连云港市赣榆县华中郡府营销报告

华中郡府

2013年度营销报告目录第一部分2012年营销总结第二部分2013年营销计划项目状况梳理第一部分2012年营销总结竞品状况分析项目状况梳理1.2亿全年完成销售任务

227套项目一期已推出1#、2#、4#、5#、6#楼共计面积53377平米;【未推售产品】：商业街3#楼、7#、12#、14#、15#楼项目状况梳理【楼座推售】124563710141512户型面积（㎡）总套数剩余套数剩余比率备注奢华三房14128828%客户需求少，面积大舒适三房154602338%舒适4房166271659%复试200以上12866%合计55项目状况梳理【剩余货量梳理】1#、6#楼141㎡、154㎡、166㎡户型由于户型差，面积大，去化速度缓慢2#、4#楼顶层复试户型面积大，总价高，去化速度缓慢6#1#2#、4#2012年度，项目在线上推广方面动作比较少，主要以平面媒介推广为主

线下主要以派单，暖场活动为主【推广回顾】项目状况梳理时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月户外持续电视滚动字幕包年网络爱赣榆网短信全年发送短信120万条房展会房展会LED持续暖场活动共计13场暖场活动派单派发单页43万份【客户分析】---来电客户分析分析:2012年度案场共积累来电1331组，电视滚动字幕，派单、短信针对性强，来电效果明显，，售楼处竖幅对来电也有促进作用。来电客户一般来源于电视滚动字幕与短信渠道，比较关注项目所在的位置和价格，对项目交房时间较为重视。项目状况梳理来电途径分析分析：2012年案场共计来访2161组。由于缺少线上资源，项目来访客户主要以路过、工地围挡、楼体布幔和朋友介绍为主。。建议2013年增加户外资源，增加报纸投放频率。来访客户中，主要以工地围挡，楼体布幔、朋友介绍为主，以赣榆县城及沙河镇为主，其次是项目南片区其他主要乡镇。【客户分析】---来访客户分析项目状况梳理来访区域分析来访途径分析项目成交客户年龄集中在25-45岁之间，其中25岁以下客户对两房接受程度较高。项目成交客户以周边私营业主，公司职员为主。认知途径以路过、朋友介绍渠道为主，需加强线上媒体投入。成交客户来自于青口镇和项目南片区乡镇，其中在乡镇中以沙河、蹲尚为主要客源。成交方式主要以按揭为主。项目状况梳理客户购买动机1、看好区域发展前景，对地段认可，项目保值效果好；2、项目三房户型通透，楼间距大，居住舒适程度高；3、在周边工作或做生意，距离项目距离近，生活方便；4、朋友在项目买房，相信朋友眼光；客户年龄家庭结构支付方式置业特征认知途径【客户分析】---成交客户分析项目目状状况况梳梳理理客户户分分析析/居住住地地图图1、青青口口镇镇2、沙沙河河镇镇3、蹲蹲尚尚镇镇4、城城西西镇镇5、门门河河镇镇6、城城头头镇镇7、班班庄庄镇镇8、罗罗阳阳镇镇9、城城南南乡乡1、刚性性客客户户具具有有价价格格抗抗性性，心心里里预预期期期期望望降降价价；；2、看看淡淡楼楼市市明明年年走走势势，，持币币观观望望等待待政政策策走走向向；；3、周边边楼楼盘盘降降价价促销销直直接接影影响响购购买买决决策策；；4、工工地地现现场场拆拆迁迁问题题，对对开开发发商商实实力力质质疑疑；；5、面面积积区区间间段段问问题题，，项项目目120平米米左左右右户户型型长长期期缺缺档档，，目目前前产产品品不不适适合合客客户户购购买买需需求求。。6、周周边边竞竞品品楼楼盘盘对对客客户户的的截截留留。。通过过与与现现场场销销售售人人员员沟沟通通，，总总结结意意向向客客户户未未成成交交原原因因有有以以下下几几个个方方面面：：【客户户分分析析】---未成成交交客客户户分分析析项目目状状况况梳梳理理关键键词词：：价价格格抗抗性性、、持持币币观观望望、、周周边边降降价价、、120平米米户户型型缺缺失失项目目状状况况梳梳理理小结结通过过对对现现状状的的梳梳理理，，项项目目目目前前存存在在的的问问题题主主要要有有：：1、项项目目产产品品小小面面积积断断档档，，大大面面积积客客户户需需求求少少价价格格高高导导致致刚刚需需客客户户购购买买力力不不足足；2、拆拆迁迁进进度度缓缓慢慢使使客客户户降降低低对对俊俊景景品品牌牌和和项项目目的的信信心心；；3、由于周边楼楼盘宣传力度和促促销力度较大，对本项项目客户截留留。建议：1、增加线上推推广2、对项目卖点点进行重新梳梳理，根据节节点进行释放放，保证推广广的延续性；；3、由于2013年新加商业货货源，需要扩扩大宣传辐射射面。4、加快拆迁进进度竞品状况分析析板块项目区位交通规模容积率产品户型销售均价存量核心竞争力主要竞品观澜国际黄海东路20万方2.69100--140㎡3房、4房4500约40套区位+景观+产品中大蓝湾国际东关路8万方2.8990--138㎡3房3700约180套品牌实力+学区房东城凯亚国际起茅东50万方2.2100--138㎡3房3900约400套学区+配套润林名城华中北路10万方2.5100-138㎡3房4600约200套地段主竞争项目明明年推售产品品均以三房为为主力户型，，其中东城凯凯亚国际按照照2012年的推盘思路路，每月将会会有新品面世世。竞品状况分析析分项观澜国际东城凯亚国际中大蓝湾国际润林名城区位居住氛围强居住氛围强一般居住氛围强交通交通便利，县城主干道交通较方便、环城路交通便利交通便利，县城主干道规模20万50万8万10万配套好好一般好品牌本地品牌本地品牌本地品牌本地品牌通过与周边竞竞品项目对比比，本项目虽虽然占据地段段优势，但由由于产品原因因本项目在与竞竞品竞争方面面并没有明显显的优势。【竞品对比】竞品状况分析析▲一期1、2、4、5、6#楼推出287套，项目2012年签约226套，已推剩余余房源60套（55套大+5套小），销售售均价在4000元左右。华中郡府本案状况分析析推广语：50万方国际生活活城销售期媒体资资源：网络、、电视、短信信、LED华中郡府每月月去化情况12456东城凯亚国际际竞品状况分析析▲在售1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#住宅▲推出约609套，销售约303套；未售约293套▲面积为97㎡-140㎡㎡小高层住宅；；▲成交均价4000元/㎡；▲优惠政策：购购房送地暖、、太阳能2013年推300套+剩余293套=593套推广语：50万㎡品质豪华华大盘媒体资源：户户外、报纸、、网络、车站站、广播、电电台竞品状况分析析中大蓝湾国际际竞品状况分析析中大蓝湾国际际虽然与本项项目同处一个个片区，但由由于受开发商商资金、以及及不推广影响响，去化比较较缓慢▲在售1#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅推出约503套，销售约219套；未售约284户剩余284套=284套▲面积为93㎡-134㎡高层住宅；▲成交均价3700——4200元/㎡；▲优惠政策：特特价房3600元/㎡▲商业：1层、2层一起卖均价价1.5万/㎡(共约16间商铺）观澜国际竞品状况分析析1、在售1#、2#、3#、4＃住宅推出约542套，销售约502套未售约40户剩余40套2、面积为106㎡-151㎡㎡高层住宅；3、成交均价4200——4700元/㎡；4、优惠政策：：赠送地暖，，9.8折，购房砸金金蛋，金额在在12000——18000元5、商业：18间商铺，均价价25000元/平米S（优势）W（劣势）O（机会）T（威胁）主城区繁华地地段，紧邻华华中路；周边配套设施施齐全，公园园，青口河，，青口小学，，项目物业类型型丰富，综合合体的特质；；小区建筑密度度低，居住舒舒适度高；10万方顶级商业业配套余货面积过大大，去化缓慢慢；小面积区区间断档，造造成部分客户户分流。企业品牌需要要长时间品牌牌植入；项目工程进度度缓慢，客户户购买信心不不足。项目拆除问题题未解决；一期房源临路路，居住舒适适度较低。商业入市，重重新赋予项目目新的定位项目楼间距宽宽，居住舒适适度高，对刚刚需与改善客客户有很强吸吸引力；赣榆即将划为为新浦区预期期明年带来销销售契机；明年上半年12#小面积户型推推新品。1、由于线上媒媒体推广少，，竞品楼盘对对本案客户的的分流；2、13年赣榆市场住住宅供应量巨巨大，1.6号楼余货销售售难。SWOT分析总结项目与周边竞竞品对比，在在价格、户型型等方面并没没有很大的优优势2012年剩余房源以以大面积房源源为主为主，，2013年主要竞品预预计推出10万方，且以三三房为主，未未来竞争激烈烈；赣榆毕竟是小小县城，抢占占有限的客户户资源将是竞竞争的主要方方面。区域竞争激烈烈，县城购买买力弱，客户户观望日益严严重，2013年如何抢占有有限的客户资资源是我们考考虑的首要问问题目标制定与分分解产品定位及任任务分解项目节点排铺铺第二部分2013年营销计划整体营销思路路营销执行计划划营销费用预算算营销保障商业2亿（总货值约3亿）住宅1亿（总货值约1.5亿）2013年度销售目标标：3亿回款目标：2.5亿（商业1.5亿，住宅1亿）目标制定与分分解产品推售时间推售面积预计均价总销金额年销售率总货值12#楼2013.33609400014436000100%144360003#楼2013.55600420023520000100%235200007#楼2013.7396042001663200090%14968800商业2013.101212330307500030307500080%24246000010#楼2013.12396042001663200040%133056001、6#楼9000

4000

36000000全年

3086904002013年3月推售12#楼，销售售目标：0.14亿，去化率100%2013年5月推售3#楼，销售目目标：0.23亿，去化率100%2013年7月推售7#楼，销售目标标：0.2亿，去化率80%2013年10月推售商业，，销售目标：：2.42亿，去化率80%2013年10#楼，销售目标标：0.1亿，去化率40%2013年总销目标3亿目标制定与分分解【目标分解】：以商业高端形形象引爆市场场，住宅与商商业联动式营营销传播，延延续市场关注注度，打造连连绵不断的营营销攻势！！！！2013.12013.32013.102013.122013.512#楼开盘去化90%商业主力店进进驻装修销售节点3、7#楼销售率达90%，12#楼70%，商业开盘热热销3、7号楼销售90%10号楼推售利用营销节点点，进行1、6号楼清盘促销销阶段商业、开盘2013.77#楼推售目标制定与分分解目标客户与任任务分解商业产品特性性名称可售面积金额商业11479㎡2.4个亿商业产品特性性临街商业4层，层高米，一、二、、三、四层单单独销售，是是本项目的现现金流产品；；片区市场：紧紧靠县城交通通主干道华中中路、人口密密度大、人车车流量密集、、购买力强劲劲、零售业态态薄弱项目周周边街街铺租租金多多为40-50元/㎡/月；周边项项目商商业多多为双双层铺铺面，，销售售价格格保持持较低低状态态。10万方国国际商业购购物街街形象定定位目标客客户与与任务务分解解要点主力店店：欢乐乐买、、肯德德基；；休闲娱娱乐：购物物、书书吧、、酒吧吧、咖咖啡厅厅等；；休闲健健身：桌球球馆、、溜冰冰场、、健身身中心心等；；商务：银行行、高高档咖咖啡厅厅、高高档餐餐饮、、茶室室等；；日常生生活：普通通餐饮饮、24小时便便利店店、面面包房房、美美容美美发；；商业年度销销售目目标：：2亿（开盘盘销售售1.5亿）销售目目标：：2亿，积积累客客户：：200组；客户召集5月份进进行集集中造造势，，截止止2013年10月开盘盘前，，积累累客户户期需需要有有效来来访200组，赣赣榆地地区私私营业业主为为底商商主力力购买买群体体。目标客客户与与任务务分解解短信、、巡展展、派派单、、产品品说明明会、、暖场场活动动商业客客户定定位商业主主要客客户为为：本案成成交业业主、、浙江江投资资购房房团、、周边边商户户、目标客客户与与任务务分解解本项目目商业业客群群大部部分为为投资资性，，主力力购买买群体体为周周边商商户与与外地地投资资者；；以中中高端端消费费为主主，面面向城城市新新贵阶阶层目标客客户与与任务务分解解住宅产产品特特性产品套数总货值12#楼331443万3#楼512352万10#楼361663万7#楼361663万1、2、4、6#楼60（剩余）3600万1.07亿住宅产产品特特性一期1#、6#剩余房房源以以140平米以以上3房为主主，由由于面面积大大总价价偏高高，客客户接接受起起来比比较困困难。。剩余余的房房源由由于均均是10层以上上，所所以去去化较较慢。。后期3#、12#、7#、10#楼户型型比例例适中中均控控制在在130㎡㎡以内整体形形象定定位50万方国国际生生活城城我们的的定位位：2013年，华华中郡郡府从从低密密度、、园林林切入入，打打造居居住氛氛围浓浓厚的的“花花园小小区””。2013年，新新的商商业产产品入入市将将赋予予华中中郡府府项目目更多多的内内涵。。目标定定位与与任务务分解解住宅年年度销销售目目标：：1亿（1、6#100%，3#、7#、10、12#推售））销售目目标：：1亿，任任务额额：180套，积积累客客户：：2000组；1-5月份1、6#楼借用用项目目节点点清盘盘促销销同时时3#、12#楼开盘盘销售售，10月份商商业推推售,下半年年7#.10#推售,进入新新品强强销期期；2013.12013.62013.72013.3销售节点1月-2月，借借助工工程节节点进进行1、2#清盘促促销3月—5月3#、12#销售12#认筹蓄蓄客7#认筹蓄蓄客7#开盘10#蓄客目标客客户与与任务务分解解2013.212#开盘2013.43#认筹蓄蓄客2013.53#开盘2013.112013.1210#开盘目标定定位与与任务务分解解客户来来访目目标：：2000组左右右1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份2013年推盘节奏1、6、3、12#楼清盘7#楼12#楼销售目标241430154010301515151540客户数量210200300200220180190200200220160220客户分分解户外262636262822232426282026报媒181625141813141616181018派单121224131212121312121214短信151622171516141216151315网络151416121514141114151215巡展181728171812151217181218活动322843303228353228322840LED181622141813161216181320电视字幕141526161415151515141214路过221830192216171818221320朋友介绍202224222022222222201520项目目目标制制定完完毕，，下一一步寻寻找2012年营销销推广广当中中所能能利用用的项项目节节点，，进行行有效效嫁接接。————【节点排排铺】12#封顶1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12#楼达到到预售售条件件3#达到预预售条条件商业封封顶，，氛围围营造造12#楼开盘盘热销销商业主主力店店进驻驻装修修，营营造商商业氛氛围3#楼开盘盘项目新新形象象高调调入市市7#楼开盘盘热销销商业开开盘热热销营销节节点排排铺12#开盘热热销7#达到预售条条件12#达到预售条条件商业认筹筹节点排布布与营销销推广相相结合的的同时还需要确确定明年年的整体体营销思思路。———【【营销思路路】通过项目目形象的的塑造，，与目标标客户产产生共鸣鸣，树立立客户信信心，线上以高高调的项项目形象象带动销销售，继续做做高姿态态，高品品位营销销。根据2013年销售目目标，商商业为年年度销售售重点，，整体思路路以商业高高端形象象入市，，带动住住宅销售售，同时根根据市场场进展状状况，适适时推出出住宅，，快速实实现年度度目标。。-----重形象，，做口碑碑，快回回现年度策略略总纲整体营销销思路按照年度度整体思思路，将将营销工工作分为为二个阶阶段：第一阶段段：住宅宅（3—9月）年度营销销的阶段段策略选择择营销主题题华中郡府府—让您久等等了12#楼珍藏90--120㎡奢适房源源限量销销售传播策略略：各主主要路段段的户外外广告、、报纸、、网络、、短信等等传统媒媒体的密密集告知知，重新新宣传项项目中小小户型房房源信息息展示策略略：本阶阶段主要要运用项项目楼体体布幔的的宣传和和现场气气氛的营营造事件策略略：圈层活动动；通过事件件，积蓄蓄更多客客户资源源客户策略略：渠道道拓展、、大客户户拜访宣传点：：小户型型三房整体营销销思路媒体建议议：通过过线上纸纸媒、路路媒、其其他辅助助媒体投投放，快快速实现现市场引引爆。纸媒投放放：扬子子晚报赣赣榆夹页页【媒体建议议】：报纸夹夹报整体营销销思路户外投放放：南站站大牌，，桥头LED显示屏【媒体建议议】：户外资资源整体营销销思路A3#楼新品推推售（5月）营销要素素营销主题题传播策略略：本阶阶段主要要选择楼楼体布幔幔及LED的宣传。。结合营销销目标，，阶段性性选择短短信、电电视滚动动字幕，，再度深深化项目目价值，，增加项项目的美誉度。展示策略略：小区区园林、、商业卖卖场、销销售道具具、销售售人员的的形象展展示，直直观体现现项目标标杆性；；事件策略略：华中郡府府主力店店5层欢乐买买装修，多频次小小范围活活动，维维系客户户，促进进成交策略选择择对前期积积累的客客户，以以及内部部认购客客户进行行集中签签约购买买，形成成热销场场面。庆欢乐买买提前入入驻华中郡府府3#楼，5月27日盛大开开盘整体营销销思路B7#楼新品推推售（7月）营销要素素策略选择择营销主题题快速促进进一期剩剩余房源源销售，，二期开开盘升级级产品全全面销售售。传播策略略：利用用电视、、电台、、报纸及及户外广广告牌等等积极宣宣传项目目热销，，持续激激发人气气展示策略略：更换换项目围围挡、售售楼处内内部展板板等，为为后期销销售造势势资源策略略：通过过消化前前期客户户，再次次导入资资源，促促成已积积累客户户及新客客户签约约事件策略略：开盘盘活动造造势，同同时多频频次小型型活动促促进有效效成交，，后期根根据不同同节点进进行开盘盘楼王组团团房源稀稀缺入世世7#楼会员招招募中宣传点：：宣传一一期销售售态势良良好，并并传递递新品上上市信息息整体营销销思路C商业发售售（10月）营销要素素营销主题题商业入市市，梳理理住宅成成交客户户，促使使已购买买住宅客客户消化化商业，，达到短短蓄短爆爆，快速速清盘。。传播策略略：商业业宣传以以短信为为主，户户外广告告、报纸纸、网络络、广播播等传统统媒体的的密集告告知。展示策略略：售楼楼处、销销售道具具、销售售人员的的形象展展示，直直观体现现项目标标杆性资源策略略：老客客户资源源事件策略略：举行行商业发布布活动，聚集人人气，增增加卖场场气氛拓客策略略：周边边商家洽洽谈策略选择择10万方商业业旗舰航航母盛世世起航宣传点：：商业入入市信息息发布，，10#楼蓄客整体营销销思路第二阶段段;商业10月以后B10#楼新品推推售（12月）营销要素素追求品质质与品牌牌，正确确认识与与妥善处处理需求求与价格格，优化化规范与与服务营销主题题年底最后后一栋10#楼火爆启启动商圈联动动，潜力力无限传播策略略：主要短短信、派派单为主主，充分分释放房房产信息息，展示策略略：更换户户外包装装，为后后期销售售造势资源策略略：蓄源待待发，一一开即成成，事件策略略：多频小小动，优优化品牌牌，树立立形象，，造势成成交策略选择择整体思路路确定，，项目营营销进入入实质阶阶段，项项目推广广与销售售相结合合，从细细节入手手，实现现营销落落地。———【【执行计划划】【滞销分析析与对策策】一期剩余余房源主主要集中中在1号楼高楼楼层以及及6号楼高楼楼层房源源，滞销销户型为为154平米3房以及166平米4房户型产产品，以以及顶层层200平米以上上复试户户型8套。【滞销原原因分析析】：通过与销销售人员员沟通，，总结上上述房源源滞销原原因：154平米三房房房滞销销原因户型差，，总价高高顶层复试试滞销原原因总价高166平米四房房滞销原原因总价高，，西晒现现象也是是影响销销售售的原因因之一。。营销执行行计划1#：154平米剩余余23套6#：141平米剩余余8套166平米剩余余16套方式一：：【销售售引导与与激励】】：1、现场场销售引引导销售员在在引导过过程中，，首推大大户型产产品；邀约前期期购买产产品的客客户带领领新客户户来售楼楼部看房房；挖掘大户型产产品优势，对对销售员进行行重点销讲培培训；现场放置展架架，介绍大户户型优惠信息息2、奖励机制销售员每销售售一套140平米以上户型型奖励800元整。方式二：【特特价房进行促促销】：现场推出滞销销房源促销优优惠，促进现现场成交。【滞销分析与对对策】营销执行计划划户型面积（㎡）总套数剩余套数剩余比率奢华三房14128828%舒适三房154602338%舒适4房166271659%复试200以上12866%合计1275543%截流竞争对手客户高端圈层（媒介）挖掘周边地缘客户锁定老业主及业内资源寻找同质对应应客群出没场场所、同时通通过相互间客客户圈层的统统一性进行营营销活动，达达成高端圈层层客户挖掘户外广告牌，，直接截流竞竞品客户及外外地客户；地缘客户吸引引：售楼处、围挡、、指示牌三大道具吸吸引路过客户眼球老业主购买实实力雄厚，我我们需要通过过更完善的客客户维系工作作促进老业主主再购；精准拓客【活动攻略】---渠道拓展营销执行计划划华中郡府老业业主资源：举举办业内名流流酒会，迅速速提高知名度度；老业主资源开开发渠道攻略一关键词：老客客户、重奖1-2月：与未购业业主保持密切切联络。包括括每逢节日、、客户生日寄寄送贺卡，表表达温馨问候候。第一阶段：密密切联络，温温情攻势3-5月：商业启动动，此阶段活活动比较频繁繁，邀请未购购业主参加活活动，使客户户在活动过程程中对项目有有近距离了解解，重点跟进进对项目表示示出兴趣的意意向客户。第二阶段：活活动邀约，亲亲密接触5月-6月：住宅3#楼开始进行入入市，以E-mail或信函的方式式，及时告之之意向客户项项目动态信息息，如建设进进度、销售信信息等。第三阶段：定定期信函，告告之动态7-12月：7#、10楼入市，商业业出售邀请意意向客户现场场参观，针对对性推荐，促促成购买。第四阶段：项项目推荐，促促成购买营销执行计划划客户吸引：三三大重要道具具，吸引路过过客户眼球楼王：1#楼楼王顶部增增加项目案名名，昭示性强强带来巨大关关注；商业：项目商商业街铺进行行包装，吸引引人眼球；指示牌：项目目周边道路昭昭示性指示牌牌，拦截竞品品客户，同时时作为项目形形象展示。项目周边客户户锁定，精准准打击渠道攻略二客户开拓：四四大拓客方式式，撬动客户户成交高档社区宣传传：针对房屋优化化升级的居住住需求。定点巡展：采取路演巡展展的方式予以以重点突破，，与目标客群群有形成直接接对话。周边企业开拓拓：通过企业高层层或者工会，，将公司产品品DM等宣传资料在在公司发放，，拓展期间的的公关活动也也积极邀约，，不用强求结结果，只需留留下印象即可可。数据库行销：：选择客户互换换的方式与银银行、商超进进行数据库更更新。营销执行计划划竞争对手客户户截流：直接接打击竞争对对手目标客户户户外路牌：竞竞争项目周边边路牌、户外外广告，分流流客户；竞争对手选择择：观澜国际际、润林名城城、东城凯亚亚国际区域选择：华华中路、黄海海路、东关路路截流重点区域域内竞争对手手及外地客户户原则：资源选择：选选择到竞争项项目的必经之之路上的资源源；投放时间：2013年4月份；投放内容：项项目高端领袖袖形象；渠道攻略三关键词：竞品品、截流、针针对性营销执行计划划寻找同质对应应客群出没场场所、通过与与对应高端商商品联合互动动，通过对应应效应表明产产品品质；同同时通过相互互间客户圈层层的统一性进进行营销活动动，达成高端端圈层客户挖挖掘关键词：高端端化、圈层赣榆奥龙汽车车城赣榆篮协、赣赣榆商会…高端休闲会所所、酒店方式一：在在相互销售现现场内摆放对对方产品资料料，对到访客客户给与发送送；方式二：交交换客户信息息，给与相互互客户定期寄寄送产品材料料；方式三：联联合举办活动动，邀约客户户到场，形成成客户圈层效效应；渠道攻略四高端圈层挖掘掘营销执行计划划住宅客户和商商业客户分别别定位中高端端与纯高端，，因此对应客客户层级的宣宣传媒介也将将相应发生变变化，寻找出出对应新高端端客群的有效效媒体进行宣宣传，将起到到事半功倍的的效果中高端客群住宅商业纯高端客群商务人群、财财富中坚人群群高端人群、资资本拥有者、、财富尖端传统主流媒体体、地产专业业媒体、高端媒体、赣榆广电周刊刊赣榆商会杂志志、企业VIP邮箱嵌入广告告、关键词：高端端化、针对性性渠道攻略五高端媒介挖掘掘营销执行计划划商业专业媒体体活动攻略活动，打造赣赣榆首席大盘盘【活动攻略】--现场体验营销执行计划划品牌塑造活动动时间间：赣赣榆2013房展会地点点：房房展会现场目的：吸吸引目光，制制造舆论，建建立品牌地位位，获得市场场良好口碑。。方式式：气气势宏大的展展场宣传通过主办各种种时尚赛事和和文化活动，，一直让项目目走在地产时时代的前沿，，与时尚、文文化联姻，赋赋予项目住宅宅、商业更多多的人文品质质，博得高端端客户认可和和项目口碑传传播“时尚·文化”活动商业主题活动动活动内容参考考：主题商业街启启动活动商业投资讲座座商业文化节活活动街王拍卖计划划通过商业活动动与住宅产生生联动，以商商业树立项目目形象，同时时为住宅积累累客户。客户维系和和现场暖场场活动活动内容参参考：2013华中郡府音音乐盛典春节DIY活动关爱女性健健康讲座名贵车展暖暖场活动【活动攻略】--现场体验营销执行计计划营销推广费费用预算（（13全年预算费费用）序号项目小计1户外2网站3报纸4电台5短信6车体7事件营销8交通指示9现场包装总计：营销费用预预算困难二来电、来访少，成交比例不高问题一沿街商铺2层、3层、4层定价方式营销保障①面临困难一一：沿街商商铺2层、3层、4层楼定价方方式Q、分开式定定价：是否否需要把每每间商铺进进行隔断？？Q、统一式：：是否需要要以打造室室内步行街街的形式进进行定价？？Q、如果分开开定价，每每层的每间间商铺是统统一定价，，还是分开开定价？强化：②面临困难二二：来电来来访少，成成交比例不不高。广告一停，，来电来访访减少就非非常明显。。通过短信群群发结合周周末活动形形式，通过过加强老带带新，通过过强化广告告投放吸引引来电来访访。实现：走出去，请请进来，留留得住。通过外出巡巡展（4S店）、周边边批发市场场派单、参参加房展会会、和大客客户开展团团购等形式式解决走出出去的问题题，对策增加线上推推广资源，，加大广告告投放力度度，保证现现场推广的的延续性。。THANKS-END-9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。15:34:0515:34:0515:3412/31/20223:34:05PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2215:34:0515:34Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:34:0515:34:0515:34Saturday,December31,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2215:34:0515:34:05December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20223:34:05下午15:34:0512月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月223:34下下午午12月月-2215:34December31,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/3115:34:0515:34:0531December202217、做前，能够够