信阳房地产市场调研报告XXXXd

信阳市房地产市场调研报告2010年6月28日信阳城市概况及经济发展情况信阳房地产市场现状分析信阳土地市场分析重点个案分析目录城市结构信阳市号称中国茶都，位于河南省南部，东与安徽为邻，南同湖北接壤，介于鄂豫皖三省的结合部，处于大别山北麓与淮河上游之间。全境东西长约205公里，南北宽约142公里，总面积1.89万平方公里，辖8县（罗山县、光山县、新县、商城县、固始县、潢川县、淮滨县、息县）2区（浉河区、平桥区）。关键词：茶都、豫南明珠、三省通衢信阳市GDP在周边城市处于中游水平，经济实力位于河南省内第二梯队“十一五”期间信阳市GDP增速在13%左右，保持较高的增长速度经济发展与地位经济发展与地位从04年起，全市固定资产投资持续高位运行（主要受工业投资、房地产开发和重点项目投资强劲的影响），近三年年均涨幅39%。人口结构与消费水平截止2009年底，总人口806.82万人，常住人口679.28万其中信阳市主城区（浉河区、平桥区）城镇人口为60万人。到2020年实现人口100万。2009年全国城镇居民人均可支配收入17175元，河南城镇居民人均可支配收入13231元。09年信阳的城镇居民人均可支配收入低于全国，与河南省基本持平，说明信阳当地的招商引资效果较为明显全省排名第五，整体消费水平较高。全省排名倒数第四，贫富差距较大。河南省18地市2008年社会消费品零售总额河南省18地市2008年人均社会消费品零售总额信阳市具有河南省人口多的重要特征，是人力资源大市；每年有约1/4的劳务输往国内外，相当一部分人群将对信阳的高端消费作出贡献；信阳市河南省交通门户，便捷连接京广沪等发达地区，临近武汉，客观上对外出劳务提供了便捷；由于具有外地的视野，信阳在消费观念等方面受发达地区的影响较大。（数据来源：信阳统计年鉴2006）京广线京九线宁西线信阳信阳每年有大量的劳务输往国内外，潜在消费可期；受发达地区影响较大产业结构与规划

劳务经济：信阳劳务经济发达，已成为全市的一大支柱产业。2009年，全市外出务工人员达212万人，劳务收入达190.92亿元，大大强化了城乡居民的购买力（信阳劳务经济创出了劳务培训、双向维权、金桥工程、回归工程四大亮点，催生了一些知名的劳务品牌，如平桥、浉河的建筑、商城的厨师、光山的服装、淮滨的电焊、潢川的园艺、息县的保安、新县的涉外劳务等）旅游业：近几几年，信阳旅旅游业不断发发展壮大，2009年旅游总收入入为21.82亿元，占当年年GDP的10.25%（五一”假日日信阳市共接接待游客65万人次，实现现旅游收入2.11亿元，“十一一”假期，信信阳市共接待待游客193.88万人次，旅游游综合收入5.4亿元）。。经过多年的发发展，信阳各各县区形成了了各自的特色色产业：如溮溮河区的茶叶叶和板栗、平平桥区的石榴榴和非金属矿矿（上天梯非非金属矿为亚亚洲第一大非非金属矿，总总储量7.3亿吨，其中珍珍珠岩储量1.2亿吨，占全国国50%以上。珍珠岩岩具保温、隔隔热、隔音功功能，是建筑筑节能环保材材料）、罗山山的纺织和新新能源工业、、光山的青虾虾和羽绒制品品、潢川的花花木和食品加加工、商城的的猪鬃和山货货、新县的制制药和银杏、、息县的弱筋筋小卖和化肥肥、淮滨的造造船和速生丰丰产林、固始始的柳编和水水暖器材等。。产业结构与规规划交通布局与规规划信阳交通便利利，京广、京京九铁路和106、107国道以及京珠珠高速公路纵纵贯南北，宁宁西铁路、312国道和沪陕高高速横穿东西西。目前正在在建设过程当当中的石武客客运专线也从从信阳经过。。城市性质：全全市的政治、、经济、文化化中心，豫南南地区重要交交通枢纽、以以发展工贸和和旅游服务业业为主的区域域中心城市周边县拥有丰丰富的矿产资资源，产业人人口丰富信阳市区通过过高速公路和和国道有效辐辐射周边县乡乡107国道沪陕高速京珠高速312国道市区罗山息县淮滨固始商城新县光山潢川信阳市是区域域性中心城市市，周边县乡乡发展自成体体系，但市区区对八县仍有有较大吸引力力在2009年7月8日，中国城市市竞争力研究究会在香港发发表2009年度中国十大十佳佳宜居城市排行榜，信阳阳榜上有名，，位居第十。。现行版的城市市总体规划把把城市性质确确定为“鄂豫皖交界地地区的重要交交通枢纽与物物流中心，工工贸旅游综合合发展，具有有山水园林风风貌的区域中中心城市”。规划到到2020年达到人口100万，建设用地地100平方公里的“双百”规模。城市尺度小，城市化率低，，但政府未来来加快城市化化的发展意图图明显，城市市将快速扩张张城市总体规划划主城区总体规规划的空间布布局策略为：：“南联北延，东东拓西优”。1.向东：主主要布置城市市行政中心、、文化中心以以及工业区，，城市大规模模集中建设的的居住区。2.向北：跨跨过羊山和龙龙飞山，主要要建设科教园区及配配套居住组团团，发展教育育产业。3.向西：有有南湾风景区区及金牛山风风景区，发展展成为以游览观光、娱娱乐休闲、康康体健身为主的服务基基地。4.向南：完完善湖东区的建设设，保护和完完善浉河两岸岸的景观，作为城市重重要的生态建建设及特色河河滨景观区。。在城镇建设规规划中，以将将信阳中心城区区建设成地区区性中心城市市为主要目标标，强力推进进羊山新区、、信阳工业城城和各管理区区的开发建设设（努力打造人人口100万、面积100平方公里的“双百”地区性中心城城市），积极极发展半小时时经济圈，建建设信阳至罗罗山（信阳至至罗山48公里）经济走走廊，拉大中中心城区框架架。中心区：金融融、商贸服务务、文化娱乐乐中心平桥区：规划居住和工工业功能为主主，未来城市市区域副中心心羊山新区：未来的行政中中心、集居住住、商业金融融、文化娱乐乐等功能大学城：以科研和旅游游为主南湾城：以科研和旅游游为主湖东区：以居住为主工业城：以工业和物流流为主本项目城市结构：羊羊山行政中心心将快速提升升，中心区商商贸等功能进进一步强化；；平桥规划为为工业和居住住中心，发展展前景好高铁站17信阳规划根据《信阳市国民经经济和社会发发展第十一个个五年总体规规划》及《信阳市住房建建设规划》的相关要求，，计划期内，，2009年，商品住房房建设1.34万套，建设面面积120.11万平方米，政政策性住房建建设1.01万套，建筑面面积60.87万平方米。近期重点建设设1羊山新区的总总体规划由中中国城市规划划设计研究院院进行编制，，城市定位是是现代化的山山水园林生态态城市，突出出人与自然和和谐的特点，，打造“绿色羊山”。羊山新区集行政办公、居居住、商业金金融、文化娱娱乐、教育科科研等城市功能于于一体，规划划四大组团，，即行政管理组团团、金融服务务组团、科技技文教组团、、度假休闲组组团。位于新区南半半部的行政、、金融组团，，是开发建设设的主体，占占地面积21.57平方公里，占占总面积的28.7%。这两个组团团又分为4个较小的组团团，形成4个中心，即：：行政中心心、文化科技技博览中心、、体育中心和和金融商贸中中心。新区北半部有有科技文教组组团、度假休休闲组团和大大片的森林公公园。其中，，科技文教组组团占地12.28平方公里，占占总面积的16.46%；度假休闲组组团占地8.98平方公里，占占总面积的12.04%；绿地、森林林占地近33平方公里，占占总面积的43%。新区中心区规划区总面积4.35平方公里，规划以羊山为背景，随山就势建设市级行政中心，沿中央绿轴两侧布置市级文化娱乐设施，南部规划为中央公园，东部为体育中心，西部为商业金融服务和生活居住区。该区域视野开阔，生态良好，是信阳市最具地域特色和时代特色的开放空间，也是投资金融商贸、文化娱乐业的最佳区域。

浉河两岸该区域南靠贤山，北依城区，西起南湾大坝，东至京珠高速，全长24公里，规划区总面积16平方公里。规划以山、水、人、文、城为对象，充分开发滨水空间资源，将发展成为一个集休闲、观光、旅游、娱乐、商居为一体的景观带、经济带，是投资建设高档住宅、商业、文化、娱乐业的理想场所。.信阳工业城规划区总面积36平方公里，地势平坦，交通便利，水电充足，拟建设医药、机电、食品、电力、冶金、建材、化工、造纸、非金属制造和高科技工业园区等10个工业分区和物流仓储区。未来将成为市级工业基地，豫鄂皖区域现代化物流中心。近期重点建设设2近期重点建设设3大学城规划区总面积12平方公里，北临西合高速、南临龙飞山生态公园，西临固岗水库，规划区内山势平缓，环境幽雅，是创办各类高等院校、职业技术学校的最佳区域，也是投资建设高档住宅，经营各类公共服务设施的首选之地。南湾旅游区规划区总面积38.9平方公里，以南湾湖自然风貌为依托，规划了旅游基地、滨湖游览区、丘陵健身游览区、贤孝文化游览区、会议度假休闲区、田园农庄度假区和科普植物园区。该区域是投资旅游度假产业的理想之地。

火车站广场规划区总面积370亩，主要用于建设办公、商业、宾馆、广场、绿地等设施。火车站广场是信阳市的门户和公共活动的中心，也是房地产和商业开发的黄金地段。

南湾湖管理区区概况信阳市南湾湖湖风景区位于于信阳市西南南部，距市中中心仅5公里,是河南省伏牛牛山生态旅游游线路的核心心景区，景区规划面积积724平方公里，是一个以生生态旅游为主主，集休闲度度假、水上游游乐、民俗风风情、避暑休休养于一体的的旅游景区，，景区先后荣荣获国家森林林公园、国家家水利风景区区、国家AAAA级旅游景区和和河南省风景景名胜区、河河南省文明景景区等荣誉称称号。景区水域面积积75平方公里，是是杭州西湖面面积的12倍，最大蓄水水量16.3亿立方米。景区地处亚热热带向暖温带带过渡地区，，兼具“江南北国、北北国江南”之特色，雨量量充沛，气候候温和，四季季分明，适宜宜多种动植物物生长，生态态资源丰富，，各类动植物物2000多种，尤其是是南湾湖盛产产的“南湾鱼”享誉中原；南南湾湖上游群群山连绵，云云雾缭绕，是是“信阳毛尖”茶的主产地，，名扬海内外外。如今的南湾湖湖风景区，基基础设施条件件更加完善。。境内有南湖路、茶韵韵路、湖东大大道等3条宽阔的主干干道把南湾湖湖风景区与信信阳市区紧密密连在一起，，环湖旅游公公路、景区门门前旅游观光光大道等旅游游公路向景区区内部延伸，，再加上26条高标准农村村公路把9个行政村与南南湾城区连成成一片，境内内纵横交错的的路网框架初初步形成，水水、电、气等等基础设施基基本完善，信阳建业·森林半岛、茗茗阳天下等大大型休闲度假假社区基本建建成，使得南南湾湖风景区区成为信阳乃乃至全省最适宜人居、、休闲度假的的风水宝地茶韵路南湖路南湾湖管理区区示意图信阳城市概况况及经济发展展情况信阳房地产市市场现状分析析信阳土地市场场分析重点个案分析析目录市场现状房地产发展的的进程信阳市区房地地产商品化的的程度较高，，单位建房、、安置房的比比列略低于其其他城市，并并且开发规模模趋向于大盘盘大手笔的运运作，小盘很很难在市场中中立足；信阳风土人情情信阳人，爱吃吃、爱玩、爱爱找乐，对居居住环境有较较高要求，这这都在一定程程度造成了房房地产市场项项目楼盘品质质的大幅提高高。购房能力与其它地市人人相比，信阳阳人均收入平平均偏低但消消费偏高，所所以信阳市民民对房地产消消费受价格因因素影响较大大；房地产投资额额房地产商品房房销售额07年以来房地产产销售额稳步步上涨，商品品房销售价格格年涨幅在8%左右。住宅销售均价价中心城区新建建商品房多层层住宅平均售售价为2300元/平方米，高层层住宅2500元/平方米，商业业用房6500元/平方米。高端端楼盘的价格格在3000元/㎡左右，别墅项项目在4500元/㎡左右。房价上涨、房房屋待售量大大的同时，信信阳市土地储储备量也不小小。据统计，，2007年以来，信阳阳市中心城区区采取“招、拍、挂”形式出让的土土地260多宗、17300多亩，目前还有近近一半土地没没有开发建设设。而按照信信阳市提出的的城市发展的的“双百计划”计算，信阳市市到2020年需要新增住住宅面积2388.4万平方米，平平均每年需新新增199万平方米。京广线浉河平桥羊山新区浉河南浉河北高层2600—2800洋房4000多层2500高层2500—3000多层3000小高层4000多层2300高层2400—3500森林半岛茗阳天下雅典阳光京广线双汇欧洲故事事浉河平桥羊山新区浉河南浉河北东方今典领秀城万家灯火2700—28003000—32002500世界城浉河一号3400—35003000—400040002500—26003600信阳房地产市市场总体特点点信阳房地产市市场已不再是是单纯的“卖方市场”，购房客户有有了较大的选选择余地，较较高居住品质质和居住环境境的楼盘已有有不少。目前信阳房地地产市场的产产品类型包括括多层、小高高层、高层、、2-3层叠加别墅等等；产品功能包括括大型观景阳阳台、地上地地下停车位、、社区会所、、幼儿园、配配套商业等。。产品供应有一一房、二房、、三房、四房房、五房顶层层复式，以二二房二厅、三三房二厅两卫卫居多。产品供供应比比列大大致为为：5%、25%、35%、25%、10%；面积区区间：一房房48—72㎡㎡，两房房87——109㎡，三房房110——143，四房房150——170，五房房190——240.从整体体信阳阳房地地产市市场来来看，，市场场呈“四分天天下”的大趋趋势，，南湾湾区、、浉河河区、、平桥桥区、、羊山山新区区。从从地域域分布布来看看，分分为浉浉河以以南和和浉河河以北北，浉浉河以以北主主要为为市中中心区区和老老的工工业区区，开开发产产品类类别仍仍以多多层为为主，，高层层、小小高层层项目目也开开始逐逐渐涌涌现浉河以以北临临河规规划有有滨河河别墅墅群，，已形形成信信阳较较高端端的代代表和和富人人聚集集地。。浉河以以南近近两年年投放放及消消化速速度都都较快快，主主要依依据临临河而而居的的生态态环境境，这这一点点，对对于浉浉河以以北是是无法法比拟拟的；；浉河以以北浉河以以北临临河别别墅浉河浉河以以南浉河以以南浉河信阳城城市概概况及及经济济发展展情况况信阳房房地产产市场场现状状分析析信阳土土地市市场分分析重点个个案分分析目录录信阳土土地供供求情情况2009年土地地供给给面积积：3646亩其中平平桥区区土地地供给给:1640亩浉河区区土地地供给给:1033亩羊山新新区土土地供供给：：436亩工业城城土地地供给给：530亩南湾管管理区区土地地供给给：6亩2009年土地地成交交面积积：2989亩土地成成交总总额：：11.3亿2009年信阳阳市土土地出出让一一览表表2009年信阳阳市土土地出出让一一览表表2009年信阳阳市土土地出出让一一览表表2009年信阳阳市土土地出出让一一览表表2009年信阳阳市土土地出出让一一览表表信阳土土地供供应情情况信阳土土地出出让主主要是是平桥桥区和和狮河河两岸岸，浉浉河区区土地地出让让价格格相对对其他他区域域较高高，此此区域域属于于老城城区，，交通通方便便，配配套齐齐全，，靠近近狮河河及南南湾风风景区区环境境资源源优越越。羊山新新区：：目前前，由由于政政府非非常重重视羊羊山新新区的的建设设，此此区域域土地地供应应较为为紧张张。2007年-2008年，羊羊山新新区共共出让让土地地约2073.92亩，沿沿河区区域出出让土土地699.15亩。信阳城城市概概况及及经济济发展展情况况信阳房房地产产市场场现状状分析析信阳土土地市市场分分析重点个个案分分析目录录典型项项目情情况建业森森林半半岛鸟鸟瞰图图双汇﹒欧洲故故事鸟鸟瞰图图东方今今典一一期鸟鸟瞰图图世界城城整体体鸟瞰瞰图领秀城城整体体鸟瞰瞰图浉河一一号鸟鸟瞰图图龙跃河河山鸟鸟瞰图图市场情情况总总结信阳房房地产产开始始进入入大盘时时代：双汇汇·欧欧洲故故事503亩、、世界界城570亩、、东方方今典典745亩亩、领领秀城城763亩亩。开开发面面积都都是50万万平米米以上上规模模。信阳市市房地地产市市场以以浉河区区、羊羊山新新区较较为活活跃，并涌涌现出出一批批诸如如森林林半岛岛和东东方今今典的的高品品质楼楼盘。。同时时沿浉河河开发发也成为市市场的的一大大特点点，浉浉河一一号、、世界界城、、领秀秀城均均为依依山傍傍水的的项目目。平桥区区由于于双汇汇·欧欧洲故故事和和世界界城两两个大大盘的的带动动，影影响力力在增增加。。沿浉河河开发发成为市市场的的一大大特点点，浉浉河一一号、、世界界城、、领秀秀城均均为依依山傍傍水的的项目目。信阳房房地产产市场场房价价在逐步上上升，一些些具有有影响响力的的项目目如建建业森森林半半岛、、双汇汇·欧欧洲故故事、、浉河河一号号、东东方金金典等等均已已突破破3000元/㎡㎡。。目前在在售产产品多多层建建筑仍仍然是是主力力；小小高层层、高高层的的开发发在项项目后后期会会集中中涌现现。信阳由由于贫贫富差差距过过大等等原因因使得得高端端产品品销售售良好好，但但市场场目前前纯高端端住宅宅产品品很少，，存在在市场场机会会。汇报完完毕！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:25:1803:25:1803:2512/31/20223:25:18AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2203:25:1803:25Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。03:25:1803:25:1803:25Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2203:25:1803:25:18December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20223:25:19上午03:25:1912月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:25上上午12月-2203:25December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/313:25:1903:25:1931December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿着着以以脚脚为为起起点点的的射射线线向向前前。。。。3:25:19上上午午3:25上上午午03:25:1912月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。03:25:1903:25:1903:2512/31/20223:25:19AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:25:1903:25Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。03:25:1903:25:1903:25Saturday,December31,202213、不知香香积寺，，数里入入云峰。。。12月-2212月-2203:25:1903:25:19December31,202214、意志坚强强的人能把把世界放在在手中像泥泥块一样任任意揉捏。。31十二二月20223:25:19上上午03:25:1912月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荆荆门门九九派派通