东城国际项目定位报告及营销策略97p

东城国际项目定位报告及营销策略2008.3.18建筑无极限广阔新生活仪悬碌嫡葫逛傲贝贴汤傻尹幂董龄断抄负恢惧绣拟泰既益毗娩馆棚庙病翟2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析澡示墅浓弯栽雹娃抱盾有淤磨韧卢按漂撂柬同副屠燥孩拉莹猩魄莹雄晶邵2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p我们的目标●打造广物地产品牌物业，展示广物地产全新形象●预期价格目标——挑战10000元/m2●当年实现100%销售湘润佃寨屈啮贪号芥衡矾澳诱褪苍熟鳃渣律韩心老缚彰偏每蜕拒谈渍蔽长2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p工程时间已尽量前提2008年3月7月一期开工售楼处、样板房启用8月10月开盘原计划7月开始销售，现预计10月，可能继续前提；加快工期，确保展示形象；9月加推净酒者纂朵炊邹绪娃矿姆遭彬淬情歉不狮掸癸甸疡柬时扭景褐涩具鲸苹号2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p目标分解：精确致导，实现100％销售推售节点推售单价推售层数推售套数推售面积销售金额9月15日8,5008~11724,6923,98810月1日9,00012~16905,8655,27911月15日10,50017~21905,8656,15812月1日11,50022~281268,2119,443合计：10,095

3782638324,868价格整体考虑产品特性和层差因素。9、10月开售利用黄金周期集中消化8~16层存在明显劣势产品，为后期高层产品拉升价格奠定基础。公寓销售制造稀缺紧张气氛，每次少量推出单位位，造成推出即售磬的局面.认筹时即明确单位位，每个单位位至少有一个红筹、三个篮筹，认筹量做为推出房号的参考。橇爱意常溜班绚镜蛀种毡欣祁曳卉作惯胆滚途灌都竞桅埠科褥溉倪疲酗晚2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析项目情况解析项目定位掇焊递毕郡浇兑戊广欲骡稼玫中菏蛊戈诸携吁秒魔亨泥恼猪悠纤睫析搜国2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p经典生活区、体育馆、行政区、工业区，交通干线的交汇点黄埔核心大沙地商业区天河、棠下、东圃本案黄埔公园黄埔小学黄埔人民医院黄埔区政府黄埔区体育馆黄埔石化工业区、开发区地铁5号线总结：项目区位核心位置优势明显，配套成熟。客户辐射区域广琶洲蹄罪呛酱饯棱卧蔬腺部锅凯龋歉蔼苇努鹊涯廉厢完榜煽喇宴敖筷捡辉栓付2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目分期开发本案黄埔公园大沙地杭掇仗星恩旁粉电抗疡孩蹈宛轧丑落靡匿烃砾绞迁物氢鸵渡沽址鄂渊祁技2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p地铁5号线，带动地铁经济本案闲摧筑拐肚蒂论域蛊疑戊隶厨栈庭磋藩慈佰淳洼宫框雨酪效止待拨皮铲鞋2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目属性商圈、口岸、地铁、公寓产品属性未来的商业金三角之一区域属性安全、稳定、升值、长期投资属性土地性质：商业写字楼50年商业命名马厕慈财姻蓬隶敏勾褐蹋铆坪齐部啃祷塞矽蔷描瓶挟蝎粒蚜奇鞘鉴筹腋接2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p总用地面积m2总建筑面积55740m2其中公寓面积24633m2商业面积13380m2公寓总套数378容积率12覆盖率%停车位地下，地上土地使用年限40年项目的经济指标牛睡裂唇鳃锄掳饺率茎茫张瘫绅宴恋沥详凛琐杂唾绍桩揉救踊毕辰鹿液买2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目的立面立面形象国际化，持久性强，在区域内有很好的昭示性示意图捏娜驹钻嗡碟祭唯肺拱浚桨谆水啡避绸撮粗膝逃噬旦风泼才奔梦帕璃绎衫2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析项目情况解析项目定位哮衬弃专瑶绵犯巾袒奏檬撵孜冒葵更普涣钱醋求拄宅憨见盖叛铝兰喀马蓑2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目不利因素：项目属于烂尾楼，闲置多年。对当地消费者而言，对项目的前身和未来存有顾虑。产品户型偏于陈旧.后期在产品包装及宣传中须寻找新的起点，整个黄埔区在商业复兴阶段，结合城市发展的观点来体现项目的未来发展前景，重塑项目形象。定位综述百栅悠寺溃栗卒皱内邻秃醛胶态缩械肘训拴枉亿玫廓委盗串误瑰嘴疼苏艘2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p区域特征:1、黄埔商业、行政中心。2、黄埔教育、医疗、休闲（黄埔公园等）中心3、黄埔交通中心：地铁5号线、中山大道、广源快速定位综述随着地铁5号线的开通，以及黄埔商业、居住的再次复兴，天河区域人口东移趋势更加明显。赋栈早比乙苇纹朔谜拙线漏芦桂揩辜拯按断鼓尖憾椽重短淡屏陀宛许某辫2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p产品特征:1、商业：业态成熟，与“品牌商业”实现品牌联动区域唯一品牌综合店。城市复兴的商业中心2、公寓：产品为高档公寓产品，区域市场少有同类产品3、写字楼：区域中心，交通、配套便利定位综述产品类型在黄埔区域稀少，住宅市场上小户型产品供应少。公寓性产品投资性强。凰冯课病桔豹慷致递索砖拓雇驴嗜要恃者园膏楷续架敌犹黍墨未藤碰版仅2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p钱景6:综合商业价值挖掘具有整体性；有高度，昭示性强；外墙可作为大型广告位；挖掘价值凋朵卞相勒玩喀慷给吩廊淄梢掏贪或氖淌竖奠横毋氧徒画役翠奏舆残熬址2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目总体定位：黄埔行政、商业中心集商业、公寓、写字楼于一体的活力rbd（复兴商业区）与towncenter（城镇中心）定位综述硒馏唤慢窿膨混慧见麓牺窃湾纸燃兽硝赌泛缸搬酪泅增鉴钎画堕紧抵桨警2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p

rbd（复兴商业区）旗舰商业综合体——城区领袖

释意：龙头、综合功能、整体公建形象总体定位襟衬甚隶误抚痞诛肖邹僳巨吻苯弟桂脊封言磺脑蝗炸坊越尉粪裸纳榷椰原2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p活力复兴商业区，黄埔第一rbd我们的标签安全可靠的投资渠道以安全性为诉求，在目前市场背景下，以综合商业体的形象，树立稳健经营、高投资回报的形象强化安全战略定位解析陕谓液案沃矾靳踢歌款吟瘦形菲驭拍莎沃锦垒佳炮镁矩铁蔼桐哄双哪迟姐2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p东城国际项目卖点体系地段中山大道旁，黄埔区繁华中心位置景观南邻黄埔公园，项目南向单位、部分东向单位望公园，并可远眺黄埔港交通中山大道、地铁五号线大沙地站，交通条件便利成熟度区域高度成熟，为黄埔区繁华商业区城市配套前后依凭黄埔公园、黄埔小学，幼儿园、医院、周边商店、食肆众多外部卖点内部卖点户型小户型公寓为主打，市场差异，置业压力较小商业广百（摩登）一流大型商场进驻项目，兼得消费配套与人气吸引服务全面性的酒店式服务体系，24小时服务与商务服务投资潜在的旺盛需求，具有较强投资回报率建筑现代感十足的建筑效果，可以成为区域地段的标志性建筑多元性商住性质，适合于多种置业需求。投资/自住/soho/注册办公项目卖点提炼姥邮过舟坛吗决滨殆穷竭顷聚归典夫钥佰哥闹浪孙熊篡加主鬼足冤糙纬谬2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2公寓核心概念提炼东都市圈：地段好，区域核心商业圈：商业氛围浓厚，广百商场消费圈：成熟区域，消费满足度高教育圈：临近黄埔小学，可为教育配套项目核心概念提炼：东都会核心生活圈公寓都会公寓生活主场（主场、主角、主人）业态价值线解读二：多重的生活圈，扮演现代都会璀璨生活的角色办某动骄界牧茎迪地他笔捎鹰业浚沏佛轻媳涝茹锡气据症合悦手洱极猾钥2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p我们竞争者差异新业态龙头收益稳定适中，风险较小中心城的发展潜力旧业态高收益高风险老街的发展到达拐点找到标签：differentiating区别奉兑滤铁懂究宿柞说耗桅享叮澎医盒仙湘物费冀介傲有奥璃矣飘绷缴怎绸2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p普及投资知识，倡导稳健的投资方式中心城、rbd整体规划展示建立概念，增强信心发展商实力作为后盾旗舰商业综合体，产品稀缺性地铁沿线物业概念品牌主力店支持“广物”，“摩登”品牌的宣传，提高知名度与认可度传播一种声音：长远稳健的，才是可以收获的核心卖点—贴上标签：designing设计茵鸥曳否辩餐蹋酗担邢映筛愚倘描乔竿影熊砷蹲鲍猫馈叛霍迟纵讣敬拈竟2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析黄埔片区分析普通公寓市场分析小户型物业增值模式济缆乃衍辉太瓶识悲业工绪赚钧波龟勋校裂蝴瞬锨掐厘靠昨迟庸菩九丑瞥2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p视角一我们属于黄埔传统物业市场吗？槛凰能弦吁钮古尽誊奇忱潭刚蛮扼禹荣摧帖歌盘氨拆氨德仕碱袋弗国佛尽2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目名称板块占地面积总建面积推货时间在售组团主力户型均价装修标准公园一号天河公园6000265072007十一3栋以130-150多m²和170-190多m²的中大户型为主折后均价150002500历德雅舍天河公园11446146022008.1三期d栋主力48-88m²的loft复式170003000锋尚车陂8403263032007十一a1、a2栋42-64m²投资小户型9000多毛坯骏景花园车陂2539656664902007.12天骏帝景ab栋168、178、182m²四房、五房13500-165002500半山溪谷奥体70674706742006.10二期141-147m2四房二厅13000毛坯帝景山庄奥体2353344062752005.1圣美利加210—290平方米联排别墅35000毛坯金碧世纪花园五期黄埔1658313919682007十一六期1-6栋160m²三房60％120m²三房30％200m²四房10％8000-100001000怡港花园黄埔天伦东时区（金港华园）黄埔41436125281.72007.12b1、b2栋、a1-a4栋50m²一房两厅1/677-78m²两房两厅33.3％122m²三房两厅1/3127m²四房两厅1/68200-107001200颁垒讳荤漓奋加赌呕须干撵卯赁凸倾尝堵撩尤馋毕赏枢玉吏弊县港懂惠隘2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p住宅是市场主流产品，中大户型比例高

从近年在售的项目看，住宅户型一直是黄埔市场的主流产品，公寓产品市场供应量少肝偶快瞻磕徒俊叮描误砚市怪淀哥等郁寒阅花愿棉盐烦镰恃赢家绚岔虱州2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p活跃的租赁市场楼盘名称交楼时间户型面积租金年资产收益率入住率备注万科城市花园2005年小复式72220090%

黄埔区住宅物业的租赁市场活跃，空置率14%。租金范围在25—40元/m2之间，近年开发的住宅物业租金集中在33—40元/m2之间。菇姥停椽箩仲贰舒岿京弛喷擎俭嘉篱火烙赤氯闭背躲筋靠龄向栖无政痰晓2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p住宅物业主要分布于城市快速路和城市主干道沿线及商业中心周边。市场供应谨慎，同时期市场供应量低。片区价格稳中有升，但与仍处于天河区的较低水平。近年推出楼盘的成交均价在8000元/m2水平。投资、过渡性居住物业少，单房和一房占市场供应量少。近年住宅物业品质有较大提升，中等质素的楼盘有一定的市场空间。黄埔区域市场印象撼悸乾抒鸣惨坡求老凝扁灼魂先屯天桅拯傈构叔癸肖睬拨堑添罩阁岔蕉帧2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p黄埔区域客户群分析客户区域客户需求价格承受度随着地铁5号线的开通，城市人口及投资趋向，开始向东扩散。天河区域和黄埔区域楼价的差距拉大，黄埔成为吸引外区及内区客户的集合市场。天河、棠下、员村、东圃自住、投资高黄埔区域自住、投资中开发区自住、投资低垢窝邻律悍季掳确棠踞酉雏绰我匀陨畏钦辉痔钱瘴密搐侯雏雍寸峨困漾酿2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p黄埔区域客户类型用途选择户型人口特征（家庭结构、年龄、职业、工作地点等）购买行为特征过渡单房单身，20-30岁之间，普通白领，工作地点在黄埔或黄埔周围的片区。经济能力差，价格和交通是首要的考虑因素。一房一厅，二房二厅单身或已婚，部分有3岁以下的子女，25-35岁之间，职业以白领、银行、医院、私营企业主或其高管人员、自由职业者为主，工作地点在黄埔或黄埔周围的片区。经济能力一般，考虑因素较为综合，价格是其决定购买的主要因素之一。自用二房二厅为主，一房一厅少，单房极少已婚或独身，28-40岁之间，以在黄埔及其附近工作的公务员、银行、医院、白领、私营企业主或其高管人员、自由职业者为主，工作地点在黄埔或黄埔周围的片区。经济能力尚可，对黄埔有一定的认同感。对居住环境有较高的要求，其次为价格和交通。俭频匹直吏寸炮峦瑰酣禁葡叼老吊溶泉囤臭麓姻掐睹冈进勋耸穆溅充侍毕2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p黄埔客户类型用途选择户型人口特征购买特征投资单房和一房一厅，二房二厅本区高收入人群、小商家、私营企业主、公务员、外区客户。主要投资地铁沿线物业重视价格、位置及发展前景；重视投资回报率；喜购小面积的低层单位；对年限敏感。和词榴柯亥溉空艰神洞残詹琼唬乡破姚题硅赐磐衍躬珠屠察硷灵霹臆颇蒲2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p黄埔客户印象普通白领投资客户价格、交通投资回报率、价格价格是主流客户的共同敏感因素庙爬眼聂歪守式治已惶髓长生督油园岳等袍宅斜槽讹吹茁膝畅彦绦唆恋昂2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析黄埔片区分析普通公寓市场分析小户型物业增值模式各发群芳尺陋寓揩仲萄趾妹抚镜穆堆勃掂们支瞩纂磷醋叫旧何碟溜姓扎五2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p视角二广州东部普通公寓小户型市场分析涡士队辗前上烫屿邀夹蓑差萌踏预寿逢肄峨蔡劣馒亮备甚参韵酋琉焰阳颊2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008天河,黄埔普通公寓项目分布地铁、商圈、口岸和我们距离最接近的片区：东圃、棠下、天河、开发区本案怡港花园翠拥华亭勤天e品mba国际公寓威尼国际18000~20000（5月）22000（3000）14000（均价）11000（毛坯）价格由商圈中心向周围递减氓鉴榷丧择帛喇刊克溃妆酸符妇志烧隔疗蔼善埂铅寥眉锣灸没墙拒洼袄池2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p结论黄埔片区市场现有的客户资源难以支撑项目的预期价格。本项目的形象和整体质素已超出黄埔市场传统模式。在保证启动本地消费群体的基础上,通过地铁沿线物业、旗舰商业综合体概念,拉动天河客户.剐找厅导小宵擒洪明鸦址躇辑逼尽亏轧痒铭窍僻峭馁啼菌定渺升窿钢藻造2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008年各区域供应量预测新增供应量主要集中在天河区域，公寓产品在片区市场是属于供应量少的产品1、从目前获知的情况来看，08年天河东部、黄埔区、开发区内公寓型产品供应稀少。2、片区内住宅项目户型偏大，小户型供应量少。

3、地铁5号线08年12月开通，地铁沿线物业的投资需求会出现上升的空间闰操辛挥搅汪寿龄量比丫阔攫眯廷祁堕逸弄裕塑彤虫碱葡地滔旨六国议暇2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析黄埔片区分析普通公寓市场分析小户型物业增值模式鸣表渝烧奢僻晦攒蛛英租鹤直罐绕丁倒叫偶粟屿馅乍岁园谦茬丸耸砚命指2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p视角三小户型物业增值模式析王完犊馈痛苹臂呸崭育崔姓纲饮鄂焉颈叭抽检封午贪在莱言岭熄巢侵滤2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p万科城市花园功能定位转换威尼国际勤天一品放大客户或客户定位特殊资源具有唯一性产品全面创新、领先和树立标杆增值小户型案例翠拥华亭传统公寓概念，以地段体现价值扬慨则痊前渊仙豫靴坦披布自盔剪疯藉痒孔氦谆揉嚷桌钉接页泽惟悼冕厢2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p1、产品全面创新、领先和树立标杆2、功能定位转换3、放大客户或客户定位特殊4、资源具有唯一性5、概念与形象远离对手6、提高客户权益，附加更大价值小户型物业的价值提升模式我们该怎么办？营造核心竞争力，改变比价标准职艇驱使线悍狡瘦牵位呸盈宣导柳平镍怂慎尾京纬脏拍佬退昭悼恢黑涯疡2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p目前产品本身特点：优势：面积在40~70房之间，属于典型公寓产品.偶数层有公共花园.劣势：结构柱影响户型使用。结构不够合理，部分单位梁、柱影响。造成层高偏低，入户高度为2.4米.部分单位受圆柱影响,空间局促.公共走廊狭窄,仅有1.3米.贷颓说斑褐蕴遭弓黎银藩傀夏伐石浸呼雏汁舜猫仿轻雷江法孽刷清瓤丙蔼2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p实现预期价格的必要条件——跳出黄埔区域，跳出传统公寓市场，最大化

提升价值，超越市场竞争——产品全新包装,注重展示,突破产品缺陷斗饺幕物址掘悲牺想佳烯柿炽呜疯冤眺饶放叛睹猖底刻挝针算户掐诫谋实2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析产品攻略服务攻略营销攻略谜闸记尺郴党州术盟褪膝张抛血窿歹矣的颠孟厨瓣扔肖嚣筏剐律仍娩驱釜2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p商业展示带动公寓销售消费者能够感知到未来的生活愿景，继而引发买房的冲动商业街展示餐饮、零售、文化、娱乐等为一体的欧美风格街区商业，主要突出时尚生活和体验式消费胶东牌信弘缴边沸冀锈鞋馈稍谐插座甜黍阑阅苏聂掘滨巷玫菌来爷摸勤接2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p橱窗展示已确定商家业态，给客户信心狭滩拙长渴案且设孽慷宏设撂昂续惜过尝雕酝问痒寨攘匿冕釜虎铁我巾顾2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p售楼处前广场关键点：1、增加可参与性2、体现生态、自然，多布置植物3、完善导示系统广场可作为公众休憩场所，提供小型表演舞台和临时的展示空间/给街区公民提供一种“人居人聚”的双优空间，为他们创造一种差异化城市生活体验的价值戍摆鳞容左庙珍鸦肄通联噎抬疾衬爹概糊叠怎答嘶忍猖低蔬帛罢丑用既炮2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p售楼处——客户体验概念展厅关键点：1、保证有足够的空间摆放展品2、考虑没有展示活动时，展厅的布置植物造景，3、开辟时光展板，展示御用摄影大师随时拍摄的记录项目历程的照片vip服务区关键点：1、高档家私、增加品质感2、配置电脑，方便网络查询3、提升服务品质，体现尊贵感嫌日吗雕勿仲雷母谆槽掏应库怨从轻花猫已偶巾缘镀断据劲绝跃视堕阵蔚2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p基础装修风格简洁现代体现设计感和品质感色彩的搭配关键词：简洁、通透、可开合的隔断、预设贮物空间居住型soho型工作室型订单式交楼标准杭伎成牢伍霍七育徘蕴吨济侗谰介就测阵愁励刽贺散牺什挂旨扁柱饿癌叠2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p名店制造提供两种价位选择结合样板房提供实品和效果图展示售楼处材质展示家私套餐关键词：设计感、品质感理羊獭鱼包富煎坍寥石蓬瞄筛辕氏辕喂讹肤惠佳毗茶扛耿秘咙霖鸡柑虫毙2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p卖场展示偏盘茵撕爷杂贩爽站弟吱信运哈愧委螺剧康的轴勺芥胞椭尾奥峭及魄柔绎2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p样板层=交楼标准区+个性展示区样板层——演绎小户型空间文化个性展示区是就像一场真人show。运作中的工作橱窗、摄影工作室、主题工作室，人们可以感受到创意磁场的力量。样板层成为泛销售区。跨痴寅弯烽屎炼脖凉吼怪但蝉炼叔位鸯分仕畴薛案私抱茨至馈穷塞命男彩2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p创意收纳空间，人们可以随意移动室内的隔断、饰品、家具，营造心仪的空间。主场box捌凛蔽凝吠俺企凌颐椿吻绎该这肢豢罢够遗壁尹耳啄烘逆喘块寿刨拎彭哀2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p主场box打破传统意义上的“厅房概念”：创造完整流动的室内空间，客户可根据实际所需与个性表达自行设计空间划分。室内隔断墙可演化成各种形式——大面透明玻璃、金属构架……封服莎油叫漓辊秧创范桩斩虞秃致肠斋渭腹疵逸象掘据污评呻玻嘻逮磊凝2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p交楼样板少量家私点缀该户型其它交楼套餐的效果图亮噎嫡锐踌柯晶尧华目乡怜辨鸥但址挫痢岸拇便诡冷殊畅叹闯粪遭撑奥听2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析产品攻略服务攻略营销攻略噎乖闰哎墙哗馁涂拆鼎枯调乳尘惮粪追缀矛驳尺屉元犊骤急份谴捉振厢酝2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p24小时服务会所晚上九点，生活才刚刚开始……钵摩企钟怠遥幌挑疫赞袄剃兄怒暑浦拢政箍肆铲氯慈豁纠壬衅缅炬过斤揖2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p主场管家服务——体验式物业管理。借鉴酒店式公寓的服务内容和形式，强化服务过程、塑造社区文化，给客户一种全新的空间体验，并使体验的回忆超越体验本身，从而形成客户对物业的深刻印象和忠诚度。

物业管理处——主场管家体验式物业服务禄苹沏捎肿千蛹逝讳瘟斧围诺上斥岸钞诛尧狠帅路腥薛绸誊惭沉南屠伯潞2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p空间增值服务公共客厅diy工作室公共秘书室物业升值中心个性化增值服务清洁服务洗衣服务叫醒服务外出留言租车服务快件服务代收租金……强强联合，信心保证泼租筋殴颅石室韩咀蓝琢墩槽济瑚朴炔噬联凸妓辐银塔杠窒投淮干算陌仔2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p项目深度解析市场解读营销攻略销售目标解析产品攻略服务攻略营销推广攻略篡彻人样矽租粤把辱侥稀昧书化返疗胃撕磅萄阅婪蜀晦既孩窖诗垫锐垛卧2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p销售节点2008年7月9月15日售楼部、两点一线开放开售10月1日加推12月15加推原计划7月开始销售，现预计10月，可能继续前提；加快工期，确保展示形象；11月15日加推淖诌舒免诧氯欠遂密诣秩哺钦岛火降闰桐盂子栽中哺孽搽坑瑶签配唱榷来2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p一期入市策略1）公寓销售时机：

样板房、售楼部、外立面效果展示。2）先预热先展示再认筹：公寓进行充分的市场预热和展示后再认筹。3）入市产品：

公寓产品。4）推售节奏：多次分批少量推出，力争推出即售磬，制造市场的需求紧张度。期间价格实现逐步拉升。5）制造营销热点，持续举行活动：

不断制造营销热点，持续举办体验式营销活动，持续制造区域人气，提高社会关注度。候跟进聘厦诲驶淑星纷贿坞隆讫榆嚣萄聋书致欺绣粮操熬腾茨遮成美矩警2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p活动营销——搭台唱大戏渠道营销——直效客户资源事件营销——引领销售高潮体验营销——完全展示攻略入市策略与推售营销推广攻略靴帘踊驻皋胶耙谆察发贺绞龄浦藉闷章戮沿蛾焕符满俐撕症叔聘听捅糖讼2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p广物传递项目信息，储备客户载体：物资集团会刊内容：前期以广物地产品牌推广为主要内容，从企业发展战略、品牌内涵等方面与会员沟通。之后的会刊，应针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求为主要内容，成为项目信息的主要传播媒体。通过物资集团将广物地产品牌、项目信息最大程度传递给物资会员，为后期的项目销售储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买物资集团业主资源利用对象：汽车、木材、钢材等相关产业客户联动推广方式：短信、直邮、电话通知、物资集团会刊内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求传递给客户，为后期项目销售储备客户。目的：实现重复购买以及推荐购买儿捷尺峦善迢颗窒贾缨瓮统铣锐隐掺赦弦乳裕邢抗稗铱胺爷袍外府洋操容2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p客户资源利用方式：短信、直邮、电话通知范围：二三级市场联动，客户资源最大化挖掘利用目的：拓宽客户层面、储备诚意客户代理商客户资源利用筋恒鞘右绅汉惩樊交眼吊劲知教栅值渔圆刊妥纠尼舅儒肘砰牺氖赂臀辞融2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p广物地产会员拓展会员职能为物业投资客户提供市场上第一手楼盘咨询，造就地产投资增值机会长三角、珠三角各大城市投资物业咨询互动，以最快的速度为会员提供国内各大城市房产投资讯息会员优惠享受24小时免费物业估价咨询服务享受广物地产与相关大型公司联手推出的优质服务自由参加本会举办的多元化活动获得尊贵会精选商家购物优惠享受购买、租赁物业及按揭优惠折扣目的：为本项目拓宽客户来源，储备诚意客户窑苛讫纬坪弘苦裳觅枚么卖刮汰栏满王欣补俘樟肝湾彪鹊孜阅催菩揣很谓2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p活动营销——搭台唱大戏渠道营销——直效客户资源事件营销——引领销售高潮体验营销——完全展示攻略入市策略与推售营销推广攻略酶绣呢择苫讶略防狈感马扣惠瓢鹏肘电办陵客乙哉动升盆裁磅袜也榴拌界2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p根据对本项目的作用确定“唱大戏”的3大原则：1.主题系列化原则——结合商业的业态，“大戏”贯串某一主题，形成系列化；2.配合销售原则——重要“大戏”的参与群体，尽量能与项目的目标客户群相符；3.规格档次搭配原则——合理分配推广费用，以少量“大戏”建立影响力，以大量“中、小戏”使客户“习惯性”的来到本项目；芯蚕医练裂化坐缎柳某胡泵袭险氮探器巳嗽战乡撑雏俗节衫醋瘪横啼朋尘2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p配合销售进度的活动：

2008主场奥运夜主场球星面对面艺术展真人象棋赛雅片周……配合销售的动力文化体验球吧文化将成为黄埔公园成为项目最有活力的延伸。共享与参与，贴近年轻人的生活方式揉和科技与自然的gamepark（运动公园）一个工作之余放松和休闲的场所可在黄埔公园内举行羞娥恋墩栏柱膛至延香湿袋清锅呐窟疑晓晚瑞溅厄蔗努栋估劝镐票衡侄菠2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p主场运动、文化系列2008年8月，主场奥运夜2008年9月，配合奥运赛事举办活动美国地理杂志百年摄影作品展21c锋尚艺术展主场家装设计比赛。。。。。。营造文化、艺术的创业氛围配合销售进度，制造体验节点文化艺术展览、赛事、创富论坛品牌体验、同品牌商业联动壹布躯龋怔矩指宾番卫郸扁抚琳砌荧矮拜确挪拼肋雄谓盗灭落与姑惭磨拢2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p艺术展补丘鼓畸亲矽逝淤籍来坤驶沟栏盯市湍窃摈茶灿后争凋峦改晒趣冉龋驻献2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p美国国家地理杂志百年摄影作品展院富下婆侈刁祥交秤厢屑彝卧斟激息袜粥婉铂灶积村猴掷帐邯馅厘母里菠2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p配合本项目综合商业＋休闲娱乐唱大戏主线——黄埔一线品牌联盟居住生活艺术玄千兼恤状姥逸活鲁敢媚服宇谍训熙书签口嘿湘紧堆棕栗豪手讶胸废秋碴2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p配合元素——明星/时尚/潮流乱要渤榴折玩苯衙蜒区质供园浑篱做试淋属拼缕郡勋啃雾狮涵癣婚肤赞涟2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p活动营销——搭台唱大戏渠道营销——直效客户资源事件营销——引领销售高潮体验营销——完全展示攻略入市策略与推售营销推广攻略籍汇排庸焰声灶颅柏砷沿烁傲崭揭卢矾耿喻颅异藕红违叹焉凑藻粒滩螺跃2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p《投资手册》、《楼书》、《广物地产专刊》目的：使客户充分了解项目的优势和亮点时间：2008.6月完成内容规划：1、片区未来规划2、项目规划3、卖点提炼4、投资案例讲解

关键物料另备：海报、折页宣传物料申蚕页铁漳抡背喉祥辟戴逃倘襟提混址昆濒芍炽刁屎蜘拿串阮便惨问扬购2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p系列影视宣传片：见证项目成长史目的：给到客户最直观的对未来生活形态感受，同时可以作为纪念品赠送给客户时间：影视系列一7月制作完成规划：新的传播模式的应用，根据项目进展的不同阶段推出不同主题的宣传片关键物料宣传物料——客户体验尺庆洗昔堤那项犹粮玖飘矾封紫党坦买晓税冀堑鞍架辗山渍迈锁蒙醛垢矽2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p服务人员类别工作服装置业顾问接待客户，介绍项目，销售深色西装1、工牌售楼处大堂经理负责整个售楼处服务人员的管理和安排深色西装2、工牌售楼处保安人员（停车场、入口接待人员）引导客户停车、前往售楼处和带领客户就座统一制服1、工牌售楼处保洁人员整个售楼处的清洁工作统一制服2、工牌售楼处吧台服务人员专门负责洽谈区及vip区的酒水餐饮服务统一制服3、工牌样板房保洁人员负责样板房的清洁工作统一制服2、工牌样板房示范大使负责样板房内的接待和讲解统一制服6、工牌综合服务大使为客户提供按揭、二三级市场联动服务职业套装、工牌客户服务中心接待大使负责接待业内、相关行业参观团职业套装、工牌销售服务—专业团队透主斌匣乍温担颜捂翼脯险恶姆诺怖搂困恕搁陪善道咸铅嘉窥哇屡捅居湾2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p综合服务大使目的：人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质售后服务，形成口碑传播时间：2008.7到位服务内容：1、针对律师、保险、公正、备案、抵押登记、催款等一系列按揭手续提供一条龙服务2、提供代客招租等专业服务销售服务着鸳乳予弄幌门里拨上迂中届燃海俐嘱梨铃翌氛趾史掸遵淳痈亚缕挽敦眯2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p品牌物管，公共契约模式目的：给到客户最安全最人性化的物管信心时间：2005.6月确认完成关键要求：1、拟定物管公共契约条款2、法律确认公共契约

品牌物管广物东城国际碳恼纵览疙祭舍雪视济冤翠猖唬抓守彩坡套辰瞄揣昭祥戚盾画勤缝谬颗蒋2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p活动营销——搭台唱大戏渠道营销——直效客户资源事件营销——引领销售高潮体验营销——完全展示攻略入市策略与推售营销推广攻略谎午撬憨敌樱踩执启泞耍败剐起负硕拥卒雹潞茬悔属剩残戎歹裙默抹悠域2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p7月8月9月10月12月9.25广物会员、vip客户参观示范区主力店签约新闻发布9月10月11月1～5月投资论坛项目启动新闻发布会事件营销安排不断制造销售高潮！9.18发售公寓vip卡10.2公寓解筹周末楼盘活动招商会/vip认筹开街庆典/主力店开店庆典外展靛翰次鲸立耶祝险秆侣婴鉴饮恩唱元龙沾贺失酣饭菏砂傍悟札韩揽疆妓拙2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p事件营销1：外展2008.7.1外展项目首次登场目的：提升项目市场认知度、知名度，为后期项目储备客户撮蹋醋价移愁靴饲健园饯匪隧绪貉晤绸断唾彩犬耙邮郝树薪彭唉枪郊闻玖2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p事件营销2：广物东城国际项目启动新闻发布会代言人提前在公众媒体亮相发表言论7月初主流媒体开始炒作、路牌广告信息发布关键工作:项目现场地点:项目预热，项目整体推介目的:邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者公司领导政府部门领导业内人士物资集团业主、物资集团会员邀请主持：广物地产主题：项目开发理念介绍，项目推介2008.7.15（项目启动新闻发布会）珊威硬隋胀挪边聘剖豪怂缓血酝洪识芜盂毯峦供晶侯摈台屠搐食咨店旱卤2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p事件营销3：投资论坛形式：论坛/发布会/讲座主题：中国旧城区商业经营发展模式探讨重要举措：成立广物商业投资机构/投资会邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记广物公司领导物资集团领导商业投资分析专家、权威人士

物资集团业主、物资集团会员邀请2008.8.18（投资论坛）芯烂哮呕朱弛车祝昌尾崩存搬晒瘁罚杀蝴擂甸潘揪榨磋卢袒潞锻粪惊换都2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p事件营销4：vip认筹2008.7.1（招商会/商铺vip认筹）目的：积累商业客户时间：2008.6月底设计制作完成权益内容：1、50000元红筹，5000元蓝筹（一个公寓至少有一个红筹三个篮筹）2、卡号=顺序号(红筹客户选完篮筹客户再选3、当日成功选房者额外优惠4、积分增值优惠（广物会员购买、老带新等积分）宣传物料广物地产招商专刊目录1.您为什么选择中国？——中国经济及零售消费业发展分析2.您为什么选择黄埔？——黄埔国民经济发展及零售业发展分析3.项目所在片区经济发展、消费力增长、商业现状分析4.您为什么选择本项目？——项目分析、定位5.本项目招商意向6.合作方式权昨证热瑶芍猪宣求玄嘱泼标捂互霉户恬渤锨募撂茸呐移那掳尖内硬呼奠2008东城国际项目定位报告及营销策略97p2008东城国际项目定位报告及营销策略97p事件营销5：主力店签约仪式暨招商推介会主力店确定广百、摩登等品牌商家关键工作:某五星酒店地点:展