房地产企业项目管理信息系统说明

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房地产企业项目管理信息系统

房地产开发的产业链很长，以先期策划剖析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到

物业管理，但一般区分为以下三大阶段：

1）、先期准备阶段

主若是策划剖析、办理项目立项和规划的相关手续。

2）、建筑施工阶段

工程建设阶段，是指房地产开发项目在列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,经过建设主管部门主持

的综合查收，达到客户能够住用程度的过程

3）、经营阶段

房地产经营,是开发商经过对所开发房地产楼盘的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。

房地产企业项目管理现在面对的问题主要有：

■如何将一个复杂多变的项目开发过程变成可控制的过程？

■如何防范更正黑洞，使开发成本变成可控、在控？

■如何分派项目资本，提升资本和稀缺资源的有效利用率？

■如何保障总部、各业务部门、分企业的有效沟通？

■如何定量的展望并降低项目推行过程中的风险？

■如何对项目的资本、成本、工期、销售进行科学有效的展望剖析？

PM2房地产版在国内第一次实现了对房地产项目的全过程管理，涉及投资立项、征地拆迁、设计报建、工

程管理、房屋销售等各个阶段。它从投资、进度、成本、质量、合同、楼盘的销售与客户管理等各个角度剖析、控制项目的进展情况，是房地产企业实现项目管理信息化，提升企业竞争力的得力助手，为中国房

地产行业项目管理的有效决策供应全面的解决方案。PM2特有的我的办公室、预警系统等个性化服务，能够为各级领导的决策供应方便、直观的剖析数据。

1、成本管理子系统

成本管理子系统包括估计成本、目标成本、目标成本剖析等模块。经过对估计、估计、合同信息、合同执行的管理，剖析、比较动向成本与目标成本，找出差异，最后达到成本控制的目的。

√灵便定义多层次的核算项目，支持项目、组团、单体逐层分解

√关系项目核算系统，自动生成成本估计表

√实现项目先期、设计阶段、执行阶段的全过程的成本控制。

√比较成本估计、成本目标、成本计划、成本实质发生等各个阶段数据，展望待发生成本，随时认识工程造价。

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2、合同管理子系统

合同管理子系统是房地产企业进行成本核算与控制的基础，它包括合同模板、合同制定、合同成立、合同更正、合同结算、款项拨付、支付计划、合同台帐等功能模块，实现合同的分类、实时、动向管理十几种合同报表从不同样样的角度和层次，动向反响合同执行情况。

√支持合同制定、签署、执行、议论等项目合同的全过程管理。

√合同制定、拨款、更正等业务审批流程集成共同办公。

√分类管理土建合同、采买合同。全面支持单价合同、总价合同；

√合同更正、签证，关结合同结算。

√合同信息关系项目计划进度、资本支付。

√合同报表全面反响合同执行情况。

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3、资料设备子系统

资料设备子系统解决工程项目中资料设备的采买供应及库存管理问题，包括供应商管理、采买计划、采买

申请、采买寻价、设备采买、入库出库业务等模块，经过对项目设备需求剖析自动生成设备需求计划、采

购计划，全面反响项目的设备采买需求。

√成立资料设备信息库、供应商信息库。

√供应商比价及资料设备比价

√采买计划、采买申请、采买合同、到货追踪等业务流程自动化。

√工程进度计划自动生成资料设备采买计划，完成采买资本的剖析。

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4、销售与客户管理子系统

销售与客户关系子系统吸取了先期房地产CRM系统过于弘大、复杂、缺少可操作性的教训，借鉴了其客户关系中细分、价值挖掘的优点，实现了房地产销售业务与客户关系管理的圆满结合。它以房源销售为主

线，以客户关系为要点，实现收益最大化为目标，为房地产企业售楼业务供应了全面的先进的解决方案。

√科学灵便的定价方案

√深层次的客户资源管理

√全面的资本管理

√详实的楼盘资料及多媒体显现

√全过程业务追踪

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5、共同办公子系统

共同办公子系统以兴隆的工作流引擎为核心，基于项目业务平台，经过自定义流转技术，运用信息系统，

实现对项目业务数据网上的传达、提示和审批，搭建房地产企业内部信息的沟通平台。

√全面解决合同拨款、合同更正、采买申请等项目业务审批和平常行政审批。

√基于信息系统的智能提示，通很短信、邮件等方式高效办理工作。

√支持按角色、部门、员工等节点属性自定义审批流程。

√项目通知、项目议论区、工作计划等多种沟通方式分实现沟通无量。

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6、财务资簿本系统

财务资簿本系统解决房地产企业资本管理业务需求，包括资本计划、资本出入、财务办理和资本报表等模

块，以项目资本出入为核心，全面实时地反响项目资本的流动和使用情况，可自动生成现金流量表，为项

目资本的控制与平衡供应决策依照，同时还可经过财务接口与其他财务系统实现圆满对接。

√项目先期财务投资剖析。

√制定项目整体的资本投入和使用计划。

√关结合同管理，动向生成资本出入计划。

√资本报表全面反响项目财务情况。

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7、计划进度子系统

进度计划子系统包括项目计划、项目进度等模块，经过对项目的PCWBS分解，从时间、开销、设备资料、

合同资本、交付成就、资源等多个角度制定项目计划；项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成就

进度报告实时反响项目进展情况。

√项目、子项目、任务无量制多级区分，自动计算作业进度与表记要点路径。

√支持多项目管理，剖析比较各项目利害。项目模板记录标准业务流程。

√网络图、树状图、甘特图、PERT多角度表现项目/任务逻辑关系。

√项目计划调整、项目更正记录，剖析计划全过程。

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8、文档管理子系统

在房地产项目开发过程中，会产生大量的文档资料，包括项目文件、设计图纸、合同、文件、来往信函等，

科学、高效地管理这些文档资料，不不过简单地分类保存，还要成立各种文档资料与开发项目的关系关系，

使每个项目相关人员都能够迅速、正确地认识每份资料的详细情况。

√分类管理项目文档资料，保存资料原始信息。

√迅速检索文档，记录借阅信息。

√严格的授权系统，保证文件安全保密。

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9、拆迁管理子系统

拆迁管理子系统包括产权人信息、住户信息、补偿方案、拆迁剖析等模块，为房地产企业制定、执行拆迁

补偿方案，剖析控制拆迁成本供应有效管理手段。

√详细的产权人及住户信息管理。

√灵便的拆迁开销项及计算公式自定义

√多套拆迁方案剖析比较。

√多层次报表进行拆迁进度及成本控制。

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推行项目管理信息化后，能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度，详细表现以下：

■以项目生命周期理论为基础，经过计划、追踪和控制来实现对房地产项目的动向管理

重申计划对房地产项目成功的重要作用，经过制定详细、圆满的计划来指导项目的推行；在推行的过程中随时采集项目的进度信息（包括工程进度、成本进度、形象进度和交付成就进度），将实质进度与计划进行比较，对其中存在的偏差实时予以纠正，使得项目总是在计划的轨道上前进，的确保证项目的工期、成本和质量。

■实现对房地产项目的多角度、多要素管理

房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采买、合同、质量的管理，对这些要素全面关注，以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。

■能有效实现项目各方的沟通与协调

房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、资料设备供应商等，业主作为项目的核心，自然也是信息办理的中心，大量的信息从其他各方传达给业主，业主要对这些信息加以剖析办理，同时也要将大量的信息传达给相关各方，信息传达的速度和正确性将直接影响到项目的决策，同时也对项目的完成时间和成本产生影响。项目相关各方经过网络可随时获取相应数据，实时、正确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。

■对项目资本管理予以了特别关注，能够实现与企业财务系统的圆满对接

在房地产项目中，随时掌握项目资本的需求、供应、使用和回款情况、保证资本动向平衡是至关重要的。经过对资本计划、资本到位、资本支出和回款情况的全面掌握，随时供应项目资本情况，帮助业主有效地

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实现资本平衡，降低项目风险和成本；同时，采买管理、合同管理、销售管理等均与资本管理功能相挂接，并可经过财务接口与企业的财务系统实现圆满对接，圆满能够满足房地产项目财务管理的需要。

■实现全过程的成本控制

在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估计、成本目标、工程估计、成本计划、成本实质发生及成本展望展望等功能，能够随时反响项目任意时刻的动向成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。

■供应兴隆的合同管理功能

合同种类任意区分，制定合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同更正、合同索赔、合同拆分全面管理各种业务，十几种合同报表从不同样样的角度和层次，动向反响合同执行情况。

■有机整合了销售管理功能，使销售资本纳入项目整个资本流。

销售是房地产项目的一个重要环节，它不仅要实现了对销售业务的支持，更加重要的是要使销售计划、销售资本与项目整体的资本计划和现金流量协调，并进行相关的财务办理。

■供应了众多的项目管理工具和方法

供应了众多成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图（单代号、双代号）、要点线路法、挣值剖析、蒙特卡罗剖析等，这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提升项目管理水平的有效手段。

■操作简单、图表形式多样，特别合适决策者使用

考虑到用户的不同样样需要，供应了图、表、文字等多种信息表现形式，各种信息均能方便地导入、导出，实现与其他系统的数据共享。操作方式简单，经过合适的培训，用户就能迅速掌握其使用方法。

1.2本系统主要实现的功能有：

数据的增、删、改：

增加房屋数据、删除房屋数据、更正房屋数据、

增加会员数据、删除会员数据、更正会员数据、

新闻宣布、新闻删除、新闻更正、

填写出租房屋数据、填写销售房屋数据、

填写要租房屋数据、填写要买房屋数据、

盘问功能：

查察房屋数据

盘问出租房屋数据、盘问销售房屋数据、

单个会员信息统计功能、

查察会员数据、

其他功能：

计数器调整功能、招标更正功能（禁止非法招标）

宣布信息管理功能、

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买方出价（招标）

会员登记、在线人数显示、招标统计功能、用户考据功能、用户数量的限制

会员竞标、管理员最后决策功能

第二章可行性剖析

2.1技术可行性网站推行的要点是实现

WEB服务器与供应商数据库的连接接口

.当前流行的

WEB

与数据库接口的技术虽

然好多.但存在好多限制性比方

:CGI(commongatewayinterface

公共网关接口

)功能比较强

.跨平台性能好

.

可移植到绝大多数的操作系统上

.但不易开发

,更正成本高

.而且运行速度特别慢

.IDC(internetdatabase

connectorInternet数据库连接器)安全性高编写简单.只要掌握html知识和基本的SQL语法就可以了,但功

能较弱.只能对数据库进行操作.而不能够够对WEB服务器的其他文件进行操作.jdbc(javadatabase

connectivity--java数据库连接)是SUN企业制定的JAVA与数据库的连接互连规范.功能较强.安全性较好.但是执行效率低,用JAVA语言编程.难度较大.微软企业推出的ADO(activexdataobjectsACtiveX数据对象)

是以ActiveX技术为基础的数据存取方法.拥有使用简单.接见速度快.内存资源耗资低的特色.能够存取各种种类的数据.所以供应了INTERNET上数据存取的优秀接口.asp是实现ADO技术的一种较为理想的编程环

境.它是microsoft企业为IIS以级MSpersonalwebserver等web服务器开发的技术.供应了一个将vbscript和

jscript集成到html面的服务器端的脚本编写环境.

本系统系网络系统，采用C/S模式，基于Intelnet的Http传输协议。硬件方面，Server端为可扩展的www服务器，Client端为个人PC。软件方面，我们拟采用以下几种软件：

1）操作系统用Windows2000Server。Windows2000Server作为一个优秀的网络操作系统，它的刊行版本

中集成了大量的网络应用软件，如Web服务器、Ftp服务器、邮件服务器等，能够迅速的成立Intranet环境。

2)本系统内核使用Asp，有几种方法能够实现本系统的内核：Jsp、PHP等。但是考虑到系统的使用者为房

产中介机构，大多都使用Windows2000Server作为www服务器，故还是选择微软的Asp与Windows2000

Server操作系统组合。

2.2经济可行性

由于系统结构采用当前流行的C/S结构，也就是客户端/服务器模式，软硬件的需求如前说述要求都比较低，只要要有假设www服务的web服务器，Access数据库以及个人PC。而且开发时间短，成本低，而且数据量的传输快也是C/S结构的优点。这不仅保证了系统的技术可行性，还保证了系统的经济可行性。

2.3社会可行性

本系统的社会可行性主要表现在以下几个方面：

本系统C/S模式架构的简单解决了安装置置难的问题，满足了用户的需要。

由于开发成本的降低使得产品价格也会在市场上占有绝对优势。

开发的针对性使产品的竞争度大大加强。

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房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。

（一）开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点。

在市场经济系统条件下，开发设想是房地产开发商最要点的一项工作，从这项工作起，

整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想可否正确地反响了市场的需要，将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势，确定不同样样地段的发展远景，掌握不同样样项目的市场需讨情况。

（二）可行性研究是房地产项目开发的第二步，也是特别要点的一步。

开发商提出了设想，但这种设想终归有没有真切的市场远景，需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不能够缺少的一个阶段。政府可否赞成此项目立项，银行可否赞成恩赐资本支持都需要参照可行性研究的结果。进行可行性研究，即可能有两种结果：一是可行性研究表示这个设想不能够行，那么即使开发商不同样样意，这个项目开发的全过程实质上就结束了；二是可行性研究表示这个设想可行，则不出不测，这个项目就可以素来进行到最后的阶段。当前，在我国忽视可行性研究，也许将可行性研究看作一种形式的风气，在房地产项目开发领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不低等一系列恶果，需要政府认真对待。

（三）申请项目用地是房地产开发的第三步，也是正式启动项目开发的第一步。

土地是全部建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多

地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对好多开发商来说，拿到土地才是最要点的一步，有

了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。所以，在土地市场上各种腐败

事件层见迭出。我国原来规定能够有划拨和出让两种获取土地的方式，划拨土地太多，冲击

了正常的土地市场的运行，当前只有少许几种情况才能够获取划拨土地，绝大多数土地都是

经过出让获取。但在实质上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获

得土地倒是主要方式。开发商在获取了土地使用权的规定使用年限此后，要到建设行政主管部门备案，领取《房地产开发项目手册》。

（四）项目设计是房地产开发的第四步，也是关系到项目可否切合市场需要的重要一

步。

依照项目的规模，设计的详细工作流程也有所不同样样。对于规模较大的房地产开发项目来

说，一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个详细步骤。方案设计反响了建筑平面

布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计

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在方案设计的基础上，应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与资料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计，拥有工程设备各构成部分的尺寸、部署和主要施工方法；并要绘制圆满详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前，需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件，以获取规划设计条件通知书（主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑退后红线距离、建筑控制高度、停车位个数等）。房地产开发商依照规划设计通知书，委托有规划设计资格的单位完成方案设计，此后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等相关资料，报经城市规划行政管理部门审查，确认切合规划要求后，核发《建设用地规划赞成证》。方案设计得到赞成后，即能够进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查，确认其切合规划设计要点后，建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及相关资料进行审查合格后，核发《建设工程规划赞成证》。

（五）征地及拆迁部署是房地产开发的第五步，也是获取土地使用权后的第一步。

在获取《建设用地规划赞成证》和《建设工程规划赞成证》此后，就需要进行征地及拆

迁部署的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门依照房地产开发

商的土地使用权证书及建设用地规划赞成证，进行场所范围的实地划定。开发商只幸亏划定的范围内，进行征地及拆迁方案的推行工作。

（六）筹办房地产开发资本是房地产开发的第六步，也是征地及拆迁部署后最重要的工作。

获取土地使用权后，大多数房地产开发商自己投入的资本就基本上开销殆尽，如何获取进一步开发所需的房地产开发资本，就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资本使用计划，此后以此为基础确定所需要筹办的资本数量。再经过各种融资方案的选择，确定合理的融资方案。当前，我国房地产开发商的融资渠道偏少，基本上是经过商业银行贷款，而房地产开发是风险极大的商业活动，一旦投资失败，将涉及银行系统。近来人民银行大幅度提升了对房地产开发商贷款的门槛，对我国有些过热的房地产投资将起到控制作用。

（七）建设工程招标是

房地产开发的第七步，是选择合适的承包商和

监理单位的有效方法。

工程项目招标招标制，是我国工程建设市场的重要改革举措之一。经过招标，房地产开

发商第一能够选择合适的项目承包商，以保证工程投资不高出估计、质量切合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后，房地产开发商还需要经过招标选择合适的监理单位，以便对工程进行建设工程监理。

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（八）施工是房地产开发的第八步，也是项目可否实时优秀完成的要点一步。

为了保证依照建设工程规划赞成证的规定进行组织施工，国家规定必定由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线，并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后，才能够破土动工。在招聘监理单位此后，主要的项目工作就交由监理单位进行，开发商只控制最后的管理权，即保持对监理单位的有效督查，必要时解聘监理单位。项目施工完成后，还需要经过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工查收。通但是查收，就不能够够投放到房地产市场。

（九）市场营销与策划是房地产开发的第九步，是实现经济效益的要点一步。

房地产项目的开发商，在开