2015年上半年云南房地产估价师制度与政策：临时用地补偿模拟试题

2015年上半年云南省房地产估价师《制度与政策》：临时用地补偿模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。A：通货膨胀影响B：投资利息因素C：资金时间价值D：投资风险补偿E：工业用地的监测点评估价格2、根据工程量清单计价法，下列对有关费用的描述，不正确的是_。A.直接工程费包括人工费、材料费、施工机械使用费B.措施费包括环境保护费、安全施工费、临时设施费、夜间施工费等C.规费包括工程排污费、社会保障费等D.企业管理费包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、住房公积金等3、在某幢建筑面积3000面的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成术的4%计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为元/近。A：1067B：1070C：1087D：1141E：工业用地的监测点评估价格4、全国工程竣工验收的监督管理工作由—负责。A.土地管理局B.城市规划管理部门C.国务院建设行政主管部门D.国务院5、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2,总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%,设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%,该在建工程在估价时点的完工程度是（）。30%45%65%75%6、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。A：威廉•配第和亚当•斯密B：大卫•李嘉图和约翰•冯•杜能C：詹姆斯•安德森和马尔萨斯D：理查德•坎蒂隆和马克思E：工业用地的监测点评估价格7、收益法是以—为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。A.均衡原理B.替代原理C.预期原理D.未来趋势原理8、下列关于建筑材料的耐久性，表述错误的是。A：材料被用于建筑物后，要长期受到来自使用方面的破坏因素及来自环境方面的破坏因素的作用B：材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力C：采用耐久性好的材料有时会增加成本、提高价格D：不同材料的耐久性相同，影响其耐久性的因素也相同E：执行层的组织协调9、根据有关规定，可以发布房地产广告的是_。A.在集体土地上建设的房屋B.取得预售许可证的商品房C.经验收不合格的商品房D.权属有争议的房屋10、仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券，也称无抵押担保债券，该债券属于。A：信用债券B：抵押债券C：质押债券D：担保债券E：执行层的组织协调11、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是_。A.替代效应=收入效应+价格效应B.价格效应=替代效应+收入效应C.收入效应=替代效应+价格效应D.价格效应=替代效应/收入效应12、关于任意拍卖，下列说法错误的是_。A.以生效的法律文书为依据B.属于民事行为C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D.目的在于将物品换价兑现13、—表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候，消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。A.无差异曲线B.消费者预算线C.产品需求曲线D.效用曲线14、下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是_。A.前期考核B.开发C.建设D.使用15、在房地产权利中，属于用益物权的是。A：自物权B：划拨土地使用权C：抵押权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格16、下列关于门和窗，表述错误的是。A：门和窗是现代建筑不可缺少的建筑构件B：门和窗在建筑上还起到围护和安全保护、隔声、隔热、防寒、防风雨的作用C：窗是建筑上阳光和空气流通的通道D：门和窗仅有实用价值，没有建筑装饰的作用E：执行层的组织协调17、房地产中介服务不包括房地产_。A.咨询B.经纪C.价格评估D.销售18、假设某类住宅价格从3000元/m2,下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。-1.33-0.66C.0.66D.1.5319、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为一万元。A.1.60B.3.00C.4.25D.5.0020、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起一日内给予答复。A.57C.10D.1521、一厂房建成后8年被改造为超级市场.并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。A：40B：42C：48D：50E：工业用地的监测点评估价格22、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于_。A.同一地B.同一城市C.同一供求范围内的类似地D.A或C23、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是。A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同24、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%,净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。A：39.51B：49.39C：49.96D：62.45E：借款合同25、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。A.住房公积金管理中心B.住房公积金管理委员会委托的银行C.各个单位D.全体职工二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。A：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序B：是否委托由法院决定C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查2、下列关于债券的特征的表述正确的是。A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入（交易性收入）D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款E：债券与股票相比，投资风险较大3、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。（2006年试题）A：导致房地产实际价值下降B：导致房地产实际价值上升C：加大投资者债务负担D：抑制房地产市场需求E：增加房地产市场需求4、下列不属于房地产保险估价范围的是。A：房地产投保时的保险价值评估B：保险事故发生后的损失价值C：价值的最差值的评估D：损失程度评估E：执行层的组织协调5、盈亏平衡分析是研究投资项目—的平衡关系的方法。A.改进B.产品成本C.产销量D.盈利E.投资6、市场法的理论依据是房地产价格形成的_。A.收益递增递减原理B.适合原理C.均衡原理D.替代原理7、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析8、房地产投资决策分析的主要工作包括_。A.投资机会寻找B.市场分析C.投资机会筛选D.财务评价E.规划设计9、注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以元以下的罚款。A：1000B：5000C：10000D：30000E：执行层的组织协调10、不属于房地产投资的物业类型是。A：居住物业B：商用物业C：工业物业D：农业物业E：借款合同11、A房地产开发公司在B市市区内建设一住宅小区，下面其提供的有关证明材料是符合申请领取施工许可证条件的。A：该建筑工程用地批准手续B：取得的建设工程规划许可证C：施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求D：尚未确定施工企业E：有满足施工需要的施工图纸及技术资料，但施工图设计文件还未进行审查12、房地产由于寿命长久，供给有限，其价值通常可以得到保持，甚至会随着时间推移而自然增加。会引起房地产自然增值的因素有。A：对房地产本身进行投资改良B：房地产需求增加导致稀缺性增加C：通货膨胀D：外部经济E：建造成本增加13、现代营销战略的核心可以称为STP营销，指。A：市场分析B：选择目标市场C：细分市场D：市场定位E：市场调查14、经济适用住房的基准价格由—构成。A.开发成本B.税金C.经营用房的建筑安装费D.利润E.违约金和罚款15、A房地产开发公司在z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由一审批。A.国务院B.国土资源部Z省人民政府A市人民政府16、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与—之比。A.规划建设用地面积B.居住区总用地面积C.居住区建筑用地面积D.获取土地使用权面积17、选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的—范围内。2〜31〜40.5〜21〜218、开发商在以出让方式获得的土地上建商品住宅，后在该块土地上改建商场，则必须_。A.经规划管理部门同意B.经房产管理部门同意C.经原土地使用权出让方同意D.重新签订土地使用权出让合同或签订合同变更协议E.调整土地使用权出让金19、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括。A：物业管理企业的酬金B：物业服务支出C：物业管理企业的利润D：法定税费E：物业服务成本20、某居住区住宅用地面积17.8hm2,建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2,则该居住区住宅平均层数为一层。7.911.912.119.021、能够构成设计变更的事项包括。A：更改有关部分的标高、基线、位置和尺寸B：增减合同中约定的工程量C：改换有关工程的施工队伍和人员D：改变有关工程的施工时间和顺序E：其他有关工程变更需要的附加工作22、某可比实例的成交价格为2400元/m2,建筑面积100m2,首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%,则该可比实例的实际价格为（）元/m2。2290.912326.41C.2344.16D.2308.6623、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民