我国房地产市场政策管理知识形势

对我国房地产市场政策和形势分析王珏林住房和城乡建设部政策研究中心

第六届中国产业投资高峰会一、2010年我国房地产市场形势1、房价仍处高位2、开发投资增长过快

3、房屋销售历史最好

2007-2009年商品房月均销售面积为6444.28万平方米

2010年商品房月均销售面积为8700万平方米第六届中国产业投资高峰会二、2010年房地产市场继续过热的主要原因

一是贯彻落实“国十条”差距较大二是社会资金过多进入地产三是居民消费过于集中四是市场房屋供应量不足五是土地管理、市场管理力度不够六是二、三线城市房价全面上涨2009-2010年房地产开发和销售主要指标对比情况完成数量同比增幅2010年房屋施工面积40.55亿平方米26.6%2009年房屋施工面积31.96亿平方米12.8%2010年房屋新开工面积16.38亿平方米40.7%2009年房屋新开工面积11.54亿平方米12.5%2010年房屋竣工面积7.60亿平方米4.5%2009年房屋竣工面积7.02亿平方米5.5%2010年房屋销售面积10.43亿平方米10.1%2009年房屋销售面积9.37亿平方米42.1%第六届中国产业投资高峰会

2010年70个大中城市房屋销售价格涨幅指数地区房屋销售价格涨幅比例地区房屋销售价格涨幅比例同比还比同比还比合肥9.11.0青岛5.50.5郑州8.80.1济南4.70.4石家庄8.71.3长春3.90.3沈阳8.30.3福州2.50.1呼和浩特7.30.5太原2.30.1武汉6.60.2上海2.20.4北京6.40.3厦门1.50.1大连6.10.2南京1.20.1哈尔滨5.90.1宁波0.80.0天津5.60.8杭州0.5-0.2全国同比增加6.4%还比增加0.3%第六届中国产业投资高峰会2010年全国商品房销售面积地区商品房销售面积（万平方米）销售面积增速全国

104349.1110.1%东部地区

50822.01

4.1%中部地区

26223.44

19.9%西部地区

27303.66

13.5%第六届中国产业投资高峰会三、调控加码的原因

一是“十二五”规划中提出的目标和要求二是“国十条”的要求需要进一步落实三是物价膨胀带来的巨大压力四是房价潜在全面反弹迹象五是把握住两会召开前的战机第六届中国产业投资高峰会四、、2011年调调控控政政策策重重点点一是是各各个个城城市市都都要要确确定定房房价价涨涨幅幅指指标标二是是限限购购城城市市范范围围全全面面扩扩大大三是是房房地地产产税税改改革革逐逐步步推推进进四是是调调整整二二套套房房首首付付比比例例五是是严严格格住住房房用用地地供供应应管管理理六是是完完善善市市场场管管理理秩秩序序七是是保保障障房房建建设设开开始始全全面面规规划划八是是建建立立约约谈谈问问责责机机制制第六六届届中中国国产产业业投投资资高高峰峰会会五、、限限购购、、房房产产税税、、加加息息对对市市场场的的影影响响1、限限购购对对市市场场的的影影响响一是是使使用用的的是是市市场场排排除除法法、、政政策策倾倾斜斜法法、、长长期期过过度度法法二是是限限购购时时间间不不会会短短期期停停止止，，对对市市场场的的影影响响是是全全面面的的，，市市场场供供需需矛矛盾盾会会有有所所缓缓解解第六六届届中中国国产产业业投投资资高高峰峰会会2、房房地地产产税税方方案案上海海方方案案：：征收收范范围围：：上海海居居民民家家庭庭新新购购第第二二套套及及以以上上住住房房和和非非上上海海居居民民家家庭庭的的新新购购住住房房征征收收房房产产税税，，税税率率因因房房价价高高低低分分别别暂暂定定为为0.6%和0.4%征收标标准：：人均建建筑面面积60平方米米的免免税差别化化税率率：一般般适用用税率率暂定定为0.6%，但对对应税税住房房每平平方米米市场场交易易价格格低于于上年年度新新建商商品住住房平平均销销售价价格2倍（含含2倍）的的，税税率可可暂减减为0.4%房产税税暂按按应税税住房房市场场交易易价格格的70%计算缴缴纳第六届届中国国产业业投资资高峰峰会退免税税条件件：上海居居民家家庭在在新购购一套套住房房后的的一年年内出出售该该居民民家庭庭原有有唯一一住房房的，，可退退税上海居居民家家庭中中的子子女成成年后后，因因婚姻姻等需需要而而首次次新购购住房房、且且该住住房属属于成成年子子女家家庭唯唯一住住房的的，可可免税税符合国国家和和上海海有关关规定定引进进的高高层次次人才才、重重点产产业紧紧缺急急需人人才，，持有有上海海居住住证并并在上上海工工作生生活的的，其其新购购住房房、且且该住住房属属于家家庭唯唯一住住房的的，可可免税税持有上上海居居住证证满3年并在在上海海工作作生活活的购购房人人，其其新购购住房房、且且该住住房属属于家家庭唯唯一住住房的的，可可免税税重庆方方案：：征收范范围：：主城九九区内内存量量增量量独栋栋别墅墅、新新购高高档商商品房房、外外地人人在重重庆购购第二二套房房，将将被征征收房房产税税，其其税率率为0.5%-1.2%征收标标准：：独栋商商品住住宅和和高档档住房房建筑筑面积积交易易单价价在上上两年年主城城九区区新建建商品品住房房成交交建筑筑面积积均价价3倍以下下的住住房，，税率率为0.5%；3倍（含含3倍）至至4倍的，，税率率为1%；4倍（含含4倍）以以上的的税率率为1.2%在重庆庆市同同时无无户籍籍、无无企业业、无无工作作的个个人新新购购第二二套（（含第第二套套）以以上的的普通通住房房，税税率为为0.5%第六届届中国国产业业投资资高峰峰会房地产产税对对市场场的影影响一是当当前试试点方方案属属于浅浅试水水，波波及面面较小小二是从从趋势势看，，范围围会越越来越越大，，相关关内容容会逐逐步充充实和和完善善三是对对市场场的预预期，，影响响会逐逐步加加大第六届届中国国产业业投资资高峰峰会2、频繁繁加息息对市市场的的影响响难以以评估估一是连连续加加息会会增加加消费费者还还贷的的负担担、会会增加加开发发企业业还贷贷带来来的压压力二是对对市场场的影影响是是全面面，波波及的的范围围是最最大的的三是潜潜在的的调控控力度度远大大于限限购措措施和和税收收政策策第六届届中国国产业业投资资高峰峰会二套房三次加息前后的对比变化（贷款120万,时间20年）加息前后时间月供增加年总利息增加去年未加息与10月加息比较156.29元37508元10月与12月加息比较208.05元49932.73元12月与2011年2月加息比较159.36元38247.07元2011年2月加息后与未加息比较523.70元125607.00元第六届届中国国产业业投资资高峰峰会六、保保障性性性住住房纳纳入计计划和和规划划一是保保障性性住房房建设设的序序幕刚刚刚拉拉开二是已已经列列入政政府的的规划划和计计划三是完完成任任务最最困难难是资资金问问题，，最关关键是是态度度问题题四是要要尽快快出台台“住住房保保障性性法””，建建立完完善各各项政政策和和制度度五是做做到可可持续续的话话,需要动动员社社会力力量，，利用用好租租赁市市场保障房房建设设用地地提前前规划划,优先安安排关键在在于选选址、、配套套、交交通、、生活活方便便关键在在于质质量、、环境境、物物业、、价格格第六届届中国国产业业投资资高峰峰会资金政政府是是主角角，还还要依依靠社社会力力量，，调动动企业业参与与棚户区区改造造，政政府支支持加加市场场解决决经济适适用房房、双双限房房，行行政或或市场场解决决廉租房房和公公共租租赁房房，政政府加加大投投入、、土地地配建建方式式、BOT第六届届中国国产业业投资资高峰峰会2011年保障性住房建设计划、资金筹措计划全年保障房计划（预计需要资金）保障房建设分类计划预计需要资金

1000万套（1.3-1.4万亿）棚户区改造，400万套5000亿（中央400亿、地方1200亿、改造者3400亿）经济适用房、双限房，200万套5000亿（市场解决）廉租房，160万套3000-4000亿[中央600亿、公积金收益全部（去年50亿）、土地转让金10%（290亿）、贷款]公共租赁房，220万套第六届届中国国产业业投资资高峰峰会七、对对2011年房地地产市市场发发展趋趋势判判断1、目前前市场场处在在严重重的观观望期期，调调控政政策力力度加加大，，买卖卖双方方都在在观望望2、年中中随着着各地地调控控政策策的明明朗化化,消费开开始逐逐步进进入,市场开开始转转暖3、第四四季度度，年年度市市场发发展最最好时时期，，促使使全年年市场场稳定定发展展的关关键阶阶段4、土地地供应应量增增加,贷款政政策的的趋紧紧,消费政政策的的限制制,房价、、地价价起伏伏趋稳稳5、消费费政策策倾斜斜,对投资资性购购房的的限制制,刚性需需求将将成为为消费费市场场主体体6、经济济稳定定,房地产产业发发展的的大环环境看看好,房地产产投资资、土土地开开发势势头不不减，，今年年的市市场会会保持持相对对稳定定态势势具体指指标度度量：：开发发投资资要高高于前前两年年平均均增长长24.6%的速度度;房屋施施工面面积要要超过过前两两年平平均的的36.25亿平方方米;商品房房销售售面积积不会会低于于前两两年平平均的的10亿平方方米水水平第六届届中国国产业业投资资高峰峰会谢谢大大家！！第六届届中国国产业业投资资高峰峰会谢谢谢12月月-2211:50:1611:5011:5012月月-2212月月-2211:5011:5011:50:1612月-2212月-2211:50:162022/12/3111:50:169、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。11:50:1711:50:1711:5012/31/202211:50:17AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2211:50:1711:50Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。11:50:1711:50:1711:50Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2211:50:1711:50:17December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月202211:50:17上上午11:50:1712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:50上午12月-2211:50December31,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/3111:50:1711:50:1731December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:50:17上午午11:50上上午11:50:1712月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。11:50:1711:50:1711:5012/31/202211:50:17AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2211:50:1711:50Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。11:50:1711:50:1711:50Saturday,December31,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2211:50:1711:50:17December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月202211:50:17上上午11:50:1712月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通通。。。。。十二二月月2211:50上上午午12月月-2211:50December31,202216、少少年年十十五五二二十十时时，，步步行行夺夺得得胡胡马马骑骑。。。。2022/12/3111:50:1711:50:1731December202217、空山新新雨后，，天气晚晚来秋。。。11:50:17上上午11:50上上午11:50:1712月-229、杨柳散散和风，，青山澹澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、阅读读一切切好书