2015年西藏房地产估价师理论与方法：估价当事人考试试卷

2015年西藏房地产估价师《理论与方法》：估价当事人考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的人民政府审批予以转让的，应当由—办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但—应将所获得的收益上缴国家。A.转让方，转让方B.受让方，受让方C转让方，受让方D.受让方，转让方2、甲将其房屋委托房地产中介服务机构一次性出租，租期三年，实际成交月租金500元。按国家规定，房地产中介服务机构应收的租赁代理费用最高为一元。25050075015003、人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的。A：50%B：60%C：70%D：80%E：执行层的组织协调4、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算.【2006年考题】人：平均增减量法8：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格5、已知某宗土地使用权年限40年的价格为1500元/近，该类房地产的报酬率为6%,该宗土地使用权的35年的价值为。A：1120万元B：1366万元C：1445万元D：1456万元E：工业用地的监测点评估价格6、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。A.发明B.发现C.创造D.隐定7、某宗房地产收益期限为35年，判断其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%,该房地产的价格为万元。A：159.56B：168.75C：169.39D：277.70E：工业用地的监测点评估价格8、—是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。A.《中华人民共和国注册会计师法》B.《中华人民共和国会计法》C.《中华人民共和国注册会计师管理条例》D.《中华人民共和国会计管理条例》9、设立地役权通常会使（）。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升10、市场调查中的_,即通过收集初步的数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.阶段性调查11、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m?、712元/m?、744元/m2、781元/m2和815元/mz,采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为，【2004年考题】A：849元/m?B：865元/m?C：882元/m?D：915元/m?E：工业用地的监测点评估价格12、甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为年。（2009年试题）A：38B：40C：68D：70E：房地产估价机构必须加盖公章13、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。A：70.00%B：83.33%C：84.00%D：86.67%E：工业用地的监测点评估价格14、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标义建筑面积，属于.（2005年试题）A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同15、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为—万元。A.16B.18C.20D.2216、下列有关商品房买卖合同的内容，表述错误的是。A：房地产开发企业应与购房者签订商品房买卖合同B：房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定^按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明使用面积和分摊的共有使用面积D：面积误差比是产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比E：执行层的组织协调17、申请核定一级房地产估价机构资质的，国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起日内作出决定。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调18、房地产开发企业税后利润应首先用于_。A.弥补企业以前年度的亏损B.提取法定盈余公积金C.提取公益金D.向投资者分红19、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/而；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于元/近。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工业用地的监测点评估价格20、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值，该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为_。40%60%50%67%21、标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点，如某个路线价区段内临街土地的临街深度大多为18m,则标准临街深度应设定为m。A：15B：22C：18D：25E：工业用地的监测点评估价格22、某市住房置业担保公司实有资本6000万元，担保贷款余额的总额不得超过一万元。6000012000015000018000023、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的_。A.基准价格B.平均价格C.正常价格D.市场价格24、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为一万元。649616022425、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。A：60B：70C：80D：90E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、某地区某类房地产1998〜2004年价格见下表。 某类房地产1998〜2004年价格 （单位：元/m2）A.年份19981999200020012002200320042005J.房地产价格18002000219024102620281030002、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于一万元。A.30B.50C.100D.1503、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是A：容积率B：绿地率C：建筑密度D：建筑后退红线距离E：执行层的组织协调4、公房出售以后，维修资金由—缴交。A.售房单位B.购房人C.房管局D.售房单位及购房人双方5、对于同一个房地产投资方案，其动态投资回收瓶）与静态投资回收期（）的关系是。A：B：C：D：P”/>E：借款合同6、房地产开发具有—的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产开发项目。A.投资量大B.周期长C.风险性大D.开发费用投入时间变化大7、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤B：对拆迁范围内被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案C：安置房和临时安置周转房的房源情况D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排8、以下房地产价格中，属于评估价值的有。A：基准地价B：市场交易价C：标定地价D：房屋的重置价格E：市场成交价9、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于—修正。A.交易情况B.交易日期C.区域因素D.个别因素10、下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是_。A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准D.乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押11、以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是—开发商。A.经济适用房B.自建住宅C.高档别墅D.联建住宅12、关于物权的效力说法有误的是_。A.同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B.同一标的物一般来说物权优先于债权C.私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效D.物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利13、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于_。A.开发费用的正确预测B.最佳开发利用方式的选取C.正确地预测未来开发完成后的价值D.开发利润的客观预测E.开发时间的准确预测14、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房,2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为（）。12%13.4%80%125%15、以下不属于现代房地产周期研究结论的是。A：经济扩张与创造就业不再是线性关系B：经济复苏不会立即导致新建筑的产生C：房地产市场呈现自我修正的周期性D：就业机会增加与空间需求不再同比增长E：借款合同16、自《城市规划法》实施以来，城市规划监管体制和机制不断创新，先后就_出台了部门规章。A.红线B.绿线C.紫线D.蓝线E.黄线17、以下难以使用市场法估价的房地产有_。A.标准工业厂房B.写字楼C.古建筑D.纪念馆E.学校18、—包括金融机构存贷款、有价证券和各种票据市场、黄金市场、外汇市场在内的金融市场。A.国内金融市场B.国际金融市场C.广义的金融市场D.狭义的金融市场19、下列属于住房公积金使用原则的是。A：定向使用的原剧B：安全运作原则C：严格时效原则口：按期间缴存原则E：非一次性原即20、房地产平面图包括。A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图B：房产分幅平面图C：房产分丘平面图D：房屋分层分户平面图E：房产分幅位置图21、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目—之比。A.投资的资本价值B.总开发成本C.总开发价值D.总投资额22、国家无偿收回划拨土地使用权的原因有。A：土地使用者自动放弃土地使用权B：矿场、机场等核准报废土地C：非法转让土地口：不按批准用途使用土地E：转让时未补交土地使用权出让金或土地收益