第一章房地产金融概论汇总

房地产金融

作者耿同立1

房地产金融学

河北经贸大学金融学院耿同立TEL-mail：tongligeng88@126.com2第一章房地产金融概论第一节房地产与金融第二节房地产金融的范围和特点第三节房地产金融市场第四节房地产金融运行模式第五节房地产金融法规和政策3本章教学目的

了解房地产金融学科的性质、范围，并在了解房地产和房地产金融的概念、特征和类别以及各国房地产金融概况的基础上，使学生掌握房地产金融市场、房地产金融模式等基本原理。

4第一节房地产与金融

一、房地产概述

房地产金融是金融业的一个重要分支，研究和解决房地产金融问题，必须充分了解房地产业的运行规律和特点。（一）房地产的概念

房地产，也称“物业”、“不动产”，是指土地、建筑物及其附着物和土地、建筑物附带的各种权益。是一个复合概念。

5第一节房地产与金融一、房地产概述

（一）房地产的概念房地产的概念包括两个层次：1、有形物质实体部分——土地、建筑物及其附着物；2、无形资产部分——土地、建筑物附带的各种权益。但是，单独得土地、或建筑物、或它们附带的每一种权益（如使用权、抵押权等）都是房地产的独立存在形式，或者说，是房地产的一种形式。

6第一节房地产与金融一、房地产概述（二）房地产的类别：

1、土地的类别：（1）按用途分：工业用地（50年）、商业用地（40年）、住宅用地（70年）、行政事业用地、公共设施用地、军事用地、农业用地、其他用地；（2）按地域分：城市土地、农村土地；（3）按产权分：全民所有制土地（也称国有土地）、集体所有制土地（也称集体土地）；7第一节房地产与金融一、房地产概述（二）房地产的类别（4）按开发程度分：生地：不具备任何城市设施；毛地：三通一平——通道路、通电、通自来水，土地平整；熟地：七通一平——通道路、通电、通自来水、排污水通、排雨水通、燃气和热力通、电讯通（电话、网络、有线电视），土地平整；（5）按从属分：土地地表、地上空间和附着物（也称固着物）、地下空间、资源和埋藏物；（6）按地理形态分：平原、丘陵、山地、林地、草原、河湖水泊、沙漠、海洋、滩涂等。8第一节房地产与金融

一、房地产概述：（二）房地产的类别

2、建筑物的类别：（1）按功能分：

房屋：人们能够在其中生活、生产和从事其他活动的建筑物空间；

构筑物：除了房屋以外的建筑物，人们一般不能直接在其中从事生产、生活和社会活动。（2）按从属分：房屋主体、附属物（设备）、道路、配套设施（停车场、配电、给水、供热设备）等。9第一节房地产与金融一、房地产概述：（二）房地产的类别（3）按用途分：住宅类建筑、商业类建筑、工业类建筑、交通运输仓储类、行政事业类建筑、公共事业类建筑、文物旅游类建筑、军事类建筑、农业用建筑、其他建筑等。（4）按结构分：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、木结构和其他结构。（5）按开发程度分：在建工程：也叫期房、楼花；现房：建筑完工达到使用标准并经过竣工验收的房屋。（6）按地域分：城市房屋、农村房屋；

10第一节房地产与金融一、房地产概述：（二）房地产的类别

（7）按建筑高度分：低层建筑（3层以下）、多层建筑（4——7层）、小高层建筑（8——14层）、高层建筑（15——30层）、超高层建筑（30层以上）；（8）按新旧分：新建房屋（也叫增量房）、旧有房屋（也称存量房、二手房）；（9）按建造标准分：普通建筑、中档建筑、高档豪华建筑；（10）按产权分：城市标准（完全）产权房屋（俗称“市证房”）：具备房屋所有权证和国有土地使用权证的房屋；非标准产权房屋：只具备房屋所有权证，而无国有土地使用权证或限制上市出售的房屋，如经济使用住房、单位集资建房等；无产权房屋：无城市规划许可或无建设手续的房屋（俗称违章建筑）和在集体土地上建造的房屋（俗称村证房、小产权房）；11第一节房地产与金融一、房地产概述：（二）房地产的类别

（11）按房屋所有关系分：公有产权房屋：政府和全民所有制单位或城镇集单位拥有产权的房屋；私有产权房屋：私人个人所有或多人共有产权的房屋；混合所有的房屋：股份制企业、联营企业等混合经济成分所有的房屋；公有私租房屋：政府或公有制单位拥有并按国家规定租金标准租赁给私人使用的住宅房屋，包括未购买产权但按福利分房制度租赁给个人使用的“房改房”和城市廉租住房。涉外房产：外国政府、企业和其他组织及外国公民的拥有的房屋。12第一节房地产与金融

一、房地产概述（三）房地产的特性：1、自然属性：位置固定性；寿命耐久性；体积巨大性；个体异质性；数量有限性。2、社会属性：价值巨大性；效用多重性；权益性；难以变现性；稀缺性；外部性。。

13第一节房地产与金融二、房地产与金融的关系（一）金融的概念

“金融”一词，字面意义是“资金融通”，包括投资、筹集资金等活动。具体来讲，金融是指，以存贷、信用、资本、证券、外汇等金融工具为载体，以银行、证券、保险公司等各种金融组织为中心的各种借贷、资本交易、债权与债务转移等金融活动。具体包括：金融产品（工具）与金融服务

；金融市场与金融机构组织；金融关系；金融调控与金融监管等。从现实实践来看，金融包含了一个国家的个人及家庭、企业及经济单位和政府等主体与货币、资本、信用、证券等有关的经济活动。14第一节房地产与金融二、房地产与金融的关系（二）房地产与金融的关系

1、房地产业发展对金融具有极大的依赖性。房地产的价值巨大性，决定其资金密集性产业的性质。房地产的投资、开发、买卖、租赁、消费都与金融活动密集交织在一起。2、房地产业既是金融业生存和发展的客观经济基础之一，也是金融业的重要服务领域。15第二节房地产金融的范围和特点一、房地产金融的概念

房地产金融是指围绕房地产的投资、开发、买卖、租赁和消费等所进行的各种货币资金的筹集、融通及相关金融服务等货币信用活动的总称。16第二节房地产金融的范围和特点二、房地产金融的范围和研究对象（一）房地产金融的范围

1、房地产筹融资：房地产存款，贷款，房地产企业股票、债券融资，房地产抵押贷款证券化，住房公积金等；2、房地产保险；3、房地产抵押；4、房地产信托；5、房地产投资：房地产股票、债券投资，房地产抵押贷款证券投资等。17第二节房地产金融的范围和特点二、房地产金融的范围和研究对象（二）房地产金融的研究对象

房地产金融是金融的一个重要分支和发展领域，其金融活动所围绕的实体经济、金融产品、金融交易程序等方面都有一定的特殊性。因此，房地产金融被普遍作为金融学领域中的一门独立学科进行专门研究。房地产金融的研究对象，是与房地产的投资、开发、交易、消费有关的所有货币信用活动及其运行规律。各国对房地产金融的研究，重点体现在应用研究。我国则更多的是研究探讨“房地产企业融资”和“居民购房贷款”等问题。18第二节房地产金融的范围和特点三、房地产金融的特点1、房地产金融是有担保的信用；2、房地产金融以抵押权为基础；3、房地产金融的证券化特征；4、房地产金融具有较强的政策性；5、房地产金融业务的复杂性和高收益性；6、房地产金融市场的泡沫性和波动性。

19第三节房地产金融市场一、房地产金融市场及其构成

（一）含义

房地产金融市场是房地产金融产品交易的统称，是专门进行房地产融资的交易平台，是金融市场的重要组成部分。

（二）构成

房地产金融市场由房地产金融一级市场和房地产金融二级市场构成。房地产金融一级市场（primarymarket）：借款人通过房地产金融中介机构或直接通过资本市场进行融资的过程。房地产金融二级市场（secondarymarket）：1、房地产金融中介机构将持有的房地产贷款出售或以证券形式转让给二级市场机构的过程。2、房地产有价证券再转让的过程。20第三节房地产金融市场

住房抵押证券间接融资资金证券股票证券股票资金资金抵押或信用资金住房抵押贷款房地产抵押直接融资金融中介：商业银行储蓄银行抵押银行金融市场：保险公司养老基金退休基金银行个人商业银行储蓄银行抵押银行其他金融机构居民个人房地产开发公司建筑公司其他经济机构金融市场的机构和个人投资者金融市场的机构和个人投资者借款人房地产金融市场一级市场房地产金融市场二级市场21第三节房地产金融市场二、房地产金融市场主体（一）非金融机构1、居民（家庭）；2、个人投资者；3、房地产开发企业；4、房地产建筑企业；5、非房地产企业机构（二）房地产金融机构1、存款性金融机构（depositaryinstitutions）（1）商业银行（2）住房储蓄银行（3）储蓄与贷款协会（4）信用合作社（5）抵押银行

22第三节房地产金融市场二、房地产金融市场主体（二）房地产金融机构2、契约储蓄性金融机构（contractualsavinginstitutions）（1）保险公司；（2）养老基金；3、政策性住房金融机构（1）住宅管理局；（2）退伍军人管理局；（3）政府贷款担保机构（美国FannieMae,FreddieMae,GinnieMae）（4）住房公积金（准金融机构）；（5）养老保险金（准金融机构）。4、投资性金融机构（investmentinstitutions）（1）金融公司；（2）共同基金。

23第三节房地产金融市场三、房地产金融（产品）工具（一）债务性金融工具1.住房抵押贷款2.房地产开发贷款3.流动资金贷款4.房地产债券5.房地产抵押贷款证券6.房地产资金信托计划7.融资租赁8.预收购房款（二）权益性金融工具1.房地产股票2.房地产投资信托

24第四节房地产金融运行模式一、房地产金融机构的融资方式1、直接（Direct）融资模式。发行金融企业股票、债券融资。2、契约（Contractual）融资模式。主要指住房储蓄银行模式，即住房储蓄银行与购房人通过契约储蓄方式吸收住房储蓄存款进行融资。3、存款（Deposit）融资模式。金融机构通过吸收各类存款融资。这是最普遍、最主要的一种融资方式。4、证券化（Asset-BackedSecuritization,ABS）融资模式。房地产抵押贷款债权证券化。5、拆借融资模式。金融机构在金融市场上通过同业拆借融资。6、央行和基金注资模式。中央银行或政府背景的基金向金融机构直接注资或提供专项贷款。

25第四节房地产金融运行模式二、居民（家庭）房地产融资方式1、直接融资。个人之间或其他民间借贷方式取得购房资金。2、契约储蓄。即住房储蓄银行模式，购房者通过契约储蓄方式将资金分期存入住房储蓄银行，在积累一定期限和额度后取得相应额度的购房贷款。3、银行按揭贷款。购房者从商业银行等金融机构通过抵押所购住房或其他房产取得购房资金。是居民个人房地产融资的主要方式。4、住房公积金贷款。26第四节房地产金融运行模式三、房地产开发企业融资方式1、直接融资。发行企业股票、债券融资，民间借贷融资等。2、房地产开发贷款。即从商业银行等金融机构取得房地产开发专项贷款。3、房地产预售。4、信托资金。5、联合开发模式。6、政府政策支持。分期缴纳土地出让金，减免政府收费等。7、前沿货币合约。美国模式，银行“双重身份贷款合作”。8、租赁融资。9、返租或回购融资。10、商业信用。11、其他间接方式融资。27第四节房地产金融运行模式四、非房地产企业的房地产融资方式1、直接融资。2、银行贷款。3、信托资金。4、商业信用。28第四节房地产金融运行模式五、房地产金融运行模式

1、完备的、充分市场化的房地产金融运行模式。以金融市场的金融中介机构为融资经营主体，多种信用方式相互配合，有政府机构参与和调节的房地产两级金融市场运行模式。（美国）

2、以存款支持的房地产金融运行模式。以金融机构为融资经营主体，以吸收中短期存款和专项储蓄为主要资金来源，向购房者提供长期购房贷款并向开发商提供商业性开发贷款的“短借长贷”模式。

3、以基金为后盾的房地产金融运行模式。巴西的社会福利基金制度、新加坡的中央公积金制度。

4、混合型房地产金融运行模式。（日本）29第五节房地产金融法规和政策一、房地产金融法规和政策的意义房地产金融法规和政策是房地产金融活动的法律依据和政策依据，是房地产金融活动规范化和合法安全运行的基本保证。二、房地产金融法规和政策体系（一）房地产金融法律体系1、基础法律：《中华人民共和国宪法