豪宅推广渠道培训XXXX

豪宅渠道篇豪宅营销知识沉淀之四豪宅营销知识沉淀之四在开始之前，先来预热一下大脑！豪宅营销知识沉淀之四2012年的戛纳刚刚谢幕很巧豪宅营销知识沉淀之四“戛纳和我有什么关系？”豪宅营销知识沉淀之四户外类全场大奖豪宅营销知识沉淀之四可口可乐拉手篇上海奥美有人想聊聊么？去LOGO化瓶身红（一个插画师，改变了圣诞梦，给圣诞老人穿上了大红袍，将可口可乐送进了千家万户，成就了可口可乐的全球霸主地位！）豪宅营销知识沉淀之四户外最常用，最常见的投放渠道之一可以拿戛纳！豪宅营销知识沉淀之四甜点过后，上正餐！时间执行策略客群经费一个核心四个条件豪宅渠道的基础模型一个核核心客群是按客客群选选渠道道？还是通通过渠渠道找找客群群？豪宅渠渠道的的基础础模型型时间经费执行基础条条件（乙方方不可可控)先决条条件（乙方方部分分可控控)策略梳理分分析研判制制定四个条条件豪宅渠渠道的的基础础模型型策略先先行在实际际的豪豪宅推推广工工作中中，客户要要求各各不相相同，，项目所所面临临的传传播障障碍千千差万万别，，在渠道道选择择上因因坚持持“策策略先先行””以整体体传播播任务务的总总策略略为指指导，，根据据现实实要解解决的的传播播任务务，有针对对性的的进行行渠道道选择择，渠道选选择的的不同同，将将决定定信息息输出出的方方式。。豪宅渠渠道的的基础础模型型品牌战略导导向品牌战略最最有效的渠渠道：报纸纸、电视和和展会以媒体广告告渠道和活活动营销渠渠道为主，，户外广告告渠道相配配合。媒体宣传以以“主题””贯穿，全全年媒体投投放量保持持均衡。媒体广告渠渠道媒体渠道资资源媒体效果评评估户外广告渠渠道户外广告资资源户外广告评评估活动营销渠渠道活动公司资资源活动策划力力资源营销渠渠道代理公司VIP客户资源三级市场渠渠道集合优势资资源平台：：银行、商会会、高球会会销售目标导导向实现销售目目标最有效效渠道：户户外广告、、活动营销销，资源营营销渠道以户外广告告渠道和活活动营销渠渠道为主，，深入挖掘掘资源营销销渠道。媒媒体投放策策略根据销销售节点与与市场状况况确定。豪宅渠道的的基础模型型波托菲诺纯纯水岸-项目介绍案例一楼盘简介项目用地地地势北高南南低，自然然坡向燕栖栖湖岸，天天然地理条条件优越。。一期于2003年竣工。本次纯水岸岸新品即将将推售的产产品为纯水水岸十四期期及十五期期1栋。十四期，占占地约1.1万平米、建建面6.7万平米，均均为290--300平非拼合大大宅大户。。十五期占占地约3.1万平米，建建面17万平米，建建筑为5栋高层组成成，1栋是非合拼拼户型，其其余2-5栋为合拼户户型。周边环境中、小学：：华侨城城中小学、、沙河小学学、白石洲洲中英文小小学幼儿园：奥奥林匹克克幼儿园、、世纪村幼幼儿园商场：沃沃尔玛、愉愉康超市银行：农农业、发展展、建设、、中国银行行其他：世世界之窗、、欢乐谷、、民俗文化化村、锦绣绣中华、波波托菲诺广广场、华侨侨城生态广广场.品牌战略制制胜的波托托菲诺纯水水岸广告发布资源营销活动营销特区报整版版软文《华侨城报》《华侨城地产产》网站发布专家报告会会2次华侨城资源源前期积累客客户世联客户资资源现场登记实现销售电话推广电话咨询意大利文化化周户外广告户外广告牌牌项目引导系系统案例一品牌战略制制胜的波托托菲诺纯水水岸案例一1、媒体广告告+户外广告建建立项目品品牌2、特色活动动营销突出出项目品牌牌3、资源渠道道营销保证证产品销售售力大众通路多渠道投放，却不及朋友介绍与电话通知，为什么？品牌战略制制胜的波托托菲诺纯水水岸案例一资源渠道深圳有线电电视台影视视频道《有线影院》冠名，华夏夏艺术中心心及各大影影院发布世界之窗欢欢乐干线车车体豪华车友会会高球会银行信用卡卡金卡客户户品牌战略制制胜的波托托菲诺纯水水岸案例一能用开发商商自己的资资源就用吧吧！想清楚怎么么用能省力大胆的提出来！！《华侨城报》《华侨城地产》华侨城资源品牌战略制制胜的波托托菲诺纯水水岸案例一案例小结策略上强调调的核心是是品牌，如如何使品牌牌价值输出出最大化呢呢？内部渠道：：首先整合开开发商自有有渠道，以以自有渠道道作为最有有力的开发发商品牌价值佐佐证，如全国知名名的主题公公园-世界之窗、、欢乐谷，，使品牌价值值能非常直观的被被受众认知知。2.外部渠道配配合，扩大大传播覆盖盖面，以完完美实现整整体的品牌牌战略。案例二西山美庐-项目介绍小区介绍物业类型：：别墅建筑类别：：独栋建筑年代：：2004-01-01楼层状况：：一期F、E地块及流水水别墅区共共100栋容积率率：0.41绿化率率：70%物业公司：：香港乔乔乐物业服服务（中国国）有限公公司车位信息：：私家车车库配套设施幼儿园：中中小学四十十五中学西西山小学北北大附中香香山分校幼幼儿园汇汇佳幼儿园园中小学：四四十五中学学、西山小小学、北大大附中香山山分、尚丽丽学校大学：北京京天立学校校、尚丽外外国语学校校综合商场：：百旺超市市(杏石口桥店店)、天源便民民店、兴顺顺昌隆超市市医院：海淀淀区松堂医医院、北京京市市政工工程总公司司医院其他：达达达西望餐厅厅、杏石苑苑大酒楼、、湘味王妈妈妈菜、西西山赢府国国际商务中中心、江河河大厦案例二销售目标为为王的西山山美庐区域内户外外广告牌报纸广告网络炒作开盘红酒会会保时捷车展展现场音乐会会广告发布户外广告活动营销电话咨询现场登记及成交（3次）缺少了一个个版块（资资源营销）），没有采采用电话推推广，为什什么？案例二销售目标为为王的西山山美庐流水别墅区区工程具备备展示条件件，首度整整体对外公公开，现场为业主主设置了冷餐烧烤、、茶艺表演演、古筝表表演、网球球娱乐等系系列松散型型的活动。。业主们于水水畔，听筝筝品茗，纷纷纷惊叹：：流水别墅墅堪称国内内建筑的一一代经典。。部分业主还还饶有兴致致的参观了了流水别墅墅区内在售售的三套水水南大独栋栋和最新落落成的样板板间。案例二销售目标为为王的西山山美庐2004年，皇城北北京均价40000/㎡左右总价25000万左右仅需要100位客户少量媒体广广告推广进进行信息发发布；小众营销活活动，保证证现场销售售力。案例二销售目标为为王的西山山美庐案例小结1.工程节点与与营销节点点不纠结，，且完美契契合。整个流水别别墅区具备备实景展示示条件。2.体验活动更更接近客户户需求-小众。一改传统统流程清清晰，内内容紧凑凑的活动动安排组组织方式式，而是在将将客户组组织到现现场后，提提供内容容多样的的体验选选择，供供客户选选择，使体验者者能实现现随性的的自由参观体验验，享受受别样的的体验之之旅。案例三中信红树树湾4期-项目介绍绍小区介绍绍中信红树树湾，65万平平米滨海海大社区区，地处处深圳湾湾填海区区，北望望华侨城城世界之之窗景，，南眺深深圳湾，，西接沙沙河高尔尔夫，东东连红树树林自然然保护区区，在城城市中心心拥有海海景、高高尔夫景景等稀缺缺景观。。大师经典典系与极极致珍藏藏系的202-224平米全全东南向向示范单单位，2009年4月19日开放放。大师经典典系列，，指代中信信红树湾湾空中院院馆平面面作品，，五星级级奢华入入户大堂堂，全景景GOLF，以及及三梯二二户等设设计，限限量30席。极致珍藏藏系列，，指代中信信红树湾湾花园街街平面作作品，在在空中院院馆的基基础上创创新地在在室内设设计两个个空中花花园，开开创深圳圳市场中中唯一的的空中花花园街作作品。周边配套套信息小区内部部配套：：幼儿园园、休闲闲广场，，会所、、恒温泳泳池、健健身房、、娱乐室室、书吧吧、桌球球室、咖咖啡吧等等中小学：：华侨城城中学、、滨海实实验小学学幼稚园：：培基国国际幼儿儿园综合商场场：京基基百纳广广场，世世纪假日日广场、、海岸城城等案例三中信红树树湾4期渠道销售性价比品牌影响报纸杂志★★★★★★电视电台★★★★展会★★★★★活动★★★★★★户外广告牌★★★★★网络★★★★★直邮★★★★正式销售售前，以以建立项项目品牌牌为主，，主要以以软文炒炒作，电电视和展展会为主主，户外外广告牌牌相结合合.进入销售售阶段，，则是以以销售目目标为导导向，实实行针对对性的活活动营销销，结合合直邮和和网络。。对品牌的的宣传需需求递减减销售信息息释放需需求递增增案例三中信红树树湾4期关于客户户活动研究客户户喜好，，根据不不同的客客户特征征进行不不同的维维护活动动；充分利用用发展商商资源，，展示发发展商的的实力，，增强客客户的购购买信心心；精心组织织高品质质的活动动，对于于高端客客户，活活动在精精不在多多。案例三中信红树树湾4期营销活动动亮点：：1.风尚，上上了果岭岭才知道道——中信红树树湾湾区区果岭国国际公寓寓作品鉴鉴赏会2.《赤壁》首映媒体体见面会会3.玩转游艇艇，玩味味生活中中信红树树湾—中国首个个水上游游艇展4.中信红树树湾“海海航之夜夜”名流流晚宴5.爱耀双湾湾--中信&海龟湾城城市生态态盛典活活动6.国际设计计大师走走进中信信红树湾湾中信红红树湾——2007国际设计计大师湾湾区物业业品鉴7.跟着心灵灵，去旅旅行世界界湾区游游西澳柏柏斯6日浪漫之之旅案例三中信红树树湾4期前期树品品牌，大大手笔投投入，轰轰烈烈烈后期促销销售，精精打细算算，实实在在在不只是阶阶段需求求的问题题，还有有预算的的问题……案例三中信红树树湾4期案例小结结深挖项目目核心价价值，构构建专属属的竞争争壁垒本案的亮亮点并不不在于各各类时尚尚活动，，以及《赤壁》首映见面面会的大大手笔投投入，在整体市市场低迷迷的大势势下，说说服开发发商在推推广上进进行大手手笔投入入，难实实现。嫁接全国国唯一的的海龟救救助中心心“广东东惠东港港口海龟龟国家级级自然保保护区””的“爱耀双双湾--中信&海龟湾城城市生态态盛典活活动”。。项目的独独特卖点点得到升升华。案例四万城华府府-项目介绍绍小区信息息物业类型型：别墅墅占地面积积：18.77万平方米米竣工时间间：2008-01开发商商：北北京万城城置地房房地产开开发有限限公司物业类型型：公公寓,别墅,双拼别墅墅,联排别墅墅总户数：：690户停车位：：1280绿化率：：34%[2]小区配套学校：中国国人民大学.六郎庄村文明明市民学校.银行：中国国工商银行、、中国建设行行、中国农业业银行、中国国招商银行、、北京银行、深深发展银行、、中信银行购物：当代代商城、双安安商城、城乡乡仓储购物中中心、世纪金源ShoppingMall、万柳万贸城城乡仓储、家家乐福其他：洗衣衣店羽毛球球场阅览室室网球场篮篮球场健健身房停车车场高尔夫夫练习场供暖方式：小小区集中供供暖,地板采暖医院：海淀淀妇幼医院、、海淀医院院、空军医院院幼儿园：海海淀区万泉河河幼儿园、海海南幼儿园餐饮：上观观府,上观府私房官官府菜馆,水岸绍兴酒家家,北京雪之烧风风味餐厅,雪之烧台湾风风味餐厅,艺子林茶艺楼楼中小学：人人民大学、清清华大学、北北京大学、外外国语大学、、北大附中、、清华附中、、人大附中、、十九中学、、八一中学案例四万城华府与长安俱乐部部、美国红酒酒协会、万柳柳高尔夫俱乐乐部合作，实实现同一阶层层的客户共享享；用知名品牌““隐喻”项目目品质；报刊广告只做做点式轰炸，，起到告知作作用；营销活动不断断，保持市场场的关注度。。案例四万城华府营销活动亮点点：1.OPEN&LISTEN——万城华府专场场音乐会2.仲夏之夜-品酒会Invitationfor“SummerNight”TasringParty3.月光杯万柳高高尔夫欢乐家家庭邀请赛4.城市别墅生活活演绎暨产品品说明会5.长安俱乐部8周年庆典-万城华府之夜夜案例四万城华府案例小结有圈子，就有有销路高端小圈层路路线每一个活动都都是与高端资资源平台合作作，注重小圈圈层口碑传播播，在大众传播上上仅作告知，，实质上就是营营造一种“一小群人自自娱自乐”的感觉，很好的满足了了目标客群的的心理需求。。太原星河湾-项目介绍案例五基本信息物业类别：：高层豪华华住宅项目特色：：豪华居住住区,生态宜居装修状况：：精装修修容积率：：2.55绿化率：：48%开盘时间：：2010-07-31入住时间：：2011-09-30项目配套交通：规划区区域道路分为为五级：快速速路、城市主主干道、城市次干道、、小区级道路路、组团路。。

快速路：：规划区域西西侧有滨河东东路（规划红红线50米）。

城市市主干道：规规划区域东侧侧有太茅路（（规划红线50米）。

城市市次干道：北北邻龙城南街街（规划红线线30米）。

小区区级道路：规规划区域内部部井字形规划划路，把该用用地分割成井井字形平面布布局。（规划划红线20米）

组团路路：为每个社社区内的主路路，路面宽度度为4——6米的隐性消防防路。

小区区内设停车位位:住宅按1.5辆/户，共需9938泊；商业0.6辆/100平方米，共需需停车位305泊；学校0.6辆/100学生计算，共共需23泊。住宅停车车均由地下停停车场解决。。太原星河湾类别名称简述政府资源晋英回家实施基础：地域文化的深入发掘，地方政策导向的准确理解，与项目契合度高跨界资源十城十乘十计划跨界整合更多高端平台，不局限于项目所在区域城市，在太原周边城市进行大范围渠道拓展精选十大区域，十大城市，十大TOP行业深入发掘易居高端资源全球晋英百人榜形成顶级晋英圈层，增强身份认同通过多种资源源的整合形成成“大传播，，小圈层”的的全方位营销销氛围，在传传播上提升项项目知名度的的同时，在营营销上有效锁锁定目标客群群“晋英”。。案例五渠道策略类别简述风尚类邀请时尚名人张天爱入住，并举办大型风尚秀，定义时尚生活方式的新标准，提升项目整体形象。文化类深入发掘传统文化瑰宝，邀请孔子后人入住，进行专题讲座，增加项目的人文价值属性特色财富类举办专属于晋商的高端财富论坛，形成特定的财富圈层，探讨低碳经济下的价值选择与财富契机其他类别奢侈品义拍，豪车巡展等辅助型活动1、邀请名人入入住，举办以以名人为核心心的专属性活活动，形成差差异化的活动动营销；2、主题性活动动与非主题性性活动相结合合，丰富多彩彩的活动类型型，全方位满满足不同客户户的喜好。太原星河湾案例五活动策略太原星河湾案例五地缘文化搭建建大舞台！将客群锁定为为“晋英”是是一把双刃剑剑，主动构建了旗旗帜鲜明的圈圈层标签，也拒绝了一部部分客户，前期项目购买买客群构成的的调研，是策策略成功与否否的指导关键键！太原星河湾案例五案例小结客户圈层定位位十分精准，，深入挖掘项项目所在区域域的文化因素素，以文化为纽带带，强化圈层层归属感，以文化为纽带带，突破区域域限制，为项目烙印上上“晋英”的群体符号，形成独特的的项目标签及及市场区隔。。狮子湖-项目介绍案例六基础信息建筑面积:410000㎡占地面积:8000000㎡开盘时间:狮子湖公公馆组团：2009-11-18类型：独栋别别墅，联排别别墅绿化率:75%容积率:0.25狮子湖位于清清远市横荷街街道狮子湖山山庄1号，由清远市市狮子湖房地地产开发有限限公司开发，，集五星级酒酒店、高端地地产、高尔夫夫球场、温泉泉俱乐部、游游艇俱乐部等等高端项目于于一身，展现现独特的南加加州风情。结合唯一性资资源，及宏观观经济发展背背景，与政商商界联合举办办顶级休闲峰峰会，形成新新闻事件，获获得媒体的主主动关注与传传播；以休闲外交的的趋势，导出出狮子湖的规规划，汇聚全全球顶尖峰会会人士，形成成国际人文社社区，提升项项目形象层次次及价值；以峰会的形式式提升产品体体验，深度述述说狮子湖产产品对社会的的影响力价值值。狮子湖案例六背景简述：中国经济快速速发展，对内内对外政治、、商务外交频频繁，传统严严肃的外交形形式把对方置置于对手席上上，轻松休闲闲的外交需求求得到发展，，外交新形势势应运而生，，以悬念式提提出疑问，引引起关注和新新形式外交观观念普及。狮子湖案例六执行是关键！！21国大使齐聚清清远狮子湖开开展休闲国际际交流这21个大使还是很很难找的……有好的想法不不容易，但是，将好的的想法成功付付诸行动，就更不容易了了，如何让开发商商认可到活动动的价值？开发商是否有有足够实力？？……狮子湖案例六案例小结“借势”整个项目的形形象建立于““休闲峰会概概念”的转换换上。（该概念源起起于“亚洲博博鳌论坛”））以项目物理特特性为基础，，与政商界共同同搭建高端休休闲峰会，借势扩大项目目影响力的同同时，将传统对立的的买售关系，，转换为对味人人群对话交流流的关系。深圳香蜜湖1号-项目介绍案例七基础信息项目位置：福福田东临香香梅路，北依依侨香路，南南靠莲花西路路物业类别：高高尚住宅建筑类别：别别墅、Townhouse、多层、高层层占地面积：93544平方米容积率：：1.40总套数：共400多套其中Townhouse为93套，是市区内内面积最大的的Townhouse群户型面积：高层户型大概概为240—260平方米，Townhouse面积一般在350平方米左右，，93套Townhouse在总体风格一一致的情况下下，都有自己己的个性和风风格，以满足足个性化要求求。住户和车位比比例为1：2配套：一个3000平方米的幼儿儿园一个2000多平方米的会会所，有室内内和室外两个个泳池深圳香蜜湖1号案例七活动评价：深圳首个获得得联合国环境境奖项的楼盘盘，起到营销造势势的作用；将论坛作为营营销事件，配配合软文宣传传，使项目强强势进入公众众视野。活动评价：颠覆传统选房房模式，以晚晚宴形式进行行，客户可以以轻松交流，，改变以往选选房热闹浮躁躁的场面；整个选房流程程充分考虑客客户感受，给给予每位客户户充分的考虑虑时间，体现现客户身份的的尊荣。深圳香蜜湖1号案例七1、高端客户愿愿意参加的活活动——宁缺毋滥项目关键节点点的活动、能能够拓展视野野的活动、对对味的活动、、以子女为重重的活动。2、非功利性性获得原则则，控制活活动参与人人数，确保保活动调性性活动应避免免纯销售推推荐，参加加活动人数数不宜太多多，活动时时间不宜过过长（90分钟为宜）），整个活活动注重参参与互动性性。3、客户提前前预约，设设置必要的的参与门槛槛提前三天对对客户进行行预约，如如有必要寄寄送邀请函函，体现对对客户的尊尊重，设置置一定的参参与门槛，，让参与者者有身份感感。案例小结深圳香蜜湖湖1号案例七上海玫瑰园园-项目介绍案例八基本信息建筑类型：：独栋别别墅装修情况：：毛坯精精装修产权年限：：70年规划信息：：规划面面积803325平米建筑面积：：145000平米规划户数：：227户车位数：：500个(1：2)容积率：：别墅:0.18绿化率：：70%周边配套教育：上海海虹桥国际际学校、上上海美国学学校、上海海日本人学学校、上海海德国学校校医院：上海海瑞金医院院集团闵行行医院、上上海市第五五人民医院院、上海李李亚军口腔腔诊所口腔腔科、上海海沪闵医院院银行：闵行行支行江川川路储蓄所所、广发行行银行闵行行支行、华华夏银闵行行支行其他：已建建成的有上上海市旗忠忠网球中心心、上海市市旗忠高尔尔夫俱乐部部;另有规划中中的新高尔尔夫球场、、马术中心心、游艇俱俱乐部及水水上公园。。上海玫瑰园园玫瑰园印象象●温温州媒体见见面日——上海绿城玫玫瑰园温州州路演预热热暨媒体见见面日温州来沪媒媒体备选名名录电视媒体温州电视台台、永嘉电电视台、瑞瑞安电视台台、乐清电电视台平面媒体《温州日报》、《温州商报》、《温州晚报》、《乐清日报》、《衢州日报》、《衢州晚报》、《瑞安日报》、《瑞安企业家家》、《今日永嘉》、《温州都市报报》、《溫州瞭望·新視野新感感覺》、广播媒体温州人民广广播电台网络媒体温州网、温温州热线、、温州城市市网、活活力温州、、温州新新闻网、、温州房地产产网、温州州房产热线线、搜房网网、新浪、、搜狐、和和讯网沙盘解说园林观光样板间参观观自助午宴案例八上海玫瑰园园案例八绿城玫瑰园园温州VIP推介会签到入场新闻发布答记者问专家主题演演讲展示交流流程：上海玫瑰园园案例八媒体无小事事任何事件，，经媒体放放大之后，，都会成为为焦点，成为负面焦焦点，还是是正面焦点点，则取决于媒媒体关系。。上海玫瑰园园案例八1、媒体行参参观，媒体体关系维护护首先开发媒媒体资源，，通过主动动邀请各大大主流媒体体来访参观观项目，扩扩大项目项项目在华南南的影响力，，使得对目目标客户人人脉关系的的处理更为为准确,预见性更为为科学、合合理。以更更为人性化的贴贴心服务,吸引更多客客户、潜在在客户的参参与，形成成持久关注注。2、新闻发布布会在高级酒店店举办项目目新闻发布布会，以新新闻发布的的方式集中中宣传，形形成市场关关注焦点。。3、VIP推荐会邀请知名专专家进行项项目推荐会会，邀请各各类行业协协会及商业业协会代表表参加，提提升专属性性，形成强有力力的小圈层层传播效应应。案例小结汇景东方-项目介绍案例九基础信息建筑面积:1600平方米占地面积:1067000平方米开盘时间:2011-5-13物业公司:中汇合创旗旗下汇景物物业公司绿化率:66.4%容积率:1.17周边配套学校：中中山市濠头头中学、火火炬开发区区一中、火火炬开发区区外语学校校、火炬开开发区一小小、火炬开开发区二小小、濠头小小学购物：中中山港壹加加壹、中炬炬欧莱新天天地及小区区配套风情情商业街、、足球场、、网球场、、生态溪涧涧、商业街街、桌球室室、水榭、、国际生活活体验馆、、鱼乐轩、、幼儿园、、社区警备室室、会所、泳泳池。汇景东方案例九背景简述：：开发商预见见到市场形形势转变后后，决定提提前入市的的。工程进进度跟不上上营销节点点的要求；；周边公共共交通尚未未通达……营销环境极极为艰苦，，只能依赖赖线下动作作，客户积积累难上加加难。以意见领袖袖为核心的的全员营销销；重点区域，，企业主重重点“扫荡荡”；“短、平、、快”五星星级会所。。激活“小圈圈子大范围围‘的客户户圈“短、平、、快”五星星级会所：：利用项目前前空地，打打造“五星星级公园农农庄”。在在中山，农农庄美食是是一大特色色，农庄形形式的接待待在房地产产界来说还还比较新鲜鲜。为了既既保证“档档次”，又又能让客户户身心放松松、休闲娱娱乐、品尝尝美食。同同时又低调调不张扬，，我们将农农庄打造成成公园的形形态，将钓钓鱼钓虾等等农家乐融融入其中，，餐饮房间间设计“外外像茅庐返返璞归真，，内里典雅雅简约”。。这非常适适合中山高高端客户较较为低调的的习惯和品品位。汇景东方案例九案例小结什么是高端端？“短、平、、快”的五五星会所，，原来就是是农家乐！！对客户内心心需求的准准确把握，，对区域人文文风情的正正确理解，，才能真正营营造出客户户喜欢的、、认可的高高端，理所当然的的惯性思维维，需要警警惕。天邑湾-项目介绍案例十基础信息建筑类型：：高层户型面积：：95-130平三四房容积率：2.87总户数：1080建筑面积：：144386.70平方米占地面积：：40376.49平方米车位数：701周边配套学校：0769黄冈理想学学校幼儿园：0769幼儿园商场：嘉荣荣超市、都都会广场、、曦龙广场场、莞城天天和百货、、百佳、华华南MALL、麦德隆银行：农业业银行、建建设银行、、东莞商业业银行、东东莞农村银银行医院：人民民医院休闲场所：：滨江景观观长廊、海海都水汇、、海逸酒店店、君爵酒酒店、江都都酒店其它：石美美茶叶市场场、东莞汽汽车总站天邑湾案例十背景简述：：由于开发商商下半年营营销费用趋趋紧，不可可能举办大大型活动重重举市场关关注，而存存量与均价价皆为区域域之首，甚甚至高出城城区主流城城市豪宅，，面临进一一步提升项项目形象和和档次的重重任。注：前期系系列活动花花费太大，，才形成后后期费用趋趋紧的尴尬尬局面，整整体预算的的把控值得得注意！放弃常规““城市豪宅宅”之路，，弱化产品品，强调人人文文化因因素，提出出“城市湾湾区东方方盛境”的的定位；以“隐于江江，显于城城”的形象象入市，形形象宣传片片以中国文文化精髓““墨”为线线索，以文文化内涵区区隔市场；；丰富的创新新展示方式式强调“文文化、地域域、风情、、低碳”的的文化内涵涵。非常规思维维取胜前期：“乾隆御船船体验中心心开放”、、“秦始皇皇兵马俑巡巡展”系列列活动；“低碳体验验房”、““视听体验验厅“创新新展示。后期：借势7、8月的暑期档档，会所泳泳池开放，，吸引暑期期人群；举办为期三三天的“玫玫瑰风暴””行动，请请大学生派派发“玫瑰瑰花+《低碳生活手手册》”取代传统“扫街街派单”方式，避免免扫街对项项目形象形形成负面影影响。天邑湾案例十挠破了头想想要成为城城市豪宅中中的“异类份子子”，不如颠覆做做城市豪宅宅的基本思思路！好房子不一一定“叫””豪宅。天邑湾案例十案例小结派单与项目目调性的承承接。不要小看派派单的动作作，用“玫玫瑰花+《低碳生活手手册》”的手法，，既解决收收单抗性，，又承接品品牌调性。。把营销节点点和时间节节点融合，，解决蓄客客。暑期开放高高标准泳池池，满足购购房者的家家庭成员需需求。大众媒体树树品牌，小小众媒体促促销量大众媒体具具有覆盖面面广、受众众数多和权权威性强的的三大特点点，有助于项目目和企业造造声势、树树形象和立立品牌，诉诉求重点是是整体形象象，属“明明线”通路路。小众媒体则则具有低成成本、针对对强、见效效快的优势势，在大众媒体体炮火的掩掩护下，帮帮助项目实实实在在地地迅速去化化，故该诉诉求重点是是在于明明明白白的““卖点”，，属“暗线线”通路。。在实际操作作中，一般般明暗交替替、互动推推进。新闻性软文文有利于市市场引导。。新闻性广告告具有权威威性和可信信度两大特特点，它可以轻易易突破人们们对广告本本能的心理理防线，正正好适合用用来“温柔柔”地撕开开市场，在在不动声色色中占领消消费者心智智高地。案例总结高端客户信信息获取渠渠道高端客户信信息获取渠渠道工作渠道1、关注财经经信息2、行业内权权威杂志3、浏览飞机机上的杂志志生活渠道1、朋友圈子子的信息传传播2、高档场所所杂志3、公路上的的广告牌寻求房地产产信息的渠渠道1、房地产专专业媒体2、房地产网网站3.房地产业内内人士高端客户认认知：他们大多数数具有海外外背景，海海外生活习习惯或与海海外有或多多或少的联联系；属于私企的的老板或外外企、国企企的高层领领导；日常社交出出入于高档档场所；有自己固定定的生活交交际圈子。。主要信息获获取途径：：被动信息获获取途径：：户外广告牌牌、朋友介介绍、经常常接触的媒媒体主动动信信息息获获取取途途径径：：房地地产产专专业业媒媒体体、、房房地地产产专专业业人人士士、、房房地地产产网网站站豪宅宅推推广广渠渠道道大众众媒媒体体：：杂志志、、电电视视广广告告为为主主，，报报纸纸广广告告相相辅辅，，极极少少采采用用广广播播广广告告资源源营营销销：：充分分挖挖掘掘已已有有客客户户资资源源，，特特定定人人群群信信函函专业业媒媒体体：：专业业报报纸纸与与专专业业杂杂志志相相结结合合专业业报报纸纸：：经经济济观观察察报报，，21世纪纪经经济济报报道道；；专专业业杂杂志志：：财财经经，，理理财财周周刊刊，，奢奢侈侈品品杂杂志志户外媒媒体：：周边包包装与与外围围宣传传相结结合其他媒媒体：：以DM为主，，配合合网络络宣传传DM：国际际航空空杂志志，会会刊夹夹报；；网络络：搜搜房网网活动营营销：：以圈层层活动动为主主，固固定节节点配配合客客户维维护活活动大众通通路小众通通路根据对对豪宅宅客户户构成成的分分析，，在一一定程程度上上可以以帮助助开发发商判判断其其应该该采取取的豪豪宅营营销渠渠道，，既有非非豪宅宅营销销特性性的大众通通路，，也有极极具豪豪宅特特色的的小众营营销通通路。。大众通通路：：提升升社会会知名名度的的主要要手段段房地产产营销销渠道道环节节中历历史最最久、、应用用范围围最广广的营营销渠渠道，，随着着豪宅宅营销销方式式的逐逐渐丰丰富及及对高高传播播效率率的追追求，，户外外广告告的内内容形形式、、选择择范围围在原原有传传统上上有所所扩大大，如如短信信、电电梯广广告、、DM等，其其总体体发展展方向向为““低成成本、、高效效率””。小众通通路：：口碑碑营销销的经经典模模式高端物物业的的销售售有一一个特特点，，就是是口碑碑传播播，群群体相相信的的口碑碑比广广告的的力量量要强强很多多，重重复购购买的的也比比较多多。名名目众众多的的客户户会及及沙龙龙、论论坛、、峰会会是豪豪宅最最常用用的营营销通通路，，这种种模式式的封封闭性性比较较明显显，容容易形形成圈圈层口口碑。。豪宅渠渠道总总结就目前前而言言，豪宅推推广渠渠道并并没有有太多多的创创新资资源，，如何利利用现现有资资源？？如何对对现有有资源源进行行组合合运用用？在面对对具体体项目目时，，也许可可以从从区域域文化化、人人群特特性、、项目目特性性、时时事背背景等等多角角度出出发，，采取取逆向向思维维的方方式寻寻找契契机！！如晚宴宴式的的选房房模式式，放放弃了了喧闹闹的现现场热热销冲冲击，，却更更深度度的贴贴合了了客户户的心心理；；如“短短、平平、快快”的的五星星农家家乐，，看似似低端端，对对于目目标客客群而而言，，却十十分贴贴心。。豪宅渠渠道总总结未来的的渠道道发展展？网络化化，不只是是互联联网数字化化，传统媒媒介物物的数数字化化定制化化，不可复复制性性，专专属性性说到未未来，，争议议来了了！七嘴八八舌聊聊一下下？End9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。15:03:1815:03:1815:0312/31/20223:03:18PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:03:1915:03Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。15:03:1915:03:1915:03Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2215:03:1915:03:19December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20223:03:19下下午15:03:1912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:03下下午12月-2215:03