一场旧改一场戏,深圳人民致富简史

一场旧改一场戏，深圳人民致富简史近期，深圳楼市最大的新闻与旧改有关。深圳棚改新政落定，建面补偿不能超过1:1，.最2高允许增购10平米。稍早之前，深圳福田区还出台了另外一个旧改有关的意见，其中一点明确，深圳旧改放大招：谈不拢就等着棚改吧。两个意见，展示了一副艰难的深圳旧改图。深圳旧改就是一出人世大戏。暴富和谣言的戏码此起彼伏，贪婪、欲望等人性暴露无遗。喜怒哀乐在一幕幕冲突中酝酿，沸腾的情绪在财富故事中达到顶点。暴富——坐地起价。中国的城市化是人类历史上影响最深刻的事件之一，而拆迁则是这一进程中最魔幻现实的部分之一。在地价暴涨的城市，开发商或是政府挥舞着大把钞票，将一大批人送上财富的列车。200年9，深圳岗厦，旧改如火如荼。改造前的岗厦约有15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼房。整个拆迁覆盖600栋楼，建筑面积逾54万平方米，迁移了本地村民与暂住人口近10万。面对旧改，村民的策略是“漫天要价，坐地还钱”。在岗厦谈判过程中，几乎同期启动的罗湖蔡屋围更新带来了不一样的变数。“最贵钉子户”蔡珠祥与张莲好的坚持为自己带来了170万0元的最终补偿，也让这边岗厦村民人心浮动，认同原定赔偿标准的原村民从85%下降到50%。最终开发商退步了，给出了史无前例的优厚条件。当时他们给出的货币补偿是这样的，住宅公寓按每平方米1.2万8元计算，集中商业则按每平方米2.3万8元计算。村民也可以选择物业补偿：平方米以内按：补住宅，超过平方米按:补公寓，或者是，首层按：补集中商业物业，二层以上按：补住宅或公寓。在所有岗厦村民中，房屋面积最大的一个家族拥有约600多0平米房产，在改造后，拥有过亿资产。改造完成后，亿万家族或有20多个，而个人资产过亿的或接近10个。正如《南方都市报》报道所说的，五百座旧楼倒下去，十个亿万富翁站起来。再比如大冲。公开资料显示，华润大冲改造项目的占地面积达68.万4平方米，需清拆旧物业140多0栋，合计110万平方米，建设总量为280万平方米，总投资超过200亿元，是截至201年5底深圳市最大的旧改项目。据多家媒体了解，在大冲村，一个村民拥有6-套7回迁房的现象十分普遍。按照每平方米1.万1元的补偿现金计算，这里已经诞生了10个亿元户和超过40户0千万富翁家庭。谣言眼睛红了。“刷爆朋友圈！拆迁造就600户亿元户全村摆千人宴”“深圳最牛钉子户搞定，201年2200万0都不拆，现在赔偿1.亿2”“深圳村庄拆迁每家赔2亿8个3姑娘未嫁”真实和谎言混杂，财富和荷尔蒙交织，谣言的制造者显然非常清楚如何挑逗网络社群敏感的神经。尽管一次又一次被证伪，这些谣言还是被人们前赴后继贪婪地阅读、转发。人们自我代入，在一夜暴富的虚拟中颤栗，在反反复复的猎奇中获得餍足。真实的情况又是怎样的？著名的北站“钉子户”杨美兰在耗时14年的拆迁谈判后低头，在拆迁补偿协议书上签字，拿到160万0元。漫长的谈判过后，补偿价款比不上房价涨幅，反而被时代拉得更远。但是大多数人只相信自己愿意相信的。在谣言的传播下，贪婪开始滋生。深圳城市更新的车轮已走过了10多年，但被列入旧改计划的旧住宅小区仅有鹤塘小区和兴业生活区达到双100完成了旧改，其他则在钉子户与开发商之间的“博弈”中度过了一个又一个春夏秋冬。木头龙小区旧改被誉为深圳最难啃的的“骨头”，有传言称，有业主出售房产要价10万/平。华泰小区的业主诉求则是房产证“绿转红”。在旧改中，有带头的群体利益代表者，也有不受待见的异议者。据深圳媒体201年报道，蔡屋围改造时，蔡珠祥与张莲好夫妇坐拥780平方米的建筑面积，和项目方僵持一年，拖慢了社区居民的回迁时间，成为村里最不受欢迎的人。宝安43区碧海花园，地铁挖坏成危房，众多业主经过6年的上访、示威、游行的艰辛努力，政府终于出面旧改。但还是有业主不当一回事儿，自顾自住自己的，私心只等着项目有效期过了，再重新来过。苦果种瓜得瓜，种豆得豆。开发商与政府认为，“支持老实人、不做老好人”是最主要的原则；在对原则、标准的坚持中，政府的公信力逐步树立，社会秩序的良性循环得以促进。然而在一些人的眼中，深圳政府是一个“宽松的弱势政府”，好好先生的属性显露无疑。例如，在旧改过程中，一些规章建筑也被政府默认。恶果或已显现。以福田区为例，虽然城市功能老化日益加速，更新工作迫在眉睫，但在多方利益的纠缠下陷入泥潭。福田区已列入更新单元计划的旧住宅项目都是在201年0首批列入计划的项目，但都陷入了搬迁补偿的僵局中长期无法推进，“拆不动、赔不起、玩不转”。尤其是，在项目搬迁补偿活动中，搬迁人和权利主体的矛盾重重，迟迟无法达成搬迁补偿协议。虽然政府挽起袖子亲自下场，表示“政府主导、全程参与”，但还是无甚裨益。

值得一提的是，深圳全市面积约为多值得一提的是，深圳全市面积约为多0平方公里，大致相当于北京的八分之一，而且可供开发的土地空间已经基本饱和。土地捉襟见肘，想要用地，大部分时候需要基于旧改或棚改。201年612月19日，深圳市政府印发通知，对于亟需改善居住条件的成片旧住宅区，符合棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。近日，福田区也出台意见，要求加速城市更新的步伐。对于那些久拖不决的项目，如不能通过市场化的方式解决，有可能会被调出旧改计划，将来以棚改的政策实施改造。201年85月17日，深圳市人民政府办公厅发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见》，加快了棚改的步伐。在效率与利益的竞赛中，裁判员的定位开始偏移，情势正在慢慢逆转。低调闷声发大财？相比政府的纠结，开发商选择低调。在岗厦旧改的过程中，开发商曾坦言一家一户多给一些并没太大影响，“这么大的一个项目，投资超过百亿元。但我们害怕的是破坏秩序，所以抱定了原则。”开发商的底气是有原因的。看看现在深圳中心综合体，也即岗厦旧改项目的活力：50个0一线品牌的中央大街、五大主题商业区域、万平方米的商务面积、米高的超甲级写字楼。140万平方米的深圳中心，住宅及公寓约50万平方米，写字楼约20万平方米，零售规模约30万平方米。它以紧缩城市的形式，将功能、人群、物业形态、建筑充分融合。年月日，公寓项目深圳中心天元开盘，单价8.万9元/平方米，彼时认购金额25亿，销售超7成。虽然拆迁时给出的货币补偿堪称高昂，但对比如今近10万/平的房价，根本算不得什么。与大张旗鼓无缘，得了利的开发商，默默地吃下最大的一块蛋糕。幸福的房企有着类似的幸福，不幸的房企则各有各的不幸。罗湖木头龙小区，益田集团200年7开始介入，直到201年7仍有20多户业主坚持与开发商进行利益博弈。迫于各方面压力，罗湖区政府才专门发文允许项目分期实施，项目终于迎来胜利的曙光。由于长达10年的博弈，已经签约的业主无法及时回迁新房、没有签约的业主生活环境变差、开发商则背负巨大资金成本、政府则面临巨大的维稳压力。号称广东最大的旧改明星项目，华润大冲旧改项目蹉跎了十年：200年5开始