开盘前营销策划报告

苏州新天地二期·卡门开盘前营销策划报告英之杰机构2011-07第一章市场解读第二章一期开盘后工作回顾目录第三章二期推盘策略第四章二期企划推广策略国务院总理温家宝7月12日主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，研究部署继续加强调控工作，并提出了五点意见——“国五条”面市，调控继续深化：1、严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。2、完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。3、继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。

4、认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。5、规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。政策分析分析结论：1、调控政策有进一步收紧的趋势；2、限购城市扩大至二三线城市；3、信贷有进一步收紧的态势；4、调控细则进一步深化，下半年市场或将持续低迷。北京商铺成交走势上海商铺成交走势广州商铺成交走势深圳商铺成交走势标杆城市分析北上广深标杆城市商铺成交量震荡调整，整体呈下滑趋势，下半年市场或将转入持续低迷，二三线市场在调控逐步深化的情况下将步一线城市后尘，市场陷入整体低迷。1、市场交投逐渐转旺，价格持续攀升；2、投放量将继续增加，成交颓势已现；3、调控面临进一步深化，供需矛盾逐渐凸显，后市堪忧。万㎡元/㎡商业市场分析万㎡套苏州2010年6月份非住宅全市可售总量为32338套，约251.45万方。各类非住宅房源中，商业用房共计10066套，可售面积为130.67万方，写字楼产品可售套数为2304套，可售面积为54.29万方。套万㎡套1、商铺供应走势整体呈下滑态势，但近月有发力的趋势；2、商铺销售量整体攀升，但目前有转低迷的趋势；商铺市场分析面积区间2010.92010.102010.112010.122011.12011.22011.32011.42011.52011.6<2042165535320917130933720-40106161302302631175945928121740-601309526826867671361371419960-80493130730734297639226180-10039344215215391251344069100-120171794949111330491936120-15030222858036629161316150-20014191929034920161222200-25024952726105914718250-30011501211132111267>300221554342492414243425汇总4841,6881,4531,4433762934529306686071、商铺整体成交下滑，从4月高峰930套下滑至在600套左右。2、20-60㎡成交量下滑明显，但仍是成交主力。3、60-120㎡成交量逆势反弹，成为低迷市场中的一大亮点。商铺市场成交结构表：第一章市场解读第二章一期开盘后工作回顾目录第三章二期推盘策略第四章二期企划推广策略苏州新天地一期，经过双方精诚合作，全体人员的共同努力，4月9日开盘取得良好的效果，开盘1小时基本售罄，创造2.28亿的销售佳绩，也使苏州新天地在全城的美誉度大幅提高。一期开盘盛况1、一期开盘回顾2、开盘后后工作回回顾（1）来人情情况分析析自4月9日起，截截止7月20日，苏州州新天地地来电累累计173组，新来来人累计计121组。年龄分析析25以下21.65%25-3097.44%31-352722.31%36-402722.31%41-453125.62%46-501714.05%51-5543.31%56-6021.65%61以上21.65%合计121100.00%根据以上上数据显显示：上上周来访访客户年年龄31-45岁占70.24%与开盘前前累计来来访客户户年龄段段所占比比例基本本一致。。这个年年龄段也也是我们们一期成成交客户户的主要要群体，，其中很很多是事事业有成成或有较较为成熟熟的投资资经验，，本案的的成熟地地段以及及新天地地运营模模式的独独立沿街街商铺，，是他们们看好的的投资目目标之一一。来访客户户情况汇汇总（）区域分析析沧浪区3932.23%高新区108.26%园区4033.06%吴中区43.31%相城区21.65%金阊区64.96%平江区54.13%外省市97.44%其他64.96%合计121100.00%根据以上上数据显显示：来来访客户户主要集集中在沧沧浪区与与园区，，占总来来访客户户65.29%，地缘特特征明显显，较一一期累计计来访客客户比例例基本一一致（前前期园区区与沧浪浪区客户户占总来来访量基基本在60%-70%）；新区区来访客客户所占占比例有有所提高高（一期期占3%），说明明本项目目的影响响力增强强。来访客户户情况汇汇总（）媒体分析析根据以上上数据显显示：客客户的初初次来访访媒体来来源主要要集中在在现场围围墙和介介绍，占占71.9%。通过介介绍来访访的客户户比例有有较大提提高（前前期在10%左右），，反映本本项目还还是较受受来访的的客户的的认可。。其他媒媒体来源源较少，，主要是是因为开开盘后媒媒体投入入放缓。。NP21.65%户外广告21.65%电视97.44%短信97.44%夹报00.00%介绍2218.18%现场围墙6553.72%房展32.48%网络86.61%英之杰数据库00.00%前期客户00.00%直邮10.83%合计121100.00%来访客户户情况汇汇总（）职业分析析金融119.09%服务业86.61%制造业75.79%自由业119.09%IT业32.48%咨询业00.00%教师10.83%机关组织54.13%商业3528.93%退休32.48%运输业00.00%公共事业64.96%房地产43.31%其他2218.18%未知54.13%合计121100.00%根据以上上数据显显示：成成交客户户职业分分布主要要集中在在商业、、金融类类客户群群体，这这部分客客户，有有较强的的社会阅阅历，以以及对商商业有较较丰富的的经验，，对投资资也较为为了解。。来访客户户情况汇汇总（）面积需求求分析50以下4839.67%50-1004839.67%100-2001512.40%200-30010.83%300-40032.48%400-50021.65%500以上43.31%合计121100.00%根据以上上数据显显示：来来访客户户主要需需求面积积50平方米以以下及50-100平方米占占79.34%，反映二二期来访访客户需需求面积积较小，，更符合合社会实实际需求求层次。。来访客户户情况汇汇总（）购房动机机分析自营1814.88%皆有54.13%投资9880.99%典藏00.00%合计121100.00%根据以上上数据显显示：来来访客户户中绝大大部分购购买商铺铺都是以以投资为为目的，，较为关关注我们们的投资资回报方方式，这这类客户户很多都都有投资资经验，，在交流流过程中中多与市市面上其其他的投投资产品品做比较较。来访客户户情况汇汇总（）单价反映映分析比他案便宜00.00%尚能接受7057.85%很贵5142.15%非常离谱00.00%合计121100.00%根据以上上数据显显示：价价格说辞辞是以一一期的销销售均价价作为参参考，二二期的小小面积商商铺所占占比例较较高，总总价比较较低。来来访客户户普遍尚尚能接受受，部分分客户感感觉一期期的价格格还是比比较高。。来访客户户情况汇汇总（）总价反映映分析较高5041.32%尚可负担7158.68%需家人协助00.00%钱不是问题00.00%总计121100.00%根据以上上数据显显示：上上周来访访客户对对于总价价的反映映大部分分是可以以负担的的，认为为总价较较高的一一般是关关注大面面积商铺铺的客户户。来访客户户情况汇汇总（）来访客户户购买考考量分析析根据以上上数据显显示：客客户购买买本案商商铺考量量因素主主要集中中在价格格、面积积、商铺铺位置、、招商管管理以及及回报率率、投资资前景区位182.76%历史文化121.84%车位50.77%配套111.69%交通111.69%座向00.00%建筑风格81.23%工期243.69%付款方式81.23%贷款50.77%品牌信誉00.00%招商管理558.45%投资前景10015.36%景观81.23%地段182.76%产品品质00.00%得房率60.92%价格12118.59%房型152.30%物业管理00.00%周边环境152.30%面积12118.59%外立面装修情况00.00%采光91.38%2期开盘时间162.46%业态609.22%其他因素50.77%合计651100.00%来访客户户情况汇汇总（）来访客户户抗性分分析根据以上上数据显显示：来来访客户户的抗性性主要体体现在投投资前景景、价格格等因素素，担心心一期热热销，二二期价格格过高。。区位00.00%历史文化00.00%车位155.12%配套00.00%交通00.00%座向00.00%建筑风格00.00%工期155.12%付款方式00.00%贷款00.00%品牌信誉00.00%招商管理155.12%投资前景9833.45%景观00.00%地段00.00%产品品质00.00%得房率00.00%价格11037.54%房型00.00%物业管理00.00%周边环境00.00%面积00.00%外立面装修情况00.00%采光00.00%交房时间3210.92%业态00.00%其他因素82.73%合计293100.00%来访客户户情况汇汇总（）自4月9日起，截截止7月20日，苏州州新天地地认筹累累计24组，32个筹。（2）认筹情情况年龄分析析25以下00.00%25-3000.00%31-35729.17%36-40625.00%41-45520.83%46-50520.83%51-5500.00%56-6000.00%61以上14.17%合计24100.00%根据以上上数据显显示：二二期认筹筹客户年年龄分布布在31-45岁占75%与开盘前前累计来来访客户户年龄段段所占比比例基本本一致。。这个年年龄段也也是我们们一期成成交客户户的主要要群体，，其中很很多是事事业有成成或有较较为成熟熟的投资资经验，，本案的的成熟地地段以及及新天地地运营模模式的独独立沿街街商铺，，是他们们看好的的投资目目标之一一。二期认筹筹客户汇汇总分析析区域分析析沧浪区625.00%高新区28.33%园区729.17%吴中区14.17%相城区00.00%金阊区312.50%平江区14.17%外省市416.67%其他00.00%合计24100.00%根据以上上数据显显示：二二期来访访客户主主要集中中在沧浪浪区与园园区，占占总来访访客户54.17%，地缘特特征明显显；外省省市认筹筹客户来来访比例例有明显显提高，，主要是是在苏州州有业务务往来，，这类客客户普遍遍有较丰丰富的投投资经验验与较强强的投资资实力。。二期认筹筹客户汇汇总分析析面积需求求分析50以下1250.00%50-100625.00%100-200520.83%200-30014.17%300-40000.00%400-50000.00%500以上00.00%合计24100.00%根据以上上数据显显示：认认筹客户户主要需需求面积积50平方米以以下占50%，50-100平方米，，100-200平方米各各占1/4左右。反反映认筹筹客户主主要以小小面积低低总价需需求为主主。二期认筹筹客户汇汇总分析析媒体分析根据以上数据据显示：认筹筹客户来访媒媒体来源主要要集中在现场场围墙占54.17%，与一期来访访客户媒体途途径基本一致致。房展会认认筹客户也有有较大提高，，主要是住博博会效应；通通过网络来访访本项目的认认筹客户也有有较大提高。。NP00.00%户外广告00.00%电视14.17%短信14.17%夹报00.00%介绍312.50%现场围墙1354.17%房展312.50%网络312.50%英之杰数据库00.00%前期客户00.00%直邮00.00%合计24100.00%二期认筹客户户汇总分析职业分析金融28.33%服务业14.17%制造业00.00%自由业14.17%IT业00.00%咨询业00.00%教师00.00%机关组织312.50%商业937.50%退休00.00%运输业00.00%公共事业416.67%房地产00.00%其他416.67%未知00.00%合计24100.00%根据以上数据据显示：认筹筹客户职业分分布主要集中中在商业、金金融类，这部部分客户，有有较强的社会会阅历，以及及对商业和投投资有较丰富富的经验。机机关组织认筹筹客户较一期期认筹客户也也有较大提高高，主要是二二期投资门槛槛有很大降低低。二期认筹客户户汇总分析购房动机分析析自营00.00%皆有00.00%投资24100.00%典藏00.00%合计24100.00%根据以上数据据显示：认筹筹客户中购买买商铺都是以以投资为目的的，较为关注注我们的投资资回报方式，，这类客户很很多都有投资资经验，在交交流过程中多多与市面上其其他的投资产产品做比较。。比较关注投投资回报比率率。二期认筹客户户汇总分析单价反映分析析比他案便宜00.00%尚能接受1875.00%很贵625.00%非常离谱00.00%合计24100.00%根据以上数据据显示：价格格说辞是以一一期的销售均均价作为参考考，二期的小小面积商铺所所占比例较高高，总价比较较低。来访客客户普遍尚能能接受，部分分客户感觉一一期的价格还还是比较高。。二期认筹客户户汇总分析总价反映分析析较高729.17%尚可负担1770.83%需家人协助00.00%钱不是问题00.00%总计24100.00%根据以上数据据显示：上周周来访客户对对于总价的反反映大部分是是可以负担的的，认为总价价较高的一般般是关注大面面积商铺的客客户。二期认筹客户户汇总分析认筹客户购买买考量分析根据以上数据据显示：客户户购买本案商商铺考量因素素主要集中在在价格、面积积、商铺位置置、招商管理理以及回报率率、投资前景景。区位2010.58%历史文化00.00%车位00.00%配套00.00%交通00.00%座向00.00%建筑风格00.00%工期189.52%付款方式00.00%贷款00.00%品牌信誉00.00%招商管理2010.58%投资前景2412.70%景观00.00%地段00.00%产品品质00.00%得房率00.00%价格2412.70%房型00.00%物业管理189.52%周边环境84.23%面积2412.70%外立面装修情况00.00%采光00.00%交房时间189.52%业态157.94%其他因素00.00%合计189100.00%二期认筹客户户汇总分析认筹客户抗性性分析区位00.00%历史文化00.00%车位48.70%配套00.00%交通00.00%座向00.00%建筑风格00.00%工期613.04%付款方式00.00%贷款00.00%品牌信誉00.00%招商管理00.00%投资前景1941.30%景观00.00%地段00.00%产品品质00.00%得房率00.00%价格919.57%房型00.00%物业管理36.52%周边环境00.00%面积00.00%外立面装修情况00.00%采光00.00%交房明间510.87%业态00.00%其他因素00.00%合计46100.00%根据以上数据据显示：来访访客户的抗性性主要体现在在投资前景、、价格等因素素，担心一期期热销，二期期价格过高.目前客户对开开盘时间较为为关注，认筹筹至今时间较较长，部分客客户（约4组，6个筹客户）难难免被其他项项目所吸引，，已经其他购购买其他商铺铺，或转变投投资方向。二期认筹客户户汇总分析2、开盘后工作作回顾（3、）认筹落位位情况3、新天地竞品品项目来人及及认筹情况（1）万宝商业广广场楼盘名称万宝商业广场场商业类型商业综合体开盘时间开盘形式摇号开盘面积15㎡-80㎡开盘价格1楼6万左右，2楼3万多，3楼2万去化情况推出387套商铺，目前前剩余60套左右，主要要以一楼商铺铺为主返祖形式1、统一经营6年，前2年每年7%收益直接抵房房款，中间2年每年8%收益，后2年5%保底收益加上上利润的80%分红，每季度度返还收益。。（一楼不包包租）目前情况案场来访量较较少，剩余房房源去化不佳佳。万宝万宝商业广场场开盘情况良良好，开盘后后的销售也较较为顺利，但但进入6、7月份后，项目目案场缺乏来来人量的支撑撑，剩余一楼楼面积较大且且单价较高，，无包租保障障也是近期销销售不佳的原原因。（2）百购商业广广场楼盘名称百购商业广场场商业类型商业综合体开盘时间开盘形式摇号开盘面积20㎡-200㎡不等开盘价格1楼4万多-5万多，2楼3.7左右，3楼2万左右。去化情况目前已销售250余套，还剩130多套返祖形式包租6年，每年8%，返租3年目前情况案场来访量较较少，销售停停滞该项目赶在万万宝商业广场场一个星期前前开盘，抢到到了一批客户户，在目前市市场行情及项项目所处位置置而言当天开开盘效果较好好，但后期因因为项目位置置及一楼没有有包租，面积积较大，现场场来访客户较较少情况下，，近期销售停停滞，尚有150余套商铺未售售。（3）金象城项目名称金象城地理位置园区东环路与与葑谊路交汇汇处，东城世世纪广场北开发商苏州市同美置置业有限公司司占地面积18528平方米建筑面积46148平方米规划金象城由1-3层局部4层沿街商铺和和5-11层公寓。沿街街商铺主力面面积为15-80平米分割销售售。目前工程状态态打桩营销进度预计下半年推推出200余套商铺，面面积15平米起，主力力面积20-30平米，目前可可凭身份证办办理VIP卡，开盘享受受一定优惠。。案场动态售楼处来人量量较少金象城项目与与新天地项目目近在咫尺，，对新天地项项目有一定的的影响，将会会于下半年推推出200余套商铺，但但该项目各方方面进度较慢慢.因为是三家开开发商联合开开发，所以未未来基本是裸裸卖为主。大大部分为内铺铺的现状以及及没法进行统统一经营管理理的事实是项项目最大的矛矛盾。赶在金象城之之前开盘，会会有利于本项项目销售。第一章市市场解读第二章一一期开盘后工工作回顾目录第三章二二期推盘策略略第四章二二期企划推广广策略类别套数百分比纯街铺813%内街铺2031%景观铺1219%内铺2438%总计64100%类别套数比例例由统计图表可可以看出，卡卡门四类产品品中，以内铺铺和内街铺为为主，二者占占总产品的比比例达到近70%。1、卡门面积及及套数分析面积比面积套数百分比＜20㎡914%20—30㎡2336%30-40㎡914%40-50㎡1117%≥50㎡1219%总计64100%从面积划分来来看，以20-30㎡㎡为主，占总套套数的36%，≥50㎡占近20%，40-50㎡㎡占总套数的17%。初步的价格表表（仅供参考考，非最终版版）价格表开盘时间由于七八月份份高温酷暑天天气，势必影影响客户来访访，为了保证充足足的客户认筹筹量和开盘时时的火爆人气气，因此建议议9月中旬开盘。。认筹情况开盘时，64套商铺需要150个筹。当前，认筹情情况：24组客户，32个筹。因此，开盘前前，尚需积累累120个认筹。2、当前问题难难点及突破方方法难点：1、自4月9日一期开盘售售罄，卡门已已蛰伏3个月时间，在在市场上造成成新天地已清清盘售罄的错错误信息。2、卡门与一期期相比较，存存在部分内铺铺及内街铺，，在销售上难难度会相对加加大。3、距离开盘时时间仅2个月，再加上上正值七八月月高温酷暑天天气，会给蓄蓄客认筹带来来不利影响。。突破：1、卡门推广距距一期开盘已已有3个月时间，市市场已淡化对对苏州新天地地的印象，因因此，卡门的的推广可以借借此打造全新新的推广形象象。2、卡门存在较较大比例的内内铺及内街铺铺，可以通过过销售说辞来来引导客户选选择方向。3、七八月高温温酷暑天气，，可以通过差差异化推广手手段吸引客户户前来。线上媒体11年08月蓄水期持续销售暨签约期11年07月蓄水期11年09月开盘强销期媒体配合：户外大牌、短短信、网络、、电台、电梯梯框架广告销售物料：折页/户型单页/海报线下活动老客户回馈、、产品说明会会认筹老客户回回馈活动开盘广告全面铺开开产品说明会3、开盘前推广广执行安排4、营销推广渠渠道分析（1）、新客户挖挖掘苏州（含五县县市）本地为为主，年龄45-55岁居多，具有有创新意识、、眼界开阔，，大部分从事事商贸流通、、金融投资、、地产相关、、高新产业，，购买本案以以投资为主。。目标客户概况况和一般的生意意伙伴交际，，通常会选择择高档餐厅、、咖啡厅等公公共场合，而而相对熟悉的的朋友，则会会去高尔夫球球场、高档会会所，乃至高高档美容院等等私密场所。。园区李公堤、、月光码头、、新区永利广广场、太湖边边、英沃美容容等，是经常常出没地，主要考虑在苏苏州，如果时时间允许，也也会考虑去外外地。对能产生生意意机会的圈层层活动，以及及与奢侈品相相结合的小规规模活动，会会感兴趣。目标客户日常常交际习惯通常我们的目目标客户在投投资过程中获获取信息的主主要途径是圈圈内朋友介绍绍，同时因为本案案实质是面对对一个寡众市市场，通常漫天撒网网、高举高打打的营销推广广方式并不适适用，因此我们提出出小众范围的的精准营销。以园区为主的的户外大牌派单高档小区信箱箱夹报投放电梯框架广告告拷客电台广告短信投放营销渠道分解解高档小区派单单地点：市区、园区、、新区及吴中中区高档小区区时间：7月底至8月中旬原因：通过直接在小小区信箱塞夹夹报的方式，，首先精准锁锁定客户，其其次可以节省省大笔营销销推广费用。。方式：可派业务员到到小区内部，，见机行动，，将海报投递递到小区信箱箱中。电梯框架广告告地点：选择市区、园园区、新区及及吴中区的高高档小区，时间：8月-9月原因：电梯框架广告告，24小时不不间断断的传传递广广告信信息，，封闭闭空间间内强强制性性的视视觉接接触，，冲击力力强，，重复复暴露露频次次高，，记忆忆度高高。②选择择古城城区、、吴中中区、、园区区、新新区高高端商商务办办公场场所、、高级级公寓寓、高高级社社区投投放电电梯广广告。。拷客时间：：7月-8月原因：：通过拷拷客，，可以以最直直接的的传达达产品品信息息，也也能有有效的的过滤滤客户户。方式：：购买高高档楼楼盘客客户信信息，，由销销售人人员电电话沟沟通，，传递递楼盘盘信息息。电台广广告时间：：7-8月份每每天交交通高高峰期期。媒体选选择：：104.8交通广广播原因：：本案的的意向向客户户大都都为有有车一一族，，内容容通过过别出出心裁裁的电电台内内容，，能够够有效效的的传达达本案案信息息，吸吸引意意向客客户。。内容：：A：滴！！前方方300米苏州州新天天地，，有意意向投投资古古城商商铺的的客户户请慢慢行！！（导导航语语气））B：苏州州新天天地二二期卡卡门，，围合合式情情景商商业街街区，，20——50㎡晶钻旺旺铺，，商业业景观观双核核驱动动，财财富价价值最最大化化！财财富热热线：：65267777，65267777短信时间：：7-9月份每每周一一次原因：：通过短短信公公司客客户数数据库库，直直接精精准的的将信信息传传达给给目标标人群群。2、已认认筹客客户维维护1、自4月9日一期期开盘盘至今今，已已有32组客户户认筹筹，为为巩固固已认认筹客客户，，建议议近期期举行行老客客户回回馈活活动，，赠送送消夏夏用品品。2、8月初举举办产产品说说明会会，传传达给给客户户准确确的小小面积积、低低总价价主城城街铺铺的概概念，，通过过解析析卡门门的景景观价价值、、商业业价值值，加深来来访客客户的的产品品印象象，增增强购购买信信心。。（1）、盛盛夏消消暑，，清凉凉回馈馈活动动。时间：：7月下旬旬地点：：售楼处处方式：：邀约认认筹客客户至至售楼楼处，，根据据最新新的面面积规规划，，传达达小面面积旺旺铺的的概念念。赠赠送价价值500左右的的夏季季洗化化用品品礼盒盒（欧欧舒丹丹洗护护套装装），，（用用卡门门手拎拎袋包包装））。（2）、产产品说说明会会时间：：8月底9月初地点：：南园宾宾馆参与人人员：：来访登登记客客户活动方方式：：待规划确确定之之后，，通过过产品品说明明会的的形式式，邀邀约来来访登登记客客户，，解析析卡门门的面面积规规划、、景观观价值值、商商业价价值等等，通通过产产品说说明会会加深深来访访客户户的产产品印印象，，增强强购买买信心心。5、英之之杰关关于开开盘方方式的的设想想鉴于目目前市市场行行情走走弱的的现状状，怀怀抱目目标9月一次次清盘盘并为为之积积极开开展工工作的的同时时，本本着严严谨的的工作作态度度，我我们对对未来来市场场可能能存在在的变变数做做好积积极的的预案案。主推开开盘方方式：：认筹筹达到到1:2———1:3的同时时，一一次全全推，，开盘盘一周周销售售达到到90%。开盘方方式预预案：：小开开盘+小步快快跑开盘量量根据据认筹筹落位位而定定，按按照1/2筹量左左右的的数量量选择择开盘盘的楼楼栋。。开盘盘选择择暗开开，不不进行行大规规模宣宣传。。开盘之之后，，做好好案场场销控控，不不卖散散房源源的前前提下下，以以“特特价房房”进进行分分批次次加推推，第一章章市市场解解读第二章章一一期期开盘盘后工工作回回顾目录第三章章二二期期推盘盘策略略第四章章二二期期企划划推广广策略略1、卡门门产品品解读读（1）卡门门视觉觉（2）、卡卡门与与一期期产品品的区区别与与联系系景观卡门：：龙形形走势势的龙龙头位位置，，护城城河与与卡门门形成成围合合之势势，是是本案案中景景观最最好的的区域域，景景观核核心！！一期：：近距距离赏赏析沿沿河景景观，，与觅觅渡桥桥、古古城墙墙距离离遥远远，只只能眺眺望。。交通卡门：：位于于觅渡渡新桥桥桥堍堍，紧紧邻莫莫邪路路、正正对杨杨枝塘塘路。。一期：：沿莫莫邪路路莫邪路杨枝塘路莫邪路卡门：：位于于地下下停车车场上上方，，地下下停车车必经经之处处，在在后期期运营营中有有利于于二期期商家家顾客客停车车，对对二期期业主主利好好重大大。一期：：仅拥拥有部部分地地上停停车位位，距距地下下停车车场相相对较较远。。停车布局卡门：：围合合式情情境商商业街街区，，积聚聚人气气、留留住人人气，，人气气即是是财气气，铸铸造商商业价价值核核心。。一期：：纯沿沿街商商业人人气不不突出出。对比二期卡门一期景观观景王座沿河景观交通两条干道交叉沿莫邪路车位地下车库沿道路车位主力面积20-80㎡约100㎡布局围合式商业街铺商业位置聚人气之地，商业价值核心普通街铺得房率约80%近100%一期VS卡门产品比比较卡门在在景观观、交交通、、停车车、布布局等等方面面有更更多的的优点点二期产产品也也有自自身的的不足足，有部分分内街街铺，，得房房率相相对一期较较低卡门是是苏州州新天天地最最优越越的部部分！！景观观核核心心财富富核核心心商业业核核心心卡门门正正对对护护城城河河最最美美的的一一段段，，与与古古葑葑门门隔隔河河相相望望，，部部门门商商铺铺推推窗窗即即见见觅觅渡渡桥桥景景观观。。静静谧谧、、诗诗意意、、清清幽幽的的感感觉觉贯贯穿穿其其中中。。风景景最最美美相对对于于一一期期街街铺铺，，卡卡门门围围合合式式布布局局，，更更能能围围合合人人流流，，聚聚集集人人气气。。同同时时带带来来更更高高雅雅、、幽幽静静、、格格调调体体验验。。消消费费者者这这里里感感受受一一份份悠悠闲闲、、放放松松的的休休闲闲心心情情。。围合合式式布布局局建筑筑与与景景观观的的融融合合，，专专为为城城市市名名流流营营造造国国际际级级休休闲闲领领地地。。静静静静的的护护城城河河，，默默默默矗矗立立的的古古葑葑门门，，在在这这里里，，收收获获更更多多的的身身心心平平衡衡，，体体验验更更多多的的历历史史与与文文化化、、自自然然与与人人文文的的交交融融。。情境境商商业业街街区区精心心规规划划20-80㎡㎡鎏金金旺旺铺铺，，古古城城稀稀缺缺财财富富机机会会，，仅仅60余席席。。围合合式式商商业业空空间间，，全全新新商商业业格格局局，，将将人人气气、、财财气气合合二二为为一一。。约20-80㎡㎡晶钻钻旺旺铺铺卡门门产产品品特特点点是一一个个基基于于最最美美景景观观之之上上的的、、围合合式式情情境境商商业业街街区区景观观皇皇座座·鎏金金钻钻铺铺·开启启大大苏苏州州商商业业时时代代2、卡卡门门产产品品卖卖点点解解读读①区位位：：古古城城繁繁华华核核心心，，绝绝版版烫烫金金旺旺铺铺②模模式式：：““新新天天地地””模模式式精精髓髓，，古古城城时时尚尚新新徽徽③面面积积：：20-80㎡㎡鎏金金钻钻铺铺，，古古城城饕饕餮餮财财富富盛盛宴宴④景观观：：2500年繁繁华华积积淀淀，，情情境境式式商商业业消消费费体体验验⑤业业态态：：鼎鼎级级高高端端时时尚尚业业态态，，引引领领苏苏州州时时尚尚复复兴兴⑥管管理理：：十十年年统统一一经经营营管管理理，，财财富富增增值值稳稳定定回回报报⑦品品牌牌开开发发商商：：专专注注深深耕耕十十余余载载，，实实力力见见证证一一切切企划划表表现现详见见附附件件ＴＨＨＥＥＥＥＮＮＤＤ谢谢谢聆聆听听，，敬敬请请指指教教！！成功的轨迹作作为一种策略略路线，从一一开始就应该该走上正轨。。你犯了中国人人都容易犯的的错误就是太太狂了。。管理的第一目目标是使较高高工资与较低低的劳动成本本结合起来。。坚持下去，成成功就在下一一个街角处等等着你。做一个，给人人希望的人而而不是命令者者；给人帮助助的人而不是是统治者；具具有同情心的的人而不是批批评者；这样样的管理者。。伟人之之所以以伟大大，是是因为为他与与别人人共处处逆境境时，，别人人失去去了信信心，，他却却下决决心实实现自自己的的目标标。12月月-2212月月-2210:2710:2710:27:50如果有有一个个项目目，首首先要要考虑虑有没没有人人来做做。如如果没没有人人做，，就要要放弃弃，这这是一一个必必要条条件。。不创新新，就就灭亡亡。破产是是一种种暂时时的困困境，，贫困困是一一种思思想的的状态态。可持续续竞争争的惟惟一优优势来来自于于超过过竞争争对手手的创创新能能力。。20世纪是是生产产率的的世纪纪，21世纪是是质量量的世世纪。。在漫长的人人生旅途中中，有时要要苦苦撑持持暗无天日日的境遇；；有时却风风光绝顶，，无人能比比。31-12月-2212月-2210:2710:27:50企业的执行行力靠的就就是纪律。。管理层次越越少越好。。绝不会再来来的机会。。管理即决决策。12月-2212月-2212月-22教孩子学学走路，，学说话话的方法法，是人人世间教教育孩子子的最好好方法。。把我们顶顶尖的20个人才挖挖走，那那么我告告诉你，，微软会会变成一一家无足足轻重的的公司。。不善于倾倾听不同同的声音音，是管管理者最最大的疏疏忽。如果你希望成成功，以恒心心为良友，以以经验为参谋谋，以小心为为兄弟，以希希望为哨兵。。10:2710:2710:27:5010:27:50管理者的最基基本能力：有有效沟通。企业即人。绝不可追随产产业界的时尚尚，要做其他他公司不肯做做的事。同时时，不要做其其他公司已经经在做或将来来可能要做的的事。造人先于造物物。企业最最大的的资产产是人人。12月月-2210:2710:27:50人才是是利润润最高高的商商品，，能够够经营营好人人才的的企业业才是是最终终的大大赢家家。多挣钱钱的方方法只只有两两个:不是多多卖，，就是是降低低管理理费。。只有家家族服服务于于企业业，企企业与与家族族才能能同时时生存存发展展;假如企企业的的运营营是以以服务务于家家族为为原则则，则则企业业与家家族必必两败败俱伤伤。走得最最慢的的人，，只要要他不不丧失失目标标，也也比漫漫无目目的地地徘徊徊的人人走得得快。。日日行行，不不怕千千万里里;常常做做，不不怕千千万事事。爱你的的员工工吧，，他会会百倍倍地爱爱你的的企业业。10:2710:27:5012月月-22扩充门门面，，而不不改善善编制制，好好景是是维持持不了了多久久的。。我们们在在我我们们的的劳劳动动过过程程中中学学习习思思考考，，劳劳动动的的结结果果，，我我们们认认识识了了世世界界的的奥奥妙妙，，于于是是我我们们就就真真正正来来改改变变生生活活了了。。十二二月月22创新是做做大公司司的惟一一之路。。2022/12/3110:27制定正确确的战略略固然重重要，但但更重要要的是战战略的执执行。多想一下下竞争对对手。2022/12/3110:27:50企业管理理过去是是沟通，，现在是是沟通，，未来还还是沟通通。信任固然然好，监监控更重重要。懒惰:它是一种种对待劳劳动态度度的特殊殊作风。。它以难难以卷入入工作而而易于离离开工作作为其特特点。31十十二月202210:27上上午世界上每100家破产倒闭的的大企业中，，85%是因为企业管管理者的决策策不慎造成的的。12月-222022/12/3110:27:5012月-22谢谢各位！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。10:27:5010:27:5010:2712/31/202210:27:50AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2210:27:501