2015年下半年江苏房地产估价师制度与政策：房屋征收补偿的内容试题

2015年下半年江苏省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收补偿的内容试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过（）万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。506070802、城市分区规划由—审批。A.市规划行政主管部门B.市人民政府C.市人大常委会D.省人大常委会3、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为二。439元1230元743元928元4、关于房屋转租，表述不正确的是_。A.承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B.第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C.承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D.除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期5、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。A：2049年1月1日—2049年12月31日B：2050年1月1日~2050年12月31日C：2059年1月1日~2059年12月31日D：2060年1月1日~2060年12月31日E：房地产估价机构必须加盖公章6、某工业用地的土地面积为10000近，规划容积率为1.0,楼面地价为500元/近。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0,楼面地价为1500元/近，则因规划调整所需的补地价为一万元5001000225030007、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是—的土地。A.通过出让方式取得的B.通过转让方式取得的C.通过划拨方式取得的D.有地上建筑物及其他附着物8、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起一个月内向人民法院起诉。A.1B.2C.3D.69、物业服务成本的构成一般包括_。①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等；②物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④办公费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥物业管理区的绿化养护费；⑦物业管理企业的酬金；⑧物业管理企业固定资产折旧费；⑨物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用A.①②③④⑤⑥⑧⑨B.①②③⑤⑥⑦⑧C.①②③④⑤⑥⑦⑨D.①③④⑤⑥⑧⑨10、下列公式不正确的一项是_。A.分配（应付）利润二经营利润-（盈余公积金+公益金+未分配利润）B.税后利润=利润总额-所得税C.经营利润二销售（含出租、自营）收入-经营成本-期间费用-销售税金D.利润总额=经营利润+营业外收支净额11、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格12、房地产估价的合法原则是针对—来讲的。A.估价机构B.估价人员C.估价对象D.估价方法13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。A.社会因素B.环境因素C.人口因素D.行政因素14、关于房地产贷款担保的说法，正确的是_。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权15、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。A：政策风险B：市场风险C：财务风险D：信用风险E：借款合同16、下列不列入国民生产总值核算的是_。A.出口到外国的一批货物B.经纪人为一座旧房买卖收取的佣金C.政府给贫困家庭发放的救济金D.保险公司收到一笔家庭财产保险17、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（）的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段18、土建工程计划利润的计算基数是。A：人工费B：直接工程费C：间接费D：直接工程费+间接费E：执行层的组织协调19、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段20、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的一倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。4〜54〜66〜103〜521、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2,年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%,折现率为12%,该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。4023.044074.104768.505652.0922、下列说法正确的是_。A.抵押人是指接受房地产抵押作为债权人履行债务担保的公民、法人或者其他组织B.抵押权人是指依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织C.预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为D.在建工程抵押，是指抵押权人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为23、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可24、城市用地评价中，下列—属于适于修建的用地。A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.已征用的土地25、甲土地的楼面地价为2000元/近，建筑容积率为5；乙土地的楼面地价为1500元/近，建筑容积率为7.若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比。A：甲等于乙B：甲大于乙C：甲小于乙D：无法判断大小E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、下列关于住房公积金的表述中，正确的是_。A.每年的1月1日为职工住房公积金的结息日B.住房公积金的缴存比例一般不得低于5%,原则上不得超过15%C.职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D.个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税2、A房地产开发公司在一项目投标中，符合中标人条件的是。A：其标书能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准B：其标书能够不同程度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准C：其标书能够满足招标文件的形式性要求D：其标书能够满足招标文件的实质性要求，并经评审的投标价格最低但不低于成本E：其标书经评审的投标价格最低且低于成本3、在商业银行办理的贷款中，担保方式有。A：保证B：信用C：质押D：抵押E：保险4、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工，来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于。A：选择专业化B：单一市场集中化C：市场专业化D：产品专业化E：借款合同5、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。A：物业托管B：物业服务C：物业管理D：物业委托E：执行层的组织协调6、开发项目竣工验收的工作程序一般分为。A：单项工程竣工验收B：综合验收C：单位工程验收D：竣工验收备案E：分部工程验收7、在的情况下，采用市场提取法求取资本化率r要用到（）。A.试错法B.移动平均法C.曲线拟合法D.线形内插法E.指数修匀法8、停车指数，即每100m2营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在—之间。4〜55〜66〜77〜89、国外通常将写字楼分为个等级。A：2B：3C：4D：5E：借款合同10、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工的，按土地使用权出让金的20%以下征收土地闲置费。123411、开发商对投标人进行资格审查时应考虑一方面。A.企业注册证明和技术等级B.主要施工经历C.技术力量简况D.施工机械设备简况E.存在拒工的承建项目12、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。A：大城市1.5〜30元B：大城市1.2〜24元C：中等城市1.2〜24元D：小城市0.9〜18元E：县城、建制镇、工矿区0.6〜12元13、下列关于价格弹性的表述中，正确的有。A：供给价格弹性一般为正值B：当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性C：需求价格弹性永远为负值D：当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性E：一般来说，时间越长，需求和供给就越有弹性14、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有_。A.房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人B.房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节C.房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m,但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2D.临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权E.房地产权属登记为房地产权利动态登记15、房屋登记机构受理异议登记后，应于个工作日内完成登记。A：1B：10C：15D：30E：执行层的组织协调16、房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方关系的协议。A：抵押B：租赁C：权利D：义务E：赠与17、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。A：正的协方差B：负的协方差C：标准协方差D：绝对协方差E：借款合同18、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与—之比。A.规划建设用地面积B.居住区总用地面积C.居住区建筑用地面积D.获取土地使用权面积19、《物业服务企业资质管理办法》规定，负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理的部门为。A：国务院建设主管部门B：省人民政府建设主管部门C：自治区人民政府建设主管部门D：直辖市人民政府房地产主管部门E：设区的市的人民政府房地产主管部门20、属于房地产项目价格不确定性因素的是。A：租金B：售价C：最高销售量D：最高工程费用E：最高购买价格21、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的_,在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A.工程勘察资质证书B.工程设计资质证书C.工程勘察资质证书或工程设计资质证书D.工程勘察资质证书和工程设计资质证书22、实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括_。A.物业服务成本B.法定税费C.物业管理企业的利润D.物业管理企业的酬金E.物业服务支出23、.2010年3月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项目，总投资2亿元，则该项目资本金应不低于万元。A：4000B：5000C：6000D：7000E：执行层的组织协调24、《土地