重庆龙溪景苑二期营销策划推广方案2

谨以本案献给天下依然有梦的人们重庆龙溪景苑二期营销策划推广方案导言

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2006－2－23我们身处何方？重庆房市位渝北，邻江北房地产市场状况重庆房地产市场小节江北区房地产市场小节渝北区房地产市场小节重庆房地产市场小节近几年重庆房地产市场的发展为“黄金发展期”。重庆房地产市场红红火火、风风光光，正成为众多本地、外地开发商抢滩的黄金宝地。诸多外地实力型、品牌型开发商陆续登陆重庆，重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产，直到2005年一季度，重庆房地产市场继续承接2004稳健发展的良好态势，房地产开发投资建设规模、土地供应量、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比，均出现了不同程度的增长。房地产开发显现出以市场为主导，以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势。国家对房地产的宏观调控是房地产市场发展的分界线。宏观调控以后开发节奏有所减缓，销售节奏受到严重的冲击，销售数量急剧下降。宏观调控后消费者对市场的观望情绪比较严重，预购房群体有延期购房的准备;但目前整体市场已经开始恢复。重庆房市继续向北，2005年江北和渝北总体开发量位列第一，据调查显示，在未来3年内的预购房群体中置业江北和渝北的消费者占34.32％。消费者年龄呈现两极化趋势，年青人购房和中老年人为子女购房将成为重庆房地产需求市场的主力群体。对房屋品质的需求越显重要，高品质、多亮点的楼盘才能在市场中获得竞争优势。江北区房地产市场小节江北区房地产市场发展迅猛，其发展势头仅次于渝北区。与本项目相距较近的江北观音桥板块以单体楼为主，户型普遍偏小，其容积率比较高，绿化率比较低。顺驰公司2005年房地产秋交会调查得知，在未来3年内有置业需求的消费者选择江北区的比例最大，为29.17％。江北区在预购房群体眼中的魅力——居住环境好、升值潜力大且江北区预购房群体六成来自外区。环境、价格、交通是消费者购房的首选因素。附图图：：江江北北区区预预购购房房群群体体的的现现居居住住区区域域附图图：：江江北北区区预预购购房房群群体体的的现现工工作作区区域域渝北北房房地地产产市市场场小小节节渝北北区区房房地地开开发发总总量量和和发发展展速速度度都都位位居居重重庆庆房房地地产产市市场场第第一一位位，，开开发发中中心心位位于于两两路路、、回回兴兴、、鸳鸳鸯鸯等等板板块块。。本项项目目位位于于渝渝北北区区龙龙溪溪板板块块，，本本板板块块楼楼盘盘发发展展比比较较粗粗犷犷，，品品质质不不高高，，发发展展呈呈现现差差异异化化，，没没有有形形成成明明显显的的板板块块特特征征。。渝北北区区房房地地产产项项目目小小区区房房独独占占鳌鳌头头。房屋屋户户型型普普通通趋趋大大，，以以三三室室二二厅厅为为主主。区域域楼楼盘盘销销售售状状态态良良好好，，销销售售速速度度呈呈现现两两极极分分化化九成成以以上上渝渝北北区区预预购购房房群群体体来来自自外外区区，顺驰驰公公司司2005年年秋秋季季房房交交会会的的调调查查显显示示，，有有91.15％％的的消消费费者者来来自自外外区区，，其其中中以以渝渝中中区区、、江江北北、、沙沙坪坪坝坝、、九九龙龙坡坡为为主主。。渝北北区区这这几几年年商商业业物物业业发发展展迅迅猛猛，增增长长速速度度位位居居重重庆庆主主城城九九区区第第一一。。地块块SWOT分析析优势势（（S））:交通通便便捷捷，，覆覆盖盖主主城城各各区区。。周边边社社区区成成熟熟，，配配套套齐齐备备。。本区区域域餐餐饮饮文文化化相相当当浓浓厚厚。。地块块升升值值空空间间较较大大。。劣势势（（W））:靠近近加加油油、、加加气气站站。。地块块坡坡度度较较大大。。被高高压压电电线线所所困困。。临近近地地块块发发展展滞滞后后。。威胁胁（（T））:2005年底底房房市市出出现现集集中中放放量量，，竞竞争争比比较较激激烈烈。。消费费者者观观望望情情绪绪较较为为浓浓厚厚。。投资资市市场场出出现现萎萎缩缩机会会（（O））:房地地产产市市场场逐逐步步回回暖暖。。重庆庆房房市市继继续续向向北北。。“江江北北区区””是是消消费费者者置置业业首首选选地地。。经过过前前面面的的市市场场调调查查及及周周边边楼楼盘盘的的定定位位推推广广特特点点，，我我司司策策划划中中心心针针对对本本项项目目的的自自身身优优势势，，制制定定出出一一套套围围绕绕“候候鸟鸟精精神神””的完完整整的的营营销销推推广广计计划划，，以以下下是是对对其其“候候鸟鸟生生活活””的诠诠释释：：南下下北北上上，，随随着着城城市市的的迅迅速速发发展展，，一一群群年年轻轻活活力力、、激激情情奔奔放放、、有有理理想想有有追追求求，，出出生生于于七七、、八八十十年年代代的的人人，，他他们们像像““候候鸟鸟””一一样样，，为为了了追追寻寻自自己己的的梦梦想想，，身身心心疲疲惫惫而而又又坚坚定定不不移移的的在在这这座座激激情情的的城城市市中中，，为为着着自自己己的的梦梦想想，，宁宁静静的的归归宿宿，，四四处处奔奔波波。。“候候鸟鸟精精神神””代表表了了一一种种对对梦梦想想坚坚定定不不移移、、对对生生活活永永不不妥妥协协、、对对命命运运执执着着的的改改变变、、宿宿命命般般寻寻找找家家园园的的精精神神。。“候候鸟鸟生生活活””同时时也也体体现现了了出出生生于于七七、、八八十十年年代代这这群群人人的的生生活活经经历历，，一种种梦梦想想的的渴渴望望，，一一种种归归宿宿的的眷眷恋恋。。前期期主主题题推推广广语语：：““寻寻找找候候鸟鸟的的家家””项目目形形象象策策划划营营销销七八八十十年年代代出出生生的的人人犹犹如如一一只只飞飞翔翔的的候候鸟鸟，，在在茫茫茫茫的的大大地地上上寻寻找找一一个个落落脚脚栖栖身身之之地地，，无无论论经经历历多多少少困困难难险险阻阻、、多多少少崎崎岖岖坎坎坷坷，，但但是是他他们们旅旅行行般般的的心心情情，，支支撑撑着着自自己己向向着着希希望望飞飞翔翔，，那那是是梦梦想想的的归归宿宿。。他们们不不孤孤单单、、他他们们不不迷迷茫茫、、他他们们不不是是没没有有梦梦想想，，只只是是他他们们一一直直在在为为着着心心中中““梦梦想想””飞飞翔翔，，年年复复一一年年，，日日复复一一日日飞飞翔翔…………那些些指指缝缝中中流流走走的的光光阴阴从喧喧嚣嚣到到宁宁静静时间间的的刀刀锋锋割裂裂了了谁谁的的青青春春项目目名名称称建建议议：：得力力··候候鸟鸟生生活活得力力··候候鸟鸟一一代代一、项目目视视觉觉识识别别系系统统核核心心部部分分★销销售售中中心心建议议：：尽尽量量用用一一些些贴贴近近主主题题，，朴朴实实而而具具有有想想象象空空间间的的名名字这这样样更更能能够够感感染染、、打打动动购购房房者者，，使使购购房房者者产产生生共共鸣鸣。。★建建筑筑名名建议议：：尽尽量量用用一一些些更更能能够够体体现现“候候鸟鸟精精神神””内涵涵直直白白的的词词语语为为名，，这这样样可可以以体体现现出出楼楼盘盘的的整整体体性性，，更更好好的的结结合合楼楼盘盘定位位。。★标标志志、、标标准准色色、、标标准准字字体体二、、延展展及及运运用用（（略略））★工地地环环境境包包装装视视觉觉★营销销中中心心包包装装设设计计建议议：：可可以以用用某某种种候候鸟鸟的的名名字字为为提提案案，，深深度度挖挖掘掘这这种种候候鸟鸟的的特特征征，，让让其其发发挥挥它它的的联联想想寓寓意意，，对对销销售售时时可可以以有有所所借借鉴鉴。。★公司司及及物物业业管管理理系系统统包包装装设设计计宣传传感感觉觉：：项目目营营销销推推广广房地地产产项项目目营营销销推推广广策策划划是是房房地地产产企企业业对对未未来来将将要要进进行行的的营营销销推推广广活活动动进进行行整整体体、、系系统统筹筹划划的的超超前前决决策策。。是是房房地地产产全全程程策策划划营营销销的的重重头头戏戏，，是是营营销销策策划划水水平平与与销销售售技技巧巧的的高高度度结结合合，，需需要要高高度度的的专专业业化化运运作作。。特别别是是在在近近年年外外地地房房地地产产开开发发商商的的大大量量涌涌入入，，重重庆庆地地产产市市场场激激烈烈竞竞争争的的同同时时，，众众多多的的外外来来广广告告传传播播手手段段及及媒媒体体组组合合渗渗入入，，使使得得房房地地产产营营销销推推广广的的手手段段越越来来越越丰丰富富，，让让人人们们的的生生活活变变得得精精彩彩的的同同时时，，更更是是应应接接不不暇暇；；促促使使房房地地产产策策划划人人员员的的推推广广手手段段更更加加灵灵活活多多变变。。区域域市市场场动动态态分分析析1、、项项目目地地区区周周边边房房产产的的供供求求现现状状：：经过过前前几几年年江江北北区区、、渝渝北北（（龙龙溪溪镇镇花花卉卉园园））等等地地的的房房地地产产迅迅速速发发展展，，到到2005上上半半年年重重庆庆房房地地产产出出现现调调整整态态势势，，商商品品房房竣竣工工量量和和销销售售量量同同比比下下降降明明显显，，但但存存量量房房交交易易量量同同比比上上升升3成成，但但可可以以看看到到由由于于消消费费者者对对市市场场宏宏观观调调控控的的认认识识反反差差较较大大，，无无信信息息交交流流平平台台，，缺缺乏乏一一个个引引导导的的组组织织，，社社会会信信用用体体系系的的不不完完善善。。随随着着市市场场经经济济的的不不断断推推进进，，房房地地产产由由卖卖方方市市场场转转为为买买方方市市场场，，大大众众购购房房逐逐渐渐转转为为理理性性，，不不少少购购房房者者仍仍存存在在着着观观望望姿姿态态，，使使得得该该项项目目周周边边地地区区房房产产的的供供求求现现状状：：由供给给＜需需求转转变为为供求求平衡衡期。。(但但是潜潜在客客户开开发潜潜力大大)2、可可比性性楼盘盘简介介：1)、、楼盘盘名称称：巴巴蜀城城北岸岸明珠珠物业类类别：：普通通住宅宅建筑类类别：：高层层物业地地址：：江北北五里里店立立交北北侧100米五五童路路与五五桂路路交汇汇处交通状况：：项目处开开通了812、817、866、107、123等多条条公交线路路。开发商商：重庆市市渝北房屋屋开发公司司均价：3110元/平方米按按揭揭付款9.7折；一一次性付款款9.6开盘时间：：2005-11-14开工日期：：2005-4-20容积率率：4.15总户数数：586停车位位：277物业管理费费：1元/平方米··月入住时间：：2007-2-15竣工日期：：2007-1-30建筑面积：：75000平方方米配套设施内部配套：：多功能能会所、室室外泳池、、羽毛球场场、露天活活动广场、、自建幼儿院院。周边配套：：十八中、、五里店小小学、巴蜀蜀本部小学学、便利店店，购物休闲走廊和和大型超超市、餐饮饮、江北第第一人民医医院、324医院院、长安医医院、蔬菜菜水果市场场项目介绍本项目总占占地面积300余亩亩，总建筑筑面积约60万方，，总规划约约4000余户，整整个项目开开发周期为为四年。以以五桂路为为界分为A、B两个区，现现正开发的的是B区，占地面面积约100亩，地地上建筑面面积约23万方，规规划1590户，车车位806个，绿绿化率高达达50%，，计划2年年内开发完完成。我们的B区分三期开开发建设，，各设有一一个入口，，其中主入入口位于五五桂路右侧侧、运动休休闲广场旁旁；而两个个次入口分分别位于二二期和三期期。项目一一期由4栋栋点板结合合的景观高高层组成，，户型面积积从39㎡㎡－121㎡。2)、楼盘盘名称：金金源·华丽丽家园建筑类别：：高层物业地址：：江北北北滨路368号（金金源大道旁旁）开发商商：世纪纪金源集团团均价价：3600元/平方米开盘时间：：2005-12-23占地面积：：233100平平方米容积率率：2.56总户数数：888户物业管理费费：1元元/平方米米·月周边配套:金源shoppingmall、、君豪五星级级大酒店、、方特科幻幻主题公园园，新村幼幼儿园、区级级机关托儿儿所、华新新实验小学学、观音桥桥中学、十十八中、建建新中学、重庆庆工商大学学、江北重重百、世纪纪新都、黄黄金海岸、、家乐福、、北京华联、商商社电器、、国美电器器、万鹏电电脑城、青青田家私、、北城天街街、海洋公园项目介绍金源·华丽丽家族，位位于江北区区观音桥正正前方，由由三栋蝶形形高层住宅宅楼和一栋栋高级公寓寓半围合而而成，总建建筑面积约约13万平平方米，以以全现房销销售模式亮亮相。作为为金源时代代购物广场场内纯住宅宅项目，金金源·华丽丽家族自身身享有多重重顶级生活活配套，40万方西西南最大的的金源shoppingmall、超五星级君君豪大酒店店、方特科科幻主题公公园环侯其其周，全市市第二大商商圈——观观音桥商圈圈提供最强强大的后备备支持，交交通网络畅畅达全市各各个角落，，还有品牌牌物管24小时为业业主提供五五星级服务务。3)、楼盘盘名称：东东和城物业类别：：商住楼楼建筑类别：：高层物业地址：：江北洋河河新区塔坪坪120号号(北城天天街上段)交通状况：：“东和城城”位于重重庆市江北北区塔坪120号，，北临望海海现代城；；南临洋河大大道；西临临花鸟市场场；东临洋洋河二支路路。该地块块坐落在北北城天街上段，，距离江北北观音桥核核心商圈不不到一公里里(距远东东百货仅600米)。开发商商：重庆东东和恒浦房房地产有限限公司占地面积：：33919.67平方米米；总户户数：1187户户；停车位位：570；建筑面面积：170000平方米米周边配套:商场场：远东东百货、北北京华联、、茂业百货货、新世纪纪、重百、、家乐福等，汇集全全球时尚品品牌，引领领城市时尚尚风向标。。其他他：北城城天街的江江湖特色菜菜、品牌餐餐饮，铜锣锣湾、必胜胜客、肯德基、麦当当劳……，，江北商核核的天街美美食，正逐逐步形成其其轻松、时尚尚、西式且且略带复合合型的风格格。项目介绍东和城位于于北城天街街半段，位位于江北观观音桥片区区中部，东东临长安厂厂区、同创创国际、南南接324医院，西西接海洋公公园、蔚蓝蓝世纪，北北靠洋河体体育中心、、望海现代代城。461、604、201等多条条公交线路路通过这一一交通网络络途经该地地段。而与与这一交通通网络直接接连接的红红黄路城市市快速路，，更是通过过红石路、、红锦大道道、迎宾大大道以及在在建的王家家沱大桥连连接了该项项目与沙坪坪坝区、南南坪区、渝渝长高速、、机场高速速以及在建建的人和火火车站等交交通枢纽。。东东和城城项目地上上建筑由六六栋住宅楼楼和部分商商业裙楼组组成，户型型有两房、、三房、复式两房一一厅。商业裙楼楼4层（局局部2层）），地下为为大型停车车库及综合合用房。4)、楼盘盘名称：天天伦海苑物业类别：：普通住住宅建筑类别：：高层物业地址：：江北海洋洋公园大门门旁交通状况：：天伦海苑苑位于观音音桥核心商商圈腹地，，可乘421、141、201、461等多多路公交车车到达。开发商商：重重庆大信/怡丰房地地产开发有有限责任公公司均价：3600元/平方米周边配套:海洋公园、、力帆体育育城、龙头头寺公园、、华联商场场、重百商商场、北城城天街、远东百百货、贸业业百货、324医院院项目介绍：：观音桥核心心商圈腹地地，配套完完善，十余余款精致户户型。目标客户群群定位及分分析1、项目区区域的人口口总数及分分布情况★由于于该项目的的地理位置置处在比较较特殊的地地段（在江江北区加洲洲花园与渝渝北区龙溪溪镇花卉园园交界），，所以人口口总数也应应该加上渝渝北区龙溪溪镇花卉园园的人口数数2、项目所在地地经济发展展状况和项项目所在地地人口就业业情况★江北区区特殊的地理理优势和便便捷、畅通通的交通网网络，以及及新商圈（加洲花园园）的打造对城城市发展的的带动分不不开的。这这反映了江江北区繁华华而生态的的区域特征征是吸引外外区居民的的重要法宝宝。同时，江北的发发展带动了了消费者的未未来消费动动向，加上青年年一代向新新城的涌入入，带来了了前所未有有的激情与与朝气，使使其地区拥拥有了强大大的就业群群体和许多多的就业岗岗位；这就就决定了该该地区的就就业阶段处处于新生的的一代，而而岗位多在在于休闲娱娱乐等服务务行业。★渝北龙龙溪镇花卉卉园：典型型的从早期期的乡镇逐逐渐的转化化为现在的的繁华都市市的开发地地区，交通通便利，由由于得到区区政府的大大力支持，，加上众多多的房地产产开发商的的介入，近近几年得以以飞速的发发展，在发发展的同时时又解决的的很大一部部分农村及及郊县来就就业的农民民工问题。。前几年可以以说来还是是以小型个个体为单位位区域型经经济为主。。该地区未来来的发展随随着大型地地产开发商商的进入，，小区型楼楼盘开发得得以推进和和发展，出出现了越来来越多的大大型商业区区，总体需需求旺盛，，区域房产产已经具有有了居住和和投资的双双重价值，，区域楼盘盘朝向多元元化发展。。但目前随随着区域竞竞争的加剧剧、新的开开发区域不不断涌现、、宏观调控控后消费者者的观望心心理日重，，以及随着着消费群体体的年轻化化和家庭结结构的小型型化发展，，在同质化化产品越来来越多的情情况下，更更突显了细细分市场的的重要性。。本区域预购购房群体职职业构成：：3、项目所所在地及周周边的家庭庭情况★从从2005年底底至今年初初的调查，，预购房群群体家庭成成员构成主主要以三口口之家（父父母和为婚婚子女）为为主，占到27.89％，其次是三三口之家(年轻夫妇妇和小孩)，占到23.16％；居住房屋屋性质以自自购商品房房为主，其其次是租赁赁，再次是是单位分房房；所居住住面积以70－90㎡为主。★同同时消费费者已被市市场房价潜潜移默化，，实际承受受能力并没没有增强，，但消费者者在市场经经济的推动动下从心理理上基本可可以承受3000-3500元/平米米左右的房价。附图：本区区域消费者者承受当价价对比图附图：本区区域消费者者承受总价价对比图附图：本区区域消费者者家庭月收收入由以上分析析图和分析析数据，可可以看出消消费者承受受房屋总价价比例在20-35万元之间，主要要以2室1厅、、3室1厅厅的价格为主主消费，在在调查中得得到大部分分预购房者者仍然选择择按揭，按按揭首付款款为7－10万万元的比例为主主，且月供供承受能力力有所下降降，而按揭揭首付款的的增加和月月供时间的的延长，间间接反映了了映消费者者的实际月月供承受能能力，同时时说明了消消费者的实实际承受能能力并没有有增加。★江北区的预预购房群体体在购房时时，会有一一个观念左左右着他们们的购房行行为，那就就是“预购购房群体希希望方便的的生活，快快乐的运动动，不断的的进步”，，对生活方方便程度最最为看重，，其次是对对运动场所所和文化交交流活动场场所的需求求也较高。。预购房群体体希望方便便的生活，，快乐的运运动，不断断的进步。。可以通过过很多种方方式和途径径进行表达达，也为““龙溪景园园”本项目目的产品打打造的差异异化路线提提供了可靠靠的思想路路线。本区域预购购房群体对对小区生活活配套的要要求：4、项目潜潜在客户群群分析及定定位★年龄分析析及定位通过调查发发现其他各各区的预购购房中80年代生人异军突突起，预示示了未来几几年80年代生人将成为为重庆房地地产市场的的购房主力力军。但是是江北区的的预购房群群体却是以以70年代生人为主，，八十年代代生人尾随随其后，年龄在56岁以上江江北区的预预购房群体体也占到13.68％，并且显示二次购购房以上的的比例为33.16％，由此可以以证明这其中有很很大部分是是为子女购购房。年轻化与老老龄化的分分布（如果果除去老年年人为子女女购房的这这部分）明明显趋于年年轻化，，从一个侧面面也反映了需求求市场主体体转向，中中年人的需需求饱和速速度较快，，青年人逐渐渐转为该地地区的购房房中坚力量量。在这样样的大环境境发展条件件下，可推推断今年使使得购房者者对江北、、渝北（龙龙溪镇花卉卉园）地区区的楼盘期期待高,主主力购房者者及购房趋趋势年龄性性会以20-35岁为为主，（加上上老年人人为子女女购房的的部分））占总人数数的70%以上上。附图：江江北区预预购房群群体与重重庆市预预购房群群体年龄龄对比★客户目目标区域域分析界界定2005年秋交交会调查查得知，，在未来来3年内内有置业业需求的的消费者者选择江江北区的的比例为为29.17％％，从历历年的房房交会调调查看对对江北区区的置业业意愿也也是最高高的，反反映了江江北区在在预购群群体心目目中持久久较高的的地位。。江北区、、渝北区区的预购购房群体体中来自自自身区区域的相相对比重重最大，，为35.75％％，外区域域占64.25％％，处于绝绝对优势势。来自渝中中区的预预购房群群体仅次次于江北北区，为20.43％％，这两个个区域的的地缘靠靠近，江江北区又又是一个个后起之之城，房房价相对对于渝中中区较为为便宜，，生活环环境介于于繁华与与宁静之之间，居居住在江江北，上上班在渝渝中似乎乎已形成成一种潮潮流。从分析数数据上也也可以看看到南岸岸区、沙沙坪坝区区等地由由于自身身的发展展速度和和相互之之间的交交通、位位置的便便利，其其潜在目目标客户户群发展展优势也也很明显显，占29%左右。所以根据据分析，，将项目目的目标标客户群群锁定在在除本地地区以外外的渝中中、南岸岸、沙坪坪坝等三三个区域域，进行行重点推推广及深深度挖掘掘。本项目预预购群体体的现居居住区域域分析表表：★本区域域预购房房群体受受教育程程度：★根据上上面所诉诉，本项项目的目目标客户户特征资资料应该该是：年龄：20-40岁学历：专专科或者者专科以以上主要客户户区域：：江北、、渝中、、南岸、、沙坪坝坝等地区区职位：技技术人员员、商业业管理人人员、离离退休者者对小区的的配套：：以文化化活动场场所、运运动场所所为主价格定位位及策略略定价原则则本项目的的定价采采用了““自下而而上”的的计算方方式，先先确定户户户差值值，然后后在差值值的基础础上加上上一个价价格基数数，从而而得到每每户的价价格，根根据这个个价格计计算总体体均价，，调整价价格基数数让计算算总体均均价等于于真实均均价，最最后得到到每户的的最终价价格。（但由于于没有确确切的数数据和甲甲方对价价格基数数的确定定）所以以本项目目只能根根据现有有的市场场经济环环境、区区域地理理环境、、自身公公司独特特的销售售渠道等等，作出出一个起起价、均均价、最最高价的的大概价价格。（1）影影响价差差的因素素：需要要综合考考虑几个个方面的的因素：：★横向价价差★★纵向价价差★★朝向因因素★★户型因因素★★边套因因素★★道路因因素★★景景观因素素★★间距因因素由于本案案分为A、B、、C栋，而C栋又因贵贵司要求求提前销销售，所所以我司司根据自自身情况况制定出出以下价价格：（套内））C栋起价：：3350元/M2C栋均价：：3500元/M2C栋最高价价：3650元元/M2（套内）A、B栋起价：：3800元/M2A、B栋均价：：4050元/M2A、B栋最高价价：4300元元/M2整体项目目均价定定为：4000元/M2★建建议折折扣及付款方式式：由于于户型面面积有大大有小，，大的总总价过高高，所以以建议采采用三种种方式进进行销售售，让客客户有更更多的选选择及判判断。（1）一一次性付付款（2）按按揭付款款：交三三按七（3）按按揭首付付分期付付款：交交一缓二二按七3、价格入市市变化及市场场反映控制★我司根据本项项目的卖点优优势和区域市市场经济发展展、目标客户户群的确定，，把握好销控周周期，从而制定出“低开高走””的策略，楼盘盘开盘后根据据最初制定的的价格，应分分时间段制定定出不断上升升的价格走势势，价格控制制的原则为““逐步走高，，并留有升值值空间”，这这样既能吸引引投资，又能能吸引自用。。同时差价的的变化也并非非是直线型的的成比例变化化，而是按心心理需求曲线线变化，它随随着市场需求求变化呈不规规则变化。以以时间为基础础根据不同的的时间段对销销售控制、价价格控制、时时间控制三者者的紧密结合合，确定与之之对应的销量量和价格。价格的“低开开”并不意味味着贵司经济济利益受损，，这只是一种种策略，目的的是为了以后后的“高走””。入市时机规划划及媒介策略略在此次项目入入市推广之前前，请先让我我介绍一下，，我公司（重庆顺驰不不动产网络有有限公司）的广告渠道和和推广优势：：★连锁经营模模式的优势：重庆顺驰不动动产网络有限限公司截止2006年2月1日前，在主城七区区（渝中区、、江北区、南南岸区、渝北北区、沙坪坝坝区、九龙坡坡区、大渡口口区）共有连连锁店51家，拥有一线销销售人员330名。就此而言，贵贵司一旦和我我们达成合作作协议，就等等于免费拥有有了51个外卖场（遍步步主城7区））和330名销售人员，这这对于目前传传统的销售模模式是一个巨巨大的冲击，，在宣传推广广中起到的作作用是不言而而喻的。★客户资源的的优势：现有的客户规规模，按静态态方式计算：：每天重庆顺驰驰公司销售网网络（连锁经经营中心基本本店）平均接接待客户600人次，每周约4200人次次，每月约16800人人次，每年约201600人次，刨去其中重重复接待，连连锁店与项目目、项目与项项目、店与店店交叉的部分分，即使按十十分之一的比比例计算，每每月新增客户户到访规模也也在2000人次次以上。已成交客户管管理情况重庆顺驰公司司信息中心通通过与地产公公司、物业公公司的配合，，已掌握约15000客客户的基本资料。。从以上数据可可以知道，在在贵公司入市市宣传期间就就已经有了15000客客户的客户基本蓄蓄备量，比其其他的中介公公司更早一步步占领市场。。★顺驰置业网网的合作伙伴伴：★资源渠道的的优势：《顺驰房产快快讯》由重庆顺驰不不动产网络有有限公司创建建于2005年，是一份专专业性强的，，能有效对客客户进行直接接引导的及时时性月刊，《《顺驰房产快快讯》定为免免费月刊，每每月中旬15号出版，目前前月发行量已已超过24万份，超过了某某些日报和周周报，而《顺顺驰房产快讯讯》最能彰显显其效率和影影响力的侧重重点在于其利利用了顺驰本本身强大的连连锁店渠道，，覆盖整个山山城的51家连锁店面及330名销售人员能将将所有《顺驰驰房产快讯》》直接、深入入的发送到购购买力市场中中去，从静态态的高、中、、低档小区到到人流量庞大大密集、年龄龄群适宜的广广场、超市等等，都能最直直接快速的接接收到《顺驰驰房产快讯》》的各种信息息。目前，《顺驰驰房产快讯》》经过与网络络整合，已完完成与顺驰置置业网线上同同步发行的结结合，图文并并茂，让读者者留下深刻印印象。读者通通过线上、线线下双重方式式获取资讯，，大大提高了了信息覆盖人人群量，实现现对购买群体体的全方位轰轰炸，有效提提升广告投入入产出比。★我公司通过内内网数据库分分析得到的对对本案的需求求及区域相近近潜在客户人人数表：潜在客户总计计：3656组

所在区域房屋总价沙坪坝区渝中区南岸区江北区渝北区15-20万元270组316组379组566组417组21-25万元114组98组146组235组174组26-30万元87组84组89组194组138组31-35万元42组27组30组56组49组36-40万元31组20组19组39组36组★入市时机的的确定及安排排（广告推广初初级阶段：10月——11月）通过前期一至至二月的广告告推广，树立立本项目““候鸟精神、、候鸟生活””的独特形象象理念，通过过一段时间的的宣传在几个个目标区域（（江北、渝北北、渝中、南南岸、沙坪坝坝）中产生目目标客户的共共鸣，达到目目标客户从理理解到接受的的目的。建议：赶在秋秋季房交会前前推出，利用用秋季房交会会的宣传优势势进行借势。。（广告推广持持续阶段：11月——12月）由于有前期强强有力的广告告推广，本阶阶段进入持续期并开始始整理积累的的客户资源，，让消费者从““候鸟精神、、候鸟生活””理念的接受受到期盼“候候鸟精神、候候鸟生活”项项目的推出。。这个阶段不不需要新的媒媒介推广，只只是在市场变变动的同时进进行调整。建议：在开盘盘前进行最后后阶段的蓄势势，积累大量量的客户。2006年11月项目现现场建立销售售中心，2006年12月开盘入市市。1、媒体总策策略及媒体选选择.媒体总策略略

.媒媒体选择.媒体创创新使用2、软性新闻闻主题3、媒介组合合4、投放频率率及规模5、费用估算算推广费用计划划（略）公关活动策划划和现场包装装（略）营销推广效果果的监控、评评估、修正（（略）媒介策略1、销售时间间及销售周期期划分2、卖点汇萃萃3、各销售阶阶段营销推广广思路4、销售相关关资料准备5、培训体系系6、品牌的二二次营销项目销售顾问问1、销售周期划分分（06年11月——07年7月）筹备开盘推广广期································内部认购期············································引爆期（开盘盘）·············································40天持续推广强销销期·············································60天保温期·································································60天尾盘强销期························································30天50天250天2、卖点汇萃萃★硬性卖点★★软性卖卖点1）交通1））区位价值2）区域配套套2）楼盘盘形象3）产品类型型3）居住住文化与生活活方式4）高度4））销售与工程程进度5）自身配套套5）创意促销6）户型3、各销售阶段营营销推广思路路1）筹备开盘盘推广期和内内部认购期为为一个共享时时间段。推广思路：以以阐述候鸟般般的生活方式式和生活精神神为主，在于于让客户知道本案即即将开盘，并并积极期待本本案。目的：确立本本案的开盘时时间，并加大大宣传影响。。重点：收集市市场反馈信息息，最后意向向客户的积累累（发放认购购会员卡），明确目目标客户。配合：形象展展示中心、连连锁店展示、、报版、户外外广告。预计效果：51家连锁店店协同现场形形象展示中心心同步传播本本案信息，完全覆盖七个个主城区。在在开盘期导入入后，客户基基本上对本案案的开盘有了了期待待，同同时可可以进进行广广告的的传播播，并并接受受客户户的申申购登登记，，发售认认购卡卡，即即时把把握住住有购购买意意向的的客户户。2）引引爆期期（开开盘））推广思思路：：让客客户充充分了了解项项目开开盘的的价格格支撑撑点和和购房房的详细流流程手手续，，使其其认购购更加加顺利利，销销售卖卖点更更加突出出，对对本案案的信信任程程度增增强。。目的：：扩大品品牌知知名度度及信信任度度，拉拉升形形象，，达到到造名名造势势的效果果。重点：：对外外信息息媒体体运作作，对对外信信息主主题活活动营营销，，销售售时间及销销售户户型的的掌控控，现现场客客户认认购的的控制制。配合：：本案案销售售中心心、顺顺驰连连锁店店、媒媒体、、已购购买客客户、开盘活动动及巡巡展活活动预计效效果：：40天内内的认认购客客户达达到销销售目目标。。3）持持续推推广强强销期期推广思思路：：以加加强“候鸟鸟生活活”概念为为主，，辅以以地段段、交交通、、区域配配套、、项目目配套套等相相关卖卖点进进行辅辅助刻刻画，，强调“候鸟鸟精神神”目的：：为项目目公开开造势势，树树立品品牌形形象，，吸引引更多多公众众关注注和向往往。连连贯发发力，，对潜潜在消消费者者起引引导作作用。。重点：：把握握好““低开开高走走”的的销售售节奏奏，为为项目目创造造最大大利益益化。配合：：减少少媒体体、户户外投投放频频率、、争对对性的的进行行定点点销售售，充分利利用老老客户户资源源、各各连锁锁店加加大信信息收收集和和宣传传范围。。预计效效果：：60天内内的认认购客客户达达到销销售目目标4）保保温期期推广思思路：：以公公众文文化活活动为为主，，辅以以工程程质量量，工工期进进度进行刻刻画，，强调调“候鸟鸟精神神”目的：：保持持销售售速度度，扩扩大项项目的的知名名度与与美誉誉度重点：：把握握销售售节奏奏，寻寻找新新卖点点，深深度挖挖掘“候鸟鸟精神神”，，保证问问题户户型的的销售售配合：：减少少媒体体、广广告频频率、、主要要以巡巡展活活动为为主，，为““候鸟鸟精神””的持持续影影响保保温，，深挖挖客户户资源源、各各连锁锁店增增加活动频频率及及扩大大活动动范围围预计效效果：：保证证项目目和概概念持持续的的温度度，持持续产产生销销量5）尾尾盘强强销期期推广思思路：：以现楼品品质形形象展展示为为主，，辅以以升值值性能能的展展现目的：：完成成所有有销售售，提提升开开发商商品牌牌。重点：：将所所有户户型全全部推推出，，保证证问题题户型型的销销售，，解决决好与物管管之间间的衔衔接问问题配合：：增加加媒体体广告告、但但主要要以““老带带新””的口口碑形形式，，深挖挖客户户资资源源、、各各连连锁锁店店增增加加活活动动频频率率及及扩扩大大活活动动范范围围预计计效效果果：：完完成成销销售售目目标标4、、宣宣传传及及销销售售相相关关资资料料准准备备（（略略））广告告主主题题广告告创创意意表表现现广告告效效果果监监控控、、评评估估、、修修正正入市市前前印印刷刷品品的的设设计计、、制制作作购房房须须知知详细细价价格格表表销售售控控制制表表楼书书宣传传海海报报、、折折页页认购购书书正式式合合同同交房房标标准准物业业管管理理内内容容物业业管管理理公公约约5、、培培训训体体系系（（略略））6、、品品牌牌的的二二次次营营销销（（略略））我们们一一直直在在路路上上…………9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,2022