年某休闲景区营销执行报告

三林『峰景湾』08年度营销执行方案５月４日PART-1目标客群研究PART-2项目二期解读PART-3整体营销战略PART-4阶段推广计划PART-5接待中心构思PART-6项目销售策略报告目录PART-1

目标客群研究『目标客群细分』投资客：对物业嗅觉比较灵敏，具成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂分析投资利弊，规避风险，信息灵通；岱山当地改善置业者：当地相对经济实力较好的客群，需要另觅住处提升居住环境；父母为子女首次置业：子女成年又无自己的房子，但需要自己的天地，父母掏钱购置；本地事业单位的员工：单位福利好，同时也会打一些投资小算盘（比如造船厂内员工）；在外地经商的岱山人：不一定要住在那里，但按照祖辈的规矩，在家乡一定要有自己的房子；

沪/甬有积蓄退休干部：有时间，有精力，文化较高，希望晚年享受生活；沪/甬企业主管理阶层：对生意应酬深感疲惫，希望可以经常去与工作无关的地方休假。投资客（约占5%）本地客户（约占15%）异地客户（约占80%）√

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在外地经商的岱山人√√√√√√√

本地事业单位员工√

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√√√√√√沪/甬中年企业主√√

√√√√√√沪/甬有积蓄的退休干部√√√√

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当地父母为子女首次置业√√√√

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岱山当地改善置业者√

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√√√投资客价格海景交通客户类别择房因素周边旅游资源五星级度假配套本岛景观人文历史、景观典故生活配套升值潜力物业类型『目标客群分析』可以看出，来自宁波或者上海的乐假人士，文化修养较高，长期待在城市，习惯了成熟而繁华的生活状态，对偶尔闲适的返璞归真非常有兴趣，喜欢暂别城市的清净舒适的短期度假。而对于岱山本地人而言，对海景不感冒，并有较大抗性，不属二期高层产品的主要客源。二期高层目标受众主要以上海及宁波外来异地置业的人群上，主要购房动机为休假。『目标客群分析』人们在紧张而繁忙的快节奏生活中，深受诸多压力，颇感身心疲惫。越来越多的人们渴望冲破压力，还自己一份健康的人生。最佳选择就是走出阁楼，回归自然，带上家人，邀上好友到郊外去，到海边聆听海浪的欢腾，享受椰风轻抚……让自己松弛身心告别繁华的都市，歇息往日的忙碌，滤掉心中的烦恼，缓解紧张的情绪，在随意间尽享自然之美，在自然中体会人伦亲情，享受生活。『目标客群解读』目标客群对于本案而言，可以找到：释放身心、寻求解脱、养生养老、休闲度假、趣味人生PART-2项目二期解读2期产品建筑面积：约24052平米栋数：2栋住宅套数：527套『项目状况』海景资源丰富，规划中的广场是未来岛屿休闲生活重要部分。对面码头渔船泊岸，对向往海岸的人来说也是一道特别的风景。『项目状况』本案营营销策策略所所考虑虑的问问题：：有什什么理理由能能支撑撑起二二期价值的的提升升，以以致于于高达达5000/平平左右右的销销售价价格？？如果仅仅仅从从二期期的两两栋高高层来来看，，产品品无论论从外外立面面、配配套设设施、、景观观营造造等各各方面面目前前都比比较弱弱势，，加上上一期期所遗遗留问问题，，整体体项目目品牌牌高度度并未未建立立起来来。对于异异地的的目标标客群群而言言，则则吸引引力不不大，，加上上消费费者对对岱山山区域域位置置行程程上往往返时时间的的抗性性比较较大，，那么么势必必会影影响二二期高高层的的销售售。『本案案营销销所面面临的的问题题』所以，，中原原认为为：峰峰景湾湾二期期产品品比较较单薄薄，在在销售售上存存在一一定程程度上上的抗抗性，，如果果还是是按照照常规规的营营销方方式，，则很很难突突破弱弱势的的局面面。因此，，必须须寻求求一种种常规规的、、特殊殊的营营销方方式，，方能能实现现销售售的旺旺势。。『本案案营销销所面面临的的问题题』——如如何解解决项项目的的抗性性，寻寻求销销售突突破？？——如如何深深入挖挖掘卖卖点，，增加加产品品的附附加值值？——如如何抓抓住目目标客客户的的心理理，引引发好好感？？『本案案营销销所面面临的的问题题』『解决决之道道』中原的的观点点：我们卖卖的不不仅仅仅是产产品，，更是是贩卖卖一种种生活活方式式！我们卖的是产产品，，送的是心心情、、圆的是梦梦想！！如何卖卖？如如何送送？如如何圆圆？『解决决之道道一』』如何卖卖？———卖卖产品品“峰景景湾””整体体岛屿屿建设设的档档次、、配套套、景景观都都成为为二期期高层层销售售的强强势底底牌。。中原的的观点点：卖高层层，不不如卖卖“岛岛屿””！A/二期高高层必必须依依附于于“峰峰景湾湾”整整体岛岛屿的的规划划、建建设才才能能得得到赖赖以生生存的的条件件。B/配合项项目整整体规规划，，五星星级酒酒店、、高尔尔夫球球场等等物业业的引引进将将提升升项目目档次次项目内部重重点景观封封杀，如入入口瀑布，，休闲广场场等，营造造闲适休假假氛围景观氛围增增加项目附附加值，提提升档次以高端物业业给客户以以尊荣感『解决之道道一』如何卖？———卖产品品休闲配套景观营造如何“卖岛”？两大杀手锏锏！住高层，享享受五星级级休假岛！！也许项目未未来的规划划，对二期期客户更有有说服力！！『解决之道道二』如何送？———送心情情二期高层的的一线海景景，对于岱岱山本地居居民而言，，并无太大大吸引力，，但对于来来自异地的的消费群（（宁波、上上海）而言言，则是满满足城市蚂蚂蚁对神秘秘海景的向向往与探秘秘。满足长期居居住在内陆陆，厌烦都都市快节奏奏的生活和和都市喧嚣嚣的客户对对海景的憧憧憬。一线海景270°大大视野，在在都市中难难以体验到到的难得风风景！卖的是高层层，送的更更是心情！！二期杀手锏锏最大利益点点我们要为客客户圆梦！！二期营销制制胜的砝码码，除了自自身岛屿规规划的营造造及销售解解说（为客客户描绘项项目未来美美好发展的的场景）之之外，还必必须“借力力”，挖掘掘外围可利利用的资源源作为营销销推广的话话题。『解决之道道三』如何圆？———圆梦想想中原的观点点：只有丰丰富项目的的内涵和丰丰满营销内内容，才能能促进销售售的顺利进进行，只有有蛊惑他人人的心灵，，引起关注注和兴趣，，方从内到到外打动客客群。——市场心心理占位原原理岛内自造““景”岛外借岱山山岛之“境境”借“境”造“景”『解决之道道三』如何圆？———圆梦想想除了造“景景”，我们们还要借““境”！二期销售所所要借助之之力！客户只有认认同岱山的的好，感受受岱山的妙妙，才能对对岱山产生生向往，进而而才能直接接对“峰景景湾”产生生好感！『解决之道道三』如何圆？———圆梦想想挖掘岱山人人文历史典典故与旅游游景点传说说，如岱山山素来有蓬蓬莱仙岛之之称，一直直是众多旅旅客向往的的仙境，又又有徐福东东渡起点之之说，更是是增加了其其神秘的色色彩。岱山特色旅旅游风情，，如海鲜一一条街、蓬蓬莱慈云寺寺、鹿栏琴琴沙等，距距离本案均均只有约20分钟车车程，可借借势升值。。以饮食、旅旅游文化吸吸引客户对对岱山的注注意以人文历史史引发客户户对岱山的的向往人文历史饮食旅游文化岱山有哪些“境””可借？『解决之道道』二期营销重重点之元素素提炼一线海景高高层精装修单身身公寓小结五星级休假假岛屿岱山人文历历史及旅游游胜地项目整体岛岛屿规划产品自身买买点提炼项目所在区区域宣传关键词：五五星级、岛岛屿、一线线海景、精精装修、公公寓因此，本案案的项目属属性定位呼呼之欲出：：五星休假岛岛·一线线海景精装装公寓『项目属性性定位』既有高度，，又有厚度度五星：突出五星级级档次，为为项目营造造高档氛围围休假岛：明确项目是是为享乐一一派量身定定做，酝酿酿闲适风情情一线海景：：沙滩，浪花花，不是对对电视节目目的憧憬，，也不是远远远的眺望却无法感感触的遗憾憾，是真真真切切感受受海『释义』五星休假岛岛·一线线海景精装装公寓我们要找的的不是消费费者，而是是岛主！那么，在营营销推广的的过程中，，除了明确确项目产品品的属性定定位之外，，我们还必必须契合项项目的属性性定位，寻寻找一种特特别的营销销方式，以以获得出奇奇制胜的效效果。因此，我们们卖楼的前前提，是先先找人：『品牌内涵涵延伸』奇幻岛主之之梦营造的是一一个奇幻的的独立岛居居生活，既既能畅游岱岱山岛丰富富的自然风风景、尽情情享受沙滩滩嬉戏，又又能阅尽岱岱山独有的的历史人文文典故，最最重要的是是，你已然然成为了一一位逍遥岛岛主，拥有有整个岛屿屿以及岛屿屿旁边的无无尽风景！！『品牌内涵涵延伸』何为岛主？？25万起，，做个岛主主买一户，得得一岛，岛岛主尽逍遥遥成为蓬莱仙仙岛的岛主主，探寻徐徐福东渡旅游就在家家门口，出出门就是名名胜古迹岛居生活，，滨海私享享入住一线海海景高层，，私享五星星级岛屿岛主也能四四两拨千金金，买公寓寓，送海景景……岛主的专利利『品牌内涵涵延伸』把营销推广广做成家常常饭后的轻轻松调侃，，把营销话话题变成有有趣的日常常口语，把把项目硬性性卖点转换换成软性话话题。那么，“峰峰景湾”将将成为一个个有血有肉肉，内容丰丰富的朋友友。何为岛主？？像黄药师一一样做个逍逍遥岛主！！『项目SLAGON』因此，本案案的SLOGAN呼呼之欲出：：黄药师：金金庸笔下知知名岛主，，拥有一整整个岛屿，，逍遥自在在岛主：不仅仅仅是拥有有一个可以以放松心情情的休闲小小筑，更能能随时游览览整个岛屿，，随便将心心情放在岛岛屿的哪个个地方，自自由自在『释义』像黄药师一一样做个逍逍遥岛主！！海尚公馆『项目案名名』释义——海尚：既是“海上上”的同音音，又是一一种别样而而略显品位位的度假方方式公馆：有内涵、气气质、高雅雅，崇尚文文化、品位位的生活，，勾勒名士士生活蓝图PART-3整体营销战战略销售目标解决一期遗遗留问题（（开发商及及产品形象象重塑）挖掘岛内文文化内涵，，灌注项目目软性卖点点达成2期销销售上一炮炮而红，创创造最大销销售溢价『二期销售售目标』二期公寓总总250套套，6、28日#1开盘，8月底销售售#2，5~8月三三个月内实实现70%的销售率率（约170套）岱山岛屿二期产品岛主生活岱山历史人人文典故岱山众多旅旅游、美食食资源一线海景50平米电电梯景观高高层雅筑270度饱饱览海景项目整体岛岛屿配套规规划的宣传传区域内唯一一一个五星星级建筑规规划岛屿私享岛屿，，私密度假假五星级海岛岛休假贯穿二期营营销脉络，，成为串联联起整个营营销行动的的主线『推广主线线』制造话题引出利益点与旅游紧密相连岛主『推广主线线』针对三林置置地和峰景景湾前期营营销工作所所造成的品品牌受到质质疑，重点点采取“公关营销销”手段，以产产品良好的的旅游风景景价值点和和价格优势势为卖点，，以活动为为主、媒体体宣传为辅辅的宣传方方式，将客客户与项目目距离拉近近，亲身体体会改良之之美。『营销总纲纲』基于峰景湾湾“旅游地地产”的产产品特性，，在营销推推广上实行行“借势营销销”方式，借众众多旅游名名胜之名，，推荐本项项目。除了了针对目标标传播区域域之外，可可考虑与游游路线的契契合，结合合陆游资源源，借助名名山、名川川、名胜之之名气，推推荐本项目目。『营销总纲纲』借鉴海景旅旅游业态“体验营销销”策略，贴近近城市上班班族，挖掘掘较有购买买了的退休休老干部、、公务员、、企业主、、部分白领领等享乐阶阶层，多次次组织看房房团，强化化项目周边边特色旅游游景点资源源，体验特特色风情旅旅游活动，，如沙滩篝篝火派对，，让客户实实景体验，，以景动人人，以情感感人，爱上上海岸度假假。『营销总纲纲』根据上海及及宁波客户户群圈子结结群，以及及岱山特有有的小范围围传播特征征，采取“口碑传播播”策略，重点点挖掘维护护二期房源源第一批购购房客户，，营造热销销场景，让让他们将项项目介绍给给他们身边边的朋友、、同事、亲亲戚等，获获得客户长长久延续性性，可以不不断挖掘。。『营销总纲纲』从客层的圈圈层性出发发，在媒体体投放上，，摒弃以往往大规模报报广投放模模式，以活动与渠道道营销带动口碑与与圈层传播播，总领各各阶段主要要宣传任务务；以码头大牌广广告、针对性场所所资料放置置等定点宣传传为补充。报广、新新闻、网络络、电视等等常规媒体体为辅助宣传手手段。『营销总纲纲』5月6月7月8月9月10月2008第一阶段峰景湾新形形象重导入入第二阶段产品深入阐阐释，销售售市场挖掘掘第三阶段销售市场再再次挖掘11月12月推广节奏工作任务：：1、结合二二手门店，，码头大牌牌及其他宣宣传渠道，，最大限度度传达开盘盘信息，吸吸引看房客客源2、项目三三地展示中中心及样板板房重新装装修完毕，，物料准备备完毕3、销售人人员入场工作任务：：1、结合公公关活动以以及看房团团，诠释蚂蚂蚁生活优优2、休闲闲配套设施施完善及对对外宣传、、现场体验验；样板房房、休闲项项目体验3、结结合海洋文文化节，为为项目造势势，打造项项目及开发发商品牌工作任务：：1、客户渠渠道挖掘2、媒体渠渠道升华3、国庆特特辑看房团团4、结合合老人节深深入挖掘客客户渠道，，大打感情情牌2期H20栋开盘销销售2期H19栋开盘销销售『阶段部署署』PART-4阶段推广计计划本项目的媒媒体投放须须根据交通通流线进行行设置，以以高亭码头头为中心，，分航运、、空运的路路线如右图图。中原建建议在五个个地方（上上海、宁波波、岱山、、定海、普普陀）重点点抓住五个个交通节点点（小洋山山码头、镇镇海码头、、白峰码头头、三江码码头、蜈蚣蚣峙码头（（含普陀机机场）、高高亭码头）），从而进进行精准的的媒体广告告封杀、客客户拦截。。同样，我我们根据不不同的阶段段不同的地地点进行有有效的媒介介组合。『媒体投放放思路』普陀区普陀山定海区岱山宁波白峰码头———鸭蛋山———三江码头头镇海——高亭码头三江码头——高亭码码头镇海港白峰码头三江码头高亭码头鸭蛋山码头媒体广告投投放图示普陀区岱山上海普陀山小洋山码头头——三江码码头三江码头——高亭码码头小洋山码头头——高亭码码头三江码头高亭码头蜈蚣峙港口口小洋山码头头上海机场普陀机场定海区上海机场——普陀机机场媒体广告投投放图示第一阶段峰峰景景湾新形象象导入（2008年5月-6月底））以一期升级级版噱头重重新展示峰峰景湾二期期全新品牌牌形象三林集团品品牌形象的的重新塑造造对岱山区域域的炒作，，挖掘其深深厚的历史史文化及人人文内涵，，不断制造造新闻话题题对峰景湾岛岛屿整体规规划宏图的的介绍及对对未来配套套的展现针对客户的的需求提炼炼二期产品品核心卖点点『阶段推广广目的』A/岱山媒体组组合『营销策略略』A、户外媒媒体投放针针对来往宁宁波~岱山山旅游路线线重点位置置进行“封封杀”，拦截客群；；B、在岱山山地区有选选择性地投投放媒体，，以直接见见效的媒介介为主，如如：电视、、快艇三维广广告，减少少本地报纸纸的投放；；C、岱山本本地客群不不为本案直直接针对的的目标对象象，可适当当弱化传播播力度，如：拉横幅幅等简易的的宣传方式式；D、考虑岱岱山本地文文化层面的的接受程度度，传播主主题采取直直接销售的的方式，相应地弱化化文化、品品牌理念等等深层次的的内容。岱山地区推推广要点户外广告类型：户外看板、、高炮时间：5月底位置：岱山高亭码码头、文化化广场、三三江码头主题：像黄黄药师一样样做个逍遥遥岛主画面：开发商品牌牌形象、二二期产品展展示费用：20万/年『营销手段段一』普陀区普陀山定海区三江码头高亭码头文化广场文化广场户户外高亭码头户户外三江码头户户外岱山岱山户外广广告投放图图示渡轮折页广广告、快艇艇电视三维维广告时间：5月底选择：白峰码头到到定海鸭蛋蛋山码头及及三江码头头至高亭码码头车渡；；小洋山至至高亭码头头，镇海海港至高亭亭码头快艇艇，白峰码码头到定海海鸭蛋山码码头。形式：将小折页页广告放放置车渡渡贵宾舱舱（贵宾宾舱有专专门摆防防折页处处）；三三维广告告用于快快艇内电电视上播播放。内容：项目全方方位介绍绍费用：快艇三维维广告：：三江——高亭码码头3万/年/15秒白白峰—定定海鸭蛋蛋山码头头12万/年年/30秒（（以上费费用为整整条航线线的所有有班次））『营销手手段二』』普陀区岱山上海普陀山渡轮折页页广告、、快艇电视视三维广广告渡轮折页页广告、、快艇电视视三维广广告三江码头高亭码头小洋山码码头定海区宁波镇海港白峰码头鸭蛋山码头渡轮折页页广告、、快艇电视视三维广广告渡轮折页页广告、、快艇电电视三维维广告投投放图示示候车亭广广告时间：5月底道路：蓬莱路主题：买买一户，，得一岛岛，岛主主尽逍遥遥！内容：以三林品品牌形象象宣传为为主费用：2万/年年『营销手手段三』』电视字幕幕、三维维广告选择：岱山电视视台时间：6月初长度：10分钟钟专题，，可套剪剪30””、15”、5”短片片甚至字字幕广告告形式：制作三维维宣传片片，以项项目品牌牌形象宣宣传为主主，既可可以在电电视台播播放也可可以在快快艇上播播放；电电视字幕幕主要目目的是进进行开盘盘预热，，告知客客户开盘盘信息。。『营销手手段四』』报纸广告告选择：舟山日报报时间：5月底至至开盘前前形式：封面半版版或封底底整版主题：像像黄药师师一样做做个逍遥遥岛主！！——五星星休假岛岛·一线线海景精精装公寓寓『营销手手段五』』“岛主””修炼手手册（项项目楼书书）时间：6月方式：要做“旅旅游手册册”，而而不是硬硬邦邦的的楼盘说说明书。。要给购购买者一一扇窗口口，让他他们跟随随我们的的引导对对阳光下下、海滩滩边、悠悠闲自在在的休假假生活充充满向往往。主题：以轻松的的口吻，，诉说旅旅游休假假态度、、介绍旅旅游休闲闲生活形形态、岱岱山旅游游线路解解析、渔渔民生活活形态、、写实海海鲜大排排档等岱岱山当地地旅游实实况，联联系项目目做2期期项目介介绍。『营销手手段六』』“岛主””修炼手手册（项项目楼书书）———内容：：1、心情情故事，，渴望旅旅行―――段描写写眼睛与与脚的故故事，散散文形式式，诉求求渴望海海岸旅行行的慢节节奏心情情2、魅力力岱山（（穿插历历史人文文典故））――介介绍岱山山当地特特色旅游游景观，，如摩星星山、鹿鹿栏晴沙沙等3、美色色岱山、、诱惑无无罪―――采用浓浓重的色色块，将将蓝色的的天空、、海水、、金黄的的沙滩、、碧绿的的椰树、、渔家停停泊在岸岸边的渔渔船通通通网罗，，用色块块说话4、美食食，没事事！吃到到撑都不不介意―――海鲜鲜一条街街，特色色零嘴5、五星星级休假假岛―――五星级级酒店、、尊贵高高尔夫、、特色植植物园、、休闲环环保果园园等『营销手手段六』』“岛主””修炼手手册（项项目楼书书）———内容：：6、岛主主专列―――25万征集集一岛之之主！25万起起，做个个岛主买一户，，得一岛岛，岛主主尽逍遥遥成为蓬莱莱仙岛的的岛主，，探寻徐徐福东渡渡奥秘旅游就在在家门口口，出门门就是名名胜古迹迹岛居生活活，滨海海私享入住一线线海景高高层，私私享五星星级岛屿屿岛主也能能四两拨拨千金，，买公寓寓，送海海景7、峰景景湾旅游游专线―――以峰峰景湾为为起点，，串联个个旅游景景点或对对岱山岛岛上的特特色旅游游项目做做出分析析归纳，，拟出几几条旅游游线路，，每条线线路包括括3－4个旅游游景点、、1－2个海鲜鲜餐馆或或特色食食店、交交通工具具、车程程等『营销手段六六』DM时间：6月选择：在岱山城区内内举办小型吸吸引眼球的活活动，同时派派发DM；另另外实行点对对点的派发，，例如去造船船厂，岱山下下面的小岛小小镇上。内容：费用：2万『营销手段七七』看楼专车时间：5月模式：主要增强案场场的接待功能能，同时增加加项目的暴光光率，具有传传播效果佳、、接触率强的的特点。在岱岱山城区内接接待来往看房房的客户及日日常销售人员员办事为用。。内容：像黄药药师一样做个个逍遥岛主！！——五星休假假岛·一线海海景精装公寓寓『营销手段八八』易拉宝时间：5月底选择：上海200家家二手门店主题：像黄药师一样样做个逍遥岛岛主内容：介绍岱山优美美的旅游资源源、人文历史史，以及本项项目五星级海海岛休假生活方方式，从而吸吸引客户的关关注。费用:『营销手段九九』灯箱广告时间：5月底道路：蓬莱路、长河河路内容：以三林品牌形形象宣传为主主费用:『营销手段十十』B/宁波媒体组合合户外广告类型：户外看板、网网格架时间：5月底底选择：镇海港、白峰峰码头形式：镇海港采用网网格架，白峰峰码头采用户户外看板主题：像黄药药师一样做个个逍遥岛主！！——五星休假假岛·一线海海景精装公寓寓费用：15万万/年『营销手段一一』普陀区普陀山定海区宁波镇海港白峰码头鸭蛋山码头镇海港户外白蜂码头户外外宁波户外广告告投放图示报纸广告选择：东南商报、宁宁波晚报时间：5月底至开盘盘前形式：新闻专版，软软性炒作主题：像黄药药师一样做个个逍遥岛主！！——五星休假假岛·一线海海景精装公寓寓内容：通过炒作岱山山优美的旅游游资源、人文文历史，然后后对海岛休假假生活方式进进行炒作，最最后介绍本项项目。费用：50万万/年『营销手段二二』杂志选择：《家具》、《《买楼通》时间：5月底至开盘盘前形式：大篇幅文字报报道炒做，配配合图片，通通过炒作岱山山优美的旅游游资源、人文文历史，然后后对海岛休假假生活方式进进行炒作，最最后介绍本项项目；同时，，对一些趣味味性的活动进进行报道。主题：像黄药药师一样做个个逍遥岛主！！——五星休假假岛·一线海海景精装公寓寓费用：10万万『营销手段三三』网络时间：6月选择：宁波搜房网、、宁波焦点网网方式：主要是利用网网络来网罗人人气，利用宁宁波搜房网、、宁波焦点网网资源组织客客户看房，通通过一些趣味味性的活动吸吸引客户报名名参加，并对对活动在网络络上做后续报报道。费用：5万/年『营销手段四四』C/上海媒体组合合户外广告类型：户外看板、高高炮时间：5月底位置：小洋山码头主题：像黄药药师一样做个个逍遥岛主——五星休假假岛·一线海海景精装公寓寓预计费用：20万/年『营销手段一一』普陀区岱山上海普陀山小洋山码头户户外三江码头高亭码头蜈蚣峙港口小洋山码头普陀机场定海区上海户外广告告投放图示机票、船票背背面广告时间：6月选择：上海至普陀机机票、朱家尖尖至普陀山船船票形式：利用普陀山旅旅游旺季（5至10月））以及观音菩萨的三三个节日短期期重点投放。。费用：2万/年『营销手段二二』普陀区岱山上海普陀山三江码头高亭码头蜈蚣峙港口小洋山码头上海机场普陀机场定海区上海海机机场场———普普陀陀机机场场机票票、、船船票票背页页广广告告船票票背背面广广告告机票票、、船船票票广广告告投投放放图图示示报纸纸广广告告选择择：：上海海当当地地报报纸纸时间间：：5月月底底至至开开盘盘前前形式式：：新闻闻专专版版，，软软性性炒炒作作主题题：：像像黄黄药药师师一一样样做做个个逍逍遥遥岛岛主主！！———五五星星休休假假岛岛··一一线线海海景景精精装装公公寓寓内容容：：通过过炒炒作作岱岱山山优优美美的的旅旅游游资资源源、、人人文文历历史史，，然然后后对对海海岛岛休休假假生生活活方方式式进进行行炒炒作作，，最最后后介介绍绍本本项项目目。。费用用：：40万万(开开盘盘前前集集中中投投放放几几次次)『营营销销手手段段三三』』杂志志选择择：：《新新地地产产》》、、《《上上海海楼楼市市》》、、上上海海到到普普陀陀山山航航空空杂杂志志时间间：：5月月底底至至开开盘盘前前形式式：：大篇篇幅幅文文字字报报道道炒炒做做，，配配合合图图片片，，通通过过炒炒作作岱岱山山优优美美的的旅旅游游资资源源、、人人文文历历史史，，然然后后对对海海岛岛休休假假生生活活方方式式进进行行炒炒作作，，最最后后介介绍绍本本项项目目；；同同时时，，对对一一些些趣趣味味性性的的活活动动进进行行报报道道。。主题题：：像像黄黄药药师师一一样样做做个个逍逍遥遥岛岛主主！！———五五星星休休假假岛岛··一一线线海海景景精精装装公公寓寓费用用：：15万万『营营销销手手段段四四』』网络络投放放时时间间：：6月月选择择：：上上海海搜搜房房网网、、上上海海焦焦点点网网方式式：：主要要是是利利用用网网络络来来网网罗罗人人气气，，利利用用上上海海搜搜房房网网、、上上海海焦焦点点网网资资源源组组织织客客户户看看房房，，通通过过一一些些趣趣味味性性的的活活动动吸吸引引客客户户报报名名参参加加，，并并对对活活动动在在网网络络上上做做后后续续报报道道。。费用用：：5万万『营营销销手手段段五五』』第二二阶阶段段产产品品深深入入阐阐释释销售售市市场场挖挖掘掘（2008年年6月月底底-9月月底底））『阶阶段段推推广广目目的的』』二期期开开盘盘后后热热销销跟跟踪踪报报道道配合合景景观观规规划划的的逐逐渐渐形形成成，，进进行行媒媒体体炒炒作作对岱岱山山区区域域的的炒炒作作，，挖挖掘掘其其深深厚厚的的历历史史文文化化及及人人文文内内涵涵，，不不断断制制造造新新闻闻话话题题对峰峰景景湾湾岛岛屿屿整整体体规规划划宏宏图图的的介介绍绍及及对对未未来来配配套套的的展展现现针对对客客户户的的需需求求提提炼炼二二期期产产品品核核心心卖卖点点A/岱山山媒媒体体组组合合户外外广广告告类型型：：户外外看看板板、、高高炮炮时间间：：7月月初初位置置：：岱山山高高亭亭码码头头、、文文化化广广场场、、三三江江码码头头主题题：：购购一一户户，，送送海海景景，，““岛岛主主””尽尽逍逍遥遥峰景景湾湾二二期期————海海尚尚公公馆馆盛盛大大开开盘盘，，创创销销售售奇奇迹迹！！画面面：：（内内容容更更换换））二二期期产产品品展展示示，，开开盘盘热热销销信信息息『营营销销手手段段一一』』横幅幅时间间：：7月——9月月道路路：：蓬莱莱路路，，长长河河路路、、步步行行街街主题题：：购购一一户户，，送送海海景景，，““岛岛主主””尽尽逍逍遥遥峰景景湾湾二二期期————海海尚尚公公馆馆盛盛大大开开盘盘，，创创销销售售奇奇迹迹！！『营营销销手手段段三三』』电视视字字幕幕、、三三维维广广告告选择择：：岱山山电电视视台台时间间：：7月月——9月月长度度：：10分分钟钟专专题题，，可可套套剪剪30””、、15””、、5””短短片片形式式：：制作作三三维维宣宣传传片片，，以以项项目目品品牌牌形形象象宣宣传传为为主主，，既既可可以以在在电电视视台台播播放放也也可可以以在在快快艇艇上上播播放放；；内容容：：（（内内容容更更新新））电电视视字字幕幕主主要要目目的的是是二二期期热热销销情情况况报报道道，，购购房房优优惠惠告告知知。。同同时时发发布布看看房房团团现现场场DV实实地地报报道道，，及及看看楼楼送送免免费费旅旅游游的的活活动动信信息息『营营销销手手段段四四』』报纸纸广广告告选择择：：舟山山日日报报时间间：：7月月——9月月形式式：：封面面半半版版或或封封底底整整版版主题题：：购购一一户户，，送送海海景景，，““岛岛主主””尽尽逍逍遥遥峰景景湾湾二二期期————海海尚尚公公馆馆盛盛大大开开盘盘，，创创销销售售奇奇迹迹！！内容容：：二期期开开盘盘热热销销信信息息，，发发布布看看房房团团、、看看楼楼送送免免费费旅旅游游的的活活动动信信息息『营营销销手手段段五五』』B/宁波波媒媒体体组组合合户外外广广告告类型型：：户外外看看板板、、网网格格架架时间间：：7月月初初位置置：：镇海海港港、、白白峰峰码码头头形式式：：镇海海港港采采用用网网格格架架，，白白峰峰码码头头采采用用户户外外看看板板主题题：：购购一一户户，，送送海海景景，，““岛岛主主””尽尽逍逍遥遥峰景景湾湾二二期期————海海尚尚公公馆馆盛盛大大开开盘盘，，创创销销售售奇奇迹迹！！画面面：：（内内容容更更换换））二二期期产产品品展展示示，，开开盘盘热热销销信信息息『营营销销手手段段一一』』报纸纸广广告告选择择：：《《东南南商商报报》》、、《《宁宁波波晚晚报报》》时间间：：7月月——9月月形式式：：新闻闻专专版版，，软软性性炒炒作作主题题：：购购一一户户，，送送海海景景，，““岛岛主主””尽尽逍逍遥遥峰景景湾湾二二期期————海海尚尚公公馆馆盛盛大大开开盘盘，，创创销销售售奇奇迹迹！！内容容：：对客客户户活活动动（（看看房房团团））进进行行新新闻闻报报道道，，宣宣传传海海岛岛休休假假生生活活方方式式，，并并对对岱岱山山以以及及本本项项目目进进行行全全方方位位解解读读。。发发布布二期期开开盘盘热热销销信信息息，，及及看看楼楼送送免免费费旅旅游游的的活活动动信信息息『营营销销手手段段二二』』杂志志选择择：：《家家具具》》、、《《买买楼楼通通》》时间间：：7月月——9月月形式式：：大篇篇幅幅文文字字报报道道炒炒作作，，配配合合图图片片，，通通过过炒炒作作岱岱山山优优美美的的旅旅游游资资源源、、人人文文历历史史，，以以及及趣趣味味性性的的主主题题活活动动，，然然后后对对海海岛岛休休假假生生活活方方式式进进行行炒炒作作。。主题题：：购购一一户户，，送送海海景景，，““岛岛主主””尽尽逍逍遥遥峰景景湾湾二二期期————海海尚尚公公馆馆盛盛大大开开盘盘，，创创销销售售奇奇迹迹！！内容：：对客户户活动动（看看房团团）进进行新新闻报报道，，宣传传海岛岛休假假生活活方式式，并并对岱岱山以以及本本项目目进行行全方方位解解读。。发布布二期期开盘盘热销销信息息，及及看楼楼送免免费旅旅游的的活动动信息息『营销销手段段三』』网络时间：：7月——9月月选择：：宁波波搜房房网、、宁波波焦点点网方式：：组织织客户活活动，，进行行体验验式营营销并并对活活动在在网络络上做做后续续宣传传报道道。『营销销手段段四』』C/上海媒媒体组组合户外广广告类型：：户外看看板、、高炮炮时间：：7月初初位置：：小洋山山码头头主题：：购一一户，，送海海景，，“岛岛主””尽逍逍遥峰景湾湾二期期———海尚尚公馆馆盛大大开盘盘，创创销售售奇迹迹！画面：：（内容容更换换）二二期产产品展展示，，开盘盘热销销信息息『营销销手段段一』』机票、、船票票背面面广告告时间：：7月——9月月选择：：上海至至普陀陀机票票、朱朱家尖尖至普普陀山山船票票形式：：利用普普陀山山旅游游旺季季（5至10月月）以以及观音菩菩萨的的三个个节日日短期期重点点投放放。内容：：罗列列各个个主题题性客客户活活动，，吸引引游客客参加加，从从而带带动销销售。。『营销销手段段二』』报纸广广告选择：：《解放日日报》》、《《新民民晚报报》时间：：7月——9月月形式：：新闻专专版，，软性性炒作作主题：：购一一户，，送海海景，，“岛岛主””尽逍逍遥峰景湾湾二期期———海尚尚公馆馆盛大大开盘盘，创创销售售奇迹迹！内容：：对客户户活动动（看看房团团）进进行新新闻报报道，，宣传传海岛岛休假假生活活方式式，并并对岱岱山以以及本本项目目进行行全方方位解解读。。发布布二期开开盘热热销信信息，，及看看楼送送免费费旅游游的活活动信信息『营销销手段段三』』杂志选择：：《新地地产》》、《《上海海楼市市》、、上海海到普普陀山山航空空杂志志时间：：7—9月形式：：大篇幅幅文字字报道道炒作作，配配合图图片，，通过过炒作作岱山山优美美的旅旅游资资源、、人文文历史史，以以及趣趣味性性的主主题活活动，，然后后对海海岛休休假生生活方方式进进行炒炒作。。主题：：购一一户，，送海海景，，“岛岛主””尽逍逍遥峰景湾湾二期期———海尚尚公馆馆盛大大开盘盘，创创销售售奇迹迹！内容：：对客户户活动动（看看房团团）进进行新新闻报报道，，宣传传海岛岛休假假生活活方式式，并并对岱岱山以以及本本项目目进行行全方方位解解读。。发布布二期期开盘盘热销销信息息，及及看楼楼送免免费旅旅游的的活动动信息息『营销销手段段四』』网络时间：：7—9月选择：：上海海搜房房网、、上海海焦点点网方式：：组织客客户活活动，，进行行体验验式营营销并并对活活动在在网络络上做做后续续宣传传报道道。『营销销手段段五』』易拉宝宝选择：：上海200多家家二手手店铺铺时间：：7—9月主题：：购一一户，，送海海景，，“岛岛主””尽逍逍遥峰景湾湾二期期———海尚尚公馆馆盛大大开盘盘，创创销售售奇迹迹！内容：：（内容容更换换）通通过主主题活活动来来吸引引客户户眼球球，跳跳跃性性的主主题配配合图图片激激发客客户购购买兴兴趣。。『营销销手段段六』』第三阶阶段销销售市市场再再次挖挖掘（2008年9月中中-12月月）本报告告共141P，，试用用版删删部分分内容容。更多地地产资资料，，请订订购《《09地产产实战战宝典典》近近100G专专业地地产资资料轻轻松拥拥有！！全国免免费送送货上上门，，货到到满意意付款款！订订购购热线谢谢谢聆聆听听！！Thanks!宁波中中原/豪宅宅代理理专家家期期待更更多地地产智智慧分分享………谢谢谢12月-2209:20:5709:2009:2012月-2212月-2209:2009:2009:20:5712月-2212月-2209:20:572022/12/319:20:579、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。09:20:5709:20:5709:2012/31/20229:20:57AM11、以以我我独独沈沈久久