义乌国际金融中心01－02、01－03地块前期市场调研报告116p 1

戴德梁行2010.01义乌国际金融中心01－02、01－03地块前期市场调研报告前沿在第一阶段报告中，通过对义乌城市、经济、规划等宏观情况，以及商业、酒店、写字楼物业市场的研究分析，结合地块自身条件，提出了项目初步发展方向及定位。本阶段将在先前定位研究基础上，对项目物业进行多角度立体分析思考，整合项目定位形象，进而对各个物业（酒店、商业、写字楼）细化定位研究，给出酒店、写字楼物业的定位规划建议，并探讨商业部分的业态甄选、档次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于项目整体得以最优化打造，为项目的开发及定位提供可行性参考建议。研究思路发展策略发展方向地块属性项目整体定位形象酒店定位规划建议酒店类型建议酒店体量建议酒店客房建议酒店餐饮建议商业定位规划建议商业业态建议商业体量建议招商建议经营管理建议业态布局建议写字楼定位规划建议写字楼类型建议写字楼体量建议写字楼户型建议写字楼装修建议写字楼管理建议项目整体布局规划建议项目经济财务分析对方关注点：酒店餐饮的安排餐饮特色人均消费体量安排酒店体量的安排五星级酒店体量四星级酒店体量相关客房数配套安排酒店内部布局商业业态的选择业态选择主力店选择其他业态选择商业布局一、项目发展策略策略原则物业发展方向二、项目整体定位分析项目定位模型形象主题定位功能定位（大功能）档次定位消费群定位三、酒店定位规划建议酒店类型的确定酒店客群依据市场酒店状况酒店体量的确定当前竞争市场外省同星级酒店比较酒店客房设置外省酒店客房借鉴当前竞争酒店客房规划情况酒店餐饮建议当前竞争市场概况外省酒店餐饮概况借鉴酒店餐饮建议（类型、体量、档次、布局、人均消费）其他酒店配套建议四、写字楼定位规划建议写字楼类型档次定位客户群定位当前市场状况写字楼体量确定市场状况自身状况（规划、经济测算）写字楼布局建议写字楼户型建议写字楼装修建议写字楼管理建议五、对外商业建议商业业态确定潜在消费群确定自身规划状况依据各业态规划建议餐饮娱乐配套（银行、展示、）招商建议经营管理建议业态布局建议项目规划布局整体建议个物业布局药店概述方案参选建议方案经济测算研究思路一、项目发展策略二、项目整体定位形象三、酒店定位规划建议四、写字楼定位规划建议五、对外商业定位规划建议六、项目整体布局规划建议七、项目成本财务分析

目录一、项目发展策略地块位置

土地面积（㎡）土地用途出让年限规划指标要求

容积率建筑密度绿地率建筑限高(m)

国际商贸城金融商务区01-02地块8312.33

住宿餐饮（五星级酒店）

40年

≥6.5≤7.0

≤30％

≥35％

140-150

国际商贸城金融商务区01-03地块

7749.50

住宿餐饮商务办公40年

≥4.5≤5.0

≤35％

≥30％80-100项目地块属性本次出让01-02地块为住宿餐饮（五星级酒店）用地，01-03地块为住宿餐饮、商务办公用地，产权不得分割或整体转让；酒店内只能设配套的小型精品店，不得从事其他商业零售及批发、会展活动。参照本案的国有建设用地使用权出让公告本案用地性质为酒店、餐饮、商务办公及配套商业，且只能作为长期持有物业规划。发展策略各物业之间功能的互补性各物业之间档次的相符性各物业之间价值的最大化发展策略项目发展策略探讨项目最适宜发展方案酒店五星级酒店四星级酒店写字楼酒店配套商业对外商业项目发展方向依据上阶段研究分析，确定如下物业类型发展方向：发展策略二、项目整体形象定位项目定位模型形象主题定位功能定位（大功能）档次定位消费群定位商业规划要点地域性前瞻性创新性多样性操作性12345鉴于：

义乌作为国际小商品贸易中心，国际化、贸易化、商务化程度不断提高，促进城市商贸、商业的提升。项目所属区域为国际商贸城－金融商务区，是城市商业升级的重点发展区块，其商贸城已逐步成型，金融商务区已经启动，极具发展潜力的前景规划，为商业发展提供了有利的发展机遇。本项目应充分利用自身优势，切实发展符合区域特征的商业模式。义乌城市性质的快速提升，良好的商贸发展，促进消费需求及消费观念正逐步发生改变，本项目发展定位必须在现有商业基础上有所提升，具有前瞻性、包容性，对现有商业消费观念进行有效引导，有限度的跨越，同时要兼顾本土化，并配以高质量的服务，以满足日益提升的消费需求。项目整体定位综上所述，本案商业规划必须着眼于全市的发展规划及消费群对商业消费环境、服务的提高，提供符合现有商业消费要求，并适当超前、引领现代商业消费需求的商业模式。创新性：本项目在策划上要追求务实、新意相结合，在概念新、建筑主体新方面着手。只有主题概念有了新意，才能使项目有个性，才能使项目具有与众不同的内容、形式和气质。

操作性：策划方案也要易于操作、容易操作，具备可操作性；另外，在具体的实施上更应具有可操作的方法。多样性：

要选择多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。地域性前瞻性创新性多样性操作性12345商业规划要点项目整体定位义乌经济发展与消费力项目环境启示义乌相关物业市场特点当地消费需求习惯外因结合项目自身项目思考定位思维导图项目定位要点项目整体定位项目概念展示相关物业供应现状相关物业需求现状项目整体定位项目定位思考外部因素城市及区块宏观状况为本项目创造较好的发展空间和发展机遇。城市发展国际性现代化商贸名城、区域交通枢纽产业发展对外贸易、会展、博览、旅游、物流快速发展房产市场阶段性波动，整体向上发展，商业地产集中开发宏观指标经济指标快速增长，人民生活水平跨入“最富裕”行列商业环境城市商业处于提升、更新阶段，老城更新，新城完善消费需求需求多元化，对商业环境、管理、服务提出更高要求消费结构由日常生活类消费逐步向提高生活品质的服务性消费转变区块条件尚处在开发前期，定位高端，极具发展潜力区块功能作为商贸城重要组成部分，定位城市金融、商务中心项目整体定位项目体量总建筑面积约10万㎡的城市综合体项目限制以整体持有方式的长期规划发展，不得分割销售项目核心以高端酒店为核心要求，配套相关商业、商务物业物业性质以商业、商务性质的发展要求项目定位思考内部条件项目以酒店为核心的商业、商务发展前提，为本项目的物业发展方向及要求奠定了基础。项目整体定位项目思考项目定位思考相关物业供需状况未来消费需求市场消费需求市场快速提升，提出更高档次的要求现有物业供应市场酒店、商业、写字楼整体档次水平中低端市场供需对本项目发展提出较高的定位要求项目整体定位项目环境启示由消费观念来看一方面商业体需尊重义乌当地的消费习惯，不可脱离市场；另一方面，本项目可通过商业档次提升，吸引中高档消费者，并且引领新型的消费观念，锁定固有客群。由经济环境来看适应当地消费喜好，引入偏向于餐饮、娱乐等提高生活品质的商业业态；与物业高星级酒店相呼应，并顺应义乌市场发展的趋势，物业商业部分也应建立良好的形象展示，在硬件设施及软件服务上均有所升级和提高，满足消费需求。由现有商业市场来看一方面当地接受新事物观念较强，对于时尚、先进的消费模式有所向往；

另一方面，义乌现有商业市场属自然发展而至，大多为本土品牌，国内国际连锁相对较少，因此市场需要消费观念的引导，引入更为先进和现代化的商业品牌来带动整体商业市场的发展，并提升城市的整体品质，从而与国内大中城市呼应。本项目需兼顾适应性和引领性项目定位思考项目整体定位项目启示我们可以借鉴：凸显国际商贸城－金融商务区的区域特征，首先满足于区域内商务、经商人群，尤其是入住酒店之经商人士的消费需求，其后则逐渐扩大商业辐射，吸引更多消费者；引领新型消费观念又不脱离市场；开发创新性、前瞻性、引领性的高端物业；定位与物业形象匹配之高质量服务团队，提升物业档次定位。项目定位思考项目整体定位高端中高端客群本地消费客群私营企业主（宴请、消费）市场经营主（宴请、消费）中高级管理者（应酬、消费）政府高官（行政接待）外来消费客群商务经商客群（商务消费）外来政客（政务消费）项目目标客群定位部分中低端消费者低端消费者高端消费者中端消费者中高端消费者以本地（商贸城及市域）高端及中高端企业、行政客群为主，辅以外来中高端商务、政务潜在客群。项目整体定位项目功能定位内部因素为本项目的物业发展方向及要求奠定了基础市场供需对本项目发展提出中高端的定位要求外部因素为本项目创造较好的发展空间和发展机遇环境启示对项目提出创新性、前瞻性、引领性要求完善城市及区域商业功能提升城市及区域商业品质引导城市新型消费观念项目整体定位项目功能定位义乌cbd行政商务休闲港功能定位诠释：项目商业部分一方面与酒店内商业互补，满足酒店入住客群高端消费所需；另一方面，填补区域商业空间，在规模、档次及服务上有所提升和完善；再者，与金融区整体较高档次的规划定位相符合，引领商业消费。综上，建议将项目打造成为适于商务会谈、商务宴请、放松心情、释放压力的商务休闲港。商业业态以大型餐饮、娱乐为主，休闲、配套为辅。商业部分整体定位我们可以：发挥城市cbd的商业价值，引领区域，乃至全市的商业品质；

通过餐饮、娱乐的业态组合，发挥集群效应，有效留住消费客群，增加项目吸引力；引进高端品牌，提供良好商业环境，提升服务品质，引领新型消费观念；定位理解项目功能定位分析商业部分整体定位一方面提供中高端人群消费服务，多样的业态选择，缤纷的消费体验，放松身心，愉悦生活，引领品质时尚生活；另一方面引导新型消费观念，使得城市整体商业水平得以提升。项目形象定位商业部分整体定位

结合餐饮、休闲娱乐及配套服务多元化机能，主要诉求消费者追求时尚、享受美食、放松心情之体验。通过精致、时尚、品味的消费体验引入，将娱乐、休闲消费聚焦于此地，形成真正意义上的义乌品质生活商业高地。义乌时尚生活中心，品质生活商业高地，前期满足本项目酒店部分客群消费需求，并辐射至福田区域，随着发展，扩大辐射至全市，乃至周边城市。全面导入时尚消费理念，建筑形态、商业标识、景观绿化、优良服务等，强化品质生活一站式消费。包含餐饮、休闲娱乐、配套服务功能，集食、娱、休于一体。项目形象定位商业部分整体定位三、酒店定位规划建议酒店类型建议酒店体量建议酒店客房建议酒店餐饮建议义乌市场酒店回顾布局情况：随商业商圈市场、结构呈带状分布，集中分布在国际商贸城、宾王商圈、绣湖广场商圈、北苑商圈。酒店发展义乌以小商品市场为龙头的商贸业蓬勃发展，带来大量商旅客，直接带动酒店业的迅速发展，随着义乌城市国际化程度不断提高，酒店的规模、经营模式、档次逐步细分化。未来供应通过相关地块出让条件及相关部门规划文件，可预见义乌近期推出9个高端酒店项目，其中五星级标准的有5家，且不含现有中高端酒店升级为5星级的可能性。入住率义乌酒店总体入住率水平呈现平稳发展态势。在星级酒店中，高星级酒店整体入住率高于三星级及以下酒店。国际商贸城区域高星级酒店入住率达80%以上；宾王、修护商圈，依托政务、商务会议客群，入住率在70％；北苑商圈，以准五星天恒国际大酒店为代表，但因地理位置较偏，入住率相对较低。经济型酒店对本项目酒店规划并不构成冲击，因其客户结构，对三星级及以下酒店造成较大冲击。价格特征义乌酒店价格，受其商贸的繁荣兴衰直接影响。三星级及以下酒店价格浮动于100-300元间，经济型酒店价格维持在200元间，高端酒店均价在400-600元间。客户特征由于高星级酒店分布在商贸区沿线，故以商贸客居多，以及政务商务会议和婚庆宴请等。三星级及以下酒店客户结构比较平均，旅游客及商务客对该档次酒店没有明显偏好。经济型酒店在义乌并没有同比城市中的规模，对商务客的吸引力也处于中等水平，以来义乌进行小商品贸易的商务散客为主，吸引网络订房客户，商务人士等客户。义乌市高端酒店数量较少，以中低端酒店为主，没有五星级酒店，酒店市场呈现出：低端酒店市场占有率很大，但其硬件设施及服务理念较低，随着市场行情的波动，部分面临淘汰，而高端酒店市场呈现缺口。近年来高星级及经济型酒店为市场主要供应，未来将保持这一趋势。高端酒店客群不仅注重设备、档次、装饰、服务，更注重管理文化的注入，凸显特色化经营理念结论酒店客群依据

商务客群：义乌城市自身有明显的产业支撑，随着城市化进程的加速及政府对义乌商贸城的建设，将进一步提升产业企业的商务商贸行为，由于本项目位于义乌国际商贸城区块，因此往来义乌国际商贸城进行商品贸易的中高端商务客群将是未来项目的主力客群。政务客群：义乌目前尚无五星级酒店，政务接待均安排在区域内几家相对档次较高的四星级酒店，其项目品质及接待能力均无法满足日益增长的需求。随着义乌城市的发展，以义乌市政府接待的政务会议等重要客群也必然要求市场出现更高品质更高规格的酒店。旅游客群：旅游休闲产业是未来义乌的规划功能之一，随着旅游开发，区域资源的进一步提升，中高端旅游客群的增长将是项目的补充客群。当前竞争市场—现有市场比较比较因素海洋酒店天恒国际大酒店义乌大酒店颐和大酒店总建筑面积3.05万m24万m2约2万m2约3万m2房间数量285间套280间套246间套280间套标套间面积27-60m235-70m230-50m230-60m2会议室数量9个56个5个价格水平（标间）538480458538入住率90%50%70%70%注：义乌同类型酒店比较项目区域体量（㎡）客房（间）进度国际会议中心会议中心810003382010年12月交付国际会展中心文化广场555933372010年12月交付世贸中心金融商务区约60000500挂牌中注：对本项目构成竞争酒店比较外省同星级酒店比较香港港岛香格里拉酒店位置：港岛香格里拉大酒店坐落于香港金钟区的中心地段，是商务和休闲旅客的完美下榻之选。毗邻世界知名的太古广场购物中心，港铁站仅举步之遥，前往香港国际机场也仅需45分钟。住宿：总建面积约4，5万平方米，楼高56层，拥有531间宽敞豪华的客房和34套套房，酒店内套房面积乃城中首屈一指。最低门市价港币3400元起。客房名称数量面积（平方米）豪华山景客房21341豪华海景客房19544豪华阁山景客房6741豪华阁海景客房5644行政套房1782海景套房1488香港套房1132香格里拉套房1132总统套房1170客房免费款待上网24小时客房送餐服务卫星/有线电视及店内电影频道dvd硬碟娱乐系统浴室内液晶电视国际直拨电话及语音留言信箱大型行政办公桌电子保险箱咖啡/茶冲煮器皿迷你吧各款睡枕选择于贵宾廊或邻近的米芝莲星级食府珀翠餐厅免费享用丰富早餐贵宾登记及退房服务私人礼宾及秘书服务免费饮料、小食、晚间鸡尾酒及香槟每次住宿期间免费熨烫一套西服每天免费使用豪华阁会议室两小时每日报纸及鲜果使用供户外休闲的赏星园客房设施豪华阁独享权益豪华阁为宾客提供至尊独享的礼遇，包括：宴会及会议设施场地容纳人数尺寸面积楼层高度酒会式剧院式宴会式课堂式u型（米）（平方米）（米）5楼香岛殿1000700540300—43×156454.45宴会厅a200150120724513×154954.45宴会厅b2502201601005017×152554.45宴会厅c200150120724513×151954.45泰山厅80706054389×141263.23华山厅50303624168×8643.91恒山厅202012——7×3.524.53.91嵩山厅202012——7×3.524.53.91恒山厅/嵩山厅304024——14×3.5493.91天山厅503036242410×7.5753.94庐山厅503036242012×6723.94天山厅/庐山厅1008072603619.5×61173.9439楼＊天窗厅Ⅰ及Ⅱ2001801441084812×182164.2天窗厅Ⅰ1006060503012×91084.2天窗厅Ⅱ1006060503012×91084.2＊六间多功能商务房可收藏床垫转换为会议室外省同星级酒店比较杭州凯悦大酒店位置：五星级的杭州凯悦酒店地处西子湖畔新湖滨步行街中心区域，紧邻商务、娱乐及购物中心，坐拥风光如画的西湖山色，是杭州的崭新地标。住宿：总面积约3万平方米，楼高8层客房390间，最低门市价2070起，实际情况在非繁忙时段按7折/8折收取。客房名称所在楼层面积（平方米）凯悦客房（大床/双床）4-6f34-36凯悦庭院房（大床/双床）3f36凯悦湖景房（大床/双床）5-6f36嘉宾轩客房（大床/双床）7-8f36嘉宾轩湖景房（大床/双床）7-8f36嘉宾轩套房（大床/双床）7-8f57嘉宾轩至尊客房（大床）7-8f54-57花园套房8f65.5行政套房7f89.5总统套房8f240客房可调节亮度的写字台灯大理石浴缸24小时客房送餐服务电水壶私人酒吧电吹风有线/卫星电视频道保险箱双线电话及语音留言信箱25英寸及以上的液晶电视独立空调调节器三部以上电话机每日报纸数据线，高速宽带网络接入加床服务独立加热控制器加湿器和空气净化器24小时礼宾服务每个房间可以居住三位客人熨斗和熨板婴儿床床的软硬程度可作调整客房设施外省同星级酒店比较本项目五星级酒店规模建议本项目五星级酒店定位建议：五星级豪华商务型酒店本项目五星级酒店体量建议：义乌在建及规划中的五星级酒店客房数在330间左右，建筑面积在5－5.5万㎡，其中国际会议中心由于会议、公建功能要求，总建筑面积相对较大；其他一线城市标准五星级酒店规模一般控制在6－7万㎡，350－450㎡间客房。因此要确保本案五星级酒店在档次、规模上不低于义乌同类酒店。由于本项目内还有其他酒店物业存在（四星级酒店），对酒店需求部分分流，故适当减小五星级酒店体量。本项目五星级酒店客房体量建议：物业类型客房数量总建体量五星级豪华商务型酒店350间5.8万m2本项目四星级酒店规模建议本项目五星级酒店定位建议：四星级高级商务型酒店本项目四星级酒店体量建议：从供应状况来看，当前义乌中高端酒店尚有较大发展空间。从需求状况来看，随着城市商务氛围加深，当前经商人员结构层次逐步提升，其酒店需求档次也将随之提高。本案规划以政务、会务为主的五星级酒店同时，应考虑满足中高端商务客对酒店的需求，其需求档次略低于五星级，如品牌连锁商务型酒店（四星级）。本项目四星级酒店客房体量建议：物业类型客房数量总建体量四星级高级商务型酒店240间2.2万m2客房及配套建议

目前市场上五星级酒店的标准客房套内面积为29平米~62平米不等。均配备总统套房及行政套房，并根据客群定位不同对房间的面积及配套设施进行调整。根据五星级酒店客房国家标准要求（70%客房面积不低于20平米，不包括卫生间和走廊等）及义乌同类酒店项目（海洋、天恒国际）的客房标准，及本项目的客群及功能定位，我们建议项目：客房数量：五星级酒店标准客房350间左右，四星级酒店标准客房240间左右，其中，标准双床房比例35%左右；行政楼层全部为单床房，总统套房各2间，布置顶楼。出于特色考虑，可以参照香港港岛香格里拉大酒店，设置类似于vip形式的房型，享受至尊独享礼遇。客房配套：卫生间大于6平方米，通常同时设置浴缸和淋浴间，卫生间采用国际标准卫生洁具配套，选用静音马桶，提供高档客房用品，在客房内设办公区，配备办公桌、传真机、宽带双网口及各类办公用品，提供其他商务增值配套设施。衣橱的深度要大于0.6米，总宽度要大于1米。此外还要预留存放备用棉品的地方。壁橱内应有良好的照明设计，随门开关。楼层餐厅名称餐饮种类消费档次人均消费1f爱琴海大堂吧、珊瑚海西餐厅大堂吧/西餐厅中档200-300元/人2f海逸阁、海畅阁中餐厅/包厢大型中餐中高档200-500/人16f海弘行政酒廊酒吧中档100-200元/人海洋酒店在商贸城5楼有一块大面积多功能厅，可最多容纳700人会议或宴席，有舞台，宴席价位1500元起，场地费另取。酒店内部只有一个多功能厅，按宴席规格，可容纳22桌，200多人同时用餐。此外还有8个vip包房。酒店内餐饮均为酒店自有经营。海洋酒店由于其地理位置优势，及在义乌已建立的固定客户群，酒店承办宴会及会议较多，价格处于中等偏上。海洋酒店酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议楼层餐厅名称餐饮种类消费档次人均消费-1f城市温泉会所、健身中心、游泳池、棋牌室——中档——1f星空吧天逸咖啡、玉叶庭·商务中心、商店·花店·西饼屋西餐/大堂吧中高档100-200元/人2f烟雨江南中餐厅中餐厅包厢时尚餐厅天玺厅大型中餐中高档100-300元/人3f天恒厅、天鼎厅、天和厅、天仁厅大型中餐中档及中高档100-300元/人1f为西餐厅，容纳100人规模。2f有中餐厅，摆放20桌，最多能容纳400人。3f有五个大小不一宴会厅，最大厅面积在400m2，最多容纳28桌，2个中等大小宴会厅，容纳20桌，2个小宴会厅，容纳3桌，宴会价位在800元/桌起，场地费另取。酒店内餐饮均为酒店自有经营。天恒国际大酒店由于地理位置较偏，人流量相对与市中商贸区同等星级酒店较少，宴会厅的上座率不高，在同等星级酒店中，宴席价格最低。天恒国际大酒店酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议楼层餐厅名称餐饮种类消费档次人均消费1f鹅池吧商务中心商场大堂吧中档100元/人2f多功能厅义乌厅观义轩大型中餐中高档100-300元/人3f天府美食城（中餐厅）、天使西餐厅大型中餐、西餐中高档200-400元/人4f大型功能厅会议、宴席中高档1500元/桌起17f行政酒廊酒吧中高档100-200元/人义乌大酒店4f有一个大型宴会厅，700m2，最多可摆放50桌，价位1500元/桌起，因有一专业舞台，如需演出，场地费另取，8000元/场。酒店内餐饮均由酒店自有经营。义乌大酒店由于义乌品牌较老的四星级酒店之一，因开业早，目前设施设备及酒店环境较之其他四星级酒店已显老旧，其上座率也处于中等水平，但价位比天恒国际大酒店要高。义乌大酒店酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议餐厅名称餐饮种类简述消费档次人均消费风荷轩中餐厅、藕香榭食街大型中餐13个豪华贵宾厅，推广粤菜、杭帮菜、川菜的极品美食高档300-500元/人云天阁中西合璧中西合璧，自助餐及24小时客房送餐服务高档100-300元/人明月日本料理日式料理秉承日本料理的传统工艺，名厨明档中高档100-200元/人大堂茶园咖啡、西点环境高雅，氛围幽静，中西饮品、咖啡、茗茶、西点小吃中档及中高档100-200元/人1f西餐厅，容纳100人左右，提供自助晚餐，148元/位；2f和3f各一个宴会厅，2层宴会厅较大，能容纳26桌，但没有专业舞台；3层宴会厅略小，容纳24桌，但有一个专业舞台，3f还有10余个豪华vip包房。酒店餐饮均为颐和大酒店自有经营。颐和大酒店酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议海洋酒店：200-500元/人1500元/桌起天恒国际大酒店：100-300元/人800元/桌起义乌大酒店：100-400元/人1500元/桌起颐和大酒店：100-500元/人1200元起海洋酒店：2800m2共13个各类型餐厅及包房天恒国际大酒店：3500m2共11个各类型餐厅及包房义乌大酒店：1800m2共8个各类型餐厅及包房颐和大酒店：2600m2

共20个各类型餐厅及包房海洋酒店：大型中餐、西餐、酒吧，无特色餐饮天恒国际：大型中餐、西餐、咖啡、西点，无特色餐饮义乌大酒店：大型中餐、西餐、酒吧，无特色餐饮颐和大酒店：大型中餐、西餐、咖啡、西点、日式料理餐饮类别人均消费餐饮体量对本项目启示除大型中餐、西餐等必选餐饮类别之外，可加入特色餐饮类别，与项目档次、定位相符，区别于现有同星级酒店内餐饮类别，增加项目关注点，吸引大众消费。在体量上，借鉴同星级餐饮体量与客房体量比例。在档次上，对本项目两个星级酒店做差异化考虑，五星级酒店将餐饮档次定位提高，保证高档商务政务客户群体需求，四星级酒店将餐饮档次定位在中档及中高档，满足更多大众消费者需求。酒店餐饮建议香港港岛香格里拉酒店餐厅/酒吧座位楼层菜式高美食店30五楼美点及小食夏宫180五楼粤菜大堂酒廊80六楼下午茶及小食龙虾吧餐厅92六楼海鲜及烧烤cafétoo咖啡厅266七楼国际美食滩万日本料理128七楼日式料理漪畔台52八楼泰式美馔珀翠餐厅100五十六楼法式佳肴餐厅及酒吧外省同星级酒店比较杭州凯悦大酒店餐厅/酒吧座位菜式特色咖啡厅30美点及小食设有开放式厨房，客人可以欣赏厨师烹制美食的精湛厨艺，并设有露天用餐区域湖滨28180粤菜优雅温馨的中式主题餐厅，提供最具特色的杭州风味及周边城市的特色菜式，用餐之余更可尽享西湖美景大堂酒廊80下午茶及小食是在轻松愉悦的氛围中品尝精致小食，甜点和各式饮料的理想场所晚霞酒吧92海鲜及烧烤充满现代设计的酒吧为您提供多款鸡尾酒，与各式名酒餐厅及酒吧外省同星级酒店比较酒店名称总建（m2）客房总数客房面积（m2）＊百平方米餐饮面积配比（m2）平均餐饮面积（m2）海洋酒店3.05万2852万1414天恒国际大酒店4万2802.8万12.5义乌大酒店2万2461.4万12.9颐和大酒店3万2802.1万12.4香港港岛香格里拉大酒店4.5万5653.1万15.5杭州凯悦大酒店3.1万3802万17本项目餐饮设施面积配比四星级酒店餐饮使用面积五星级酒店餐饮使用面积143080平方米8120平方米本项目酒店类型建议——餐饮设施配比＊每百平方米客房建筑面积所配的餐饮使用面积酒店名称总建（m2）客房总数客房面积（m2）＊百平方米会议宴会面积配比（m2）平均会议宴会面积（m2）海洋酒店3.05万2852万139.6天恒国际大酒店4万2802.8万7.9义乌大酒店2万2461.4万8.6颐和大酒店3万2802.1万8.6香港港岛香格里拉大酒店4.5万5653.1万8.4杭州凯悦大酒店3.1万3802万11本项目会议宴会面积配比四星级酒店会议宴会使用面积五星级酒店会议宴会使用面积9.62112平方米5568平方米本项目酒店类型建议——会议宴会面积配比＊每百平方米客房建筑面积所配的会议宴会使用面积酒店名称总建（m2）客房总数客房面积（m2）＊百平方米娱乐康体面积配比（m2）平均娱乐康体面积（m2）海洋酒店3.05万2852万14.316.9天恒国际大酒店4万2802.8万17.2义乌大酒店2万2461.4万18.6颐和大酒店3万2802.1万18.6香港港岛香格里拉大酒店4.5万5653.1万19.3杭州凯悦大酒店3.1万3802万13.9本项目娱乐康体面积配比四星级酒店娱乐康体使用面积五星级酒店娱乐康体使用面积16.93718平方米9802平方米本项目酒店类型建议——娱乐康体面积配比＊每百平方米客房建筑面积所配的餐饮使用面积物业功能餐饮会议宴会娱乐康体客房客房部分体量建议8120m25568m29802m234510m2酒店总体量5.8万m2物业功能餐饮会议宴会娱乐康体客房客房部分体量建议3080m22112m23718m213090m2酒店总体量2.2万m2本项目酒店体量总结本项目五星级豪华商务型酒店本项目四星级高级商务型酒店从客群定位对配套设施的影响来看，以商务政务客群为主的酒店显然对会议功能的要求更高，通过从区域位置、形象定位综合考虑，结合义乌未来市场发展趋势，我司对餐饮配套建议如下：餐厅：五星级酒店从其自身档次及客群定位，餐饮档次也定位在中高档及高档餐饮，1家大型中餐,以宴请、会客、聚会为主要商业诉求；1家自助式餐厅，环境优雅，吸引市内人群及酒店入住客群；韩国料理及西餐厅各1家（意大利餐/墨西哥餐等），以满足不同消费选择，以及咖啡吧与酒吧各1家，主要服务于酒店人群。大型中餐：4000㎡（大小宴会厅6个，共约1000㎡；包厢30个，共约2100㎡）自助餐：2000㎡韩国料理：500㎡西餐厅500㎡咖啡吧：500㎡酒吧620㎡其他软硬件服务配套,建议参考国家旅游局制订的《五星级酒店评定标准》。酒店餐饮建议类型体量（m2）档次布局人均消费大型中餐4000高档，吸引酒店3f300-500元自助餐2000中高档酒店2f200-300元韩国料理500中高档酒店2f150-200元西餐厅500高档酒店1f300-500元咖啡吧500中高档大堂吧100-200元酒吧620中高档酒店顶层100-300元电梯：电梯厅应布置在从酒店入口或前台登记处很容易看到的地方。还应该考虑电梯厅在客房楼层的位置，最好设在走廊的中部，使住客向任何方向行进的距离总和最短。根据酒店的档次和方便旅客使用等原因，建议设置6部电梯分组布置在电梯厅两侧。电梯厅净宽达到4米左右比较合适。国内的旅客大都习惯随身携带一些行李，过窄的轿厢不方便后部的旅客进出，建议选用宽扁厢。裙楼设置左右自动扶梯各两部，尽量不占用直达电梯的使用率。电梯采用光面电梯，方便客人着装，单个载重不低于1500kg。如：深圳威尼斯酒店。公共部位建议

大堂：通常采用将门厅、休息厅及公共交通空间相结合的设计方式。这种方法在面积分配上很灵活。能够使这三个非盈利部分的面积比例有适当的弹性，同时有利于营造宏大的空间。酒店门中部使用大旋转门，左右两侧为双向玻璃门，考虑到客人大件行礼，双向玻璃门宽度不低于2米，1～2f以部分中空设计构成，这两个楼层中部用玻璃楼梯连接，与正门对应。采用这种设计手法的酒店有：北京东方君悦大酒店、上海威斯汀大酒店、上海的四季酒店等。走廊：避免使旅客产生狭长的感觉，同时也要考虑避免迷路和减少监控镜头死角。为此，可以采用添加局部照明，配以软硬装饰、植物点缀和主题场景的手法来处理。走廊相对的房门最好不宜正对，一来对门客人或服务人员进出的噪音会干扰对面的住客，二来隐私不便保护。可在不影响卫生间落水管道设计的前提下适度斜对。

其他酒店配套建议公共休息区及大堂吧：在大堂吧设置钢琴、中大型玻璃饰物、甚至大型立体水幕和金属雕塑以提高整体档次。在公共休息区，注意自然光与灯光的结合，形成自然舒适的环境效果，给客人营造居家氛围和交流空间。1f中针对商务政务客人提供相配套的商业、及商务旅游功能相配套的金融设施，将直接提升酒店的品质。如：迪拜帆船酒店。游泳池：考虑到客人的安全和休闲的特性，游泳池一般采用戏水池的形式，水深1.4米左右，常年恒温。室内光线结合自然光，使整个空间达到通透明亮的效果，配合一定的绿化景观配合，并对使用人数进行控制。多功能厅：五星级酒店的多功能厅面积在800~1500之间，通常以60个标准桌为基准，多功能厅设置前厅，便于会议或宴会开始前的集聚，中场休息和结束后的疏导。由于站立的人所占用的面积是坐着的人的1／3左右，所以宴会厅前厅的理想面积是宴会厅面积的1／3~1／4。前厅内还要设计面积较大的卫生间，蹲位按最大容纳人数的50:1配置。衣帽间也需考虑足够的面积。有些宴会厅还配套有vip休息室和演员化妆间，以满足全功能需要。

员工通道：在条件允许的情况下，酒店应设计有专门的员工通道，不占用客用通道；厨房：需要有足够的灵活面积，厨房和洗衣房按功能分割成不同的半封闭式区域，调整中西厨房间的面积比，设计专门的垃圾处理站，与原料进货通道分开，避免二次污染。

总服务台：酒店的中枢，一般位于大堂中心靠后位置。根据总客房数，总服务台的长度总和建议为15米左右。将机票、留言、简单商务等功能结合在一起，尽量做到不让客人跑来跑去。台面高度取决于服务的形式，坐式开房台面可降低，站立式开房则需升高。其他酒店配套建议酒店其他服务建议

酒店为国际五星级（高档）标准的商务旅游酒店。每间客房拥有独立的卫生间和彩电、冰箱、音响等设备；拥有中央空调系统；拥有闭路电视系统和卫星天线系统，以及公共广播系统和背景音乐系统；拥有电梯系统；拥有自动化防火报警系统和自动喷淋消防系统；拥有现代化电讯系统（国际国内电话及电脑网络系统）；拥有现代化的旅游服务设施（外币兑换、票务服务等）；拥有现代化的饮食服务设施和康乐、娱乐服务设施。其他软件服务配套,建议参考国家旅游局制订的《五星级酒店评定标准》。其他酒店配套建议四、写字楼定位规划建议写字楼类型建议写字楼体量建议写字楼户型建议写字楼装修建议写字楼管理建议写字楼类型档次分析在未来激烈的市场竞争中，“品质”将是最为重要的竞争优势，因此我行建议本项目按照杭州新建甲级写字楼的标准进行开发。说明国际甲级写字楼杭州甲级写字楼乙级写字楼硬件品质描述外部形象具有突出的标识性、超豪华的公共区域设计及装修、非常宽阔的办公空间及高效的平面利用效率、超高标准的设施设备配置且大多为全进口产品，注重各种细节考虑外部形象具有一定的标识性、豪华的公共区域设计及装修、宽阔的办公空间及高效的平面利用效率、高标准的设备设施配置且关键设备为全进口产品满足办公客户的基本需求竞争优势同未来周边的新新供应项目相比，本项目可保持绝对的竞争优势同未来周边的新供应相比，本项目可保持相当的竞争优势同未来周边的新供应项目相比，很难塑造制胜的竞争优势写字楼定位规划建议本地实力公司的汇集地及外来大型企业的首选入驻中心，也是本地产业从工厂制造到注重品牌的一次递进。以5a级的服务管理树立义乌写字楼的标杆。义乌写字楼市场的一次跳跃，品质及服务管理模式的一次突破。义乌楼宇经济的引领者。写字楼定位规划建议写字楼类型档次分析客户群定位----民营企业客户群义乌现有写字楼市场以贸易、物流企业办事处居多，由于商贸区的强劲的商业活力作用，这些机构仍将逐渐增多，而未来随着对于办公品质要求的提高，现有办公产品将不能满足其需求。---政府机关、事业单位客户群

政府目前在海洋商务楼设有办公区域，未来随着观念的提升，对于办公环境势必将有更高要求，但该部分需求特征带有明显的计划色彩,一般按照计划逐步释放，但目前不得而知;----投资型客户群随着住宅投资价值的回落,写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资收益率吸引了一定数量的纯投资型客户。目标客户：市场现存的股份制及私营企业、品牌企业及快速发展型的第三产业；未来将进驻义乌的国际化企业，如外商独资、中外合资企业及其驻义乌办事处、以及大型国有企业及机构。办公市场现状他们对公司的形象愈加注重，迎合他们的心理需求必会获得他们的认同。写字楼定位规划建议写字体量确定写字楼定位规划建议义乌现有写字楼概况名称区域体量(万㎡)主力户型(㎡)财富大厦a国际商贸城320－30财富大厦b国际商贸城2.420－30福田大厦a国际商贸城4.778,95,125福田大厦b国际商贸城1.578，108国贸大厦国际商贸城485,109,114海洋商务楼国际商贸城3100金茂大厦国际商贸城3.540-60金福源大厦国际商贸城350-60义乌写字楼市场现状目前义乌写字楼市场上，传统的中低端办公物业体量在１.5-4.7万㎡左右。在杭州主城区写字楼市场，前几年的写字楼主要集中以传统黄龙＼庆春等商圈为主，体量基本集中在５-８万㎡，随着钱江新城ＣＢＤ的崛起，写字楼在体量上有所突破，基本集中在８万㎡

以上。

本项目作为义乌金融区重点开发物业，且为最早开发项目，势必起到价值标杆作用。本项目的打造关键在于提升义乌县有办公水平，且服务于对办公品质、自身形象有较高要求的企业，发挥义乌办公物业领跑功能价值。本项目拥有办公物业4万平方米如何用4万㎡打造标杆？？写字楼定位规划建议布局建议基于市场目前户型分割情况，在此基础上，考虑项目布局的均衡性及项目形象的地标性，我行建议：鉴于五星级酒店的高档次、精品质，建筑应体现整体性，因此，办公部分建议设于四星级酒店内；相对来说，酒店业态对于景观要求更高，因此建议写字楼设置于四星级酒店4-9层，每层面积约2000㎡左右。出于发展以纯租赁型办公物业考虑，我行认为，本项目写字楼产品集中发展以“筒式”布局为写字楼内部布局，1、有利于产品布局和光线；2、考虑客户需求有利于项目户型产品的整体分割；3、有利于客户办公的私密性设置；

本项目产品设置中心区域为电梯及公共空间，以环绕型布局整体办公产品，集中考虑户型的朝向及光线布局；

在户型面积设置上充分考虑自由分割，满足不同客户对于项目面积的不同需求；项目评析塔式建筑空间结构灵活，宜于分割、改造；塔式建筑具备较好景观视线，户型结构好；塔式建筑可以有效避免板楼进深短，户型差；塔式建筑可以合理利用容积率，建立地标形象。写字楼定位规划建议户型建议出于本项目与市场区隔及纯出租型物业的参考，我行建议本项目户型设置多为中大面积户型并可以自由分割，主力面积在50-400平方米左右，适当800平方米左右大户型，可自由组合，标准层设置面积约1500平方米左右，具有一定的灵活性。在搂层户型设置上，建议小户型设置在4-5层，满足中小客户对于办公的基本需求；8-9层景观视线相对较好的层面，设置300以上较大户型，满足大客户需求；建筑类型户型面积所占比例写

字

楼50平方米—100平方米35%100平方米—400平方米55%300平方米左右10%户型配比表：产品形象定位天际大厦80米19层5.7万㎡由于本项目是对传统办公物业的整合提升，在定位上，我行认为只有符合甲级标准的写字楼才能满足本项目产品及客群需求。由于办公部分处于酒店建筑内部，因此，整体建筑风格应与酒店统一。整体建筑通过自身所具有的魅力如雕塑感、地标性以及醒目的色彩、独特的风格等达到令人注目的效果。我行建议：与酒店共同打造独幢塔式地标物业建筑形态，鉴于经济收益因素，建议写字楼设于建筑体低层；

立面整体可采用独特个性的新现代主义风格；

在配套和服务上打造全市领先的个性化、国际化甲级商务空间。写字楼定位规划建议写字楼定位规划建议相关整体建议平面空间净高建议建议本项目写字楼净高设计为2.7米写字楼定位规划建议公共部位建议

主入口设计建议本案的入口应建成具有吸引力的一个亮点，入口应符合整体物业形象，按照一定的动线设计，具备时尚、高贵的气质。

大堂设计建议 采用简洁现代的大堂设计理念，选用高端环保装修材料，讲究线条感，体现精干、高效、智能的气质；另外可在大堂设置休息等候区。

电梯厅设计建议每层电梯厅统一风格装修，注入写字楼vi形象系统，体现质感和品味；在等候厅布置绿色植物、小品装饰等。

过道、中庭设计建议在走廊、中庭等共享空间加以独特设计，配置温馨装饰品，增添客户的归属感；过道配置精美的抽象画和绿色小品，配以灯饰点缀其间；公共区、休息区设置书报架，供客户等待中阅览，共享空间的独特设计增添项目档次与品位。写字楼定位规划建议由于本项目在酒店外商业已规划设置餐饮及配套商业，加之项目所在的金融区未来也将建设多处商业休闲中心，因此本项目办公部分配套服务功能设置可有所选择性。另外，引进专业公司，提供较高水平的物业服务。配套及服务建议物业管理：一般分为公共性服务、经营性服务和特约性服务；我行建议特别聘请知名物业公司进行物业管理，与项目产品档次相匹配，形成品质+档次的高端物业形象。

写字楼定位规划建议智能化服务建议写字楼定位规划建议五、商业定位规划建议商业业态建议商业体量建议招商建议经营管理建议业态布局建议对外商业业态建议酒店外商业业态建议由义乌整体商业发展要求、满足消费者对品质生活消费的需求出发，并结合项目周边原有业态供应及规划业态进行差异化考虑，通过项目周边潜在客群的商业消费需求、便捷性需求分析，并且需与酒店内部商业在档次上相符，在功能上形成互补。我行在第一阶段报告中以推论出餐饮、娱乐及配套业态适于本项目酒店外商业部分。餐饮娱乐银行、展厅、配套建议业态商业定位规划建议商业定位规划建议目标消费者由于项目酒店已确定定位为高端,因此项目商业部分也应与之匹配，而不应存在较大落差。项目所在区域内的商业目前均走中低端，吸引商贸城内经营人士、外来办事及务工人员，而本项目可避开现有竞争点，根据区域特点，寻求自身发展空间。

本项目目标消费者首先来自于项目高星级酒店入住客群。区域内现有中高消费力客群消费观念逐渐提升，而中高端消费场所却不多，本项目恰好可满足其消费需求。这其中包括具有中高消费能力的当地居民、国际商贸城的经营人士、商务人士等。从金融商务区的规划来看，未来将带来大批中高端从业人员和商务人士，可为项目带来消费支撑。另外，随着本项目的发展，作为更多的选择性，也将势必吸引一部分传统商圈的客群。因此本项目商业部分消费群将锁定如下:项目自身酒店部分高端入住客群；区域内现有具备中高端消费能力的当地居民、市场经营人士、商务人士；未来金融区内的从业人员、商务人士；市区中高端消费者。市场细化餐饮杭州人家大酒店所处区域：福田区域

建筑面积：3500㎡楼层：3层包箱数量：30个最大包厢面积：80㎡停车位：200个经营特色：经营菜系丰富，包括杭帮菜、粤菜、川菜、金华菜，并以杭帮菜、粤菜为特色。客群分类：当地居民、私营企业主、政府官员人均消费：80-150元租金承受：100万元/年，即0.78元/㎡/天

评价：该餐饮与本项目距离较近，其规模和菜色成为最大竞争优势，受到欢迎，经营状况较好。另外，餐馆提供婚宴、代驾、航空订票等服务。商业定位规划建议餐饮锦绣人家所处区域：宾王商贸区建筑面积：1200㎡楼层：4层包箱数量：22个最大包厢面积：60㎡停车位：50个经营特色：金华菜、杭帮菜客群分类：当地居民、私营企业主、周边城市人人均消费：70-80评价：义乌当地经营较好的特色餐馆，装修风格富有情调，菜色口味适合本地人。现拥有三家分店，福田分店为最大规模，面积接近2000㎡。市场细化商业定位规划建议餐饮树园记所处区域：宾王商贸区建筑面积：1600㎡楼层：4层包箱数量：23个（均带有卫生间）最大包厢面积：40㎡停车位：50个经营特色：农家菜、金华菜客群分类：当地居民居多人均消费：50评价：同样是义乌当地经营较好的特色餐馆，以经营农家菜为特色，中午、晚上生意均较好。市场细化商业定位规划建议餐饮澳门豆捞所处区域：宾王商贸区建筑面积：2000㎡楼层：5层包箱数量：33个最大包厢面积：60㎡停车位：50个经营特色：海鲜、火锅客群分类：私营业主、当地居民人均消费：80-100评价：义乌当地经营较好的特色餐馆，装修风格富有情调，菜色口味适合本地人。现拥有三家分店，福田分店为最大规模，面积接近2000㎡。市场细化商业定位规划建议餐饮雨花西餐所处区域：宾王商贸区建筑面积：1200㎡楼层：3层包箱数量：11个最大包厢面积：40㎡停车位：30个经营特色：西餐客群分类：当地居民、酒店入住客群、外国人人均消费：80-150，套餐包含138元/位、198元/位两种

评价：该品牌为深圳餐饮品牌直营店，目前义乌仅有一家，其他分店均在深圳。该餐厅是义乌当地为数不多的、面向中国口味的西餐厅之一，且环境相对较好。餐厅位于国际大厦酒店1-3层，良好的区位带来较大人流量，餐厅夜间生意较佳。市场细化商业定位规划建议餐饮小结义乌餐饮口味以本地菜、杭帮菜等江浙菜系较受欢迎。消费者中以当地居民和生意人居多，主要以亲朋好友聚会、商务宴请、会谈为诉求,另有一部分为政府宴请诉求。消费者对于就餐环境显现一定要求。当地餐馆中，一般中型餐馆注重装修特色，讲究精致、情调，整体环境与餐馆经营特色相符；大型餐馆装修多偏向于豪华、大器。由于义乌当地经济发展较好，餐饮消费对于停车位有较大需求。在餐饮消费上仍较注重实惠，讲究物美价廉，人均消费集中于50-150元。商业定位规划建议市场细化餐饮品牌餐饮商家选址参考指福门区位要求：

成熟商圈,注重有效人流量和商业环境面积要求：2000㎡左右主流客群：

年轻白领为主对相邻品牌的要求：无特定租约：８-10年建筑要求：满足餐饮业的基本要求，包括煤气管道，给排水管道，物流电梯等；铺位必须平层，对楼层无太高要求，若具备商业延展，高楼层也可。一茶一座区位要求：倾向于成熟商圈面积要求：４５０㎡左右主流客群：

商务人士居多对相邻品牌的要求：无特定租约：１０年建筑要求：要求有显眼的广告招牌位置；房屋展示面积能见度佳；门店需具备排污、排烟管道，最好能纳入大楼烟井；每天供水量在35吨以上。市场细化商业定位规划建议产品定位餐饮根据义乌餐饮市场分析建议：

建议将餐饮部分作为主力店引进，设于“对外商业”。鉴于高星级酒店必将自带大型中餐，为避免竞争，建议该部分设置1家特色餐饮。综合义乌本地及杭州、宁波特色餐饮来看，2000㎡规模已成品牌餐饮主流，因此建议本项目餐饮规模设为2000㎡，档次为中高档至高档，并选择品牌形象良好、尚未进入义乌市场、并能适应当地口味的商家。规模（㎡）楼层类型档次客群商家例举餐饮20001-3中式餐饮中高档当地居民、私营业主、政府官员名家海鲜工坊、至尊鲨鱼、采蝶轩商业定位规划建议本案名称人均消费（元）所属区域备注天上人间国际娱乐会所300－500宾王五星级ktv场所，投资4500万，营业面积1万多㎡，豪华包房100余间皇家至尊娱乐会所200－300宾王营业面积1万多㎡盛世豪门ktv100－200宾王营业面积8000多㎡天伦皇朝150－200宾王营业面积8000多㎡花样年华150－200江东营业面积1万㎡，拥有72间包厢本色酒吧100－200绣湖营业面积1000㎡88酒吧100－200江东营业面积2500多㎡鼎级酒吧100－150宾王营业面积2000多㎡义乌高端娱乐分布娱乐会所酒吧高端娱乐会所概况市场参考娱乐商业定位规划建议市场细化娱乐名流钻石年代娱乐会所所处区域：宾王商贸区内部结构包含：ktv、酒吧建筑面积：6000㎡楼层：3层包箱数量：50个小包厢面积：40

㎡(带卫生间,有背投)最大包厢面积：160

㎡(带卫生间,有背投)停车位：50个根据包厢大小,制定不同最低消费:588元\888元\1888元客群分类：以私营企业主居多

评价：依托宾王商贸区成熟的区位,以及餐饮聚集的氛围,名流会所作为消费延展,经营状况较好。商业定位规划建议市场细化娱乐鼎级top酒吧所处区域：宾王商贸区内部结构包含：ktv、迪吧、爵士吧建筑面积：2500㎡（迪吧约1000㎡）楼层：2层包箱数量：20个小包厢面积：50

㎡最大包厢面积：120

㎡停车位：30个根据包厢大小,制定不同最低消费:1000元左右客群分类：私营企业主、自由职业者居多

评价：位于国际大厦酒店裙房4-5层，并在1f设电梯入口。酒吧内含多种功能，其中ktv满足商务需求，迪吧受到年轻人欢迎，爵士吧吸引外国人，加上该酒吧区位较佳，人流量大，酒吧经营状况良好。但受到体育场区域新酒吧集群效应而产生的竞争，鼎级酒吧现经营状况略弱于之前。商业定位规划建议市场细化娱乐小结义乌娱乐场所主要分为ktv和酒吧（包含迪吧）两种，ktv多偏向于商务接待，酒吧则以当地人及周边城市人群为主要消费者。消费者对于娱乐场所的规模、装修风格有较高要求，向往具有特色的娱乐场所。消费者对迪吧类娱乐场的新鲜度有较高要求，并且集群效应较为明显。娱乐消费力旺盛，接近杭州、宁波等中型城市。对停车要求高。商业定位规划建议市场参考娱乐案例借鉴商业定位规划建议市场参考娱乐案例借鉴商业定位规划建议市场参考娱乐案例借鉴ktv、酒吧发展趋势分析保证持续性经营目前的大中城市ktv酒吧都存在更替率比较高的现象，如杭州ktv、酒吧的平均生存周期为720天，特别是酒吧的最短生存周期不到100天，因此本项目引入ktv，酒吧业态，必须对持续经营的问题有所考虑。注入业态特色一般生存期长，经营状况良好，受消费者认可的ktv多为规模大、档次高、装修风格具有特色的特点；酒吧则注重主题鲜明。酒吧业态一般多为本地经营，其经营效果往往带有局限性和难复制性，这也是本项目引入酒吧业态应注意的问题。商业定位规划建议产品定位娱乐根据义乌娱乐市场及娱乐业态发展分析建议：建议引进1家大型娱乐。由于本项目对外商业规模有限，因此建议本项目特色为鲜明的经营风格，商业档次定位为高档娱乐会所，内含ktv、酒吧、慢摇吧等，提供多种选择，其特色和类型应为当地独有，并适于当地喜好，并接近国内大中城市水平，起到引领作用，规模在4000㎡左右，位于1-3层。商业定位规划建议业态规划布局业态业种数量体量（㎡）餐饮特色餐饮12000配套便利店150糕点、面包店150连锁咖啡吧1150花店、票务2100银行1150展厅汽车展厅1500娱乐娱乐会所14000合计约7000楼层业态分布3f特色餐饮娱乐会所2f特色餐饮娱乐会所1f特色餐饮商业配套汽车展厅娱乐会所商业定位规划建议建筑形态产品定位商业类型净高特色餐饮3.8-4.5米娱乐会所不低于4.5米配套商业3.2-3.5米铺位建议建议一层设为50㎡小开间铺位，以适于配套业态需求；二、三层为矩形大开间，柱间距达到8米以上。车位配置建议结合案例车位与建筑规模比率，商业物业建议车位比例达到100㎡/个，考虑与其他物业类型相结合使用。层高建议建筑形态产品定位餐饮商户技术指标参考承重：厨房区域450kg/平方米客席区250kg/平方米业态层高进深单店面积用电量空调制冷量煤气量排气量上下水是否需要隔油池m(净高）mm2kw大卡/m2m3/hm3/sqm/hdnsize西式餐厅（含快餐）最小要求>3>8300180300-2050y推荐要求>4>155002503504030150y特色中餐厅最小要求>3>84001003006015100y推荐要求>4>156001503508025150y大中型餐厅最小要求>3>20150025030015020100y推荐要求>4>301800-300035040020030200y六、项目整体规划布局建议物业布局回顾四星级酒店对外商业写字楼层01－02地块01－03地块酒店配套商业五星级酒店分物业面积（㎡）四星级酒店22000写字楼层10000对外商业7000五星级酒店58000酒店配套商业连廊入口设置中央公园绿化商城路福田路五星级四星级规划路段p主出入口酒店入口地下车库出入口特色餐饮入口娱乐会所入口商城路为主干道，且面向项目建筑体。由商城路进入本项目既对进入两建筑体均较为便利，又利于项目形象和景观的整体展示，更显现其品质所在。入口设置中央公园绿化商城路福田路五星级四星级规划路段pp车流动线人流动线六、项目成本财务分析酒店定位五星级酒店地块用地性质及规划指标要求有酒店物业类型宏观义乌城市国际化程度提升，商务、会展、旅游业快速发展，需要更高层次的酒店配套需求市场、产业的提升，带来更高层次的高端酒店需求，政务、会务、高端商务需求稳定增长市场当前中低档次酒店市场供应区域饱和（经营波动大），中高档次（5星）尚有较大发展空间五星级酒店是本案可供选择开发物业，符合市场及自身规划要求，具有较大发展潜力。方向性建议五星级酒店规模确定鉴于：义乌在建及规划中的五星级酒店客房数在330间左右，建筑面积在5－5.5万㎡，其中国际会议中心由于会议、公建功能要求，总建筑面积相对较大；其他一线城市标准五星级酒店规模一般控制在6－7万㎡，350－450间客房。当前义乌在建及规划五星级酒店项目参考项目区域体量（㎡）客房（间）进度国际会议中心会议中心810003382010年12月交付国际会展中心文化广场555933372010年12月交付世贸中心金融商务区约60000500挂牌中上海、杭州五星级酒店项目参考项目区域体量（㎡）客房（间）开业时间上海四季酒店静安区770004212002年杭州凯悦文化广场700003902005年因此要确保本案五星级酒店在档次、规模上不低于义乌同类酒店，我行建议本案五星级酒店客房数在350间左右，总建筑面积控制在58000㎡.方向性建议商务楼定位分析宏观产业“退二进三”，重点发展第三产业，如会展、博览、物流、金融等现代服务业，利于写字楼市场发展；区域作为义乌cbd，商务楼市场有一定发展机会，未来虽有大体量商务楼供应，但本案处于开发前期，掌控市场先机。市场供应：当前义乌市场写字楼品质较差，缺乏高端甲级写字楼物业；需求：随着商贸业的快速发展，催生更多外地相关行业的知名企业来义乌设分公司或办事处，以及企业对自身形象要求提高，对高品质写字楼需求增多。自身条件在以规划高端酒店的条件下，一方面高端酒店能提升写字楼品质，同时写字楼客群能为酒店带来相应住宿、餐饮客群，两者之间形成有效的功能互补性，提升项目人气度。甲级写字楼方向性建议商务楼体量分析义乌现有写字楼概况名称区域体量(万㎡)主力户型(㎡)租金(元/㎡.天)售价(万/㎡)入住率财富大厦a国际商贸城320－300.8-1.01.5-2.050%财富大厦b国际商贸城2.420－300.8-1.01.5-2.040%福田大厦a国际商贸城4.778,95,1251.0-1.21.5-2.090%福田大厦b国际商贸城1.578，1081.0－1.21.5-2.090%国贸大厦国际商贸城485,109,1141.0-1.51.5-2.080%海洋商务楼国际商贸城31001.5－2.0持有100%金茂大厦国际商贸城3.540-601.0-1.51.3-1.670%金福源大厦国际商贸城350-601.0-1.51.3-1.565%鉴于：义乌当前写字楼市场户型面积普遍较小，以不符合实际需求；未来义乌写字楼需求企业，仍以外来小型公司或办事处为主，面积需求相对有限，一般控制在80－150㎡左右；一方面区域写字楼供应体量较大，而需求相对较少（应避免直接竞争），另一方面写字楼回报率（2.5－3.5％）相对较低，作为持有物业，不适合大体量规划，本案应控制写字楼规划面积。因此，我行建议本案安排80－100个单元，户型面积控制在80－150㎡，总建筑面积控制在8000-10000㎡。方向性建议商业定位分析本案商业对外商业服务周边商贸城中高端经商人士，符合其消费需求服务周边商务客群及公寓客群，提供便捷性商业服务酒店商业酒店配套商业为主，符合酒店自身经营、特色、定位要求互补性方向性建议酒店配套商业业态具体餐饮中西式特色餐饮，自助餐厅，咖啡厅等娱乐酒吧，会所，舞厅，棋牌，桌球，儿童俱乐部等休闲桑拿，足疗，spa会所等运动馆健身房，恒温泳池，壁球房，羽毛球场，网球场等其他商务中心，会务中心方向性建议具体酒店业态及特色在第二阶段提包中详叙

对外商业定位分析酒店外商业考虑因素首先符合义乌整体商业发展要求，满足消费者对品质生活消费的需求其次与项目周边原有业态供应及规划业态进行差异化定位再者必须符合项目周边潜在客群的商业消费需求，提供便捷性需求最后必须与酒店内部商业在档次上相符，在功能上形成互补休闲娱乐餐饮百货、超市、精品零售银行、展厅、配套适合业态方向性建议对外商业业种甄选——百货、超市本案义乌目前三大百货总经营面积已接近10万㎡，已能够满足当地百货消费需求，加之百货与本项目高星级酒店的定位并不相符；区域内世贸中心规划有大型零售购物中心；因此，商业部分排除百货业态。义乌现有超市3家，其中核心商圈2家，北苑分区1家，总面积3.8万㎡，对于义乌全市来说，尚有发展空间。但从本项目所在区域分析，未来将成为金融区，而非大型居住区，固有消费力有限，另一方面，本项目定位高端，而超市为大众消费，商业档次与之不符，因此，本项目商业部分亦排除超市业态。百货超市客户需求情况市场竞争态势商家条件与项目匹配度根据消费习惯，零售类消费倾向于绣湖商圈与核心商圈竞争处于劣势注重商业氛围，注重人流量市区两大商圈已显现鲜明特色，本项目应发掘适宜自身及所在区域之特色，而非与现有消费习惯碰撞，因此，匹配度低不建议方向性建议中高档及高档零售主要集中于三大百货、异国风情街、以及工人北路南段，品牌包括卡地亚、登喜路、bally、armanijeans、bcbg、dkny、boss、verri、施华洛世奇、浪琴等。中档及以下零售主要集中于绣湖商圈的篁园路、工人西路、保联东街等路段；世纪商城地下街、新天地商厦、香港城等集中商业项目；以及宾王商圈的服装步行街、北苑分