小区改建项目营销策划纲要

甘肃强达供销配送置业有限公司

兰州市兰山小区改建项目

营销/策划纲要博智威诺(北京)房地产经纪有限公司刘旭涛

2004年8月至9月一、博智威诺兰州项目专案组成员

营销总顾问：李世濠（加拿大籍）——加拿大、香港、上海、北京近18年房地产营销经验

投资总顾问：Jackie（美国籍）——美国三大投资基金会中国唯一授权人中国区已投资经营10余个项目

客户总顾问：司马墅（浙江籍）——温州购房团领袖，经他调动的温州于北京投资客资金已超过50亿

规划设计总顾问：刘域——UAA都市化建筑博士研究团工作室日本区/韩国区/中国区总建筑师/总经理

商业地产总顾问：鲁柄全——中国首批获得资格认证的国际商务策划师，中国商用地产策划泰斗

家装顾问：陈富华（香港）——代表作如东方银座酒店式公寓

以上人员视项目重大相关决策事宜可随机赴兰州

博智威诺总经理：刘旭涛——预售前期确保半月时间左右驻兰，进入常规销售期确保每月两次左右的与开发商开决策会议

策划总监：雷力——根据工作需要一月一次赴兰，现场招聘策划经理定期向北京总部汇报

营销总监：杨庆（待定）——全程驻场人员，在总经理授权之下，经得开发商认可，负责整个项目的营销及推广把控

兰州项目计划本地招聘策划经理1名、置业主管2名，置业顾问6名，前台接待2名，客户服务1名，经强化培训1个月方可上岗共计13名全职进场人员。

二、兰山小区改造项目现阶段工作建议

前言

通过我司对本项目及兰州市场的初步了解，同时与发展商的沟通和交流基础上。在现阶段，贵司已紧锣密鼓的工作了一段时间，针对目前开发工作的深入开展，我司作为专业的房地产策划型销售代理公司，站在开发营销的角度上，从以下几个方面向贵司提出工作建议，仅供贵司审议。

第一部分目前开发建设阶段的各项工作内容

一、我司协助发展商需要做的工作1、针对本项目的现状，在已确定为酒店改造项目的前提下，邀请2～3家有酒店设计改造经验的专业建筑设计公司进行投标，让他们作初步设计方案，贵司可在方案中尽快选择一家设计公司，进入实质性设计阶段；

2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等；以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。

3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。

二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。

第二部分目前我司需要进行的工作

现阶段而言，我司主要工作是以前期产品顾问和销售准备工作为主，只有在产品类型、风格、经营理念等各方面经过充分的市场论证后有大的思路条件下，方可进入营销理念和概念注入工作。针对前期产品建议和销售准备阶段，我司所要做的或协助贵司工作的内容：一．

针对本综合项目的风格、功能提出建议。二．协助贵司确定各个相关设计和服务公司。同时作为纽带将贵司与各个相关合作设计公司紧密联系起来。三．参与到各个设计公司的工作中去。在设计阶段，就将营销为本的思想注入设计中。建议设计人员从市场出发、从营销出发，站在客户的角度去进行设计和改造。四、进一步做深入的市场调查，确定符合市场需要的单价、总价，确定可行性的销售价格。

五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。七、投资回报计划的计算和包装。八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和要求。九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。十、针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业业态选择和规划建议。

第三部分营营销理理念和宣传传推广工作作一．以兰州州第一家产产权式酒店店为题材，，进行市场场导入。二．房地产产的投资价价值和概念念的宣传推推广，用数数字和价值值来吸引目目标客户。。三．宣传推推广工作的的开展：包包括宣传计计划、费用用、媒体选选择、活动动内容及安安排以及软软文、硬广广的炒作造造势等等四、结合广广告公司制制作出整套套CI系统和楼书书、海报、、纸袋、小小纪念品等等全套销售售工具。第四部分销销售执执行阶段的的工作一．销售计计划1．销售周周期及开盘盘阶段的销销售目标；；2．销售价价格体系的的确定；3．现阶段段销售价格格表；4．销售人人员标准说说辞的准备备。二．销售人人员的组织织和培训工工作。三、销售人人员进场开开始销售。。附：我司于于本周提案案内容提案主题：兰州项目产品定位建议/市场定位及营销推广纲要性方案产品定位建议：以具有较大市场冲击力的市场理念为核心，以产权酒店单体建筑的功能分区、商业业态定位为主市场定位纲要：通过详尽的市场分析，确立目标客群主定位与产权式酒店和底商的价格定位（包括首付款限度）营销推广纲要：以兰州首家产权式酒店为最大买点之一，提炼项目至少三个以上的独家买点，融合投资返租的战术三、兰山小小区营销初初步建议案案本方案是在在贵司04年9月2日提交的的“兰山小小区改建项项目产品定定位/市场场定位策划划案”认可可的基础上上细化的部部分操作方方案。关于规划设设计方案的的调整及修修改，酒店店及商业管管理公司先先期谈判确确定，装修修公司/广广告公司/媒体发布布公司及代代理行策划划商筛选，，产品定位位/市场定定位/营销销推广细化化执行案等等工作，我我司认为再再过一个月月仍无法具具备正式预预售条件。。结合多年来来与开发商商合作的经经历，提议议下一步我我司开展的的一系列工工作待贵司司确定后，，进行捆绑绑式的服务务。一、项目评评估方案（（站在目标买买家的角度度）项目名称：：兰山·新天地国际际大酒店项目定位：：大西北商贸贸中心首首家五星级级产权式休休闲酒店大西北商贸贸中心首首家品牌共共创式特色色商业城大大西北北特色美食食城物业类型：：五星级产权权式休闲型型（或娱乐乐型）酒店店市内娱乐休休闲市外度度假游玩，，财富/健健康/休闲闲/娱乐的的投资回报报组合，!"+$"投资收益益方式。定位支持：：兰州首家，，繁华市中中心铁路枢枢纽核心（（通勤效率率高），当当地庞大的的投资客及及辅助旅游游客群（酒酒店式公寓寓租售率低低，商务市市场不成熟熟，配套不不齐）；适合高品质质的投资客客商，是富富有潜质和和眼光的投投资者的投投资首选。。客群定位：：本案以4万万多户浙江江人为主投投资客占总总目标客群群的50%左右，私私营企业主主将占据70%以上上的投资比比例。300家长期期驻兰政府府机构，300万市市区商业消消费群体，，火车站4万人次/日客运量量及当地投投资人士为为主。项目均价：：产权式酒店店开盘均价价4500元/平米米（含全套套五星级档档次精装修修、高档家家具电器））；产权式式商铺开盘盘均价25000元元/平米产权酒店：：是一种全新新的物业形形式，是由由开发商将将酒店的每每个单位分分割成独立立产权出售售给投资者者，并聘请请酒店专业业人士为业业主展开出出租和理财财服务，业业主坐享可可观的固定定回报。产产权式酒店店偏重于统统一经营与与回报。本本案于市场场销售策略略上属于经济型都市市产权酒店店。酒店特点：：建于景色优优美的旅游游业和经济济比较活跃跃的地区，，以保证酒酒店有较高高的出租率率和物业升升值空间。。作为一种种特殊投资资和消费模模式，产权权式酒店符符合经济资资源共享的的基本原则则，它使业业主闲置的的物业以酒酒店形式向向社会开放放，对公众众推出一种种既是消费费又是存储储，既是家家产又是服服务，既可可自用又可可赠送的特特殊商品，，是房地产产业和旅游游业的有效效结合，是是经济发展展到一定程程度的必然然产物。因因此，无论论对发展商商还是投资资商，产权权式酒店都都孕育着丰丰富的商机机，在国际际上，产权权式酒店多多为财富人人士的首选选投资项目目。立足点点：当前西部大大开发之机机商铺定位：：以兰州清汤汤牛肉拉面面为代表的的大众经济济小吃，是是本案商业业业态近200米餐餐饮一条街街的主体。。特色的、、特产的、、特定的三三特是是项目业态态功能的定定位原则。。招商面积：：8---50平米左左右经营时段：：早餐、午餐餐、晚餐、、夜宵24小时昼夜夜多餐经营营经营格局：：整体项目日日消费+夜消费【兰山国际际大酒店基基本情况一一览表】项目兰山国际大酒店年固定回报率8%开发商甘肃强达供销配送置业有限公司首期回租年限8年物业类别产权式娱乐酒店年免费入住期15天建筑类别高层供应量300套左右物业地址兰州市城关区天水路6号规划总户数600户改建日期2004年9月30日预计完工日期2005年6月建筑楼高56米开盘日期10月中旬建筑楼层14层预计价格4500元/平米楼层高3.2米车位200个星级标准五星级档次标准备注市场前景看好【兰山国际大大酒店基本情况一一览表】【兰山国际大大酒店样本本价值测评评指数】【可购买指数数测评具体体情况解析析】测评项目测评时间数据来源测评人员兰山国际大酒店2004年9月

8日博智威诺市场调查特别专案组1、价格状状况兰山国际大大酒店投资资估算标准间总价首付8年月供月租金月收益8年净收益一套60万三成为18万元元元

2、地段、、位置、交交通、市政政地理位置图图3、环境境配套商业步行街街图【兰山国国际大酒酒店投资潜力力分析】4、生活活配套周边的娱娱乐、休休闲、购购物设施施应有尽尽有。具具体如下下：娱乐

休闲

购物

生活配套套图景5、硬件设施施1、兰山山国际大大酒店优优越性在在于：2、综述述：二、投资资返租方方案（低首付/低月供供/低风风险/高高租金/高回报报/高升升值）产权年限限：39年双赢原则则：以诸多利利益和保保障彻底底解决投投资者的的后顾之之忧。形形成商业银行行、保险公公司、投投资公司司和专业业基金战战略联盟盟。“财财富(健健康(休休闲"的投投资回报报组合，，!"+$"投投资收益益的结果果投资回报报：每年8%的投资资回报率率。如果果低于7％的回回报，购购房人心心里购买欲望减减轻，这这是下限限；高于于10％％上限的的回报率率对于经经营者又又意味着巨巨大压力力，会产产生亏损损的可能能性。不不管从购购买者来来说还是从经营营者来说说，七到到十之间间应该说说还是较较合理和和理智的的。不动产证券券化，小小业主享享受收益益也享受受风险。。回租保障障：八年期酒店时权权：酒店安排排每年15天免免费入住住，一是是让业主主享受一一下自家家的“酒酒店生活””，提高高生活质质量，也也算是公公司为业业主提供供的一项项“福利利”。二是是公司希希望业主主们参与与到酒店店的管理理中来，，让他们们关心酒店运营营，提高高参与度度。回购承诺诺：八年后不不低于目目前认购购价后期方案案：业主可续续租也可可转卖，，亦可自自住，自自住成本本较高，，在酒店配套套设施、、管理服服务档次次升级的的情况下下，居住住费用自然会会相应提提高。首付款款：：为限制炒炒房和提提升业主主档次，，首付暂暂定为40%，，可以办办理按揭酒店管理理：推荐锦江江酒店管管理集团团公司，，产权式式酒店几几乎都是是签约知名的的酒店管管理公司司进行经经营管理理，这给给购买产产权的业主以以信心和和保障。。适合兰兰州城市市特点、、适合兰兰山新天地大大酒店的的公司来来管理经经营，而而没有必必要借助助英美管理顾顾问来作作秀。先有管理理才有酒酒店形式式的经营营，由高水准准的酒店店管理公公司来运运营，这这既是其其品质档档次的体现，，也是对对客户利利益的有有效保障障。住房率率：预期可高高达85%，市市场前景景十分看看好。投资示例例：总价预计计60万万左右投资成本本60万万8%的年年固定投投资回报报率八年的回回租期每年获得得固定利利润为60X8%=4.8万元八年收益益为4.8X8=38.4万元十年后出出售，强强达回购购不低于于60万万元产权升值值收益更更多业主收益益保障将将是百分分之百，，承担风风险是零零规划原则则：理念新颖颖，内外外配套完完备可购指数数：★★★★★★样板间间：：停车场场：：拥有充足足的停车车场所，，这在兰兰州城区区尤其是是在火车车站商业圈，，是一个极具价价值的资资源。【投资回报报方案】购房业主主若将所所购房租租赁给酒酒店管理理公司，，每年可可获得固固定收益益如下表表所示：：1.租金房型ABCDE租金

租金可根据业主要求折算成入住权益2.另可享受受15天/年年的同房型免免费入住，预预估房价如下下表所示：房型ABCDE免费入住天数

预估房价

预估房价亦为酒店开业之时最低门市价，入住权益可与酒店管理当局协商代售3.获得酒店店VIP卡一张，入住住酒店客房当当日享受九折折优惠和10%现金回赠赠业主获利方案案（以A型房为例）产权式酒店实实例分析（以下均以A型房为例）三、规划设计计方案兰山国际大酒酒店功能及设设施示例(图片略)酒店规模定位位1、酒店内客客房空间面积积比例是依据据酒店的等级级、性质而调调整的，一般般客房面积占占用率在酒店店总面积中占占多数，但是是，越高档的的酒店公共经经营区面积越越多，客房面面积占有率会会减少；经济济型酒店则正正好相反。以以欧洲酒店为为例：经济型型酒店客房占占总面积比例例：80%中中等级酒店客客房占总面积积比例：77%高等级酒酒店客房占总总面积比例：：72-71%这样的比比例关系对投投资人来说是是最有利可图图的，回报率率高。2、会议型、、渡假型和娱娱乐型酒店，，这种比例有有所不同，美美国酒店情况况如下：类型客客房面积积比例公共共经营区面积积比例其其它设施和和交通面积比比例会议型酒店44%22%4%娱乐型酒店45%25%30%渡假型酒店45%25%30%综合性酒店62%14%24%酒店功能分布布：（新兰山山商场示例））项目二期中心心：停车场第1层:总台台、酒店大堂堂、大堂吧、、精品商店、、鲜花店、商商务中心、书书店外向型特色商商业街（大众众市场）第2层：中餐餐厅、西餐厅厅、风味餐厅厅、自助餐厅厅（中高档次次特色餐饮内内街）第3层：宴宴会厅、多多功能厅、VIP包房（高档次次）第4层：夜夜总汇（原原兰山商场））第5层：会会议中心（（兰山宾馆））、康乐中心心（原兰山商商场）第6层：阳阳光泳池池、康体休闲闲会所、美容容美发中心对对外开放型型会所第7-12层层：酒店产权权客房第13层：总总统套房房（新兰山商商场）第14层：顶顶层观光光酒吧（新兰兰山商场）———初步建议议，待深化论论证KTV包房：KTV娱乐超市设有有百余间豪华贵宾房：：50间多功能宴会厅厅：设有四国国同声传译设设备，进口灯灯光、音响及及舞台装置，，适应多方位需需求。可接待待200-300人的大大型会议及200人的大大型婚宴典礼,并且自助餐餐会，公司庆庆典、新闻发发布、小型订订货展销会、联联谊晚会等多多种形式的会会议要求。四、营销推广广方案对购买200平米以上商商业街的业主主，赠送50平米产权酒酒店一套；组合新闻事件件营销，先期期定向新闻造造势；拍卖式开盘销销售；优惠政策：免免费赠送独立立楼宇冠名权权，赠送包厢厢冠名权，赠赠送会员消费卡卡定向直销策略略为主预售前的准备备工作流程一一览(以下略略)市场定位/产产品定位深化化工作内容配合设计单位位共同完成设设计任务书配合开发商完完成的其他工工作制定销售计划划及策略制定营销推广广计划及策略略具体营销推广广工作的执行行附：工作日程程一览表四、沟通通函建议一：严格意义来讲讲，9月10日以我的名字字签发的“兰山·新天天地国际大酒酒店营销初步步建议案”，，是经我司股东东会认可的主主做出来的销销售方案模式。正式式建议兰山项项目10月中旬之前积累客户，10月底预售，11月中旬左右开开盘。建议二：针对对规划设计、、装修公司、、酒店管理公公司、商业管理理公司、广告告设计公司等等在一月之内要求求工作到位的的特点，都需需要把控市场面的的代理行提前前介入进行预预售前的多元组织织和总策划。。在贵司认可可我司策划总思路路的前提下，，建议贵司将将策划顾问协议转转为销售代理理合同。建议三：酒店店规划设计推推荐：UAA都市化建筑博博士研究团（（日本）酒店管理公司司：锦江酒店管理理集团公司（（江苏）商业策划顾顾问：博智行行商业地产研研究院（鲁炳炳全商业地产泰斗））装修设计公司司：陈富华家家装设计公司司（香港）广告设计公司司：天策九州州品牌策动机机构（北京））博智威威诺（（北京京）房房地产产经纪纪有限限公司司建议四四：可可实施施销售售方案案包括括：项项目评评估方方案、、投资资返租租计划划、规划设设计建建议、、营销销推广广方案案四部部分，，上次次所提提“再再过一个个月仍仍无法法具备备正式式预售售条件件”是是指：：截至至10月中旬主主要是是“客客户前前期积积累””和““多项项工作作并举举”的的过程程，在预售售前驻驻场总总策划划服务务过程程中，，进行行项目目营销销方案案的最终终确定定。备注注：以上上推荐荐系列列公司司如贵贵司经经过了了解沟沟通或或竞标标认可可，可单独独与其其进行行合作作，对对与我我司业业务合合作与与否不不受影影响；除除“锦江酒酒店管管理集集团公公司”之外外，以以上各各司均均可根据需需要，，提供供驻场场顾问问式的的服务务。五、建建议议函函前言兰山小小区改改建项项目在在9至至10月份份的预预售前前过程程中，，更多多是开开发商商/代代理行行/规规划设设计方方相互互沟通通确定定产品品定位位/市市场定定位的的过程程。以以下为为预售售前详详细借借鉴运运用的的六项项内容容。目录：：一、酒酒店委委托经经营管管理合合同范范本……前期期洽谈谈酒店店管理理公司司借鉴鉴运用用二、““世界界旅游游组织织”对对酒店店标准准的最最低要要求……本案案酒店店标准准借鉴鉴运用用三、国国际酒酒店规规划设设计通通行标标准和和惯例例…本本案酒酒店标标准借借鉴运运用四、绿绿色饭饭店基基本条条件………建建议项项目规规划设设计中中增加加绿色色饭店店作为为营销销买点点五、经经济型型酒店店的经经济指指标……五星星级酒酒店的的档次次/经经济型型酒店店的价价格六、改改造工工程考考虑事事项………本本案建建筑改改造过过程中中借鉴鉴运用用六、兰兰山小小区销销售返返租方方案示示例一、兰山小小区销销售返返租方方案示示例11、各各项投投资费费用销售建建筑面面积：：20平米米为例例开盘销销售均均价：：4500元/平米米年免费费入住住期：：15天；；其中中旺季季7天天，淡淡季8天（（淡旺旺季的的解释释权由管理理人在在管理理期限限内依依据其其标准准确定定）；；固定定回回报期期：回回报时时段以以开业业日期期作为为第一一回报报时段段的起起始时时间，每每一回回报时时段为为5年。双双方不不得中中途终终止合合同（合同同适用用于第第一回回报时时段））；总房房款款：9万元元贷款款额额：6万元元首付付款款：（七成成十年年30%首首付））3万万元月供：6（万元元）××10年期期还款款系数数106.26=637.56元元律师师费费：贷贷款款额千千分之之二点点五，，150元元保险险费费：贷款金金额××0.05％×贷贷款年年限，300元元交易手手续费费：280元契税税：：总房房款百百分之之二，，1800元公共维维修基基金：：总房房款百百分之之二，，1800元印花花税税：：总总房款款万分分之五五，45元元公证证费费：：200元夫夫妻双双方产权权登登记记费费：总房房价价××0.07％％=63元元杂费费：：500元元人人民民币币(包包括括土土地地登登记记费费、、测测量量费费、权权属属证证件件工工本本费费)———以以上上9项项共共计计5138元元2、、投投资资回回报报率率月租租金金：：150元元×30天天=4500元元年固固定定回回报报1：：年年租租金金9900元元/（（总总房房款款90000元元+5138元））=10.40%年租租金金计计算算1：：（（150元元-日日90元元服服务务费费）×30天天××【【（（12月月×50%入入住住率率））-业业主主免免费费入入住住半半个个月月】】=9900元（（国国家家权权威威机机构构统统计计，，我我国国产产权权式式酒酒店店客客房平平均均出出租租率率仅仅50%出出头头，，按按照照50%的的出出租租率率，，投资资回回报报率率计计算算就就不不包包括括业业主主一一年年中中免免费费入入住半半月月））年固固定定回回报报2：：年租租金金8250元元/（（总总房房款款90000元元+5138元元）=8.67%年租租金金计计算算2：：【【（（150元元-日日90元元服服务务费费））××30天天-300元元/月月配配套套设设施施管管理理费费】】××【【（（12月月××50%入入住住率率即即6个个月月））-业业主主免免费费入入住住半半个个月月】】=8250元元年固固定定回回报报3：：年年租租金金14750元元/（（总总房房款款90000元元+5138元））=15.50%年租租金金计计算算3:如按按每每月月客客房房平平均均入入住住率率85%计计算算，，(全全年为为310天天-业业主主免免费费入入住住15天天)××（（150元-日日90元元服服务务费费-平平均均日日10元元配配套套设设施施管管理费费））=14750元元年固固定定回回报报4：：年租租金金7920元元/（（总总房房款款90000元元+5138元）=8.32%年租租金金计计算算4：：【【（（150元元-日日90元元服服务务费费））××30天天-300元/月月配配套套设设施施管管理理费费-一般般酒酒店店3.0元元/月/平平米米的的物物业业管管理理费费××20平平米米】】××【（（12月月××50%入入住住率率即即6个个月月））-业业主主免免费入入住住半半个个月月】】=7920元元点评评1））、、以上上前前三三种种核核算算方方式式均均未未考考虑虑““车车位位月月租租金金、、物物业业管管理理费费、、中中介介费费、、水水电电气气卫卫生生费费、、供供暖暖费费（（28/平平米米））或或空空调调费费、、电电话话费费、、税税金金等等””费费用用。。点评评2）、、结合合项项目目的的可可实实施施性性，，重重点点推推荐荐第第二二种种投投资资回回报报率率计计算算方方式式，，即即投投资资回回报报率率为为8.67%。。一一者者给给洽洽谈谈类类似似锦锦江江酒酒店店管管理理公公司司这这样样““物物业业管管理理取取费费并并不不算算太太高高，，但但在在中中国国的的品品牌牌实实力力很很强强””予予较较为为贴贴近近的的接接受受度度，，使使投投资资回回收收年年数数成成为为切切实实可可行行的的方方案案；；再再者者计计算算内内容容相相对对全全面面，，亦亦显显得得诚诚心心可可靠靠，，对对开开发发商商及及投投资资买买房房人人均均无无太太大大风风险险值值。。3、、投资资回回收收年年数数投资资回回收收年年数数：：(首首期期房房款款35138元元+期期房房时时间间内内的的按按揭揭款款按按八八个个月计计算算即即637.56元元××8)/【【（（150元元-日日90元元服服务务费））××30天天（（税税后后月月租租金金））-300元元/月月配配套套设设施施管理理费费-按按揭揭月月供供款款637.56元元】】××【【12××50%入入住住率即即6个个月月-业业主主免免费费入入住住半半个个月月】】=8.48年年点评评1））：本本案案对对外外营营销销推推广广中中，，月月收收益益完完全全可可以以只只取取酒酒店店配配套套设施施管管理理费费即即可可，，即即便便加加上上每每月月6%的的租租金金税税收收成成本即即月月收收益益3592.44元元，，经经过过2.036年年即即可可回回收收总总投资资成成本本。。点评评2））：酒店店管管理理公公司司每每半半年年返返还还一一次次同同等等金金额额的的租租金金回回报报较较为适宜；；首付款款分八年年陆续返返还业主主，酒店店管理公司每年年返还一一次，并并请专门的的担保公公司做担担保二、兰山小区区销售返返租方案案示例21、投资资回报计计划书（一）、、以20平米标标准间为为例，单单价4500元元/平米米，总价价90，，000元（二）、、业主首首付30，000元，，但酒店店管理公公司将分分10年年按月返返往业主，每月月仅还业业主250元。。（三）、、贷款金金额为6万元，，按10年贷款款计算，，每月还还贷640.20元（（106.7元××6=640.20元元）。酒酒店管理理公司定定期付给给同等金金额的租金回回报。以上（二二、三项项）每月月890.20元，每每年106582.40元。。酒店管理理公司在在签约（（酒店委委托管理理合同））后，每每年末时时还给。。（四）、、业主无无须负担担物业管管理费、、采暖费费、电视视开通费费、水电费、、宽带费费及附属属设备设设施使用用费。以上各种种费用合合计在600元元/月左左右。（五）、、手续办办妥之后后业主将将完全获获得该产产权式酒酒店标准准客房40年年产权。。（六）、、与此同同时，业业主将获获得更大大的收益益。繁华地段段的土地地升值潜潜力无穷穷；专业的酒酒店管理理公司，，可以帮帮你以后后打理该该物业，，回报无无穷2、兰州州兰山产产权式酒酒店投资资收益计计算表（（仅供参参考）序号明细数据计算由来1面积（平米）20平米

2单价（元/平米）4500元/平米

3总价（元）90，000元20×4500元/平米=90，000元4标准首付款（元）七成十年30，000元

5贷款额（元）七成十年60，000元

610年按揭每月供款640.20元

7首付款每月返还250元30，000元/10年/12月=250元8按10年合约每月返还业主等额月供款640.20元

9业主免交的该客房在本酒店中每月发生的成本费600元/月

10客户月回报额1490.20元250元+640.20元+600元=1490.20元11客户年回报额15882.40元1490.20×12月=17882.40元12年回报收益率19.87%17882.40元÷90，000=19.87%3、根据开发发商的提提供数字字（1）该酒店客客房标准准间标准准租价为为150元/天天；（2）根据市场场酒店出出租率在在50%左右；；（3）得出，该该标准客客房每年年的收入入为27，000元；；（4）支付给客客户的回回报在每每年年末末，每年年支付为为10，，682.40元据此可知知开发商商及酒店店管理公公司管理理经营得得当，上上述方案案是切实实可可行的的，业主主也是很很愿意接接受的！！三、结论论鉴于兰山山小区销销售返租租方案示示例2的的年回报报收益率率中间过过程中的的水分明明显，对对开发商商回报承承诺明显显带来较较大压力力，同时时不能取取得当今今目标客客群的信信任度（（年投资资回报率率越高、、投资风风险越大大），并并且给知知名酒店店管理公公司带来来巨大的的谈判难难度（一一般很难难介入）），最终终推荐兰兰山小区区销售返返租方案案示例1。以上投资资回报方方案供于于总和贵贵司参阅阅。具体体情况待待驻场后后根据项项目实际际建筑参参数和区区域行情情最终确确定。七、兰山山小区产产品定位位概要●推荐案名名：兰山山新天地地大酒店店创新运用用上海新新天地““时尚休休闲文化化娱乐中中心”理理念，及她她在国内内外品牌牌的影响响力、辐辐射力、、号召力，使本本案形成成大西部部中心的的具有““黄河文文化地域特色””的首家家“新天天地娱乐乐磁场””。●酒店定位位：大西西北商贸贸中心首首家家五星级级产权式式娱乐酒酒店1）兰山新天天地大酒酒店以娱娱乐酒店店为主题题，集娱娱乐游玩玩、商业业应酬、、特色饮饮食、商商务会议议、旅游游观光、、休闲度度假于一一体的综综合型酒酒店2）经济型酒酒店的价价格，五五星级酒酒店的档档次，娱娱乐型酒酒店的功功能。兰兰州独有有的高投资回回报特征征和休闲闲居家享享受型的的产权式式娱乐酒酒店。3）客房面积积建议为为总建面面的70%即26600平米左右右。单人人房/标准房/普通套房房/豪华单间间/豪华标准准房/豪华套房房/总统套房房/女士行政政房/女士行政政套房/商务房（（单人/双人））/高级级商务房房/行政套房房。●商业定位位：大西西北商贸贸中心首首家家品牌特特色餐饮饮娱乐城城1）以大西北北特色美美食城和和大西北北特色娱娱乐城为为主体，，集餐饮、娱乐乐、商业业和配套套一体的的规模化化、高格格调、品品牌经营营的特色商商业区。。2）兰山新天地特特色美食食城包括一层层沿街近近200米大众众特色美食特产产专卖一一条街，，二层具具有民族风味味的地方方名菜特特色名吃、自自助餐厅厅荟萃一一条街，，三层中中西餐厅厅、全国国知名餐餐饮名店一一条街。。3）兰山新天天地娱乐乐城位于于原兰山山商场，，汇聚歌歌舞厅夜夜总会娱乐超市市、SPA水疗馆及及异邦桑桑拿浴、、休躺式式国际影影院、情情调酒吧和和咖啡吧吧、熏香香足疗与与美容料料理等，，是24小时娱娱乐休闲不夜夜城。●产品定定位表现现图●五至九层驻兰机构构酒店标标房●一至三三层外向型型商业业街四至五五层餐餐饮包包房六至八八层商务人人仕酒酒店行政层层●五至十十三层层商人人酒店店标房房/套套房一至五五层新天地地娱乐乐城六至八八层娱娱乐包包房商业分分布：：兰山宾宾馆一一至三三层，，办公公楼一一至三三层，，新兰兰山商商场一一至三层层；地地上二二层与与三层层通过过连廊廊连接接；原原兰山山商场场一至五五层为为娱乐乐城；；总面面积11400平米米左右右。酒店分分布：：兰山宾宾馆五五至九九层企企业或或政府府驻兰兰机构构酒店店标房房，办办公楼六六至八八层火火车站站商圈圈商务务人仕仕酒店店行政政标房房；新新兰山商商场五五至十十三层层以浙浙江生生意人人为主主的酒酒店标标房和和套房；；办公公楼四四至五五层餐餐饮包包房，，原兰兰山商商场六六至八八层娱乐乐报房房；总总面积积26600平平米左左右。。●新天地地特色色美食食城一层招招商定定位：：特产文文化街街：特色食食品、、特色色瓜果果、特特色羊羊毛服服装、、特色色水烟烟、特色工工艺品品、特特色中中药、、特色色购物物、特特色名名酒如“康庆庆坊””、““本色色”、、“系系列骄骄子””、““名扬扬天下下”九龙酒等白白酒，，便民小小超市市、自选小小市场场；店店面招招商单单位面积积建建议为为20平米米，置置放于于兰山山宾馆馆区域域为主主。特色餐餐饮街街：清汤汤牛肉肉拉面面、酿酿皮、、灰豆豆、浆浆水面面等特特色经经济性性小吃、、烧烤烤，早早餐、、午餐餐、晚晚餐、、夜宵宵24小时昼昼夜多餐经经营，，形成成整体体项目目日消消费+夜消费费的经经营格格局；大众众快餐餐和餐餐饮特特产为为主的的专卖卖连锁锁店是本案案商业业餐饮饮街的的经营营特色色。店店面招招商单单位面积积建议议为35平米左左右，，分布布于近近200米“L”型的办办公楼楼为主主。特色休休闲街街：包括国国内外外知名名酒吧吧间、、特色文文化酒酒吧；；咖啡啡吧、、冰淇淋淋、民民族陶陶瓷饰饰品店店、品品牌美美容美美发、、面包包坊、、黄河手手工时时装店店、当当地名名家字字画店店、雪雪茄水水烟店店、黄河品品酒廊廊、甜甜品店店、中中药料料理店店、特特色保保健礼礼品店、兰兰州茶艺坊坊、网网吧、、SEGA游戏体体验中中心、、民俗俗饰物店店、中中医疗疗养院院、美美容美美发、、美体体健身身房等等。分布于于新兰兰山商商场和和原兰兰山商商场大大堂内内厅环环廊部部分。。面积以以15平米米为主主。特色服服务廊廊：以酒酒店自自身的的配套套设施施和商商务中中心服服务为为主：：票务务中心、、银行行、国国内国国际直直拨电电话、、文字字传真真、复复印打字、、数码码照相相、文文件装装订、、出租租电脑脑、汽汽车出出租、预订订飞机机、火火车票票、外外币兑兑换、、国内内行李李托运运、代售邮邮票、、代发发信件件、代代购交交通票票务和和代购购影剧剧、参观等等票务务服务务区。。大堂堂吧、、精品品商店店、鲜鲜花店店、书店；；要有有坐式式服务务台、、封闭闭式电电话间间和洽洽谈室室。位置可可设在在一层层共享享大堂堂附近近。面面积以以8平平米为为主。。二层招招商定定位：针对驻驻酒店店客户户结合合区域域内客客户，，形成成具有民族风风味的地地方名名菜特特色名名吃、、自助助餐厅厅荟萃萃一条条街（（内街）。。地方方名菜菜如：：唐汪汪手抓抓羊肉肉、烤小猪猪、烤全羊、酿皮子子、高三酱酱肉、陈春麻麻辣粉粉、百岁鸡鸡、灰豆子；考羊羊排餐餐厅、、兰州州啤酒酒餐厅厅、兰兰州本本家菜菜、兰州音音乐餐餐厅、、酒吧吧餐厅厅、兰兰州白白合粥粥店、、日本本拉面/兰兰州牛牛肉拉拉面精精品店店/羊羊肉拉拉面精精品店店等。。分布布于兰山山宾馆馆/办办公楼楼/新新兰山山商场场，面面积建建议以以40—50平平米为为主。。三层招招商定定位：地方餐餐饮名名店如如：金坛子子饭庄庄、羯子楼楼火锅锅、傻儿鱼头、我的的天堂堂酒吧吧、全全顺楼楼、甘甘肃顺顺峰海海鲜世世界、、恒昌餐餐饮公公司（（黄河河楼））、雅雅尔佳佳明德德宫、、东方方宫、、东方宫宫火锅锅城、、菜根根香大大酒店店、天天津狗狗不理理兰州州店、、川林大大酒店店、长长城宾宾馆等等多家家知名名酒家家酒店店等。。分布于兰兰山宾宾馆/办公公楼/新兰兰山商商场，，建议议面积积为100—300平米为为主。。●新天地地特色色娱乐乐城1、娱娱乐城城独立立于所所有单单体建建筑，，拥有有独立立的电电梯厅厅，独独立的的竖向向交通通电梯梯。2、娱乐城城安排在原原兰山商场场，以酒店室内内的娱乐休休闲功能为为主，建筑风格特特色按照庄庄家客户度度身订制。。3、一层重重视酒店生生活情调的的享受。如如情调酒吧吧餐吧、咖啡厅、、茶餐吧、、美容料理理、熏香足足疗兼顾购购物等。4、二层为桑那洗浴、、SPA水疗特色馆；5、三层为为夜总会和和KTV娱乐超市；6、四层歌歌舞厅KTV包厢；7、五层增增设兰州首首家休躺式式国际影院院及康乐中心；6、六至八八层娱乐包包房。备注注：办公楼/新新兰山商场场四层可预预留餐饮包包房。●五星级产权权式娱乐酒酒店1、兰山宾馆、、办公楼、、新兰山商商场分为：：客房区、、餐饮区、、公共活动动区、会议议和展览区区、行政后后勤区，原原兰山商场场是健身娱娱乐区。2、会议设施分分布于兰山山宾馆四层层，包括大大多功能厅厅、贵宾厅厅和接见厅厅，若干中中小会议厅厅。多功能能厅最好不不少于400平方米米，大的可可以到1000平方方米或更多多一些。与与多功能厅厅紧相连的的，要有一一个贵宾厅厅和接见厅厅，要有适适量面积的的厨房或备备餐间和一一个家具周周转库房。。按照国务务院机关事事务管理局局对会议定定点饭店的的要求，除除大的多功功能厅以外外，还要有有能容纳30人左右右的小会议议室。3、宴会厅、多多功能厅、、VIP包房（高档档次）多功能宴会会厅：设有有四国同声声传译设备备，进口灯灯光、音响响及舞台装装置，适应应多方位需需求。可接接待200-300人的大型型会议及200人的的大型婚宴宴典礼，并并且自助餐餐会，公司司庆典、新新闻发布、、小型订货货展销会、、联谊晚会会等多种形形式的会议议要求。4、建议产品打打造成健康康主题的生生态建筑，，如引进新新风系统、、考虑分户户式中央空空调，纯净净水的运用用等设施。。5、本案产权式式酒店标房房面积为20、35、70平平米左右。。行政客房房的面积要要比普通客客房大一些些，套房多多一些，房房间内提供供良好的办办公条件。。6、总统套房：：新兰山商商场十三层层；7、顶层观光酒酒吧：新兰兰山商场十十四层；8、其他楼层层均作为酒酒店标房和和套房，见见上图。八、“兰山山新天地大大酒店”营营销推广概概要

（市市场导入期期）本着“一切切为了销售售”和“以以最小的投投入在最短短的时间内内迅速获得得最大的销销售额”的的营销推广广原则，针针对预售前前多线并举举的工作状状态，按纲纲领式营销销工作步骤和操盘盘策略提出出以下营销销纲要供贵贵司定夺。。强强联手组组合：尽快确立或或包装“实实力开发商商/知名承承建商/知知名监理商商/一流酒酒店管理公公司/一流流商业管理理公司/著著名保险公公司/实力力商业银行行/专业策策划代理公公司/著名名国际型规规划设计院院/知名海海外家装公公司等顾问问先锋组合合”，作为为先期预定定买家的专专业顾问团团，构成目目标客群购购买行为的的信誉和实实力保障；；强势卖点梳梳理：如“兰州首首家产权式式娱乐酒店店；兰州首首席特色餐餐饮娱乐城城；近30米挑空生生态健康共共享大堂；；独栋酒店店、独栋商商业楼宇赠赠送楼宇冠冠名权、标标间冠名权权；最稳妥妥的低首付付、低风险险、低投入入，高回报报、高增值值、高收益益投资锦囊囊计划；独独有三条特特色商业步步行街，中中央商业区区最时尚的的休闲娱乐乐人间天堂堂、结合新新兰山商场场户型结构构首推五星星级家庭式式套房、大大西北有了了自己的新新天地、南南有上海新新天地、北北有兰州新新天地”等等。投资返租计计划：一是交给酒店管管理公司的的投资托管型型，与酒店管理理公司签订订《委托租租赁合同》》，分为每年固固定回报和和酒店经营营利润回报报两种；二是业主可以随随时入住，，不定时将将物业交给给酒店管理理公司代为为出租，获获得出租回回报；三是节约住住其他酒店店资金开支支，实际享享受自主产产权酒店利利益，生意生活就就地平衡的的自娱自住住型；四是投资收收益自主经经营型（适适用于商铺铺）；——产权式式娱乐酒店店投资回报报率为8.67%，，产权式商商铺为10%左右；；本案销售售以酒店管管理公司托托管和商业业管理公司司托管的投投资固定返返租回报方方式为主。。营销推广策策略：推广策略———新闻组组合式营销销策略；推广定位———兰州首首家产权式式娱乐酒店店兰州首席产产权特色商商业娱乐城城推广主线———以“创创新”贯穿穿产品定位位、市场定定位、规划划设计、营销推推广的全过过程，最切切实稳定的的产权式娱乐酒店店返租回报报特案核心推广语语——边玩玩边赚，即即购即返推广理念———永无供楼款款项投入，，立体型无无风险保障障系统推广卖点———交纳少量首首期购楼款款=完成投投资全部过过程=尽享投资收收益与休闲闲娱乐双快快乐推广渠道———低投入入的各报纸纸新闻和电电台、现场场展示及直直销单推广战术———短平快快的地缘客客户吸纳+浙商联带口口碑+庄家客户重点公公关；现场红色风风暴：申请现场户户外广告报报批，将现现有商户经经营部分以以上的建筑筑全部呈““L”型用大红布布围裹，内内容分别为为“兰州首首家产权式式娱乐酒店店”、“兰兰州首席特特色商业娱娱乐城”、、“最稳定定的多重投投资收益特特案”、““特色的特特产的兰州州时尚新天天地”、““娱乐休闲闲吃喝玩乐乐特工场””、“中产产阶级爆棚棚投资享受受乐园”等等，形成人人流车流集集中的第一一营销力轰轰动包装效效应；卖场展示长长廊：售楼中心处处在项目两两条主干的的中心点，，外观做特特装处理，，室内需有有项目大堂堂效果图、、电梯和电电梯厅效果果图、装修修标准效果果图、规划划改建总平平图、建筑筑单体效果果图、建筑筑沙盘及模模型等，外外加展板形形成现场浓浓烈的销售售刺激氛围围；天水南南路及火车车站东路的的沿街底商商视拆迁进进度，最好好均以灯箱箱或喷绘布布的宣传形形式，将卖卖场的销售售力价值最最大化，内内容可以整整体介绍项项目产权式式酒店和商商铺的情况况，形成最最大冲击力力，以此在在最短的时时间内吸纳纳最多的客客流。基本销售工工具：直销单分为为酒店和商商铺两部分分，分别做做成两面印印刷的八开开规格内放放标准层各各户型图和和项目简介介单张，每每张户型图图阐明投资资回报方案案，作为通通过邮局定定点派发邮邮送给私企企生意人；；印量不需需过多2万万份即可；；同时销售售体内部准准备价单、、销控表、、答客问，，每一位销销售人员均均准备系统统全面的销销售文件夹夹资料；销售强化培培训：我司将以在在北京区成成功操盘过过产权酒店店的营销总总监为驻场场服务代表表，由总经经理直接进进行半个月月的强化培培训，并组组成酒店管管理、商业业专家、规规划设计专专家的培训训顾问团，，对总监、、销售经理理、销售主主管、销售售代表、客客户引导包包括保安保保洁及经理理助理进行行全面专业业的产权酒酒店专业和和销售管理理/客户服服务跟踪等等强化培训训，预期打打造成兰州州首家产权权酒店的一一流销售队队伍，从而而不轻易放放掉一个准准客户；地缘客户积积累：本案地缘客客户是最有有希望迅速速成单的第第一批客户户，分为火火车站进货货运货商、、城关区以以内的来往往人流车流流、附近火火车站及铁铁路局商圈圈居住人群群以及附近近做生意的的私营老板板。通过现现场红色横横幅竖幅的的引导带动动，每日将将纷纷前来来咨询的潜潜在客户。。销售战术术上分为售售楼处自然然客户和业业务员主动动上门型客客户，通过过项目对火火车站商圈圈的主力带带动预期，，形成与周周边商家主主动互动的的咨询体系系，为预售售做稳定铺铺垫。新闻集中造造势：于甘肃日报报、兰州日日报、兰州州晨报、兰兰州晚报、、西部商报报、科技鑫鑫报、都市市天地报、、甘肃经济济日报、《《经营缄市市》周刊、、甘肃电视视台、兰州州电视台、、甘肃交通通广播电台台、《西部部房产》杂杂志社、甘甘肃之窗··房地产业业商会网站站、兰州房房地产信息息网、兰州州房地产资资讯网、兰兰州房地产产网、甘肃肃房地产资资讯网、兰兰州家园网网、每日甘甘肃、中国国兰州、兰兰州之窗、、兰州市旅旅游网、兰兰州餐饮信信息网、兰兰州美食网网、城关区区政府网、、兰州商贸贸网、甘肃肃招商网等等三十余家家房地产相相关媒体，，以“产权权式酒店的的功能细分分发展趋势势、全国罕罕有的产权权式娱乐酒酒店、兰州州爆出首家家产权式娱娱乐酒店、、个人投资资理财的最最佳个案、、产权酒店店产权商铺铺的多赢多多娱收益、、兰州首家家独栋冠名名权投资项项目”等新新闻稿的形形式，即以以100—200元稿费邀约约每家媒体体记者，集集中在10月下旬或11月上旬半个个月的时间间轰炸式报报道，以最最小的投入入在最短时时间内形成成轰动造势势效应，快快速获得知知名度、美美誉度和多多重宣传口口碑使客户户前来。广播主媒刺刺激：基于投资客客群为兰州州本地的中中产阶级和和个体商家家，大家生生意繁忙白白天很少看看电视，无无论打车或或私家车或或交通台收收听人群覆覆盖率均较较广，且购购买力较电电视来的准准确直接，，选择收听听率最高的的兰州电台台栏目进行行每次15秒每天6次共持续续1个月的的广播媒体体投放，投投入少而且且反馈及时时迅速，形形成继现场场引导展示示、新闻集集中造势、、直销单派派送配合同同时的主要要辅助媒体体投放。商家联袂招招标：于兰州主力力报纸媒体体首页打出出第一版半半版形象促促销招标招招商广告。。包括房地地产拍卖公公司——提提议项目采采取拍卖型型开盘策略略、知名餐餐饮娱乐公公司、家装装公司、建建材供应商商等，以投投资客和商商家为主对对象，属告告知型广告告。直销重点攻攻略：以开车时辰辰不超过20分钟，，重点半径径5公里以以内的商家家为主。派派送对象以以家电、家家具、电器器、电子、、服装、鞋鞋帽等各式式商品批发发市场、商商场经营商商贩、餐饮饮娱乐休闲闲行业的浙浙江生意人人为重点，，通过印制制好的双面面直销单，，选择如邮邮局直邮定定点到达率率准确的发发送渠道或或邮递公司司，在商家家集中的城城区范围充充分选择准准确的基础础上定向营营销，是本本案所有营营销策略中中最为行之之有效的四四两拨千斤斤销售战术术。庄家客户公公关：兰山项目无无论从商铺铺带动全盘盘发售或商商业投资经经营的庄家家客户带动动商铺投资资客，商业业客户均是是庄家客户户公关对象象。如：唐唐汪手抓羊羊肉、烤小猪、烤全羊、酿皮子、高三酱肉、陈春麻辣粉粉、百岁鸡、灰豆子；考羊排餐餐厅、兰州州白合粥店店、金坛子饭庄庄、羯子楼火锅锅、傻儿鱼头、我的天堂堂酒吧、全全顺楼、甘甘肃顺峰海海鲜世界、、恒昌餐饮饮公司（黄黄河楼）、、雅尔佳明明德宫、东东方宫、东东方宫火锅锅城、菜根根香大酒店店、天津狗狗不理兰州州店、川林林大酒店等等。运用电电话预约、、传真、短短信、E-mail、邮寄、上门门洽谈等多多种方式进进行公关。。同时针对对大宗意向向买家进行行一对一沟沟通。优惠促销整整合：1）买200平米以以上商铺赠赠送产权酒酒店标房；；2）买独栋栋赠送冠名名权和广告告牌；3）一次性性付款/分分期付款/按揭付款款的折扣优优惠；如一次性付款款购房者及及购买大户户型的业主主可获得钻钻石卡，在在酒店消费费可享有八八折优惠；；4）每年可获得得实际购房房价格8%～10%的固定收收益并享有有免费居住住15天的的特权；5）长住业主永永久享有在在酒店消费费八折的优优惠特权，，并享受酒酒店公司提提供的房间间日常保洁洁、定期消消毒、洗衣衣、代购物物品、宠物物看护、花花木养护等等特价优惠惠服务；6）业主每每年可免费费获得酒店店公司赠与与的会员卡卡，持卡在在酒店消费费将享有最最惠待遇。。7）购买70平米户型的的业主可获获得金卡，，在酒店消消费可享有有八五折优优惠；8）购买50平米户户型的业主主可获得银银卡，在酒酒店消费可可享有九折折优惠；9）所购房房产为大产产权，可享享有继承、、赠送、转转让、抵押押等权利；；10）酒店店开业五年年后业主可可转让自己己的房产，，开发商按按商品房买买卖合同的的购房价格格予以回购购。11）投资资型业主在在房产委托托经营期间间，免交物物业费、水水电费及经经营房产所所发生的全全部税费；；12）持卡卡在兰山大大酒店所属属的其它娱娱乐项目消消费时，均均可享有与与产权酒店店相同的优优惠待遇；；13）购买买开发商的的其它产权权酒店时，，一律享受受内部最惠惠价格；14）投资收益益即购即返返，是五年年还是两年年需要探讨讨。商铺带动全全盘：提议拿出娱娱乐城和一一层、二层层、三层各各200——1000平米左右右的销售面面积进行前前期大客户户的洽谈。。分租赁和和购买两种种需求情况况：租赁客客户至少在在500平平米以上的的当地知名名旗舰店或或主力店，，以便通过过期进驻讯讯息快速带带动全盘发发售；购买买的庄家客客户将针对对300平平米以上的的需求买家家亦为品牌牌连锁店进进行最惠待待遇（如放放低折扣点点或提高回回报承诺点点）促其成成交；尤其其是产权酒酒店亦属大大商业范畴畴，先期引引进国内知知名酒店管管理公司将将对全盘发发售起到至至关重要的的信誉购买买拉动。内部认购广广告：选择单一投投放的最有有效报纸，，内部认购购期两版半半版广告，，内容以产产权酒店和和商铺分别别进行诉求求，要求冲冲击力和震震撼力。九、兰山新新天地大酒酒店创新拍拍卖式开盘盘策划纲要要（正式开盘盘期）在立体新闻闻造势，客客户初步积积累半个月月左右的时时间进行后后，趁热打打铁步入内内部认购期。。探市月一一旦反馈不不错，大获获成功，项项目进入正正式开盘期期。为全面面创造出兰兰山项目于于兰州市场场前所未有有的销售奇奇迹，采用用兰州首家家拍卖式开开盘的做法法，将是本本案新闻销销售力亮点点频出的开开门红，甚甚至将拍卖卖组合活动动当成本案案销售期内内的一项常常规战术来来运用。一、活动纲纲要活动地点：：选择兰州州火车站露露天拍卖，，可直接吸吸引买家到售楼楼处成交；；活动时间：：上午9：：00—11：30主办方方：甘肃强达供供销配送置置业有限公公司博智威诺（（北京）房房地产经纪纪有限公司司承办方方：某某房房地产拍卖卖有限公司司市公证单单位协办方方：兰州专专业公关活活动公司或或礼仪公司司某某广告设设计制作公公司活动主题：：兰州首家家产权式娱娱乐酒店产产权特色商商业娱乐城———无底价拍卖卖会暨投资资财富置业业活动活动风格：：轻松紧张张、高雅享享受、严谨谨专业、特特色新闻、联动动促销二、推广造势报纸纸———主力报纸纸广告半版版信息配合合，一次拍拍卖广告告告知配合；；新闻造势——开盘日之前前，让合作作过的新闻闻媒体集中中免费造势势DM直投——各大商场、、酒店、市市场等多份份实名直投投（包括邀邀请函、请柬、DM单、纪念性性礼品、户户型图等）），或采取取报纸夹报形式式直投；网站——于当地知名房房地产网站集集中发布信息息三、活动内容容主持人隆重介介绍到场来宾宾市领导致词开发商致词国际Party不同乐器的女子乐队中英英文表演城关区商业发发展演讲国内著名和声声组合乐队演演唱产权酒店论坛坛趣味竞拍一产权酒店和商商铺置业论坛坛著名艺术家表表演兰山项目背景景介绍及推介介抽奖一兰山项目规划划布局介绍趣味竞拍二兰山项目精装装品牌配设介介绍抽奖二兰山项目服务务配设介绍趣味竞拍三抽奖三拍卖高潮抽奖与竞拍穿穿插中午中西自助助美餐暨新闻闻发布会四、活动邀请请1）开发商2）品牌运营营商3）规划/施施工方4）政界领导导5）专家学者者教授6）特邀嘉宾宾7）新闻媒体体记者8）潜在客群群9）酒店/商商业管理公司司10）其他交警公安维持持秩序若干（（如10人））著名芭蕾表演演艺术团8人人音乐会表演家家6名门童两位礼仪小姐8名名模特8名摄影师5名五、现场准备备礼品品：养酒、古钱币币等趣味拍卖卖系列销售工具：展板、VIP卡、手提袋、、请柬、户型型图租车车：公关公司：鲜花、签到本本等六、拍卖促销销拍卖流程：拍卖公司讲解解竞拍程序拍卖方式：无底价竞拍，，4800元元/平米起拍拍或总价9万万元/套起拍拍成交拍卖底价价4500元元/平米一月一提价，，每月市场计计划提价100元/平米米拍卖赠送：赠赠送单元冠名名权/赠送吉吉祥房号/赠赠送VIP会员卡拍卖优惠：享享受最低底价价85折优惠惠享受开业之前前免月供政策策（并免利息息）拍卖抽奖：餐餐饮优惠券/娱乐优惠券券/会员卡/特产赠送/世界级名牌牌项链2条/名贵古董董/名贵字画画/世界级名名表3只/世世界级名牌打打火机/世界级名笔10支/知名品品牌服装/典典藏红酒养酒酒/经典饰品品拍卖户型：产产权酒店高低低区最好户型型和铺最佳临临街商铺七、拍卖纲要要1、拍卖目的的：采用现时时、现地、根根据市场价格格拍卖，这是是反映房产真真实价格的最最好方式。2、拍卖知识识：农行、建建行、工行等等都加入了办办理拍卖房屋屋按揭的行列列中。只要标标的产权清晰晰，都可申请请银行的按揭揭贷款。购房房者拍得拍卖卖商品房后，，可向银行申申请最高为房房价60%的的按揭贷款，，贷款年限最最多为15年年。购房者在在交付5万元元保证金后才才能参加拍卖卖。3、竞买程序序（略）4、拍卖起价价保密形式：密密封拍卖，以以出价最高中中标。拍卖底价：一般房地产的的不动产的拍拍卖底价是房房价下浮30%左右。竞拍幅度：一般每次加价价幅度定在价价位金额的10%左右较较为合理。5、拍卖规则则（略）八、拍卖公告告我公司将对以以下受托的房房地产进行公公开拍卖。现现将有关事宜宜公告如下：：1）、拍卖标标的：兰州市兰山新新天地号号楼户户型，建筑面面积平平方米，起拍拍价人民币万万元。拍卖成成交后，买受受人除交纳成成交价款外，，所购房产的的营业税及相相关税费均由由买受人支付付。竞买保证证金1万元2）、现场勘勘察时间为：：2004年年10月30日至月月日(周周六、日照常常)。具体情情况请向兰山山新天地售楼楼处置业顾问问咨询3）、登记及及拍卖地点：：兰州市房地地产拍卖有限限责任公司4）、拍卖时时间：年年月日日上午午时-时整整传真真：邮政编码：网址址：九、拍卖前办办理竞买手续续1）实地察勘勘、咨询：具具体情况请向向兰山新天地地售楼处置业业顾问咨询2）意向者签签定竞买协议议书3）交纳保证证金4）领取竞买买证十、拍卖当天天参加拍卖的的程序1）竞买证换换号牌。2）举举牌竞拍。3））落槌成交的的签定成交确确认书，未未成交的退还还保证金十一、委托拍拍卖程序选择合作的委委托拍卖人选择委托拍卖卖行——商谈谈拍卖底价———签订委托托协议——收收取房款———办理过户手手续十二、拍卖具具有下列特点点①、公开竞价价；②、价高高者得；③、、快速变现；；④、节约经经销费用；⑤⑤、体现真真实价值或最最大价值；⑥⑥、透明度度高；⑦、、法律约束力力强；⑧、、关注率高，，有轰动效应应；⑨、卖卖家满意、买买家乐意十三、拍卖流流程建议1、举办拍卖卖会须提前7天在报纸上上发布拍卖公公告，建议贵贵方与拍卖方方及时对第二二阶段的宣传传策略和宣传传内容及时沟沟通；2、参加拍卖卖会的竞买人人应提前办理理竞拍手续，，领取拍卖号号牌，对竞买买人资质的要要求有如下方方案：1）传统做法法：要求参加加拍卖会的竞竞买人交纳一一定数额的保保证金（如5万元/套）），方可办理理竞拍手续；；2）要求竞买买人先认购楼楼盘（大订还还是小订由贵贵方决定），，后方可办理理竞拍手续，，如最终竞拍拍成功，可以以用竞拍所得得标的替换原原认购的楼盘盘；3））放放宽宽对对竞竞买买人人的的资资质质要要求求，，以以低低保保证证金金或或仅仅需需信信誉誉担担保保的的形形式式，，促促使使更更多多的的人人参参与与活活动动，，但但此此种种做做法法风风险险较较大大，，须须提提防防买买受受人人悔悔约约；；3、、报报兰兰州州市市工工商商管管理理部部门门备备案案4、、如如需需邀邀请请公公证证机机关关参参与与，，请请贵贵方方提提前前预预约约，，做做好好准准备备5、、拍拍卖卖会会时时间间约约在在40——60分分钟钟之之间间，，主主要要步步骤骤为为：：1））主主持持人人介介绍绍活活动动概概况况，，宣宣布布拍拍卖卖会会开开始始；；2））工工作作人人员员宣宣读读拍拍卖卖规规则则及及竞竞买买须须知知；；3））拍拍卖卖师师讲讲解解拍拍卖卖注注意意事事项项，，开开始始拍拍卖卖；；4））买买受受人人当当场场签签署署《《成成交交确确认认书书》》，，并并在在会会后后办办理理买买受受的的其其他他手手续续5）拍拍卖卖结结束束，，继继续续进进行行其其他他活活动动。。十、、博博智智威威诺诺捆捆绑绑式式销销售售任任务务1、、未未完完成成或或超超完完成成销销售售比比例例的的佣佣金金支支付付方方法法销售期每期应完成销售比例累计销售比例未完成销售比例超出累计销售比例部分第一期25%25%扣佣金的10%加超出部分佣金的10%第二期40%65%扣佣金的15%加超出部分佣金的15%第三期35%100%扣佣金的20%

注（（1