2016年上半年天津房地产估价师房地产估价理论与方法知识：对房地产估价的基本认识考试试题

2016年上半年天津房地产估价师《房地产估价理论与方法》知识:

对房地产估价的基本认识考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、面积误差比的计算公式为_。A.面积误差比二（产权登记面积-合同约定面积）/产权登记面积又100%B.面积误差比二（合同约定面积-产权登记面积）/合同约定面积又100%C.面积误差比二（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积又100%D.面积误差比二（合同约定面积-产权登记面积）/产权登记面积又100%2、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法3、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%,则该写字楼目前的收益价格为（）万元。48585200270062644、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值的500万元.按房地产价值分摊法计算甲、乙两公司共同占有的土地份额为。A：20%B：10%C：30%D：40%E：工业用地的监测点评估价格5、某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率5%,该商铺实际增值额为万元。A：610.00B：619.05C：650.00D：761.90E：工业用地的监测点评估价格6、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。A：未知、需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售费用和销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格7、以下不属于物业管理委托方的是—A.房地产开发企业B.公房出售单位C.施工企业D.业主大会8、不属于引起房地产价格上升的原因是。A：外部经济B：需求增加导致稀缺性增加C：生活水平的提高D：通货膨胀E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于行政规章，表述错误的是。A：行政规章分为部门规章和政府规章两种B：部门规章的制定主体是国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构C：政府规章的制定主体是省级人民政府D：政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触E：执行层的组织协调10、未封闭的挑廊，属于—的范围。A.计算全部建筑面积B.不计算建筑面积C.计算少半建筑面积D.计算一半建筑面积11、某商铺建筑面积为5000近，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/近；运营费用率为和金收入的25%；该类房地产的报酬率为10%。该商铺的价值为万元。A：521B：533C：695D：711E：工业用地的监测点评估价格12、市场的客体通常是指_。A.买家B.卖家C.交易对象D.交易价格13、某房地产占地面积40000m2,上有楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2；乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2,则该宗土地的建筑覆盖率为_。242.4%50%41.25%187.5%14、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元.则该房地产投资企业的速动比率为。A：37.5%B：75%C：150%D：113%E：借款合同15、有学者认为，根据个性不同可将购物者分为六种类型，即_。A.内向型、外向型、习惯型、理智型、冲动型和不定型B.沉稳型、急躁型、习惯型、理智型、冲动型和不定型C.习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和确定型D.习惯型、理智型、冲动型、经济型、感情型和不定型16、如要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效即为。A：单独股东权B：少数股东权C：固有权口：非固有权E：执行层的组织协调17、若名义利率为10%,通货膨胀率为4%,则实际利率为_。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%18、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用_。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法19、房屋征收中，—建设单位参与搬迁活动。A.推行B.实施C.允许D.禁止20、如果—，就可以使用平均发展速度，采用该平均发展速度进行预测。A.房地产价格时间序列的逐期发展速度大致相同B.房地产价格的变动呈现一定的规律性C.房地产价格时间序列逐期升高或下降D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近21、下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是_。A.单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算B.二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算C.同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积D.设有围护结构（或围栏）不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水平面积计算建筑面积22、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。A.购买价格B.容积率及有关设计参数C.空置率D.运营费用23、某写字楼的建筑面积为8万m2,可出租面积系数为80%,公用建筑面积系数为15%,则该写字楼出租单元内建筑面积是万m2。A：5.2B：6.4C：6.8D：7.6E：借款合同24、商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先售给_,并由其预付定金或房价款的行为。A.购房者B.承购人C.预买客户D.潜在客户25、某种商品的用途越多，其。A：需求弹性越小B：需求弹性越大C：越缺乏弹性D：完全无弹性E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分；少选,所选的每个选项得0・5分）1、应用路线价法需要进行等修正。A：临街深度B：土地形状C：交易日期D：交易情况E：临街宽度2、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。A：行业基准收益率B：政府政策C：通货膨胀率D：内部收益率E：投资者的目标收益率3、拆除租赁房屋，对于出租人与承租人达不成协议的，应。A：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，由所有人对承租人进行安置B：由拆迁人对房屋所有人进行补偿，对承租人进行安置C：实行货币补偿，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋撤销租赁协议D：实行产权调换E：被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议4、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。12.55%12.68%14.75%15.01%5、下列房地产估价活动中，不符合职业道德行为的有。A：某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B：某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供帮助C：某估价机构把在估价工作中需要了解的估价委托人的商业资料提供给房地产估价行业组织检查D：估价委托人对估价结果提出了明确要求，由于时间紧，加上估价业务简单，某估价机构按其要求完成了估价E：某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告6、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。A：权属没有争议的房地产B：学校用于教学的房地产^列入文物保护的建筑物口：已依法公告列入拆迁范围的房地产E：被依法查封的房地产7、对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（）。A.权益投资比率B.建安工程费用C.租售价格D.资本化率E.开发期与经营期8、前期工程费用主要包括_。A.拆迁安置补偿费B.规划费用C.设计费用D.可行性研究费用“三通一平”费用9、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元/近，容积率为1.5,土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元/面，容积率为2.4,土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8%,则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元/近C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元/近10、我国现行的房地产税有—A.房产税B.城镇土地使用税C.耕地占用税D.土地增值税E.契税11、住房公积金管理中心不是_。A.住房公积金委员会各项决策的执行机构B.住房公积金运作管理部门C.住房公积金管理的主体D.住房公积金管理的决策机构12、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。A：直接费B：间接费C：规费口：税金E：企业管理费13、某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为。A：10%B：11.27%C：14.18%D：22.55%E：借款合同14、对比较实例价格进行交易日期修正时，最适宜采用_。A.一般物价指数B.建筑材料价格指数C.房地产价格指数D.定额调整系数15、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为_。167%80%200%60%16、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是A.贴现债券B.附息债券C.抵押债券D.浮动利率债券17、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的。A：第一阶段8：第二阶段的后半段^第三阶段的后半段D：第四阶段E：借款合同18、在房地产定价方法中，名牌策略属于_。A.成本加成定价法B.目标定价法C.认知价值定价法D.领导定价法19、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有_。A.基准收益率B.目标收益率C.出租率或空置率D.毛租金收入比率E.运营成本20、城市规划报建审批管理包括_。A.建设项目选址管理B.土地利用规划管理C.建设用地规划管理D.建设工程规划管理E.对违章建设的查处21、房地产开发项目的前期工程费主要包括_。“三通一平”费土地租用费C.可