地块项目产品定位思路课件

临港新城主城区居住小区（街坊编号WSW-C1地块）产品定位思路版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1/16/2023项目界定临港新城主城区。50万方。74/90限制。低密度现代欧式建筑风格。项目概况申港大道橄榄路茉莉路环湖西三路项目位于临港新城主城区建设范围内第三环带城市主轴申港大道西侧规划范围：北至申港大道红线、南到橄榄路（规划D2道路）、西至茉莉路（规划G1道路）、东到规划城市行政中心用地西侧的规划道路全区一期二期规划用地面积636654.89㎡243948.06㎡392706.83㎡总建面627637.18㎡281082.66㎡346554.53㎡住宅建筑面积459905.47212934.16246971.32容积率0.790.90.72建筑覆盖率19.69%22.93%19.79%绿地率35.1%35.1%35.1%停车率11.090.92总户数515323892764集制造、物流、教育、城市生活等功能为一体的综合性产业新城临港新城—规划综合区物流园区主产业区临港新城（主城区）重装备产业区三环二环一环滴水湖临港新城共分为：中心区（主城区）、主产业区、综合区、重装备产业区和物流园区四大片区。主城区先行的规划理念：

环状的空间布局滴水湖的几条环形大道将主城区的空间分解了三个功能带，形成“一个中心、三个城市环带”和谐共生、科学发展的城市主导结构框架。

优美的生态环境在临港新城，主色调不再是建筑的灰色，而是红的花、青的草、绿的树、飞翔的小鸟，加上蓝天大海和新城超过40%的绿化覆盖率，到处都是一幅美丽的风景画，突显优美的生态环境。临港新城—规划临港新城规划具备坚实的政策支撑和发展战略意义，同时具备综合产业支撑的规划前景政策支撑优势规划建设临港新城，是上海市委、市政府准确把握上海经济社会发展现状，审时度势，为实现经济跨越和城市持续发展而作出的一项重大战略决策。城市战略发展优势对于加快上海“四个中心”和现代国际大都市建设，对于发展先进制造业和现代服务业，提升上海城市能级和综合竞争力，对于上海拓展城市发展空间，优化城镇布局和功能布局，都具有举足轻重的作用。城市战略枢纽优势位于长江和杭州湾的交汇处与大、小洋山深水港区隔海相望。距离远洋国际深水港32公里、浦东国际机场20公里、上海市中心70公里、上海火车站75公里，海陆空“三位一体”的交通网络，是其战略枢纽的重要保证。综合产业优势以现代装备产业为主体的国家级现代制造业基地；以物流产业为核心的国际生产服务业枢纽；以海洋文化为特色的城市生活服务业集聚区。形成集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、教育培训、城市生活等功能为一体的综合性产业体系。

政府的重大战略决策对上海的城市建设有举足轻重的作用强大的产业支撑临港新城是一个规划立意起点高的新城临港新城建设在世界范围内都是具有唯一性的、是独一无二的得天独厚的地理条件独一无二的区位优势项目属性界定政府规划的滨海新区，未来的上海城市辅城产业园经济强力支撑区域发展轨道交通缔结城区港口外延优势区域门户位置大盘低密度品质区域属性项目属性位于强势规划支撑，具备产业经济拉升的陌生新城，依托轨道交通缔结的大规模低密度房地产项目新城住宅开发模式解读世界的新城LetchworthWelwynGardenCityPortSunlight(英国/伦敦、利物浦)拉德芳斯副中心(法国/巴黎)筑波科学城千里新城多摩新镇东京临海副中心新城(日本/筑波、大阪、东京)RadburnColumbia(美国/纽约、马里兰州)临港新城中国/上海沙田新市镇中国/香港Canberra(澳大利亚/堪培拉)Brasilia(巴西/巴西利亚)典型新城分布依据新城发展的内在核心驱动因素和城市功能的不同，可以分为6大新城发展模式新城发展模式国际案例Letchworth（英国，伦敦）WelwynGardenCity

（英国，伦敦）资料来源：文献检索、世联分析PortSunlight（英国，利物浦）筑波科学城（日本，筑波）尔湾（美国，）Radburn（美国，纽约）Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）千里新城（日本，大阪）多摩新镇（日本，东京都）沙田新市镇（中国，香港）Canberra（澳洲，堪培拉）Brasilia（巴西，巴西利亚）田园新城边缘新城新城发展模式TOD新城副中心新城东京临海副中心新城（日本，东京）拉德芳斯副中心（法国，巴黎）行政中心新城世界的新城产业新城产业新城11新城大规模住宅开发案例：

深圳万科城

上海新浦江城万科城位于深圳龙岗布吉镇坂雪岗工业园区内，具备良好的产业基础支撑，交通正在逐步改善，自驾车通过梅观高速可在15分钟内到达市中心。开放式广场九年制学校；幼儿园宽景house情景洋房商业中心；LoftTOHO小高层总规模43万平米，3万平米商业，多种创新产品组合：Townhouse情景洋房宽景house透天小高层Loft工作室（挑高）退台式商铺、集中商业案例借鉴1：万科城形象鲜明，高举“新城市主义”大旗

四、强调街道的多功能性，多数采用“机动车道+非机动车道+绿化带+人行道”模式，社区内道路网密度较高，住户可选择出行方向增多。万科城——万科里程碑式项目，真正步入城市运营商的行列。居住、商业及公共配套与高新产业区形成一个“综合社区”。一、两大组团，组团之间开设一条市政道路，与外界形成开放性衔接，将大型商业中心、幼儿园、学校、会所、泳池都沿开放性道路布置，社区居民从社区的任何一个地方，都能实现5分钟步行距离。二、遵循“公共空间优先”原则，首先把社区内的公共区域规划清楚，然后才围绕公共区域去布置房屋；三、万科城共分4个邻里单元，每个单元都实现了居住、购物、娱乐的“多样化”；万科城——统领多种物业类型在鲜明的营销主题统领下突出主力产品形象多功能社区：以亲地Townhouse产品统领宽景洋房、情景洋房、小高层、Loft、商业等；多频次开盘，以产品创新来引导市场。首先是一个城，有广场和商业街，有各色各样有声有色的建筑形态。然后才是深圳首个大型Townhouse社区。1.1容积率、亲地性居住。启动即推出商业及景观配套和所有物业类型，尽展城居生活样板间宽景house情景洋房TownhouseLoft商铺案例借鉴2：城市资源共享的意大利生活样板——上海新浦江城项目背景紧邻上海外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目，但目前没有公交线路至此该项目是浦江板块的首先启动的房地产项目，有良好的高起点规划，但当时周边城市配套匮乏2700亩的项目，低容积率的中高档社区规划VS区域市场、缺乏消费支撑持续开发项目简介：新浦江城地处上海闵行区浦江镇中心城区，至人民广场15公里，距陆家嘴约17公里；是规划的浦江镇中心城区的示范区，将被建成一个高尚的、低密度、生态型的居住城区；将被60平方公里世博森林（规划）环绕的魅力之城；新浦江城规划有80万平米各种低密度住宅，同时有27万平米都市产业办公区和23万平米综合商业区。低密度产品+拔高容积率的产品组合构成丰富的产品线，不断扩大客户层面产品：低密度产品+拔高容积率的产品组合构成丰富的产品线。依托最好的资源，展示部分高端产品，带动主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售配套：以生活配套先行，后期随着区域成熟逐渐形成具有丰富的城市功能的配套设施客户：从最初的高端定位，有限的客户群，到后来客户层面不断扩大，不但没有影响项目价值，反而加快了销售速度，截至2006.10底整个项目还剩极少量高层，其他售罄。2005.4.272005.5

2005.5

2005.8.282005.10.232005.12.

大事记时间轴第一批住宅院墅开盘，三天售罄OCT当代艺朮中心正式揭幕何香凝美朮馆揭幕花园公寓开盘，当天上午售罄第一批联排別墅开盘，当天上午基本售罄丹桂轩饮食集团进入联排+小高层为主，特色创新产品：包括独院别墅、宽景小高层、电梯公寓，水景公寓、院墅等，首先联动推售独院别墅＋小高层首期：商业（超市）、会所、幼儿园、国际中学，OCT当代艺朮中心、何香凝美朮馆、、“丹桂轩”中餐厅；后期：医院、学校、图书馆、剧院等一应俱全最初定位：因考虑到无法以周边产业支撑，力争以艺术气氛（建设何香凝艺术馆）吸引艺术气质高尚人群，以产品走高吸引大富的有钱人（引入丹桂轩）成交客户：第一居所为主，城市客户为主，客户层面不断扩大主要来自以城市干道为导向的卢湾、徐汇、三林市区，追求居住舒适度、主动郊区化客户，以及浦江镇本地居民升级置业和产业人口带来的居住需求配套产品价格7800元/平8200元/平8500元/平13000元/平24000元/平15800元/平8000元/平客户19000元/平总体规划突出打造“生活之城”的概念，用国际学校、水岸商街等丰富的高品质配套给客户信心总规模及分期总占地1.8平方公里，总建面130平方米，邻里守望理念引导的规划布局形式；总体容积率0.726，以中央河道为界，以北容积率在0.7以下，以南容积率在1.0以上；基本生活配套：建有满足生活需要的各种功能设施，除了大卖场、幼儿园、学校、健身中心、餐饮、娱乐、邻里商业、高档俱乐部以外，还规划有剧院、图书馆等等。各主要功能面积中央河道南工业园区中意文化广场商业配套一期游艇俱乐部医院水景公寓与小码头国际学校临水商业街一期各功能面积面积比例80万平米住宅61.5%27万平米办公20.8%23万平米商业17.7%营造一种不同于普通城市生活的氛围，倡导意大利生活方式，持续吸引城区客户来新区置业升级版配套：在深圳享有盛誉的丹桂轩上海首家餐馆也落户新浦江城，并于12月中旬开张营业。著名大型健身会所美格菲健身俱乐部日前正式确定入驻新浦江城。OCT当代艺术中心已经于2004年进驻新浦江城的中意文化广场，来自各个地区不同类型的艺术品都先后在这里进行展出。无论是在亚德里亚海滩的花伞下度假，在米兰时装名品店购物，在罗马的教堂与博物馆内流连，在威尼斯的水岸咖啡馆外休闲聊天，你都会由衷的叹息——有一种生活叫意大利。启动区一举奠定高尚大盘形象，配套先行，充分展示，以高端产品统领综合型物业启动新浦江城1期规划图花园公寓独院别墅水景公寓联排别墅临水商业街北区广场、超市、幼儿园国际私立中学一期启动区规模1期0.7平方公里，建面34万平米；1期05.4.29开盘，2期预计06.7月开盘启动区产品独院别墅（53套）小高层（10栋）水景公寓（4层、带电梯）联排别墅院墅（剩余）100套左右，面积区间在200-500平米产品设计新颖，产品类型丰富，整体城市氛围感觉浓厚启动区生活配套先行商业（6万平米、包租期3年）、会所、幼儿园、中学（国外私立），06.12前投入使用启动区展示以何香凝美术馆作为重点展示，体现文化格调创新创新样板区道路、边界等展示本项目的产品定位思考上海的演变

前世——松江（上海的活力上升区）今生——黄浦江（百年外滩繁华）上海的演变

明天——东海（地产蓝筹板，真正意义上谱写上海的滨海时代新传奇）而临港新城作为东海乃至上海的最后一块不可复制的宝地如同一个箭头，直指繁华，引领大上海前进的步伐……我是上海首个真正的滨海陆地，让上海人享受真正滨海的生活；我身来具有世界领先的规划血统，真正的国际化生活原型；我是未来将居住12882人，集商业、幼儿园、学校、公寓与一体的活力社区；我现在是一座新城，未来将是一座活力滨海城邦。在世界，在上海。在临港新城，港城集团将打造一个滨海国际活力新城滨海国际活力新城的产品定位原则

产品居住舒适化面积控制合理化产品创新理性化滨海.国际.活力.新城资源配置最优化根据地块资源条件布局，由南向北层层递进。形成区域自然分隔各产品类型进行面积段控制，在丰富产品线的同时，避免内部竞争。控制总价。在面积控制的同时，强调内部居住空间的舒适度、情趣性。体现可支付的宜居生活。局部引入较为成熟的市场先进创新产品，组团内形成产品梯度体现大盘的丰富性和包容性，满足客户需求的扩展。产品类型多样化滨海国际活力新城布局原则：

资源配置最优化根据地块资源条件布局，由南向北层层递进。形成区域自然分隔。布置措施：利用资源条件由北向南，依次递增。利用规划七路自然形成南北分区。南区：最南向布置2万平方米排屋，其余布置高级公寓。北区：主要以普通公寓为主，利用资源的配置，辅以部分青年公寓（LOFT）、电梯公寓、复式公寓。南区北区滨海国际活力新城布局原则：

资源配置最优化南区——布局参考(万科金色雅筑、金地未未来)根据资源配置最优化的原则，南区应该形成从南到北的价值梯度排屋高级公寓排屋靠近南侧集中绿化，拥有外部景观优势万科金色雅筑布局三林.7090金地未未来布局高行.7090滨海国际活力新城布局原则：

资源配置最优化北区——布局参考奥园合理利用地块的内外部空间差异和景观节点的资源优势进行产品分布，使资源配置最优化沿河景观带布局围绕公共空间布局围绕景观节点布局充分利用步行景观带的资源优势进行产品分布上海奥园平面布局九亭.7090.70万方滨海国际活力新城产品分布：产品类型多样化

普通公寓青年公寓复式公寓产品类型排屋电梯公寓高级公寓一房二房三房产品梯队普通一房1+1户型普通二房舒适二房普通三房复式三房排屋2+1三房舒适三房体现大盘的丰富性和包容性，满足客户需求的扩展。滨海国际活力新城产品分布：产品类型多样化

产品分布示意一房二房、三房混合布局电梯公寓复式主要以小户型为主，部分边套为80平米左右两房87-93平米两房为主复式三房按照产品类型价值梯度的不同，对区域内产品进行合理化布局，使产品类型和布局区域相匹配，使产品价值最优化，充分满足客户需求产品分布参考——奥林匹克花园滨海国际活力新城产品比例：面积控制合理化户型一房二房三房标准一房1+1户型标准二房舒适二房标准三房2+1户型舒适三房复式三房面积区间55㎡58-62㎡70-73㎡75-78㎡85-86㎡88-89㎡114-120㎡125-130㎡建议比例10%5%35%10%22%8%7%3%合计15%45%30%10%奥园户型面积段及比例（7090项目）户型产品面积段套数比例标准一房64-68㎡35%舒适一房1+1多功能房70-75㎡5%标准二房83-89㎡38%舒适二房91-93㎡14%复式三房130-135㎡8%户型面积段及比例参考奥园、万科花园小城户型产品面积段套数比例标准一房<58㎡13%舒适一房59-72㎡18%经济二房78-85㎡5%舒适二房86-90㎡29%舒适二房标准三房91-100㎡31%舒适三房>100㎡4%滨海国际活力新城产品品质：产品居住舒适化户型调整举措示意图一房二房三房严格控制面积

增加情趣空间适当控制面积

增加弹性空间提高舒适度面积紧贴限制增加附加值强调舒适度户型舒适化调整建议一房标准一房合理控制面积，尽量减少空间浪费利用可拆卸凸窗的做法，增加空间尺度，提高舒适度1+