某集团工业园区项目开发策略研究课程

鄂尔多斯集团工业园项目

开发策略研究项目位于鄂尔多斯市中心城区边缘的罕台镇，总用地面积约7500亩；其中2400亩工业用地拟建设羊绒及多晶硅工业园区，是本项目研究的重点搬迁产业及规模：羊绒产业：约73.4万平方米生产厂房多晶硅产业：规模待定项目规模：项目占地约为7500亩，其中工业用地2410亩，居住用地1959亩15km用地类型面积(公顷)比重（%）总面积495.7100工业用地160.732.4居住用地130.626.4商业用地26.75.4公共设施用地2.30.5生态绿地78.615.绿化用地防护绿地45.49.1公共绿地10.92.2合计134.927.2道路用地40.58.1交通区位：区位优越、交通便利项目位于鄂尔多斯东胜西部的罕台镇，距东胜城区约15公里项目背景:为响应旧城改造政策，促进鄂尔多斯城市整体产业升级,鄂尔多斯集团拟将分布于东胜区的（约）1100亩工业厂房集中搬迁至罕台的产业园区。2410亩工业用地为本项目的重点研究对象2地块内部：地势起伏的自然植被，具有一定的景观资源，东北部为地块制高点；有两条高压电线走廊横穿地块；规划的旅游专线与经一路将地块由东到西划分3块11项目制高点2南部地势较为平坦3高压电线走廊地势地貌：为自然植被，地势高低起伏，东北部为制高点，沿西南地势逐步降低，地块东南部地势较为平坦；内部交通：目前已有主要公路九成功路，呈南北向构成地块西边界；规划与在建公路有旅游专线、经一路，纬二路，南外环辅路；地块北边界为纬二路，地块南边界为南外环辅路其他设施：有两条高压电线走廊横穿地块324正在修建的公路旅游专线经一路4南外环辅路九成功路3地块周边及四至：目前以自然植被和施工景象为主，未来将形成以工业、居住、旅游休闲等配套为一体的多功能区域1食品园区，目前处于建设中2医药园区，目前处于规划中3老年公寓等居住区，现状为待拆迁民房，目前处于规划中1234北面用地，未来规划以居住用地为主45赛马场，目前处于建设中，预计今年8月份开始对外开放57高尔夫球场（18洞），目前处于建设中766生态农业示范基地，3A级旅游景区-九城宫4客户背景：鄂尔多斯集团经过近三十年的发展已取得骄人的成就鄂尔多斯集团已形成羊绒、煤炭、电力、冶金、化工五业并举、协同发展的经营格局。同时涉足房地产、资产管理、电子元件、酒店置业、生物制药等多个行业，成为集团新的经济利润源。中国企业500强、中国出口名牌企业、中国行业排头兵企业、全国520户重点企业“鄂尔多斯”以150.67亿元的品牌价值稳居中国最有价值品牌前列世界绒城羊绒产业-集团的事业基础当今世界产销规模最大、产业体系最完善、营销网络最成熟、技术装备最先进的行业领军企业。产销能力达1000万件以上，占中国40%和世界30%以上，产品质量、市场占有率、出口创汇、销售收入连年稳居绒纺业第一位。世界硅都冶金产业-集团着力打造的优势特色产业当今世界规模最大的硅铁生产企业之一。随产业链不断向下游领域延伸，将成为品种繁多、门类齐全的铁合金产品综合供应商，再造一个名副其实的世界硅都。5集团雄厚的实力为项目高起点开发奠定了坚实的基础客户语录目标解析打造国内一流的现代化工业园区“名”第一，“利”其次工业园区要合理、科学、超前各界领导参观，体现示范效应为集团30周年（2011年）献礼打造国内一流工业园区标定新型工业化道路的示范之作！树立集团30年品牌的里程之作！63功能体系分析5项目开发策略研究2项目整体定位分析1案例分析与工业园区发展模式研究4项目规划布局研究7我们通过对国内外工业园区的研究寻求“一流工业园区”的发展模式，指导本项目开发苏州工业园北京首钢工业园上海宝钢工业园烟台张裕葡萄酒厂五粮液工业园蒙牛工业园青岛海尔工业园玉溪红塔工业园东莞金威啤酒厂深圳华为总部基地哈尔滨三精药业工业园松山湖工业区北京固安工业园宁波雅格尔工业园南京海尔曼斯纺织工业园区石狮服装工业园珠江英博国际啤酒博物馆烟台南山集团纺织工业园深圳蛇口工业园深圳高新科技园广州黄埔宝洁总厂台湾新竹科技园贵港生态工业园丹麦卡伦堡工业园加拿大Burnside工业园日本筑波科技园法国索非亚科技园法国雷诺总厂法国标志总厂英国伯明翰卡得布里总厂德国奔驰总厂德国大众汽车总部美国赫雪巧克力城新加坡裕廊工业区美国宝洁总部美国Google总部芬兰诺基亚总部阿利亚娜火箭工厂底特律福特汽车公司华盛顿国家造币厂西雅图波音飞机亚特兰大可口可乐大阪日清即食拉面总部日本松下总部日本丰田汽车总部日本东芝总部……我们重点分析了苏州工业园、东莞松山湖工业园、德国大众汽车总部、美国赫雪巧克力城、海尔工业园、华为总部……8【德国大众汽车总部】大众打造梦幻汽车主题公园，世界汽车史上最大的汽车博览基地区位：德中部下萨克森州，不伦瑞克以北的阿勒尔河畔--城市沃尔夫斯堡（狼堡）；大众汽车主题公园位于中部运河的延岸，紧邻大众汽车沃尔夫斯堡市总厂，运河中央的跨越式人行天桥连接主题公园和沃尔夫斯堡市火车总站以及城市中心步行街。规模：汽车主题公园占地面积0.25平方公里。影响：大众总厂和汽车主题公园已经构成一个集中的大众产业基地以及大众品牌文化的展示之地；对促进沃尔夫斯堡市综合经济的发展起着主导作用；该市工业旅游的兴起促进周边城市旅游资源再发展，提升旅游资源匮乏的下萨克森州的旅游产业。大众总厂大众汽车主题公园大众总厂大众汽车主题公园沃尔夫斯堡市中心大众汽车城以大众汽车主题公园为门面，以汽车总厂为主体，形成了沃尔夫斯堡市‘城中城’的新格局跨河人行桥9空间布局：大众汽车主题公园建设充分考虑了城市建设方面的要素，勾画了多样、和谐、统一的格局空间布局大众汽车主题公园以‘结构性’与‘独特性’相结合的布局模式七个品牌馆汽车博物馆（时光大厦）跨越式人行天桥连接市中心和火车站两座取车塔楼丽兹卡尔顿酒店顾客提车中心（销售部）集团大厦，入口，康采恩广场体验场地项目策划者充分考虑了城市建设方面的要素：大小建筑物、街道河流、广场和小巷勾画出汽车主题公园的轮廓。一方面遵循结构与内容相结合的现代模式，如大型建筑‘大众汽车集团大厦’，‘时光大厦’等构成主体；另一方面与主体结构相协调的附属建筑穿梭于主体之间，即规模稍小风格迥异的各汽车品牌馆，突出结构的不同内容；显出独特性。10园林景观：大众汽车主题公园将工业文化与园林景观结合在一起，体现自然、人、科技的和谐人工湖：引入运河之水形成园中之湖1.6公顷的人工湖湖中央设有水站和过滤装置，利用人工湖与运河之间的高差，形成40米宽的瀑布景观，构成运河与人工湖之间的水循环人工湖之间，行列种植落叶乔木形成林荫广场，并设亲水平台岛屿：土石方平衡地形改造颇为自然用会标的造型语汇设计地形，使景观成为宣传公司、扩大公司影响力的重要组成部分绿化：不同风格建筑旁种植不同树种如大众馆周围种植桦木，奥迪馆种植槭树，用英国栎树来衬托本特莱馆，以板栗树反映兰波地尼故乡地中海地风情，赛尔特馆附近植银柳，于斯可达馆边种植波希米亚椴树等。人工湖人工湖绿化岛屿/绿化11建筑设计：大众汽车主题公园建设融品牌、艺术于一炉，开辟了一个独具后现代风格的大众品牌展示根据地…具有强烈的象征性和隐喻性的后现代主义建筑风格，从外观到内涵都体现大众品牌的特色和文化…汽车博物馆汽车博物馆（时光大厦）分为‘模拟’部分和‘数字’部分，风格迥异，又像人脑的两个部分，科技与感性的结合。大众集团大厦气势恢宏的玻璃幕墙现代建筑。对透明度的尊重也体现在很多其他建筑上。充分表达了大众‘对顾客透明’的理念和诚意。取车塔楼两座42米高的圆柱形玻璃塔楼，20层，与旁边椭圆形的顾客中心相连接，被誉为汽车主题公园里“撞击心灵的玻璃发动机”。汽车塔楼大众集团大厦12建筑设计：大众汽车主题公园建设融品牌、艺术于一炉，开辟了一个独具后现代风格的大众品牌展示根据地独具特色的汽车品牌馆本特莱馆意大利人热情奔放的个性，为突出跑车的巨大动力，展馆的外形宛若从天上掉下来的黑色石块，深陷土层内。兰波地尼给人们带来的是风，是雨，是闪电，是雷鸣。大众品牌馆玻璃正方体内包裹着球，球代表无边无际，平等和正义；位于代表稳重清晰与准确的正方体内。代表大众品牌哲学：古典又现代，民主又完美，创新、不断进取的精神。不张扬、注重内含的绅士风度，高贵却不乏霸气。屋顶按欧洲勒芒赛车跑道形状设计。但当人们走进展馆，就会感到其典雅高贵的英式风情。兰保坚尼馆13建筑设计：大众汽车主题公园建设融品牌、艺术于一炉，开辟了一个独具后现代风格的大众品牌展示根据地独具特色的汽车品牌馆奥迪馆白色铝合金圆顶建筑，展示奥迪轿车用户的家具陈设，以反映品牌的普及性以及奥迪卓越纯朴的产品品质。斯柯达馆主体为巴洛克风格，同时带有立体主义，纯粹主义和抽象派还原艺术的捷克风格。此建筑语言代表乡相亲相近的伙伴关系以及民主社会；兼有调皮淘气性格。从整体艺术角度而言代表着‘足智多谋’以及这一品牌的创造潜力。西亚特馆激情亮丽的白色雕塑，展馆内部把地中海艺术与西班牙南部的快乐，创新与质量有机地交融在一起。14功能组合：大众汽车主题公园是一个集展览、销售、休闲娱乐于一体的综合建筑群（1/2）功能分区展示区汽车博物馆实物展览：世界各品牌古董/名贵车和车部件的展览；多媒体科教项目：汽车发明、演变的历史，科教电影，汽车制作流程展示；实验装置和体验项目：概念车设计，风洞试验室，防冲撞测试，环保驾车测试体验，模拟开车室，体验安全带重要性，撞车试验等；概念雕塑/艺术品汽车品牌馆感受建筑体现的品牌概念，模型参观；大众品牌馆360度环绕影院体验区驾车体验区主题公园主体架构以外开辟出来一块独立的区域难度轨迹驾驶体验，安全驾驶训练，节能驾驶训练等汽车主题公园无疑是一个静观汽车发展的历史舞台和交流汽车技术的信息平台15功能组合：大众汽车主题公园是一个集展览、销售、休闲娱乐于一体的综合建筑群（2/2）功能分区休闲娱乐区康采恩娱乐广场汽车科教娱乐设施；儿童世界多功能活动空间：儿童驾驶场，水上帆船，沙雕船等；餐饮纪念品店丽兹卡尔顿酒店5星级豪华连锁旅馆，主题公园风景一览无遗，74间客房，21间套房，240名酒店员工专门服务销售区取车塔楼每幢塔楼可存放400辆大众新车，每隔40秒就有自动升降装置从20层高的塔楼里取出一辆车，并送至顾客提车中心顾客提车中心顾客交付购买费用和领取新车汽车销售中心，可直接购买并取车每位取车顾客由一位大众员工专门服务，取车后提供车主新车合影16【美国赫雪巧克力总部】拥有世界上最大巧克力生产基地的赫雪巧克力公司打造了享誉世界的旅游工业园区位：位于美国东岸宾西法尼亚州赫雪镇；自著名城市费城西上，偏北一百一十英里处，距宾州首府哈里斯堡市正东14英里处。规模：约80平方公里的旅游工业园区企业：赫雪巧克力工厂建立于1894年，至今发展成为北美地区最大巧克力糖果制造商，赫雪镇建有3家现代化巧克力工厂，是世界上最大的巧克力生产基地。影响：赫雪公司的巧克力产业是当地的支柱产业，带动其地区经济发展的主体。工业园区已经发展成为一个地区标志性的旅游区。---背景---区位条件优越，以著名金融商业城市环绕，交通便利费城匹兹堡哈里斯堡纽约17赫雪旅游工业园是一个集现代化生产、休闲娱乐和工业旅游三大功能的综合性园区休闲娱乐工业旅游生产休闲娱乐游乐：赫雪游乐场体育/运动：5个高尔夫球场地；多功能运动场；竞技比赛场地（众多著名球队比赛集聚地）生产拥有3家大型现代化巧克力生产工厂生产区与其他功能区分开，处理好参观游览与生产工作之间的矛盾，因地制宜，尽可能减少对生产工作系统的干扰工业旅游赫雪巧克力博物馆：通过直观的对于赫雪产品，企业发展历程，巧克力历史的展示；达到品牌宣传效应娱乐：音乐/艺术表演和比赛剧场（著名艺术家表演集聚地）酒店/住宿：赫雪酒店，山林小屋大自然景观/体验：动物园，园林，户外野营地18赫雪为突出工业旅游功能，以观赏游乐的方式，展示了赫雪品牌，传达了赫雪巧克力文化（1/2）产品组合观光小轨车观光巧克力世界景貌：声音导游，过程中了解赫雪巧克力制作过程，品尝赫雪巧克力，免费获赠赫雪精致小礼品。电车观光赫雪博物馆：从巧克力世界大门出发，到赫雪镇上赫雪先生故居-高点之家，赫雪博物馆。娱乐电影：赫雪主题的3D电影宣传片。项目体验游客自己制作巧克力的小作坊购物赫雪最大的专卖店：赫雪食品，赫雪公司制造的衍生商品，如玩具，装饰品，礼品等。还有其他一流的巧克力品牌产品，如ScharffenBergerChocolate和JosephSchmidtConfections。餐饮咖啡厅，餐馆，品牌雪糕店巧克力世界（游览中心）特色项目119从巧克力世界出发，乘坐小轨车，参观一个模型工厂，亲眼看看巧克力的生产过程，从可可的种植到制做各种巧克力糖棒。观看3D主题电影。体验巧克力自作小作坊，巧克力专卖店。乘观光电车，前往密尔顿赫雪故居-高点之家，在这里正好可以俯望巧克力工厂。到达赫雪博物馆，细数赫雪先生的创业成功过程，和他在城市中的种种建设。赫雪为突出工业旅游功能，以观赏游乐的方式，展示了赫雪品牌，传达了赫雪巧克力文化（2/2）特色项目2赫雪博物馆名为‘赫雪故事’。旨在介绍品牌的创立史，赫雪企业的文化精髓，生动地演绎了赫雪巧克力铸造赫雪镇其独特的巧克力文化的过程，总结了赫雪巧克力在世界巧克力产业发展中的里程碑角色。特色游览线路20赫雪以及其享誉世界的巧克力文化已经成为赫雪市的独特符号和标志DIS系统指示牌：每一个指示牌/路标都是赫雪的品牌标志，建成巧克力糖果形状/赫雪卡通人物/赫雪logo/赫雪英文字母.工作人员：装扮成赫雪卡通人物，为游客随时提供帮助。处处透露着品牌形象直观！独特！记忆深刻！室内设计室内装潢和摆设处处体现赫雪的产品形象例如桌子椅子做成棒棒糖或者巧克力棒的形状，墙上是赫雪卡通人物，所有事物印有赫雪logo.建筑设计将赫雪产品形象中最简单的元素融入建筑中例如巧克力工厂，厂房车间以白色和咖啡色为主，还有2座高高耸立的咖啡色烟囱，烟囱上用有醒目的白Hershey的字母组合，远处看就像赫雪经典的的牛奶巧克力棒。如巧克力世界和主题公园，所有房屋设施充满色彩缤纷、童话世界的设计理念，屋顶建设成赫雪糖果卡通人物的形象。道路建设城市道路建设体现直接强烈的地方特色，名副其实的巧克力城例如道路命名和巧克力相关，如两条主干道：‘巧克力大道’，‘可可大道’。如路灯建造成赫雪kissis巧克力的形状。21赫雪公司充分利用当地文化资源，在“工业旅游”的基础上延伸发展休闲娱乐和体育产业，拉动地区经济发展并为企业创造新的盈利模式著名金融城市包围，交通便利周边旅游资源发达兰卡斯特郡：30分钟车程，农场和农田风光，文化博物馆，购物城荷兰仙境：30分钟车程，家庭娱乐游乐园哈里斯堡市：几分钟车程，宾斯法尼亚州最大城市盖茨堡国家军事公园；45分钟车程，战争博物馆，国家公园约克郡：60分钟车程，哈雷戴维森摩托车博物馆，工业遗产旅游雷丁市：60分钟车程，购物城，艺术廊，高尔夫，葡萄酿酒厂，著名球队和周边旅游资源联动和异地旅游机构联合发展旅游线路，丰富旅游项目，吸引价值客户

如著名冰球队‘赫雪熊’建设大型多功能运动馆，举办大型职业赛事，聚集人气。发展连带的体育产业/娱乐产业，拉动地区经济发展利用区位优势，发展旅游业利用当地文化资源，发展连带产业艺术馆田园农场战争博物馆国家公园多功能运动馆赫雪熊球队大型演唱会/音乐剧22品牌效益、经济效益和社会效益的综合提升是赫雪工业旅游成功的直接体现展示企业创业历史，树立企业形象，传达企业信息和文化，展示赫雪在巧克力工业发展中的地位和贡献赫雪镇与赫雪巧克力融为一体，相辅相成小城从面貌上直接展示赫雪巧克力的形象，记录了它从出生到发展的历程，打造了赫雪品牌赫雪镇是赫雪巧克力的生产基地，也是文化承载地，巧克力文化打造了赫雪文化，赋予了赫雪镇独有的文化内涵赫雪产业带动赫雪镇及周边地区的经济发展，旅游业发展，以及连带的娱乐业/体育产业的发展提高赫雪地区人们收入及生活质量赫雪企业致力于社区建设，为居民打造美好生活环境123品牌效益经济效益社会效益通过成功的品牌创立，吸引价值顾客，并同时发展旅游业及连带产业，增进收益，壮大企业良好形象。23

东莞松山湖--当代中国优秀建筑文化的示范和孵化场所集聚的新城公共建筑空间群（30位建筑师，80万平方米）带来功能以外的文化附加值东莞松山湖-科技产业园中心区24背景：整个东莞再次发展的需要，经济结构调整、产业升级，加强对外经济技术合作，进一步提高发展质量和水平的重大举措交通：园区位于广东省中南部、珠江三角洲腹地穗港经济走廊中段，南临香港、深圳、北靠广州，半径60公里内有五个国际国内大型机场(香港、广州、深圳、珠海、澳门)和多个大型港口(葵涌、盐田、黄埔、虎门等概况：2001年成立的省级高新技术产业开发区，规划面积72万平方公里，拥有8万平方公里的淡水湖和14万平方公里的生态绿地。定位：松山湖与莞城、同沙，形成面积200多平方公里的东莞城市核心区三大产业：电子信息、生物科技和装备制造东莞松山湖--园区概况：拥有8万平方公里的淡水湖和14万平方公里的生态绿地的大型生态办公园区25内圈层是生态核心区，中圈层是生活活动区，外圈层是生产活动区莞深高速作为分界，北部为工业城，南部为科学园、教育区、居住区、文化区和行政区六大功能分区分布详细：北部工业区文化区科学园行政区商住区教育区高尔夫球场广东医学院附属医院中小企业创业园寄莲公寓松山湖一号1234567891011东莞松山湖--园区规划：分内、中、外三圈层，文教医疗居住办公一应俱全26概况：科学园位于松山湖科技产业园区的中心区，占地面积３平方公里，由生产力基地和其他研发机构组成现状：研发楼、商务办公楼、东莞留学人员创业园、生产力大厦、各大进驻企业等办公场所和基地配套：学术交流中心、图书馆等公共服务中心招商现状：广东电子工业研究院、南海海洋生物技术国家工程研究中心东莞基地、广东华南工业设计院等技术平台，并正全力打造信息咨询平台、产权交易平台、863软件项目孵化器东莞松山湖—科学园：以高端研发办公为主导27启动项目设施占地面积建筑面积功能特色学术交流中心7492平方米15194平方米展示、报告、办公、培训，会议外观时尚，设计独特，充分考虑了内部空间的灵活性，以满足不同规模、不同行业的企业和机构使用；内设商务中心和数字化的办公平台，并提供多种规格的办公室空间。生产力大厦56000平方米27000平方米为不同类型的公司提供服务小型实验楼20栋建筑面积30万留学生创业园(6栋，2栋已经交付使用)、研发楼、商务办公楼图书馆-------15000平方米专业图书馆、科技图书馆与社区公共图书馆知识家园-----50000平方米生活社区东莞松山湖—科学园：启动模式，配套先行学术交流中心知识家园图书馆28东莞松山湖—科学园：独特的建筑风格，与生态湖景相互呼应29易事特博士后流动站：占地近200亩，是广东易事特电源股份有限公司与世界500强企业施耐德电气控股子公司-----全球知名UPS电源厂商梅兰日兰（MGE）强强联合共同打造的全球一流的绿色电源研发、制造和销售基地。广东电子工业研究院：广东省科学技术厅、东莞市人民政府和中国科学院计算技术研究所联合共建的省级电子信息产业公共技术平台；研究院的功能定位是粤港电子科技合作平台、现代电子科技集成和技术转移的中心、官产学研整合的载体、应用性开放性科研的新模式。虚拟大学园：始建于2000年，是松山湖科技产业服务阵地的重要组成部分，是高级人才培养的基地和大学科研成果转化的基地；学园现有入园高校及科研院所共17家，各高校在大学园内设立研发机构4家中大南海海洋生物工程中心：国家级工程研究中心，以海洋生物技术研发及成果转化为突破点，发展海洋生物技术。广东华南工业设计院：由东莞市人民政府和广东工业大学联合共建，经广东省科技厅批准成立的具有独立法人资格的产学研合作机构；致力于为客户提供集产品创意概念、产品企划与策略，产品设计、结构设计、模型手板制作、功能样机制作为一体的一站式产品创新与孵化服务,为企业提供产业整合解决方案东莞松山湖—科学园：进驻机构，产学研一体化模式30松山湖的行政办事中心：总建筑面积5万平方米，包括主办公区、附属办公区和展览馆功能展示：展览馆：松山湖展示平台和参观、投资接待中心，配有大型展厅和会议室主办公区：发展研究中心（园区综合性政策研究机构）、政府采购中心、科技教育局、财务中心附属办公区：分为招商管理、工程管理、信息处理、物业管理四个中心主办公区附属办公区东莞松山湖—其他配套：行政办公区31寄莲公寓：松山湖公寓区的一期工程，有独立单元800多个，实行酒店式的管理和服务。“锦绣山河”商住区：一个融山、水、园为一体的低层、低密度的高尚商住区长城世家：占地68000，总建筑面积110000，二期开发，产品为120-160大户型为主，万科松山湖1号：位于松山湖中心区滨湖路旁，占地约13.3万平方米，建筑面积约7.7万平方米，户型结构为联排别墅和独栋别墅。东莞松山湖—其他配套：商住配套32东莞理工学院：东莞第一所普通本科院校。学院现有两个校区，主校区面积1500亩，现有普通高校本、专科学生9798人广东医学院东莞校区：占地面积1177亩，2003年开始招收首届新生，现有学生14009人。东莞松山湖学校：占地面积30多万平方米，校区总建筑面积14.72万平方米，总投资3.5亿元。开设有小学部和中学部东莞职业技术学院：全日制大专学历高职教育为主：建设总投资6亿元，总建筑面积为：330880东莞松山湖—其他配套：教育配套33凯悦国际酒店集团：2006年年初开幕。酒店总占地面积300亩，拥有350套优雅时尚的客房，拥有国际俱乐部等设施中心公园：占地1080亩，是松山湖的城市公园，具有园林观赏、休闲娱乐、文化交流、科技教育等多种功能宝陂湿地生态公园：位于松山湖科技产业园区生态核心地带，规划总面积约144公顷（其中水体面积约44公顷），是集松山湖城市生态、旅游和休闲功能于一体的的综合性城市生态公园松山湖高尔夫状元笔公园：新城大道与红棉路的交汇处，占地５.5万平方米东莞松山湖—其他配套：公园酒店配套34现有14500多家外商投资企业和近8000多家国内工业企业,形成了以电子信息及光电、机械及汽车配套、高档服装及织物、家具及建材、五金塑胶等支柱行业为主的现代化工业体系，为产业园提供产业支持。园区位于广东省中南部、珠江三角洲腹地穗港经济走廊中段，南临香港、深圳、北靠广州，特别是深圳许多企业大规模的外迁，加上松山湖得天独厚的自然环境，为发展高新技术产业提供了保障。整个东莞再次发展的需要，经济结构调整、产业升级，加强对外经济技术合作，进一步提高发展质量和水平的重大举措完整的配套和开发理念，政府能力是园区的一个核心优势。东莞松山湖—园区形成的外部条件1东莞强有力的产业支持：2松山湖区位优势：3产业转型的战略举措：4政府主导强有力的财政支持：35园区先进的管理理念，信息共享的服务形象，各项优惠政策和东莞政府的财力支持，共同打造投资、创业的优秀园区东莞松山湖—园区内部增值体系1生态型规划：整体规划利好，围绕生态这个主题，分层次分功能布局，将松山湖原有的生态价值体系最大化的发挥2配套先行：配套先行，做足软环境。从道路到办公楼基础设施，从公寓到花园生态建设，一应俱全，充分为入园企业提供这种便利3产业区分和细化，设置高进入门槛提升园区的整体档次，营造高新技术产业园形象，顺利引进高新技术企业和研究机构，进一步提升产业园的影响力建筑形式提升园区品位，科技园、行政区、教育区每个单体建筑都独具风格，设计水平都处于全国领先，建筑展示凸现整个园区的品质4独特的建筑形式5先进的管理理念36

【华为深圳总部】区位与规模华为总部基地位于深圳市龙岗区坂田；总占地面积为1.3平方公里园区布局由市政道路划分功能板块，与城市功能有机相融ABCEFGJKLF:研发中心G:生产中心J:培训中心K:机加中心L:百草园员工公寓A:行政中心B:电气中心C:数据中心E:中试中心37丰富且高品质的配套设施，营造“安心工作、舒适生活”的绿色家园生产区——5大区生活区——百草园测试中心研发中心员工宿舍行政中心分区功能设施生产中心生产厂房、物流中心研发中心研发、中试中心，会议室，展厅（用于产品展示）行政中心行政办公、数据中心、大礼堂、图书馆培训中心培训教室机加中心机加厂房每个区都有2个以上食堂宿舍单身公寓、可住3000人会所游泳池、篮球场、羽毛球馆、乒乓球馆、健身房、酒吧商业华润超市、咖啡馆、理发店、小商店社康中心北大附属医院足球场3个灯光足球场酒店主要用于接待宾客警务室篮球场展厅食堂38不同园区采用不同建筑风格，结合大量人造水系、高绿化率园林，形成优美和谐的园区环境行政中心：宏伟的中西合璧建筑研发中心：现代玻璃墙大楼百草园员工公寓：欧式风情数据中心：高科技控制中心优美园区环境古朴典雅小憩阳台园区人工湖办公楼大厅39苏州工业园区：中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式40区位及规划范围规划范围苏州新城：以园区辖区为核心，所涉及的行政辖区包括：园区辖区、郭巷街道、甪直镇。总面积约450km²。依据规划要求，将“苏州新城”划分为“苏州新城城区”（266km²）和“苏州新城吴淞江地区”（184km²）。其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。区位区地处苏州城东金鸡湖畔，长三角区域中轴，优势明显规模行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口25万。园区发展目标成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区。苏州工业园区自1994年至今在15年间实现了经济起步和腾飞，同时在社会、环境等各方面保持了健康发展，是国内开发区建设的典范，有效带动了长三角地区高新技术产业的集聚和发展。41空间结构、用地功能结构：运用了新城（镇）规划理念在“城市规划、建设和管理”、“经济发展和管理”、“公共行政管理”三个层次上借鉴新加坡的经验。1994年版园区规划中，新方运用了新城（镇）规划理念，取得了良好效果。园区是“两头在外”的资本“高地”。采取一定程度的封闭式管理，以保障企业培育的制度环境。空间结构：东西向中心轴线和环金鸡湖景观带，能够指导合作区的规划建设。新一轮结构重整后园区的整体空间结构和用地功能结构整体空间结构：“带状组团式”规划用地功能分为南北三带：北部高新技术产业带、中部公共设施服务带、南部旅游及文化产业带42公共空间布局、道路交通结构：“轴向布局”公共空间布局：“十字轴，三心，三边，四横，四纵”。“两横三纵”的快速路系统：以原312国道、新机场路、星湖街、星华街、唯胜路作为城市快速路，形成“两横三纵”的格局。延伸快速路和主干路：星湖街北延跨阳澄湖连相城区，苏胜路东延至昆山新市区。道路交通结构：“一轴”：依托地铁M1线形成东西向中心轴线。建议在远期延伸M1线地铁至昆山新市区。园区在制定城市规划时，采用了一种结构独特的功能用地布局。在首期开发区，采用了由西向东“轴向布局”的形式：商业区居于中心地带，其南北两侧，由内向外依次是居住区和工业区工业区运输量大，重型车辆多，它们就被布置在园区的南北两边，远离商业区而紧靠园区外围的交通干线，这样，重型交通与轻型交通就分开了，居民上班和逛街的人流也分开了。此外，这里的主干道连接次干道，次干道连接支路，结构清晰，分工明确，不允许支路与主干道交叉，不允许工厂面向主干道开门。于是，行人、快车、慢车各行其道，互不干扰。43配套体系：独立公司运营园区7个邻里中心，构筑完善的配套体系，成为苏州工业园区借鉴新加坡公共管理经验的成功典范之一自1998年第一座邻里中心建成以来，公司坚持以“政府引导、企业投入、市场化运作”为原则，经济效益和社会效应协同提高，企业规模快速扩张，经济效益持续提升，不仅较好地满足了居民的日常生活需要，完善了园区商业功能布局，也为中国新型商业服务模式的改革与发展做出了探索、积累了经验。目前，有湖东、玲珑、翰林、新城、贵都、师惠、沁苑7座邻里中心，总投入近4.5亿元，总建筑面积超过12万平米。每一座邻里中心都是集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的“居住区商业中心”，围绕居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,充分满足市民物质文化生活需求。44景观建设：高品质建筑、大量现代艺术雕塑与自然山水相映成趣，发展成为一个充满现代感和文化意蕴的新城45游在苏州工业园：依托两大湖区，结合工业旅游和丰富的休闲娱乐配套，发展成为苏州七大旅游板块之一苏州工业园区旅游是苏州大旅游格局中的七大板块之一，近两年园区投入上百亿巨资，打造了金鸡湖景区、阳澄湖旅游度假区两大旅游区域，正在成为与苏州古城互为补充、相得益彰的现代都市休闲旅游新去处。08年，园区旅游人数就达到300万人次，而仅今年l-6月份，就已经超过了250万人次。金鸡湖、阳澄湖、独墅湖风光旖旎，观光旅游、休闲旅游足以与古城人文旅游互为补充、相得益彰，金鸡湖两岸各种风味的美食名店，设施优越的健身馆以及越来越多的酒吧、KTV等则为旅游所必需的餐饮、娱乐、康体创造了优越的条件，而科技文化艺术中心、李公堤和重元寺的落成开放，也正吸引着越来越多游客的眼球。紧随其后将登场的摩天轮公园、阳澄食街、阳澄农庄等一个个重头项目都给园区旅游这篇文章增添了更多的笔墨。苏州工业园综合保税区工业旅游项目也顺利通过了国家旅游局的最终验收并获得了高度评价。国家旅游局文件通知，综合保税区工业旅游项目已被正式批准为全国工业旅游示范点。。音乐喷泉、水幕电影桃花岛文化水廊国际博览中心46案例启示一：“一流工业园区”均突出自身特色，在某一个或几各方面达到国内或国际领先水平苏州工业园，四个示范：【科技创新】研发中心和高新技术产业集群效应突出的科技示范区”【产业集聚】以承接跨国公司离岸外包业务为主的中国服务外包示范区【配套功能】以虚拟口岸为依托的现代商贸物流运营中心示范区【生态环保】资源节约型和环境友好型的生态示范区【生态环保】上海宝钢：世界一流的清洁钢铁企业

先后投资40多亿元用于环保治理和绿色生态系统建设中国冶金行业和上海市首家获得“国家环境友好企业”称号的企业全国造林绿化先进单位，厂区绿化覆盖率近40%中国冶金行业第一家通过ISO14001环境贯标认证的企业2004年，宝钢成为最先加入“全球契约”的三家中国企业之一2006年，宝钢加入“世界可持续发展工商理事会”(WBCSD)，成为国内第二家加入WBCSD的企业，也是全球钢铁行业的首批WBCSD成员47【旅游效应】美国赫雪巧克力：依托巧克力工业旅游发展成为知名的旅游目的地

核心功能博物馆巧克力世界：体验巧克力文化和制作过程赫雪博物馆：赫雪品牌创立史、品牌特色、企业文化生产环境处处可见的赫雪巧克力形象，巧克力文化氛围浓厚【科技创新】台湾新竹科技园：国际高科技人才重要的孵化及聚集地，被公认为亚洲三个主要科学园区当中最为成功的一个48案例启示二：一流工业园区的“领先模式”主要有八种经济效益领先1产业集聚领先2科技创新领先3园区环境领先4工业产值、地区总产值在区域内或与同类工业园区内领先相同、相似或相近的产业在空间上的高度集聚科技研发水平、自主创新能力区域内或行业内领先绿化覆盖率、园林景观及建筑设计水平区域内或行业内领先例：天津开发区产值在54家国家级经济开发区排名中列第一位例：江苏泰州医药高新技术产业园是中国医药第一城例：台湾新竹科技园是国际高科技人才重要的孵化及聚集地，被公认为亚洲三个主要科学园区当中最为成功的一个例：宝钢是全国造林绿化先进单位，现代化的厂区绿化覆盖率近40%49生态环保领先5管理、服务水平领先6投资环境领先7旅游效益领先8低能耗、低排放、低污染，环保指标区域内或行业内领先现代化管理水平、园区配套服务水平等区域内或行业内领先经营成本、产出效应、发展潜力等区域内或行业内领先依托城市旅游市场，以工业景观为核心产品开发工业旅游，旅游接待人数及旅游影响力区域内或行业内领先注：7、8项适用于综合性（对外招商）园区，非本项目研究重点丹麦卡伦堡工业园是世界上最早的生态工业园，是工业共生体的成功典范德国大众汽车城成为国际旅游目的地天津开发区数字城管系统在通过国家住房和城乡建设部验收，被评定为“数字化城市管理试点城区”国家级开发区投资环境排名，天津泰达工业区荣获“九连冠”50案例启示三：一流工业园区在某些方面达到领先水平的同时，做足基本面，实现“综合素质优秀”功能复合，以生产为核心，发展居住、休闲，打造宜居宜工作的配套体系1形象“去工业化”，高绿化率，营造园林式、花园般园区环境2品质设计与企业文化相融合，建筑景观凸显企业个性，同时体现人文关怀3注重生态环保，体现工业文明与生态文明的和谐发展4重视“工业旅游”开发，以此成为营销宣传的重要手段551一般具有如下共同特征（1）：功能复合，以生产为核心，发展居住、休闲，打造宜居宜工作的配套体系体现生产经济要求的同时符合城市社会功能的要求，创造良好的生产与生活环境，以完善配套“留人”生产、生活平衡，辅助商务、娱乐、休闲、文化等功能现代工业园区正步入“复合发展时代”业强城弱业盛城优生产为核心，较少的生活功能；缺少活力、缺少凝聚力案例：美国赫雪巧克力城，以工厂为核心完善的城镇功能体系，成为人们安居乐业、享受生活的“一生之城”生产工业旅游休闲娱乐生产3家大型现代化巧克力生产工厂工业旅游巧克力世界、赫雪巧克力博物馆休闲娱乐游乐：赫雪游乐场体育运动：5个高尔夫球场地；多功能运动场；竞技比赛场地（众多著名球队比赛集聚地）娱乐：音乐/艺术表演和比赛剧场（著名艺术家表演集聚地）酒店/住宿：赫雪酒店、山林小屋大自然景观/体验：动物园、户外野营地52一般具有如下共同特征（2）：形象“去工业化”，高绿化率，营造园林式、花园般园区环境东莞松山湖工业区：当代中国优秀建筑文化的示范德国大众汽车总部：烟囱也成艺术华为基地：花园般厂区(左)生产中心，(右)行政中心53一般具有如下共同特征（3）：注重生态环保，体现工业文明与生态文明的和谐发展第一代：经济开发区第二代：高新产业园第三代：生态工业园1981年，经国务院批准在沿海开放城市建立经济技术开发区经济技术开发区的发展方向是技术密集型产业，经济结构较为单一；从发展模式看，增加区域经济总量是其直接目标，以外来投资拉动为主，产业以制造加工业为主。1998年，中国国家高新技术产业化发展计划-火炬计划开始实施以智力密集为依托，主要依靠国内的科技和经济实力，充分吸收和借鉴国外先进科技资源、资金和管理手段，通过优惠政策和各项改革措施，实现软硬环境的局部优化，最大限度地把科技成果转化为现实生产力而建立起来的集中区域。以生态工业理论为指导，着力于园区内生态链和生态网的建设，最大限度地提高资源利用率，从工业源头上将污染物排放量减至最低，实现区域清洁生产。与传统的“设计——生产——使用——废弃”生产方式不同，生态工业园区遵循的是“回收——再利用——设计——生产”的循环经济模式。以循环经济、清洁生产、绿色环保为特征的生态工业园是当前工业园区的发展阶段注：工业园产生于十九世纪末、二十世纪初，勃发于二十世纪70年代54一般具有如下共同特征（4）：品质设计与企业文化相融合，建筑景观凸显企业个性，同时体现人文关怀海尔工业园：园区建筑景观是“海尔精神”的集中反映①海尔文化广场：韩美林大师的作品五龙塔体现了海尔集团恢弘磅礴的气势；棋盘石景观表达了下棋找高手的理念；满载着海尔兄弟动画人物的海尔探险舰则表现了海尔人勇往直前的奋斗精神②小康家居展厅：充分体现了“斜坡球体论”的海尔文化内涵③海尔总部大楼：外方内圆，寓意为原则是方正的，不能改变的；而规则在执行上只要不突破原则，则是灵活圆满的④海尔科技馆：科技、创新①②③④55一般具有如下共同特征（5）：重视“工业旅游”开发，以此成为营销宣传的重要手段德国大众汽车总部：耗资8.24亿马克建成全球最大的汽车主题公园（2000年）全国内蒙古2004年首批103家2家：呼和浩特市蒙牛乳业（集团）工业旅游区、鄂尔多斯市神东煤海2005年77家5家：鄂尔多斯羊绒集团、内蒙古北方重工业集团、包头钢铁集团、赤峰紫濛山庄风电场旅游景区、河套酒业集团2006年95家——2007年74家2家：伊利集团、力王工艺美术有限公司工业旅游区中国“工业旅游”蓬勃发展，目前已有349家“全国工业旅游示范点”集展览、娱乐、销售于一体，不仅成为国内外游客的旅游目的地，更成为沃尔夫斯堡的城市标志56【对本项目的启示】综合而言，一流工业园区主要做好三件事可讲可看案例启示突出自身特色，在某一个或几各方面达到国内或国际领先水平功能复合，以生产为核心，发展居住、休闲；形象“去工业化”，高绿化率，园林式、花园般园区环境；品质设计与企业文化相融合，建筑景观凸显企业个性，同时体现人文关怀；注重生态环保，体现工业文明与生态文明的和谐发展综合素质优秀：重视“工业旅游”开发，以此成为营销宣传的重要手段可体验57【对本项目的启示】为实现“一流工业园区”的发展目标，本项项目应该从两个层面解决六大问题战略层面操作层面报告研究主体内容1.如何突显项目特色，打造项目核心竞争力？案例启示突出自身特色，在某一个或几各方面达到国内或国际领先水平功能复合，以生产为核心，发展居住、休闲；形象“去工业化”，高绿化率，园林式、花园般园区环境；品质设计与企业文化相融合，建筑景观凸显企业个性，同时体现人文关怀；注重生态环保，体现工业文明与生态文明的和谐发展综合素质优秀：2.功能体系：本项目应包含哪些功能？如何打造复合功能体系？3.空间布局：各功能项目在空间上如何落实？4.建筑设计：本项目建筑如何“去工业化”，如何体现企业个性？5.园林景观：园林景观如何体现项目主题？6.工业旅游：本项目工业旅游应包括哪些核心内容？如何才能起到营销宣传作用？重视“工业旅游”开发，以此成为营销宣传的重要手段583功能体系分析5项目开发策略研究2项目整体定位分析1案例分析与工业园区发展模式研究4项目规划布局研究59如何突显自身特色，构造核心竞争力？经济效益领先？产业集聚领先？科技创新领先？园区环境领先？生态环保领先？旅游效益领先？站在“城市、区域、企业及产业”发展的角度，寻找本项目的发展方向60【城市建设】经济的急剧增长推动城市快速扩张，新城建设及旧城更新如火如荼东胜铁西25公里阿勒腾席热区康巴什一城两片三区指：“一城”鄂尔多斯都市区；“两片”东胜片区与康-阿片区“三区”东胜、康巴什与阿勒腾席热区中心城区是鄂尔多斯市快速发展的先锋《鄂尔多斯市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》中指出：突出发展中心城市，构筑东胜、康巴什、阿勒腾席热“一城两片三区”的中心城市总体框架，促进中心城区向大城市迈进东胜片区－区域传统商业贸易服务中心随着行政、经济管理功能向康－阿片区转移，东胜片区将更多担负起区域商贸中心的功能康－阿片区－新政治经济文化中心康－阿片区作为市政府重点发展的新区，将担负起全市的行政、经济管理职能老城区（东胜区）的继续发展与新城区（康巴什与阿镇片区）的快速建设将成为鄂尔多斯市发展的主要趋势61【生态建设】大力实施“生态反哺”，“鄂尔多斯生态现象”引起全国关注；“不为增长为环境”、“不为政绩为可持续”的生态发展观已成为鄂尔多斯城市发展的主旋律由单一的植树造林项目治理模式到三种五小、禁牧舍饲，防、治、管、用相结合的综合治理治理模式投资机制开发模式制度建设由政府一家投资到企业、个人、股份、社会多元投资建设由投资、建设、破坏、再投资、再建设、再破坏的恶性循环到“三效五增”的良性循环由自觉的、局部的治理到政策化、制度化的全面治理生态反哺政策生态植被盖度，由上世纪70年代80%的沙化面积发展到现在70%以上的植被覆盖度；荒漠化面积，由1985年的7.3万平方公里到2003年减到4.86万平方公里。2008年12月16日，鄂尔多斯荣获我国环境保护领域的最高社会性奖励——中华宝钢环境优秀奖（城镇环境类），成为自治区首个获此殊荣的城市。

中华宝钢环境奖是目前我国环境保护领域代表性最强、奖金最高、影响最大的奖项。创国家级环保模范城市62【城市意向】由于干旱、脆弱的生态环境及新兴资源型城市的工业特征，城市整体宜居性欠缺降雨少、蒸发量大，气候干燥：东部地区降水量为300毫米—400毫米，西部地区降水量为190毫米－350毫米，全年降水集中在7-9月。蒸发量大，年蒸发量为2000毫米—3000毫米。

63【旅游产业】鄂尔多斯旅游资源的等级及丰富程度尽管内蒙古具有比较优势，但在全国优势不明显，整体旅游市场分额不大2007年，鄂尔多斯市被评为“中国优秀旅游城市”，成为全国306个优秀旅游城市中的一员。旅游资源等级及丰富程度比较：内蒙古自治区现共有4A级景区24个，其中鄂尔多斯有5个，具有比较优势。旅游市场规模比较：主要旅游资源：成吉思汗陵：全国重点文物保护单位，鄂尔多斯市伊金霍洛旗甘德利草原上，距东胜区70公里，占地约5.5公顷。响沙湾：位于内蒙古鄂尔多斯市达拉特旗中部，属于沙漠类自然风景区，国家4A级景区。64【区域发展】城乡统筹示范区、政策支持，“低密度高尚社区”是其发展定位

贯彻市委政府“城乡统筹、集约发展”战略和落实城乡统筹发展！将罕台镇打造成东胜中心城区的卫星城市和城市核心区功能的重要补充区！罕台镇——城乡统筹示范区发展目标：满足中高档人群的休闲、生活需求，人与自然和谐发展的生态型园林城市发展规模：示范区总规划面积22平方公里，总规划人口10万人产业定位：主要发展和完善中小食品加工、特色餐饮、生物制药附属工序等劳动密集型产业及生态、旅游、娱乐、度假等休闲产业开发理念：自由、开放，低密度高档社区和街区东胜区投资50亿元建设罕台镇城乡统筹试验示范区，加快城乡统筹发展！65【区域发展】多个大型休闲娱乐项目已经或即将面市秦直道文化产业园：已开业距原秦直道遗址东3公里，园区占地面积８平方公里秦直道遗址保护区和模拟秦直道、草原特色、战国七雄三大文化基地，开设骑马、射箭、博克、演艺、服饰展示等娱乐活动九城宫生态园：已开业国家AAA级旅游景区，占地7800亩以山村景观为形、以乡土文化为魂、以基于农业生产的娱乐项目为亮点、以生态餐饮住宿为核心一通高尔夫球场：年底开业规划总占地占地7000亩赛马场：年底开业

66【区域发展】工业经济、房地产市场已开始启动生物制药、小食品加工厂：建设中制药园区占地283亩；食品加工厂占地37000平方米移民社区：建设中自治区规模档次最高的移民社区，共解决4000户农民牧民安迁问题首期250栋40万平米（建筑面积）长泰、鑫海老年社区：建设中中国西北地区最高档次的两个功能齐全、现代化技术支撑的老年社区长泰社区占地138.846亩；鑫海社区占地1800亩67【区域发展路径】以休闲娱乐、工业经济为发展驱动，带动人口集聚与配套设施完善，成为休闲娱乐板块、生态居住区新区休闲、工业房地产城市化程度功能等级、复合集聚人气、启动经济产业人员一居城市居民休闲度假老年社区配套逐步完善城市功能板块配套完善房地产繁荣依托区位及产业优势，在三大城市发展背景将推动罕台发展成为休闲娱乐版块、生态居住区:第一，城市快速扩张，城镇人口急速增长第二，对宜居环境、高品质居住的渴望第三，休闲娱乐急需全面升级68【区域气质】“生态、休闲、低密度”是罕台未来发展的关键词东胜：老城区、城市更新、传统商贸居住区铁西：老城拓展、城市副中心康巴什：未来的行政和文化中心罕台：满足中高档人群的休闲、生活需求，人与自然和谐发展的生态型园林城市铜川：未来的汽车产业基地东胜铁西罕台康巴什铜川69【企业背景】行业龙头、中国名牌；深厚文化、与时俱进与其说我们是在经营一个品牌，倒不如说是在经营一种文化。——董事长王林祥……司徽的形状没有闭合，象征着集团的理想追求无止境，事业发展无止境的发展理念，也象征着集团改革开放的精神状态。徽形象象海浪，象征着集团在改革开放的大潮中勇立潮头，蓬勃发展；司徽形象又像地球，象征着鄂尔多斯品牌要走向世界，创世界名牌。精神纲领讲忠诚、讲责任、讲追求企业价值观报效祖国，荣辱不惊，装点家园，铸造人生。企业精神集智、放胆、拓荒、创新企业信念不相信神仙上帝，只信奉事在人为。企业愿景鄂尔多斯温暖全世界。70【企业气质】循环经济、绿色环保，塑造“企业公民”形象奋力打造循环经济产业集群——棋盘井工业园区按照“高起点、高科技、高效益、高产业链、高附加值、高度节能环保”的新型工业化要求和“低开采、高利用、低排放”的循环经济模式进行规划和建设煤炭采掘、选洗发电炼焦铁合金、电石、硅天然气开采尿素化肥建筑材料氧化铝粉煤灰硅微粉粉煤灰劣质煤优质煤焦炉尾气煤炭－电力－冶金天然气－化工煤炭－化工71【产业特色】光伏产业：着力打造、未来能源、绿色环保能源革命：太阳能是未来最清洁、安全和可靠的能源，发达国家正在把太阳能的开发利用作为能源革命主要内容长期规划；广阔前景：光伏产业正日益成为国际上继IT、微电子产业之后又一爆炸式发展的行业。光伏产业世界硅都羊绒产业世界绒城集团事业基础高度成熟期做大做强、做精做久72综合以上分析，“生态环保”是项目最重要的“气质”，“生态环保领先”是项目可能的发展方向发展模式发展条件本体情况经济效益领先较强的经济产出能力羊绒与多晶硅产值已达世界领先水平本项目只放部分产业或局部生产环节土地单产水平难以领先产业集聚领先相同、相似或相近的产业在空间上的高度集聚本项目只承载集团部分羊绒生产及多晶硅加工，空间上的集聚难以起到领先效应科技创新领先较强的科技研发水平、自主创新能力非研发主业的生产型园区，自主创新成果数量难以领先羊绒科研中心在行业内已达国内领先水平，但难以起到示范效应园区环境领先较高绿化覆盖率，优秀的园林景观及建筑设计水平可以高绿化覆盖率，但气候环境不支持打造一流的园林景观环境生态环保领先低能耗、低排放、低污染生态发展观是城市发展的主旋律循环经济、绿色环保是企业的战略追求光伏产业象征着绿色环保，是世界未来能源希望旅游效益领先依托城市旅游市场，以工业景观为核心产品开发工业旅游城市总体旅游市场规模不大，难以支撑工业旅游大规模发展73“生态工业园”被誉为第三代工业园，是当前工业园区重要的发展模式；本项目如何在“生态环保”方面“领先”？已命名（3家）苏州工业园国家生态工业示范园区、苏州高新技术产业开发区国家生态工业示范园、天津经济技术开发区国家生态工业示范园区批准建设（27家）贵港国家生态工业（糖业）示范园区、南海国家生态工业示范园区、包头国家生态工业（铝业）示范园区、长沙黄兴国家生态工业示范园区、鲁北国家生态工业示范园区……截止于2008年底，已命名的国家生态工业示范园区3家，批准建设的国家生态工业示范园区27家我们需要对“生态环保”的发展趋势进行研究和梳理……74从20世纪中后期人类环保事业起步发展至今，“低碳经济”成为21世纪的全球共识《寂静的春天》

：1962年美国生物学家蕾切尔·卡逊出版了名为《寂静的春天》的书，书中阐释了农药杀虫剂对环境的污染和破坏作用；该书是20世纪环境生态学的标志性起点；《人类环境宣言》：1972年由联合国发起召开“第一届联合国人类环境会议”，提出了著名的《人类环境宣言》，是环境保护事业正式引起世界各国政府重视的开端。《我们共同的未来》：1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述了可持续发展的概念，得到了国际社会的广泛共识；可持续发展是指既满足现代人的需求以不损害后代人满足需求的能力。系列生态工业园、生态城市等应声而出。《京都议定书》：面对全球气候变化，急需世界各国协同减低或控制二氧化碳排放，1997年12月，《联合国气候变化框架公约》第三次缔约方大会在日本京都召开。149个国家和地区的代表通过了旨在限制发达国家温室气体排放量以抑制全球变暖的《京都议定书》。2005年2月16日，《京都议定书》正式生效。这是人类历史上首次以法规的形式限制温室气体排放。环境保护可持续发展低碳经济75“低碳经济”是一场涉及生产方式、生活方式和价值观念的全球性革命；向低碳经济转型已经成为世界经济发展的大趋势低碳经济是以低能耗、低污染、低排放为基础的经济模式。低碳经济实质是高能源利用效率和清洁能源结构问题，核心是能源技术创新、制度创新和人类生存发展观念的根本性转变。低碳经济几乎涵盖了所有的产业的领域。著名学者林辉称之为“第五次全球产业浪潮”，并首次把低碳内涵延展为：低碳社会、低碳经济、低碳生产、低碳消费、低碳生活、低碳城市、低碳社区、低碳家庭、低碳旅游、低碳文化、低碳哲学、低碳艺术、低碳音乐、低碳人生、低碳生存主义。“碳交易”被誉为继黄金和石油之后的未来第三代货币1997年，《京都议定书》规定：到2010年，所有发达国家二氧化碳等6种温室气体的排放量，要比1990年减少5.2%；两个发达国家之间可以进行排放额度买卖的“排放权交易”，即难以完成削减任务的国家，可以花钱从超额完成任务的国家买进超出的额度……2006年，前世界银行首席经济学家尼古拉斯•斯特恩牵头做出的《斯特恩报告》指出，全球以每年GDP1%的投入，可以避免将来每年GDP5%—20%的损失，呼吁全球向低碳经济转型。2007年7月，美国参议院提出了《低碳经济法案》。2007年12月3日，联合国气候变化大会在印尼巴厘岛举行，要求发达国家在2020年前将温室气体减排25%至40%。2008年7月，G8峰会上八国表示将寻求与《联合国气候变化框架公约》的其他签约方一道共同达成到2050年把全球温室气体排放减少50%的长期目标。2009年12月，哥本哈根会议将召开，主要议题是低碳经济，其中欧盟将提出2020年的排放目标是减少30％。哥本哈根会议将会对发展中国家的碳排放问题提出明确要求……76摈弃20世纪的传统增长模式，发展低碳经济、建设低碳社会已经成为我国的战略重点麦肯锡研究报告：假定：中国2005～2030GDP每年增速平均7.8%，过往十年城市化进程速度减半，那么，到2030年：年消耗原油9亿吨，其中80%进口年消耗4亿吨原煤，其中进口20%温室气体排放量150亿吨，相当于目前全世界的排放量的二分之一石油和煤炭供应不足经济不可持续“低碳”已提升至战略行动：十一五规划：建设环境友好型和资源节约型社会，2010年要比2005年减少20%的单位GDP能耗，减少排污10%。2007年9月8日，中国国家主席胡锦涛在亚太经合组织（APEC）第15次领导人会议上，郑重提出了四项建议，明确主张“发展低碳经济”，令世人瞩目。2007年8月，国家发改委发布《可再生能源中长期发展规划》，可再生能源占能源消费总量的比例将从目前的7%大幅增加到2010年的10%和2020年的15%。2008年1月，清华大学在国内率先正式成立低碳经济研究院。2008年“两会”，全国政协委员吴晓青明确将“低碳经济”提到议题上来。……77“低碳经济”成近日“首轮中美战略与经济对话”的重点，中美合作

将加快中国向低碳经济转型商务部长骆家辉和能源部长朱棣文联合访华，进行“绿色外交”——力促中美两国在全球变暖问题上的合作7.14-7.17对中国进行访问；7.15朱棣文在清华大学发表演讲，呼吁中美携手应对全球气候变暖问题访华期间，中美双方并针对科研、建筑节能、碳捕捉和封存，可再生能源等领域的合作展开讨论。首轮中美战略与经济对话：中国和美国于7月28日草签了“关于中美两国加强在气候变化、能源和环境方面合作的谅解备忘录”希拉里说：“这个备忘录突出了气候变化在双边关系中的重要性，不仅为两国在气候变化领域的对话与合作提供了平台，同时也为两国支持国际气候变化谈判，加快向低碳经济转型提供了指导方向。”78因此，我们选择“低碳工业园区”作为本项目的发展方向，共建资源节约型与环境友好型社会，树立企业公民形象&生态环保是项目最重要的气质：光伏产业象征着绿色环保，是世界未来能源希望循环经济、绿色环保是企业的战略追求生态发展观是城市发展的主旋律内在需求外部趋势向低碳经济转型已经成为世界经济发展的大趋势发展低碳经济、建设低碳社会已经成为我国的战略重点“低碳工业园区”尚处于起步发展阶段79国家低碳工业示范园区实施国家战略，责无旁贷低碳节能减排，势在必行发展目标：——中国碳排放量最低的工业园区80数字说话，设定“低碳”目标发展目标：单位GDP能耗水耗达国际先进水平COD排放达国际先进水平SO2排放达国际先进水平建成区绿地覆盖率达50%环境质量综合指数超98申报“国家生态工业示范园区”通过“综合类/行业类生态工业园标准”通过“ISO14000国际标准”认证通过“绿色建筑评估体系”认证发布“可持续发展报告”、“鄂尔多斯集团社会责任报告”，接受公众监督可持续发展报告2010企业社会责任报告2010813功能体系分析5项目开发策略研究2项目整体定位分析1案例分析与工业园区发展模式研究4项目规划布局研究82“一个可以独立的微系统”主要由生产、居住两大基本功能与生产性服务、生活性服务和旅游接待服务三大服务功能组成；案例启示：1

生产性服务带动生产制造环节提升，促成运营高效化、高新产业化、成本最优化，主要包括研发、物流、展示、培训等功能；2

生活性服务提供美好的居家环境和完善的休闲游乐环境，体现人文关怀，提升归属感和凝聚力，包括购物、文化、康体、娱乐、医疗、教育等；3

旅游接待服务为考察来宾及普通游客提供接待服务，实现园区“展示”功能，主要分为：核心功能、配套功能和衍生功能。4衍生功能：工业旅游衍生产品，包括购物、餐饮、住宿、会议、娱乐等配套功能：辅助完善旅游过程，包括接待中心、导游系统、游览车等核心功能：基础、必要组成，以参观游览、科普教育为核心，包括博物馆（展示厅）、园区环境和生产线83案例启示：从“基本满足”到“满意”、从“合格”到“优秀”主要体现在生产性服务设施的完善程度、生活性服务设施的完善程度及旅游接待设施的完善程度、开发深度上。5满意程度→生活→旅游接待生活保障食堂基础医疗公共交通日常消费超市（含菜市场）银行理发店药店休闲娱乐运动设施（篮球、乒乓球等）餐饮文化设施图书馆文艺活动设施家属配套幼儿园小学设施的完善程度：核心功能→配套功能→衍生功能1工业旅游开发的深度：参观游览→科普教育→体验游乐→生产生产及行政基本生产性服务研发、物流、培训等数字化管理环境监测系统灾害应急系统安全防范系统节能环保设施太阳能发电设施节水设施废物循环系统84本项目功能定位由两大基本功能及三大服务功能组成；并通过完善功能产品，打造一个“优秀”的园区配套体系生产功能两大基本功能居住功能三大服务功能生产性服务生活性服务旅游接待服务85生产性服务功能的定位细化分析：配置产业链前端及后端服务功能，完善横向产业链基本生产功能企业需求所对应的功能项目生产中心行政中心研发中心检测中心物流与仓储中心培训中心（鄂尔多斯大学）订货中心、产品展示中心生产提升羊绒生产（从羊毛加工到成品）多晶硅切片科技创新，研发与生产紧密结合品质把关为原材料、半成品、成品提供仓储及成品发货物流运输、管理为员工提供技能培训、文化教育为分销商提供集中订货服务信息化、生态化提升园区现代化管理水平实现低碳生产，环保节能数字化管理系统：环境监测系统预防灾害应急处理系统安全防范系统（数字门禁、数字视频监控、电子巡更）环保节能系统太阳能发电设施节水设施废物循环系统……注：环保节能系统开发详见“低碳生产策略”86生活性服务功能的定位细化分析：针对两类居住人群，完善及提升生活配套体系，营造舒适生活，体现人文关怀，提高员工归属感居住功能服务对象、特征、需求所对应的功能项目生活性服务，提升归属感普通工人(5000人住宿﹡)年轻、单身、低收入小太阳家庭、中等收入企业高管（少量）高收入，追求生活品质职工宿舍小户型廉租公寓别墅等低密度住宅普通工人年轻、喜欢玩乐中低收入，对品质要求不高小太阳家庭，对教育的需求企业高管高收入，追求生活品质讲求私享性、圈层性、邻里关系有车，活动范围广生活保障：食堂、基础医疗、公共交通日常消费（商业）：超市（含菜市场）、银行、理发店、药店休闲娱乐：运动设施（篮球、乒乓球、泳池、羽毛球等）、餐馆文化设施：图书馆、文艺活动中心（广场）——小电影院、文艺表演家属配套：幼儿园、小学高管会所：咖啡厅、健身房、棋牌室、网球场、泳池、会客厅等注：5000人为羊绒产业人口；多晶硅产业人口待定87旅游接待服务功能的定位细化分析（1/2）：根据鄂尔多斯城市旅游发展水平，本项目工业旅游定位于“区域型工业旅游”，以核心功能、配套功能为主品牌知名度地区性区域性全国性、国际性地区性区域性全国性、国际性城市旅游客源覆盖范围青岛海尔呼和浩特蒙牛鄂尔多斯本地型工业旅游区域型工业旅游目的地型工业旅游工业旅游发展模型核心功能—观览游科技馆、行政楼、园区环境、生产线、海尔大学等配套功能—旅游接待导游队伍、游览车、导视图等衍生功能酒店、修训游(配备现代化培训室)07年青岛旅游人数：3367万人次07年海尔工业旅游接待人数：60万海尔工业旅游接待功能：青岛海尔07年呼市旅游人数：622万人次07年蒙牛工业旅游接待人数：53.23万人次蒙牛工业旅游接待功能：生产线、养殖场、园区环境为主，配套导游系统呼市蒙牛鄂尔多斯07年鄂尔多斯旅游人数：483万人次由于机场容量、旅游资源等级的影响，主要依托呼市、包市客源，短期内难以成为较有影响力的旅游目的地城市开发丰度与深度888990旅游接待服务功能的定位细化分析（2/2）：以博物馆、园区环境和生产线为核心功能，配套导游系统案例游线内容德国大众汽车城大众汽车主题公园、汽车博物馆、品牌展览馆、驾车体验区；部分生产线参观（购买大众品牌车的客户可参观）美国赫雪巧克力城赫雪巧克力世界、赫雪巧克力博物馆、赫雪主题公园哈尔滨三精制药游客接待中心、注射剂车间、能源中心、物流中心、生活楼、废水处理中心、研发中心、口服液车间、科研检验中心、固体制剂车间、管理中心日本丰田汽车博物馆汽车博物馆（欧美/日本车展，汽车发展史，丰田独家品牌展，丰田发展史）青岛海尔工业旅游区海尔中心大楼、海尔文化广场、海尔大学、海尔科技馆、生产线、立体库、时空飞碟首钢工业旅游区生产现场参观、工业园环境参观、厂区内石景山人文古迹、大型音乐喷泉广场蒙牛工业旅游区蒙牛液态奶生产基地、蒙牛澳亚国际牧场、养牛示范区，挤奶示范区博物馆、园区环境、生产线是最核心的工业旅游产品市场需求所对应的功能项目树立企业形象、宣传企业品牌为游客提供产业科普知识为游客展示企业文化为游客提供纪念品等购物服务旅游衍生功能，如酒店、餐饮、会议、娱乐等，视区域旅游发展情况及企业战略而伺机开发。旅游深度开发主要体现在博物馆的品质开发，详见“旅游开发策略”。博物馆品牌体验中心（专卖店）30周年纪念塔园区环境游览生产线参观游客接待服务：导游讲解、导视系统等91除企业自身开发相关功能设施外，还应共享区域资源；商业、教育等社区型配套设施应对外开放，提升商业经营活力共享区域资源市政配套：公安、消防、邮政等社区商业：超市、餐饮等教育配套：小学、中学医疗配套：医院、卫生所休闲娱乐：高尔夫、赛马场、酒店等开放社区配套社区商业：超市、餐饮等教育配套：幼儿园、小学休闲娱乐：康体中心（员工免费、对外收费）92【生产区】9大项目1个管理系统；【生活区】9大项目1个物业管理体系；【旅游服务区】3大项目2大服务生产区生活区旅游服务区项目规模项目规模项目规模项目1生产中心视具体生产需求而定1宿舍视企业需求而定1博物馆参照类似项目规模，建议5000-1万㎡2行政中心2廉租公寓2品牌体验中心（专卖店）参照类似项目规模，建议约1000㎡3研发中心3高管别墅330周年纪念塔4检测中心4社区商业中心(超市、理发店、餐饮等)按居住区设计规范（商业设施700-900㎡/千人）5物流与仓储中心5休闲公园室内运动馆，建议建面3000㎡；室外运动场地，占地7000㎡6鄂尔多斯大学(含图书馆)6科教中心（幼儿园、小学）7多功能文化艺术中心（订货中心、会议中心、文艺活动中心、小影院）7康体中心(篮球、乒乓球、羽毛球、棋牌等)按居住区设计规范8员工食堂8高管会所视住宅规模而定9生态效率中心(环保节能系统)9医疗中心按居住区设计规范(医疗设施78-198㎡/千人)服务1数字化管理系统1物业管理1导游讲解2导视系统933功能体系分析5项目开发策略研究2项目整体定位分析1案例分析与工业园区发展模式研究4项目规划布局研究94项目北侧为规划的居住用地；东侧为食品医药工业园区，对项目的景观价值有一定的影响；西侧与西南侧分别为在建的赛马场与高尔夫球场，对项目生态、景观价值的提升有较大的贡献地块资源盘点地块的景观价值由北向南逐渐递减，东西走向的景观价值分别从东、西向中部呈递减的格局2134561食品园区2医药园区3老年公寓4居住用地5赛马场6高尔夫球场