房地产集团新项目“三先六快”操作规定模板

7/7房地产集团新项目“三先六快”操作规定1总则1.1目的：进一步规范房地产集团新项目操作，提高项目开发速度，确保新项目实现“三先六快”。1.2适用范围：房地产集团下辖所有新猎取项目。1.3阅读范围：房地产集团全体职工或员工。1.4说明部门：房地产集团运营管理中心。2定义2.1三先六快：“三先”指：先猎取土地信息、先开始规划设计、先对设计及施工单位进行招标。“六快”指：快速匹配人力资源、快速履行报批报建、快速实现开工、快速实现融资、快速实现销售、快速实现资金倒流。3时间规定3.1先猎取土地信息：提前一年猎取土地信息，并及时进行市场调查、政府谈判等工作。3.2先开始规划设计：提前6个月初步履行规划设计，提前三个月初步履行单体建筑方案设计，扩初、施工图相应跟上。3.3先对设计、施工单位进行招投标：针对有意向向土地，必需确保提前9个月履行设计院招投标工作，实现协议签订。在和政府进入实质性谈判阶段，开始对施工单位（降水、桩基、主体工程）进行招投标工作，确保土地猎取后施工单位招投标工作履行，实现协议签订，马上进场施工。3.4快速匹配人力资源的要求：班子配置原则上在土地猎取前两个月主要岗位人员（项目总、前期、设计、工程、行政、财务）到位，项目设立后所有岗位人员到位。3.5快速履行规划报批工作的要求：待土地猎取后15天内履行规划报批，15天内履行单体方案报批，施工图方案相应跟上。具体履行“四证”办理的要求：土地协议签订后1个月履行土地证办理；2个月内履行用地规划许可证、工程规划许可证、建筑工程施工许可证。3.6快速实现开工开盘的要求（依照30层楼宇、有桩基、地下两层、开盘形象进度（原则到地上一层））：3.6.1老项目新地块动工到开盘2个月。3.6.2老城市新项目启动区动工到开盘3个月，以后每期动工至开盘2个月。3.6.3新市场新项目启动区动工到开盘4个月，以后每期动工至开盘2个月。3.6.4临时示范区从土地猎取到开放不得超过2.5个月；会所从土地猎取到外立面、景观、一层大厅展示不得超过8个月。3.7快速实现银行融资的要求：在1个月履行土地证办理基础上，融资部马上进行土地质押贷款融资；在2个月实现“四证”办理履行的基础上，融资部马上进行开发贷款融资，开发贷要求在开盘前一周到位。在此强调资金管理中心要提前组织制定融资规划，设计管理中心按融资规划的面积、时间等要求推动规划设计工作，前期部要按融资规划要求办理“四证”，沟通协调协作融资工作；在集团设立基金的状况下，使用我司基金融资不得超过1.月，在使用我司参股或合作的外部基金、信托的状况下，不得超过2.5个月。3.8快速销售回款的要求：见三先六快培训大纲3.9市内接待点的要求：土地猎取后15天内履行选址工作，店面确定后一个月内履行精装修施工并实现对外开放；3.10启动区的时间要求：土地猎取后15天内履行启动区的选址工作。开盘前确保做究竟板工程10-15天、负二层8天、负一层7天，首层6天，首层以上至开盘条件的节点为5天一层；开盘后主体工程进度可适度放缓。4操作要求4.1运营管理中心（1）在新项目猎取后1个工作日内，召开新项目启动部署会，部署启动整体开发思路的争论  、成本指标、关键节点方案、三点一线及启动区位置及规模；推动产品定位、产品规划、规划设计、所有招标工作；明确组织架构模式、土地支付模式、融资形式、动工及开盘时间节点、激励形式。

（2）在土地猎取后三天内由总公司方案运营中心对接项目综合方案部，将新项目启动区、临时示范区、会所及融资的专项方案关键节点梳理完毕，形成初稿，发起各条线负责人及总公司、项目公司经理层评价，完善所有方案后，报总经理、董事长审批后，在第二次推动会中公布并下发执行。（3）在新项目启动部署会终止后3个工作日内，依据新项目前期工作小组建员的任务履行状况，提请总经理召开新项目第二次推动会，主要对产品定位、项目经营目标、首期范围、首期产品定位、临时示范区、首期开发方案等进行决策。（4）新项目推动会：A决策会议，土地猎取到动工前，三天一次，共三次，原则上房地产集团总裁主持召开，董事长、总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加；B推动会议，动工至桩基施工履行阶段，5天一次，共4次，原则上由房地产集团常务副总主持召开，董事长、总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加；C沟通协调会议，垫层至开盘阶段，7天一次，共8次，原则上由房地产集团常务副总主持召开，总经理、常务副总、总公司各条线负责人、项目管理中心相关部门负责人、项目公司相关部门负责人参加。4.2人力资源条线（1）在新项目启动会（第一次）后7天内履行新项目班子人员组建方案。（2）人力资源中心须在总公司设计、工程、营销推广、物资、成本、物业、财务、行政、人事、综合方案等职能部门储备1-2名副经理级别的人员，组建“影子公司”，一旦新项目公司组建。（3）新项目班子到位时间为：在各方确定投资意向后签订意向协议之前，前期、设计、行政人员各到位1人；在签订意向协议之后半月内，再到位1-2名设计和前期人员，同时营销推广、招标、成本、财务人员分别到位1-2人；在土地中标后第一次开盘前，依据工作量大小，其他部门人员间续到位；在第一次开盘后，各部门依据工作量大小，逐步实现满编人员到位。4.3设计条线（1）在新项目第一次启动会7天内，履行设计用地分析，包括：规划条件、市政条件、组织、功能排布，用地价值分析、首期范围、流线支配，供新项目第二次启动会决策。（2）在第二次新项目启动会终止后，启动概念设计方案招标，并开始概念方案设计；同时启动区建筑户型配比设计开始启动套图机制，原则上套用图纸为公司现有项目的成熟图纸。启动区原则上不少于三栋楼（高层），面积6至10万平方米。（3）在土地中标猎取后，依照《启动区规划标准》，结合首期地块的地质报告，一周内提交完整的会所、住宅、景观施工图。4.4营销推广条线（1）在收到项目意向信息通报表后，于7日内履行新项目市场分析，履行项目市场、客户、产品定位分析，争论  内容包括：市场争论  与分析，竞争项目争论  、项目客户定位，单一产品价格定位、产品组合方案及对应销售方案等，供第二次新项目启动会决策。（2）在新项目第二次推动会5日内启动具体产品定位争论  ，并在一个月内履行新项目产品定位报告。（3）在土地拍卖前一个月履行市内临时接待点选址工作，店面确定后一个月内履行精装修施工并实现对外开放。（4）在土地拍卖前一个月，履行地产品牌导入宣扬方案，并在土地猎取或3天内开始品牌导入宣扬。4.5前期条线（1）签订“土地成交确认书”前可提前编写“项目可行性争论  报告”、“环评报告”等；要求设计院提供基本的方案设计文本，先与规划局沟通沟通协调方案审理。签订“土地成交确认书”后办理项目立项批文、环评批复、办理用地规划许可证。（2）设计院提供方案文本后编写交评报告、进行综合管网设计；尽量要求设计院出方案前能自己先做分析，单体方案基本确认后不等设计院修改回复、审批流程终止及进入施工图审查阶段，同时进行地质勘查，提供园林局绿化图纸及苗木表；（3）公司确认施工单位时，前期部需要提前提示施工单位筹备，并办理入市备案、平安监督手续、农夫工保证金等。（4）前期部需要在总平方案确认后沟通协调规划局进行放线施工，同时沟通质监站、安监站在无任何手续的前提下进行介入，保证施工的正常开展。土地证可在方案审批后办理。（5）设计院提供施工图后即可进入图纸审查阶段，与工程规划许可证同时办理，其中防雷审查、消防设计审查、人防施工图审查都可同时进行，缩短施工许可证办理周期。同时沟通房管局测绘所，提供施工图电子档进行测绘，提示营销推广部进行一房一价表的编写、确认。（6）工程规划许可证、所有施工图审查终止后，随即进入施工许可证办理阶段，质监手续，安监手续，协议备案等流程。（7）以上手续办理终止后，随即可提交房屋预售申请。4.6工程条线（1）在土地猎取前，须履行首期地块的初勘和详堪，便于设计条线快速调整施工图。（2）如地块交地有延误，可以提前拿出一较小块地，规划用作商业街或会所，假如其他开发手续没办出来前，以临建名义报建施工，提前盖售楼部，等整个项目的总规、单体等报建出来后，再按商业街会或所调整过来，以提早出售楼部接待客户。（3）要通过盈利模式中的要求，测算不同的售价与销售率水平与货款额度，以开售当月回收投入资金为目标综合平衡，反算出需要的合理开工规模。（4）首期的产品应先行开工开售14层以下无地下室的楼座，多层洋房或联排别墅这三种类型工期相对较短的产品。4.7招标条线（1）总公司招标管理中心须提前开发总包、景观、装饰等战略招标单位。（2）如无战略招标单位，首期工程的桩基、土方、总包、景观、装饰等采纳续标的方式确定承包商，在现有合格分供方资源中选择。（3）首期工程允许采纳费率招标的方式招标。（4）所有招标的定标工作须在土地猎取后一周内履行。4.8成本条线（1）在新项目启动会（第二次）履行后，依照集团《启动区规划标准》，成本管理中心牵头履行新项目首期产品配置标准。（2）在设计部门提供完整的施工图后一周内，总公司成本管理中心集中精兵强将履行施工图预算编制和成本协议规划。（3）总公司成本管理中心每周对新项目启动区的签证、认证认价梳理一次，发觉延误、争议的马上组织召开专题会，沟通协调解决。4.9产品体验部门（1）关于三点一线，均要依照标准图纸，施工单位从战略合作伙伴中选择，确保在2.5个月内履行；（2）关于市区接待点，须采纳标准图纸，施工单位以直接议标洽谈的方式从战略合作伙伴中选择，一个月内履行精装修施工并具备对外开放条件。4.10物业条线（1）在土地猎取后提前组建物业公司，办理注册等相关手续。（2）样板房、临时示范区对外开放之前，案场相关的物业服务人员必需提前一个月全部到岗。5奖罚要求5.1奖罚原则（1）“奖多罚少”规则，即处罚原则上为奖励的一半。（2）累进处罚机制，针对“三先六快”重大节点延误的，第一次小罚、第