财务管理-现代的财务指标分析课件

现代的财务指标分析1）财务内部收益率（1）财务内部收益率的含义从前面净现值的公式可以看出，如果现金流量不变，净现值将随折现率的变化而变化，而且两者变动的方向相反，即折现率与现值呈反向变动关系。如图6-4所示：净现值（NPV）折现率（i）NPV1NPV20FIRRi1i2图6-4净现值与折现率的关系6．4现代的财务指标分析

房地产投资项目的财务内部收益率是指房地产投资项目在计算期内各期净现金流量现值累计之和等于零时的折现率。其表达式为：

式中（CI-CO）t：第t期的净现金流量；FIRR：财务内部收益率；其他同前。财务内部收益率的经济含义是指投资项目在这样的折现率下，到项目计算期终了时，当初的所有投资可以完全被收回。6．4现代的财务指标分析（2）财务内部收益率的计算其公式为：式中：FIRR：内部收益率；NPV1：采用低折现率时净现值的正值；

NPV2：采用高折现率时净现值的负值；

i1：净现值为接近于零时的正值的折现率；

i2：净现值为接近于零时的负值的折现率。6．4现代的财务指标分析其计算步骤是：先按基准收益率（或目标收益率、最低可接受的收益率等）求得项目的财务净现值（其中的净现金流量可根据财务现金流量表得到），如为正，则采用更高的折现率使净现值为接近于零时的正值和负值各一个，最后用上述插入法公式求出。要注意的是，式中与之差不应超过2%，否则，折现率、和净现值之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真。6．4现代的财务指标分析①FIRR与i比较，反映项目的盈亏状况：FIRR＞i，项目盈利；

FIRR=i，项目盈亏平衡；FIRR＜i，项目亏损。②FIRR与ic比较，反映项目与行业平均收益水平相比的盈利情况：FIRR＞ic，项目盈利超出行业平均收益水平；

FIRR=ic，项目盈利等于行业平均收益水平；FIRR＜ic，项目盈利低于行业平均水平。6．4现代的财务指标分析③结论：将内部收益率与行业基准收益率（或投资者目标收益率、最低可接受的收益率）ic比较，当FIRR≥ic时，即认为其盈利能力已满足最低要求，投资项目可行，值得进一步研究。因为是否能被接受，还有赖于投资者对风险的估计和其它投资机会的吸引力；反之，则不可行，应被拒绝。如果没有规定的基准收益率，内部收益率应大于长期贷款的实际利率或银行贷款利率i。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率，如果后者大于前者，投资就会亏损。因此，所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。6．4现代的财务指标分析①再投资利率问题

再投资利率指房地产投资项目在回收期内的收入再投资的预期收益率。采用内部收益率分析方法对各种项目进行比较时，暗含了这样一个假定：即回收期内的现金流入以内部收益率再投资。6．4现代的财务指标分析A．当这种假定的前提条件存在时，即内部收益率就是再投资利率时，使用内部收益率方法分析判断项目的优劣或可行与否才是可靠的、比较实际的。B．但是，当这种假定的前提条件不存在时，即当时市场上其它投资机会的最好收益率与其内部收益率不同时，或者说内部收益率明显高于资本的机会成本，并高到不现实的地步时，则用内部收益率做为再投资利率就是一个不合理、不现实的假设。这时，再用内部收益率方法去判断和选择项目，可能就与前面的结论相矛盾。C．当各种投资项目的使用寿命或持有期不同时，再投资问题也将限制内部收益率方法的应用。6．4现代的财务指标分析②多重根问题一般而言,项目的净现值是所选择的贴现率的递减函数。如果贴现方程总是这样运行，那么使得所有现金流出与现金流入相等的内部收益率就将是惟一的。但是，除了初始投资外，投资途中有时仍会有负现金流量出现，这种情况下，内部收益率出现多根现象。这时方程有且只有一个内部收益率解。6．4现代的财务指标分析3）动态投资回收期

动态投资回收期是指在基准收益率（或基准折现率）的条件下，项目从投资开始到以净收益补偿投资额为止所经历的时间。基本表达式为：式中：n:为动态投资回收期；其它同前。其详细计算公式为：

动态投资回收期=（累计净现金流量的折现值开始出现正值期数-1）+（上期累计现金流量折现值的绝对值/本期净现金流量折现值。6．4现代的财务指标分析在项目财务评价中，计算出的动态投资回收期可以与行业规定的平均投资回收期或基准回收期相比较，如果前者小于或等于后者，则投资项目在财务上就是可以考虑接受的。动态投资回收期指标一般用于分析评价开发完成后用来出租或经营的房地产项目。6．5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例6．5．1项目概况该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：1．用地面积：11417㎡；2．建筑密度：≦35%；3．容积率（地上）：≦4.62；4．绿化率：≧25%；5．人口密度：≦1085人/公顷6．规划用途：商住综合楼项目单位数量项目单位数量占地总面积㎡11417居住人数人1064总建筑面积㎡52426（地上）平均每户建筑面积㎡122居住面积㎡36898平均每户居住人数人3.5公建面积㎡4280人均居住用地㎡34.68绿化用地㎡2854道路面积㎡4681居住户数户304车库面积㎡7200表6-16项目主要技术经济指标(一)层数功能所占面积(㎡)总面积(㎡)裙楼

4商铺1124815528公建面积4280塔楼19(2个)住宅1942(每层)36898地上总建筑面积52426㎡地下室2停车库72007764设备面积300人防面积264表6-17项目主要技术经济指标(二)序号项目名称工程量持续时间(月)进度安排（按双月计）200120022003200446810122468101224681012241征地拆迁62前期工程3基础工程64主体结构工程75设备安装工程66室内外装修工程77红线内外工程38公建配套工程39竣工验收210销售27表6-18项目实施进度计划表6．5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例6．5．4项目各种财务数据的估算1．投资与成本费用估算1）土地出让地价款。包括两部分：（1）土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6131万元。（2）拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9060万元。上述两项合计：15191万元。6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表6-19。（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。参见表6-20。（4）基础设施费。其估算过程参见表6-21。（5）开发期税费。其估算过程参见表6-22。（6）不可预见费。取以上（1）~（4）项之和的3%。则不可预见费为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）开发成本小计：30966.4万元序号项目计算依据金额1规划设计费建安工程费×3%330．392可行性研究费建安工程费×1.5%165．203水文、地质、勘探费建安工程费×0.5%55．064通水、通电、通路费建安工程费×2.5%275．335场地平整费60元/㎡68．50

总计894．48表6-19前期工程费估算表单位：万元序号项目建筑面积土建装饰设备金额合计单价金额单价金额单价金额1塔楼3689835595351.72129873652裙楼15528㎡其中商铺：1124872799351.72546364814831668514.72579351.723962643合计11013表6-20建安工程费估算表单位：万元序号项目单价计价数量合计1供电工程65万元/公顷5．2426公顷3402供水工程15万元/公顷5．2426公顷78．643道路工程42．13万元/公顷0．4681公顷19．724绿化工程5．4万元/公顷0．3501公顷1．895其他工程占建安工程费的2%11013万元220．26

合计660．51表6-21基础设施费估算表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例2．开发费用估算1）管理费用。取以上（1）~（4）项之和的3%。则管理费用为：（15191+894.48+11013+660.51）×3%=832.77（万元）2）销售费用。销售费用主要包括：广告宣传及市场推广费，占销售收入的2%；销售代理费，占销售收入的2%；其他销售费用，占销售收入的1%。合计为：2706.28万元。销售收入详见表6-27。6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例3）财务费用。指建设期借款利息。第1年借款10000万元，贷款利率为7.11%，每年等本偿还，要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下：第1年应计利息：（0+10000÷2）×7.11%=355.5第2年应计利息：（10355.5+0÷2）×7.11%=736.28第3年应计利息：（5177.75+0÷2）×7.11%=368.14则财务费用为上述合计：1459.92万元。详见表6-30：贷款还本付息表。开发费用小计：4998.97万元总成本费用合计：35965.72万元。序号项目金额估算说明其中:住宅分摊建房成本(元/㎡)商铺分摊建房成本(元/㎡)1开发成本30966.4以下(1)~(7)项合计56487815(1)土地费用1519127694442(2)前期工程费894.48186186(3)基础设施建设费660.51137137(4)建安工程费1101319962350(5)开发期税费2374.64444584(6)不可预见费832.771161162开发费用4998.97以下(1)~(3)项合计7891379(1)管理费用832.77116116(2)销售费用2706.28销售收入×5%370960(3)财务费用1459.923033033合计35965.7264379194表6-23投资与总成本费用估算汇总表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例4．项目销售收入估算1）销售价格估算。销售价格的估算采用市场比较法和成本定价法确定。（1）住宅部分①市场比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域、个别因素、交易情况及交易日期均类似或接近的4个比较案例A、B、C、D。其中A、B、D项目的交易日期均为2000年11月1日，C项目的交易日期为2000年9月1日。已知2000年下半年至今，该城市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动率为+0.5%。其他条件见表6-24和表6-25。考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数，确定本项目的住宅价格为：7458元/㎡。详见表6-24和表6-25。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格（元/㎡）交通配套环境小计装修使用率小计1A79861.02+1+2+3100/106+5+1100/106100/10072502B86601.020+5+3100/108+5+2100/107100/10076443C85001.031+1+5+3100/109+7+1100/108100/10074444D82001.020+20100/102+5+3100/108100/1007593表6-24本项目住宅价格市场比较法系数修正表项目名称ABCD合计比准价格（元/㎡）7250764474447593销售状况权重（销售率）82%35%57%86%260%加权的相对价格（元/㎡）594526754243653019393本项目住宅销售价格（元/㎡）7458表6-25本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表单位：元/平方米6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程经测算，本项目住宅部分的建房成本为6437元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目住宅部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=6437×（1+10%）=7080（元/㎡）6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）商铺部分①市场比较法定价过程目前该市房地产市场商铺多为租售并举，且以出租为多，因此可比实例资料较少，我们只选取到两个相近项目E、F作比较实例。其中，E项目的交易日期是2000年11月1日，F项目的交易日期是2001年1月1日，其价格变动情况同住宅相同。但由于二者的销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目的商铺单价为：19283元/㎡。详见表6-26。序号项目名称成交价（元/㎡）交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计1××广场220001．02+2+3100/105100/100100/100194292××大厦180001．0100100/100100/95100/10019137表6-26本项目商铺价格市场比较法系数修正表单位：元/平方米6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例②成本定价法过程经测算，本项目商铺部分的建房成本为9194元/㎡（见投资与总成本费用表6-23），成本利润率取10%，则该项目商铺部分的销售单价为：销售单价=建房成本×（1+成本利润率）=9194×（1+10%）=10113.4（元/㎡）6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（3）车位销售价格的确定根据该市该区域目前的情况，车位平均售价为25万元/个~30万元/个。（4）建议销售单价在综合考虑了市场和成本两方面对定价的影响后，分析人员建议该项目各部分的销售单价为：住宅：7400元/㎡商铺：19200元/㎡车位：25万元/个6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例2）销售收入的估算。本项目可销售数量为：住宅36898㎡；裙楼中的商铺部分11248㎡，地下车位209个。详见表6-27。3）销售计划与收款计划的确定。详见表6-28。用途可售数量建议销售单价销售收入住宅36898㎡7400元/㎡27304.52商铺11248㎡19200元/㎡21596.16车位209个250000元5225合计54125.68表6-27销售总收入预测表单位：万元销售计划各年度收款情况合计年份销售比例销售数量第1年第2年第3年第1年

第2年住宅：60%22152.31（㎡）16392.7132475.41商铺：60%6748.8（㎡）12957.70车位：60%125（个）3125第3年住宅：40%14745.6910911.8121650.27商铺：40%4499.28638.46车位：40%842100合计100%100%32475.4121650.2754125.68表6-28销售收入分期按比例预测单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例5．税金估算1）销售税金与附加估算。详见表6-29。2）土地增值税估算。详见表6-30。序号类别计算依据计算期1231营业税销售收入×5%1623.771082.512城市维护建设税营业税×7%113.6675.783教育费附加营业税×3%48.7132.484教育专项基金营业税×4%64.9543.305防洪工程维护费销售收入×1.8%58.4638.976印花税销售收入×0.05%16.2410.837交易管理费销售收入×0.5%162.38108.25合计销售收入×6.43%2088.171392.11表6-29销售税金及附加估算表单位：万元序号项目计算依据计算过程1销售收入

54125.682扣除项目金额以下4项之和45638.932．12．22．32．4开发成本开发费用销售税金及附加其他扣除项目取(2.1)项的20%30966.44998.973480.286193.283增值额(1)-(2)8486.754增值率(3)/(2)18.6%5增值税率(4)≤50%取30%6土地增值税(3)×(5)–(2)×(6)2546.03表6-30土地增值税估算表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例6．投资计划与资金筹措本项目开发投资总计需35965.72万元。其资金来源有三个渠道，一是企业的自有资金即资本金；二是银行贷款；三是预售收入用于再投资部分。本项目开发商投入资本金13000万元作为启动资金，其中第1年投入约44.11%，第2年投入约33.53%，第3年投入约22.36%；从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；不足款项根据实际情况通过预售收入解决。详见投资计划与资金筹措表6-31。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1建设投资35965.7215734.738422.4611808.532资金筹措35965.722.1自有资金130005734.734359.162906.112.2借贷资金1000010000002.3预售收入再投入12965.7204063.38902.42表6-31投资计划与资金筹措表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例7．借款还本付息估算长期借款10000万元，等本偿还，宽限期1年，2年内还清，贷款利率7.11％。详见表6-32。序号项目名称合计计算期第1年第2年第3年1借款还本付息1.1年初借款累计010355.55177.751.2本年借款1000010000001.3本年应计利息1459.92355.5736.28368.141.4年底还本付息11459.9205914.035545.891.5年末借款累计10355.55177.7502借款还本付息的资金来源2.1投资回收11459.9205914.035545.89表6-32借款还本付息估算表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例6．5．5项目财务评价1．现金流量表与动态盈利分析1）全部投资现金流量表（ic＝9%）。详见表6-33。评价指标：（1）税前全部投资净现值NPV＝9695.16万元（2）税后全部投资净现值NPV＝6431.69万元（3）税前全部投资内部收益率FIRR＝66.2%（4）税后全部投资内部收益率FIRR＝47.82%序号项目名称计算期1231现金流入032475.4121650.271.1销售收入032475.4121650.272现金流出15734.7313526.6815280.742.1建设投资15734.737508.4311262.642.2销售税金及附加02088.171392.112.3土地增值税01527.621018.412.4所得税02402.461607.583净现金流量（1）－（2）-15734.7318948.736369.534折现净现金流量-14435.5315948.774918.455税前净现金流量（3）+（2.4）-15734.7321351.237977.116税前折现净现金流量-14435.5317970.906159.79表6-33现金流量表（全部投资）单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例2）资本金现金流量表（ic=9%）。详见表6-34。评价指标：（1）资本金税后内部收益率=113.62%（2）资本金税后净现值＝5154.98万元序号项目名称计算期1231现金流入032475.4121650.271．1销售收入032475.4121650.272现金流出5734.7320354.7421372.522．1资本金5734.734359.162906.112．2预售收入再投入04063.38902.422．3贷款本息偿还05914.035545.892．4销售税金及附加02088.171392.112．5土地增值税01527.621018.412．6所得税02402.461607.583税后净现金流量（1）-（2）-5734.7312120.67277.754折现净现金流量-5261.2210201.73214.47表6-34现金流量表（资本金）单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例3）动态盈利分析（1）净现值开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期（即为本项目开始投资的当年年初）的现值，此现值的代数和就是项目的净现值。基准收益率是项目的净现金流量贴现时所采用的折现率，一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率的基础上上浮了约2%，即9%作为基准折现率。净现值评价标准的临界值是零。经上面计算，本项目税前、税后全部投资的分别为9695.16万元和6431.69万元，均大于0，资本金的税后净现值为5154.98万元，也大于0。这说明本项目可按事先规定的基准收益率获利，在所确定的计算期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例（2）内部收益率。内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的折现率。内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属于独立方案的评价与分析，经上面计算，税前、税后全部投资的FIRR分别为66.2%、47.82%；资本金的税后FIRR为113.62%，均大于同期贷款利率7.11%和基准收益率9%(ic)，说明项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例2．损益表与静态盈利指标1）损益表。详见表6-35。序号

项目名称

计算依据计算期合计1231销售收入032475.4121650.2754125.682总成本费用021579.4314368.2935965.723销售税金及附加02088.171392.113480.284土地增值税01527.621018.412546.035利润总额（1-2-3-4）07280.194871.4612151.656所得税（5）×33%02402.461607.584010.047税后利润（5）-（6）04877.733263.888141.618盈余公积金（7）×10%0487.77326.39814.169可分配利润（7）-（8）04389.962937.497327.45表6-35损益表单位：万元6.5房地产投资项目财务分析的应用

——某房地产开发项目财务分析事例2）评价指标：（1）全部投资的投资利润率＝利润总额/总投资额×100%=（12151.65/35965.72）×100%=33.79%（2）全部投资的投资利税率＝利税总额/总投资额×100%=（12151.65+3480.28+2546.03）/35965.72×100%=50.54%（3）资本金投资利润率＝利润总额/资本金