盘锦地区房地产投资调研报告

二OO八年六月STRATAGEMREALESTATE战略拓展部盘锦地区房地产投资调研分析盘锦市房地产市场现状及发展趋势，是否存在机会市场

了解县域整体规划及发展，寻找县域内重点发展区域，研究每一区域房地产市场发展情况

了解省内重点三、四线城市房地产市场现状及发展趋势，寻找机会市场，探索进驻模式

调研目的调研课题对目标区域房地产微观市场（产品、消费者、价格、销售进度等）进行探讨和分析，进而深入研究土地获取模式

调研结论后续跟踪盘锦地区有四个房地产重点开发市场：盘锦市（兴隆台区）及大洼县的大洼镇(县城)、辽滨开发区和田家镇四个区域房地产市场均有较好发展前景，存在市场机会，但投资形式和进入时机有所不同

工作说明盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市宏观背景城市建设状况房地产市场运行状况综合评价及开发建议宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景综合评价及开发建议区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状地理位置：盘锦市位于辽宁省西部，总面积4071平方公里（市区256平方公里）。行政区划：辖2区（双台区、兴隆台区）、2县（大洼县、盘山县）。城市地理位置与行政区划城市人口盘锦市总人口：万人，其中非农人口比重较高，为万人，仅低于沈阳、本溪和抚顺。市区人口：万人（兴隆台区万，双台区20万），总户数万（平均每户人），市区人口密度大，约为沈阳的倍。

暂住人口：5万余人（主要为从事建筑、运输、经商和服务行业人员）。人口年龄构成：虽然相对于沈阳市来说，老龄化的速度较慢，但历史地看，已经在向老龄化方向发展。35－60岁人口超过44%。盘锦市与沈阳市人口年龄构成比较现象：盘锦生产总值总量增速缓慢，远低于沈阳和全省平均水平，07年与02年相比，盘锦生产总值占全省和沈阳的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。07年人均生产总值位列辽宁省第二位，虽高于全省平均水平，但增长速度明显减慢结论：盘锦属于资源型城市，“因油而生，缘油而兴”，经济来源主要为石油资源，油气开采及相关产业贡献值近65%。自1996年生产进入递减阶段，最终导致经济增速缓慢。资源型城市经济转型：确定重点培育壮大石油化工业、装备制造业、塑料及新型建材业、绿色有机食品业、现代服务业五大接续产业。地区生产总值2002－2007年地区生产总值统计2005－2007年地区人均生产总值统计

全省沈阳盘锦工薪收入661171698101占比58.87%56.75%61.53%经营净收入6888331119占比6.13%6.59%8.50%从居民可支配收入情况可看出，盘锦居民消费能力较强（收入增长速度略低于沈阳，消费增长速度平均每年高出沈阳2%）。居民可支配收入来源中，工资和经营两方面所占比重达到70%，远高于沈阳和全省平均水平，主要源于当地业态发展情况（大型工业为支撑，私营业主比例大）城市居民家庭两居室及以上类型住宅比重达到92%，从消费观念方面看，盘锦在与居住相关支出方面比例较低，可能的原因：前期区域内无高品质居住场所供应；区域住宅价格水平低于其他城市。2007年城市居民人均可支配收入14907元，人均消费性支出为11708元，均居全省第二位（仅次于大连），城市家庭恩格尔系数为31.6%（沈阳为35.3%），已达到富裕水平。城市居民可支配收入与消费性支出2002－2006年城市居民可支配收入统计2006年城市居民可支配收入来源2006年城市居民消费支出方向及数量统计

全省沈阳盘锦食品28.43%27.16%24.73%衣着7.76%7.22%10.01%家庭设备用品及服务3.32%2.94%2.80%医疗保健7.03%8.52%9.06%交通和通信7.31%7.75%8.37%教育文化娱乐7.83%8.23%8.80%居住8.33%8.19%4.54%购房支出8.78%13.40%6.20%车辆保险支出0.04%0.08%0.20%石化工业原油开采华锦集团主营业务：化学肥料生产、塑料制品生产和热电厂现有职工1万余人总资产97亿元省级开发区，规划面积平方公里，以发展外向型经济和石油高新技术产业为主采取一区多园的发展模式，下辖四个园区：石油高新技术园、兴隆工业园、中兴商贸园和文化产业园。辽河油田主营业务：石油、天然气勘探、开发、销售；职工8万余人资产总额197亿元经济

开发区区域经济格局及重点项目分布环渤海经济圈的腾飞东北老工业基地的振兴辽宁沿海经济带的开发县域经济的发展与壮大城市宏观背景－－政治环境盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市建设状况房地产市场运行状况综合评价及开发建议宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景综合评价及开发建议区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状城市宏观背景城市规划布局城镇体系规划：以市区为核心、交通干线为依托，形成“城区－卫星城－片区中心镇－一般城镇”的城镇发展格局。市域规划：五大片区，沿三条轴线发展。辽河路双兴路红旗大街工业大街石油大街双台子区组团兴隆台区组团双台河滨水公园用地布局规划：“一水两城、双核心、多绿轴”的城市结构。两城以泰山路、双兴路相连，之间建设以双台河为主体的滨水公园。规划绿化，绿化覆盖率达到40%

。盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析房地产市场运行状况综合评价及开发建议宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景综合评价及开发建议区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状城市宏观背景城市建设状况07年盘锦增幅省均增幅施工面积129万33.9%22.1%竣工面积49.4万24.2%19.0%商品房销售面积52万19.7%18.0%住宅销售面积50.4万20.3%17.5%商品房开发投资19.7亿37.6%30.6%住宅开发投资14.8亿26.8%36.5%商品房销售额9.5亿21.8%29.3%住宅销售额8.9亿22.8%27.5%发展速度：盘锦房地产行业虽起步晚，但发展速度较快。08年房地产开发持续升温，前四个月房地产开发额达到亿元，同比增长879.6%。新建、续建的重点项目近20个。计划08全年总开发面积达160万平方米，预计完成开发面积100万平方米，总投资22亿元。房屋价格：盘锦房价05－06年期间在全省处于较低水平，商品房和住宅的销售单价仅为全省平均水平70%左右。07年以后增长速度较快，现商品房均价3300左右。房地产市场历史及发展趋势全市共有棚户区、平房区291万平方米，共涉及居民万户，主要集中在双台子老城区和兴隆台区的部分村屯建成正和园、湖畔、书香苑、庆平家园等小区17个，锦湖花园、湖滨四季城、晟华苑等在建小区6个，总建筑面积万平方米，约有万户原平房居民已入住建成小区

截止07年，建成区内尚存平房区面积136万平方米08年平房区改造重点推进湖滨四季城三期，计划完成建筑面积万平方米；锦湖花园计划完成建筑面积10万平方米；夹信子屯计划完成回迁楼建筑面积5万平方米；振雷花园小区计划完成建筑面积万平方米。总计完成万平方米的平房区改造任务。棚户区、平房区改造工程开发企业数量及运营模式公司名称公司背景运营模式盘锦振兴房地产隶属辽宁振兴生态集团，独立开发了辽河油田翠南小区、党校小区、振北小区、生态园小区，参与开发建设了辽河油田科研小区、文化小区、世纪小区、幸福小区及迎宾小区等住宅小区，累计完成建筑面积100余万平方米主要建造面向油田职工高端产品(园区规模大，绿化率高，居住密度低，配套完善三到四居130平以上户型为主)代表项目：生态园在建项目：蓝色康桥盘锦新广厦房地产创建于1998年，具有国家二级开发资质，有自己的物业管理公司项目主要分布在市内热点区域，主要面向高端消费群体代表项目：新广厦花园在建项目：广厦新城盘锦兴隆房地产辽宁兴隆大家庭商业集团06年涉足房地产领域，以为集团发展连锁建设商场为主，并围绕商场做完整的地产开发项目，07年与浙江日月集团共同投资，开始向专业化发展，产品主要面向高端消费群体前期项目主要分布在其连锁商场附近，项目优势即交通、生活便利，品质中档，配套较少在建项目：日月兴城盘锦瀚新房地产成立于2002年3月，有政府资源，可拿到优惠政策；盘锦市农村城市化改造项目，完成建筑面积43万平，在建项目建面50万平项目主要分布在城中，楼盘属中端品质代表项目：瀚新花园在建项目：紫润茗都区域现有75家房地产公司，均为本土企业，开发历史均较短，多数企业仅开发1－2个项目，从运营模式上主要有以下四种：双台子区住宅板块结构及特征主要项目晟华苑销售均价2700板块特征价格低廉旧城改造项目，规模小，无景观和配套建设，产品质量低，无智能化物业管理，多为多层，两居室为主，面积在120平以下，回迁户较多主要项目销售均价板块特征四季城、湖滨四季城、湖畔花园、锦湖花园、水榭春城3300景观环境提升区域居住质量的项目聚焦地，项目具备一定规模，注重景观和配套建设，小区实行智能化管理，高层、小高产品为主，户型跨度较大，基本无小户型，有跃层户型，购房者多为追求居住质量的区域高端群体锦湖花园万平)四季城万平)水榭春城湖滨四季城晟华苑(共五期)湖畔花园(10万平)南迁小区2500-30002000-25003000-35003500以上双台子区主要商品住宅项目分布示意图沿湖板块旧城板块兴隆台区住宅板块结构及特征3000-35002500-30003500-40004000以上兴隆台区主要商品住宅项目分布示意图水木清华(35万)日月兴城(80万)蓝色康桥(建面200万，一期39万)长湖新城(19万)西水湾(二期18万)鼎信佳苑紫润茗都(50万)生态园(80万)新广厦(25万)广厦新城(48.4)河畔花园(20.67)裕祥小区辽河南岸新区塞纳湾学府园(43万)沿河板块城中板块油田板块板块沿河板块主要项目日月兴星水木清华均价3900板块特征景观环境均为新建项目，规模大理念新，以高层、小高为主，辅以少量别墅和洋房，景观和配套完备，以90-120平的两到三居户型为主，主要面向具有先进生活理念，适应现代化生活节奏、追求时尚和品位的30-45岁成功人士城中板块学府园、紫润茗都、鼎信佳苑、长湖新城3200商业、交通便利条件项目规模和开发水平参差不齐，旧城改造项目居多，多为多层/小高/高层复合项目，有基本的景观和配套，除交通、生活便利外其他卖点少，有小户型，主力为80-120的两至三室，主要面向注重生活便利性的中端消费群体油田板块新广厦、广厦新城、蓝色康桥、生态园4000油田生活配套规模大，景观配套完备质量高，注重社区综合服务和个性化服务，注重社区文化建设和社区活动开展。产品丰富，以低层住宅为主，居住密度低，基本无小户型住宅，多为130平以上的单层户型和200平左右的复式户型，主要面向油田职工各板块销售及未来供应情况比较旧城板块城中板块沿湖板块沿河板块油田板块核心力价格低廉商业、交通便利景观环境景观环境油田生活配套定位旧城改造项目旧城改造提升居住质量项目聚焦地提升居住质量项目聚焦地油田居住质量提升项目价格27003200330039004000市场容量50万180万100万125万375万（蓝色康桥200万）个案规模（建面）5万以下20万20万61.5万65万（除蓝色康桥外，其他平均40万）消化量（建面）每年10万左右每年约10－15万每年约15万未开始销售，预计15万左右每年约20万（蓝色康桥08年4、5月销售10万平）消费者回迁户较多注重生活便利性的中端消费群体追求居住质量的双台区高端群体追求时尚和品位的30-45岁成功人士油田职工未来供应量（建面）现总供应量不到10万，未来供应量视区域拆迁情况而定共100万，每年约20万每年25万共125万，每年约20万230万（蓝色康桥180万），每年约35万个案规模：沿湖、沿河、油田板块个案规模均在20万以上，城中和旧城板块以5－15万居多。

销售情况：个案年消化量在2－15万不等，平均5万左右，油田板块高端产品销售进度快，旧城板块和城中板块销售稳定。

未来供应：市场竞争激烈，潜在供应量大，未来供应主要集中在高端产品市场：沿河板块和油田板块。其他区域发展较稳定。未来热点区域分析未来热点区域：沿河板块旧城板块异地专业开发商，进驻区域排序为：①沿河板块②油田板块③城中板块④旧城板块⑤湖滨板块未来供求及价格分析08年市场总需求量约60万，总供给量在100万平左右。近两年房价增长迅速，平均每年涨幅约32%。未来价格仍会持续走高，但上升幅度应有所减小。2008年供给量预测各板块代表楼盘价格变动情况房地产市场运行特点总结未来供求：市场供给和消化能力均呈逐年上升趋势，08年预计供给面积为100万，消化量在60万以上。个案消化能力不均，平均每年在5万左右，最高年消化量可达到15万以上热点区域：沿河板块为新开发区域，未来发展和增值空间大；旧城板块是平房区改造重点。这两板块为未来热点区域项目规模：沿河板块和油田板块项目规模均较大，平均个案建面为70万；其他区域项目规模不均，以5－15万居多产品类型：新开发项目均以小高/高层为主；旧城板块平房区改造项目中普通多层比例较大；洋房和别墅等高端产品占比较小面积区间：80－120平二、三居户型为市场主力。油田板块以大户形为主，平均在130左右，160以上占一定比例；旧城板块以80－110两、三室户型为主，一居室户型占一定比例；其他三板块均以二、三室户型为主，但面积区间为90－120价格范围：基本在2500－4500范围内，沿河板块和油田板块为高端人群聚焦地，价格最高，基本在4000以上；沿湖板块虽具备景观、环境优势，但受区域发展影响，价格低于沿河板块和油田板块，均价在3500－4000之间；城中板块为3500左右；旧城板块均价在3000以下。各板块价格在06、07年增幅相差不大消费群体：按消费能力分三类：高端消费群体（油田职工、企事业单位中高管和私营业主，多为重复置业可接受总价50万以上房款）、中端消费群体（机关、企事业单位普通工作人员，可接受总价30－50万房款）、低端消费群体（平房区拆迁户，基本为首次置业，可接受的房款额在30万以下）销售情况：个案年消化量在2－15万不等，平均5万左右，油田板块高端产品销售进度快，旧城板块和城中板块销售稳定。

未来土地供应集中在双台区南部棚户区、兴隆台区沿河区域和南部城郊市区也可拆迁出让，但以商业为主，且拆迁成本高

土地价格每亩100万左右（出让金、拆迁费用和配套费），必须以外资形式进入

土地出让标准净地出让（政府负责拆迁）棚户区改造沿河开发城郊开发市中心土地市场现状及发展趋势拟出让地块分析八里堡地块临城中板块，但位于城市的最南端，项目四至及面积不确定。容积率约为，楼面价500元/平，周边楼盘均价3500元地块优势：无明显优势配套，地价比其他区域低10－20万/亩周边楼盘：西水湾辽河沿儿地块属于沿河板块，项目四至及面积不确定。容积率可做到3，楼面价600元/平，周边楼盘均价4000元/平地块优势：新开发区域升值空间大，教育资源（临市重点高中、油田高中）、景观（沿河板块）竞争楼盘：水木清华、日月兴城油田地块属于油田板块，油田退回地块，约500亩；容积率在2－之间，楼面价660元/平，周边楼盘均价4000－4500以上地块优势：地块位于盘锦富人区，高端配套齐全（油田生活配套、新玛特、美术馆、体育馆、兴隆三百）、客户资源（油田职工）竞争楼盘：新广厦、广厦新城、生态园、蓝色康桥土地现状：破产企业，拆迁周期短兴隆台区市中心公里公里3公里

结论综合地块特征、竞争态势、销售风险及城市发展趋势，辽河沿地块综合性价比最高。油田板块代表楼盘－－蓝色康桥基本信息由盘锦振兴房地产公司开发，是盘锦最大的住宅小区，占地131万，建面200万，17500户，一期占地24万，建面39万。08年4月开盘，最早入住时间为08年底。整个项目以“水系”为最大的景观特色，巧妙地将水引入小区的各个组团，确保了大部分住户能够欣赏到水景

产品以小高层（11层）为主，辅以部分多层（6、7层）和高层，面积70－200平，高层主力面积为100平二、三室，小高和多层基本为130平以上户型，将飘窗、双卫、外阳台、坡屋顶，大户型设空中花园价格3000（少数顶数）－4200（复式），均价3800，总房款21－84万，车库预计6000－7000销售情况一期一组团08年4月推出1700套，截止5月末销售1000套，约为推出房源的60%，购买人群以油田职工为主，另有少量市内高端客户生态园楼盘图户型图总平面图七区鸟瞰图八区鸟瞰图基本信息盘锦市十五落实“生态立市”战略的重点生态建设项目。由盘锦振兴房地产公司开发，欧式风格，建面83万，分五期八个园区，共5000住户。03年4月开工，07年全部完工入住。设高尔夫球场，12000米绿色基地、休闲广场、东西二湖、观鸟园等十二处景观及酒店、商业中心、幼儿园、图书室、健身中心、篮球场等配套。一楼赠送进深5米私家花园，六楼赠送15-18平小库房，95%以上为油田职工，重视社区文化建设，业主活动丰富多彩，有社区网络产品每期产品类型不同，全园区涵盖别墅/洋房/多层/小高/高层，不同园区主力户型面积区间不同，但大户型所占比例高于普通楼盘价格现二手清水房4000－4500元，装修房在5000左右销售情况油田职工和本市客户可八成30年贷款，油田职工还可公积金七成贷款油田板块代表楼盘－－生态园沿河板块代表楼盘－－水木清华基本信息由盘锦凯晨房地产公司开发，临市重点高中，占地29.47万，建面35万，绿化率60%，分两期，园区五大主题分区，休闲、体育、儿童、娱乐九大主题休闲景观，油田物业。08年6月15日开盘，09年6月入住产品短板宽景板式楼/蝶式观景塔楼/多层电梯洋房，现推多层和18层高层，面积56－120平价格价格区间为3500－4000，均价3800，开盘前交诚意金得卡，开盘时凭卡选房基本信息由盘锦瀚新房地产公司开发，占地35.8万，建面43万，总投资6.4亿，建于02年，已于07年底全部完工入住。临辽油一高，是盘锦市重点农村城市化改造项目，项目突显其生活的便利性，区域内建有国家重点瀚新实验小学、瀚新家居城。小区内自行建有1.5万平大型购物中心及业主会馆和双语幼儿园产品高层/小高/多层面积区间：30－20010.5米进深，9米开间会客厅，客厅6米挑空，180度弧形落地窗，五明布置价格二手房均价3000元城中板块代表楼盘－－瀚新花园沿湖板块代表楼盘－－四季城基本信息盘锦市唯一的自然湖水入园的大型水景园林社区，由盘锦福兴房地产公司开发，占地19万，建面33.83万，同济规划设计院设计，共45栋小高住宅，绿化率48%，社区幼儿园、老年活动中心、小型超市、沿街商建等社区配套。共三期，现销售二期，三期08年下半年开盘，自己物业公司产品小高层（11层），面积区间：88－252两室、三室及跃层住宅，主推90－150价格一般楼层3600－3800，顶楼3000，均价3600，一次性付款9.8折销售情况现为二期尾盘，约5套，分别为98.57平（4套）和160平（顶楼复式），盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析房地产市场运行状况综合评价及开发建议宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景综合评价及开发建议区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状城市宏观背景城市建设状况机会威胁区域经济基础好，居民收入水平高，整体消费能力强地价较低，开发成本小，营销推广费用低，利润空间较大区域房地产市场并未受到一线城市降价的影响，价格和需求持续较快增居民提升居住品质需求增长速度较快，但当地高品质项目发展还不够完善，不能完全满足人们不断提高的对高品质住宅项目的需求水平区域房地产开发起步较晚，前期价格低于全省同类城市水平，因此近两年价格增长幅度大，虽然未来增幅会减小，但仍有增长空间主要购房群体（18－60岁）占总人口比例较大，为70.5%区域内资源型产业增长缓慢，影响经济发展速度土地存量小，且政府要求房地产开发以外资形式进入大面积的平房区、棚户区改造会对商品房销售带来冲击当地房地产企业数量虽不算多，但部分企业均具有一定背景，经过几年的运作，已具备一定的本土开发经验，项目整体质量已经达到一定水平住宅市场未来潜在供应量较大购买力最强的油田职工对油田外房地产项目存在排斥性其他：拆迁周期和产业投资时间的不确定性；国家宏观经济及金融政策调整对房地产业带来的负面影响结论：区域房地产市场具备较好发展前景，利润空间较大，可进驻；区域综合评价优势劣势具备先进房地产运作理念，在土地获取模式、项目概念策划和多盘联动方面有较开阔和系统的思路有大盘规划设计和营销策划经验融资能力强，自有资金利润率高重视客户资源的开发、利用与维护集团的文化产业背景无地方政府资源无运作三线城市房地产项目和异地运作项目的经验企业投资优劣势分析区域开发建议进驻板块兴隆台区沿河板块项目规模占地面积20万（建筑面积50万以上）项目定位高品质大盘消费者定位追求时尚和品位的30－45岁成功人士；市重点高中学生家庭；有车族产品策略复合产品，以洋房和高层为主，配少量别墅和小高层产品，沿河建景观高层，洋房、别墅等产品可引入“合院”等概念户型及面积以90－140平二、三室户型为主，辅以少量200平左右的越层户型提升楼盘品质，注重户型的创新，突出与传统户型的差异化，形成卖点配套建设会所、双语幼儿园等文化配套建设、超市等生活配套建设价格策略略高于区域市场同类项目价格水平开发进度先主推洋房和别墅等产品，辅以少量高层，建立项目高端形象，后期主要推高层产品。每年推出约10万平左右即可。其他发挥企业自身优势，注重会员开发与维护和园区文化建设盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市宏观背景城市建设状况房地产市场运行状况区域综合评价宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域宏观背景区域综合评价区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状地理位置大洼县位于盘锦市南部，距市区15公里，总面积1683平方公里，县城大洼镇辖区面积23平方公里，中心城区建设总用地平方公里。人口全县户籍总人口万，大洼镇总人口万，万户，非农人口万。城市宏观背景－－自然环境地区生产总值：2007大洼县实现生产总值为亿（排名前四位的乡镇分别是田家镇、唐家乡、二界沟镇和大洼镇），人均17538元，三次产业比重为。居民可支配收入：全县城镇居民人均可支配收入7500元，农村人均纯收入6250元，农村居民家庭恩格尔系数为44.1%。大洼县被列为省（15个）发展县域重点县（市），县域经济综合实力全省名列第八位。区域综合经济指标盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市宏观背景城市建设状况房地产市场运行状况区域综合评价宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域综合评价区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状区域宏观背景区域经济格局及布局重点布局机械加工业、石油化工业和高新技术产业，使其尽快融入市区经济圈，包括新立镇晨宇项目区（机械加工）、田家镇高新技术产业园（电子信息、环保等产业）和新兴镇石化生产基地临市经济带临港经济带临路经济带重点布局以食品加工业为主的轻工产业，包含大洼镇食品工业循环经济示范区重点布局以船舶修造和机械加工为代表的具有国际竞争力的先进制造业和石油化工业，包括二界沟镇水产品加工基地、荣兴乡水产孵化养殖基地和辽滨开发区船舶修造产业园大洼镇田家镇田庄台镇辽滨开发区城镇体系空间组织结构

规划以庄林路、盘营公路为主发展轴，贯穿大洼镇、田家、田庄台、荣兴、盘锦船舶修造园等城镇密集区，其轴线带动南北区域发展，是大洼县房地产开发建设、工业现代化的重要区域城镇等级规模结构规划

以大洼县城为中心，辽滨、田家、田庄台等重点镇为副中心城镇职能结构规划

大洼镇：综合型城镇，是全县的中心，是行政、经

济、金融、交通、文化、科技中心，具有

较发达的第三产业

辽滨开发区：工业型城镇

田家镇：服务型城镇，是以承接盘锦市城市扩散产

业为主的现代服务型城镇县域总体规划主发展轴规划到2010年，大洼县总人口将达到万人（大洼县城10万，辽滨5万，田家镇万），

城镇化水平达到35%，城镇人口将达到万人。有发展前景的区域主要有三个：大洼镇、辽滨开发区和田家镇。盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市宏观背景城市建设状况房地产市场运行状况区域综合评价宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域综合评价区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状区域宏观背景县域总体规划大洼镇发展规划城市发展方向以向东、向北发展为主，控制性地向西发展。按照北部工业区、南部老城区和东部新区的“一城三区”发展框架构筑大洼县城南部组团县城的经济活动中心及生活居住区，规划面积平方公里。以旧城改造、用地整合为主。重点发展商贸服务业。居住建筑以多层为主，小区建设突出“舒适方便”的特点。东部组团

是县城的发展新区，是行政、办公、文化、娱乐、体育等聚集区。规划面积平方公里。向东是大洼县城近期重点建设区域，居住建筑以多层为主，可适当建设低层低密住宅，小区建设突出“时尚、环境优雅、具有时代感和现代城市风貌”特点。北部组团县城工业区，规划面积5平方公里。以培植循环经济、食品工业和新材料工业为主，强化与盘锦市的联系，通过田家镇实现与盘锦市区的对接。房地产市场运行情况湖畔花园兴隆家园开发商盘锦天安房地产开发集团有限公司（二级资质房地产企业），该公司在辽滨还有一在建项目――玉带明珠浙江日月集团和辽宁兴隆百货集团（中国服务企业500强第222位）共同投资，两家公司在盘锦市兴隆台区还有在建项目地理位置位于东湖新城区，临近东湖，环境好位于南部老城区商业中心，紧临镇内唯一购物广场（兴隆三百）和农贸市场，交通便利项目规模占地14万，建面23万，共两期，33栋，一期16栋1080户占地1.5万，建面2.5万，共9栋楼，280户土地价格04年8月拿地，楼面价240元/平不详产品及服务普通多层，品质好于兴隆家园，半智能化服务，规划有幼儿园普通多层，1、2楼为商业，无智能化服务，无会所、车库等配套面积区间81.96一127，主力面积80二室两厅一卫39－112，主力70－90二室价格范围07年2000，现为2300总价19－30万车库4000元07年团购价格1600－1800，现价1880－2298，三、五楼2260－2280，四楼2298，顶楼1880（最低），总房款7－27万开盘及入住07年8月开盘，08年9月30日入住08年5月开盘，08年10月入住在售楼盘基础信息湖畔花园兴隆家园湖畔花园效果图在售楼盘销售信息湖畔花园兴隆家园客户群体县城内希望适当提高居住质量的中端人群，基本无外地人购买县城中更注重交通、生活便利的中端人群，基本无外地人购买营销模式常规售楼处销售，分两期销售，一期房源一次性推出①将所有房源信息（位置、面积、单价、总价）一次性推出，无销控手段；②会员政策：5万元定金办理会员卡，享受优先选房，购房享受0.98折优惠，会员在选房时限定半小时之内选购，每次限制12人一轮，选定后如遇退房者可供下一位会员选购。（截止5月27日，会员卡已办理240张，且不再办理）；③非会员购房无任何优惠政策销售队伍售楼员售前有培训，但不系统（仅限于小区配套、物业服务等），专业知识了解较少基本无售前培训，售楼员对楼盘了解较少，专业知识浅销售情况一期16栋1080户已售766户（销售周期10个月，月均销售76.6套，销售率为71%），年销售量约7万平，月销售量约6000平前期团购30套，5月份会员排号选房，截止27日已售70%，顶楼基本无人购买，月销售量约1.5万平区域未来供求分析需求供给改善居住条件的升级需求量：大洼镇现有人口6.7万，3.09万户。改善居住条件户数比例按每年2%的标准计算，平均每年600户，约有5万平米的住宅需求。新增居住需求量：按规划2010年人口达到8万，保守估计按人均标准25平方米计算（规划为人均35.51平方米），新增人口需32.5万平米的住宅需求。县城每年的住宅总需求量在15万平方米左右，约为1800套。从当地房地产行业现状看，现有楼盘未来2年内总供给量为16.7万平方米（其中有3.7万平方米现在为可售状态，其他13万平方米尚未拆迁完）。结论：该区域未来两年内平均每年还有7万平方米（约850套）的需求未得到满足。未来热点区域分析南部组团东部组团区域东部组团优势规划中的新城区，临湖环境好，有未开发土地，土地成本相对较低劣势目前周边配套不足适合的住宅项目面向追求生活质量的城市中、高端消费群体的高端住宅项目。鉴于盘锦市现有高端住宅项目周边均无较好环境，此处如建高端项目还可吸引盘锦市内高端人群北部组团房地产市场运行特点总结开发商：均为盘锦本地开发商，开发商虽无高档楼盘开发经验，但有在三、四线城市开发楼盘的经验

开发项目：项目少，规模小

园区规划：园区规模小，物业服务水平较低，园区景观单一，除沿街商业外，基本无配套

产品类型：产品类型单一，均为普通多层，配有少量商业和地上车库。面积区间：面积基本在120平以下，以80平左右两室住宅为主价格范围：07年均价1800元/平，08年达到2200元/平，上升22%消费群体：购买本地楼盘的客户基本为本地中层次消费群体（本地高端消费群体基本在盘锦市兴隆台区购置住宅，一方面是因为大洼与兴隆台区距离近，仅15公里；另一方面大洼本地相对高端住宅项目），这部分人的购买动机均为自住，更关注居住的便利性和实用性营销推广：仅有简单宣传单和户型图，无其他宣传手段。售楼员只对客户做户型方面推介，基本无促销活动

销售情况：湖畔花园07年销量7万平左右，因在售楼盘较少，所以整体销售呈较好态势

结合土地价格现状，初步核算该区域投资潜力，若土地价格按楼面价300元/平，多层砖混建安费按700元/平，未来销售均价2300元计算，每平米的利润约为1000元

三百、农贸市场、客运站东湖宾馆、兴隆宾馆商业县人大、县委、县政府机关县高中、体育中心教育湖畔花园、兴隆家园人民银行、农业银行银行县医院、医院楼盘价值地块信息（一）①①地块一地块二①①②②②③③⑤⑥①⑥④④东部组团南部组团指标：500亩左右，容积率在1－之间地块优势：位于大洼镇的发展新区，是行政、办公、文化、娱乐、体育中心聚集地，临湖，环境好地块现状：种植树木指标：占地150亩、容积率左右地块优势：交通便利、紧临商业区、农贸市场，是未来的经济活动中心和居住区地块现状：两个废弃厂区、二小、部分平房大洼镇地块三疙瘩楼水库田家镇县城地块信息位置：大洼县城公里，临疙瘩楼水库（水库面积万亩）面积：1000余亩地块优势：基本属于未开发区域，临水库资源，面积大，地块现状：以未开发土地为主公里价值地块信息（二）投资建议地块一地块二地块三项目定位普通居住社区＋商业区域高端居住社区建集旅游、休闲娱乐、住宅于一体的综合地产项目或者纯粹的土地投资消费者定位对价格敏感，更注重交通、生活便利的中端人群县城内希望适当提高居住质量的高端人群县城内希望适当提高居住质量的中偏高端人群本地及盘锦市高端人群产品策略6－7层普通住宅，以70－90二居室户型为主（55%），90－120三居（30%），40－50一居（10%），一楼沿街商业（5%）6－7层多层（60%）、11层小高（35%）、别墅、洋房产品（5%）略价格策略略低于区域内同类产品价格略高于区域内同类产品价格略开发进度整块拿地：分三期开发，每年一期，每期推6－7万（建面）；也可分块拿地略略盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市宏观背景城市建设状况房地产市场运行状况区域综合评价宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析辽滨区规划及房地产发展田家镇规划及房地产发展区域综合评价区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状区域宏观背景县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨开发区发展规划功能定位

以造船、游艇、快艇及配件、石油化工、装备制造、物流相关产

业为主，兼顾休闲旅游度假的生态型临港工业综合体。06年10月

重点开始作为辽宁省“五点一线”沿海开发开放战略的重点。规划面积110平方公里，未来人口达到40万，计划2010年达到5万。

综合服务区：含商业金融与办公、教育培训、公用服务设施、居住及市政设施用地、绿地。东南侧延伸部分18平方公里（含岛平方公里，陈政高省长钦点，建造旅游区）

船舶修造及配套工业用地、石化工业用地港口物流、临港产业、高新技术产业港口码头，计划建成年吞量一亿吨的大港区域发展现状工业发展房地产发展土地现状除原有辽滨村约有8000户居民外，其他均为沿海滩地，属未利用土地，无地上物，无拆迁成本。区域内现已有平方公里达到五通一平，满足企业入驻条件。地价方面，工业用地在无基础设施时1万/亩，现在3万/亩，住宅用地价格估计将高于工业用地的2倍

计划投资67亿。05年末至今，落地项目80多个，开工建设26个，造船类项目6个，船舶配套类项目14个。竣工投产项目2个（辽宁宏冠船业和辽河油田装备制造业基地）。已形成5万吨级中小型船舶、游艇、快艇及相关配套产业集聚的格局。目前带来新增人口的是已投产的两家企业，其中宏冠船厂2000多人，分别为外来技术、管理人员（现住企业内部宿舍）和当地原有居民，油田工作人员目前基本不在本区域居住。政府现以工业招商为主，无专职房地产招商队伍。房地产方面，西侧综合服务区短期内不会启动，东侧综合服务区（总面积14平方公里）除天安房地产拿到一块地（规划建筑面积40万平方米）外，其他区域计划交百步亭（宏冠的控股集团）整体开发，现百步亭已注册市政公司，与开发区签合同。现规划已完成，景观带已开始动工，但并未最终确定由其独家开发。

配套建设按照园区总体规划，由国家开发银行贷款支持，总投资30亿元的园区基础设施建设工程已全面铺开，将在2010年全部完成。其中辽河大桥等两座大桥2010年10月通车；滨海公路全长1443公里2010年贯通（现已建成公里）；园区内各规划路段（共40余路段），现北部主体公路已修建完毕

区域整体发展速度较快。在建项目－－玉带明珠开发商：盘锦天安房地产开发

项目规模：规划建面40万，一期六栋楼（回迁楼，建面不到3万）

产品类型：普通多层、小高、洋房、别墅

面积区间：平，主力户型为两室两厅一卫

价格区间：回拆房单价约2000左右，总房款在13－26万之间

生活配套：在园区内规划完备的配套设施及商业体系：幼儿园、体育运动场、休闲会所、商业网络等

开盘及入住：暂未开盘，预计09年末入住未来供求分析需求2010年人口可达到4万人（含原辽滨村8000户约2万人），按每户3口人、居住面积90平计算，再减掉住企业宿舍部分人口，未来2年内约需100万平方米住宅供给按目前房地产发展状况，玉带明珠可供给40万平方米，还有60万平方米的市场空缺房地产市场运行预测开发商：区别于其他四线城市，以大开发商为主

开发项目：项目将均以大盘形象问世

园区规划：按开发区整体规划及本区域三面环水的特点，园区规划将注重景观设计和居住品质，配套齐全

产品类型：产品类型会较丰富，预计前期以多层为主，中期出现洋房、别墅等高品质住宅产品，后期以小高、高层为主

价格范围：08－09年普通住宅价格2000，随着基础配套和区域景观的建设，价格提升空间和提升幅度均较大，普通住宅年提升幅度应能达到20%左右消费群体：低端客户来源：原辽滨村8000住户，中、高端客户来源：工业企业引进新增人群（按规划2010年城区人口达到5万）、营口市部分人群及周边其他地区的部分投资者盘锦市房地产投资调研与分析大洼县房地产投资调研与分析城市宏观背景城市建设状况房地产市场运行状况区域综合评价宏观市场微观市场热点区域分析供求及价格分析土地市场分析板块结构分析田家镇规划及房地产发展区域综合评价区域市场特点未来供求分析热点区域分析城市发展规划土地市场分析区域发展规划未来供求分析房地产发展预测市场运行现状区域发展规划未来供求分析市场运行现状区域宏观背景县域总体规划大洼镇规划及房地产发展辽滨区规划及房地产发展田家镇规划田家镇紧临盘锦市兴隆台区，距兴隆台3公里路程。现有人口万，规划到2010年达到万人。2007年生产总值为13亿，位列大洼县第一位，曾获得过“辽宁百强乡镇”（名列35名）、“辽宁魅力乡镇”等殊荣。位于大洼县规划的主发展轴上，是大洼县房地产开发建设的重点区域。城镇定位为服务型城镇，城镇职能是承接盘锦市城市扩散产业为主的现代服务型城镇。房地产市场运行情况格林花园亿居新城开发商盘锦兴通房地产开发有限公司盘锦亿居房地产开发有限公司项目规模占地6万，建面11万，共两期，1100户，绿化率35%占地16.5万，建面28万，规划户数2700户，四期完成，一期推出700套，未来供应2000套，绿化率35%配套及服务园区有小休闲广场、篮球场；24小时电子巡逻，智能安防系统未来三期中有商业规划，规划有会所，但售楼员不