宿州房地产市场研究报告

谨呈：金方集团版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归合富辉煌（中国）所有，未经合富辉煌（中国）书面许可，不得擅自向其他任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分和全部内容。2013-05宿州金方项目基础研究报告12PART1政策背景研究2限购（特别是大型城市）的退出条件：1）宏观条件：宏观环境产生较大变化——不具备退出条件。具体如，流动性仍宽松、通胀上行、投资气氛仍浓、投资渠道仍难突破、土地成本上行等（前述）2）制度条件：市场+保障双轨制完成——不具备退出条件（前述）3）替代条件：替代政策（房产税）的实施效果能完美替限购——不具备退出条件，上海、重庆试点成效并未十分明显。限购仍将持续政策背景3未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。一般而言，通胀(CPI)及经济活跃度(PMI)快速上行至“红区”，易招致政策加码。保持在“蓝区”则政策倾向于维稳。2013年通胀将总体上行，在货币环境相对宽松之下，楼市投资热情可能再度激发，2013年来自政策面的压力或再增加。但2013年国内经济将较大可能保持在低增长状态，经济活跃度预计难以达到红区；这对楼市政策的加码空间形成制约；——“防滞”制约加码空间、未来政策向紧微调压力更视乎通胀影响。——预计管理层将加强对土地、资金的监管、并加强对地方政府问责，地方政府“向紧微调”压力增加，大城市或出台更多“非常规调控”（限售、限签约等）平抑楼价。政策背景4未来政策将延用“新国八条”调控框架，具体措施在防滞与防涨间平衡。个人住宅部分预计不会全面开征，但房产税的相关推进会对购房者心态产生一定影响政策背景5“国五条”细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，差别化为年内政策主线。调性时间点效果深度范围直指购房资格与房价上涨限购增加目前非限购城市、区域、住宅类型两会前调控便于统一调控具体措施直指问责制度，执行性更强2013年楼市调控必将更严新“国五条”的核心与重点限购进一步升级，明确统一限购的执行标准；差别化成为信贷主旨；出售自有住房规定征收的个人所得税按20计征所得税；首次明确提出加强预期管理。政策评价：”国五条“细则重点指向全国房价过快上涨的部分城市，而并未”一刀切“；市场调控措施的加强趋向于采用经济杠杆对楼市进行调控，通过差别化信贷、税收政策抑制投机投资需求从而影响市场供求关系。政策背景6宿州“新国五条”细则未提及限购、“20%个税”及信贷新政的问题，但针对房价涨幅设置上限，并表示加大年内土地供应。政策背景短期来看房产税试点范围如何扩大，限购政策执行更加严厉，都将给市场运行带来压力，开发企业需紧跟市场需求变化，合理把握拿地、推盘策略，确保企业业绩平稳增长住房需求的根本动力存在，房价与经济平稳的状态下，市场需求依然广阔。历年房地产调控政策并未改变市场整体向上的态势，相关调控政策出台也并不会改变住房需求的根本动力；中长期来看，经济发展、城镇化、收入水平提高等因素，仍是推动市场向上的原动力；未来十年中国房地产市场的发展依然值得看好，只是相关各方都应该降低预期，过去十多年高周转、高杠杆、高利润的模式已经结束，分化、调整、转型交进未来十年的关键词。长期来看78PART2城市背景研究89城市背景/地理位置宿州位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处、淮海经济圈核心，随着区域合作体系不断完善，发展前景看好，对于房地产市场有推动作用。城市名称距离（KM）连云港250徐州66济宁275商丘145淮海经济圈宿州安徽山东江苏河南宿州为“舟车会聚，九州通衢之地”，“扼汴控淮，当南北冲要”，“跨汴阻淮，信江北一要地”；是著名的“中国酥梨之乡”、“中国书画艺术之乡”、“中国书法艺术之乡”、“中国马戏之乡”、“中国民间艺术（钟馗画）之乡”、“中国观赏石之乡”、“泗州戏之乡”。9城市背景/区域协作

淮海经济区核心区共同体以及徐州都市圈为宿州城市发展提供了更广阔空间和更高平台，有利于形成区域性规模发展模式，人口流动引发新增购房需求。淮海经济区核心区已形成“十”字聚合轴模式，在交通、产业、市场准入、物流、科技创新、金融服务、旅游业、文化产业、人力资源、社会保障、环境保护等方面实现区域一体化；徐州都市圈各市联动发展，接轨“长三角”，迅速壮大。徐州经济圈规划图淮海经济区核心区共同体范围区域合作一体化共同体开局良好，区域交通设施建设加快推进，区域市场融合度也不断提高，区域合作体系不断完善，各城市发展实现联动。10城市背景/城市经济/GDP及产业结构宿州GDP与增长率在全省16个城市排名均为第7；第二产业增长迅速，推动宿州经济更快的发展，经济发展和产业结构调整给城市房地产市场带来发展契机。产业结构20082009201020112012第一产业32.629.727.927.125.9第二产业30.033.837.940.641.5第三产业37.436.534.232.332.6从宿州市近五年产业结构发展情况来看，工业占比逐年提高，第一产业与第三产业占比则有下滑趋势。数据来源：安徽省统计局1112城市背景/城市经济/人均GDP宿州人口基数较大，城市化率与经济发展水平脱节，近年城市化进程将加快，住房需求向品质化发展。人均GDP$0-800$800-4000$4000-8000$8000-20000房地产发展状况启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期2012年末宿州人均GDP＄２704宿州城市化率３４.２％２５％４５％７０％８５％９５％人均GDP１.５K美金以下，城市化水平２５％以下人均GDP１.５－２K美金，城市化水平４５％以下人均GDP２－４.５K美金，城市化水平４５％－７０％人均GDP４.５－８K美金，城市化水平７０％－９０％人均GDP８K－２W金，城市化水平在90％以上宿州人均GDP发展较快，城市化进程有待加快，给房地产发展带来契机。1213城市背景/城市经济/人口增长截止2012年，宿州城区人口规模651.66万人，城市的扩容和人口的增长将带来每年141.3万平方米的刚性住房需求。年份户籍人口增加人口常住人口2007年617.2万141569万2008年626.06万8.86万569万2009年635.19万9.13万566万2010年642.07万6.88万535万2011年649.23万7.16万537万2012年651.66万2.43万537.8万截至2012年，宿州城区人口规模649.23万人，年均增长5%，年均增长7.85万人；全国人均住房面积30平方米；按《中国统计年鉴》：按收入情况将家庭分组，其中有购房能力的中等收入以上人群所占比例约为60%。7.85*30*60%=141.3万平方米中心城市扩容“双70”目标：2013年，宿城建成区规模达到70平方公里，人口达到70万人城镇扩容指标：全市城市化率达到45％，年均提高3个百分点，县城、中心镇扩容指标：2013年四个县城实现“双20”目标，即县城建成区达到20平方公里，人口达到20万人。——《宿州市实施城镇扩容战略》1314城市背景/城市产业宿州正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业、旅游业为主体的区域中心城市；二产、三产的发展推进该市工业及服务业的发展，吸引大量工业和服务业人口，带动房地产市场的需求。宿州经济发展重心近年向第二产业转移，居民收入水平不断增加，消费力增强，二、三产业的发展吸引工业及服务业人口，带动房地产市场需求。1415城市背景/城市产业/产业承接宿州走组团、集群式的整体承接劳动密集型产业之路，作为扩张工业经济总量的战略路径，产业工人成为住宅市场客户的重要组成部分，产业发展衍生办公需求。宿州初步建成10平方公里的制鞋生产区、生产配套区、商贸物流区等，百丽、泰马等鞋企纷纷投产。随着以鸿星尔克为代表的泉州鞋业的到来，加上先期入驻的广州和温州鞋业板块，中国鞋业“三州归宿”初露端倪。目前，鞋业基地入驻项目50多个，协议引资约100多亿元，已带动3万多人就业。中国中部鞋都战略定位：全省跨越式发展的龙头全省对外开放的门户率先接轨长三角、接轨国际的开放型经济区域农产品深加工制鞋纺织服装化工光电纸业1516城市背景/城市规划宿州中心城区规划形成“一主三副”的城市空间结构，本案距离规划中心仅660米，区位优势明显，市区人口的增长催生住房需求。形成“中心极化、组群互动、轴带发展、对接周边”空间开发格局以及“一主三副”的城市空间结构：“一主”：一个城市主中心，依托老城区和市级政务文化区，形成城市主中心。“三副”：汴北新区——主要包括汴河以北的规划建成区；依托三角洲公园，以人民路为主轴，连接南部片区、城市中心区，建设汴北新区的城市副中心；城东新区——主要包括沱河以东的规划建成区；依托沱河景观带，以规划的东外环路、银河一路京沪铁路东段为轴线，结合区级政务中心以及商业的建设，打造城东新区的城市副中心；城南新区——主要包括南部的经济开发区；结合经济开发区的用地结构调整，以金海大道、南环路交汇处的用地为主，新建南部城市副中心。城南新区沱河城东新区京沪线政务区新汴河汴北新区三角洲生态公园老城区汴河路近期（2015年）远期（2030年）市域总人口预测612711市域城镇化预测45.0%63.5%1617城市背景/城市交通宿州是省内重要交通枢纽，规划将形成高速公路网体系，拓展铁路交通网，实施航道改建及整治，建设航空快速通道，为人口增长及产业发展建立良好基础。铁路：运行中：京沪线、陇海线、京沪高铁建设中：郑徐客运专线（高铁）、宿淮铁路规划中：亳宿铁路站点：宿州站、砀山南站、萧县北站公路：年公路旅客周转量35亿人公里，货运周围量423亿吨公里，省内重要公路交通枢纽

G3京台高速、泗许高速和连霍高速（G30）交汇处市区内有宿州、宿州北、宿州东等多个高速出入口济祁高速、徐明高速等多条高速正在规划建设中另有206国道、310国道、311国道、104国道和多条省道经过拥有一级客运站1个，三级客运站1个，四级客运站2个

规划中——“三纵”：济祁高速、京台高速（合徐段）、徐明高速；“两横”：连霍高速、泗许高速；“一联”：阜阳-宿州-观音机场高速。至北京陇海线京沪线至上海至重庆、昆明S305G206观音机场1718城市背景小结融入淮海经济圈及徐州经济圈的发展战略，加快宿州城市化进程经济发展与城市化率相矛盾，未来宿州城镇化进程必将加快潜在购买实力将受到城镇化进程及代表全新品质的居住模式所引爆城市人口、规模逐渐扩大及经济增长带动房地产市场进一步活跃，同时刚性需求凸显产业结构优化，收入显著提高，加强消费购买力经济发展及产业结构优化为城市导入大量人口；城市化加速催生新增住房需求，利好房地产市场。18PART3住宅市场部分房地产整体市场：房地产住宅市场：19住宅市场部分

房地产整体市场

房地产住宅市场20整体市场/房地产开发投资

宿州市2008-2012年近5年来固定资产投资和房地产开发投资均保持快速增长，配合城市规划发展方向，宿州城市建设全面展开；

2012年宿州市房地产开发投资达到103.4亿元，同比增长50.2%，房地产开发投资成为热点。宿州市房地产开发投资额逐年增长，房地产开发成为城市建设开发的热点。发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型

2012年宿州市人均GDP17038元（约合22704美元）；

根据人均GDP与房地产发展阶段的关系，宿州市房地产产业处于启动期阶段，仅为生存需求，单纯数量型超速发展。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准21整体市场/市场供应量

2012年宿州房地产批准预售面积为106.62万方，较2011年呈现大幅度下滑；

2012年市场供应面积大幅度降低主要有三方面原因：第一，国家宏观政策的调控，致使开发商谨慎拿地，相应市场供应就逐渐减少；其二，宿州所售商品房必须达到修建项目的2/3高度才能取得预售许可证；第三，宿州拆迁难度较大。2012年宿州住宅市场供应量出现极度萎缩，致使成交量大幅度下滑。22

2011年宿州房地产共备案住宅面积97.73万，而2012年宅备案面积仅为75.45万方，呈现较大幅度的下滑；

2012市场住宅成交量的下滑，国家宏观政策的调控是一方面的因素，另一方面则是由于开发量降低，市场供应量逐渐减少，再一方面是因为多层住宅逐渐稀缺，宿州客户对于高层住宅含有一定抗性，导致购房意愿下降。整体市场/市场成交量2012年住宅市场成交量由于多方面原因呈现较大幅度的下滑。23整体市场/商品房成交结构与均价

2009年后宿州房地产市场整体成交状况呈现逐渐下滑的趋势，2012年成交面积59.42万方，下滑趋势明显；

2008年至今，宿州房地产市场非住宅类产品成交比例逐渐上升，表明宿州市场投资性欲望逐渐增强。

住宅类产品价格呈稳步上升的趋势，但增长幅度较小；非住宅类产品价格成倒s型曲线走势，变动较大；

2012年住宅成交均价为4197元/平米，相对2011年仅上涨379元/平米；非住宅类上涨974元/平米；

非住宅类产品价格上涨较快，宿州居民在非住宅类产品的投资欲望较强。2012年宿州房地产成交下滑明显，非住宅类产品成交比例及均价上升，客户投资意愿逐渐增强。24整体市场/成交客户结构2009年至2012年，宿州市房地产客户以市区客户为主，占据80%以上且一直呈增长趋势；2012年成交客户结构更加明显，市区客户增长8%，达到93%。一方面市区较多刚需客户、投资客户一改观望态度出手购买致使市区客户比例增加；另一方面宿州市区对周边区县的吸附能力逐渐减弱。整体来讲宿州市购房客户年龄结构多集中在50岁以下，其中以30-40岁年龄层次所占比例最大。2009-2012年，购房客群年龄在50岁以下的占据了约95%左右；其中30岁以下客户比例增长幅度较大，表明宿州市场周边区县客户、返乡置业增多。宿州住宅市场成交客户以市区居民为主；年龄结构主要集中在50岁以下，其中以30-40岁所占比例最大。25整体市场/成交面积户型2009年到2012年主力成交面积集中在90平米以下以及90-120平米之间，两者占据了整个市场成交量的75%左右，宿州整体市场仍然是以刚性需求面积为主；2012年90平米以下以及90-120平米户型占据整个市场成交的75.60%，仍然是市场主力成交面积段，另外144平米以上面积段成交占据8.56%，上涨约3个百分点。宿州住宅市场仍然是以90平米以下以及90-120平米为成交主力面积，整个市场仍然是以刚需为主。26整体市场/小结宿州市区客户仍然是宿州市房地产的主力客户人群，客户置业逐渐偏重于投资。宿州经济发展提速，产业逐步导入，房地产市场稳步回暖，为宿州房地产提供了良好的市场发展环境。1宿州经济发展、城市规划以及人口基数将为宿州房地产发展提供信心；23房地产投资增长幅度较大，未来房地产将是宿州开发建设的热点；27住宅市场部分

房地产整体市场

房地产住宅市场28住宅市场/板块划分五个房地产板块政务新区板块：依托政务新区较高的规划占位，良好的发展前景和优秀学区，区域认可度较高，在售项目较多，未来将是宿州房地产发展热点区域；中心城区板块：宿州城市区域价值最高的板块，土地稀缺，城市配套齐全，商业价值较高，在售项目较少，且没有与其他区域拉开明显价格差距；西南板块：依托光彩城大市场和周边丰富学区资源发展起来的房地产区域，土地后续供应量较大，交通便利，但价格相对较低；道东板块：宿州城市改造区域，但后期片区发展受到城市发展规划制约，整体环境较差，房地产在售项目较少，价格较低；开发区板块：距离宿州中心较远的城乡结合区域，片区发展受城市规划控制，产业集中，区域配套严重不足，在售项目较多，市场价格洼地；根据宿州市房地产发展现状，结合宿州城市规划发展导向，将宿州房地产格局划分为五个板块。中心城区板块政务新区板块西南板块道东板块开发区板块29住宅市场/格局演变综合宿州政府规划、城市发展以及产业进步等要素，未来宿州房地产开发将主要集中在政务新区和开发区板块。政务新区板块开发区板块房地产格局演变政府规划城市发展产业导入重点向北、西北方向发展，适当向东发展，控制向南发展；中心城区开发建设逐渐饱和，城市逐渐向外围发展扩散；开发区产业逐步导入，并且逐渐发展，区域进步致使逐渐成为开发重点区域。伴随着中心城区可开发土地逐渐稀缺，未来政务新区和开发区板块将成为宿州房地产开发热点区域。30住宅市场/板块分析-政务新区板块发展前景利好，充分依托区域较高的规划占位，环境和学区优势并重，吸引大量市区和周边县城客户，但配套和交通问题亟待解决。物业类型多层、小高层、高层（在售以多层为主）代表项目拂晓新城、河畔壹号、公园道一号、龙登和城、上河城、水木清华、港利·锦绣江南、宇业天赋世界广场后续项目御品华府、首钢·首御

销售价格价格区间4500-6000元/㎡均价约5100元/㎡销售面积70-200㎡（主力面积80-110㎡）学区一中分校（宿州省示范重点学校）客户市政机关工作人员、教师、外地返乡置业者、周边县城居民区域特征行政办公、文化休闲、商贸服务和居住等功能为主，发展前景较好，城市居民趋于认可度较高；产品形式在售多为多层住宅，但逐渐稀缺，高层将成为趋势；面积跨度较大，但市场最为接受的户型仍然以刚需为主，主力面积80-110平米；价格变化价格区间跨度较大，位于

4500-6000元/平米，区域均价约5100元/平米左右；价格走势表现平稳，由于区域认可度较高，其价格较为接近中心城区；客户来源政府单位工作人员及公务员35%；移动、电信、学校等机关单位等约15%；周边县城居民和外地返乡置业者约37%，市区客户约占13%。31住宅市场/板块分析-西南板块位于中心城区的边缘，依托光彩城大市场兴起，紧邻汽车客运站和高速出入口，交通便利，后续土地供应量较大，但区域房地产价格较低。物业类型多层、小高层、高层、公寓代表项目农房名宿华府、中辰一品销售价格4500-5000元/平米公寓产品3900元/平米销售面积20-200㎡（主力面积80-110㎡）配套汽车客运站、高速出入口客户光彩城大市场业主、周边县城居民、极少数市区投资客区域特征区域起步较晚，房地产围绕光彩城大市场兴起，出入交通便利，区域配套严重不足，但距离城区较近，板块整体形象较低；产品形式前期住宅多为多层形式，后期高层涌现并逐渐成为趋势；面积跨度较大，住宅以

80-120为主力面积；公寓产品20-90平米；价格变化区域住宅价格较为统一，均价4600元/平米；公寓价格相对较低，3900元/平米；区域发展较慢，价格相对市区和政务新区较低；客户来源早期以市区居民购买投资为主；后期以周边县城居民、矿上员工以及大市场业主及工作人员为主要客源。光彩美庐奥城32住宅市场/板块分析-道东板块宿州城市待改造区域，环境较差，未来发展受限制，房地产在售项目较少，房价较低。物业类型多层、小高层代表项目碧御豪庭、卓耕广场销售价格3800元/平米销售面积86-119㎡（主力面积94-102㎡）配套社区基础配套、周边景观公园客户项目周边原有客户、乡镇客户区域特征区域起步较晚，房地产围绕光彩城大市场兴起，出入交通便利，区域配套严重不足，但距离城区较近，板块整体形象较低；产品形式区域在售项目较少，以多层和小高层为主要物业类型；主力面积多集中在94-102

平米之间；价格变化多层住宅均价4200元/平米；小高层3800元/平米；区域待改造，发展前景受规划限制，房地产价格与其他区域存在明显差距；客户来源以项目所在区域原有居民以及周边乡镇居民为主，以自主为购房目的。碧御豪庭33住宅市场/板块分析-开发区板块宿州产业集中区域，受城市规划控制，配套不足，但区域整逐渐发展成熟；城乡结合不利的同时带来更多的乡镇置业客户。物业类型多层、小高层、高层（以多层为主）代表项目百丽·富通广场瀚林苑南方欧景名城销售价格3300-5100元/平米高层均价3800元/平米，多层4200元/平米销售面积80-149㎡（主力面积89-120㎡）配套学区、社区基础配套客户项目周边原有客户、产业区员工、绝大多数乡镇客户、极少数市区客户区域特征区域起步较晚，房地产围绕光彩城大市场兴起，出入交通便利，区域配套严重不足，但距离城区较近，板块整体形象较低；产品形式区域在售项目较少，以多层和小高层为主要物业类型；主力面积多集中在94-102

平米之间；价格变化多层住宅均价4200元/平米；小高层3800元/平米；区域待改造，发展前景受规划限制，房地产价格与其他区域存在明显差距；客户来源以项目所在区域原有居民以及周边乡镇居民为主，以自住为购房目的。34住宅市场/板块分析-中心城区板块物业类型多层、小高层、高层代表项目在售项目：两淮宿州新城4800、沃尔玛商业广场4966、瑞景国际花园

后续项目：新世界国际广场、、中心花园、元一项目、冠景·凯旋门销售价格4700-5500元/平米销售面积住宅94-250㎡公寓47-99㎡配套城市中心成熟配套客户企事业单位、公务员、生意人宿州城市最成熟的片区，区域价值极高，交通便利，住宅的投资属性较强，远远大于居住。区域特征区域占据城市最为主要资源，区域价值较高，交通便利，但居住功能逐渐淡化，房价居于市场最高值；产品形式区域在售项目不多，但后续供应量较大，高层建筑成为趋势，商业价值逐步体现；主力面积多集中在94-120

平米之间；价格变化高层价格介于4700-5500

之间，均价5300元/平米；区域价格逐步上升，但与其他区域差价未能体现核心区域价值；客户来源以投资为主，生意人、企事业单位高管、员工等为主要客户。欣意国际城35住宅市场/小结-产品设计从目前宿州市场发展态势来看，结合快销案例可以研判宿州房地产市场仍然以80-110平米两房三房为主力面积户型。区域主力面积属性中心城区90-120投资为主其他区域80-110居住为主中心城区客户购房以投资属性为主，小面积、低总价的产品适宜投资；其他区域的客户购房以居住为主，故小面积的刚性需求产品仍然是宿州市场主流产品。我们项目分为三期开发，一期为两栋高层住宅，户型为94平米和130平米的，94平米开盘当天就被抢完了，很多客户过来买94平米的户型都没用买到，然后才被我们引导去购买130的户型。客户过来大都看中了我们项目在市中心的这个地段。不管是投资还是居住，90多平米都是比较适合的，总价也是大家能接受的….

欣意国际城置业顾问张小姐

宿州市场基本来说的话还是以刚需为主吧，像80-100平米左右的房子就比较好卖。你看宿州市场就连多层小洋房的面积大概都在100平米左右。整个宿州人的收入有限，总价太高的话他们也没办法负担，所以宿州不论在那个区域，基本上都是以刚需市场为主，面积段不能太大…..

明日新城事置业顾问马先生36住宅市场/小结-客户来源目前宿州住宅市场客户以生意人、企事业单位员工、公务员以及周边县镇居民为主。客群中心城区的客群，以生意人、高管等中高等收入人群为主，投资意愿较强烈；政务新区以政府部门工作人员、公务员以及部分生意人为主，居住功能较强；城市边缘区域以项目所在地周边客户为主，以及周边县镇客群，典型的刚需置业特征。主力客群次要客群边缘客户主力客群：生意人，银行、移动等企事业单位高管及员工等中高端收入人群次要客群：政府部门工作人员、周边区县居民、返乡置业者等边缘客户：项目周边居住人群、产业客群以及外地客户37PART4商业市场部分38商业发展机遇

城市商业规划

商业发展方向

人口和旧城改造机遇39商业发展机遇/城市商业发展规律城市新区开发城市主城区开发30%城市化起步阶段30%-50%城市化加速阶段商业项目办公项目产业配套部分城市产业外迁中高端办公开始出现中、高档办公快速发展，部分办公需求外迁产业结构继续优化，部分外迁一核多中心商业格局商业多极化发展高档地标性办公，发展缓慢城市化率形成不同产业和城市功能格局50%-70%城市郊区化阶段70%以上郊区城市化阶段商业项目办公项目产业配套市政配套建设，人口和产业导入时期办公物业快速发展产业郊区化居住郊区化大型商业开发，形成独立区级或副中心商圈独立商业中心高档办公市政配套持续完善，城市经济新引擎----单核自发商业、商业缺乏规划零散办公，自建较多配套和产业集中在老城区--------单核商业，商业结构开始优化配套或区域级商业开始开发配套性产业办公宿州商业处于单核商业优化发展阶段，在商业结构优化的背景下，商业开发前景广阔，区域优势明显。宿州城市化率在33.1%，城市核心依旧是商业发展重心，未来开发充满机遇40商业发展机遇/城市商业规划宿州城市商业向一核多层次格局发展，中心商圈仍旧是未来城市商业发展最重要方向。市级商业中心市级商业副中心汴南新区西北新区区域商业符离集区域商业道东区域商业西区区域商业经开区区域商业西南新区区域商业宿州城市商业规划市级商业市级副中心区级商业

城市商业发展方向：强化市级核心商圈，据点开发、形成轴带，带动全市。

城市商业发展格局：市级-市级副中心-区级-社区级商业格局。市级商业中心：老城区，发展成熟；辐射全市及腹地；市级副中心：汴河新区，服务工业经济和周边居民；区级商业中心：规划西北、西区、西南、经开区、道东和符离集6处；分流市级、市级副中心部分商业职能，缓解老城区商业、环境压力；"采取‘强化核心、据点开发、形成轴带、带动全市’的总体思路……整合现有商业资源，特别是对老城区现有商业资源整合，加大新区商业网点建设力度，充分发挥中心商业区和区域各层次商业中心的协同效应……——摘自《宿州市城市商业网点规划》41商业发展机遇/城市商业发展方向中心城区商业近期将偏北和人民路发展，老城区由于拆迁难度较大，地块稀缺，项目所处区域仍有巨大开发空间。宿州以后商业会向北向东发展，但近期将重点打造沿人民路两侧，这边会有一些土地出让，北边土地基本上被一些大公司拿去了，政务区现在也没有什么土地，老城区拆迁难度大，地块也不是太多——市规划局建设规划科汪副科长城市中心商业：“工”字型中心商业辐射圈胜利路段：电子专卖、中低档服装、餐饮等；汴河中路段：核心圈，百货、商超和餐饮等；淮海中路段：金融服务、休闲娱乐、专卖店等；人民路商业：发展重点，华夏世贸已进驻，后期将有新世界商业、元一综合体项目；西北政务区：商业初启动，代表项目：宇业水游城，CBD环宇国际广场等

西南片区商业：商贸物流型、专业市场和社区附属商业，代表商业：光彩大市场、白马商城、天下第一奇石和意邦国际等；西北新区商业人民路商业胜利路商业汴河中路商业淮海中路西南新区商业发展方向发展方向宿州城区商业发展方向

本地块42商业发展机遇/人口和旧城改造机遇人口增长和旧城改造催生了旺盛的商业和投资需求，为本项目商业发展和销售提供了客观基础。住宅项目凤池新村、凌枫小区、农科苑小区、桃园山庄、南苑小区、梦想家园等市政配套宿州一中、教委、市立医院、市地税局、市财政局、埇桥区政府企事业单位宿州广电、宿州报社、皖北煤电集团、宿州中燃、埇桥供电其他资源中行、农行、中安大厦等项目周边标的宿州人口基数：2010年宿州人口为642.07万人，年增长率9%，年均增加6.88万人；2015年城区人口将达75万。宿州旧城改造：城中村改造将催生新的财富群体，他们产生旺盛的投资需求，将有效促进本项目销售。项目周边人口：本项目地处老城区中心地段，周边分布众多企事业单位和商务投资人群，这些人群普遍具有较高的消费实力访谈纪要

投资看地块看潜力，现在也许差些，但以后有潜力，一中那边商业现在也没有，又有很多陪读的，投资价值应该很高。

——埇桥区交通局胡小姐家里拆迁已经有6套房子，房子不愁住，房租还能有些钱；钱放着也是贬值；只要位置好，我也想投资个门面，最近一直在找合适的房子

——拆迁还原户郁先生项目地块43商业发展机遇总结在中心土地稀缺、商业结构优化，投资和商业需求旺盛以及片区发展出现空缺的背景下，本项目具有巨大市场市场空间。城市商业发展规律城市未来向人民路和西北新区发展但中心城区土地稀缺，商业价值不断攀升；城市商业发展规划项目开发机遇从城市商业发展规律、城市商业规划和人口和旧城改造层面概述项目商业发展价值机遇：人口与旧城改造层面人口不断增长，商业需求不断提高；旧城改造催生大量新财富阶层，投资需求较为旺盛；老城区人口密集。购买和消费能力较强；现阶段城市中心仍旧是商业发展核心阶段强化市级核心商圈，扩大辐射范围；城市核心商圈地位不断加强，在商业优化背景下，开发前景广阔；44商业整体

商业整体市场

45商业整体市场/社会品零售总额宿州商业发展呈稳步增长趋势，但目前商业发展处于较低水平，社会购买力有限。宿州社会消费品零售总额逐年增长，商业市场处于稳步上升阶段。对比省内其他城市，宿州社会消费品零售总额处于较低水平，反应宿州商业发展处于较低水平。宿州人均社会消费品零售额远低于安徽省平均水平，且低于周边的淮北；反应社会购买力有限，商业发展受周边城市影响较大。注：社会消费品零售总额是一个地区商业市场发展状况、社会平均购买力的重要指标。以上数据来源于安徽省及各市统计年鉴46商业整体市场/城市商业发展阶段宿州商业处于快速发展阶段，业态逐渐丰富，大型综合性商超和专业店不断涌现。集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态宿州人均可支配收入低于全省水平，人均消费力有限；宿州2012年人均GDP为17038元，折合现汇率美元为2704.4元，商业处于业态丰富阶段；注：下表反映了人均GDP和城市商业发展阶段的关系，以上数据来源省和各市统计年鉴。宿州商业发展阶段47区位项目名称开发企业项目体量（万㎡）商业类型中心城区沃尔玛国际购物广场宿州同胜置业11.6城市综合体新世界国际广场宿州华洋置业15.5城市综合体瑞景国际花园嘉成置业26城市综合体人民路元一项目宿州元一集团200城市商业副中心尚街国际新天地安徽沪丰置业18商业街区汴河路地下商业安徽地一财富占地51.3亩地下商业宿州中心花园项目宿州德全房产17商业综合体欣意国际城2-3期安徽欣意集团24mall+商业街汴河新区宇业水游城宿州宇和置业16.8城市综合体，高端体验购物公园环宇CBD国际广场环宇置业19城市综合体汴北城市综合体首钢地产12商业综合体华东家居产业基地安徽瑶海集团、深圳家具协会、安徽家具协会、香港兴利集团占地15k㎡产业基地红星美凯龙无锡五洲国际集团占地500亩专业市场文化产业园万通地产160文化产业园经济开发区卓耕广场香港卓耕集团42.3商贸交易中心、综合体东关义乌国际商贸城安徽中部置业70专业市场商业整体市场/城市商业供应格局宿州后续商业供应将集中在中心城区和汴河新区，未来竞争压力较大。48商业整体市场/商业租售关系宿州商业投资回报率在6%，商业价值集中在核心商圈，外围商业价值缩水严重。序号商户/业态面积（M2）1F租金（元/M2.月）1凤凰羊绒/服饰407002家乐福底商/珠宝1205003金茂商城/服饰50854龙摄影/婚纱3001805太平鸟/服饰1202206市府路/餐饮55557西昌路/餐饮42608浍水路南/零售60389安厦时代广场零售餐饮娱乐200-30001F/3002F/80-1103F/60-8