整体市场环境

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整体市场环境整体市场环境城市背景行业状况政策影响城市规划经济发展商品房市场分物业市场西安：十三朝古都，中国历史的摇篮国际化大都市，西北地区的标志性城市现代服务业和高新技术产业集中区域中国重要的交通枢纽型城市富有东方古都神韵的华夏历史公园、世界旅游之都昨天，历史在西安沉积；今天，世界的目光再次凝聚在这里！从城市中心6区到9区西安正处于高速的城市化进程中……西安、咸阳经济一体化强力拉动大城市化扩张——城市骨架急剧拉大……PART

2整体市场环境/城市背景/城市规划作为十三朝古都，西安是一座具有3100年建城史的国家级历史文化名城，丰富的文化积淀，使西安拥有一批世界级历史文化遗产。西安深厚的历史文化更重要的是在西安居民心理形成的文化生活品味和厚重的文化底蕴，历史文化的尊崇和熏陶同时也形成了西安居民较为保持保守的生活及消费理念。作为联合国科教文组织确定的世界历史名城，西安与雅典、罗马、开罗并称为世界四大古都！三十年中国看深圳，一百年中国看上海，一千年中国看北京，而五千年中国则看西安。深厚的城市历史文化底蕴PART

2整体市场环境/城市背景/城市规划A-1城市空间模式保护古城、降低密度、控制规模、节约土地、改善中心、发展组团、保护环境、基础先行的精神，市区布局以主城区为中心，以交通轴为导向，以功能区为实体，以生态林带为间隔，在外围发展三个新城。A-2主城区用地规划采取拉大城市骨架，发展外围新区；优化布局结构，完善城市功能；降低中心密度，保护古城风貌；显山露水增绿，塑造城市个性；依照南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展；远期主要向北跨过渭河发展。城市骨架拉大，“多心”格局形成PART

2整体市场环境/城市背景/城市规划东部依托现状发展成国防军工产业区东南部发展成旅游生态度假区南部为文教科研区西南部拓展成高新技术产区西部为居住和无污染产业的综合新区西北部为汉城遗址保护区北部形成装备制造业区东北部建设成高尚居住、旅游生态区城市空间布局以唐长安城为中心的九宫格局项目处于旅游生态区与文教科研区交叉地带PART

2整体市场环境/城市背景/城市规划公路：西安是我国地理版图的中心，是全国干线公路网中最大的节点城市。6条轨道交通线网远期规划：西安地铁南北线试验段于2006年9月29日动工建设，整个地铁二号线的工程预计要耗时4年，线路全长26.4千米，设车站20座。两轴、三环、一高、一绕、六纵、七横、八射线、旅游环线项目处于双地铁交汇处，发达路网增强辐射面PART

2整体市场环境/城市背景/城市规划整体市场环境城市背景行业状况政策影响城市规划经济发展商品房市场分物业市场西安历年GDP增长2001年-2009年西安市经济增长速度始终维持在较高的水平上，GDP总量从734亿元增长到2719.10亿元，9年的时间经济总量增长了3.7倍，2009年在全球金融低迷大背景下，西安GDP增长依然维持了14.5%的增速，远远高于全国8.7%的平均水平。从GDP增长方面来看，西安房地产依然处于快速（高速）发展期！西安经济持续稳步增长，利于房地产开发投资年度GDP（亿元）增长率2001年73413.10%2002年823.513.30%2003年940.413.50%2004年1095.913.50%2005年1270.113.10%2006年1450.213.00%2007年1737.114.60%2008年2190.0415.60%2009年2719.1014.50%PART

2整体市场环境/城市背景/经济发展年度200120022003200420052006200720082009城市居民人均可支配收入6705718477488544962810905126621520618963城市居民人均消费性支出5816641968057428790089871009811996消费性支出/可支配收入86.74%89.35%87.83%86.94%82.05%82.41%79.75%78.89%西安历年居民人均可支配收入稳定增长2009年西安市城镇居民人均可支配收入18963元，比上年增长20.1％，收入增长的速度快于经济增长速度，城市居民的消费能力越来越强。2001-2009年西安社会消费品零售总额无论是绝对值还是增长速度都呈现为快速的攀升，已经远远超出了全国同期经济增长速度。购买力的提升是房地产得以迅速发展的基石！PART

2整体市场环境/城市背景/经济发展年度200120022003200420052006200720082009固定资产投资287.7338.15479640.4835.11066.6121019062500房地产投资额67.479.37124.7227.9225.23285.76375540.1696.3房地产/固定资产23.43%23.47%26.03%35.59%26.97%26.79%30.99%28.34%27.85%年度20012002年2003200420052006200720082009GDP734.86826.68946.661102.391270.141473.681737.12190.042719.1第一产业45.8747.7750.7260.2166.0170.7783.17103.45110.38第二产业312.9353.58407.38476.92539.61638.88762.51987.71148.77第三产业376.09425.33488.56565.26664.52764.03891.421098.891459.95西安产业结构比例西安历年投资增长2009年西安固定资产投资2500亿元，房地产投资更是达到696.3亿元，较去年增长28.9%，开发商投资热情不减。固定资产投资快速增长是西安经济增长和房地产发展的重要引擎PART

2整体市场环境/城市背景/经济发展西安经济增长呈现为明显的内向型经济状态；西安市GDP增长对投资的影响呈现明显的上升；西安经济增长仍将保持长期稳定增长局面！经济指标对比分析总体消费保持稳定，房地产消费市场会有更好的增长PART

2整体市场环境/城市背景/经济发展PART

2整体市场环境/城市背景城市处于快速扩张阶段，吸附力逐渐加大快速增长的经济水平，消费力的日益增强整体市场环境城市背景行业状况政策影响城市规划经济发展商品房市场分物业市场少年期：角力二环沿线，重点向南北辐射。青年期：决战三环，布局四大潜力区域。幼年期：集中于城市核心，向四周扩张。发展市场发展历程房地产市场处于快速发展的青年期，发展空间较大曲江新区PART

2整体市场环境/商品房市场2009年西安商品房竣工面积542.81万㎡，同比增长53.4%，商品房投资金额696亿元，依然保持着高速的增长。并且市场上呈现出量价齐升的高速增长的态势。在宏观经济走势走强状况下，各开发企业投资热情依然不减，市场热度较高。在宏观经济走强状况下，西安市房地产市场保持着较高热度PART

2整体市场环境/商品房市场2010年一季度市场再次呈现供不应求现象2009年商品房供应量达1031万㎡，成交量达1411万㎡，房地产市场受大环境的影响，需求开始井喷，虽然很多项目提前入市，市场仍然表现为供不应求的局面。2010年一季度市场供应量162.44万㎡，成交量268.67万㎡，市场再次呈现出供不应求的现象。10年一季度市场供需两旺，办公、商业类产品成交占比大幅增加。2009-2010全市商品房成交量价走势2009-2010全市商品房成交量价走势PART

2整体市场环境/商品房市场一季度全市成交同比“量价齐升”，市场热度依然较高10年，房地产市场中期调整将会开始，成交量预计回落至07年水平。万㎡09年一季度

63.6万㎡/月10年一季度89.6万㎡/月万㎡2009-2010全市成交量价走势从近年来的成交量走势来看，2002—2006年，西安的商品房市场处于稳步上升阶段；2007年，商品房市场出现井喷，成交量出现了大幅上涨；2008年成交量大幅萎缩；2009年在各方利好因素的综合作用下，房地产成交市场开始出现了火爆的局面，成交量突破1300万㎡。从全年成交量来看，从3月份起，每月成交均在百万平米左右，持续高位运行，并在12月分达到280万㎡创下西安房地产市场新高。PART

2整体市场环境/商品房市场市场供应主要以住宅为主，商业、办公占比较低2009-2010全市分物业供应分析图2009-2010全市分物业成交量比例图从分物业供应来看，住宅供应量占到了整体供应量的89%，商业供应量占到了整体供应量的8%，办共供应量占到了整个供应量的3%，住宅依然是支撑西安房地产快速的发展的主要动力，商办市场整体较为低迷，尚处发展期。分物业来成交来看，住宅成交量占到了整体成交量的93%，商业占到了整体成交量的4%，办公占到了整体成交量的3%。可以看出当前市场中住宅的需求依然是当前市场主力。商业和办公所占份额依然较低。PART

2整体市场环境/商品房市场整体市场环境城市背景行业状况政策影响城市规划经济发展商品房市场分物业市场住宅市场商业市场办公市场住宅类市场需求主要以首置和首改型需求为主客户需求：根据月度需求数据可以看出，90-125㎡首改户型在各月中成交所占比重最高，70-90㎡首置户型次之。根据全年成交占比来看，90-125㎡首改户型在个月中成交所占比重最高，70-90㎡首置户型次之。2009-2010年月度住宅各面积产品成交占比2009-2010年住宅各面积产品成交占比PART

2整体市场环境/住宅市场单价在5000元以下的户型产品依然是全市住宅成交主力成交单价：根据月度需求数据可以看出，4000-4500元单价产品在各月中成交所占比重最高，4000-5000元和3000-4000元产品次之。根据全年成交数据来看，单价在5000元以下的产品依然占据着全市成交的大部分。2009-2010年月度住宅分单价产品成交占比2009-2010年住宅分单价产品成交占比PART

2整体市场环境/住宅市场全市半数以上产品成交总价在50万元以下，低总价产品受欢迎成交总价：根据月度需求数据可以看出，40-50万元产品在各月中成交所占比重最高，30-40万元产品次之。根据全年成交占比来看，

成交总价在50万元以下的产品占全市成交半数2009-2010年月度住宅分总价产品成交占比2009-2010年住宅分总价产品成交占比PART

2整体市场环境/住宅市场城南、城北、城东三足鼎立格局，项目所属城南价格占据首位2009-2010年分城区成交量走势成交量：随着09年房地产市场的火爆，城南区的成交量成为全市成交前列，并多次位居全市之首。受土地供应影响，城东区成交量已超高新，形成城南、城北、城东三足鼎立。成交价：城南成交均价远高于其他城区，最高曾达8305元/㎡。相对来说城北、城东依然处于全市商品房价格的洼地2009-2010年分城区成交价走势单位:㎡元/㎡PART

2整体市场环境/住宅市场城南占据西安市场1/4份额，曲江占据城南1/2份额，项目属于热点中的核心城南区成交比例逐年成增长态势，占据着全市1/4市场份额。曲江板块今年成交量占城南区50%，占全市约12%。曲江板块房价增长速度远高于全市均价上涨速度。年度全市、城南、曲江成交价对比历年年分城区成交比例走势2010年Q1城南区成交量占全市比例2010年Q1区间板块成交占城南区比例PART

2整体市场环境/住宅市场09年全市商品房面积、金额成交排行前10名的企业中，在曲江拥有项目的占据半数。PART

2整体市场环境/住宅市场2010年一季度，曲江以8431元/㎡

占据全市价格高地，给与项目价格支撑经开区：城市市政新区，今年以来首置客户带动，成交增速较快。2010年世融嘉城、首创国际城、白桦林间等多个项目拉动经开区板块成交量的继续攀升。浐灞生态区：城市生态居住区，随着配套逐步完善，产品已开始向高端过渡浐灞区依然以浐灞半岛为区域成交的主动力，不过随着铂墅、浅水湾等多个项目的入市使浐灞板块高端物业逐渐增多曲江新区：城市高端居住区，价格上升最快。曲江版块无疑是全市各区域成交价上升最快的一个板块，如：龙湖紫都城09年开盘价格为4800，2010年价格逼近8000元。高新区：自2009年末，供应量的大幅度上升，2010年成交量再次跃升为热点板块之首。09年下半年莱安逸境、融侨城、晶城秀府、等多个已经将高新区的成交量再次推上高峰，2010年，高新区多个项目再次发力，成交量成为四大热点板块之首。经开浐

灞

高新曲江老城区成交23万㎡均价：8431成交34万㎡均价：4838成交26万㎡均价：4782成交48万㎡均价：5338PART

2整体市场环境/住宅市场曲江会展国际：会展中心片区早期商住项目，入驻率极高占地面积86666.67容积率2.5建筑面积64243.00平米建筑形态板点结合高层入市时间2004-06-27入市价格均价：4500元/㎡（历史）面积区间150—230㎡去化率100%总户数440车位比1：2建筑结构24层高层入住率95%，租金18~30元/月/㎡项目特点:该项目是会展中心区域早期的商住项目，户型设计完全按照住宅格局，属于一梯两户的户型设计。鉴于会展中心片区潜在的办公需求，该项目内部主要以办公用途为主，但是办公环境较差，如：户型结构限制，开间限制、不能满足大面积需求的企业，则入驻企业多为中小型企业。。项目客户:

该项目购买客户多为投资客户，鉴于对该地区办公用房的需求增长趋势，购买作为出租用途。而租住客户多为小型企业办公所用，如：广告公司、会展公司、装饰装修公司等PART

3区域核心价值/公寓个案入住率与其客户构成反映区域中小型办公需求巨大拿铁城：曲江商务区办公、投资精装公寓，销售状况较好占地面积7045容积率7.21建筑面积62000建筑形态25层高层塔楼入市时间2009-04-19入市价格均价：精装修5500元/㎡（2009.3.5）面积区间39—101㎡去化率90%总户数724车位比1：0.35建筑结构框架剪力墙最新报价精装修7200元/㎡项目特点:该项目位于曲江CBD核心区域，在区位上有着绝佳的优势，但是目前该区域的商业氛围以及企业的吸附力依然欠佳，而且项目用地属性为住宅，故开发企业选择了更容易活动现金流的产品精装公寓，兼顾了投资需求和小型企业办公。项目客户:

该项目购买客户主要以投资型客户为主，同时带有少量自住，投资客户看中其区域的未来潜力。PART

3区域核心价值/公寓个案精装修公寓较好的销售状况反映了区域投资人群强大购买力与购买喜好世纪经典：小寨商圈早期商住项目，区位佳、品质较低建筑面积46000㎡建筑形态高层入市时间2000年左右入市价格均价：3800元/㎡（历史）面积区间80-300㎡去化率100%总户数252车位比n/a建筑结构22层高层租金水平20-30元/月/㎡项目特点:该项目是小寨商圈区域早期的商住项目，户型设计按照住宅的设计标准，项目采用框剪结构，可以部分打通使用。不过户型分割依然受到较多承重墙的限制，并且配套车位有限，公共部分设备较为陈旧整体品质较低。项目客户:

该项目购买客户多为个人投资为目的，也有少量用作自己办公，由于项目位置较佳，租金适中（25元/月/㎡）赢得了较大小型企业青睐。长安路世纪经典PART

3区域核心价值/公寓个案火爆的入住率也映证了区域办公需求的庞大华旗国际：小寨核心精装小户型公寓占地面积6600.00㎡容积率11.9建筑面积80000.00㎡建筑形态回字形高层入市时间2009-12-15入市价格均价：6000元/㎡（精装修）面积区间30-100㎡去化率99.9%总户数1056车位比1：0.57建筑结构框剪结构最新报价8800元/㎡（毛坯）项目特点:该项目位于小寨十字，是小寨商圈核心区域。该区域目前土地极为稀缺，除旧城改造外几乎没有新供应。这使得该项目的稀缺性显而易见。开发商做精装公寓产品一是看中精装市场目前竞争产品不多且容易获得高溢价率，二是小面积产品去化速度能够更快，使得项目现金流得到保证。项目客户:

该项目客户主要以投资客户为主，少量自用办公。PART

3区域核心价值/公寓个案小户型公寓快速去化的势态，对本案起到直接借鉴西旅国际中心：地铁沿线小寨商圈精装公寓占地面积7200平方米容积率11.10建筑面积10万平方米建筑形态1栋27层高层入市时间2008-08-30入市价格均价：7000元/㎡（2009年5月）面积区间30~80㎡去化率90%总户数1420户车位比1:0.21

建筑结构框剪结构最新报价8000元/㎡（精装）项目特点:该项目位于小寨商圈范围之内。地段的优势是显而易见的，酒店式公寓，是集住宅、酒店、会所等多中功能为一体的房地产开发项目，具有自住、投资两大功效。而居住舒适、生活便捷、拥有较高的升值空间也都是其应该必备的最大特点优势。项目客户:

该项目客户主要以投资客户为主，少量自用办公。PART

3区域核心价值/公寓个案项目的热销仍然反映了区域小户型公寓市场的潜力会展国际：长安路与南二环交叉核心地标性商住项目占地面积4675㎡容积率10.7建筑面积65449㎡建筑形态高层（28层）入市时间2007年入市价格均价：4500元/㎡（2006年）面积区间30-95㎡去化率90%总户数987车位比1:0.30

建筑结构框剪结构最新报价7800元/㎡项目特点:该项目位于长安路与南二环交界处，区位优势十分明显，项目70年住宅产权，使得项目相对于纯办公性质物业更具吸引力，并且该项目面积相当适中，适合中小企业办公使用。项目客户:

该项目客户主要以投资客户为主，少量自用办公。PART

3区域核心价值/公寓个案火爆的销售反映了区域购买人群对小户型公寓的喜好公寓市场启示市场公寓类产品销售火爆精装修公寓较受市场欢迎区域商住公寓产品档次普遍偏低目前区域内公寓市场较为火爆，如本项目向公寓产品发展，将会得到较强的市场支撑，保证稳定的收益速率；PART

3区域核心价值/公寓个案区域公寓购买者以投资型居多，少量自用办公区域公寓产品目前存在阶段性市场空白整体市场环境城市背景行业状况政策影响城市规划经济发展商品房市场分物业市场住宅市场商业市场办公市场钟楼商圈商业市场分为八大商圈，但在售商业项目较少钟楼商圈：历史悠久的老城区商圈康复路商圈：以轻工业品批发为主的传统商圈小寨商圈：以高校为核心的学生商圈曲江商圈：以大唐不夜城、大雁塔广场为主的新型商圈经开区商圈：以凤城一路~四路为主的商务型商圈科技路商圈：以办公密集型为主的商务型商圈电子城商圈：以高校、电子市场为主的年轻型商圈土门商圈：自然形成的以服饰为主的老城区商圈PART

2整体市场环境/商业市场商业市场相对平稳，成交集中在个案

2009年，全市商业供应面积87万㎡，销售面积为54.6万㎡。其中大唐西市、西安民乐园万达广场的大量推盘成为了2009年的商业市场供应的主力整体商业成交均价平稳上涨，阶段性受个案影响较大，2010年3月全市商业成交均价达10916元/㎡2009-2010年全市商业供求关系走势西安历年商业成交走势PART

2整体市场环境/商业市场2010年Q1各区域商业销售量价2010年Q1各区域商业成交量比例城南、城北成为商业成交主力，成交价格城内一枝独秀从上图可以看出，2010年一季度西安商业市场成交主要以城北、城南为主，其中成交量城北第一，为4.27万㎡，城南次之，为4.24万㎡，城北、城南的成交量几乎持平，但城南的成交均价高于城北，为9955元/㎡，城北仅为8702元/㎡，成交价格来看，城内由于其商业氛围的成熟度较高，供应量稀缺，使之商业成交均价也远高于其他区域，为24124元/㎡。未来依然将以城北和城南为全市商业主力供应，城内成交均价也将仍然领跑全市。PART

2整体市场环境/商业市场商业类需求主要以200平米以上的大面积为主客户需求：根据月度需求数据可以看出，200㎡以上面积段在各月中成交所占比重最高，50-100㎡、100-150㎡户型次之。根据全年成交占比来看200㎡以上的大面积户型产品是商业产品的主要成交。2009-2010年月度商业分面积段成交占比2009-2010年商业分面积段成交占比PART

2整体市场环境/商业市场单价在7000-10000元的户型产品依然是全市商业成交主力成交单价：根据月度需求数据可以看出，7000元以下产品在所有成交产品中占比最高根据全年成交数据来看，7000元以下单价产品在各月中成交所占比重最高，7000-10000元产品次之。2009-2010年月度商业各单价段成交占比2009-2010年商业各单价段成交占比PART

2整体市场环境/商业市场商业类产品成交总价较高，约7成产品成交总价在200万以上成交总价：根据月度需求数据可以看出，成交总价范围浮动较为凌乱，但多数成交总价均在200万以上。根据全年成交占比来看，

成交总价在200万元以上的产品占全市成交的68%2009-2010年月度办公各总价段成交占比2009-2010年办公各总价段成交占比PART

2整体市场环境/商业市场曲江版块商业类产品目前在全市占比较小，市场有待发展2009-2010年城南区商业产品成交量价走势2009-2010年曲江版块商业产品成交价走势2009-2010年城南区商业产品在全市成交占比2009-2010年曲江板块区商业产品在城南成交占比PART

2整体市场环境/商业市场排名项目名称区域成交金额(元)成交均价(元)成交面积(㎡)1万达民乐园广场城内区74484881239597.6718810.422普明CBD商务公寓高新区1211712009995.97121223绿地世纪城高新区1003929538555.3211734.564中新浐灞半岛城东区857952898253.6110394.885望庭国际高新区7603234114723.425164.046曲池坊城南区73313180170004312.547云顶园高新区720731868865.388129.738陕西国际会展大厦城南区6581716011965.565500.559中海国际社区城南区6238987715280.894082.8710华荣风景御园城北区6218694422111.072812.482009年全市商业成交排名PART

2整体市场环境/商业市场无论从成交价还是成交量，万达民乐园广场都牢牢占据了09年西安商业第一位整体市场环境城市背景行业状况政策影响城市规划经济发展商品房市场分物业市场住宅市场商业市场办公市场西安写字楼市场呈“3＋Ｘ”局面分布经开高新曲江城内区西安经济的快速发展以及2000年西部大开发规划的提出，让西安的写字楼获得了前所未有的机遇。在城内区域、西高新区域、二环区域、北开发区大量的新项目集中开始建设开发。城内区域起步早，发展快，如今已是商务氛围浓厚的成熟区域，其客户主要以金融、电信、保险以及外资机构为主，价格承受力相当高。西高新的写字楼客户多为金融、通讯、电子、IT等行业的重量级客户，这些“年轻”的企业对公司的办公环境以及周围的商业氛围很看重，即使价格稍高也可承受。二环路区域则是近几年来才开始发展的，客户多为成长型中小公司，承受力较低。城内板块：以南北大街、解放路和平路为代表，受交通条件限制较大西高新板块：科技路、高新路、唐延路为主，大量写字楼密集，吸引众多名企经开板块：

以未央路与凤城一、二、三路为主，部分新建写字楼，满足区域企业需求城南板块：沿长安路和南二环呈X状分布，汇聚部分中高端写字楼，投资价值大城南PART

2整体市场环境/办公市场经开部分知名写字楼分布，高新区办公产品密集经发大厦利君V时代金石中大国际长安国际广丰国际老三届西港国际高新国际旺座现代城都市之门旺座国际城海星城市广场高新区金叶PART

2整体市场环境/办公市场高新国际：高新区首个超高层建筑，区域地标性建筑占地面积22000.00容积率6建筑面积140000.00建筑形态超高层（40层）入市时间2007-07-19

办公面积69418㎡面积区间160-1400㎡去化率售罄，发商持有部分租金水平80~110元/㎡/月452个车位最新报价12000元/㎡项目特点:该项目位于高新区域成熟地段，周边商务办公气氛浓厚，交通便捷、商业配套齐全。项目本身品质较高，楼体的装修和设备的配套多数使用都是国际500强品牌，建筑结构为大开间无柱式设计，室内设计为筒中筒形式，四周采光较好。交房标准毛胚，需自己装修项目客户:入驻企业多为世界知名企业或世界500强，目前的出租率在90%以上。PART

3区域核心价值/办公个案地标式办公项目，但开发及运营成本较高，并不适用与本项目九座花园：南二环沿线中低档次写字楼占地面积6354.6㎡容积率8.41建筑面积57000㎡建筑形态高层（30层）入市时间2005-12-22入市价格均价：3900元/㎡（2005年）累计推案52200去化率100%标准层1800平方米面积区间60-140㎡租金水平35元/㎡/月车位175个最新报价5200元/㎡（2008年历史价格）项目特点:项目是西安市较早一批高新商务写字间，周边交通便捷，商业配套成熟。楼下是西安市住房公积办理处。项目6梯20户，面积可自由分割。办公区为住宅形式，每间配有独立卫生间和、，可洗浴。屋内配套单一，只有地辅热采暖，没有中央空调，没有任何商务方面的配套。相对目前新出的高新写字间，其商务配套已显落后。项目客户:目前入住率在95%左右。租户多为中、小企业PART

3区域核心价值/办公个案中小型办公为主，空中花园设置，值得本项目借鉴老三届世纪星大厦：南二环早期5A概念写字楼占地面积4773㎡容积率12.57建筑面积60000㎡建筑形态高层（27层）入市时间2003年入市价格均价：5200元/㎡租金水平75元/㎡/月去化率100%单层面积2000㎡车位数115最新报价6550元/㎡（历史价格）项目特点:项目是南二环地标性写字间，位置优良。门口拥有近20条公交路线，交通便捷。周边生活、商业配套齐全。是西安市是较早宣传5A级智能多功能的写字间，外立面采用全玻璃幕墙，外观时尚；大堂精装修，档次高，楼内每隔2层设有室内景观中堂休闲区，每层有半边设有休闲走廊。项目客户:

目前入驻部分为世界500强企业和国内较为知名企业，目前入驻率约100%PART

3区域核心价值/办公个案区域性价比较高的办公产品，其休闲走廊、商务配套等值的项目借鉴旺座现代城：高新CBD商务办公综合群落、公园式SOHO城占地面积40687.00容积率5.53建筑面积180000平方米建筑形态高层（29层）入市时间2005年9月16日入市价格均价：4600元/㎡（2007年3月）办公面积163000去化率100%总户数860车位数926个租金水平45元/㎡/月入住企业中小型企业，入住率95%以上核心资源:豪盛地产品牌优势大体量办公群落竞争优势:外围环境优美CBD核心区前景甚优注重景观和空间设计，定位中高端小型办公PART

3区域核心价值/办公个案中小型办公为主，公园式SOHO，将是本项目借鉴方向旺座国际城：台基式、中高端SOHO写字楼占地面积50亩容积率4.6建筑面积150000平方米建筑形态高层（30层）入市时间2008年10月入市价格6800元/㎡（2008年10月）面积区间85~900㎡去化率75%总户数860车位数900个租金水平55元/㎡/月，目前报价：13000元/㎡入住企业中小型企业，交房部分入住率40%项目特点：旺座国际城将中式建筑中“台基”的概念融入到规划思想中，五栋塔楼延唐延路和科技路等高均质排布，形成斜“L”型，从而形成良好的内外部分区，强调区域均好性，营造出适宜的用地环境。该项目的落成将为都市构筑新的地标性建筑群，同时为高新区乃至西安市添置新的亮点。PART

3区域核心价值/办公个案高品质中小型办公，其市场定位值得本项目借鉴各级别写字楼标准代表楼盘顶级写字楼建筑物的物理状况和品质均是一流位于主要商务区的核心区由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件配套非常完善，专用地上、地下停车场，停车位充足无高档写字楼建筑物的物理状况优良位置居于商务中心或商业聚集区交通十分便利商务配套、生活设施完善，停车位充足。室内净高2.7米以上高效全面的物业管理，24小时冷热水供应西港国际高新国际都市之门长安国际中档写字楼建筑物的物理状况良好，有自然磨损存在位于副中心或较好的位置有交通线路到达，交通比较方便有专用地上地下停车场客户多为国内中小公司，从事销售代理、产品研发有物业管理公司服务老三届世纪星利君V时代旺座国际城旺座现代城广丰国际低档写字楼物业已使用的年限较长，建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧；处于一般城区位置有交通线路到达客户基本是小型私企，从事简单的销售业务亚美大厦金叶现代之窗紫竹大厦PART

2整体市场环境/办公市场西安办公类产品发展相对落后，成交以高新为主办公的主战场仍然为高新和城北区城南次之，且高新和城南多为存量去化。2009-2010年全市办公成交量价走势从上图可以看出，西安办公市场整体发展相对落后，在西安商品房市场中所占的比例较低。办公市场供求关系受个案项目影响极大。2009年供应量极低，仅为23万㎡；成交量为28万㎡，其中12月份销售量上最大，为8.89万㎡。从成交区域来看，高新区、城北区是目前办公市场的主要区域，占全市的90%；占到了成交量的83%；未来依然将以城北和高新为全市办公主力供应。2009-2010年办公各区域成交占比PART

2整体市场环境/办公市场办公类物业市场容量正在逐年扩大，未来需求持续走高从全市办公成交量价走势来看，市场的容量正在逐年扩大，但总体落后于住宅。全市办公类产品的成交，主要以高新和城北为主，而占据着全市成交量70%以上的高新区，其成交轨迹更能反应出办公类物业近几年的发展轨迹。从高新区的历年成交量价来看，成交量从05年9.8万㎡到09年28万㎡增幅189%，成交价呈现翻倍增长。PART

2整体市场环境/办公市场PART

2整体市场环境/办公市场类型名称区域2008年入住率2010年入住率甲级中大国际城内80%95%甲级长安国际城内50%95%甲级高新国际商务中心西高新50%95%甲级高科广场西高新70%100%甲级创业广场西高新95%100%乙级新时代广场城内85%95%乙级宏府大厦城内85%95%乙级金鑫国际城内70%95%乙级凯爱大厦城内85%100%乙级广丰国际大厦南二环60%85%乙级老三届世纪星大厦南二环75%100%乙级西部国际广场南二环65%95%乙级海星城市广场西高新60%100%普通文化大厦城南95%95%普通阳明国际城南65%90%普通华融大厦南二环60%85%普通腾飞创新中心西高新84%95%商务公寓九座花园南二环70%100%商务(酒店式)公寓金桥国际广场西高新60%90%SOHO(带卫生间）旺座现代城西高新75%100%主要写字楼近年来入住率对比看出，办公需求极大增长近年来城市吸附力的增大，中小型企业逐渐增多，不断壮大，同时也极大的提升了对办公市场的需求，并且在未来2~5年内仍会保持一个较大的办公需求城南区办公类供应量极低，导致物业成交均价上浮最快。单位:元/㎡市场供应从各个区域的供应量来看，目前办公的主战场仍然为高新区，其次是城北的经开区，城南区域也有小部分供应。市场成交从成交区域来看，高新区仍然是主力成交区域，成交量为159078平米，占到了成交量的51%；其次是城北区域，占到了成交量的40%，再次是城南区域，占到了成交量的7%；从供应上来看，城南区的稀缺供应，是导致区域办公类物业产品成交价格在2010年一季度价格大幅度上涨的原因之一。2009-2010年各区办公产品价格变化2009-2010年各区办公产品供需分析PART

2整体市场环境/办公市场办公类需求主要以200-300平米范围内的大面积为主客户需求：根据月度需求数据可以看出，200-300㎡在各月中成交所占比重最高，300㎡以上户型次之。根据全年成交占比来看200-300㎡的大面积户型产品是办公类产品的主要成交。2009-2010年月度办公分面积段成交占比2009-2010年办公分面积段成交占比PART

2整体市场环境/办公市场单价在5000-6000元的户型产品依然是全市办公成交主力成交单价：根据月度需求数据可以看出，成交单价分布较为凌乱，不过看样看出5000-6000元产品在所有成交产品中占比最高根据全年成交数据来看，5000-6000元单价产品在各月中成交所占比重最高，6000-7000元产品次之。2009-2010年月度办公各单价段成交占比2009-2010年办公各单价段成交占比PART

2整体市场环境/办公市场办公类产品成交总价较高，1/3产品成交总价在150万以上成交总价：根据月度需求数据可以看出，成交总价范围浮动较为凌乱，但多数成交总价均在100万以上。根据全年成交占比来看，

成交总价在150万元以上的产品占全市成交的1/3.2009-2010年月度办公各总价段成交占比2009-2010年办公各总价段成交占比PART

2整体市场环境/办公市场曲江版块办公类产品目前在全市占比依然较小，市场有待挖掘2009-2010年城南区办公产品成交量价走势2009-2010年曲江版块办公产品成交价走势PART

2整体市场环境/办公市场09全年写字楼销售额排行榜中小型办公物业销售较好PART

2整体市场环境/办公市场曲江办公类产品极度稀缺，价格处于高位经开城南高新曲江城内区成交7503㎡均价：7337成交6.6万㎡均价：5297成交4.22万㎡均价：6345成交37.6万㎡均价：6309曲江CBD的发展，将改善曲江版块办公产品稀少的现状。一直以来，办公类产品都是以高新、经开、已经以南二环为集中的城南片区为供应主力。从上图可以看出，高新区的办公类产品占据了全市成交的70%以上。而曲江版块办公类物业供应稀少(仅曲江智慧大厦一个项目在售)，市场发展有待提高。目前曲江版块办公类物业主要集中在曲江CBD片区，目前曲江商务区还有待