限购令对市场的影响和分析201312013

限购令对徐州房地产市场的影响分析发布时间政策名称核心内容影响2011.01.26新国八条对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。更加严厉的调控市场，有效地抑制投机购房，同时避免了金融机构的风险，直接影响改善型购房需求。2011.05.01五一起徐州主城区新城区限购普通商品房本市户籍居民家庭，对已拥有一套住房的，在主城区限购一套普通商品住房；对已拥有两套及以上住房的，暂停在主城区向其销售普通商品住房。本市户籍居民家庭在新城区限购一套普通商品住房。非本市户籍居民家庭，能提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购范围内限购一套普通商品住房；已拥有一套及以上住房或者无法提供1年以上（含1年）本市纳税证明或社会保险缴纳证明的，暂停在本市限购范围内向其销售普通商品住房。加大调控房地产市场力度，遏制投资与投机性购房需求2011.06.01《徐州市房屋登记条例》开始施行一是物权以登记为准；二是增加了预告登记、地役权登记、更正登记、异议登记、限制措施登记、撤销登记等登记种类；三是将集体土地上的房屋纳入登记范围，体现了城乡一体的法律理念；四是明确了登记机构及其工作人员的审查责任；五是比较详细地规定了各类登记需要的材料和操作程序、办结时限；六是建立了房屋登记以权利人的申请而启动的制度；七是完善了房屋共有权登记制度。新《条例》的实施，将对于规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，起到积极推动作用。对于规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，起到积极推动作用。2013.02.20国五条。国务院常务会议出台五项调控政策措施，要求各直辖市、计划单位市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施，已实施限限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。新五条”无疑是“新国十条”的配套政策。对比“新国十条”不难发现，“新五条”规定不但更为具体，而且更为严厉2013.11.22徐州市新限购令限购区域调整：徐州市限购区域调整为主城区，即南三环里、东三环里、北二环里与西二环里。新城区、金山桥开发区、铜山区、贾汪区均不限购。限购面积调整：对限购区域内即徐州市主城区内面积为90-144平米的商品房进行限购两套房。.限购人群调整：同一家庭内，年满18岁的子女的购房资格不受父母拥有房产的情况影响，即，如果子女已满18岁户口仍与父母在一起，即使父母被限购未拥有房产的子女仍有购房资格。引言自2011年实行国八条之日起，房地产调控政策陆续出台，因2013年11月出台徐州偶新限购令，因此对徐州市场格局以及近期发展趋势进行分析。？1徐州商品住宅市场格局2徐州商品住宅市场预测3居民对限购政策的观点4住宅市场总结1徐州商品住宅市场格局新政策解读本次限购令调整，除限购住宅类产品外，主要在购买区域、建筑面积、购房人群三大方面做出调整，整体趋向更加宽松。1、限购范围缩小实施限购区域主要为本市的主城区，包括南三环里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开发区、铜山区与贾汪区不在限购范围内。最为徐州市具发展潜力的新城区不再受限，极大满足了广大购房者安居新城的愿望。2、限购面积缩小新版“限购令”规定，对建筑面积为90-144平米的商品房进行限购。按照新的“限购”要求90平米以下的下户型将不再受限，分析认为，为了提高市场占有率，徐州开发商或将转变开发思路，调整户型比，提升小户型比重。对于广大刚需购房者来说调控新政是有利的。一方面，市场供应量增加，选择多了；另一方面，小户型低总价低首付的特点，也减轻了刚需族的购房压力，实现人们的“居住梦”。3、限购人群缩小此次限购政策的调整，将实现以家庭为单位向以个人调控对象的转变。同一个家庭内，凡年满18周岁子女的购房资格将不受父母拥有房产的影响，仍可以独立拥有购买房产的资格。老版的“调控令”，明确本市户籍居民的家庭，或家庭成员之一为本市户籍居民的家庭在受限之列。此外，新版“调控令”还放松了驻徐部队军人在徐州购房的权限，规定只要提供团级以上驻徐部队证明即可在徐州市购买一套房产。分析认为，限购人群的缩小，可以极大扩大购买群体，增加徐州外来人口比重，加快徐州大城市发展步伐。新旧对比新版限购政策放宽购房限制，与原有政策相比；限购区域、面积、人群范围缩小，随着新政策的出台，徐州住宅市场将会怎么发展？1徐州商品住宅市场格局？新限购政策将会给徐州市场带来怎么样的影响1徐州商品住宅市场格局限购区域限购范围明显缩小，2011年老版“限购令”要求，限购区域内的老城区明确为鼓楼区、云龙区、泉山区和新城区。新版“限购令”，实施限购区域主要为本市的主城区，包括南三环里、东三环里、北二环与西二环里。新城区、经济技术开发区、铜山区与贾汪区不在限购范围内。旧政策新政策1徐州商品住宅市场格局老城区经济开发区铜山新城区九里山旧市场格局出台限购令后，为疏解老城压力，优化城市功能，三区鼎立的城市格局初步形成。徐州市城市发展“东扩南进”，新城区将成为城市新核心。人口逐步往开发区和新城区发展。1徐州商品住宅市场格局老城区经济开发区铜山新城区九里山新市场格局新限购令出台后，因为限购范围缩小，购房者选择将更大，市场格局将会缩小；以原本关注度很高的东区为例，解禁后将大大增加该区域的吸引力，预计该区房价将会小幅看涨。加上品牌开发商大面积的在郊区拿地，郊区住房将来也是一个趋势。这次限购令受影响最大的是开发区，客户将大大流失，因限购区域的调整，开发区最大的优势反而变成了劣势，新城区投资客占较大比例，后期会有部分投资客转向更有升值潜力的东区及老城区。东区1徐州商品住宅市场格局2011-22011-32011-42011-52011-62011-72011-12011-82011-92011-102011-112011-12徐州市区商品房成交面积（万㎡）新国八条”的严格调控，还有加息的步步紧逼和房产税的“敲山震虎，供求双方的观望情绪也将进一步蔓延。同样，徐州楼市多数楼盘计划推案时间延后，市场供应短缺。房地产调控政策的逐步落地成交面积和成交量急剧下滑，市场进入淡季状态。

徐州限购政策将于五一正式实施，一时恐慌性推盘导致供应量急剧攀升，一改2011年年初以来供小于求的市场态势，市场需求得到释放，引发抢购潮，刚性需求部分恐慌性置业推动本月成交量大幅攀升，同时也看出徐州市场的需求量非常强劲。成交量继续下滑。随着房地产调控政策的逐步落地，逐渐由政策主导期转向由市场供求主导期。受政策影响，短期内观望态势明显，市场预期不被看好，开发商不同程度的延迟上市时间或减少推盘量，导致楼市成交量一再出现下滑。

在成交持续低迷，在调控政策持续、开发商资金及年底业绩需求等多方压力下，11-12月入市新盘大都进入降价促销。除了受“限购”、“限贷”影响，政策叠加效应增强了部分购房者对房价的下行预期，导致市场观望气氛浓厚，购房者入市意愿较低.10月份形成井喷式增长。成交量分析2011年徐州商品房从5月份限购令出台后，成交波动明显变大。对商品房市场有一定影响，但因为开发商采取一系列措施，第四季度有一定回暖。29.12530.457.626.321.119.722.421.941.731.0519.041徐州商品住宅市场格局旧限购令出台后徐州市场反应从大的方面看，限购区的标准差为1016，远大于非限购市区的552和非限购县城的573，说明限购政策的实施对住房成交套数有显著的影响，主要表现在限购区内，对非限购地区而言，市区和县城影响作用相近，其受影响要远小于限购区。限购区非限购市区市区合计限购区非限购市区非限购县城鼓楼云龙泉山九里贾汪开发铜山成交套数标准差3334704302137446514811431016552573限购前月平均数82911037144542531351773665264610192413限购后月平均数412728562531825182522705170110041674变化情况-417-375-153-401-7138375-959-945-15-7392011年1月至2012年6月徐州各区住宅成交情况1徐州商品住宅市场格局2009-2011年徐州整体市场走势平稳；2011年徐州市区商品房成交量有所下滑2011年徐州市区商品房成交34202套，环比2010年增幅5%;成交面积345.3万㎡，比2010年降幅7.8%；2011徐州经历了史上最严厉的调控政策，使得徐州的总体成交量有所下滑。但由于徐州市场以刚性需求主导，其刚性置业需求强劲，以及市场供应量加大，尤其是下半年价格下降的幅度和范围继续扩大、蔓延，更多开发商以价换量积极推盘，促销手段频出、打折力度加大，加之楼盘综合品质得到提升等综合因素导致刚需逐渐释放，取得不错的成交量。（鼓楼区、云龙区、泉山区、经济开发区、铜山区、九里区）旧限购令出台后徐州市场反应徐州市近几年成交套数走势图（套）徐州市近几年成交面积走势图（万㎡）1徐州商品住宅市场格局徐州市场格局由原来的“东扩南进”逐渐向老城收缩的趋势发展，云龙区对市场的吸引力无疑是最大的。徐州市在住房市场上，受限购政策影响，成交量波动较大，但整体市场抗风险能力较强；限购令对限购区的影响远大于非限购区，但是在限购区压缩的住房需求将在非限购区有很大释放；限购对住房价格的影响主要表现在价格增长幅度缩小，价格并没有实质下降；对于购房者的心态影响表现在绝大多数消费者支持限购，但对限购的效果认可度不高，受多种调控政策影响，多数人对购房持观望态度。总结1徐州商品住宅市场格局住宅供求情况从商品住宅供应情况可以明显看到，新限购政策消息放出后，11月份供应明显达到2013年峰值，创造供应新高，供应面积达到67.7万方，同比增长123.4%；环比增长60%，增幅巨大，分析得出原因：一方面开发商冲刺年关，另一方面限购令放宽，市场将得到很大程度的释放。2徐州商品住宅市场预测从近6个月的供应结构对比可以看出，自新限购政策放出风声后，11月份市场供应为5854套，其中120㎡以下的占到了68%；90-100㎡的推出量大大超出前几个月达到了1247套，预示着未来徐州住宅市场将以90-120㎡为主。徐州市区近6个月商品住宅供应结构对比供应结构分析2徐州商品住宅市场预测重点项目供应量分析（鼓楼区）项目名称开盘时间体量（套）物业类型推出量（套）当期推出主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）优惠国华天玺2013.10.14500高层3173/2/2144（177套）12000优惠2万抵10万华府天地2013.11.25956高层8212/2/2(1)91-122(套)95003万抵5万风格雅园2013.10.21420高层1083/2/189-129(73套)65005千抵2万，及时签约全款98折，贷款99折盈佳香荷湾2012.6.25606高层1443(2)/2/190-117(128套)6800最高奖项为5000元现金，最低奖项为价值500元的美的电压力锅恒邦锦都汇2012.5.221200高层4213(2)/2/2(2)85-120(421套)6800认筹享1千抵1万5千元该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，促使该区域房价较高。11月份各个楼盘都在加大推量，鼓楼区共推出1811套，面积很明显相对以往较小。几次调控对鼓楼区住宅销售量都没有太大影响。所以鼓楼区市场抗风险能力很强。2徐州商品住宅市场预测重点项目供应量分析（泉山区）项目名称开盘时间体量（套）物业类型推出量（套）当期推出主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）优惠翠湖御景2010.7.161800高层2281/1/146-62(228套)13500一次性96折、贷款98折山语世家2013.6.221092高层1383/2/1(2)99-121（138套）8500参团:50人房款优惠1%.100人2%，200人3%。万悦城2013.10.241798多层、小高层1323(2)/2/2107-124(67套)7458团购交1万享受97折西雅园2013.8.16597高层3243(2)/2/183-105(324套)8000认筹可享开盘签约贷款98折，全款97折优惠鑫苑景城2013.12.41031高层1723(2)/2/2(1)80-130(150套)324认筹办卡享5万抵6万购房优惠该区域在云龙湖周圈，属于生活商业服务区，生活便利，环境较好，因为有云龙湖作为基础，地价相对于周边更为昂贵，促使该区域房价部分较高。11月云龙区共推出994套。作为政策调控的主要打击对象，这次部分楼盘解禁，将为该去市场带来利好，所以抗风险能力强，市场潜力大。。2徐州商品住宅市场预测重点项目供应量分析（新城区）项目名称开盘时间体量（套）物业类型推出量（套）当期推出主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）优惠美的翰城2012.7.22900高层2403/2/2100-120(155套)70002万可抵4万绿地商务城2009.10.24000高层4082(3)/2/288-123(261套)6800全款92折，贷款97折优惠雍景新城2011.11.213600小高层、高层3222/2/185-89(250套)6300两房5千抵2万，三房1万抵3万中锐星尚城2013.12.23600高层4423(2)/2/189-119(396套)630090㎡两房指定房源团购49.9万，加入同淘会，享高层五千抵五万钜惠活动新城区的快速建设，以及高铁的运行，人们对新城区的关注也越来越多了，加上政府大力发展东区和各种配套设施的逐步完善，交通稀疏、环境优美的新城区必将成为大热。11月份共推出1412套房源，皆为120㎡以下，看得出各开发商在政策和年关的因素下卯足了劲。虽然整体市场区域收缩，但对新城区的影响并不大，由于政府的大力支持和特殊的地理环境，所以抗风险能力很强。2徐州商品住宅市场预测重点项目供应量分析（东区）项目名称开盘时间体量（套）物业类型推出量（套）当期推出主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）优惠香榭兰廷2013.9.182200高层10123(2)/2/2(1)67-129（1021套）7500按揭享100元/平米优惠，一次性享200元/平云龙华府2013.6.33000高层853/2/1(1)117-132(85套)7700交一万抵两万东城丽景2013.7.1461高层2052/2/185-96(170套)7416交5000抵一万提香湾2013.11.151083高层1323/2/197-121(132套)7000无云龙区是建设中的徐州城市的核心区，抗风险能力中等，市场潜力强。具有率先发展、跨越式发展的现实基础和比较优势。11月共推出1434套房源。这次限购政策，该区是最大的受益区。今后很长一段时间，该区的推出成交量都会出于很高的水平。项目名称开盘时间体量（套）物业类型推出量（套）当期推出主力户型（㎡）成交均价（元/㎡）优惠保利鑫城2011.10.84000高层1983/2/189-121(198套)6600交2000元抵2万2徐州商品住宅市场预测由于该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全，故房价保持在相对较低水平。这次调控政策，对该区打击很大，无论是云龙区还是新城区都会对该区潜在客户造成一定打击。11月份一共只有保利鑫城推出了198套房源，市场表现低迷，所以该区市场抗风险能力差，市场潜力一般。重点项目供应量分析（经济开发区）限购令放宽，短期内可以扩大需求，刺激楼市成交量，消化楼市库存；十一月份开发商加大供应量，创造住宅供应新高；未来徐州住宅市场将以刚需客户为主、主打紧凑型小户型；开发商普遍将目标锁定在首置和首改客户；宽松并不意味放松或放开，信贷依然收紧，价格备案制度没变，以及房产税即将征收，并不会快速抬高房价；限购人群的缩小，可以极大扩大购买群体，增加徐州外来人口比重，加快徐州大城市发展步伐。总结2徐州商品住宅市场预测居民对限购政策的观点3徐州限购令满二年近7