店铺选址及商圈调查

第四章店铺开发4－1、分店开发概述4－2、选址及商圈的调查4－3、店铺设计1/14/202314－2店铺选址与商圈调查一、店址选择的程序确认前提条件——制定标准重点区域选择落实最佳结合地点选定具体地点1/14/20232二、超市店址选择应考虑的因素1、城市商业条件城市类型城市设施交通条件城市规划消费者因素城市的商业属性1/14/202332、店铺位置条件(1)商业性质(2)人口数及住户数(3)竞争店数(4)客流状况(5)道路状况(6)附近店的状况(7)场地条件(8)法律条件(9)租金(10)必要的停车条件(11)投资的最高限额。(12)员工配置1/14/20234商店选址应考虑的因素1/14/20235三、商圈调查珠三角经济圈1/14/202361/14/202371/14/20238俄国势力范围日本势力范围英国势力范围法国势力范围美国势力范围葡萄牙势力范围德国势力范围1/14/202391、商圈的定义“零售市场的空间领域”。通常是指商店有效吸引顾客优先选择到本店购物的消费者分布的地域范围商店的营销辐射范围1/14/20231012/31/2022112、商圈的构构成商圈是由核心心商圈、次级级商圈和边缘缘商圈三个部部分构成核心商业圈的的顾客占顾客客总数的55%—70%，是离商店店最近，顾客客密度最高的的区域。次级商圈的顾顾客占到商店店顾客的15%—25%，位于核心心商圈的外围围，顾客较为为分散；边缘商业圈包包括了所有余余下来的顾客客，顾客最为为分散，占顾顾客总数的5%—10%。12/31/2022123、商商圈的的形状状商圈并并非都都是同同心圆圆模式式，其其规模模与形形式是是由商商店类类型、、规模模、竞竞争者者情况况、交交通条条件等等因素素决定定的。。12/31/2022134、商商圈设设定一般以以商店店地点点为圆圆心，，以周周围一一定距距离为为半径径所划划定的的范围围设定定。这这仅作作为原原则性性的设设定标标准。。美国以以以距距离远远近离离划定定商圈圈大小小日本以以时间间的多多少来来设定定的商商圈大大小商圈设设定时时，须须考虑虑商店店的业业态、、商品品特性性、交交通状状况、、竞争争店铺铺、店店铺规规模等等因素素。店铺越越大，，商圈圈也就就越大大12/31/202214商圈测测定的的因素素12/31/2022155、商商圈的的意义义一旦商商圈设设定就可以以进行行针对对性的的市场场调查查掌握消消费需需求情情况合理规规划物物流系系统制订相相应的的促销销策略略、竞竞争对对策和和相应应的经经营战战略。。12/31/2022166、商商圈设设定的的方法法（1））直接接询问问法对来店店顾客客调查查。将将客户户地址址标在在地图图上，，然后后把地地图外外围连连成一一封闭闭曲线线。（2））间接接调查查法通过发发票、、登记记车牌牌等查查出顾顾客地地址标标在地地图上上，然然后把把地图图外围围连成成一封封闭曲曲线。。（3））经验验法上海市市对消消费者者的调调查，，顾客客能够够接受受的日日常购购买距距离为为：500米以以下占占53.8%，，500～～800米米占34.1%，800—1000米占占8.8%，1000米以以上占占3.4%。（4））类推推法通过现现存的的商圈圈来类类推拟拟开分分店的的商圈圈范围围（5）数数学法法（原理理后述述）雷利法法则、、哈夫夫法则则12/31/202217数学学法法原原理理在国国内内外外，，划划定定商商圈圈的的方方法法通通常常用用：：雷利利零零售售吸吸引引力力法法则则（（Reilly’’sLawofRetailGravity））法则则认认为为，，两两城城市市从从中中间间地地带带吸吸引引顾顾客客的的数数量量同同两两城城市市的的人人口口数数量量成成正正比比，，与与两两城城市市距距中中间间地地段段的的距距离离成成反反比比。。该法法则则的的出出发发点点是是确定定一一个个在在两两城城市市间间的的无无差差异异点点，，在这这一一点点上上顾顾客客无无论论到到哪哪方方购购物物均均是是一一样样的的。。它表表明明，，城城市市人人口口越越多多，，商商业业越越发发达达，，对对顾顾客客的的吸吸引引力力越越大大，，商商圈圈也也越越大大。。12/31/202218公式式如如下下：：式中中：：BA为城城市市ａａ从从中中间间地地带带吸吸引引来来的的销销量量；；BB为城城市市ｂｂ从从中中间间地地带带吸吸引引来来的的销销量量；；PA为城城市市ａａ的的人人口口；；PB为城城市市ｂｂ的的人人口口；；DA为城城市市ａａ到到中中间间地地点点的的距距离离；；DB为城城市市ｂｂ到到中中间间地地点点的的距距离离。。AB12/31/202219保罗罗··堪堪维维斯斯（（PaulConverse））对对雷雷利利零零售售吸吸引引力力法法则则进进行行了了修修正正，，确确定定在在O点点为为两两城城市市之之间间的的顾顾客客可可能能到到任任何何一一个个城城市市购购物物的的分分界界点点，，提提出出了了如如下下计计算算公公式式：：DAO=AB12/31/202220式中中：：ｄ为为城城市市ａａ与与城城市市ｂｂ之之间间的的距距离离PA为城城市市ａａ的的人人口口；；PB为城城市市ｂｂ的的人人口口；；DAO为从从分分界界点点到到城城市市ａａ的的距距离离。。该法法则则虽虽然然简简便便易易行行，，不不失失为为确确定定商商圈圈的的一一种种有有效效方方法法，，但未未考考虑虑交交通通时时间间和和商商店店吸吸引引顾顾客客的的能能力力。。12/31/202221问题讨论论根据商圈圈理论与与原理,两个商商场布局局应该是是有一定定距离,而实际际社会上上为什么么往往商商场集中中在一块块?12/31/202222哈夫法则则（Haff’slawofshoperattraction）哈夫的概概率模型型从消费费者的立立场出发发，认为为消费者者利用某某商业设设施的概概率，取取决于表表现商品品丰富性性的营业业面积，，以及为为购物所所消耗的的必要时时间及其其该设施施的规模模实力。。j商店营营业面积积从i地区区到j商商店的时时间i地区的的消费者者数量i地区消消费者光光顾j商商业设施施的概率率i地区消消费者光光顾j商商业设施施的人数数随交通工工具不同同而变化化的参数数12/31/202223案例：某超市考考虑三个个选址地地点。在在这1、、2、3三个位位置，日日用品的的总营业业面积分分别为60平方方米、90平方方米、150平平方米。。潜在顾顾客群的的住所距距离这1、2、、3三个个位置分分别为7分钟、、10分分钟、15分钟钟。通过过调研，，顾客对对出行时时间的重重视程度度为2。。因此在在位置1顾客购购买的可可能性为为43.9％；；位置2为32.2%;位置置3为23.9％；假如有200名名顾客居居住在该该位置1有7分分钟路程程的地方方，那么么，88人（200××43.9％））会前往往该地区区购买商商品。12/31/202224四、商圈圈分析与与评估1、商圈圈分析的的内容在商圈划划定之后后，接着着就要对对商圈进进行调查查分析商圈分析析的内容容一般包包括：①人口规规模与特特点②货源供供应等情情况③经济情情况④竞争形形势⑤营业收收入估算算12/31/202225案例：市场场占有率法法计算商圈圈销售（营营业）收入入例：假设某某超市核心心商圈内常常住居民食食杂品的购购买量每月月为：1000元元×1000户=100万元；次次级商圈：：1000元×2000户＝200万元；边缘商圈：：l000元×3000户=300万元；；另商圈内内流动顾客客群食杂品品的购买量量每月为120万元元；商圈内内企事业单单位食杂品品的购买量量每月为180万元元。该超市市的市场占占有率：核核心商圈为为30%；；次级商圈圈为10%；边缘商商圈为5%；企事业业单位为10%；流流动顾客群群为10%。12/31/202226由上述数据据可推算出出各类销售售额及总销销售额如下下：核心商圈：：100万万元×30%=30万元次级商圈：：200万万元×10%=20万元边缘商圈：：300万万元×5%=15万万元企事业单位位：180万元×10%=18万元流动顾客群群：120万元×10%=12万元总销售额：：30万元元+20万万元+15万元+18万元+12万元元＝95万万元12/31/2022272、投资评评估通过商圈调调查估算出出店铺的营营业额，与与投资额相相比较,评评估出投资资状况是否否值得投资资。（1）开店店投资预估估（2）经营营费用预估估固定费用变变动费费用（3）进行行盈亏平衡衡分析12/31/202228盈亏平衡分分析实际净利润润=税前利润-分担总部部费用①税前利润=销售毛利-变动费用用-固定费费用销售毛利=销售收入入-销货成成本销售毛利率率＝（销售收入-销货成本本）/销售售收入令税前利润=销售毛利-变动费用用-固定费费用=0得：销售毛利率率-变动费费用率=固固定费用/盈亏点销销售额除盈亏平衡销销售额（营营业收入））12/31/202229②盈亏点销销售额（营营业收入））=固定费用用/（销售售毛利率-变动费用用率）③经营安全全率=（1-盈亏点点销售额/预期销售售额）×100%安全率为30%以上上为优秀店店，证明预预期销售额额远大于盈盈亏点安全率为20-30%为优良良店，证明明预期销售售额较大于于盈亏点安全率10-20%为一般店店，证明预预期销售额额稍大于盈盈亏点安全率＜10%为不不良店，证证明预期销销售额接近近于盈亏点点销售毛利销售额（量）金额变动成本固定成本经营成本12/31/202230例：某连锁锁公司拟在在A市开发发一大型综综合超市门门店，预计计商圈内消消费者有100000居民，，在商圈内内购物的概概率为90%，消费费居民户月月采购额估估计平均为为100元元/月，该该连锁公司司平均市场场占有率为为20%，，平均销售售毛利率为为10%，，变动费用用率为6%，该新开开超市门店店月固定费费用50000元。。问：1、该新开开超市门店店月营业额额估算为多多少？2、该新开开超市门店店月盈亏平平衡点销售售额（营业业额）为多多少？经营营安全率是是多少？安安全与否？？12/31/202231解：1、商圈内内预计月销销售额=商圈内消消费者数目目×在本商商圈内购物物的概率××消费者月月采购额=100，，000××90%××100=9，000，000（元））2、新开分分店的月预预计营业额额（收入））=商圈内预预计月销售售额×分店店市场占用用率=9，000，000×20%=1，，800，，000（（元）3、新开分分店的月盈盈亏平衡点点销售额（（营业额））=固定费用用/（销售售毛利率——变动费用用率）=50000/（10%—6%）=1，250，000（元））4、经营安安全率=（1—月月盈亏平衡衡点销售额额/预期销销售额）××100%=（1—1250000/1800000）××100%=30.5%经营安全率率30.5%>30%，说明明预期销售售额远大于于盈亏平衡衡点销售额额，该分店店为优良店店。12/31/202232五、详细的店店址选择评估估报告1、店址选择择的市场评估估程序2、店址选择择市场评估报报告的内容12/31/2022331、店址选择择的市场评估估程序搜集各项资料料搜集消费者资资料开车实地勘察察区域对象访谈谈对既有店面经经营加以分析析可能据点的开开发计划营业额与投资资成本预测评估报告成文文提交12/31/2022342、店址市场场评估报告撰撰写商圈调查报告告法律事物报告告财务预测报告告租金损益平衡分析析前税单租税费政策新建店的投资资情况12/31/202235作业业：1、店铺开发发的业务流程程请以图形表表示出来。2、分店开发发选址应考虑虑的因素有哪哪些？3、商圈的含含义？及分为为哪三个层次次，并以图表表示。4、长沙、湘湘潭、株州三三市的人口分分别为100万、60万万、50万。。距离为：长长——潭47KM、长———株41KM、株———潭36KM，试确定三三市的商业商商圈的半径。。5、某连锁公公司拟在A市市开发一个综综合大型超市市门店，预计计商圈内消费费者有150，000户户居民。在商商圈内购物的的概率为70%，消费居居民每户月采采购额估计平平均为200元。设该连连锁公司平均均市场占有率率为30%，，平均销售毛毛利率为10%，变动费费用率为5%，该新开超超市门店月固固定费用50万元。问：①新开店月营营业额估算为为多少？②新开店店盈盈亏销售额（（营业额）为为多少？③经营安全率率是多少？安安全与否？12/31/202236本节结束！12/31/2022379、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。10:05:0410:05:0410:0512/31/202210:05:04AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2210:05:0410:05Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。10:05:0410:05:0410:05Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2210:05:0410:05:04December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月202210:05:04上上午10:05:0412月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2210:05上上午12月-2210:05December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/3110:05:0410:05:0431December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。10:05:04上上午午10:05上上午午10:05:0412月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。10:05:0510:05:0510:0512/31/202210:05:05AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2210:05:0510:05Dec-2231-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。10:05:0510:05:0510:05Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2210:05:0510:05:05December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。31十十二二月月202210:05:05上上午午10:05:0512月月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荆门门九派派通。。。。十二月月2210:05上上午12月月-2210:05December31,202216、少年十五五二十时，，步行夺得得胡马骑。。。2022/12/3110:05:0510:05:0531December202217、空山新雨雨后，天气气晚来秋。。。10:05:05上上午10:05上午10:05:0512月-229、杨柳散和风风，青山澹