2015年广东房地产估价师制度与政策：违规处罚考试题

2015年广东省房地产估价师《制度与政策》：违规处罚考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为。A：掌握的有关信息不同B：作出的估价师声明不同C：估价对象状况不同D：委托人不同E：工业用地的监测点评估价格2、利用—进行进度计划管理，可以了解各项工作的先后顺序和相互关系，通过计算找出关键工作和关键线路，在执行中进行有效的控制和监督。A.现金流量表B.横道图C.网络图D.直方图3、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是—模式。A.单一市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖4、下列关于保险合同主体的说法有误的一项是_。A.保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B.被保险人和受益人由投保人在合同中指定C.保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D.投保人可以是法人，也可以是自然人5、由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离是。A：建筑红线后退距离B：建筑控制高度C：建筑密度D：用地面积E：执行层的组织协调6、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投资项目的资本金净利润率为（）。13.0%43.3%30%23.3%7、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。A：3B：5C：8D：15E：执行层的组织协调8、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价格为一万元。9231111135318729、（）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比10、房地产估价师的注册管理部门是。A：国务院人力资源和社会保障主管部门B：国务院住房和城乡建设主管部门C：所在地省级住房和城乡建设主管部门D：所在地市级住房和城乡建设主管部门E：执行层的组织协调11、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是_。A.债券B.股票C.货币和货币资金D.黄金12、防范估价风险的最后一道防线是。A：撰写估价报告B：审核估价报告C：出具估价报告D：估价资料归档E：工业用地的监测点评估价格13、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的投资利润率为。A：36%B：62.07%C：73.47%D：80%E：工业用地的监测点评估价格14、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由—无偿收回土地使用权并予以公告。A.乡级以上政府B.县级以上人民政府C.市级以上人民政府D.省级以上人民政府15、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。A：成交价三最高价三最低价B：成交价三最低价三最高价C：最高价三成交价三最低价D：最高价三最低价三成交价E：工业用地的监测点评估价格16、根据，民事权利可分为绝对权和相对权。A：权利标的的不同性质B：权利的作用C：权利效力的不同D：权利是否具有转移性E：执行层的组织协调17、在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括_。A.融通资金职能B.防灾防损职能C.分配职能D.分散风险职能18、最低收入家庭住房保障原则上以—为辅。A.实物配租B.租金核减C.发放租赁补贴D.实物配租和租金核减19、关于估价对象实地查勘的说法，错误的是。A：任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘8：对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C：实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D：拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可E：工业用地的监测点评估价格20、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是一。14%10%33%15%21、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解—的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A.过去B.潜在C.相关D.未来22、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是的体现。A：经济学原理B：均衡原理C：替代原理D：对立原理E：工业用地的监测点评估价格23、可比实例房地产成交价格为3500元/m2,与估价对象比较，可比实例房地产相对估价对象房地产状况较优6%，则可比实例房地产在估价对象房地产状况下的价格为一元/m2。32903302C.3500D.371024、下面哪个说法是错误的：_。A.重新购建价格是估价时点的价格B.重新购建价格是客观的价格C.建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格D.土地的重新购建价格是全新状态下的价格25、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元.从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有A：可出租面积B：基础租金C：室内装修口：客户类型E：出租单元面积规划2、农民集体的范围有_。A.队农民集体B.村农民集体C.乡农民集体D.镇农民集体E.县农民集体3、下面A市房屋拆迁管理部门所介绍的其监督管理职责的说法正确的是。A：作为拆迁人，接受拆迁委托B：房屋拆迁许可证的审批C：拆迁委托合同的备案管理D：受理强制拆迁的申请E：拆迁补偿安置资金使用的监督4、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要有以下作用（）。A.有助手估价机构和估价人员不断提高估价水平B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核E.可以为日后的估价提供参考5、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经—讨论决定。A.征收人B.被征收人C.房屋征收部门办公会议D.政府常务会议6、某显像管生产商在激烈的市场竞争中，通过对资本劳动、技术投入的调整，维持在每年15万支的规模上，此时正好使其收入递增达到最大，此时我们称该规模为。A：最大规模8：平衡规模C：极值规模D：适度规模E：执行层的组织协调7、在估价报告中陈述_,既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。A.估价师声明B.估价的假设和限制条件C.估价方法D.估价对象8、下列说法正确的是_。A.合同履行费用的负担不明确的，由双方分担B.合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行C.逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行D.逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行9、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是。A：净经营收入=有效毛收入-经营费用B：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D：净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税E：借款合同10、对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低10%时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是。A：地价8：建造成本C：贷款利率D：资本化率E：借款合同11、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是_。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估B.评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率C.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率D.评估投资价值时一般要扣除所得税E.评估市场价值时一般要扣除所得税12、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。（2008年试题）A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全13、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即_。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最客观的预测值E.最原始预测值14、根据代理权发生的依据不同可将代理分为。A：委托代理B：法定代理C：指定代理D：本代理E：复代理15、根据房地产估价的合法原则，目前我国有关法律、法规规定.不具抵押意义因而不作为以抵押为目的的估价对象的房地产有.【2005年考题】A：土地所有权B：国有工业用地使用权C：宅基地土地使用权D：大型游乐场E：乡镇企业用房16、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间17、城市用地布局结构是否合理，主要体现在。A：城市各功能部分的组合与构成的关系B：城市工业排放物所造成的环境污染与城市布局的矛盾C：是否反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色D：所反映的城市总体运营的能动性E：所反映的城市总体运营的效率与和谐性18、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2,某人拥有其中120m2的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为—m2。4045485019、下列情况，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。A：继续作为城市基础设施用地B：继续作为公益事业设施用地C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的20、以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款包括.（2008年试题）A：土地出让费B：征地拆迁费C：基础设施建设费D：土地转让费E：契税21、我国房屋权属登记_。A.具有公信力B.公告是必经程序C.是一项法定制度D.为权利动态登记E.可以制作颁发统一的房地产权证书22、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。A：房地产估价机构具有一、二级资质B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全23、房