小镇商业部分营销执行方案

加州小镇商业部分营销执行方案北京中原加州小镇项目组市场调研回顾一商业定位二商业销售计划三商业推广计划四一、市场调研回顾近期宏观政策回顾：加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头政策回顾一、市场调研回顾政策总体方向:短期内：政策来势凶猛，调控力度最大，寒流短时间内速降，市场成交量迅速下降，开发商有了09年的经济基础，仍在坚挺目前的市场报价，但是已经有部分项目销售报价出现明显降幅，预计住宅市场从量跌到量价齐跌，客户从等待、观望到预期价格跌幅，预期开发商从扛价到变相打折，住宅受到市场及政策影响最大。经济预测：遏制房地产价格上涨，加大中低档住宅供应量，最终达到政府预期的价格跌幅；政治目标：必须将房地产控制在一个较为合理的水平线。2.长期目标：调整产业结构，降低房地产作为国民经济主要增长点的比例，在达到政府一定价格预期后，将房地产调整到较为理性的发展阶段。政策回顾一、市场调研回顾商业市场回顾8月北京商业成交量上涨，成交均价下滑。成交情况较好行政区为海淀区（5.12万㎡）、朝阳区（1.35万㎡）和房山区（0.57万㎡）、成交均价均维持在22000元以下，其中朝阳成交均价21295元/㎡，通州成交均价为18000元/㎡，成交情况不容乐观。

一、市场调研回顾区域市场情况回顾北京新华联家园当代名筑瑞都国际广场格瑞雅居旗舰凯旋时尚街区选取加州小镇周边部分一手商业及二手商业项目进行市场调研金隅7090瑞都公园世家蓝调沙龙新城阳光项目名称商业类型体量总面积单套面积经营模式/价格业态北京住宅底商（1层）40多套106万㎡首期开盘28万㎡40㎡-110㎡出售(价格未定)不可以做餐饮格瑞雅居社区配套商业（2层）

220-300㎡(剩余三套)出售：26000元/㎡不可以做餐饮当代名筑独立商业（2层）

70-360㎡出售(20000元/㎡)部分可餐饮金隅7090住宅底商（1层）/2层60-80㎡/200-400㎡出售：14000/㎡部分可餐饮瑞都国际商业广场商业中心

15万㎡366㎡出租：3元/㎡/天不可以做餐饮瑞都公园世家独立商业（1层）约60套2万㎡80-500㎡左右出租：2.50元/㎡/天不可以做餐饮旗舰凯旋200㎡出租：1.64元/㎡/天两层可餐饮新华联家园120㎡出租：2.51元/㎡/天无限制蓝调沙龙2层505㎡出租：2.44元/㎡/天无限制新城阳光2层240-300㎡出租：1.83元/㎡/天无限制时尚街区商业街商铺（2层）200-250㎡出租：2.05元/㎡/天无限制根据对加州小镇周边一手部分商业及二手部分商业进行市调，统计结果显示本项目周边在售商业（部分可做餐饮）价格范围为14000-20000元/平米，格瑞雅居因其地理位置较优越，周边商业成熟度较高，售价为26000元/㎡，区域内可做餐饮商业租赁价格为2-3元/㎡左右。一、市场调研回顾区域市场情况回顾项目基础信息商铺类型：住宅底商装修状况：毛坯开盘时间：7月份商铺可售面积：4000㎡开间面积：30平方米-518平方米物业管理费：4.17元/平方米•月开发商：金隅嘉业房地产开发有限公司地理位置：通州城铁八通线临河里站向东商业新入市项目—金隅7090一、市场调研回顾区域市场情况回顾面积层高均价房源套数400㎡以上4米9000元/㎡——27㎡4米18000元/㎡仅一套56㎡7米15000元/㎡3-4套50-60㎡、80-90㎡4米13000元/㎡——项目推广监测：短信“金隅七零九零商业限铺限量发售，30-500㎡满足不同经营需求，独具特色的挑高，敬请咨询财富专线：59797090”销售价格说明：均价9000-18000元/㎡一、区域商业市场调研区域市场情况回顾商业新入市项目—金隅7090产品特点：社区型商业有上下水、电，无天燃气7米层高铺位无预置隔板现铺商业定位二项目周边城市功能分析本案住宅业主分析商业产品分析商业定位二、商业定位住宅：项项目西侧侧住宅区区较多，，瑞都公公园世家家、本岸岸小区、、群芳园园小区、、启明星星苑小区区，且本本项目集集中较多多年轻时时尚人群群，集中中生活便便利性、、服务性性消费需需求；学校：项项目西北北角北京京育才学学校、中中央音乐乐学院附附中综合合艺术部部通州分分部、南南部有东东方双语语幼儿园园，集中中儿童用用品、学学生用品品及音乐乐专业用用品消费费需求；；公园、艺艺术：项项目西北北角梨园园主题公公园、通通州综合合体育中中心，韩韩美林艺艺术馆，，集中城城市休闲闲、运动动消费及及艺术品品消费；；企业：项项目北侧侧同仁堂堂通州分分公司，，集中部部分商务务宴请消消费需求求住宅学校公园、艺艺术企业项目周边边项目商商业功能能较为简简单，商商业客群群以常驻驻区域年年轻人为为主，消消费力以以住宅区区的生活活性消费费为主项目周边边城市功功能分析析本案住宅宅业主分分析二、商业定位项目业主主的年龄龄层以26-35岁之之间为主主，年轻轻人是本本项目的的主要目目标客群群；本项目业业主的置置业目的的以首次次置业的的刚性需需求为主主，多次次置业则则以改善善型需求求为主。。从此可可以看出出，本项项目的以以自住型型客户为为主；本项目住住宅客群群较为年年轻，26-35岁占占了70%，商商业消费费较为年年轻化。。图解：住住宅成交交中26-30岁客户户占49%，31—35岁占占21%。5A1618192211A21521097住宅楼座座独立商业业B区31112682528C区总平平图0#商业业27#商商业建筑面积积：2865平平米产品户型型：一拖拖二形式式，21套106平米米，3套套212平米，，共计24个个铺位；；产品条件件：上下下水、卫卫生间、、烟道、、燃气，，具备餐餐饮条件件。产品具备备餐饮条条件，提提升了本本案商铺铺价值。。二、商业定位商业产品品分析0#楼27#楼楼建筑面积积：5818平平米产品户型型：可售售面积地地下1层层，地上上2层；；产品条件件：上下下水、卫卫生间、、烟道、、燃气，，具备餐餐饮条件件。项目现有有商业产产品分布布在B区区、C区区，分期期开发；；B区，临临街商业业街，会会所（售售楼处）），运营营时间2年，商商业档次次较普通通，形象象一般，，以基础础生活配配套为主主，会所所现已入入驻健身身中心、、采唐；；C区，临临街两层层商业街街，单体体商业，，预计明明年运营营，住宅宅价格相相对B区区较高；；关系分析析从B区商商业的运运营现状状可以看看出，商商户档次次较普通通，以基基础生活活配套为为主，伴伴随当时时的住宅宅价格较较低，基基础生活活客群的的收入及及消费也也相对较较低；C区住宅宅价格已已随着市市场逐渐渐升高至至19500元元/平米米，是当当时住宅宅价格的的一倍，，客群的的收入和和年龄也也较B区区更有优优势；C区商业业从消费费群的覆覆盖面及及档次是是B区商商业的升升级产品品，补充充了B缺缺少的商商业业态态，从功功能上会会覆盖周周边以及及半径2公里范范围内的的消费群群，不仅仅提升项项目区域域的成熟熟度，也也会逐渐渐提升在在城市中中的形象象。二、商业定位项目商业业产品关关系分析析优势劣势机会威胁项目优势势：40万平米米住宅产产品，提提供基本本消费客客群；产品优势势：临街街纯商业业产品，，面积适适中，具具备餐饮饮条件；；客群优势势：项目目周边客客群以年年轻人为为主，商商业需求求多元化化；区域劣势势：项目目周边商商业氛围围不成熟熟，待开开发力度度较大；；交通劣势势：项目目门前交交通属于于内部客客流大，，城市客客流少，，与外界界连通机机会较少少；客群劣势势：项目目周边城城市客群群较少，，业态类类型有限限；产品劣势势：有较较大体量量单铺商商业，对对于社区区型商业业，销售售较困难难。周边待开开发土地地较多，，未来周周边社区区规模将将逐步扩大；项目周边边商业竞竞争项目目较少；；项目住宅宅产品的的价格优优势吸引引投资客客户逐渐渐增多，，区域投投资热度度渐升。。社区型商商业类型型较易饱饱和，商商户认知知度较低低；投资回报报率较低低，养商商期较长长；房地产投投资环境境受到政政府打压压，银行行资信门门槛增高高。项目客群群年轻、、时尚，，满足年年轻人基基础商业业消费具具有较大大发展空空间；精致商业业扩大区区域消费费影响力力，项目目有社区区商业向向区域商商业延伸伸；区域商业业发展前前景较好好，商业业投资项项目较为为缺乏；；商业养成成期较长长，对销销售期周周期产生生影响。。二、商业定位分析特色功能能性商业业，增加加家庭消消费功能能客群覆覆盖面；；以区域域精致生生活消费费为主的的服务性性商业，，对于周边边近40万平米米的住宅宅客群，，补充新新增生活活服务性性商业，，以满足足便利的的生活、、休闲消消费；对于大面面积的商商业产品品，及考考虑周边边社区主主要客群群构成以以年轻人人为主，，定位于于娱乐、、休闲等等特色功功能的商商业，以以中、大大型娱乐乐设施为为主，辅辅助小型型娱乐、、休闲商商业，辐辐射周边边及通州州区域消消费客群群。二、商业定位加州风情情、精致致时尚餐餐饮、休休闲街区区项目属于于社区型型商业，，产品条条件较好好，应充充分发挥挥其商业业价值；；针对项目目周边客客群年龄龄较为年年轻的特特点，生生活方式式追求便便捷、时时尚、舒舒适及轻轻松，商商业需求求多元化化；餐饮商业业覆盖客客群较为为广泛，，且周边边此类业业态较为为缺乏，，回报率率较高。。二、商业定位商业销售售计划三价格定位位价格与对对应客户户梳理销售计划划价格定位位租金反推推法：通通过区域域市场租租金及回回报率反反推项目目售价；；通州成熟熟区域可可做餐饮饮的商业业租金2-2.5元/天.平平米，选选取租金金上限2.5元元/天天.平米米反推：：区域租金金2.5元/平平米·天天，回报报率6%，售价价=2.5*365/615208元/平平米市场价格格推导法法：市调调结果显显示本项项目周边边在售商商业（部部分可做做餐饮））价格范范围为14000-20000元/平米，，格瑞雅雅居位于于北苑区区域因因其地理理位置较较优越，，周边商商业成熟熟度较高高，售价价为26000元/㎡㎡，综合合考虑，，建议本本项目均均价为20000元/平米。。三、商业执行方案三、商业执行方案销售方案案一（1）价价格表（（底价20000元/平米，，表价为为底价的的110%）：：铺位划分铺位号单铺建面单铺底价单铺底总价表单价10%表总边角优势铺01108.96212012310061233212541056次边角铺02106.07207012195755227712415320普通铺03106.07192012036650211212240304普通铺04106.07192012036650211212240304大面积铺05212.12204514338066224964771852大面积铺06212.12204514338066224964771852普通铺07106.07192012036650211212240304次边角铺08106.07207012195755227712415320边角优势铺09108.96212012310061233212541056边角优势铺10109.10212012313029233212544321次边角铺11106.19207012198239227712418052普通铺12106.19192012038954211212242839普通铺13106.19192012038954211212242839普通铺14106.19192012038954211212242839普通铺15106.19192012038954211212242839普通铺16106.19192012038954211212242839普通铺17106.19192012038954211212242839大面积铺18200.08204514091836224964501000普通铺19106.19192012038954211212242839普通铺20106.19192012038954211212242839普通铺21106.19192012038954211212242839普通铺22106.19192012038954211212242839次边角铺23106.19207012198239227712418052边角优势铺24109.10212012313029233212544321总计242865.0720000573016262200063031504三、商业执行方案（2）客客户接受受度梳理理：销售方案案一客户姓名需求面积(平米)购买程度付款方式购买目的自用业态请款说明可接受价格王先生500m2左右B贷款自用餐饮4#5#6#或5#6#7#商铺，关注开盘时间及价格2.2万以内王蓉106m2左右B贷款投资——此客户已联系一个多月了，每周进行1-2次维护工作，重点关注价格——权先生106m2左右B贷款投资——老业主，此客户已经联系两个月了，每周进行1-2次维护工作，客户经常主动致电咨询2-2.3万卢女士106m2左右C贷款待定——现住瑞都公园世家，经常与业务员相互联系，关注项目情况，——田女士106m2左右C贷款投资——此客户联系时间较长，现已不愿接电话，明确告知有价格再联系，目前业务员以问候短信形式进行维护，——王女士106m2左右C贷款自用——此客户为电开客户，对项目比较了解，2-2.2万刘女士106m2左右C贷款自用美甲店28#楼老业主，自己开美甲店的，关注价格2.3万以内陈先生106m2左右C贷款投资——7#楼老业主，自营企业，有实力，但资金流动性较大，目前不能确定，需要看开盘时间的资金情况——三、商业执行方案销售方案案综合以上上两种推推导方法法，及对对客户可可接受价价格进行行梳理，，建议0#商铺成成交价格格控制在在18000-20000元元/平米米；对外销售售报价上上浮15%，即即23000元元/平米米报价。。三、商业执行方案销售方案案一（3）销销售计划划：时间开盘期强销期持销期合计10月11月12月0#商业建面（平米）2865.072865.070#商业套数24套24套销售率50%20%20%90%销售套数125522销售面积14335735732579均价（元/平米）2500025000销售额（万元）4298171917197736商业推广广计划四推广策略略推广渠道道推广排期期推广费用用四、商业推广计划控制总投投入和成成本支出出。运用直效效渠道，，零成本本投入为为主导。。考虑政策策和市场场因素，，低成本本的推广广灵活配配合形象象塑造和和提升市市场知名名度。重要节点点重点投投放，延延续推广广灵活机机动调配配。推广诉求求，旺铺铺潜值、、无业态态限制、、产品形形式。推广策略略四、商业推广计划推广渠道道零成本投投放渠道道——主主动出击击低成本投投放渠道道——灵灵活配合合走出去寻寻找客户户：发单单、扫铺铺、电开开利用免费费资源，，扩大市市场声音音：业主主论坛、、社会热热门网站站、项目目网站信信息更新新、网络络详情信信息更新新合作媒体体免费资资源利用用：软文文、搜房房数据库库短信网络开盘活动动四、商业推广计划零成本投投放渠道道——主主动出击击走出去寻寻找客户户发单：发发挥主观观能动性性、积极极走出去去，在人人流量较较多的区区域，如如地铁口口、重要要路段进进行商业业资料发发放。电开：利利用中原原和购房房高端公公寓客户户资源，，以及针针对搜房房网提供供的商铺铺客户资资源，进进行电开开，挖掘掘潜在客客户。扫铺：除除继续在在通州地地铁沿线线的商业业区进行行扫铺之之外，扩扩大扫铺铺区域，，可延伸伸到通州州北部城城区和朝朝阳区域域，如新新华大街街、运河河新城、、朝阳北北路等有有商业项项目的区区域，进进行商业业宣传资资料发放放和客户户拜访。。四、商业推广计划零成本投投放渠道道——主主动出击击利用免费费资源，，扩大市市场声音音业主论坛坛：在各各大业主主论坛大大量发贴贴、顶贴贴，不局局限于竞竞争项目目的业主主论，充充分利用用免费广广告资源源，以免免费的信信息量传传递扩大大客户认认知。一是针对对东部区区域的项项目（包包括在售售的、售售磬的住住宅和商商业项目目）发贴贴宣传项项目商业业；二是定期期的进行行顶贴，，防止贴贴子的沉沉默，同同时增加加贴子的的人气和和关注度度。项目网站站的更新新：发布布商业软软文及开开盘信息息。网络详情情信息更更新：随随销售进进度更新新。四、商业推广计划社会性商商铺网站站、服务务网站及及小众专专业房地地产网站站发布项项目商业业信息：：通过此此类网站站发布信信息，寻寻找有目目标客户户。找商铺信信息网必够商铺铺网铺铺网58同城城北京北京商铺铺网旺铺网八通网通州时空空视频看房房网零成本投投放渠道道——主主动出击击利用免费费资源，，扩大市市场声音音四、商业推广计划零成本投投放渠道道——主主动出击击利用免费费资源，，扩大市市场声音音58同城城北京必够商铺铺网通州房产产网旺铺网四、商业推广计划零成本投投放渠道道——主主动出击击合作媒体体免费资资源利用用软文：编编写软文文，利用用开发商商的现有有资源进进行搜房房、新浪浪、焦点点各大网网站进行行宣传。。软文内内容包括括加州小小镇商铺铺潜值、、产品介介绍、业业态介绍绍、开盘盘信息、、开盘热热销的系系列软文文。软文内容容1：项项目介绍绍加州小镇镇——加加州风情情商街，，位于通通州南城城核心区区，是政政府重点点发展的的区域版版图，前前景非常常开阔，，而东扩扩、通州州新城规规划、两两广路延延长线修修通，以以及新北北京东站站，通州州体育中中心，占占地达4平方公公里的大大型休闲闲娱乐中中心的建建设，无无疑更笃笃定了该该区域土土地价值值的无限限提升。。加州风情情商街，，置身于于自身及及周边百百万平米米高品质质社区群群之中，，可直接接服务社社区数万万白领、、私企业业主及高高级职业业经理人人等社会会精英和和高收人人群，同同时辐射射周边区区域高达达30万万人的强强劲消费费群体，，优秀的的地理位位置和便便捷的交交通条件件，更确确保了商商街的强强大吸引引力。加州风情情商街的的体量高高达万余余平米，，北美情情调风格格，规模模餐饮布布局，高高档外立立材质，，精装成成品交房房，树立立了区域域风情商商业地标标的绝对对地位，，而错叠叠商街的的结构，，户户临临街的设设计，更更让您的的财富梦梦想触手手可及。。毋庸置疑疑的投资资价值，，也使加加州风情情商街的的一部分分成为天天地控股股集团的的自持物物业，而而这也保保证了商商街后期期物业、、管理方方面的强强大优势势，同时时保证了了加州风风情商街街的持续续升值。。软文内容容2：开开盘告知知加州风情情商街七七月火火热开启启城铁旁的的加州，，白领群群中的商商街。备备受市场场瞩目的的加州风风情商街街旺铺，，将于7月31日正式式开盘发发售。加州风情情商街，，置身于于百万平平米高品品质社区区群之中中，可直直接服务务社区数数万白领领、私企企业主及及高级职职业经理理人等社社会精英英和高收收人群，，同时辐辐射周边边区域高高达30万人的的强劲消消费群体体。此外外，加州州风情商商街的体体量高达达万余平平米，北北美情调调风格，，规模餐餐饮布局局，高档档外立材材质，精精装成品品交房，，错叠商商街结构构，户户户临街设设计，让让您的财财富梦想想触手可可及。软文内容3：：开盘热销内内容后续完善善搜房数据库：：通过搜房网网站的商铺客客户数据库资资源，进行电电开。四、商业推广计划低成本投放渠渠道——灵活活配合短信投放对象象：加华博库的数数据库选取建建议：9月份：以地地缘性客户为为主，选取京京城东部高端端社区业主、、车主、私营营业主、中国国移动客户投投放为主。10月份：以以京城客户为为主，主要覆覆盖京东北、、朝阳、通州州、海淀区域域。世纪展科技有有限公司的数数据库选取建建议：选取中中国移动、139等号段段进行投放。。四、商业推广计划低成本投放渠渠道——灵活活配合短信投放内容容：经过与销售部部、联创广告告多方讨论，，投放文案建建议如下：(先期投放内内容建议如下下，后期将根根据具体情况况进行调整和和制订短信内内容)“八通线轻轨轨旁,加州风风情餐饮商街街即将发售,106㎡精精品临街现铺铺,燃气入户户,餐饮条件件优先,无业业态限制,紧紧临百万平米米成熟社区,让投资经营营更为便利。。81523333”四、商业推广计划低成本投放渠渠道——灵活活配合短信投放数量量：共计200万条9月-10月月，其中开盘盘前一周开始始投放，并做做为重点投放放阶段。短信群发数量量：9月投放数量量：150万万条。10月投放数数量：50万万条。四、商业推广计划低成本投放渠渠道——灵活活配合时间2010年9月小计101112131415161718192021222324252627282930星期五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四投放量

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1、商业9月月、10月投投放排期和数数量计划时间2010年10月小计12345678910111213141516171819202122232425262728293031星期五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日投放量国庆假期

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四、商业推广计划低成本投放渠渠道——灵活活配合不开展大型的的开盘活动，，以暖场营造造舒适的开盘盘环境为主，，提供点缀氛氛围包装以及及餐点、饮料料。四、商业推广计划投放媒体投放时间诉求点短信开盘前一周开盘公告、产品信息开盘后持续至10月（约6周的时间）开盘热销、旺铺潜值、无业态限制、产品形式开盘活动开盘当日营造开盘现场氛围网站更新持续发布商业软文及开盘信息软文持续项目信息、开盘信息、开盘热销信息发贴持续项目信息、开盘热销、旺铺潜值、无业态限制、产品形式、抢铺热线谢谢12月-2207:08:2507:0807:0812月-2212月-2207:0807:0807:08:2512月月-2212月月-2207:08:252022/12/317:08:259、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。07:08:2507:08:2507:0812/31/20227:08:25AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2207:08:2507:08Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。07:08:2507:08:2507:08Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2207:08:2507:08:25December31,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。31十十二二月20227:08:25上上午07:08:2512月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。十二月227:08上午午12月-2207:08December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/317:08:2507:08:2531December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。7:08:25上午午7:08上午午07:08:2512月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。07:08:2507:08:2507:0812/31/20227:08:25AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2207:08:2507:08Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不