全过程成本控制思路解析-集团成本管理部

全过程本钱控制模式探讨2021年9月13日集团本钱管理部前言企业的竞争策略总体上分为两大类，包括：本钱领先竞争策略和差异化竞争策略，本钱领先策略是依靠比竞争对手更低的本钱来赢得竞争，如我们熟知的沃尔玛、戴尔电脑和日产汽车等，而差异化竞争策略是凭借自身和竞争对手完全不同的产品和品牌在竞争中占据有利位置，如保时捷汽车等。对于房地产企业来说，采取差异化竞争意味着创新，意味着与众不同，而在房地产行业一项创新会在很短的时间被很多同行所模仿甚至超越，必须具备持续的创新能力，才能不断地超越自身和竞争对手，而这是非常困难的，因此，对于大多数房地产企业，势必只能采取本钱领先的竞争策略，通过本钱领先优势来赢得未来剧烈的市场竞争。前言目前，中国房地产市场正逐步走向标准化、透明化，房地产的利润空间也会越来越小。同时，随着国内国际的房地产宏观形势的逐渐转变，各房产企业都在利用这段时期，苦练内功，如何提高企业的核心竞争力，从企业内部挖掘潜力，加强企业的内部管理，已逐渐成为各房地产业迫切需要解决的问题。要想从日益剧烈的竞争市场中脱颖而出，本钱控制便成为关键环节。现在，我从以下几个方面跟大家共同探讨旭辉集团的全过程本钱管控模式。房地产全本钱的组成以下本钱组成是集团的一级本钱科目：销售费用管理费用财务费用项目开发成本工程开发本钱的组成以下本钱组成是集团工程开发本钱的二级本钱科目：建安工程费基础设施费公建配套设施费开发间接费土地成本前期工程费旭辉集团的本钱管理组织构架目前集团本钱管理组织管理构架模式：集团全过程本钱控制模式探讨第一局部投资决策阶段本钱控制第二局部规划设计阶段本钱控制第三局部第四局部实施阶段本钱控制竣工结算阶段本钱控制第五局部销售阶段本钱控制第六局部运营阶段本钱控制集团工程开发主要业务阶段主要工作分解及工作重心集团全过程本钱控制模式探讨第一局部投资决策阶段本钱控制第一局部投资决策阶段本钱控制长期以来，大家普遍无视工程投资决策阶段的本钱控制，而往往把工程本钱控制的放重点在实施阶段，这种控制思路是本末倒置的。投资决策阶段的本钱控制对整个建设工程的本钱控制具有纵揽全局的决定性作用。决策阶段工程决策的内容是决定工程造价的根底，直接影响着决策阶段之后的每个建设阶段本钱确实定与控制是否科学、合理。据有关资料统计，在工程建设各个阶段中，投资决策阶段对本钱影响最大，与设计阶段共同影响工程本钱可到达70％左右。此阶段又可分为以下二个阶段：第一局部投资决策阶段本钱控制第二章土地拓展阶段第一章工程定位阶段第一章土地拓展阶段

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1规划控制指标尽可能的了解清楚相关经济技术指标业务拓展部设计部、工程管理部、法务审计部、成本管理部、营销管理部、财务管理部

2大市政配套了解当地的收费情况

3周边环境了解有无将来需要投资和处理的污染源、高压线

4动拆迁情况了解该宗地是否有动拆迁的不利因素

5交通状况了解未来是否需要增加市政交通投资

6建安造价水平了解当地造价水平

7土地价格根据售价和其他成本，反推土地价格

第二章工程定位阶段

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1项目档次定位结合规划指标、周边环境及成本指标，确定楼盘合理档次集团决策者业务拓展部、营销部、设计部

2规划控制指标满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本研发设计部配套部、营销部、设计部

3开发产品的最优组合在产品定位阶段，对拟建项目进行多方案的经济和技术比较，选择技术上可行、经济上合理的最优组合方案，编制高质量的项目投资估算，在项目建设中起到控制项目总投资的作用集团决策者、营销部营销部、设计部、成本部、工程部

4开发规模根据当地销售市场，充分考虑项目的资金成本，确定合理的开发规模及开发周期项目部工程部、配套部、成本部、财务部

集团全过程本钱控制模式探讨第二局部规划设计阶段本钱控制第二局部规划设计阶段本钱控制规划设计阶段是目标本钱和责任本钱的形成阶段，此阶段要做好本钱控制，在测算目标本钱时，一定要根据工程定位、市场行情、预期售价、合理利润，倒逼目标本钱。再保持总目标或主要指标不变的情况下，按照本钱科目，逐项细分。随着设计的逐步深入和细化，各阶段的本钱测算也逐步细化和准确，最终形成工程目标本钱，经集团批准后形成该工程的最终责任本钱。倒逼目标本钱原那么1、土地拓展阶段?工程投资可行性报告?售价-本钱=盈利检视工程投资可行性可研阶段估算目标本钱2、工程筹划工程定位：概念性方案设计售价-盈利=本钱检视概念性方案符合投资目标定位阶段细化目标本钱3、方案设计确定产品标准检视方案设计符合上阶段目标方案阶段进一步细化目标本钱4、初步设计分部、专业标准检视初步设计符合上阶段目标目标本钱审批5、施工图设计

检视施工图设计符合上阶段目标修正目标本钱投资估算概念性方案概算方案设计概算初步设计概算施工图预算倒逼本钱指标倒逼目标本钱实施过程示意图纠偏及调整建议纠偏及调整建议纠偏及调整建议目标本钱测算示范案例目前各工程提交上来的目标本钱测算还不太完善，需进一步改进，现将测算相对较好的格式跟大家简单演示。1、长沙工程：2、合肥工程：3、上海二期工程：第二局部规划设计阶段本钱控制在工程做出投资决策后，控制工程造价的关键应在于设计。设计是在技术和经济上对拟建工程的实施进行全面的安排，也是对楼盘建设进行规划的过程。技术先进、经济合理的设计能使工程建设缩短工期、节省投资、提高效益。有效控制工程本钱要求严密、合理的规划设计。规划设计阶段对本钱控制影响巨大，具有“一锤定音〞的地位和作用：在规划设计阶段进行本钱控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的本钱。据调查分析，设计费一般只相当于工程费用1－2％左右，而这1－2％的费用，对工程本钱的影响度却是70％左右。由此可见，设计对整个工程建设至关重要。第二局部规划设计阶段本钱控制设计方案优化常采用价值工程分析法，目的在满足功能或尽可能提高功能的前提下尽可能降低本钱，其公式如下：

V＝F／C(V-价值系数，F-功能系数，c-本钱系数)

作为一种成熟有效的管理方法，价值分析在工程建设中得到广泛运用。例如，美国1972年对俄亥俄河拦河坝的设计进行价值分析，从功能和本钱两个角度综合考虑，提出了新的改进设计方案，在不影响水坝功能的前提下，节约筑坝费用1930万美元。而用于请专家进行价值工程分析的费用只有1．29万美元。此阶段又可分为以下四个方面：第二局部规划设计阶段本钱控制第二章概念设计阶段第一章方案设计阶段第三章第四章扩初设计阶段施工图设计阶段〔包括专业设计〕第一章概念设计阶段概念设计阶段与工程定位阶段根本一致。根据工程定位阶段确定的工程档次、产品组合，进行概念设计，明确工程根本的设计指标和设计参数。此阶段的本钱控制详见前页?工程定位阶段的本钱控制?第二章方案设计阶段

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1设计单位的选择通过考察、调研，选择合适的设计单位研发设计部集团高层、工程部、项目部详见设计流程文件

2设计师的选择审查设计作品，进行设计文稿考评，确定优秀的设计师研发设计部设计院、工程部详见设计流程文件

3设计监理通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反过来，也促使设计单位改善管理，优化结构，提高水平，真正做到“量体裁衣”。监理单位集团高层、工程部、项目部无4限额设计按结构的部位或功能的不同，将资金错分为若干单元，设计人员根据限制的额度进行设计。如限额钢筋*kg/m2、砼*m3/m2、砌体*m3/m2等设计院设计部、成本部、工程部、项目部

详见设计流程文件第二章方案设计阶段

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件5标准化设计制定一系列的设计标准，合理利用资源。设计院设计部、工程部、配套部、成本部6多方案比较根据规划指标和项目定位，编制多种设计方案以备评选。研发设计部设计部、工程部、配套部、成本部详见设计流程文件

7方案评审组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。相关专家工程部、项目部、设计部、配套部、成本部8部品部件清单按照统一的文件格式，编制部品部件清单，明确主要材料和设备的档次研发设计部工程部、项目部、配套部、成本部

9设计概算根据方案设计文件和部品部件清单，编制方案阶段的设计概算成本部设计部、工程部、配套部、财务部

第三章扩初设计阶段

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1扩初设计要求落实方案审批意见，对报批设计进一步调整和优化，明确扩初设计深度研发设计部工程部、项目部详见设计流程文件

2限额设计按照方案阶段的控制指标，进行限额设计，进一步优化钢筋、砼、砌体等含量研发设计部成本部、工程部、项目部详见设计流程文件

3扩初图纸评审组成评审委员会，对扩初图纸进行评审、确定，根据评审结果及时修订。相关专家工程部、项目部、设计部、配套部、成本部详见设计流程文件

4逐步细化部品部件清单随着设计逐步深入，部品部件清单也逐步细化和明确。研发设计部工程部、项目部、配套部、成本部

5目标成本的报批根据扩初设计方案和部品部件清单、实体研究、环境方案等因素，编制扩初阶段的目标成本，报董事长审批后作为责任成本。成本部设计部、工程部、配套部、财务部

第四章施工图设计阶段〔包括专业设计〕

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1设计单位的选择通过考察、调研，选择合适的施工图设计单位研发设计部集团高层、工程部、项目部详见设计流程文件

2施工图设计（专业设计）要求根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求（专业设计要求）研发设计部设计部、工程部、项目部详见设计流程文件

3限额设计根据扩初阶段的设计成果、建筑物的结构要求和功能需求，进一步优化限额设计，确保钢筋*kg/m2、砼*m3/m2、砌体*m3/m2等含量合理研发设计部设计部、成本部、工程部、项目部详见设计流程文件

4标准化设计按照标准图集、常规做法，进一步推广设计标准化研发设计部设计部、工程部、配套部、成本部详见设计流程文件

第四章施工图设计阶段〔包括专业设计〕

5施工图纸评审建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，评审委员会应严格审核。相关专家工程部、项目部、设计部、配套部、成本部详见设计流程文件

6部品部件清单确定正式的部品部件清单，为投标报价创造条件研发设计部工程部、项目部、配套部、成本部详见设计流程文件

7办理报建手续政府部门报批费，按政府有关政策交纳。配套部工程部、项目部、设计部详见工程流程文件

8修正目标成本根据施工图纸要求及总包招标结果，修正目标成本。成本部设计部、工程部、项目部、配套部、财务部

9面积测算设计图纸测算与实际施工时检验相结合研发设计部工程部、项目部、配套部无旭辉集团全过程本钱控制模式探讨第三局部实施阶段本钱控制第三局部实施阶段本钱控制实施阶段是本钱动态管理阶段。实施阶段是工程目标本钱逐步落实的阶段，虽然在整个工程开发过程中，实施阶段不是影响本钱控制最关键的阶段，但也是非常重要的阶段，是本钱控制最繁琐的阶段。此阶段的本钱控制好坏不仅仅影响到工程的预期利润，还影响到工程的产品质量、销售回款、客户口碑，严重的还会影响到企业的形象。例如苏州工程。此阶段影响工程本钱控制在10－20％左右。

实施阶段的动态本钱的组成动态本钱＝未结算合同+已结算合同+非合同性本钱+待发生本钱调整本钱+目标本钱=动态本钱被动调整〔过去〕主动调整〔未来〕已发生本钱待发生本钱合同性本钱非合同性本钱已结算本钱未结算本钱签约金额过程变更签证结算调整签约金额过程变更签证结算调整实施阶段的动态本钱管理要求动态本钱管理要求即时记录决策、合同、变更、结算系统分解各科目、各部门动态预测待发生本钱、预计未来复审核对本钱与工程、本钱与财务定期核对及时通报公司领导层、相关部门

领导决策公司领导层总结反响相关部门第三局部实施阶段本钱控制第二章招投标阶段第一章施工阶段第一章招投标阶段招标阶段是工程实施的前期准备阶段，招投标环节的本钱控制涉及到工程、设计、审算、销售等多个部门的实际运作，严格执行集团制定的招投标制度流程。此阶段与前阶段制定的目标本钱进行比照，假设超过了目标本钱5％以上，应该慎重考虑定标结果，必要时要修改设计。个人的职业素养也是此阶段影响本钱的因素之一。此阶段影响本钱约占5－10％左右。第一章招投标阶段

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1供应商考察不但要考察该单位的履约能力、诚心度、财务状况，还要考察实际承包人的综合实力，劳务队伍来源等，选择合适供应商工程部设计部、项目部、配套部、成本部详见工程部相关文件2确定供应商入围单位建立承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库，严格执行授权规定工程部集团高层、项目部详见工程部相关文件

3编制招标计划总包招标前2个月编制项目招标计划，并及时修正成本部设计部、工程部、配套部、成本部

4招标方式（招标、议标、直接委托）的选择根据授权，选择合适的招标方式成本部集团高层、项目部

5编制招标文件及合同文件评审时关注承包范围、承包方式、质量、工期、付款方式、结算方式、保修方式。验收标准及双方责权利界定经办部门招投标小组6发标、答疑、开标严格执行招标流程文件成本部招投标小组第一章招投标阶段

7总包工程的承包范围、工程量清单和配合费清单在总包招标及合同文件中明确总包承包范围，避免合同争议成本部设计部、工程部、配套部

8甲方指定分包项目的确定在总包招标及合同文件中明确甲方指定分包项目清单成本部设计部、工程部、项目部、配套部

9甲供材项目的确定在总包招标及合同文件中明确甲供材清单成本部设计部、工程部、项目部、配套部

10询标和评标对各投标文件进行深入分析，成本部评商务标，工程部评技术标成本部/工程部招投标小组

第一章招投标阶段

11定标召开定标会议，集体表决定标，合理低价中标招标小组招投标小组

12费率招标与清单招标因条件限制，可以采用费率招标，只要条件具备，优先选择清单招标成本部招投标小组

13标准化编制统一的标准化合同模板，提高效率，一定程度上规避法律风险成本部设计部、工程部、项目部、配套部、财务部

14动态成本管理实行动态管理，中标金额大于目标成本一定范围之外，应重新审查招标结果的合理性成本部设计部、工程部、项目部、配套部、财务部15资料报备合同签订后7天内及时报备成本部/

第二章施工阶段施工阶段特点是工作量大，时间跨度大，管理程序复杂，交叉工序较多，涉及的控制部门最多，涉及的控制人员也最多，直接决定了该阶段是工程本钱控制的难点阶段之一。该阶段主要应注意两大方面，一个是因各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握的原因，施工阶段不可防止由于各种情况而要对施工方案和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行本钱控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。此阶段影响本钱约占5－10％左右。施工阶段本钱控制应处理好三者关系本钱进度质量第二章施工阶段

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1施工组织设计评审工程部/项目部牵头，组织各相关部门对总包及各专业工程的施工组织设计或方案、措施进行评审，在保证施工质量和安全、进度等要求的情况下，尽力优化，节约成本，多专业互审互签，避免过程签证工程部/项目部设计部、配套部、成本部、监理详见工程部相关文件2施工图纸会审加强图纸会审，解决设计失误、各工种间交叉矛盾及施工图不详等问题，将错误消灭在施工之前，以减少变更设计乃至消灭签证设计部/项目部工程部、配套部、成本部、监理详见设计部相关文件

3设计变更必须遵循“先算后变”的原则，变更前费用预估；变更单的审核；跟踪变更实施情况；变更后及时核算。设计部工程部、项目部、配套部、成本部

4现场签证签证必须遵循“先算后干”的原则。在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证，签证的内容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认，签证及时性、签证的反馈。项目部工程部、配套部、成本部

第二章施工阶段

5总包配合总包招标时确定配合费报价清单，明确总包与分包工作界面，配合费包干使用，不管分项子目和金额有无变化，均不得调整。现场做好配合协调工作。项目部工程部、配套部、成本部

6材料检验招标前确定材料清单，做好材料封样，招标后编制材料进场计划，现场做好材料验收项目部工程部、配套部、成本部详见工程部相关文件

7工程款的支付严格执行合同条款，按进度付款，多层次多角度审核工程进度，根据情况由不同级别人员最终审批成本部招投标小组

8动态成本管理实行动态管理，将过程中发生的设计变更和现场签证及时评审、汇总，及时反映到项目动态成本控制表中，及时预警成本部设计部、工程部、项目部9目标成本的修订施工过程中，经审核同意增加的成本，应及时对目标成本进行修订成本部设计部、工程部、项目部

第二章施工阶段

10新材料、新工艺的运用工程部牵头组织各部门进行评审和论证新材料、新工艺运用的合理性及经济性，造价合理的可以运用。工程部项目部、设计部配套部、成本部详见工程部相关文件

11隐蔽验收对于基础、结构等影响成本较大的部位进行重点隐蔽验收，保留相关记录，结算时备查项目部设计部、工程部详见工程部相关文件

旭辉集团全过程本钱控制模式探讨第四局部竣工结算阶段本钱控制第四局部竣工结算阶段本钱控制这一阶段的投资控制是整个工程本钱控制的最后阶段，也是非常重要的阶段。加强预算队伍建设，把好预算人员素质关；查工程量的真实准确性，把好工程量计算关；查定额编号、工程工程名称及规格，把好定额套用审核关；查材料单价，把好材料费用审核关；严把现场签证审核关；查取费标准的合理性，把好取费标准审核关。核查清单报价中工程量的准确性，变更签证的合理性，及时办理竣工结算。合理利用外部资源〔造价咨询公司〕进行结算审计。此阶段影响本钱约占5－10％左右。

第四局部竣工结算阶段本钱控制

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1竣工验收工程部/项目部牵头，组织各相关部门对工程进行竣工验收工程部/项目部设计部、配套部、设计院、监理详见工程部相关文件2竣工图纸结算按照竣工图纸进行结算核对，包括所有子项、结算单价、图示工程量特别是钢筋工程量，必要时要到现场进行核实成本部设计部、工程部、项目部、配套部

3设计变更和现场签证费用的审核对施工过程中增加费用进行核对、规类汇总成本部设计部、工程部、项目部、配套部

第四局部竣工结算阶段本钱控制

4违约与索赔按照合同条款规定，对乙方履约过程中提出的工期、质量的索赔文件进行审核，对造成重大停、窝工且有确切依据的停、窝工费用进行计算成本部设计部、工程部、项目部、配套部

5造价咨询审计利用外部资源，对乙方报送的结算报告进行审计，必要时，按照集团的授权进行复审成本部设计部、工程部、项目部、配套部

6项目后评估工程竣工后3个月内完成项目后评估，分从项目定位、设计、成本、现场施工、销售、运营等方面分析。参与部门集团分管领导

7数据库成本部收集和整理结算数据，归结到成本数据库，指导其他项目的土地拓展或招标定标成本部设计部、工程部、项目部、配套部

旭辉集团全过程本钱控制模式探讨第五局部销售阶段本钱控制营销阶段本钱管理营销成本广告费推广费售楼处费用样板区包装费营销本钱主要指在工程销售过程中形成的种类费用，主要有：样板房装修费其他费用第五局部销售阶段本钱控制销售环节的本钱一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这局部的控制职能。房地产工程销售阶段的本钱控制主要是针对销售费用支出，其主要局部一般为房地产销售广告费用支出。控制销售本钱的关键取决于销售筹划及广告费用的支出，应根据工程规模大小、档次及所在地的经济条件等多种因素确定。此外，利用网络开展房地产营销是降低销售本钱的有效手段。一般情况下，房地产销售费用为房地产商品销售价格的2％一4％，对房地产开发利润的上下有直接影响。第五局部销售阶段本钱控制

序号控制要素控制措施责任部门参与部门支持文件1营销方案征求各方面意见，按审批流程操作，确定费用目标总额，根据各种相关因素确定具体计划和费用营销部集团分管领导详见营销部相关文件2营销现场费用从现场销售人工费用、现场销售器具费、销售模型费用、宣传资料及礼品费、展销费等方面控制营销部项目部详见营销部相关文件

3样板段制定合理的样板区域，在确保样板区效果的基础上，进行样板区成本控制项目部/营销部设计部、工程部详见营销部相关文件

第五局部销售阶段本钱控制

4样板房首先制定样板房档次定位，明确设计标准和装修标准，按程序进行招投标确定合理施工单位和供货单位，控制设计修改，做好样板房材料回收、保管和再利用设计部/营销部工程部、项目部、配套部详见营销部相关文件

5销售回