连云港市灌南县金御名城项目营销策划报告讨论稿

北京朗特安家房地产经纪中心2010-10『金御名城』项目营销策划报告

（讨论稿）

朗特实力不同于99%的全程行销机构Diverseplanorganization朗特简介公司于2004年成立，2007年搭建全程商业运营服务团队短短几年已经在北京、深圳、江苏、河北、山东、安徽、湖北、江西等市场快速发展为策略指导型专业地产推广公司形成以北京为中心，辐射全国的业务格局，参与全国近百个大中地产项目运作实践主创人员均来自深圳、北京等业内知名公司资深人员，在专业上形成了一线水平本地作业的工作模式在地产发展和专业分工环境中形成以“快速成长型房地产企业”服务为导向的发展战略提供有价值的服务，专业创造价值，积极创造企业价值和社会价值，赢得普遍尊重拥有全方位的地产资源、技术、服务优势，引爆核心竞争力，指导营销、广告作业纵深化、专业化发展，为客户创靠最大化价值规范化作业-提供正确的解决方案-精确建立品牌管理意识-专业理论操作体系（SPTCP营销系统）-建立市场前后服务体系（前市调、后评估）-正确的服务流程设定及流程优化-专案小组提供专项化服务-正确和细化的专业分工设定-正确建立沟通管理及绩效考核竞争优势-一线城市专业型服务团队，-从前期规划、项目整合营销、项目推广全程专业化房地产服务体系；-策划与销售的有效结合，注重360度行销新型营销模式-商业招商的商业资源以及客户积累-全国各地大型项目的操盘经验-我们是一家具有竞争力的营销策划代理机构

一、灌南房地产市场分析二、金御名城项目分析

三、项目营销推广策略四、项目客户群特征分析

五、项目广告推广思路

一、灌南房地产市场分析大局中的灌南地产项目认知灌南竞争楼盘分析房地产发展趋势分析结论与经济发展成绩相比，灌南的房地产显得有些滞后2009年全国房地产结构调整，经济危机给各地的房地产市场都带来了巨大的影响，尤其是在消费信心上，一线城市以及沿海城市的房地产普遍处于滞涨调整的状态。不同于外向经济模式，灌南的经济是内驱动型，相比较之下房地产市场发展就显得尤为稳健，市场信心较足，行业发展有提速迹象。作为上升到国家战略地位的连云港市四县之一、全国最具投资潜力县之一的灌南县，大环境非常优越，真正的快速发展也就在近几年，相比较灌南县房地产发展显得有些滞后。但目前根据城市的开发规模和楼盘分布，长期的滞后在最近几年内定有井喷式发展。根据市场研判，并且受行业发展阶段影响，本地开发商开发思路略显保守，基本都以稳健为主，这一表象的背后蕴含着行业的发展机遇。另外项目开发同质化严重，社区规划、建筑风格、户型设计、营销手法相似较多，创新型、革新性项目很少，开发层次相近意味着对新盘的机会点会比较多。从温水中跳出的勇气，强势突围的机会纵观灌南房地产市场，可归结出五个相似：开发理念相似，在稳健中求发展已成为灌南开发企业的共识，普遍的做法是“基于成本获得合理的利润率，而后设计与之相适应的产品”。这样做安全系数比较高，但缺点是难以出现革新性产品，市场长期在一个层面下作加法，借鉴其他城市相似阶段开发历程，具有精品意识的开发商有机会脱颖而出，成为市场新宠。产品设计层面类似，在目前灌南楼盘中，引入国家级设计力量的几乎没有，纵有项目在宣传中号称引入知名企业，但从产品上几乎看不出该企业的设计风格，这种以虚当实在务实的市场令人诟病，实用主义让房地产市场波澜不惊，市场渴求新引领者；几乎主打同一个客群，这一点导致灌南目前楼盘价格、户型、社区配置都比较接近，当然改善型购买群体是城市房地产消费的主流，但130方和150方左右的三房，160方和180方左右的四房，相似的户型设计让市场竞争同质化。这给后起企业提供了超越机遇，我们期待本案能在二期规划设计中尝试蓝海战略（见注明）；4、营销手法相似，少数品牌意识开发商外，灌南目前开发商对于销售采取最少成本方法，对沟通效果显得缺乏有效把握；临时接待处+沙盘模型+户型图单张+销售员就完成销售，对产品的讲解很少能阐述得十分清楚，沟通也显得简单直接，营销手法的单一甚至影响到一些外地营销团队，以至于各盘操作手法趋同。对于有追求的开发队伍，这也蕴含着巨大的机遇。5、形象包装相似，在市面楼盘的包装中，对产品价值的挖掘大都显得粗浅，表述流于行业通用语言，现场和道具包装也难以看出有效的沟通力来，生硬的包装方式把房地产营造生活理想的精彩部分隔绝，这从侧面反映出市场需求的旺盛，也说明系统性包装的巨大机遇，正是品牌项目树立影响力的时机；注明：红海代表已知的市场空间；蓝海代表未知的市场空间。“蓝海战略”就是指摆脱有限市场内的竞争角逐，改变战略思维，开创一个没有竞争的市场空间，为获得持续的赢利性增长而服务的战略。蓝海战略要求企业把视线从市场的供给方转向需求方，从关注并比超竞争对手的所作所为转向买方提供价值的飞跃。通过跨越现有竞争边界看市场以及将不同市场的买方价值元素筛选与重新排序，企业就有可能重建市场和产业边界，开启巨大的潜在需求，从而摆脱“红海”的竞争，开创“蓝海”。项目认知对于一个城城市的了解解不能一蹴蹴而就，对对于一个城城市房地产产的认知由由表及里需需要过程，，对于一个个项目的把把握需要反反复论证。。大胆定位位，小心论论证，是我我司运作项项目的出发发点和原则则。根据深入的的调查、分分析，我司司策划人员员在多次头头脑风暴的的基础上经经过反复论论证提出以以下建议：：1、我们从从错位竞争争的角度和和社会居民民多层次性性角度考虑虑，建议以以“建设灌南南最高档次次的居住环环境”为项目宣传传推广主题题。2、以“户型设计计最合理、、新科技新新技术应用用最多、景景观环境最最佳、建设设质量最优优”为建设目标标进行具体体营销推广广。3、产品突突出低碳绿色环保理念，，主要客户户群定位于于中等及以以上收入的的人群。4、通过宏宏观、微观观市场的分分析以及对对该项目的的周边情况况的了解，，我们认为为，本项目目的产品定定位，对中中高端居民民有着相当当的吸引力力，在灌南南的房地产产市场上有有较大的优优势。项目资料——中凯城市之之光项目资料——润天都汇项目资料——南门大街项目资料——中江国际花花苑项目资料——国诚华庭结论：与城市经济济发展速度度相比，灌灌南房地产产市场显得得有些滞后后，各楼盘盘开发同质质化严重，，但市场表表现出旺盛盛的需求潜潜力，蓝海海战略机会会明显。目前灌南楼楼市分布区区域，其中中新区风头头正健，高高档项目已已经成型，，得到买家家共识和追追捧。经过对市面面楼盘的走走访，我们们能够看出出本项目的的区域优势势和劣势都都十分明显显，产品规规划上有竞竞争优势。。基于当下下市场同质质化的竞争争态势，我我们寄希望望于本项目目敢于创新新、勇于革革新，实现现一个精品品项目的精精彩突围；；随着灌南人人民生活水水平的不断断提高，房房地产市场场价格的差差异会日趋趋明显，同同样房地产产商本身的的优劣势也也将逐步显显露。以上为灌南南县目前在在售项目中中具有代表表性的楼盘盘，从此表表可以看出出，目前该该区域市场场占据主流流的为多层层，基本上上是普通型型住房，小小区没有突突出亮点；；从销售均均价上看基基本在2200元-2500元/㎡左左右，户型型主要集中中在90平平方至140平方。。二、本案优优劣分析项目SWOT分析项目定位项目核心价价值结论项目基本参参数指标一览表表Strengths优势分析析本项目三面面临交通干干道，交通通便利；本项目环境境宜人，位位置相对优优越；社区园林设设计重金打打造，居住住舒适度比比较凸显；；本项目地处处城市发展展新区中心心，房地产产开发活跃跃地带，区区域投资效效正在显现现，升值潜潜力大；项目设计简简约现代，，产品形象象具有优势势；Weaknesses劣势分分析本项目周边边为在建项项目，生活活配套目前前几乎没有有；本项目是开开发商在灌灌南的第一一个大型项项目，诸多多地方需要要探索着做做。灌南市民对对新区的认认知还不够够，未达成成热点板块块共识。Opportunities机会分析析灌南经济发发展强劲，，房地产市市场需求旺旺盛；目前市场供供应中，物物业类型单单一，产品品设计单一一，营销及及包装手法法单一，房房地产竞争争层次仍较较低。项目周边缺缺乏同品质质直接竞争争对手；Threats威胁胁分析全国性房地地产滞涨，，投资客购购买观望性性强；周边项目较较多。且其其单价低于于本项目；；项目SWOT分析通过产品方方案的初步步分析，结结合项目的的产品资源源，我们建议将将本项目的的产品定位位为：10万平米米国际生态态城关键词：尊贵\国国际\生态\时时尚\健健康\文化项目定位分分析三、项目客客群分析市场客户特特征目标客户构构成目标客户特特征结论买房群体构构成与经济结构构息息相关关，灌南城城市的富人人与城市经经济的特点点有紧密的的联系，近近年来由于于财富向造造船、化工工等制造行业集集中、产业链分工工中，产生一一批具有较较高支付能能力的富裕人群；根据本案产产品的定位位，因此我我们的目标标客户，包包括但不以以这一群体体为主，而而是处于这这一群体之下、更大规模模的相对高收入入阶层，这一群体体是城市消消费的中流砥柱，或者说社社会中坚阶层。根据购买目目的不同的的卖家分类类根据购买动动机，主要要分为以下下四类：生活品质改改善型购买买：目前居住在在福利分配配的房子里里，或者对对现有居住住环境不满满，希望提提升生活品品质，改善善家庭生活活条件的购购买，这在在购房中占占较大比例例；子女独立购购买：子女结婚需需要有自己己的房子，，子女上学学回来参加加工作不久久即将成立立自己的家家庭，都需需要购买新新房；养老老型型改改善善购购买买：：出于于健健康康原原因因，，或或城城市市喧喧闹闹等等原原因因，，希希望望在在空空气气质质量量较较好好的的新新区区买买房房的的离离退退休休职职工工；；投资资性性购购买买：：县城城新新区区开开始始发发展展，，诸诸多多项项目目正正在在筹筹划划立立项项，，未未来来升升值值前前景景看看好好，，因因此此本本项项目目中中会会有有一一定定比比例例的的投投资资性性客客户户，，购购买买后后等等待待升升值值或或出出租租收收益益；；根据据年年龄龄可可以以锁锁定定本本项项目目的的主主力力购购买买群群体体根据据本本项项目目的的地地段段及及产产品品特特点点，，可可以以将将主力力客客户户群群锁定定在在自我我改改善善居居住住型型，而而且且这这一一群群体体主主要要分分布布在在政府府党党政政机机关关、、企企事事业业单单位位、、化化工工、、造造船船集集团团及及其其关关联联企企业业、、电电力力公公司司、、电电讯讯公公司司、、物物流流贸贸易易公公司司、、医医院院、、学学校校中中的中高高层层管管理理者者。这一一群群体体，，多多在在外外受受过过良良好好的的教教育育，，年年龄龄集集中中在在28-45岁岁之之间间，，随随着着工作作稳稳定定，，家家庭庭结结构构稳稳定定，职职业业发发展展处处在在上上升升期期，，收收入入稳稳定定，，甚甚至至生活活方方式式固固定定、、消消费费喜喜好好也也固固定定，休休闲闲模模式式基基本本固固定定，，是是有有着着上上升升拼拼搏搏、、但但已已经经在在稳健健中中求求发发展展的职职员员；；子女女大大约约在在3-12岁岁之之间间，，家家庭庭结结构构多多为为双双职职工工，，家庭庭年年收收入入在在8-15万万之之间间，出出行行多多有有私私家家车车，，访访亲亲会会友友是是周周末末的的主主要要消消遣遣方方式式，，对社社会会热热点点问问题题关关注注，工工作作时时间间有有机机会会上上网网，，对对新新兴兴事事物物的的接纳纳能能力力很很强强。这一一群群体体的的理理念念较较新新，，交交际际活活跃跃，，关关注注健健康康和和谐谐受近近几几年年国国家家提提倡倡科科学学的的发发展展观观、、和和谐谐社社会会等等政策策影影响响，碳碳中中和和、、环环保保理理念念成成为为一一线线城城市市的的主主流流思思潮潮，，以以及及灌灌南南大大张张旗旗鼓鼓建建设设园林城市的宣传有关，，这一群体对健康、和谐谐看得比以往任任何时候都重重要，因此提倡健康居住住对这一“潮人人”群体将富富有吸引力；；这些人多数有车，交通对他们们不构成障碍碍，他们对城城市新区的信信息了解相对对较多，而且且孩子尚小，处在即将或或正在上幼儿儿园阶段，教教育问题还不不至于成为决决定性的问题题。他们对未未来充满乐观态度，对人生有规规划，因此本本项目有较多多打动的要素素。另外需要重点点关注与造船船、化工、金金属加工有关关的

中、高高层管理人员员经过几年的积积累，灌南的的造船、化工、、金属加工经经济已经步入发达达，在这一系系统中，既有有各公司科级干部、或三产公司经理这样样具有稳定收收入的群体，，又有退休在家的老技术人员员或管理人员员，又有与造造船、化工、、金属加工服服务有关的小型公司企业业主，同样与物流流流通有关的的单位个人，，这些人经过过多年的积累累，购买力很很强，是我们们需要重点关关注的群体；；造船、化工、、金属加工公公司长期工作环境多有有污染，常年的工作作积累，让这这些人对自己己的健康、自自己子女的健健康状况很担忧，本项目所处处的生态环境对其会形成强强有力的吸引引，容易在灌灌南众多楼盘盘中打动这一一群体，而受受到追捧。关注养老族，，倡导健康的的公园生活从现状来看，，项目周边配配套目前不是是很完善，对对上了年纪的的人会带来诸诸多不便，其其实随着观念念的转变，老老人蜗居在城城中的情况正正在改变，而而且大凡靠近近公园、高品品质的新小区区，总能吸引引到一批喜欢欢“动”的离退休购买者者，他们买来短短期或为子女女预备，长期期有健康生活同享享的考虑。在许多城市，，5+2生活活、公园郊游消遣遣成为城市生活活的主流，因因此本项目所所处位置短期期内可以成为为和目前市区区有房人群的有有益补充，长期具有升升值投资潜力力，因此这个个群体不容小小觑。结论：本项目面向灌灌南想提升生生活品质的有有钱人，按需需求分为四种种：改善生活活型购买、子子女独立型购购买、养老型型购买以及投投资型购买。。出于本项目的的特点，社会会中坚阶层是是本项目的目目标客群，这这一群体有精精英意识，接接受新鲜事物物能力较强；；另外本项目也也重点需要关关注化工、造造船、金属加加工集团买家家、养老型买买家。四、项目营销销策略营销目标营销计划广告策略营销目标金御名城———均价2650元，并以以最快的速度度回笼资金。（具体执行方方案待项目运运作中分阶段段汇报）影响力：创造造灌南县高端端住宅市场的的第一品牌美誉度：成为为灌南县口碑碑最佳楼盘营销线：2010年10月底，项项目形象、造造势效果亮相相；2010年11月底，，售楼处前广广场完成，完完善售楼处装装饰，清水样样板房完成；；2010年11月底前，，项目开盘（（选择吉日））；2011年1月底之前样样板间软装饰饰全部到位；；1.推进进节点2、销售时机今年11月份份，灌南少有有项目开盘，，我们项目亮亮相将产生客客源的拦截；；10月中旬之之前设立外展展点，项目形形象包装完成成，现场接待待意向客户；；亮相时机10月下旬，，市内外展点点开始接待意意向客户，收收取诚意金；；开盘时机11月月底之之前，项目现现场开盘。3、营销模式式塑造本项目鲜鲜明独特的市市场形象，挖挖掘提炼并让让市场明确认认知到本项目目与众不同的的独特卖点，，是实现销售售目标的关健健点。为此，，精准的项目目定位、有力力的usp（（独特的销售售主张）主题题，确立市场场的差异化是是我们在营销销推广中的延延展主线。本本项目正式开开盘至推售期期间，是一个个将“金御名名城”全面推推向市场、提提高人气，进进而促进销售售的过程。因因此在销售中中一定要做到到“有计划、有有步骤、有重重点”地推出物业。。营销方案如如下：1、采取严格格的销控管理理2、实行“低低开高走”的的价格策略3、销售各阶阶段与广告促促进密切联动动4、适时采用用直接有力的的促销活动、、必要时采取取行销。5、酌情进行行销售政策的的合理调整6、提升物业业品质策略，，主要通过售售楼部、样板板房装修来体体现.4、阶段目标标分解亮相期：10月20日至10月25日广告形象树立，外展场开始接待，积蓄客源，为开盘蓄势。认识—认购开盘准备期：10月25日至11月底开盘准备，完善项目包装系统，传播产生共识，公开发售；开盘期：11月底至春节前现场售楼处和样板房装修到位，完成下定客户签约；共识—抢购营销策略1.优助优势势、品牌营销销，建立一套套完善的工厂厂形象视觉系系统，以品质质取胜，以亲亲近都市、交交通方便赢取取客户，并利利用住宅与商商铺相互促进进销售。2.针对购买买5、6楼或或商铺的客户户，可以通过过降低置业门门槛，以利扩扩大销售，可可采用降低购购铺及住房定定金或采用分分期预付、面面积分割等方方式，以灵活活的付款方式式和变向优惠惠措施吸引目目标消费群，，用闪光点、、优惠政策等等弥补不足之之处，提高人人们的接受度度，并适当延延长买家首期期款的给付时时间，缓解不不利因素。3.公关销售售与内部整合合，可打对外外与大机构（（银行、金融融业、驻县单单位）的公关关牌，以较优优惠争取集团团购买的可行行性，对内实实行资源整合合促成、捆绑绑销售，可对对认购住宅业业主再购商铺铺可享受额外外优惠折扣，，反之购商铺铺再购住宅也也可享受额外外优惠，采取取外引内联的的营销策略，，扩大销售层层面，同时充充分合理的利利用资源也节节省了销售费费用。商业定定位思思路通过对对项目目的整整体把把握和和分析析，从从目前前整个个社区区的商商业环环境、、发展展前景景出发发，立立足于于市场场的需需求，，在规规模、、功能能、档档次上上充分分发挥挥项目目的优优势和和潜力力，以以满足足社区区乃至至整个个新区区的生生活配配套和和市场场需要要为基基点，，建议议在商商业区区定位位过程程中遵遵循下下述原原则：：1、以以“促促进新新区繁繁华、、提升升生活活档次次”为为主要要路线线，充充分满满足需需求；；2、体体现现现代生生活特特点，，引入入集生生活服服务、、文化化休闲闲、消消费购购物为为一体体的经经营理理念；；3、引引入大大型商商家（（生活活超市市）带带动整整个商商业街街的兴兴旺发发展。商业定定位阐阐述1）商商业街街形象象定位位：我我们初初步把把项目目定位位为———新区首首个高高档次次、健健康主主题社社区商商业街街定位阐阐释：：作为整整个社社区中中心重重要配配套的的商业业步行行街更更是应应以完完善、、健康康的形形象建建设，，体现现生活活无忧忧、配配套完完善以以及休休闲、、优雅雅的健健康生生活空空间，，因此此将商商业街街项目目定位位为高高档次次、健健康主主题的的社区区配套套商业业项目目。2）功功能定定位另外，，充分分考虑虑项目目的功功能特特点，，则将将其功功能定定位为为———以生活活服务务为主主兼顾顾休闲闲、文文化、、娱乐乐的社社区配配套商商业步步行街街定位依依据：：①作作为实实现健健康完完美社社区生生活的的重要要配套套设施施，以以满足足社区区居民民日常常需求求为主主，同同时提提供休休闲、、文化化、娱娱乐、、消费费等一一条龙龙服务务的配配套商商业空空间；；②以以“新新区首首个健健康主主题社社区商商业步步行街街”的的形象象定位位出现现，有有利于于形成成本项项目的的唯一一性，，确立立无可可比拟拟的竞竞争优优势，，具有有强势势的市市场冲冲击力力，并并具备备较高高的炒炒作价价值。。商业经经营规规划思思路及及功能能划分分任何商商业物物业的的兴旺旺必须须依托托于商商圈的的形成成，同同样社社区商商铺若若没有有整个个社区区生活活商圈圈的支支持也也就没没有了了生存存的基基础。。一条条社区区商业业街的的兴旺旺与否否实际际也是是整个个社区区成熟熟度的的缩影影，商商铺功功能规规划是是奠定定商业业街经经营格格局的的重要要基础础，也也是营营造商商业街街独特特形象象的重重要一一步。。因此此其功功能划划分应应从以以下几几方面面考虑虑：①计计划招招商引引进的的商户户类别别和商商户影影响力力，实实现““区别别经营营，整整体促促进””；②尽尽量满满足目目标商商户对对平面面布局局的要要求；；③功功能规规划便便于未未来商商家经经营的的商业业街管管理；；④充充分考考虑社社区居居民及及学生生的生生活需需求和和购物物的方方便舒舒适性性。科学合理的的商铺功能能划分将会会使经营商商家的经营营利润得以以充分保障障，并使商商业街的形形象更为鲜鲜明和丰富富，利于聚聚集人气。。店铺讲究究门面宽、、布局正，，进深最好好是门面宽宽度的两倍倍之内。一一般住宅底底层商铺，，进深通常常在10米米以上。因此，我们们建议本商商业街项目目在功能划划分上应以以中小面积积（50~80㎡））为主，适适当搭配大大面积（依依具体招商商情况而定定），主要要可分为休闲、生活活、综合服服务等功能商铺铺，其中具具体包括：：休闲功能：：酒吧、咖啡啡茶座、美美容美发店店、健身中中心等生活功能：：中小型超市市、（24小时）便便利店、面面包店、早早餐店、鲜鲜花店、特特色餐饮店店、水果店店、洗衣店店、影楼店店、服装店店、精品玩玩具店、药药店、五金金店、家电电特营商场场、汽车美美容店等综合服务功功能：银行、邮邮局、卫生生服务站、、家政服务务中心等商业市场推推广策略1）整体推推广策略运用组合优优势资源，，进行全方方位、立体体化、跨区区域、多渠渠道媒介整整合，以媒媒介广告为为主，公关关活动和事事件行销为为辅，实现现人员直销销、广告推推广及行业业内部推广广的完好结结合。1、通过表表现周边社社区居住优优势从而突突显商业街街在其社区区生活新商商圈中的核核心地位和和独特性，，制造市场场热点及焦焦点；2、针对目目标群体，，通过本地地大众媒介介的有效广广告宣传，，迅速建立立市场知名名度；3、紧密配配合项目整整体营销计计划开展市市场推广活活动，不断断提升市场场关注度和和美誉度2）形象包包装统一性：统统一的标志志、统一经经营区间、、统一宣传传口径、统统一广告形形象；1、独特性性：建立独独特的识别别系统，塑塑造商业街街鲜明的、、引人注目目的形象；；2、震撼性性：强势推推出，通过过多种途径径集中推介介，以震撼撼全城的方方式使这个个独一无二二的社区商商业街项目目为市场所所认知、认认同。3）前期推推广主题高档次成熟熟社区、千千色风情——新区首首条社区配配套商业街街4）推广节节奏分两阶段，，分别针对对经营者、、投资者。。第一阶段：：针对经营营者，主要要目标是实实现商业街街铺面的顺顺利招商；；第二阶段：：针对投资资者，主要要目标是在在顺利招商商的同时吸吸引投资者者实现项目目的大部分分销售。5）推广手手法1）前期———形象广广告配合直直销招商，，引进核心心主力店和和品牌商家家；2）后期———全方位位渗透式推推广，吸纳纳小型商家家和目标投投资者；3）建立第第二营销渠渠道，充分分运用前期期已进驻商商家、租户户和投资者者进行口碑碑传播，促促使销售势势能不断提提升。商业市场强强势推广活活动重点活动一一：公开招招商、发售售新闻发布布会暨商铺无底底价竞投公公开拍卖会会在做好前期期充分的准准备工作之之后，组织织一次面向向媒体和市市场目标群群体的商业业街商铺招招商、发售售的新闻发发布会和部部分商铺无无底价的形形式竞投公公开拍卖会会。通过发发布会与拍拍卖会形式式，在市场场上制造一一定的传播播声势，使使目标投资资客户群体体和广大商商家获得相相关信息并并引起他们们对本项目目的强烈关关注。重点活动二二：品牌商商家联展招招商活动通过前期的的市场活动动效应，已已建立起项项目广泛的的市场知名名度，接着着便可根据据前期活动动的效果，，及时调整整市场推广广策略。同同时，借助助前期活动动的市场余余温，发展展商可在适适当时机再再次推出一一个“百家争鸣鸣——品牌牌商家大优优惠联展活活动”。通过各种主主动联系方方式，吸引引在本地区区具有市场场影响力的的名牌商家家以及前期期已招入商商家前来现现场参加本本次品牌、、产品与服服务等方面面的综合展展示活动，，从而极大大地带动商商业街的知知名度和人人气，将为为商业街的的连续销售售推广起到到极大促进进作用。商业销售推推广建议1）整体营营销策略①整体策策略在自身条件件与市场条条件均成熟熟的情况下下，首先进进行招商，，吸引大型型商家进驻驻经营，然然后与销售售工作同步步进行，实实现资金的的快速回笼笼，为后期期商业街的的运作和继继续推广提提供保证。。②招商商合作经营营：针对对大中型型、知名名商家③方法法招商：以以形象广广告及特特色卖点点为主题题，举行行公关活活动，如如招商新新闻发布布会、行行销等；；销售：以以促销广广告为主主，运用用优惠促促销等销销售手段段，同时时提供灵灵活付款款方式。。④控制制招商：经经营面积积从大到到小，商商家规模模从大到到小从难难到易，，保证经经营规划划的完整整性和系系统性；；销售：优优劣搭配配，分期期推出，，分批限限量发售售。⑤价格格策略前期招商商：提供供一定的的优惠期期，守候候期内风风险共担担，待成成熟畅旺旺之后再再高额递递增；销售阶段段：低开开高走，，利用商商铺位置置差异制制造不断断升值的的市场形形象；开业阶段段：视销销售情况况对价格格进行调调整，延延续前期期价格策策略。销售执行行方案再好的营营销方案案如果没没有强有有力的执执行，都都只能是是纸上谈谈兵，我我司将组组织强大大的营销销团队负负责项目目的营销销执行。。营销执行行总体思思路我司将采采取“排排号购房房、快速速销售、、快速回回笼资金金”的营营销思路路操作本本项目。。本方案案就营销销工作的的时间节节点及主主要事项项作出说说明，具具体的宣宣传推广广和销售售工作，，待与贵贵公司正正式合作作后将在在营销策策划方案案中做出出详细的的策划。。广告策略略及建议议在不同的的销售阶阶段广告告诉求的的重点也也是不同同的，广广告策略略也相应应有所变变化。1.广告总总体策略略：引入入USP策略理理论，提提出本项项目的独独创性，，为消费费者提供供以个独独一无二二的说辞辞，广告告目标是是提高知知名度，，并提高高认购度度，引领领住房消消费新时时尚，建建立新观观念、突突出主题题形象。。2.针对对不同的的销售阶阶段，建建议采用用以下策策略：①①.阻隔战战略（适适用于准准备期））②.全全面攻击击战略（（适用于于内部认认购期））③.强强化攻击击性战略略（适用用于公开开销售期期）④.全员突突破战略略（适用用于销售售继续期期）⑤.促销性性战略（（适用于于重大节节假日或或特别意意义时机机）3.可采采用的媒媒体有：：①①.户外外广告：：直观形形象②.彩印折折页：图图文结合合，可作作为销售售人员武武器③.电视：：影响力力打，形形象感直直观感强强④.报报纸：文文字说明明，软性性新闻宣宣传，硬硬性广告告宣传六、形象象推广思思路项目推广广的五维维项目推广广思路灌南房地地产推广广市场的的五维1、项目目形象立立意的高高度：受大环境境影响，，大部分分楼盘在在项目推广上局局限于“自说自自话”，，并不能能把与选选择该项项目有关关的关联性理理由表现出来来，这与与这些项项目所处处位置的的城市发发展前景不明明朗有关。处在新区区中心的的楼盘要要看出灌南县发发展的前前景、方方位，能相信信这一区区域未来来的发展展潜力，，会选择择本项目目，所以以我们项项目在形形象树立立时，考考虑把灌南城市发展展大趋势、以及新区未来来规划的的美好前前景融入到项项目推广广中，让让市场感感觉选择择在本案案并非仅仅仅因为为居住，，而是考考虑政策走向向、升值值前景、、和谐人人居等因素，，体现出出引领者者的时代代感来。。2、项目目价值挖挖掘的深深度：在市面活活跃的十十多个项项目中，，价值挖掘掘普遍不深，很多项项目都不不能把项项目的竞竞争优势说完完整，并且对对于自己己在灌南南市场最突出的的吸引力力表达含糊糊不清，，不能不不让人感感觉惋惜惜。在项目形形象树立立中，项项目风格格的高品品质路线线执行得得坚决，，但在包包装上统统一效果果不佳，，仍感觉觉“言之无无物”，项目目核心价值值表述不清清。3、项目目吸引力力表达的的角度：：项目根据据所处位位置不同同，产品品设计的的差异以以及销售售任务的的要求在在表述项项目核心心卖点上上应有不不同的角角度。通通过产品品做附加值求求溢价的项目走走精品路线线，项目自自身就需需要强化化给人价值值感的部分；；而求快快速消化化走经济型居居住路线线的开发项项目，则则需要表表达项目目性价比高高、便利利等优势。。房地产推推广市场场发展至至今，初初级市场场、体量量小的项项目走定位路线线，即一句句话说清清楚优势势的广告告是有效效的，剩剩下的就就是不断重复复和强化化这一点；；市场竞竞争较为为激烈、、中小型型的项目目走包装路线线，通过广广告宣传传找出与与其他的的差异来来，把项项目中能能佐证的的卖点逐逐一列出出，强化这一一差异，以求脱脱颖而出出；市场场竞争到到更高层层面、体体量中等等偏大的的项目更更多走品牌路线线，即把在在项目购购买不简单看看做一个个买卖行行为，更是与与买家审审美情趣趣有关，，与家庭庭未来规规划有关关，与买买房人日日后的资资源占有有有关，，广告推推广要展展现出前前瞻的城城市地位位、浓郁郁的新生生活味道道来，给给人除有有钱外，，更有眼眼光、有有品位、、有理想想、有追追求。引引领阶层层时尚标标新、而而不太苟苟同于当当下。4、卖场场终端执执行的力力度：目前对其其他项目目出于各各方考虑虑，在销销售时将将案场放放在离项项目较远远，虽较较繁华的的临时接接待处中中，也能能解决问问题，但但布置的用用心与否否则会对到场场的买房房人留下下全然不不同的印印象，一一个简陋陋的接待待卖场给给卖家的的信心是是很有限限的，反反之一个个精心布布置的售售楼处会会让买家家对期房房也有精心打打造的预预期。因此将将项目设设计风格格融入到到卖场宣宣传及装装饰中，，我们用用心引导导买家不不断增加对项项目建成成后的信信心，而投入入的成本本从房子子销售中中后期的的溢价空空间里完完全可以以或成倍倍收回来来，并能能收到品品牌价值值之奇效效；卖场是与与买家接接触的最最重要场场所，浓缩了项项目购买买价值中中的绝大大部分，而且是是客户下下定决心心购买的的场，我我们需要要在深度挖掘项目目吸引点的基础上，高瞻远瞩立意意，简明扼要要陈述，并在在现场借助规规范的讲解娓娓娓道来，让产品价值值能顺畅进入入买家判断中中，这在终端端执行中尤为为重要。5、推广渠道道选择的力度度：渠道建立以及及怎么使用一一直都是推广广最为重要的的环节，在灌灌南市场能保保持曝光率的的也就三四个个项目，大部部分项目处在在“喧嚣过后、守守株待兔”的状态中。。房地产项目目推广大多会会经历“铺网、聚焦、、坚持精准打打击”三个过程，，但在这个过过程中，如果果保持可控的的投入产出比比、保持市场场关注热度、、保持项目始始终有动作、、有声音是考考验推广功力力的。灌南市场规模模相对较小、、信息传递快快、口碑宣传作用用大，对于项目启动阶段怎样通过有限限的预算而满满城皆知，旺销阶段怎样有效地到到达目标买家家手里，持销期怎样保持住推推广的长期有有效性，一定定有比目前市市面推广项目目中更为有效效的方式。金御名城推广广思路本项目产品设计现代代简约、具有时代感感，因此在推推广风格上选选择较为精英感的色调，并在在售楼处卖场场布置中凸显显社会精英的的品质意识；；本项目的推广要系统化化，具体就是要要有一个符合合发展趋势的的价值观点，一套围绕这这一观点打造造的符号系统，一系列与之之对应的广告说辞，从头到尾贯贯穿统一的故事系统，并且在宣传传角度上，情景化感染，，生活化语言言，建立胜溪湖湖畔的品牌形形象。本项目需要通通过深度的价价值挖掘，系系统而特色鲜鲜明的表现手手法，生动的的居家故事，，有些城市感感、高品味的的现场布置打打动买家，为为日后价值的的提升做铺垫垫，用我们的的精心换取买家家的信心。项目推广的形形象定位10万m2精英城灌南南最佳生态居居住区推广定位：10万，突出出规模，暗示示出社区自成成一体，丰富富多样；精英城，居住住阶层为社会会精英阶层，，城的概念可可延伸；灌南最佳，点点出本项目在在灌南诸多项项目中最强的的竞争优势，，最佳选择；；生态居住区，，点题本项目目的核心优势势来自于由内内而外的绿色色优势；项目初步推广广思考阶段目标：通过城市发展展命题的论证证，短期内树树立项目引领领者形象阶段主题：金御名城梦梦想诞生地地推广策略：通过对于新区区开发中心话话题的炒作，，让大家关注注起金御名城城周边未来的的发展前景，，给项目造势势，引发广泛泛的关注启市期：形象象树立推广内容①梦想从这这里诞生：灌南的城市理理想，区域中中心城市应有有多大，我们们未来住在哪哪里？②新区的建建设步伐：众多大项目将将在这里拔地地而起，当七七纵八横即将将成为现实？？③为什么要要这么大？灌南的发展雄雄心，让我们们聚居在园林林里，享受我我们的生态城城市。阶段目标：通过产品优势势释放，建立立灌南第一生生态居所的美美誉，强化购购买信心，形形成购买热潮潮阶段主题：金御名城精精英城生态态城推广策略：结合生活化场场景，将项目目的卖点娓娓娓道来，凸显显出在金御名名城生活的吸吸引力，并将将项目品牌形形象树立起来来。旺销期：品牌牌树立阶段内容①和谐城，，精英城：在即将成型的的生态城市里里，我们的居居住应该和自自然和谐、亲亲密地相处②健康人家家，绿色家庭庭：在自家阳台上上享受迷人阳阳光，在社区区里享受35%的浓郁绿绿色；③高品质生生活由此开始始。健康是居住之之本，懂得舒舒适，方成生生活专家。阶段目标：通过项目居住住文化的挖掘掘，将社区园园林中的优势势逐一展现出出来，形成品品牌价值主张张。阶段主题：金御名城我我的生意圈、、朋友圈推广策略：强化社会精英英阶层的圈层层感，加强本本案带给市场场的优越感；；将项目优势势进行进一步步提炼，融入入对品质人生生的思考，将将项目中精心心布置的部分分再曝光，形形成市场对项项目推广的期期待。持销期：品牌牌丰满阶段内容①灌灌南的的居住住新形形态在金御御名城城安家家，是是我人人生最最成功功的投投资②灌灌南第第一市市民听到客客厅父父母和和孩子子关于于二十十四孝孝的谈谈论，，我倍倍感欣欣慰。。销售团团队销售部部：现场销销售经经理1名现场销销售主主管1名现场销销售顾顾问4名管理人人员均均为行行业内内资深深人员员策划部部门：：策划2名，，设计计人员员1人人专业业基基础础扎扎实实，服服装装风风格格统统一一销售培培训公司理理念培培训：：开发商商的历历史背背景、、公司司实力力、项项目前前期运运作的的一些些相关关情况况，特特别别是物物业管管理方方面的的优势势培训训；销售礼礼仪培培训：：希望能能邀请请贵公公司的的相关关部门门进行行培训训；工程培培训：：需要工工程部部和设设计院院的人人员制制定培培训计计划；；景观园园林培培训：：由为本本项目目设计计景观观园林林的专专业人人士进进行培培训；；销售知知识培培训：：结合本本项目目相关关的具具体情情况由由销售售经理理培训训；销售流流程培培训：：结合本本项目目相关关的具具体情情况由由销售售经理理培训训；销售技技巧培培训：：聘请外外面的的培训训公司司培训训；市场调调研培培训：：项目周周边相相关楼楼盘的的信息息培训训，及及长远远跟踪踪调查查培训训，由由公司司市场场部门门负责责培训训；在项目目进行行的过过程中中还会会有安安排其其他的的相关关培训训内容容。期待双双方愉愉快的的合作作！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。15:34:0315:34:0315:3412/31/20223:34:03PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2215:34:0315:34Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。15:34:0315:34:0315:34Saturday,December31,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2215:34:0315:34:03December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20223:34:03下下午15:34:0