广州某区域房地产市场报告

目录一、广州房地产市场总体态势二、锦绣天河SWOT分析三、竞争态势分析四、锦绣天河目标消费群分析广州锦绣天河房地产市场分析报告1一、广州房地产市场总体态势

今年下半年，广州楼市呈现明显的供需两旺的态势，各项指标也表明，新一轮的房地产快速发展时期已经到来。广州市区与郊区的大融合，进一步推进了郊区盘的发展；广州北抑南拓的市政规划、番禺目前的房地产发展态势，都表明了南村版块不久将成为广州楼市的新亮点。21.广州房地产市场需求平稳增长，新上市量经过短暂的平寂之后也迅速恢复，新一轮房地产快速发展时期已经开始。从供求关系来看：广州楼市需求平稳，供需矛盾进一步缓和，但下半年楼市呈现出明显的急速上升情况，表现出供需两旺的趋势。去年到今年上半年，开发商显然是在蓄势待发，新开发面积连续下降15%多，但需求量在福利分房透支效应和挤压效应的双重作用下，依然强劲，保持了8%左右的增长，势头较好。在地铁、撤市设区等多种利好消息的刺激下，广州市区下半年头三个月的住宅上市量就比上半年增长了近1.4倍，交易量增长了1.1倍，楼市呈现出明显的供求两旺的态势。承继国庆期间的火热情况，保守估计今年全年的新上市量和成交量可分别达到550万和500万平方米。（资料来源：市国土房管局）3从开发投资情况看：各项指标同比均有较快幅度的增长，广州房地产新一轮快速发展的势头已初露倪端。99年广州商品房新开工面积比98年下降了15.2%，商品房施工面积仅略增了0.5%，而今年1-9月，无论是开发投资额、施工面积和新开发项目都比去年同期有了非常大的增长，又一轮的房地产发展快速启动了。住宅新项目的开发以40%的速度增长，根据房地产的开发周期，在今后3--5年的时间，将会形成一个住宅的集中供应高峰期，新一轮楼市的竞争将会更激烈，因此，目前进入开发阶段的楼盘，一定要有相当的前瞻性和前卫性。42、价格走势呈现明显的两极分化：高层在动荡中走低，多层则缓慢回升；城内盘或低价推出，或降价促销；城郊盘在优质盘带动下，价格步步攀高。高层与多层价格趋势对比与去年同期相比，上半年高层价格下跌幅度大于多层，高层下降7.04%，多层下降6.15%；与第一季度相比，第二季度多层住宅的均价小幅回升1.39%，高层住宅均价下降2.43%；八月与七月相比，高层下跌3.4%，多层则上升了1.9%。郊区盘主要为多层，它们在价格上攀扬带动整体多层所致。（资料来源：市国土房管局）5城内盘与城郊盘价格的对比

城内盘从高档豪宅到普通小区，平价出街较为平常。珠江新城新推的新城海滨花园10楼以下的不到6500元就可买到，远洋明珠均价为6500左右，比先出道的“前辈”低了不少；一向以高姿态出现的锦城花园国庆期间也给出了惊喜价，原来均价一直在9000-10000港币，现在则降为8700元/M2。较低档的物业，即使是地铁概念盘如绿茵翠庭、富景花园也都在4000元以下，国庆期间异常火爆的第二个金碧花园，带豪华装修均价仍然在3600元左右。郊区盘在景观、空气上的优势日益显现，价格节节攀升。白云高尔夫由刚推盘时的2700元的均价，上升到目前的3900元--4100元左右；番禺的丽江花园、洛涛居和奥林匹克花园，在撤市设区和地铁利好消息宣布不久，价格马上上调了3%--5%不等的幅度，几乎每一次推新盘，价格就会有或多或少的上扬。在交通及生活配套日益完善的情况下，郊区的优质大盘价格仍存在一定的上升空间。63、回归自然、人与自然的最终融合，是现代居民对家居生活的真正诠释。目前，已有不少楼盘打出绿色、环保、健康等概念，但单一的概念及卖点炒作对人们已不再有吸引力，部分楼盘已开始进行概念整合，以内涵更为广泛、更有想象空间的概念来代替。如广地花园虽然其在宣传上不太成功，但其打出的“都市人的生态家园”，对都市人还是有一定的吸引力；白云高尔夫花园则摈弃了原来的“寻常人家的高尔夫生活”，给寻常人家一个生态家园。国庆期间，广州整个楼市的热点，主要集中在以白云高尔夫为代表的山景盘、及番禺的各大盘，稍远一些的番禺市桥康裕北苑、花都的雅宝新城也在大融合的趋势下，斗胆来广州市场分一杯羹，可以想象它们对自己“郊区特色”的信心。“生态”概念大行其道居住郊区化呈潮流倾向74、在多个利好消息的刺激下，郊区楼市迅速升温，不久将成为广州楼市的新热点，尤其是南村版块将成为继大石版块之后的焦点地带。广州交通系统的完，南拓北抑、东移西调的城市规划，使各郊区迅速成为广州同等重要的功能区，从而有着不同的魅力。花都作为广州水源涵养地而受到保护，在健康无污染方面，对广州居民有着较大的吸引潜力；目前，第一个上千亩的大盘雅宝新城、南航别墅等大盘已拉开了竞争的序幕。南部的番禺作为广州未来的居住卫星城，已初具规模，不少知名大盘都聚居于此，竞争一直很热烈。北部山区开发受到限制，南部的洛溪各盘可供开发的土地已经很有限，楼市向南部进一步推进已成必然，位于华南快速干线和105国道交汇处的南村版块将会成为广州楼市下一个亮点和热点。一些有眼光的开发商已经在此领域进行大规模的圈地运动，如华南新城、中山雅居乐、绿岛花园别墅、锦绣天河、广东奥林匹克花园等多个楼盘占地近2万亩，可以预见在近几年之内，这一区域将成为广州楼市竞争的焦点地区。而且，参与者几乎都是实力强大的开发商，这样就更增强了该区域竞争的重量级别，竞争将会异常的激烈和火爆。85、在楼盘同质性强、消费者日益理性条件下，进行产品创新、包装和营销手段的创新，是各盘避开价格战、增强注意力并取得业绩的重要手段。进行特色和产品的创新，才能保持强劲的竞争优势。楼盘的同质性越强，各盘之间的竞争将只能是价格上的竞争。在激烈的竞争中，广州奥林匹克花园首创的跃式设计就打动了很多消费者，尽管价格屡有攀升，但几乎每次一推盘便在短期内抢购一空，创造了当代房地产的奇迹。营销手段创新运用，智者胜。现楼发售再次被仿效。现楼发售在广州为广州碧桂园所首创，其在美誉度和首期销售上均取得了较大的成功。在日益理性的消费者面前，不少开发商不得不再次启用这种策略，如洛涛居和广地花园。退房措施轰轰烈烈。华标广场开创了广州“无理由退房”的先河。退房举措不仅提高了开发商的美誉度，也给消费者吃了一颗定心丸，因此，饮头啖汤的华标广场在推出此举措之后，取得了非常好的销售业绩。反“摊”大行动提前登场。名雅花园、保利花园及合富辉煌所代理的多个楼盘，率先掀起了反“摊”风暴，有的甚至不提价，着实让消费者实惠不少。明年才生效的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，被提前引进市场，反映了营销创新的紧迫性。9二、锦绣天河SWOT分析10

远离都市、又有都市的繁华，与天河一桥之隔，给人天河南延的联想位于迎宾大道商业旅游休闲带临江且位于快速干线和迎宾大道旁，有一线江景、交通方便、为“华南快速干线第一楼盘”。从投资开发、楼房布局设计、园林绿化、建设施工到物业管理等合作方都是实力很强的知名单位，为锻造优质名牌打下了良好的基础。房屋自然村落式排列，随意流畅江景、溪水与森林走廊浑然一体绿化率高，房屋如同绿色锦缎上的点缀宽敞的原木长廊，轻飘于珠江的绿波上夏威夷风情处处体现区内观水、戏水、饮水、用水、游水五大水系处处宜人：水道可行人、水渠可游鱼、湖可游人也可作四季景观，皆清澈见底。专门铺设的50公里管道，从西江引进了可直接饮用的健康水，卫生标准达到世界标准。

优势

独特的区位优势酒店式服务真正家居享受规模优势强强联合共造高尚质素独特的水景资源罕见的园林景观11锦绣天河卖卖点测试及及重点诉求求四个选项分分别代表：：A.依江而立，，一派旖旎旎江景，区区内清澈的的小溪欢快快地流淌，，专门引进进了无污染染饮用水，，观水、戏戏水、游水水、饮水、、用水五大大水系处处处宜人。B.开发、设计计、建设与与管理，均均为强强联联合，共造造优质名牌牌C.楼盘如自自然村落式式排列，随随意流畅，，点缀在大大幅的绿缎缎之上D.配套完善善，酒店式式的服务带带来真正的的家居享受受排名第一、、第二、第第三、第四四分别赋予予5分、4分、3分分、2分，，通过各选选择项的选选择权数加加权后，得得到的各项项总分排名名情况如上上图所示。。关于锦绣天天河卖点的的测试从总体上看看，小区的景观观和整体设计布布局，是消费者者每时每刻刻都可以看看到的，因因而是最为为关注的；；酒店式的服服务是消费者可可以切身体体会得到的的，消费者者关注的程程度也较高高；强强联联合则是一一个较为抽抽象的概念念，消费者者较难把握握和琢磨，，因而排在在最后。12江景、独特的活水景景观是消费者最为为认同的卖点点，这在广州州所有楼盘中中可谓独一无无二；容积率率低、房屋建建在花园中的的匠心设计也也很有吸引力力；酒店式的服务务不仅仅是停留留在一般的口口号上，更体体现了人性化化的特点，尤尤其是集中提提供钟点保姆姆并集中管理理的创新，在在消费者中引引起了较大的的兴趣。可利用流淌的的、清澈的活活水、和无污污染的饮用水水等五大水系系大做文章，，广州有江的的楼盘不少，，有人工水的的也不少，但但没有一个楼楼盘能将江水水和人工水能能发挥到这样样的及至。酒店式的服务务内容很有吸吸引力，但名名称过于平常常和泛滥，进进行包装之后后再推出，会会产生新的号号召力。建议锦绣天河卖点点重点诉求13消费者认同程程度低：目前市场对南南村版块的认认同程度较低低，短期内可可能仍缺乏足足够的信心。。无品牌知名度度：在众多强势品牌的围攻下下，在品牌上上会表现出较较大的劣势。。劣势势噪音干扰问题题：由于紧贴华南南快速干线的的出口，可能能引起消费者者对过路汽车车噪音的担心心。配套不足障碍碍：南村附近生活活配套设施尚尚待完善；尤尤其是交通问问题成为消费费者最关心的的因素。14威胁大石版块名牌牌楼盘的拦截效应市区某些楼盘盘与锦绣天河河在景观、特特色及价格方方面具有可比比性，它们对对周边消费者者有近水楼台效应应山景盘以清新新的空气、浓浓郁的山林取取胜，其休闲特色不言自喻，在在概念上有近近似的竞争力力15消费需求的变变化：广州居民的居居住需求已从从基本的安居居——希望优优美的居住环环境，发展为为追求完全放放松、休闲惬惬意的生活方方式，突出环环保、休闲等等主题能迎合合市场的主导导需求。机会调查中有超过过63%的潜潜在消费者认认为自己还没没有找到心仪仪的楼盘，这这表明整体综综合素质较高高的楼盘将面面临着一个较较大的市场需需求，这也是是我们的市场场机遇。郊区化的居住住趋势：远离都市的喧喧嚣是一种正正在兴起的潮潮流，郊区楼楼盘正面临着着良好的发展展契机。16小结：锦绣天河是一一个综合素质质较高的楼盘盘，如何整合合其所有的资资源，形成综综合竞争力，，与其他盘在在景观特色、、品位和档次次上拉开档次次、形成区隔隔以制胜，是是我们在推广广中将着重解解决的问题。。17三、竞争态势势分析18１、版块竞争争分析南村版块所面面临的竞争区区域主要为洛洛溪版块、东东圃版块、天天河部分中心心版块，以及及海珠版块、、钟村版块，，有地铁利好好带动渐渐崛崛起的市桥版版块、具备美美丽风景的白白云山版块，，与南村也在在一定意义上上构成竞争关关系。南村版块市桥版块白云山景版块钟村版块海珠版块洛溪版块天河中心版块东圃版块19竞争版块态势势南村版块与番番禺区内其他他版块的比较优势在于：距离广州CBD中心商务务区（天河区区），仅一桥桥之隔，为华华南快速干线线第一盘。其其它版块或距距离广州太远远，或因为人人气过望而破破坏了生活环环境，南村距距离广州却是是“闹中取静静”；南村处于刚刚刚开发阶段，，可利于整个个区域的规划划发展，较有有潜力；但同时，南村村在配套上不不够完善，消消费者仍存有有很大顾虑。。20南村处于广州南部，不不仅景观、空空气较好，交交通四通八达达，可方便地来来往珠江三角角洲，旅游资源丰富；番禺作为广州州未来的居住中心，其整体的生生活及市政配配套还可得到到政府的资助助，且其价格方面也比市区区内不少优质质盘有吸引力力。其他版块21小结番禺作为广州州市民的居住住地已经受到到较高程度的的认同，但是是目前主要集集中在洛溪地区。南村在区位及及景观上的优优势将会逐步步显现，成为为下一个热点点已是指日可可待。配套情况将会会直接对消费费者产生导向向作用，在开开发初期，人气--配套套--业绩三个方面的互互动影响将会会尤为重要。。22２、可能构成成竞争的楼盘盘分析锦绣天河价格具有可比性的楼盘价格在锦绣天河定价之上，但差距不会太大。风景盘：满足消费者对住宅环境的要求，它们在环境方面有着独特的优势。较高素质的楼盘满足相当部分的消费者对生活品质的要求。同在番禺地块的楼盘：具有相同的时空、环境及生活质量的消费预期。23番禺竞争楼盘盘24其它竞争楼盘盘25小结与以上所有代代表楼盘相比比，锦绣天河河最大的特色色便是：汇聚聚诸多卖点，，综合素质非非常高。小区区布局、园林林绿化及景观观、江景开发发、水景处理理、服务管理理等各方面都都做到了及至至、体现了人人性化。这正正是我们的消消费者渴望和和一直追寻的的理想家园。。锦绣天河在硬硬件上已初步步具备了各种种优秀的要素素，将这些资资源进行整合合，赋予其一一个独特的个个性，准确地地传达给我们们的消费者，，才能最终找找到我们真正正的目标对象象。26四、锦绣天河河目标消费群群分析目标消费群体体主要是根据据一手市场调调查资料、在在与主要竞争争楼盘相区隔隔中挖掘出来来的。我们认为对番番禺版块有较高的认同、同时又具有一定消费能能力的人群，才是是我们的最终终目标消费群群集合。因此此，在调查中中，我们重点点分析了有意意向购买番禺禺的消费者，，及目标价位位在4000元以上的群群体，并进行行了交叉分析析，这样可以以剔出掉因寻寻找低价位楼楼盘而看上郊郊区盘的部分分，从而找出出寻求真正的居住家家园而主动走向郊区化的一类。27（1）、年龄龄特征（2）、学历历特征（3）、职业业状况（4）、家庭庭收入状况（5）、家庭庭人口结构特特征（6）、成长长背景（7）、业余余爱好（8）、购房房动机（9）、目前前日常乘车习习惯1、目标消费费群人文特征征分析28（1）、年龄龄特征购房者的年龄龄主要集中在在26-35岁，中青年为为主，其他年年龄段购房需需求则逐渐下下降。29（2）、学历历特征番禺楼盘的潜潜在消费群中中，高学历群群占多数，其其中价位在4000元以以上楼盘的目目标群体高学学历倾向更为为明显，大专专以上学历者者占了77.3%的比例例。30（3）、职业业状况管理人员是番禺较高级级楼盘潜在购购房者中的重重要组成部分分，尤其是高中级管理人人员所占比例较大大，比例达到到36%左右右。一般管理人员员在总体中所所占比例最大大，这是总体体和我们的目目标群体最大大的不同。31（4）、家庭庭收入状况各细分群体目目标消费者家家庭月收入均均值比较调查表明：通通过加权平均均法得出的各各个群体的收收入表现，番番禺楼盘潜在在消费者中目目标价位在4000元以以上的，其家家庭收入是最最高的，为7500元左左右。当然通过按揭揭贷款的帮助助，收入相对对低一些的人人士也能够成成为我们的目目标消费群。。32（5）、家庭庭人口结构与总体明显不不同的是：我我们的目标群群体中二人世世界和单身独独居所占的比比例明显上升升，三代同堂堂的比例明显显缩小，反映映了的目标群群体倾向于拥拥有独立空间、追求自由自在，较较为注重精神神与生活享受受。三口之家和二人世界依然然是我们最为主要的两两种家庭结构构。33（6）、成长长背景特征番禺楼盘的潜潜在群体中，，外来人士所占占比例相对多多一些。从南村最易通通达的广州市市区为天河，，而天河是外外来人士的聚聚居地，可以以初步断定锦锦绣天河的外外来人士的比比例有可能高高于这一比例例。34（7）、业余余爱好特征在个人业余爱爱好方面，体育运动和旅游是我们目标群群最为喜欢的的两种活动，，这种情况可可能与我们的的目标群体相相对集中在较较为年轻的群群体上有关。。在房型设计计和装修方面面尽可能考虑虑一些时尚前前卫的年轻白白领要求。总体中，摆在在前两位的是是读书看报和和音乐，这两两项在我们的的目标群中则则放在第三、、第四的位置置上。35（8）、购房房动机分析与总体相比，，目标群体购购房的目的主主要是为了日日常的家居，作为其他用用途的比例明明显下降，调调查中还表明明不少人已有有住房，这说明了他们们对现有的居居住条件不满满，希望能寻寻找到一个适适合家居的理理想家园，这就要求上市市盘要具有较较好的综合素素质，才能真真正吸引他们们。36（9）、日常常乘车习惯依赖公交车者者的比例有所所下降，出租租车和单位交交通车的比例例增大，如果果选择南村作作为居住地，，则后两部分分人的交通方方式会转移到到公交车上，，那么使用公交车的比例则有可可能上升到50%左右。。由于锦绣天河河距离市区的的实际距离较较远，对交通通问题的关注注会在很大程程度上决定着着居民对楼盘盘的选择。在总体和番禺禺楼盘潜在消消费群中，公交车、摩托车和自驾汽车分别是前三位位最常用的交交通工具，但但在我们的目目标群中，使使用摩托车上升到较高的的比例，自驾驾汽车的比例例基本不变。。37锦绣天河的目目标消费群人人文特征小结结主要群体相对对年轻且学历历较高（26-35岁岁，大专以上上学历）收入及职位较较高的高级打打工一族为主主（管理人士或专专业人士，家家庭月收入在在7000元元左右）外来人士特征征明显，爱好好运动、前卫卫时尚、希望望远离都市的的喧嚣（有郊郊区化倾向））买房主要用于于自住，目的的是寻找一种种更舒适的生生活环境更为渴望一种种个性空间、、自由惬意、、完全放松的的一种生活方方式有车一族、上上下班时间相相对稳定的白白领或SOHO一族更有有可能成为我我们首期的目目标消费者。。38（1）、对于于版块的偏好好选择（2）、消费费者较为认可可的主要楼盘盘分析（3）、对对楼盘主要特特点或风格的的偏好（4）、对南南村版块及其其代表楼盘的的认识2、消费者的的总体选择倾倾向39（1）、对于于版块的选择择偏好在所有版块中中，天河北仍然是潜在购购房者最为热热衷的地区，，随着番禺撤撤市设区和地地铁的利好消消息，及多个个实力大盘的的带动，番禺已成为越越来越多的广广州居民的居居住选择地。4054.2%天河北48.0%珠江新城45.4%番禺洛溪41.0%海珠临江25.6%白云山地段15.9%东圃地段14.5%海珠腹地11.5%番禺南村或钟村7.5%芳村4.0%其他地区细分番禺版块块可以看到，，洛溪版块因因为成熟的生生活配套、较较为便利的交交通条件而被被广州居民认认同的程度较较高，南村及及钟村版块目目前受关注的的程度相对较较低，但与去去年基本不予予留意的情形形相比，南村村成为未来的的市场热点已已有启动迹象象。细分番禺市场41选择地域与来来源地的对比比从区域来讲，，天河区和海珠区工作或生活的的居民是番禺禺版块最主要要的消费群体体；从细分市市场来讲，有有意向购买天天河北、珠江江新城、海珠珠临江版块、、洛溪、东圃圃版块和海珠珠腹地大盘、、但现有上市市楼盘不能满满足其要求的的消费者，将将会是我们可可能的消费群群体。42（2）、消费费者较为认可可的主要楼盘盘分析目标消费群对对番禺几个较较为知名的楼楼盘、以及海海珠的光大、、保利、临江江的中海锦苑苑等相对满意意。对它们较较为满意的地地方，主要体体现在小区环境好（或依山傍水水、或较大的的绿化面积））、完善的配套，郊区盘的空气好污染少少也是一个重要要的因素。价格偏高，交交通不便是排排在消费者不不满意意见的的前两位，尤其是华南南碧桂园的交交通情况。43（3）、对楼楼盘主要特点点或风格的偏偏好以上的几个主主要特色，消消费者的选择择主要是视小小区的整体绿化及配配套是否完善，他们注注重的是综合合素质，不会会因为有江景景、山景或独独特的教育或或智能化配套套，而表现出出特别的偏好好。锦绣天河河已经有较多多的卖点，将将这些卖点整整合起来，会会产生较强的的整体竞争优优势。44（4）、对南南村版块及其其代表楼盘的的认识在调查中，对对南村版块及其其代表楼盘有有如下几种情况：1、消费者对对于南村版块块的认识较为为模糊，认为南村较远远，比较偏僻僻，生活不方方便。2、对华南碧碧桂园和广地地花园较为肯肯定的是：小小区环境较好好，空气好，，但交通不方方便，不利于于上下班。对对于日常的生生活配套和小小孩上学问题题，也是不少少人较为担心心的问题。3、对于锦绣绣天河的地理理位置，对于于有车一族，，则认为较为为方便快捷，，认同程度较较高，反之则则认为较不方方便。华南碧桂园人人气不旺、交交通不方便等等一些负面效效应的传播，，使人们对南南村版块有着着不好的笼统统印象，锦绣绣天河在目前前条件下，首先可以脱离离于南村版块块的宣传，而强化其华南快速干线线第一盘（突出交通优优势）、如天上银河般璀璀璨（表明园景））、及广州天河南延延的感觉（发展展潜力），虚虚实相结合。。45南村版块已开开始为广州居居民所接受，，但目前对其其认识尚较模模糊；结合消消费者对楼盘盘综合素质的的要求，可强强化锦绣天河河本身的高尚尚质素，淡化化其南村版块块印象。小结46（1）、消费费者将要购买买的住房类型型（2）、消费费者希望的住住房价格和购购房面积（3）、消费费者希望的住住房价格和购购房面积（4）、消费费者对交楼标标准的要求（5）、消费费者对智能化化的要求（6）、影响响目标消费者者购房的因素素分析（7）、目标消费者购购房决策过程程（8）、消费费者对小区配配套的要求3、目标群购购楼心理及习习惯47（1）、消费费者将要购买买的住房类型型总体上，消费费者还是乐于于选择标准层面的住宅，他们们占了整个比比例的60%多，对复式式单位的选择择，番禺楼盘盘潜在消费者者大于总体。。对于跃式或错错层的追求并并没有我们想想象中的火热热，调查中一一部分消费者者认为这种结结构对老人和和小孩并不是是很适合。董董事长和老板板、金融等专专业人士及三三代同堂中没没有人选择这这一类型。48（2）、消费费者希望的住住房价格调查表明，3000-5000元是番禺楼盘潜潜在消费者中中大部分人最最能接受的价价格，尤以3500元左左右最为集中中，其中，目标标价位在4000元以上上的人士中，，期望价位主主要集中于4000-6000之间，锦绣天天河目前的初初步定价在这这部分人中有有较强的承接接力。49（3）、消费费者希望的购购房面积在面积的选择择上，71-110M2左右的选择比比例达到一半半以上，70-150M2选择比例超过过了90%，，因此，小户户型和过大户户型都应谨慎慎，尤其是大大户型的设计计比例要加以以控制，比例例不宜过大。。在户型的选择择上，以二房房和三房为主主，二房占42%，三房房比例达到了了46%左右右。别墅的购买意意向较低，只只有5.7%左右，希望望面积主要集集中在180-250M2之间，此比例例占别墅总体体的60%左左右。50（4）、消费费者对交楼标标准的要求大多数人认为为只要发展商商提供的装修修确实比较精精致、豪华，，还是乐于接接受现成的装装修，因为个个人在时间精精力、专业知知识方面都有有现实困难，，集体装修成成本也相对较较低。较有倾向的是是高学历和高收收入者一般都喜欢欢有几种装修修套餐可供选选择，只要求求提供单一的的装修标准者者中低学历和和低收入者为为主。尤其值得注意意的是：锦绣绣天河有相当当一部分人士士是外来白领领，工作较忙忙，且锦绣天天河距离市区区距离较远，，提供现成装装修会较为理理想，即使是是本地的高收收入人士其实实也面临同样样的问题。51（5）、消费费者对智能化化的要求消费者对小区区智能化的态态度不少人认为智智能化是锦上上添花作为一个舒适适休闲的高尚尚住宅，智能能化又必须达达到一定的水水平不是充分条件件是必要条件可以理解为：：目前消费者者对智能化的的要求还只停停留在实用性的阶段段（因为他们只只是凭自己对对智能化所能能理解的深度度做出要求标标准），但作作为一个引领领生活潮流的的楼盘则应有有适度的超前前，以新的内内容来引导消消费者，使他他们产生新鲜鲜感和兴趣。。SAS系统（安全自动化化系统）MIS系统（管理信息系系统）CNS系统（通信网络系系统）主要为闭路电电视全天监控控、室外红外外线报警、室室内自动消防防报警（电、、水、燃气等等）、IC卡卡门禁、安全全求助装置等等有关安全家家居的。远程抄表、停停车场自动化化管理、区内内一卡通消费费、小区局域域网，能提供供家政服务、、网上医疗及及订餐等多种种有关家庭舒舒适的。宽带光纤入户户，保证家庭庭电话、传真真及网上快速速冲浪能同时时使用的需要要，对外联系系要保证方便便快捷，一家家至少要有2部以上电话话线接口。52（6）、影响响目标消费者者购房的因素素分析小区环境、交通在目标群体心心目中摆在了了较为重要的的地位，价格则位居第三，，另外，对配配套设施、地地段的关注程程度也较高。。物业管理和小小区品位档次次因素影响的的比例也比总总体大。目标群的选择择有着明显不不同广州消费者购购楼时关心的的前几位分别别是：价格、交通、小区内环境、配套设施。53小区环境、交交通、价格、、配套设施和和地段这几个个因素往往是是对目标消费费者产生综合合影响，而不不是单独发挥挥作用，决策策的过程往往往是：版块楼盘综合素质质价格区内环境、生生活、教育等等各种配套、、交通情况、、物业管理等等消费者一般以以日常活动点点为中心，在在一定半径内内的多个版块块作出可能的的选择，将楼楼盘的综合素素质与价格进进行对比，选择他们认为为性价比（价价值）较高的的楼盘。如楼盘素质质差不多，价价格差异不大大时，消费者者会优先考虑虑最喜欢的版版块；但价格格差异较大时时，往往会服服从于价格约约束。价格对我们目目标受众的影影响中不是最最重要的，它它往往是在与与楼盘的综合合素质相对比比中发挥作用用的。因此，，塑造出一个个优美而舒适适的生活环境境，并且将这这种感觉准确确地传达给消消费者是最重重要的。（7）、目标标消费者购房房决策过程比较54（8）、目标标消费者对小小区配套的要要求绿化园林和体育设施配套套是很多人都较较为关注的方方面，因为这这直接关乎着着长久的生活活质量问题，，超市、菜市市场、医院直直接影响着居居住的方便和和舒适性，包包括幼儿园在在内的学校配配套也是相当当一部分消费费者很关注的的问题。另外外，目标群对对会所和停车车场的要求也也比普通的群群体高。555000元左左右的房价，，70-150M2面积积，精致、人性化化的装修全面而适度超超前的智能化化配套的高质质素小区是消消费者最为青青睐的综合考虑楼盘盘的性价比是是消费者选择择某个版块及及楼盘的一个个重要因素。。小结结56市场分析部分分总结郊区化的居住潮流为南村版块的崛起提供了发展契机，锦绣天河的诸多卖点和较高的综合质素，刚好符合人们心目中理想家园形象，赋予我们楼盘一个什么样的性格特征，以满足人们对人性化、家本位居住模式的渴求，引起他们的共鸣，是我们在推广中将要着重解决的课题。57谢谢12月-2209:55:0609:5509:5512月-2212月-2209:5509:5509:55:0612月-2212月-2209:55:062022/12/319:55:069、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。09:55:0609:55:0609:5512/31/20229:55:06AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2209:55:0609:55Dec-2231-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。09:55:0609:55:0609:55Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2209:55:0609:55:06December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20229:55:06上上午午09:55:0612月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月229:55上上午12月-2209:55December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/319:55:0609:55:0631December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。9:55:06上午午9:55上午午09:55:0612月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。09:55:0609:55:0609:5512/31/202