沈阳公寓报告

沈阳公寓报告2011年9月22号内容提要一、前言三、沈阳公寓的发展历程四、沈阳各区域代表性别墅项目分析四、沈阳在售、将售公寓情况二、公寓的含义和分类四、沈阳各区域代表性别墅项目分析五、沈阳公寓精装修状况六、总结前言公寓楼市报道国家楼市政策沈阳主要楼市政策及对公寓产品的影响GO

7月公寓项目表现突出，成交面积同比增长149.41%。但同时，我们也看到，7月份新增商品住宅的上市量却同比下降25.3%，在供求关系相对健康的背景下，上市量的下降却显出了市场冷静又乐观的一面。2011年7月，沈阳房地产市场商品住宅成交量为13650套，成交面积为123.33万平方米，同比增长10.42%，环比增长8.78%。其中，普通商品住宅7月份共计销售12879套，成交面积1132769平方米，比去年同期增长了7.05%，销量小幅增加，但环比增长却达到了9.44%。

7月，公寓产品成交面积为50695平方米，相较去年同期20326平方米而言，增长幅度达到了149.41%，成为市场投资者新的选择。而在受众群体较窄的别墅产品市场成交面积为49836平方米，同比增长30.24%，成绩斐然。对比普通商品住宅的增长幅度，可以看出，政策因素对改变商品住宅的产品结构还是起到了决定性的市场导向作用。

公寓楼市报道时间2010年1月4-5月9-10月2011年1月标志性文件《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）央行、银监会、住建部、财政部等部委的一系列联合发文（“国五条”）国务院关于房地产调控的八项措施（“国八条”）主要政策内容地方政府职责提出加强对各地贯彻落实房地产市场调控政策情况的检查和指导建立考核问责机制要求各地制定调控实施细则，严格执行问责制明确市级地方政府要制定并公布房价控制目标个人房贷政策二套及以上住房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价▲首套房面积在90M2以上的，首付款比例不得低于30%；▲二套房首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；▲三套及以上住房的首付款比例和贷款利率应大幅度提高▲首套房贷款首付款比例一律不低于30%；▲暂停发放三套及以上住房贷款▲二套房首付款提比例高至60%，利率不得低于基准利率1.1倍；▲三套房停止贷款住房限购政策

▲房价上涨过快城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数；▲截止10月有14个城市颁布限购令▲各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；▲目前已有30个城市实施限购土地供应政策提出增加保障性住房和普通商品住房有效供给▲保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；▲探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式加大对2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度▲商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量；▲推广“限房价、竞地价”的土地出让方式保障房政策加快推进保障性安居工程建设明确2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的任务▲建立支持公共租赁住房建设的税收优惠政策；▲鼓励金融机构支持保障性安居工程建设▲单列保障房用地供应计划；▲逐步扩大住房保障制度覆盖面，将建制镇纳入保障范围税收政策严格执行差别化税收政策加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策▲调整交易契税及个人所得税；▲加快推进房产税改革试点工作▲在重庆、上海试点征收房产税；▲提高住房交易营业税其他政策

5月1日起实施明码标价国家楼市政策沈阳主要楼市政策及对公寓的影响二环内限购：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在上述区域内限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在上述区域内向其售房。限贷：首套住房首付不低于三成，无贷款利率优惠；二套住房首付不低于六成，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套住房停止贷款。限购政策：商业性质不限购贷款政策：50%首付，利率上浮10%，不能使用公积金。住宅公寓公寓一般位于二内，二环内住宅限购，公寓不限购。多套住房贷款受限制，公寓多套也能够贷款。公寓市场火热租房增多，租金上涨，投资公寓出租更有利可图国家宏观调控房市致使开发商融资困难重重，销量下滑，为迅速回笼资金推出市场需求强烈的小户型产品公寓的含义和分类公寓的含义和分类住宅公寓商务公寓酒店式公寓GO公寓的含义、分类公寓分类普通住宅式公寓商务公寓酒店式公寓用地性质住宅综合性用地或商业用地商业用地产权性质公寓商务公寓商务公寓或公寓产权年限70年40年或50年40年特点户型面积小，30~60平米；

精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；

物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；

销售价格一般高于区域整体水平一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公；

具备写字楼功能，在部分城市可注册公司，

价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字楼面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高

大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便

按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性

一般以只租不售和产权式经营为主

大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高公寓的含义：要了解公寓的含义，我们先要了解地产业中的另一个概念，叫多家庭楼宇（MultifamilyHoushing）。这一概念的含义是，拥有一个以上居住单位（Unit），或者说拥有多个居住单位的楼宇。多家庭楼宇可分为两类。第一类是二至四个居住单位之楼宇，这就是我们常说的二至四家庭。第二类是五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（ApartmentBuilding）。住宅公寓住宅公寓和普通住宅差别不大，每层多梯多户，华丰嘉德广场就是9梯24户，面积一般以小户型40-70㎡为主，户型设计上采用模糊双厅概念，厨房和卫生间面积很小，控制面积，控制总价。不少采用高挑高，做LOFT公寓，用空间换面积。但是也有超大面积的公寓，如英国的海德公园一号的“楼王”，面积达1858㎡，不过沈阳市场上的住宅公寓基本都是小户型的。商务公寓“商务式服务，公寓式管理”，尤其受中小企业及创业者偏好。投资者可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大，价格相对写字楼低，首付和贷款均有较大吸引力。从商务公寓整体配套上看既可以舒适家居生活又可以便捷气派的商务办公。目前沈阳市场上商务公寓主要还是以商务为主，符合商务公寓的发展趋势，避免商与住的横向干扰。酒店式公寓“酒店式服务，公寓式管理”，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。户型从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求。酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务,彰显气派。沈阳公寓的发展历程沈阳公寓发展的时间轴沈阳公寓的代表项目GO沈阳公寓市场发展时间轴酒店式公寓刚刚起步，沈阳公寓市场初步形成2002-2003公寓市场爆发期，供应量迅速上升，公寓项目由之前的10个上升50多个，供应面积超过250万平。2004-2005国家打压投资性购房，公寓市场受影响，市场趋向平淡，重新进行调整2006-2007公寓市场卷土重来，除传统区域外，一环内遍地开花。上市量较高。2008-2009国家加大对房地产的调控，公寓市场有所回落20102011受住宅市场的限购令影响，和政府的公建化要求，公寓产品再次走红，诸多项目扎堆上市。起步爆发平淡火热回落走红2002—2003年2004—2005年2006—2007年2008—2009年当代程式五里河大厦腾龙国际公寓金茂国际公寓中润国际金园大厦1世界SOHO新天地女人街博润大厦地王白金国际公寓盛华苑文化公寓银信商座百利保大厦年华国际公寓汇宝新天地国际广场海悦国际公寓德郡7号希尔斯联邦格林自由城行宫昌鑫置地广场五里河城等曼哈顿广场海润国际银河国际万达新天地海韵广场皇城酒店公寓第一商城钻石星座铁西万达广场兴华大厦曙光大厦诚大数码国际广场丰瑞·威士顿广场亚洲时尚公寓锦联经典名座领先国际2010年沈北国际广场华府新天地—璞堤公寓鑫汇国际长江国际公寓沈北国际广场新华公馆·天玺皇家国际公寓沈阳国际贸易中心上新阶未开盘项目沈阳公寓市场发展-代表项目2011年华润置地凯旋门中建峰汇广场M5爱慕城QQ公寓新世界名汇群升沈阳新天地莫比国际夏宫城市广场茂业天地·金廊1号朗勤·泰元中心奥园会展广场龙之梦·畅园瀚都国际华丰嘉德广场步阳国际京城中心北一路万达广场天润广场凤凰城·凤凰公寓和泓国际红星国际茂业东方时代广场阳光100米娅公馆沈阳华强城沈阳在售、将售公寓情况沈阳公寓位置分布沈阳公寓价格分布和平区公寓铁西区公寓沈河区公寓大东区公寓皇姑区公寓浑南新区公寓沈北新区公寓GO万科滨河国际公寓和泓国际茂业中心京城中心嘉德广场世茂五里河五里河城朗勤泰元中心钻石星座金街铁西万达广场置地广场红星国际假日国际第一商城莫比国际瀚都国际华府新天地天玺领先国际凤凰城龙之梦畅园天润广场中粮大悦城丰瑞威士顿广场明城国际黎明国际广场曙光大厦新华国际公寓荣兴国际澜调亿丰时代广场中建峰汇广场锦联经典名座中街五里河太原街奥体长白岛北站沈阳公寓基本分布阳光100米娅公馆万锦和平里铁西万达广场铁西十字金廊万恒领域北行沈北沈阳华强城皇家国际公寓沈阳公寓基本分布在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行，铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）。主要还是分布在二环内。中街11000元/平米五里河13000元/平米太原街11450元/平米奥体7100元/平米长白岛8000元/平米北站14750元/平米沈阳公寓价格分布铁西十字金廊8500元/平米北行8250元/平米沈北5340元/平米

北站、五里河价格最高，处于塔尖位置；中街、太原街次之；铁西、长白、奥体处于中间；沈北处于塔底部

沈北、长白岛、奥体板块基本是清水房，所以均价进一步降低项目名称项目地址区域板块性质租售方式开盘时间主力面积钻石星座南京北街与北二马路交汇和平太原街商务公寓出售2008.0740-50亚洲时尚公寓民主路181号和平太原街商务公寓出售2008.0835-50诚大数码国际广场三好街与文萃路交汇处和平三好街商务公寓出售2008.1045-80华强广场三好街百脑汇南100米和平三好街商务公寓出售2008.1170半岛领向太原南街389号和平太原街商务公寓出售2010.0944-73中驰国际胜利南街155号和平太原街商务公寓出售2010.1045万科城滨河国际公寓长白西路58号和平长白岛住宅公寓出售201066万锦和平里和平区太原街和中山路交汇处和平太原街住宅公寓出售2010.0540凤凰城·凤凰公寓中华路与南街街交汇处和平太原街商务公寓出售2011.0635-60华丰嘉德广场青年大街7号和平五里河住宅公寓出售2011.0760和泓国际滨河北街88号和平长白岛住宅公寓出售2011.0754京城中心五里河街与文兴路交汇和平五里河-出售2011.1037-60新世界名汇南京南街和平太原街商务公寓出售2012.0667朗勤·泰元中心中山路49号和平太原街商务公寓出售未开盘46和平区公寓分布和平区的公寓产品主要分布在太原街、三好街、五里河以及长白岛。太原街、三好街以及五里河区域是成熟的商业区域，地理位置优越，周边配套成熟；长白岛区域的公寓主要为河景高层住宅公寓。从放量上看，主要是2011年下半年集中放量。主力面积为40-50㎡。项目名称区域板块主力面积销售均价开盘时间精装标准供应套数去化套数去化率标准层排布和泓国际和平长白岛5484002011.07150050430060%3梯9户万科城滨河国际公寓和平长白岛6675002010清水341341100%3梯11户华强广场和平三好街7092002008.11100080577596%3梯12户诚大数码国际广场和平三好街45-8085002008.1050030828091%3梯11户钻石星座和平太原街40-50100002008.10100012001200100%3梯16户/4梯26户亚洲时尚公寓和平太原街35-5080002008.08未知420420100%4梯15户半岛领向和平太原街44-7381502010.0980024012050%4梯15户中驰国际和平太原街4591502010.10-----万锦和平里和平太原街4098002011.05清水1600144090%3梯16户凤凰城·凤凰公寓和平太原街35-60135002011.06250041637490%4梯32户新世界名汇和平太原街67200002012.06未定400---朗勤·泰元中心和平太原街4613000未定2500286--4梯22户华丰嘉德广场和平五里河60120002011.0730001056--9梯24户京城中心和平五里河37-60-2011.10-800---和平区公寓价格和平区在售的项目价格最高的是凤凰公寓为13500元/㎡，最低的是万科城滨河国际公寓为7500（清水），区域均价为9500元/㎡。其中2个项目为清水房，其它都为精装修，装修标准最高的是3000元/㎡，最低800元/㎡，均价为1600元/㎡。太原街和五里河的价格基本破万，高于长白岛的8000元/㎡和三好街的9000元/㎡。和平区公寓产品面积和平区的公寓主要集中在太原街、五里河和长白岛三个板块面积区间：40-180㎡主力面积：40-80㎡面积段有140㎡以上的只有半岛领向和新世界名汇，其中半岛领向是复式产品，定位是商住分离，不在同一平面内，避免横向干扰；新世界名汇依托自身的酒店打造高端产品，大面积理所当然。和平区公寓产品价格清水公寓性质：精装修商务公寓为主销售均价：精装8000-13500元/㎡装修标准：1000-3000元/㎡住宅公寓个案——和泓国际和泓国际共两栋公寓，7月开盘出售B栋，为3梯9户，分别为37、40、54、65平米的产品。B栋公寓共260户左右，1-3层商业，4-31层为公寓，共260套。总计共推出260套，开盘当天，售出约200套左右，去化率达到76.9%。推售的公寓产品起价6800元/平米，均价8300元/平米，装修标准1500元/平米。B栋去化情况：售罄A户型：93平B户型：66平（主力面积）C户型：98平D户型：69平住宅公寓个案——万科城滨河国际公寓户型价格：7000-8000元/㎡是否精装：清水楼层：32层封顶标准层：3梯11户区域特点：政府规划的高级住宅区域，沿岸河景环绕，自然风景秀丽，是和平区的后花园。TOP品牌开发商扎堆进驻，是一个成熟的地产板块，配套较完善。公寓特点：长白岛区域的公寓产品以河景高层住宅公寓为主，某种程度上是小户型住宅的替代品。总体来看长白岛的公寓产品刚发展，处于起步阶段。

客户置业目的：主要以投资为主，少部分为小户型自住刚性需求。客户区域特征：和平、沈河地缘性客户居多，少量外地人购买，过渡性居住兼顾投资。客户职业特征：包括私企老板、企业高管、公务员等。和平区客群分析长白岛板块区域特点：今天的太原街，已经成为时尚和潮流的代名词，商贾云集，商业氛围浓郁，投资以及租赁市场十分活跃，随着太原南街商业氛围的逐渐成熟，太原街商业地产南北不均衡现象日渐淡化，尽管太原街板块土地供应量十分有限，但公寓、写字间、商铺、网点等投资型产品仍十分丰富，商业地产发达程度首屈一指。公寓特点：商务公寓为主，价格在各板块中处于高位，如新世界名汇的开盘价约定在20000元/㎡。客户置业目的：商务公寓投资占绝大部分，住宅公寓投资和自住各占一半。客户区域特征：沈阳市内客户占主体，以和平和沈河居多。客户职业特征：小公司老板、白领阶层、企业高管等太原街板块项目名称项目地址区域板块性质租售方式开盘时间主力面积伯伦时代之尚铁西广场旁铁西十字金廊商务公寓出售2008.0330-70假日国际铁西区建设东路35号铁西十字金廊商务公寓出售2009.7——移动铂金公寓铁西区北三东路9-9号铁西北二路商务公寓出售2010.837-50红星国际铁西区北二路红星美凯龙东侧铁西十字金廊商务公寓出售2011.535.53北一路万达广场铁西区兴华街北一路交汇处铁西十字金廊商务公寓出售2011.530-55茂业东方时代广场铁西沈阳市沈辽路兴华街交汇处铁西十字金廊商务公寓出售2011.731-60华润置地凯旋门铁西区建设东路58号铁西十字金廊住宅公寓出售计划10月份78M5爱慕城QQ公寓铁西区重工街32号铁西北二路商务公寓出售计划2011年底24-58莫比国际铁西广场北500米铁西十字金廊商务公寓出售计划9月下旬48-61瀚都国际铁西区兴工北街5号铁西沈阳站商务公寓出售样板间开放46-62阳光100米娅公馆于洪新城吉力湖街28号于洪浑河北住宅公寓出售2011.961-118铁西区的公寓产品主要集中在十字金廊沿线和北二路沿线，该区域发展日趋成熟，交通、商业配套日趋完善，是铁西的商务中心区域。项目主要以商务公寓为主。铁西区公寓分布项目名称区域板块主力面积销售均价开盘时间精装标准供应套数去化套数去化率标准层排布伯伦时代之尚铁西十字金廊30-7088002008.03清水1125-售罄-假日国际铁西十字金廊--2009.07未知450-售罄5梯18户红星国际铁西十字金廊35.5385002011.05150072068495%3梯24户茂业东方时代广场铁西十字金廊31-6085002011.07200035733092%3梯21户北一路万达广场铁西十字金廊30-5580002011.05100012601260售罄4梯20户M5爱慕城QQ公寓铁西北二路24-5853002011年底清水144--2梯12户瀚都国际铁西沈阳站46-6212000未定3000-4000元/㎡728--6梯28户华润置地凯旋门铁西十字金廊7880002011.10清水---4梯14户莫比国际铁西十字金廊48-11487002011.102000330--3梯15户铁西区公寓价格2011年下半年集中放量，主力面积为30-60㎡。去化率在90%以上。价格表现——均价在8500元/㎡。以精装修为主。精装标准平均为1500元/㎡。沈阳站附近的瀚都国际12000元/㎡，超十字金廊的8500元/㎡的价格。北一路万达广场2011年5月开盘销售，6月底全部售罄。铁西区公寓产品面积铁西的公寓主要分布在十字金廊面积区间：20-105㎡主力面积：30-60㎡铁西区最小的面积是北一路万达广场的21㎡，华润置地凯旋门是铁西唯一有面积段过百的项目，该项目其它系列产品定位高端，所以公寓项目面积段选择在60-105㎡，不小也不算太大。为了控制总价，华润凯旋门的公寓产品并没有选择精装修。公寓性质：精装修商务公寓和清水住宅公寓销售价格：精装8000-12000元/㎡精装标准：1000-3500元/㎡铁西区公寓产品价格清水住宅公寓个案——华润凯旋门项目名称华润凯旋门开盘时间计划10月份面积区间55-105主力面积78几梯几户4梯14户价格均价8000是否精装否华润置地凯旋门项目位于铁西区华润雪花啤酒厂原址（东厂区），南至建设大路、北至北四中路（铁路以南）西至爱工街、东至兴工街，毗邻铁百、太原街两大成熟商业圈。

商务公寓个案——茂业东方时代广场项目名称开盘日期主力面积均价是否精装精装标准供应去化去化率标准层茂业东方时代广场2011.731-608500是200035733092%3梯21户茂业东方时代广场是茂业集团在铁西核心商圈建造的复合型地产项目。项目集茂业百货与公寓为一身，1-5层为茂业百货，6-30层为小户型精品公寓，周边商业配套成熟，生活配套齐全，交通便利。居住、商务、经营店铺，其价值多元化，功能完备，极具投资价值。

项目名称莫比国际开盘时间计划9月下旬楼层26面积区间48-114主力面积48-61几梯几户3梯15户价格均价8700是否精装是精装修标准2000元/㎡商务公寓个案——莫比国际莫比国际地处沈阳一环腹地,铁西十字金廊核心:咫邻建大金廊兴华街银带之上，前倚铁百商圈，背靠北二路产业带,辐射太原街商圈，同时荣享沈阳地铁1号线、5号线核心交汇处，双线地铁优势，是涵盖精装公寓、甲级写字楼、临街商铺的全高端双子建筑。

商务公寓个案——红星国际A6——面积：52㎡A2——面积：35㎡项目名称开盘时间主力面积均价是否精装精装标准红星国际2011.535-538500是1500供应套数去化套数去化率标准层分布72068495%3梯24户红星国际项目位于北二路和兴华街的交汇处，是沈阳红星美凯龙世博家居广场的二期工程。该项目地处铁西十字金廊上，北侧紧邻太原街商圈，距离沈阳火车站约2公里，距离市中心约4公里，地理位置十分优越铁西区商务公寓客群分析区域特点：铁西区公寓主要集中在十字金廊，2010年4月沈阳“十字金廊”开复工启动，标准着铁西向新的商贸发展，给铁西的商务公寓带来市场和契机。区域板块划分：南部（茂业东方时代广场，铁西万达广场）北部（北一路万达广场，红星国际）公寓特点：商务公寓是主要形式，面积以30-60㎡为主。客户置业目的：以办公和投资为主要购买目的，其中投资者占2/3。客户区域特点：铁西区客户能够占到60%，其他区域占40%。客户置业偏好：公寓产品不受限购，十字金廊的规划带来的升值空间，公寓市场的良好投资回报。

沈阳万达的相关负责人表示：铁西万达广场的公寓当时销售时6000多元一平方米，一年的时间涨到7000-8000元每平方米，50多平方米的公寓现在每个月的租金能达到1500元。投资回报在5%左右。

项目名称项目地址区域板块性质租售方式开盘时间主力面积华府新天地惠工广场西侧沈河北站商务公寓出售2010.1040-50天玺市府广场北侧沈河北站商务公寓出售2010.1245鑫丰国际大厦北站2路58号沈河北站商务公寓出售2010.547步阳国际文化东路8号沈河南塔商务公寓出售2011.133-75群升沈阳新天地文化路135号沈河南塔商务公寓出售计划9月下旬40-53夏宫城市广场青年大街209号沈河金廊五里河酒店式公寓出售未开盘70-170茂业天地·金廊1号青年大街文萃路沈河金廊五里河商务公寓出售未开盘58项目名称区域板块主力面积销售均价是否精装精装标准供应套数去化套数去化率标准层排布领先国际沈河北站5315000是150050630360%

华府新天地沈河北站40-5013000是200041033080%

天玺沈河北站4518000是3000450

18户鑫丰国际大厦沈河北站4714000是200067263093%

夏宫城市广场沈河金廊五里河70-170-—

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茂业天地·金廊1号沈河金廊五里河58-—

800-

步阳国际沈河南塔33-75-

1154

群升沈阳新天地沈河南塔40-5311000是1500352——

3梯22户沈河区公寓公寓分布——北站、南塔和金廊五里河三个板块，北站为传统的CBD中心，地段投资价值潜力巨大；南塔为商业集散中心，商业潜力巨大，金廊为规划的重点发展区域，同样具有升值空间。因此，沈河区的公寓产品以投资为主。2010和2011年大量投放市场。价格表现——精装修销售均价在10000以上，目前市场最高价格是天玺，销售均价在18000元/平方米。沈河区公寓产品面积沈河区的公寓主要集中在北站区和南塔区两个板块面积区间：30-170㎡主力面积：30-80㎡沈河区公寓面积段破百的有夏宫、茂业天地和天玺，毫无疑问，这三个项目都是该区域乃至沈阳的标杆项目，选择大面积段也是必然，但是这3个项目也有小户型供选择。公寓性质：精装修商务公寓销售均价：10000-18000元/㎡装修标准：1500-3000元/㎡沈河区公寓产品价格精装100%区域特点：沈河区商务公寓主要分布在北站区、南塔区以及南金廊沿线。公寓特点：精装商务公寓是主要形式，面积以30-80㎡为主。客户置业目的：以投资为主要购买目的，其中投资者占90%。客户区域特点：沈阳市区沈河区客户为主，40-50岁的私企老板。客户置业偏好：CBD区域地段价值，公寓产品不限购，易租易售，投资回报高。

沈河区客群分析个案——华府新天地项目名称华府新天地开盘时间2010.10楼层28面积区间30-88主力面积40-50去化率80%价格13000元/平米是否精装是精装标准2000元/㎡华府新天地产品规划为集五星级酒店,城市公寓,5A级写字楼，高端住宅以及城心首个酒吧一条街、大型量贩KTV、超豪华电影院、娱乐城、美食天地等合一的高品质城市CITYMALL。华府新天地踞位沈阳CBD绝对核心位置，是世界级综合体价值样本，更以前所未有高度和骄傲对话世界。项目名称项目地址区域板块性质租售方式开盘时间主力面积黎明国际广场长安路大东中街商务公寓出售200737-40明城国际市府大路与广宜街交汇处大东中街商务公寓出售200750锦联左岸东北大马路100-10号大东——住宅公寓出售2008.1240丰瑞·威士顿广场津桥路3号大东中街商务公寓出售2010.0346-53天润广场津桥路7号大东中街商务公寓/住宅公寓出售2010.0934-55/55-80中粮·大悦公寓小东路9号大东中街商务公寓出售2010.1037-62万恒领域东站街大东

商务公寓出售2011.0850龙之梦·畅园滂江街62号大东中街商务公寓出售未定60-90大东公寓分布公寓分布——集中在中街板块，该区域是传统的商圈，商业氛围浓厚，配套设施完善，基本为商务公寓，主力面积为40-50㎡。项目名称区域板块主力面积销售均价是否精装精装标准供应套数去化套数去化率标准层排布黎明国际广场大东中街37-4011300是50070462489%4梯44户明城国际大东中街507800否-342342100%3梯19户丰瑞·威士顿广场大东中街46-539000是70054049090%4梯18户天润广场大东中街34-55/55-8012500/9500商务公寓是2500588/1408300/126751%/90%4梯20户/3梯12/14户中粮·大悦公寓大东中街37-6214000是250073670095%3梯16户龙之梦·畅园大东中街60-9013000否_992

6梯16户锦联左岸大东

409000是135028528499%3梯19户万恒领域大东

506500否

36027075%3梯18户价格表现——最高价为14000元/㎡，最低价为6500/㎡。中街板块的均价超过11000元/㎡，而板块外的均价7750元/㎡。基本都为精装修，装修标准大概为1500元/㎡。大东区公寓产品面积大东区公寓主要分布在中街附近面积区间：35-100㎡主力面积：35-60㎡大东区域没有面积段破百得公寓产品，都是100㎡以下，但是丰瑞·威士顿广场、黎明国际广场和万恒领域的最小面积和最大面积相差不超过10㎡。公寓性质：精装商务公寓为主销售价格：精装9000-14000元/㎡精装标准：500-2500元/㎡清水大东区公寓产品价格区域特点：大东区的公寓产品主要分布在中街板块。公寓特点：精装修和清水的商务公寓两种，面积以35-60㎡为主。客户置业目的：投资占60%，办公占30%，自住的较少。客户区域特点：大东区本区域的投资客为主。客户置业偏好：中街成熟的商圈，投资回报稳定。

大东区客群分析个案——天润广场项目名称开盘时间面积区间主力面积供应套数去化率几梯几户售价是否精装精装标准天润广场2011.0534-80㎡38-50㎡1996套79%4梯20户/3梯12/14户12500是2500丰瑞•威士顿广场是一座集商场、写字间、公寓为一体的复合性商业项目。项目建筑设计为地上23层，地下2层。1--7层吸纳了国际知名的“新世界百货”；8-23层为威士顿国际公馆，两栋双峰式的建筑，双楼毗邻，尽显庄重与华丽，玻璃幕墙与花岗岩巧妙结合的外立面，迎合了现代人对时尚和前卫的追求。

项目名称项目地址区域板块性质租售方式开盘时间主力面积哥本哈根黄河南大街113号皇姑北行商务公寓出售2010.1040-50锦联·经典名座宁山中路与长江街交汇皇姑北行商务公寓出售2010.364-76上新阶北陵大街10号皇姑北金廊商务公寓出售2010.942-108中建峰汇广场黄河南大街58号皇姑北行商务公寓出售计划10月推出32-45项目名称区域板块主力面积销售均价是否精装精装标准供应套数去化套数去化率标准层排布上新阶皇姑北金廊42-10811000是70025223392%3梯14户锦联·经典名座皇姑北行64-769300是150033632697%3梯16户中建峰汇广场皇姑北行32-458500是2000225--3梯16户哥本哈根皇姑北行40-506900是100043240794%2梯8户价格表现——最高价是位于北金廊的上新阶11000元/㎡，最低的是哥本哈根的6900元/㎡。北行商圈公寓均价在8500元/㎡。都为精装修，装修费用约为1300元/㎡。公寓分布——分布在北行板块，北金廊也有分布，该区域也是沈阳传统的商圈，推出都为商务公寓。主力面积为40-50㎡。皇姑区公寓分布皇姑区公寓主要分布在北行附近面积区间：35-108㎡主力面积：35-60㎡皇姑区公寓的面积最大的是上新阶的108㎡，最小的中建峰汇广场的35㎡。上新阶公寓产品的面积段从42-108㎡，该项目位于北金廊沿线，紧临北站北出口，属于北站商圈，位置优越，产品面积段大覆盖更多的客群。皇姑区公寓面积皇姑区公寓价格公寓性质：精装修商务公寓销售均价：6900-11000元/㎡装修标准：700-2000元/㎡皇姑区客群分析区域特点：皇姑的公寓主要分布在北行板块。北行商圈历史悠久，商业沉淀浓厚。交通便利、商业发达是北行的一大特色。为公寓的发展提供了土壤。未来几年内将要全力打造长江街商业区，把长江街建成集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化与居住等为一体的大型商业街，将其建成继中街、太原街之后的第三大商业街。皇姑的教育资源丰富，120中学、省实验、珠江五校等学校都在北行商圈附近，学区房的需求非常旺盛。公寓特点：学区精装公寓抢手。客户置业目的：以投资为主要购买目的，其中投资者占2/3，少部分自住和办公。客户区域特点：市内各区域，部分周边城市客户。客户置业偏好：公寓产品不受限制，学区投资回报高，少部分小户型刚需。

个案——中建峰汇广场项目名称中建峰汇广场开盘时间计划10月份面积区间32-80㎡主力面积32-45㎡几梯几户3梯16户价格均价8500/㎡装修标准2000元/㎡项目名称项目地址区域板块性质租售方式开盘时间主力面积亿丰时代广场浑南新区金卡路16号浑南奥体商务公寓出售2008.0160-90曙光大厦浑南新区天赐街南堤中路浑南奥体商务公寓出售2009.1137-83荣兴国际·澜调浑南2路与天成街交汇处浑南奥体商务公寓出售2010.1034-67SR国际新城沈营路11-1号浑南奥体商务公寓出售2010.0940-90新华国际公寓三期浑南三路8号浑南奥体商务公寓出售——60-80奥园会展广场南京南街1188好苏家屯新南站商务公寓出售未开盘33-50浑南公寓分布浑南公寓主要分布在奥体板块，奥体中心周边有很多城市综合体，未来这里将成为区域商务中心。政府在奥体板块的规划公建较多，写字楼市场饱和，公寓产品应运而生。苏家屯的奥园会展广场属于新南站板块，也是沈阳未来重点发展的区域，是浑南黄金三角中的一角。主力面积为40-80㎡，这个面积段较其它地区的要大，主要是浑南是新开发的区域，土地资源较其它区域丰富。项目名称区域板块主力面积销售均价是否精装精装标准供应套数去化套数去化率标准层排布亿丰时代广场浑南奥体60-907000否——40039398%2梯20户曙光大厦浑南奥体37-836500否——44836880%4梯16户荣兴国际·澜调浑南奥体34-678000是100050440080%4梯24户SR国际新城浑南奥体40-907000否——29427090%4梯14户新华国际公寓三期浑南奥体60-807000否——18915079%4梯9户奥园会展广场苏家屯新南站33-50未定是1200600

4梯20户浑南新区公寓主要分布在奥体周围面积区间：35-90㎡主力面积：50-80㎡浑南新区公寓的面积最大的是亿丰时代广场的90㎡，最小的是荣兴国际·澜调的35㎡，该区域的主力面积为50-80㎡，要高于其他区域公寓的主力面积，原因是二环外，单价相对低，面积大点总价也不是太高，面积大居住办公更舒服。浑南新区公寓产品面积精装标准：1000元公寓性质：商务公寓销售价格：6500-8000元/㎡装修标准：1000元/㎡（只有荣兴·国际澜调有装修）浑南奥体这块配套基本起来，虽然是未来沈阳发展的区域，但是目前该区域商务氛围较北站和五里河所在的金廊沿线要差距不少，所以公寓产品的价格上不去，不过未来该区域发展潜力巨大。浑南新区公寓产品价格浑南新区客群分析区域特点：浑南新区的公寓主要集中在奥体中心周边，未来这里将成为区域商务中心。由于政府对奥体附近的项目商业配套有限制，如果都做成写字间又没有那么大的市场需求，因此公寓产品在某种程度上替代了部分写字间出现，是写字间的变种。公寓特点：城市综合体项目，商业产权的公寓，但多有煤气接入，主力面积40-80，从标准层上看，多做4梯设计。客户置业目的：投资和办公各占50%。客户区域特点：浑南新区的客户为主，部分沈河、和平的地缘客户。客户置业偏好：看好该区域的成长价值，公寓价格优势，升值空间。

荣兴国际澜调位于浑南新区天成街与浑南二路交汇处，崛起奥体CBD领航位置，占地面积10158平米，规划建筑面积约56000平，由两栋分别为22层和25层双子建筑组成，裙房各自独立并联为一体，全方位按照鲁班奖的标准设计施工，以五星级入户大堂、个性精装小户、品牌尖端建材、国际设计规划与尊贵贴心物管彰显精湛的品质。项目名称荣兴国际·澜调开盘时间2010.10面积区间34-67㎡主力面积34-67㎡去化率80%几梯几户4梯24户价格均价8000/㎡装修标准1000元/㎡个案——荣兴国际·澜调项目名称项目地址区域板块性质租售方式开盘时间主力面积沈北国际广场虎石台203国道与沈北大道交汇沈北虎石台酒店式出售2010.0935-55世界湾沈北路72号沈北道义大学城住宅公寓出售2010.1244、57沈阳淘乐新天地沈北新区蒲昌路22号沈北道义大学城酒店式出售2010.730-50沈阳华强城道义大街1号沈北道义大学城住宅公寓出售2011.940-50皇家国际公寓道义南大街68号沈北道义大学城商务公寓出售2010.0431-46项目名称区域板块主力面积销售均价是否精装精装标准供应套数去化套数去化率标准层排布世界湾沈北道义大学城44、573700否——1081010%2梯6户沈阳淘乐新天地沈北道义大学城30-506500是10001206050%2梯40户沈阳华强城沈北道义大学城40-506200否——336

4梯12户皇家国际公寓沈北道义大学城31-465800否——

沈北国际广场沈北虎石台35-554500

沈北区公寓沈北新区的公寓产品主要集中在道义大学城板块，现在大学生租公寓的比较多，因此道义大学城的公寓产品吸引了很多投资客。价格表现——道义大学城的公寓产品多为清水，价格在6000左右，面积以30-50为主。沈北公寓产品面积沈北区公寓主要分布在道义大学城周围面积区间：30-58㎡主力面积：30-50㎡沈北新区公寓面积最大的是世界湾的58㎡，最小的是皇家国际公寓的30㎡。虽然和浑南奥体都属二环开外，但是道义大学城要离城心更远，在三环外，而且发展远没有奥体板块好，沈北区的公寓主要是在道义大学城的周围，所以主力面积比奥体板块要小不少，适宜学生群体租住。精装标准：1000元公寓性质：商务公寓销售价格：3700-6500元/㎡装修标准：1000元/㎡（只有沈阳淘乐新天地有装修）三环开外的地址位置，较其它板块而言不成熟的配套和商务氛围，决定了该区域公寓产品的价格只能是整个沈阳市场上的凹处。沈北区公寓产品价格沈北新区客群分析区域特点：沈北新区的公寓产品主要分布在道义大学城。道义大学城的功能是以大学为核心和主体，集教育科研、孵化创业、产业开发、文化旅游、生态居住等一体化的新型城市发展区域。

公寓特点：精装、清水的商务公寓和住宅公寓，面积在30-50。客户置业目的：投资和刚性的过渡居住各占50%