上海市办公楼市场报告

PAGEPAGE70前言上海的办公楼市场经过十年来的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成板块区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，目前上海办公楼发展具一定特色和规模的办公区，主要分布在八大板块，即：浦东板块、人民广场及外滩板块、南京西路沿线板块、淮海路沿线板块、长宁虹桥地区板块、肇嘉浜路沿线板块、长寿路以及新客站不夜城沿线板块以及北外滩地区板块。本报告将着重围绕这八大板块区域中的约170栋办公楼，根据物业不同的营销方式，从出售型和出租型两个不同的纬度，来分析上海目前办公楼市场现状。宏观房地产经济及政策环境分析宏观经济分析国民经济发展状况GDP分析上海GDP指数以一个高速、平稳的势头逐年递增，连续10年保持两位数增长。宏观经济指标中最大的突破是经济总量。上海2003年实现国内生产总值超5000亿元，达到5408.76亿元，同比上升10.9％。经济总量的攀升促使居民生活水平不断提高，本市城市居民家庭人均年可支配收入达到13250元，同比增长11.5％。固定资产投资完成2158.41亿元，比2002年增长8.2％，增长率为近6年来最高。民间投资日趋活跃，增幅达15.9％；全年社会消费品零售总额2035.21亿元，比2002年增长9.3％，汽车、通信、居住类商品以及餐饮业消费进一步扩大。作为上海国民经济支柱产业，全面步入黄金期的房地产业正不断“发力”。2003年，非典并没有阻止申城房地产投资却始终保持良好的增长势头，从而为今年全年上海经济各项指标再冲高奠定了良好基础。仅今年上半年，境外房地产投资额与去年相比，增幅已达到37.5％，显现了境外投资商对上海房地产市场的良好预期。据统计，今年前11个月，上海完成房地产投资额已经超过去年全年，达到835亿元，同比增长21.6％，占到全市固定资产投资的37％。财政收入支出2003年上海市地方财政收支表——金额（亿元）增幅财政收入2828.8728.5%增值税170.224.4%营业税332.3131.9%个人所得税71.8133.8%房产税22.4113.8%财政支出1102.6425.6%基本建设支出244.7432.9%科教文卫事业196.1114.9%企业挖潜改造事业业156.7729.3%2003年上海市财政收支基本平衡，收入超出支出约3个百分点，收入增势快速、稳定、良好。固定资产投资2003年上海固定资产投资表——金额（亿元）增幅基本建设投资927.2937.8%更新改造投资388.0115.8%房地产开发投资901.2436.8%第一产业4.1818.2%第二产业806.9416.4%第三产业1640.9910.2%国有经济投资811.859.3%外商及港澳台投资资468.226.6%民间投资795.0920.1%私营企业投资362.8417.6%枢纽型、功能性、网络化城市基础设施建设加快推进。2003年完成城市基础建设投资604.62亿元，占全市固定资产投资的比重为24.7%。市场消费水平2003年上海居民消费水平比上年上升0.1%，商品零售价格水平却下降了1%，民间资本积聚，居住类商品资本投入高居首位。房地产及相关行业发展状况建筑业建筑企业结构逐步向技术密集、管理密集、资金密集相结合的方向调整，市场竞争力不断增强，经济效益继续提高。2003年本市度完成施工产值1055.88亿元，安施工劳动人数计算，人均产值达到15.39万元。金融业金融业加强服务创新，市场规模进一步扩大。全年实现金融业增加值629.08亿元。金融市场对外开放继续加快，在沪经营的外资金融机构89家，银行及财务机构62家，保险机构19家，证券机构8家，这些公司资产总计达到274.29亿美元，充分保证固定资产投资的信贷能力。商业随着商用物业的不断兴建，上海消费市场的结构和经营状态不断得到改善，商业企业的集聚、辐射能力不断增强，2003年国内商业增加值395.5亿元，良好的商业发展势头是商用物业蓬勃发展的基本保证。房地产业2003年，上海市紧紧抓住国家加大对基础设施设施和环境保护投入的有利时机，不断加快城市基础设施建设步伐，相继完成了一批重点工程项目建设，使城市基础设施的总体水平进一步得到提高。全年实现房地产业增加值461.88亿元，成为解放以来上海房地产发展速度最快的一年。上海办公楼市场发展状况办公楼发展历史史前期：49年~80年代中期，上海商品办公楼的概念为零。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。起步期：80年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。其时中国正经历着改革开放，全国开始施行市场经济以取代计划经济，从而使房地产产品进入到商品市场。1988年8月8日，上海通过国际招标出让了第一块土地———虹桥26号地块，标志办公楼市场开始启动。由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，商品办公楼的市场供应极为短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆），故未形成一个完整统一的市场。发展期：90年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990年，上海商城建成并推向市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。上海商品办公楼市场于1993~1995年达到高峰。1995年以后办公楼指数一路下跌。1997~1999年由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌。2000~2001年，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到2002年1月，上海办公楼市场才出现转机，中房指数开始从负数转向正数，到5月份价格指数上扬8点，达到7年来的最高值。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出现上升态势。2002年，上海市场出现三幢全出售型办公楼，即黄浦区的银晨数码大厦、普陀区绿地科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦，打破了办公楼市场长期只租不售的局面，初步启动上海办公楼的投资市场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。2003年，上海经济结构正处于调整期，第三产业比重不断扩大。加上近几年银行利率连续下调，促使新组建公司和投资客不断增多。许多客户为同时满足投资和自住两方面的需求，变租赁为购买，或直接投资办公楼，销售型办公楼越来越受投资者力捧。办公楼租金发展上海办公楼租金涨幅已达亚洲第一位、全球第三位。据我司了解，“世界主要办公地区”排名榜中，上海办公楼租金年增长率已达9.7％，增长势头远胜过亚洲其他主要的城市。排在其前两位的分别是蒙特雷的10.5％和布鲁塞尔的10％。上海已成为亚洲办公楼市场中最有活力的地区。去年ＳＡＲＳ之后，亚洲商业氛围逐渐好转。另外，在全球经济复苏的背景下，去年下半年亚洲的办公楼租赁需求不断扩大。因此，目前亚洲办公楼整体租金水平降幅明显减缓。中国经济发展迅速以及进入ＷＴＯ后放宽贸易限制，吸引了大批大型跨国企业，上海成为首选之地。目前，虽然上海办公楼租金的全球排名仍远在香港之后，但其增速在亚洲排位第一。近两年来，上海办公楼供应增长迅速，但仍跟不上本地和跨国公司对办公楼需求的增势。预计未来两年内，新的需求仍会超过新的供应，因此空置率会降低，租金会上涨。供应量发展趋势各大城市办公楼面积对比表城市写字楼面积总量入住率香港1500万平方米米90％纽约2500万平方米米94％东京2900万平方米米92％上海370万平方米90％可见，较其他国际化大都市而言，上海办公楼供应量远没有达到国际大都市的标准水平线。随着中国加入ＷＴＯ的行列，跨国公司将在未来几年迅速涌入上海，上海的办公楼市场渴望寻求新的扩张。目前上海甲级写字楼根据地段和品质划分的平均售价为1800－2600美元／平方米，相比之下，香港同等规格的写字楼均价为4000－5000美元／平方米。上海甲级写字楼的升值余地非常大，海外客户由此看好其市场发展前景。以现有的办公楼市场供应量，远不能满足经济高速腾飞的上海，预计3年内上海办公楼市场供应量将会达到现在供应量的2至3倍。行业分布状况从甲级写字楼的需求客户来看，尽管全球经济不景气仍然未见好转，但这并不影响海外公司进入中国的步伐，它们仍然是甲级写字楼的主力需求客户。从需求行业来看，前两年对写字楼市场起着生力军作用的IT信息业和中小投资公司，近两年经营滑坡，陆续撤离了甲级写字楼，而制造业、服务业、房地产业、金融业成为近阶段大面积写字楼空间的主要需求客户，外企办事处则青睐小面积优质办公空间。政策分析2003年政策回顾2003年新的房地产政策连连出台，用业界的话说，2003是“地产新政”年。推出如此多的新政，表明从2003年甚至一直以来，房地产市场存在的问题是严重的且普遍存在的。房地产开发结构不平衡，房价明显高于一般居民收入，存在大量的投机行为。而针对这一系列问题所发布的中央和地方房地产政策，其目标是高度一致的，即致力于形成一个长期良性发展的市场。只是处理的手段在经过初步的市场试探之后有较大的调整，目前可以说已经形成了一个相对完整的宏观调控体系。金融政策加强房贷调控，降低金融风险针对整体房地产市场的问题，2003年6月央行率先推出了它的房贷新政策(121文件)。作为国家核心金融机构，央行的动作代表政府对于房地产市场问题的态度，但基于以前少有类似的经验，发布了试探性的新政策。新政推出后各界反响强烈。围绕信贷政策的年议最为激烈。实际上，央行新政的着眼点正是商业银行的信贷风险。加之今年以来货币供应量一直增长较快。信贷增长的井喷之势，使得通货膨胀的威胁在急剧加大。如果控制住了房地产信贷的增长势头，对化解通胀风险必然有所帮助。121文件将严格控制“以小博大”的开发资金运作模式。由于房地产开发需要大量的资金，而很多开发商没有形成原始积累，不可能完全使用自有资金，因而大量运用这种模式，期望通过很小的投入及很大的风险获得巨大的回报。121文件为降低金融风险，明确规定了银行贷款的条件和使用，从开发的全过程加大了对开发商自有资金投入比例的要求。这对实力较弱的小地产商，或自有资金不多的开发项目会有很大的影响。开发商再也不能指望楼没封顶就能回笼资金，他们的现金流很可能会断掉。同时高端住宅市场的投资性购房：将受到很大的约束。文件规定对借款人申请个人住房贷款购买第二套自住住房的，适当提高首付款比例。购买高档商品房，别墅，商业用房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，这条规定的实质是提高了投资的门槛。这样导致开发此类住宅的开放商的建设资金来源受到制约，因而；将在一定时期内受到抑制。而央行的期望正是借助对开发商的自有资金提出更高的要求，来抑制房地产投机行为。央行对于房地产投资信贷实施一刀切的紧缩政策之后，房地产界和商业银行对房贷新政的反应消极，央行新政推出后实施细则也迟迟不能出台，央行房贷新政已经逐步被意识到有所偏失。7月底温家宝总理主持召开了国务院常务会议，听取了建设部关于房地产市场发展情况的汇报，对当前的房贷政策做了合理的调整并进一步强调了房地产市场整体发展方向。会议要求重点做好以下工作：一是完善供应政策，调整供应结构。要加强经济适用住房的建设和管理，增加普通商品住房供应，控制高档商品住房建设；二是改革住房制度，健全市场体系；三是发展住房信贷，强化管理服务；四是改进规划管理，调控土地供应。五是加强市场监管，整顿市场秩序。会议在肯定房地产产业国民经济支柱产业地位的同时，显示在房地产市场日益市场化的同时，政府对于贷款等多项调控的力度空前强大而且目的明确，政府的决策作用依然是决定其发展甚至存亡的力量。增强对中低收入阶层的购房支持“以人为本”作为本届政府的执政思路，在房地产政策上有具体的体现。落实的主要方式是：将大量增加经济适用房的建设。显然，这将导致政府批租土地的收入有所减少。不过值得注意的是，目前许多地方财政对土地批租的依赖性相当高，有些甚至达到了60％以上，调整有相当难度。所以，这一政策的推行可能会有较强的地方性。某些地方(主要是大城市)的经济适用房会建设的较多，而另外一些地方会比较少。121号文件有明确的表述：重点支持中低收入家庭购买住房的需要，应进一步扩大个人住房贷款的覆盖面，扩大住房贷款的收益群体o121号文和18号文两份文件同时还提出：增加普通商品房供应，提高其在市场供应中的比例，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应o18号文更加明确了其概念，同时明确了经济适用房的政策边界。18号文还明确建立起了一个比较完整的市场化的住房供应体系，即满足10％消费者的高档房，适合70—80％居民的普通商品房，15-20％的经济适用房，然后是贫困家庭的廉租房。两份文件均强调控制高档房开发建设，18号文在操作上更加具体，区分了市场的责任和政府的责任，从有效需求出发，使消费层次更清晰、科学。在满足中低收入住房要求方面，政府承担了更多责任，通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房的建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。土地政策温总理的讲话精神显示，中央对于房地产业的宏观调控政策，已从重点控制贷，转向了重点控制土地供应。这个转变显示了国家对于房地产市场的宏观调控手段趋向成熟，对于中国房地产业的未来发展将有着深远的影响。严格控制新增土地供应量，改善供应结构国务院日前发出的《关于加强国有土地资产管理的通知》，即45号文件，把严格控制土地供应总量作为规范土地市场的基本前提。在此前提下，市场才能充分实现土地的价值，提高土地利用效率。各级政府必须严格控制新增建设用地供应总量。对于土地的利用要集中在存量用地的调整和改造上来，这样才能优化土地利用结构。文中还强调要坚持土地集中管理，确保统一供应。各地不能以工业园、科技园、开发区等各类名目设立园、区，经批准设立的市辖区工业园、科技园、开发区等各类园、区的土地必须纳入所在城市用地统一督理、统一供应。同时，试行收购储备制度以增强政府对土地市场的调控能力，对此金融机构要依法提供信贷支持。稍后国土资源部出台的关于土地供应管理的通知，就全面贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件)作出规定，严格控制高档商品房的土地供应，停止别墅类用地的土地供应。18号文在支持国务院控制土地供应总量的同时，将焦点集中在高档商品房特别是目前开发量比较大的别墅用地上，无疑深化了45号文的内容，把总量的控制转为改善供应的结构上。强化招标、拍卖、挂牌的出让方式，严格管理土地使用权转让45号文强调土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记。土地行政主管部门要加强对出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。土地使用权抵押应当依法办理抵押登记。国土资源部日前公布了《协议出让国有土地使用权规定》(第21号令)并于2003年8月1日起施行，该文规定协议出让土地不得低于最低价。根据21号文，出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。18号文同时也强调了土地供应的集中管理。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让，并严禁下放土地审批权。中央对房地产政策做出的这翻调整基于三个原因：一是土地为国有资产，其供应相对贷款更易掌控。二是土地是各类房地产开发的根本，抓住了土地这一环，可以获得较高的调控效率。三是政府可以方便的在批租土地的同时对房产开发项目有很好的良性导向。例如上海今年出现的经济适用房开发热潮，就是土地供应政策导向的结果。政府对于统一规划，统筹安排的强调，将会对市场有较强的政策约束，近几年以“经营城市”为名一哄而上搞开发的情形将大大收敛。商品房交易标准化面积测算规则修订4月起，市房地局开始实施修订后的《上海市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊规则》。新《规则》提出了“两个统一，一个增加”，先前各类有关建筑面积计算的规定如今归纳为一个文件，统一了共有建筑面积的分摊处理办法，增加了判别房屋建筑面积计算的基本原则。新《规则》首先对共有建筑面积和公用建筑面积两个概念作了区分，在此基础上，新《规则》明确了共用建筑面积分摊的一般规则及房屋面积的具体计算办法，着重解决了垂直通道的分摊问题。房地产登记四统一5月1日起，本市实现房地产交易登记模式统一，审核发证流程统一，操作技术规范统一，人员上岗要求统一，以此适应修订后的《上海市房地产登记条例》实施。操作技术规范的统一，是其他三个统一的基础。市房地局配合制订了适用全市各区县房地产登记处的登记技术规范，该规范根据修订后的登记条例，规定了统一的房地产交易登记模式、市民提交材料的目录及内容、审核发证的操作流程等。新版买卖合同启用7月，2003版房地产买卖合同示范文本启用。房地局下发的《关于推行上海市房地产买卖合同示范文本(2003)版的通知》明确规定，二手房买卖当事人可使用2003版文本，也可参照2003版文本自行制定合同。自制合同应具备《上海市房地产转让办法》第“条规定的内容，即对房屋情况、付款、交付等问题必须约定清楚。房地产买卖合同凡含有格式条款，应当符合《上海市合同格式条款监督条例》的规定，并在合同订立之前向工商行政管理局备案。物业与中介管理整顿规范房产经纪1月，市房地局发出《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》，规定房产经纪活动中不能赚取差价，对违者不准予年检备案。该通知还明确了房地产经纪企业及其从业人员在接受客户委托购买或出售房屋时，不得有下列三种行为：1．以房地产经纪企业或者其从业人员的名义，购买客户委托交易的房地产；2.利用多份买卖或委托合同”搭桥”的办法，赚取差价；3．与一方委托人串通，利用承揽经纪业务的便利，从而损害另一方委托人利益。《物业管理条例》出台5月28日，国务院第9次常务会议通过了《物业管理条例》，并于6月8日公布。根据《物业管理条例》确立的基本制度，建设部制定了《物业管理招标投标管理暂行办法》、《业主大会规程指导意见》，并会同或配合有关部门制定《住房维修资金管理办法》、《物业管理收费管理办法》，建立健全物业管理专业人员职业资格制度，制订《物业服务合同》和《业主公约》等示范文本。附件：2003年度主要房地产政策回顾《央行通知：要求加强房地产信贷业务管理》《建设部办公厅关于在上海等13个城市试运行城市房地产市场预警预报信息系统的通知》《建设部关于公布2003年度甲级城市规划编制单位资质评定结果的公告》《建设部关于加强建筑意外伤害保险工作的指导意见》《国土资源部关于开展国土资源科学技术奖励的通知》《国土资源部办公厅关于进一步治理整顿土地市场秩序情况的通报》《关于外商投资企业办理城市规划服务资格证书有关事项的通知》《建设部关于做好第一批物业管理资质一级企业资质复审工作的通知》《建设部关于做好建筑空调通风系统预防非典型肺炎工作的紧急通知》《国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法》《建设部、财政部、中国人民银行关于住房公积金管理中心职责和内部授权管理的指导意见》《建设部办公厅关于立即组织开展建设系统安全生产大检查的紧急通知》《建设部关于2003年度对城市园林绿化一级企业进行资质年检的通知》《建设部办公厅关于开展国家重点风景名胜区综合整治工作的通知》《建设部关于对2003年评定一级房地产价格评估机构资格有关问题的通知》《关于加快建立和完善房地产信用档案系统的通知》《关于禁止房地产经纪企业从业人员利用职业便利从事房屋转让活动的通知》《关于取消本市非居住房屋租售对象限制的通知》2004年新政策对办公楼市场走势的影响相对于2003年度的一系列宏观政策，今年上半年出台的政策更多的是针对不合理现象的具体细则。政策对办公楼市场的直接间接影响进行利好、利空两方面分析。利好方面：期房限转限制商品住房期房转让政策于今年4月26日开始实行，并将在今年5月31日全部完成。应该说明的是该条例限制的是未获得产权证的商品住房，而非居住商品房如办公用房、商铺等不在此列。限制商品住房期房转让政策将导致房地产行业的重新整合。首先受益的是二手房市场。但数据表明，今年四月份上海市的二手房成交价格涨幅为1.1％，涨幅趋于放缓。原因有两点：1.市中心二手房品质普遍较低，而目前单价已偏高；2.近段时间市中心区域动迁进度放缓，二手房需求量锐减。二手房及期房都缺乏投资价值，市场流动中的投资资金将另寻出口，非居住类产品如办公楼、商铺已成为目前房产市场较佳的投资对象。网上备案商品房预售和销售合同网上备案登记制度已于近日开始实施。该政策的发布，若能切实执行，将对上海市房产行业产生下列积极影响。透明化：楼盘信息向购房者的透明；政务信息向企业的透明。电子化：全市信息联网，即使公示，无纸化操作。每一套商品房使用五种颜色标明其交易状况。规范市场，确立房产交易中心平台的权威地位。但目前处于试运行阶段的网上备案制度却存在明显的漏洞，监督机制不严密，资料更新速度滞后等，都使该政策未起到预期的作用。中行方面表示，在房地产贷款方面，将重点支持中等收入以上家庭购买自用住房，适当支持购买高档住房、经济适用房的客户和个人商铺按揭贷款。但是对高档别墅贷款及投资用住房贷款都将进行严控。普通商品房预售条件放宽到完成25％工程量即可预售的标准。利空方面：进入2004年以来，中国经济出现了过热势头，特别是固定资产投资和货币信贷增长过快。通货膨胀加速。政府为实现经济软着陆，发布了121号文件和提高银行储备金率等银根紧缩政策。可以预见，未来在相对较长的一段时间内，政府将推出一系列政策以应对目前的情况，中国的投资市场也将从波峰慢慢下倾。商铺及办公楼禁止非物理形态分割政策的实行，加大了此类物业的销售难度。在营销者纷纷寻找对策的同时，相应的增加了一部分土建成本、繁化了销售手续。近日国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。房地产开发（不含经济适用房项目）将由目前的20％及以上提高到35％及以上。传言央行会升息，但周小川在“2004年北京国际金融论坛”否定最近加息的可能。传言并非空穴来风，从去年年底起，央行就一直面临巨大的加息压力，但到现在仍坚持着，表明央行并不想为了一个老鼠坏了一锅汤。为调控房产市场过热的势头，相关部门必然还将出台政策以应对瞬息万变的局面。目前新的租赁税费政策规定，租赁税费从租金总收入的5%提高到了33.5%，包括16%的个人所得税、12%的房产税和5.5%的营业及附加税，相比住宅租赁税费(5%)差距明显，而公司的租赁税收是17.5%。上海办公楼市场分析上海出租型办公楼物业市场分析区域分布特征描述目前沪上出租型写字楼以甲级物业居多，区域分布特征明显。主要集中在传统意义上的五大办公板块，即：陆家嘴金融贸易区、南京西路、人民广场外滩、淮海路太平桥以及长宁虹桥板块。这五大板块拥有良好的整体规划、繁荣的商业、便捷的交通等等，这些有利因素该区域办公楼的飞速发展起到了至关重要的作用。另外据有效迹象表明，随着沪上办公楼市场的日益升温，上述的五大办公板块已经逐渐趋于饱和状态，因此其他新型出租型办公楼板块悄然而生。区域分布已经呈现出从中心板块向四周发散的的趋势。传统五大板块构筑出租型办公楼新高地陆家嘴金融贸易区、南京西路、人民广场、淮海路太平桥以及长宁虹桥五大板块，已构筑起代表上海出租型写字楼最高水准的新高地。陆家嘴金融贸易区随着浦东的不断开发而日见成熟。随着区域位置和楼宇品质的差异性，又可分为小陆家嘴金融贸易区、新上海商业城、九六广场、竹园商贸中心四个小板块。其中小陆家嘴板块楼宇品质最高，出租型办公楼比例最大。这四个小板块相辅相成，共同推进整个陆家嘴办公楼市场的发展。南京西路写字楼是全市各商务区中行业集中度最高的写字楼群，入驻客户主要以IT行业和专业服务业为主。借IT行业有巨大的派生需求，专业服务业（会计师、律师、咨询等行业）又有广泛的延展空间，从而又有效保证了静安南京路商务写字楼有高等级、稳定的客户群体。人民广场地区自今年起也进入供需排行榜前三名的位置。来福士广场等甲级出租型办公楼的面世，为人民广场地区近三年来略显沉寂的写字楼市场添入动力。今年三季度，全市写字楼数笔4000平方米以上的大面积交易都出现在人民广场地区。此外，淮海路、太平桥地带原先就集中了为数不少的高档办公楼，随着国际企业家大厦、世纪商贸广场等高品质出租型写字楼的落成，使其显得异常的意气风发。三大出租型办公楼新板块初露端倪上海出租型办公楼供不应求，为一些区域副中心地段的出租型办公楼市场发展带来了契机。长寿路、北外滩和五角场作为本市西、东、北部三个新板块，掀起了头盖。目前长寿路两侧的出租型办公楼多属中档，但沿线的旧厂房翻新余地很大，有望带来出租型办公楼环境升级的新一轮契机。在浦江两岸整体规划中，北外滩地区以国际客运中心为地标的规划，将形成物流总部聚集地。北外滩藉此有望成为以物流管理、商贾往来为主题的高级出租型办公楼区域。五角场则凭借建设中的万达商业广场和华联又一城这两座超级商业航母，成为东北部的商务重镇。五角场周边的出租型办公楼将成为高科技研发企业、都市工业和海归派创业基地的聚集地。目前市场行情阐述需求量、供应量、空置率和租金四大指标分析供应相对不足去年全市出租型办办公楼新增供供应量约为31万平方米，相相对于2002年33.5万平方米的的供应水平，略略有下降。全全年主要有来来福士广场、震震旦国际大楼楼、徐汇苑大大厦等完工交交付，租赁交交易基本已接接近尾声。今今年，全市也也只有两幢甲甲级办公楼落落成，即世纪纪商贸广场和和企业天地。它它们的交付，将将今年甲级出出租型办公楼楼新增供应量量锁定在十六六万平方米左左右。预计，按按目前租赁态态势估算，这这个供应量只只能勉强满足足今年的需求求量。需求被动放缓数据统计显示，目目前上海出租租型办公楼的交易量较之之前两年有所所降低。去年年上海甲级出出租型办公楼楼的年度吸纳纳量为35万平方米，而而2002年这个量为40万平方米。造造成甲级出租租型办公楼交交易量下降的的主要原因，是是新增供应量量跟不上需求求增速，从而而造成交易的的被动放缓。空置继续下降由于新需求量高于于新供应量，出租型办公楼市场的空置房也得到了逐步消化，空置率创近年来新低。目前，浦西平均空置率由13.8％下跌至10.8％，浦东空置率由17.0％下跌至16.6％。写字楼需求活跃，浦东及浦西空置率均下降。由于现存供应量有限，浦东吸纳量相对较小；浦西办公楼持续被市场吸纳，但同时新增供应量较小，因此空置率下跌明显。租金稳步上扬2003年起，上上海出租型甲级办办公楼的现房房供应开始出出现缺口。2004年－2006年的年新供供应量更将低低于平均年吸吸纳量的40万平方米，这这导致甲级办办公楼出租率率平均高达95％以上，租租金随之猛涨涨。目前上海海办公楼的平平均租金在0.56美金/平方米/天。至去年年年底，浦西西平均租金上上涨1.2％，浦东则则上涨了1.8％。半拉子子工程改建而而来的办公楼楼成为近一年年来市场供应应大热品种，弥弥补了甲级办办公楼以外的的市场空缺点点，租金水平平同样呈现稳稳步上扬的局局面。近一年年来上海办公公楼租金涨潮潮，是自1999年底租金见见底回升，经经过三年多的的略微调整后后出现的第二二波增长，预预计这一波增增长将稳步持持续至2005年底。目前出租型甲级办办公楼期房预预租市场分析析甲级办公楼市场客客户与日俱增增，而新上市市面积逐年下下降，出租型型办公楼期房房也炙手可热热，租户的预预租行为日趋趋活跃。2000年初完工工的恒隆广场场，当时的预预租率为40％，引起业业界注目；三三年后的2003年12月，来福士士广场50％的预租率率，使业界惊惊呼甲级办公公楼市场全面面复苏；今年年初，企业天天地交付时预预租率也已超超过五成；目目前，要到7月才完工的的世纪商贸广广场进一步突突破来福士的的预租纪录。上上海办公楼市市场的预租行行情不断被刷刷新。出租型甲级办公楼楼供不应求、租租金高涨，是是造成预租行行为活跃的两两大原因。2003年起，上海海出租型甲级办办公楼的现房房供应开始出出现缺口。2004年－2006年的年新供供应量更将低低于平均年吸吸纳量的40万平方米，这这导致甲级办办公楼出租率率平均高达95％以上，租租金随之猛涨涨。恒隆广场场租金1.05美元/平方米/天，企业天天地更高达1.30美元/平方米/天。种种迹迹象表明，上上海的甲级办公楼租租金正一步步步接近1995年的历史最最高纪录2.13美元/平方米/天。租户选择范围有限限，使租户不不得不将考虑虑将租房范围围从现房扩大大到期房。陈陈立民分析，从从以往情形来来看，预租并并不是办公楼楼租赁的常见见做法。按惯惯例，办公楼楼租赁期满前前3个月，租户户必须告知业业主去留，以以便业主安排排后续租务。由由于在建办公公楼常常会因因工程延期而而耽误交房时时间，若新办办公楼不能准准时交付，则则原租户便陷陷入“前不着村，后后不着店”的尴尬局面面。因此，预预租行为对租租户来说具有有一定风险，租租户多倾向于于选择现房。目目前，甲级办办公楼市场空空置现房选择择余地较小，迫迫使租户进入入预租市场，预预订办公楼“期房蛋糕”。市场总结随着上海经济的飞飞速发展，办办公楼市场日日见火爆，尤尤其是出租型型办公楼市场场。目前传统统五大办公板板块已逐渐趋趋于饱和，有有中心城区向向周边发散的的迹象。近两年，甲级出租租型办公楼物物业呈现出供供需两旺，空空置下降，租租金稳步上升升的良好状态态。今年起至2005年，每年的的甲级写字楼楼供应量约为为30万平方米，而而需求量却略略超供应量，预预计在每年35万平方米左左右。目前全全市办公楼平平均租金约为为0.56$$/㎡/天。上海销售型办公楼楼物业市场分分析概况历史状况长期以来，上海办办公楼市场一一直是以租为为主，分析其其原因是因为为前几年有一一阶段沪上办办公楼市场供供应量过大，整整体租金价格格较低，导致致租户选择租租赁以节约办办公成本，另另外大部分开开发商来自境境外，他们看看好中国上海海的市场发展展前景，因此此更愿意保留留其优质物业业，作为长期期置业投资的的产业，因此此大部分采取取只租不售的的策略。目前市场状况而现今市场回升，大大部分甲级办办公楼出租率率都达到95%以上，租金金上涨，使得得租金回报率率平均保持在在8~10%左右，高高租金、稳定定的投资回报报率使得办公公楼销售市场场逐渐转好。从从目前市场来来看，浦西中中心地区和浦浦东陆家嘴地地区办公楼售售价都有逐渐渐上升的趋势势。在去年最最后一季度中中，浦西与浦浦东售价分别别上升，浦东东陆家嘴金融融中心和浦西西中心地区甲甲级办公楼之之间的差距正正在明显缩小小，两个市场场将走向统一一。一般来讲，售价在在2000--2500美美元/平方米的甲甲级办公楼，以以实际租金达达到每天美元元/平方米计算算，租金回报报率将达到88-12%。因因此，在中国国稳定快速发发展的经济环环境下，并在高租金金回报的推动动下，一些企企业开始考虑虑变租赁为购购买，在满足足投资和自用用两方面的需需求下扎根上上海进行中长长期发展，从从而加大了对对于销售型高高标准办公楼楼的需求量。客户来源这一部分需求量将将主要来自于于：各类大型型金融服务机机构、以及发发展十分活跃跃的民营和私私人企业、还还有就是归国国的“海龟”人士，这些些人士将会从从投资自用两两相宜的角度度考虑，或将海外的的业务重心转转移到上海，或或在上海设立立分支机构，从从事IT、电子、等等现代服务业业。他们的目目的是短期内内既可控制日日常运作成本本，在长期意意义上又可获获得可观的资资产增值回报报。除此之外，由于近近年来股票市市场低迷，而而办公楼市场场丝毫不用担担心未来的出出租问题，致致使一批投资资者转向稳定定且有较高回回报率的高标标准办公楼投投资上来。销售办公楼市场类类型分析从目前上海办公楼楼市场来看，销销售型办公楼楼，从立项上上来看，大致致可细分为以以下二种类型型产品：即：：以商住立项项的商住两用用楼和商办性性质的纯办公公楼。商住楼楼与纯办公楼楼最大区别就就在于它可以以商住两用。但从办公楼的销售售形式上来看看，我们又可可以将它分为为：租售并举举办公楼、纯纯销售型办公公楼以及带租租约抛售的办办公楼，以下下，我们将通通过对这些物物业的特征分分析，让大家家对上海销售售型办公楼市市场有所了解解：第一类商住两用型型的办公楼自2000年起，上上海办公楼市市场开始强劲劲反弹。在这这一大行情中中，办公楼市市场出现了一一种既非办公公楼又非公寓寓楼的物业项项目，以“商务楼”概念冲击市市场，其灵活活的“小面积办公公空间”，以及即可可办公，又可可居住的概念念，吸引了大大批小型企业业公司和个体体投资者。追根溯源：会发现“商务楼”情况确实特特殊。它一般般不一定以办办公楼立项，“出生证明”有的是住宅；有的下面几层以办公楼或商业物业立项，上面以公寓立项。由于办公楼市场趋热，人们发现，随着律师事务所、IT、医疗器械、影视、广告、媒介等新兴行业的兴起，大批小公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，需求面积以100—200平方米为主，而这个面积的房型在办公楼市场上是的一个空缺。于是，商务楼将原定以居住为主的物业重新定位、包装，打造成以小公司为目标客户的楼盘。物业特点：商住两用商务楼的的最大特点是是，它同时具具有办公与居居住的功能，每每户大都拥有有独立的卫生生间、厨房间间。并且配置置了办公楼所所需的最基本本的硬件配套套及服务项目目，如楼宇自自控、24小时安保保、通讯设备备等。但和真真正意义上的的智能型办公公楼相比物业业的品质还有有一定的差距距，一般不提提供很先进的的配套及智能能化系统，如如：中央空调调系统、中央央集中供冷供供热的供水系系统等等。但但一般开发商商都会预留空空调的位置，用用户可自行购购买分体式、或或小型中央空空调设备。代表楼宇：位于九江路、浙江江中路的中福福大厦—金银汇，毗毗邻中华第一一街，由上海海中福房地产产置业有限公公司全额投资资和经营。占占地面积3,670平方米米，总建筑面面积46,000平方米米，标准层面面积为1,468.774平方米，楼宇宇层高26层，当时时的平均售价价约为12,000元/平方米左右右。刚开始的的时候，由于于内部单元结结构划分以大大面积为主，一一直不为市场场所追捧，而而后他们将原原先的大面积积单元，改成成小面积单元元，并且为住住户提供酒店店式物业管理理服务，受到到市场的青睐睐，唯一缺点点就是单层有有近20多个单元，小小业主太多，给给大厦管理带带来不便。还有位于宁夏路、曹曹杨路的绿地地科创大厦，是是一幢高299层的商住两两用楼宇，拥拥有5部高速电梯梯、多功能商商务会所、地地下停车场，产产品定位非常常明确，是绿绿地集团为中中小型企业打打造的专业办办公楼，为住住户提供独立立中央空调与与卫生设施，由由于地段略偏偏，当时的平平均单价在66000-77000元/平方米，主主要吸引一些些国内的中小小型的贸易、广广告、公司代代表处等公司司。总结：但目前政府为了规规范房地产市市场，已经取取消了此种类类型物业的立立项，这主要要是因为首先先，从使用年年限商来讲难难以规范和统统一（住宅70年，办公50年），其次次，就是不便便于物业的统统一管理，居居民与企业之之间常常会出出现不可避免免的纠纷，关关系难以协调调，再次，就就是规范方面面的，煤气等等方面设施收收费标准不能能区分。商住两用型物业虽虽已逐渐成为为上海房地产产的历史，但但它的存在的的确给当时的的办公楼销售售市场注入新新的活力，从从一定程度上上也弥补了市市场上对小面面积办公单元元的市场需求求。第二类商办性质的的纯办公楼根据调查，目前市市场上大致会会有以下三种种类型的销售售推广方式，即即：纯销售型、租租售并举型、开开发商带租约约销售的办公公楼，接下来来我们将一一一给于特征分分析：纯销售型办公楼目前，市中心纯销销售型办公物物业并不多见见，但从整体体市场来看，与与前些年相比比供应量已有有所加大，但但一般位于市市中心高品质质的甲级办公公楼都不会出出售，也不会会采用纯销售售的推广形式式，大部分出出售的办公物物业一般都位位于市中心、CBD中央商务区区的边缘地带带，多以次甲甲级或乙级标标准的办公楼楼居多，但也也有部分甲级级办公楼是采采用纯销售的的形式的，如如：海通证券券大厦（原银银城数码科技技广场）等。追根溯源：根据调查，采取纯纯销售的原因因一般有以下下几点：一是，开发商希望望提早收回投投资成本，降降低投资风险险。二是，在中国稳定定经济环境和和高租金回报报的推动下，一一些企业开始始考虑变租赁赁为购买，扎扎根上海进行行中长期发展展，从而加大大了市场的需需求力度。三是，目前销售市市场回暖，投投资客增多。四是，纯销售物业业的地段离市市中心商圈有有一定距离，物物业升值空间间不大。五是，纯销售物业业整体楼宇规规划低于高品品质甲级办公公楼。物业特点：从市场调研来看，这这些楼盘在产产品规划都是是比较齐全的的，能为客户户提供比较完完善的配套设设施、智能化化设备和物业业管理，如：：中央空调系系统；中央消消防报警系统统；24小时保安安系统；有线线、宽带、卫卫星通讯系统统等等。但离离市中心只租租不售的高标标准甲级办公公楼的标准，还还有一定的距距离。代表楼宇华夏银行大厦（原原京银大厦）是是小陆家嘴地地区为数不多多的出售型办办公楼，当初初它的起卖价价是$1800//平方米，一一经推出就受受到了市场的的追捧。其实实，京银大厦厦是早在20001年年初初的时候就开开盘了，但一一直不为市场场所追捧，是是区内为数不不多的租赁情情况不佳的办办公楼，而当当他改租为卖卖时，却被客客户所接受，这这在一定程度度上也说明了了当时市场对对销售型办公公楼的需求。因因此，在这里里虽说，它是是先租后售的的办公楼，但但也列入存销销售型办公楼楼这一类。还有目前正在销售售的世纪凯厦厦，总体量约约4万多方，目目前销售单价价为1.6万/平方米，是是开盘2004年5月开盘的，目目前已去化速速度为35%。市场反应应度良好。租售并举的办公楼楼第二种类型是，采采用租售并举举形式销售的的办公楼，目目前有相当一一部分开发商商在开盘的时时候，采用租租售并举的营营销方式，也也就是以租为为主，销售为为辅的营销形形式推入市场场，这样做的的优势在于一一方面开发商商想保留一部部分或大部分分物业以等待待今后市场回回暖，楼价上上涨，可以取取得更高的投投资回报，另另一方面，通通过部分单元元出售以及租租金收入，先先回收一定的的成本，降低低其投资风险险。从而取得得高回报，低低风险的双重重效应。从另一个角度来看看，也表明了了发展商对于于办公楼市场场的信心度。此类楼盘的推案方方式，一般从从低区开始推推售，先将楼楼层不好的，品品质略差的出出售，然后保保留一部分或或大部分优质质楼层，以作作出租之用，据据我们的了解解，销售和租租赁的比例一一般为3：7到4：6居多。追根溯源：分析其原因主要有有以下两点：：一是开发商考虑到到日后的大厦厦整体管理和和提升整个楼楼盘的品质形形象，希望是是半层以上起起售，甚至整整层起售多层层相连，拒绝绝小面积购买买的投资客，而而一些大型公公司进入上海海之后往往会会选择先租赁赁办公楼，因因此市场上大大面积投资客客户不多。二是开发商与投资资客之间的价价格差异，随随着上海国际际化大都市形形象的确立，不不少开发商对对未来办公楼楼市场充满信信心，并不急急于将办公楼楼出售出去，如如没有达到理理想的销售价价格，宁愿不不成交等待价价格攀升。代表楼宇如东海商业中心二二期在开盘初初期出售30%给小业主，然然后保留了70%自行租售，由由于单价与同同类地区相比比较高，因此此半层以上成成交客户不多多，目前主要要以租赁为主主。开发商带租约销售售的办公楼第三类是，开发商商带租约销售售的办公楼，此此类物业通过过“以租促售”的营销手段段，即在刚开开盘的时候，以以租赁的形式式推入市场，然然后等大厦出出租率较高时时，也就是市市场成熟、人人气聚旺时，以以带租约的形形式销售物业业。代表楼宇位于浦东的胜康斯斯米克大厦，刚刚推出的时候候，以只租不不售的形式进进入市场，等等到市场回暖暖，人气鼎沸沸的时候，也也就是大楼的的入住率达到到80%左右时时，以$1400/平方米左右右的价格出售售。还有位于虹桥地区区的甲级办公公楼远东国际际大厦也曾推推出带租约销销售，由于其其整体品质较较高，以当初初2700美元/平方米的高高单价，仍然然取得了良好好的销售业绩绩。另外，前段时间推推出的新天国国际，刚开盘盘的时候也是是只租不售的的，但当出租租率达到90%以后，以1.3~11.4的均价出售售，一经推出出市场反响良良好，而且70%的客户是来来自原先的租租客，30%则为投资客客。总结销售带租约的办公公楼对于投资资客来说是非非常吸引人的的，因此开发发商在销售上上也会尝试“以租促售”的策略，即即先以出租形形式介入市场场，然后将带带租约的单元元售出，但从从目前市场来来看，此种物物业并不多，但但随着市场的的发展，此种种类型的营销销形式，将会会被越来越多多的开发商所所运用。销售型办公楼投资资客分析随着外资的涌入，办办公楼投资成成为一种潮流流，根据目前前市场状况分分析，投资客客在选择办公公楼时的特点点如下：规划地段是投资客选择择办公楼时最最重要的因素素之一，目前前上海的浦东东陆家嘴及周周边地区、浦浦西的卢湾、静静安、黄浦、北北外滩地区都都是办公楼投投资的热点区区域。其次楼宇整体规划划、配套设施施是否完善也也直接影响到到租金高低以以及投资回报报率。另外已入驻企业的的知名度高低低、入驻率的的高低、所从从事行业是否否相似，也是是投资客选择择办公楼考虑虑因素。大多数投资客会选选择高标准（甲甲级）办公楼楼作为投资对对象。因为相相同区域内的的甲级、乙级级办公楼的土土地成本差不不多，只是在在整体规划及及产品配套上上的品质差异异，因此，在在售价上相差差不会太悬殊殊。而且从目目前租赁市场场上来看，高高标准（甲级级）办公楼的的出租率往往往要高于乙级级办公楼，因因此投资高标标准（甲级）办办公楼可以较较快收回投资资。现在小面积SOHHO型办公楼，出出售的物业也也成为投资客客钟情对象，但但在选择上投投资客会注重重进驻物业的的公司档次高高低、流动性性大小以及整整体物业管理理水平，因为为某些物业小小业主太多，会会影响到该物物业的物业管管理水平，不不仅如此，当当经济不好的的时候，小业业主的竞相压压价，也会影影响到投资客客今后的收益益，因此只有有综合品质高高，物业管理理完善的小型型SOHO物业业才会受到投投资客亲赖。销售型办公楼市场场总结随着中国经济的稳稳步发展，中中国房地产市市场日趋规范范化、法治化化，房地产市市场的健康发发展也带动了了办公楼市场场的升温。对于办公楼的开发发商来说，就就目前高租金金的市场的推推动下，采取取保留产权，收收租方式，无无疑是一种不不错的经营方方式，因为高高品质、优质质地段的办公公楼的产权对对于开发商来来说是未来增增值的凭证，不不在最佳时刻刻，不会轻易易转让。但由于土地资源的的希缺性，中中心边缘地段段的办公楼盘盘越来越多，以以及在购买力力市场需求的的推动下，经经后销售型办办公物业市场场的供应将会会逐步放大，然然而现在的自自用和投资客客户都相比以以前要来的理理性，并不会会对于仅仅为为智能化、生生态化等宣传传广告而动心心。具有较为为敏锐洞察力力和认知，因因此要想受到到客户的青睐睐，便利的交交通，完善的的产品规划，周周边配套，以以及开发商雄雄厚的资金实实力，都是他他们考虑是否否购买的必要要条件。地理位置分布随着上海经济的腾腾飞，城市的的发展，办公公楼市场日见见成熟。根据据目前沪上办办公楼区域位位置的差异性性，大致可分分为八大办公公板块。即：：浦东陆家嘴嘴板块、人民民广场及外滩滩板块、南京京西路板块、淮淮海路太平桥桥板块、长宁宁虹桥板块、肈肈家浜路沿线线、长寿路以以及新客站不不夜城沿线、北北外滩沿线。其中浦东陆家嘴、人人民广场及外外滩、南京西西路、淮海路路太平桥、长长宁虹桥五大大板块的办公公楼发展最为为成熟完善。浦东的改革开放带带动了浦东经经济的飞速发发展，同时大大幅度促进了了该地区办公公楼的快速、健健康的发展。目目前浦东板块块办公楼数量量约占八大板板块的38％左右，可可以算得上是是八大板块的的龙头老大了了。而且，该该区域内的甲甲级办公楼数数量较多，品品质较高。其次四大板块依次次为南京西路路、人民广场场外滩、长宁宁虹桥板块、淮淮海路太平桥桥板块。繁华华的商业、便便利的交通、庞庞大的人流量量造就了这些些板块的办公公市场。随着办公楼市场的的逐步复苏，传传统五大板块块的办公楼市市场日益饱和和。所以目前前全市办公楼楼的地理分布布逐步从中心心地区向四周周扩散。长寿寿路沿线、北北外滩沿线、肈肈嘉浜路沿线线以及五角场场地区几大新新型办公板块块的市场初露露端倪。上海主要办公板块块分析浦东板块陆家嘴金融贸易区区位于上海浦浦东新区的核核心区域，与与浦西外滩仅仅一江之隔，为为上海的母亲亲河——黄浦江和上上海城市内环环线所环绕，占占地28万平方公里里，南浦大桥桥、延安东路路隧道以及八八条轮渡构成成了越江交通通的大动脉。随随着地铁2号线和人行行越江隧道的的建成，过江江费的取消、浦浦江两岸的交交通更为便捷捷。浦东由于近年来高高速增长的经经济，众多的的优惠政策，良良好的基础设设施，吸引了了众多的跨国国企业入住区区内办公楼聚聚集地--陆家嘴中中央金融区。自自从招商大厦厦在浦东成为为第一幢开盘盘的高档办公公楼后，浦东东的高档物业业如雨后春笋笋般冒了出来来。随着浦东办公楼市市场的飞速发发展，陆家嘴嘴金融贸易区区内的办公楼楼也日见成熟熟。根据这些些楼宇的区域域位置、大楼楼品质等综合合性因素，大大致可将这些些办公楼细分分为四大板块块。即：小陆陆家嘴金融贸贸易板块、新新上海商业城城板块、九六六广场板块以以及竹园商贸贸中心板块。据据我司最新数数据显示，目目前浦东地区区四大板块的的办公楼供应应量达到200万㎡左右，其其中销售型办办公楼供应量量约为24万㎡左右。小陆家嘴金融贸易易板块小陆家嘴金融贸易易区内的办公公楼一直以高高品质的姿态态屹立在黄浦浦江畔。该区区域内的办公公楼大部分为为5A甲级办公公楼，目前该该板块内代表表性物业有汇汇丰银行大厦厦、中银大厦厦、金茂大厦厦、招商局大大厦等。主要要租客类型，以以金融贸易区区的服务定位位，以金融类类企业如银行行、证券公司司为主。由于于人民银行对对金融机构的的优惠政策，使使得众多国际际金融机构纷纷纷入住该区区。1995年，中国国银行上海分分行率先迁入入陆家嘴，紧紧随其后的是是上海房地产产管理局于1996年亦迁址到到陆家嘴，在在这之后，有有许多公司以以及政府机构构迁入此区域域。1997年有18家国际主要要的金融机构构以及上海证证券交易所涌涌入该区域。截截至2000年3月，共有37家世界主要要的金融机构构迁入小陆家家嘴，其中包包括花旗银行行、东京三菱菱银行、渣打打银行、汇丰丰银行、东方方汇理以及得得累斯登银行行，并且有19家机构被获获准经营人民民币业务。除除了银行，更更有许多律师师行以及保险险业公司迁入入小陆家嘴。其其他主要跨国国公司入驻陆陆家嘴的包括括西门子、阿阿尔卡特以及及美国通用汽汽车公司。政政府的政策、交交通的日趋便便捷以及许多多的新的办公公楼可供选择择都是吸引他他们入驻的因因素。目前该板块内甲级级办公楼供应应面积约为95万㎡，出租租率约在90%左右，已出出租面积约为为85.5万㎡左右。平平均租金价格格约在$0.8/㎡/天。其中中中银大厦的最最高租金突破破了$1.7/㎡/天。物业管管理费从$2.56～4.63/㎡/月不等。由于考虑到长期收收益以及该地地段的不可复复制性，所以以该区域内主主要以出租型型办公楼为主主。新上海商业城由于该区域商业的的日见成熟，从从去年上半年年开始，新上上海商业城内内出现了一些些5A甲级品质质的销售型办办公楼。这些些办公楼凭借借着优越的地地理位置，售售价一路上涨涨，而且销售售情势十分看看好。例如，银银峰大厦、上上海国际商城城的销售率均均在95%以上。与这些高品质的出出售型办公楼楼相比，除了了时代广场以以外，其余那那些出租型办办公楼的档次次就相差甚远远了。例如乐乐凯大厦、胜胜康廖氏大厦厦、斯米克大大厦均为次甲甲级办公楼。该板块内目前办公公楼供应量约约为45万㎡左右，其其中出售型办办公楼供应量量约为9万㎡，占该该板块内总供供应量的20%左右。目前前租售率约为为92%左右，已租租售面积约为为41.6万㎡。租金金基本上维持持在$0.4～0.6/㎡/天之间。出出售型办公楼楼售价在1.5万/㎡左右。九六广场由于九六广场办公公楼建造时间间较长，所以以现在看来无无论从外立面面还是从楼宇宇内部硬件条条件来看，都都略显陈旧。目目前该板块内内代表性物业业有：汤臣金金融中心、华华都大厦、江江苏大厦等。但是该区域以便捷捷的交通为主主要的交通依依托，尤其是是地铁二号线线东方路站，另另外再加上该该区域办公环环境已经相当当成熟。所以以吸引了不少少企事业单位位。目前该板块办公楼楼供应量约在在20万㎡左右，出出租率约在95%左右，已出出租面积约为为19万㎡左右。租租金行情基本本控制在$0.422-0.5//㎡/天之间。竹园商贸中心竹园商贸中心的办办公楼主要集集中在东方路路沿线，大多多数楼宇品质质属于次甲级级。但是由于于超五星酒店店——瑞吉红塔大大酒店、浦东东假日酒店、中中油日航大酒酒店的支撑，所所以入驻客源源档次较高，主主要以港台、日日本、韩国等等东南亚企业业客户为主。去年下半年开始，该该区域内出现现了一些出售售型办公楼。例例如钱江大厦厦、双鸽大厦厦等甲级办公公楼，对外报报价集中在1.4-11.6万/㎡之间。目前该板块办公楼楼供应量约为为40万㎡，其中中出售型办公公楼供应量约约为9.06.万㎡左右，约约占该板块内内总供应量的的23%。目前租售售率约为90%左右。共计计租售面积约约为36万㎡左右。人民广场及外滩板板块人民广场——上海海城市的中心心所在。新的的市政府大厦厦、上海大剧院院、东北上海城城市规划展示示馆等各个代代表性建筑相相映成趣。南京路步行行街、淮海路路商业街近在在咫尺。成熟熟的规划、繁繁华的商业、庞庞大的人流量量，使得各大大企业纷纷落落户与此。目目前落户于该该区域的企业业数量繁多，行行业类型包罗罗万象。其中中保险类、百百货零售类行行业对该区域域特别的情有有独钟。而外外滩区域是上上海辉煌发展展的历史见证证。从旧外滩滩的“十里万国洋洋行”，至现在发发展成为“远东金融中中心”，是当今世世界各国主要要金融、证券券机构等商家家的必争之地地。该板块内代表性办办公楼有，来来福士广场、海海通证券大厦厦、金光外滩滩中心、港陆陆广场、港泰泰广场、永新新广场、中区区广场、东海海商业中心、百百腾大厦、海海洋大厦、久久事大厦、联联谊大厦、光光明大厦、金金融广场等。主主要租客类型型，以金融、保保险业、百货货零售业为主主，兼顾以科科技资讯类、信信息服务类企企业。1994年，政府府开始有意出出售位于外滩滩上的一些欧欧式，有历史史的建筑给原原先这些建筑筑的拥有者。其其中我们可见见上海市人民民政府迁出原原先隶属于香香港汇丰银行行的大楼，而而让浦东发展展银行迁入。外外滩现在有许许多国内的银银行，例如浦浦东发展银行行、招商银行行、华夏银行行以及工商银银行等。另外外还有一些境境外的机构，包包括友邦集团团、花旗银行行、荷兰银行行以及盘古银银行。盘古银行在外滩占占用了一幢建建筑并把它重重新装修了一一番再行进入入办公。其他他类似的由香香港或是内资资公司购买的的案例，据称称价格均在每每平方米$4,000左右。至今今为止，仅有有友邦集团购购买了从前在在外滩的旧址址。目前该板块办公楼楼量约为80万㎡左右。其其中出租型办办公楼供应量量约为70万㎡，其余10万㎡为出售售型办公楼供供应量，约占占10%的比例。平平均租金价格格维持在$0.5--0.6/㎡/天之间。南京西路板块静安区是沪上商务务楼宇和宾馆馆集聚地，便便利的交通、成成熟的消费商商圈、高档次次的市场定位位赢得了众多多客户的青睐睐。南京西路路上的上海商商城曾经是上上海最为显赫赫的办公楼，曾曾以每平方月月租金高达$90而被列为当当时全球最昂昂贵的办公楼楼之一。现阶阶段，南京西西路正在进行行整体开发，静静安区政府把把南京西路定定位成高级商商务商业区，与与南京东路进进行错位竞争争。地铁2号线使得该该区域交通方方便异常。南京西路代表性的的写字楼有嘉嘉里中心、中中信泰富、恒恒隆广场、梅梅龙镇广场、上上海商城等。目目前已有施乐乐、达能、EDS、戴尔、百百事、华为等等海内外大公公司的进驻主主要以通讯科科技、广告策策划、信息咨咨询、传媒行行业等为主。使使这一地段形形成了格调高高雅、多功能能、现代化国国际性商务办办公中心。目前该地区办公楼楼供应面积约约76.3万平方米，出出租率在91%左右，已出出租面积约67.2万平方米，租租金约$0.611/平方米/天，物业管管理费在$2.6－3.8/平方米/月之间。淮海路沿线板块作为上海市传统的的“三街四城”中最具活力力的地区之一一，淮海中路路聚集了不少少高档写字楼楼及商业零售售，本区域已已成为上海市市最主要的商商务区域之一一。其优势非非常明显，交交通便利，商商业基础设施施雄厚，商务务氛围浓烈，各各写字楼内的的裙房商业已已于楼上写字字楼形成了联联动效应。本区域内目前办公公楼总供应面面积约97万5千平米左右右。区域办公公空置率一直直保持在5%以下的基本本满租状态。平平均租金目前前已达到$0.8/平米/天。物业管管理费在$3-3..8/平方米/月之间。区域内办公楼整体体品质一流，代代表性的物业业均耳熟能详详，如中环广广场、香港广广场、上海广广场、大上海海时代广场、兰兰生大厦、瑞瑞安广场、力力宝广场、中中海大厦、金金鐘广场、永永银大厦等。主主要租客类型型，以大型外外资公司为主主，涉及通讯讯科技、网络络、证券、投投资咨询、房房地产行业、广广告策划等。淮海路沿线的甲级级写字楼很大大一部分都属于港商投投资，譬如中中环广场（新新鸿基集团）、力力宝广场（力力宝集团）、香香港广场（丽丽兴集团）、上上海广场（东东菱集团）、瑞瑞安广场（瑞瑞安集团）等等。其中瑞安安广场是在此此区域中第一一个完工的优优质项目，竣竣工于1997年该项目一一推出市场便便被迅速吸纳纳，租户包括括主要的跨国国公司如：安安达信、杜邦邦、拜耳以及及麦肯锡等。其其租金至今仍仍保持着区域域内甚至全市市范围内的高高水平。该地区由于土地供供应不足、旧旧建筑物保护护等问题，近近三年该区域域新增办公楼楼数量明显不不足，为缓解解供不应求的的局面，目前前规划以新天天地西侧的“太平桥地区区改造整体规规划”为中心，将将兴建14幢高级写字字楼（CorprrateAAvenuee），其中包包括已于今年年年初落成的的“企业天地”。可以预见见，在不久的的将来，该区区域的办公楼楼将从淮海路路走向新天地地。长宁虹桥板块虹桥技术开发区于于1983年成立，是是由国务院制制定的中国最最早的经济技技术开发区之之一。开发区区紧邻虹桥国国际机场及南南北高架，凭凭借其便利的的交通优势，曾曾一度成为八八十年代末、九九十年代初上上海办公楼市市场的重心；；作为上海市市最早成立的的经济开发区区，区内高档档的物业林立立，国贸大厦厦曾是无数外外资机构入住住的首选。九九十年代中后后期，随着浦浦东的进一步步开发及上海海老城区的改改造与拓建，主主要办公楼区区域的分布呈呈东迁之势。本区域在上世纪八八十年代刚开开发时，一直直持续满室状状态。到了九九十年代中后后期，由于淮淮海路、南京京西路、浦东东陆家嘴等地地相继竣工了了大量高档写写字楼，此区区域内的入驻驻率下降到了了60%，租金也跌跌去了2/3。然而其各各种商业基础础设施的整合合优势依然存存在，近年来来楼面入驻率率又回到了较较高水平。目前本区域内办公公楼总供应面面积约68万平米左右右。区域办公公空置率一直直保持在10%以下的水平平。平均租金金目前已达到到$0.633/平米/天。物业管管理费在$2.2--4.5/平方米/月之间。区域内拥有大量优优质写字楼，安安泰大厦、远远东国际广场场、万都中心心、仲盛金融融中心、兆丰丰世贸大厦、上上海国际贸易易中心等。目目前拥有的客客户有三菱通通讯、瑞士罗罗氏、美国友友邦保险以及及太平洋安泰泰人寿保险有有限公司等公公司，以进出出口贸易公司司为主。还有有较突出的，该该区域内集中中了大量日资资公司。徐家汇以及肇嘉浜浜路沿线板块块徐家汇是上海人心心目当中的高高尚居住地段段，徐家汇商商圈中汇金、汇汇联、港汇、美美罗城、东方方商厦、第六六百货、太平平洋百货等构构成上海最热热闹的新兴商商业网点。总总的来说，徐徐家汇写字楼楼分布比较散散，高档产品品较少，以美美罗大厦、上上海实业大厦厦为代表。美美罗大厦档次次最高，实业业大厦以其优优越的位置、适适中的价格吸吸引了大量客客户入驻。本区域内办公楼分分布虽然较为为零散，但总总供应面积却却达到了约120万平米左右右。区域办公公入驻率保持持在87%的水平。平平均租金目前前已达到$0.499/平米/天。物业管管理费根据物物业品质高低低在$1-3..5/平方米/月之间不等等。目前区内共有高档档写字楼共13幢，其中仅仅有“飞洲国际广广场”和“永升大厦”经营形式为为纯销售，另另有海兴广场场、金玉兰广广场、均瑶国国际广场、上上海光大会展展中心、上海海实业大厦为为租售并举型型办公楼，其其他皆为出租租型办公楼。本区域内入驻公司司以国内中小小型公司居多多，行业涵盖盖范围较广泛泛。仅美罗大大厦较有针对对性的吸引了了大量国际著著名电子软件件，坤阳国际际商务广场以以其较高的品品质，其入驻驻公司皆为国国际知名公司司，如美国百百事可乐集团团、DELL电脑、PE公司、日本本大金空调、JVC等。长寿路以及新客站站不夜城沿线线长寿路及新客站不不夜城沿线是是上海办公楼楼档次较低的的区域之一。该该区域主要是是以中低档次次的商办楼为为主，办公楼楼建造时间较较早档次相对对较低，新开开楼盘大多为为烂尾楼改建建。目前该地区正正在进行新一一轮的商办环环境升级，区区域内出现众众多具有一定定品质的纯办办公楼如海森森国际大厦、联联通国际大厦厦等等，普陀陀区的定位明确了了长寿路为商住一条街，在全国范围围内积极引进进大中型企业业、小型企业的的总部或营销销中心等等。规划内的轨轨道交通M7、R3线和现有的的地铁1号线、轻轨轨明珠线使得得该地区交通通更加便利。代表性物业有智慧慧广场、丽晶晶亚洲企业中中心、汉中广广场、联通国国际大厦、卡卡开大厦等，入驻公司多为一些刚起步的小企业或办事处、小型企业的总部或营销中心、各省市自治区的地市县级驻沪联络处、工作处、各类社会中介机构等等。目前该地区办公楼楼供应面积约约16.8万平方米，出出租率在85%左右，已出出租面积约14.3万平方米，租租金约$0.322/平方米/天，物业管管理费在$1.8－2.4/平方米/月之间。北外滩沿线（包括括虹口四川路路板块）北外滩沿线及四川川北路板块其其区域内办公公楼建造时间间较早，大楼楼的档次参差差不齐，整体体办公环境并并不成熟。目目前在浦江两两岸整体规划划中，北外滩滩地区以国际际客运中心为为地标的规划划，将形成物物流总部聚集集地。北外滩滩藉此有望成成为以物流管管理、商贾往往来为主题的的高级商办区区域。轻轨明明珠线等轨道道交通使得该该地区交通得得到了进一步步的改善。代表性物业有上海海滩国际大厦厦、福德商务务中心、晟隆隆大厦、福海海商业中心、宇宇航大厦等。目目前已有中海海集团、中国国电信、世纪纪联华总部等等海内外大公公司进驻，以以通讯、百货货、贸易、重重工业等行业业为主。目前该甲级办公楼楼供应面积约约22.6万平方米，出出租率在90%左右，已出出租面积约20.3万平方米，租租金约$0.388/平方米/天，物业管管理费在$2－2.7/平方米/月之间。上海办公楼市场区区域板块总结结分析区域市场特征分析析区域区域范围代表性楼宇租客类型浦东板块小陆家嘴区域、九九六广场、新新上海商城、竹竹园商贸区汇丰银行大厦、中中银大厦、金金茂大厦、证证券大厦、船船舶大厦、信信息大厦、浦浦项商务广场场等。小陆家嘴区域主要要以跨国性外外资企业为主主，其他区域域以国内外大大中企业为主主。涉及科技技、信息产业业、金融、证证券、贸易、房房地产、广告告设计等行业业。长宁虹桥板块虹桥开发区及中山山公园上海城、远东国际际广场、万都都中心、上海海国际贸易中中心、仲盛金金融中心等。以香港、台湾公司司居多，多为为进出口贸易易公司。人民广场及外滩板板块东到北外滩，西至至黄陂北路区区域港陆广场、中区广广场、港泰广广场、金光外外滩中心、东东海商业中心心、金融广场场、联谊大厦厦等。以金融、保险、百百货零售业为为主，兼顾以以科技咨询类类、信息服务务类企业为主主。南京西路板块成都北路－武定路路嘉里中心、恒隆广广场、中信泰泰富广场、梅梅隆镇广场、上上海商城、中中欣大厦等。以通讯科技、信息息咨询、广告告策划、航空空服务、传媒媒行业等为主主。淮海路、太平桥板板块重庆南路－人民路路中环广场、香港广广场、上海广广场、大上海海时代广场、力力宝广场、瑞瑞安广场、兰兰生大厦、金金钟广场、中中海大厦、柳柳林大厦等。以大型外资公司为为主，涉及科科技通讯、网网络、证券、投投资咨询、房房地产、广告告策划等行业业。肇嘉浜路沿线（包包括徐家汇）徐家汇及肇嘉浜路路沿线上实大厦、美罗大大厦、兆丰环环球大厦、坤坤阳国际大厦厦、飞洲国际际等。以国内外中小型贸贸易公司为主主，涉及电子子软件、货运运、信息科技技等行业。长寿路及新客站不不夜城沿线恒丰路－万航渡路路联通国际大厦、智智慧广场、丽丽晶亚洲企业业中心、汉中中广场、海森森国际大厦等等。以国内中小型及驻驻沪办事处为为主，涉及百百货零售业、重重工业、制造造业、机电等等行业。北外滩板块（包括括四川路沿线线）四川北路沿线及北北外滩地区高宝新大厦、上海海滩国际大厦厦、海湾大厦厦等。以中小型合资企业业为主，涉及及通讯、贸易易、百货零售售业、物流、金金融证券、银银行等行业。出租型办公楼与销销售型办公楼楼所占比例根据我司对上海八八大办公板块块区域的不完完全统计，得得出以下结论论：纵观全上海市办公公楼市场，现现阶段办公楼楼一般以租赁赁形式为主，而而销售型办公公楼较少。现现阶段市场上上销售型办公公楼主要集中中在浦东、人人民广场、静静安、徐汇、长长寿路板块。现阶段办公楼市场场租售比例严严重失调，据据不完全统计计，全市租售售型办公楼之之比仅为17比3。由于市场场上的较高档档次的办公楼楼一般都建在在为数不多的的黄金地段，优优质土地的稀稀缺性，以及及中国入市给给整个办公楼楼市场带来的的利好消息等等，导致绝大大部分开发商商对办公楼市市场看好，不不舍的割爱，大大多采取只租租不售的形式式。在调查中我们还发发现市场上有有许多开发商商采用以租为为主、销售为为辅租售并举举的形式，主主要分布在浦浦东、静安、徐徐汇等区域。其其中徐汇板块块该类办公楼楼所占比例最最大，占徐汇汇板块办公楼楼总数的54％左右。办公楼区域供应量量、吸纳量比比较目前上海市办公楼楼主要可以分分为：浦东地地区、长宁虹虹桥区域、人人民广场及外外滩区域、南南京西路区域域、淮海路及及太平桥区域域、肇嘉浜路路地区、长寿寿路及新客站站不夜城区域域、北外滩区区域。据不完全统计，现现阶段上海市市办公楼总供供应量约为682.1万㎡，总吸吸纳量约为588.1万㎡，平均均租售率约为为90.1％。随着上海在国际上上的知名度越越来越响，国国外的知名企企业纷纷进入入上海抢占市市场，这为上上海办公楼市市场带来了巨巨大的契机；；近几年政府府对房地产行行业的大力扶扶持，对办公公楼进行投资资的开发商是是越来越多，开开发力度也越越来越强，预预计办公楼市市场在2007年将会达到到其的顶峰。办公楼区域空置率率比较各区域办公楼租售售情况表现各各有不同，具具体情况如下下：浦东地区办公楼出出租率以达到到90.5％长宁虹桥区域出租租率以达到90％人民广场及外滩区区域出租率以以达到92.1％南京西路区域出租租率以达到91％淮海路及太平桥区区域出租率以以达到95％肇嘉浜路地区出租租率以达到87％长寿路及新客站不不夜城区域出出租率以达到到85％北外滩区域出租率率以达到90％随着中国加入WTTO以以及上海海将承办2010世博会等利利好消息大大大提到了上海海在国际上的的知名度，国国际知名跨国国性公司企业业纷纷入驻上上海抢占市场场，这为上海海办公楼市场场带来充足的的客源，现阶阶段上海市办办公楼市场平平均空置率以以降至历史最最低点仅为10.5％左右，随随着上海开发发开放力度不不断加大，办办公楼市场空空置率将有望望持续下降。区域办公楼租金比比较各区域由于所处地地理位置不同同，区域内办