上海中环内酒店式公寓市场专题研究

上海中环内酒店式公寓专题上海中原-研展部目录PART1、中环内酒店式公寓整体分布现状PART2、各区县酒店式公寓整体分布及典型案例项目名称产权性质所在区县所在板块主力面积成交均价成交套数目前存量内环内中锦滨江大厦办公浦东新区塘桥55-8636379125479华侨城苏河湾办公闸北区不夜城155-2894966145104浅水湾恺悦大厦办公普陀区长寿50-450283141070源达大厦办公普陀区长寿67-200314184557中海万锦城办公闸北区不夜城49-822850067383日月光中心办公卢湾区打浦桥63-1233818934250五月花生活广场办公闸北区不夜城49-772884814263华丽家族汇景天地办公卢湾区打浦桥60-1133603113132嘉和美舍办公虹口区四川北路35-12821291921城市公寓办公卢湾区淮海中路156-30575524145项目名称产权性质所在区县所在板块主力面积成交均价成交套数目前存量内中环森宏购物广场办公浦东新区三林36-5332184180382天汇广场办公普陀区真如45-6022822210132复旦软件园办公杨浦区东外滩62-6525328144327蓝海城市家办公杨浦区五角场56-692568659400嘉利商业广场办公闸北区大宁65-782928125276汇银铭尊办公普陀区长风98-12423310123260展讯中心办公浦东新区张江52-5422471102215大华虎城第三空间商业宝山区大华45-1703255381184万富轩商业浦东新区三林41-563227452131目前,中环内共有19个酒店式公寓项目在售,其中内环内10个，内中环9个月成交20套以上月成交10-20套月成交10套以下森宏购物广场复旦软件园天汇广场汇银铭尊中锦滨江大厦瀛通绿地大厦蓝海城市家金赢108展讯中心中海万锦城从分布来看，中环内酒店式公寓主要集中于西北片，多在闸北、普陀二区，西南片则集中于卢湾打浦桥板块(集中于闸北、杨浦、虹口、卢湾、普陀五区)N苏河湾浅水湾恺悦大厦源达大厦日月光中心五月花广场华丽家族汇景天地嘉和美舍城市公寓大华虎城万富轩卢湾普陀闸北虹口杨浦区县名称均价所属板块板块公寓均价板块办公均价宝山大华虎城32553大华2.5-3.5万无虹口嘉和美舍21291四川北路3.5-4万2.5-3万耀江国际23509北外滩4-8万5-8万卢湾日月光38189打浦桥4-8万无汇景天地36031城市公寓75524淮海中路10-15万无浦东滨江大厦36379塘桥4万以上无森宏广场32184三林3-4.5万无万富轩32274展讯中心22471张江2-3万2-2.5万普陀恺悦大厦28314长寿3.5-4.5万2-3万源达大厦31418天汇广场22822真如3-4万无汇银铭尊23310长风4-4.5万2.7-3.5万杨浦复旦软件25328东外滩3-4万2-4万蓝海城市25686五角场4万2.8-3.7万闸北苏河湾49661不夜城3.5-4万2.5-4万万锦城28500五月花28848苏河壹号30502金赢10829281大宁3-3.5万3万注1：浦东特制陆家嘴除外的原浦东新区，不包含南汇注2：苏河湾为特例，有太多不可复制性。所以不能作为区域价格依据。从价格来看；除卢湾外，内中环虹口、宝山、杨浦、普陀各区的酒店式公寓价格大致接近。均处于2—4万的价格区间。接近同区域公寓、办公均价。内环内多成交表现不佳；内中环则有部分项目去化较好。去化较好的酒店式公寓以100㎡以下户型为主。相对于外环,中环内户型明显面积区间更大,可满足不同类需求.注1：成交数据为2013年1-6月面积段内环内内中环合计60㎡以100㎡129475604100-150㎡2890118150㎡以上532376中环内各面积段酒店式公寓成交明细内环内各酒店式公寓成交项目名称面积区间成交套数目前存量嘉和美舍35-130921五月花生活广场45-7014263中海万锦城45-9067383中锦滨江大厦55-90125479源达大厦40-704557华丽家族汇景天地60-17013132日月光中心60-12034250浅水湾恺悦大厦56-2001070华森钻石商务广场80-1301895城市公寓150-180145华侨城苏河湾150-24045104内中环内各酒店式公寓成交项目名称主力面积成交套数目前存量森宏购物广场35-45180382万富轩43-5652131天汇广场43-170210132大华虎城第三空间50-18081184展讯中心50-6035215复旦软件园60-15096327蓝海城市家56-11059400嘉利商业广场63-11025276汇银铭尊95-300123260中环内酒店式公寓整体扫描区域整体分布较散，西北片普陀、闸北区相对较多，成交主要集中于内中环区间内价格单价接近同区域住宅、办公均价面积主要为100㎡以下户型为主，但整体户型区间大,选择区间多、可满足不同类需求.目录PART1、中环内酒店式公寓整体分布现状PART2、各区县酒店式公寓整体分布及典型案例闸北区虹口&杨浦区普陀区卢湾区闸北项目名称产权性质所属板块主力户型层高成交均价总成交套数（20131-6）华侨城苏河湾办公不夜城155-2895.54966145中海万锦城办公不夜城49-824.5-4.82850067五月花生活广场办公不夜城49-773.22884814华森钻石商务广场（苏河壹号）办公不夜夜城板块公寓均价：34，875元/㎡不夜城板块办公均价：29，242元/㎡嘉利商业广场（金赢108）办公大宁65-785.429281252大宁板块公寓均价：32，560元//㎡大宁板块办公均价：30，208元/㎡五月花苏河湾苏河壹号万锦诚金赢108闸北区（4个在售，集中于不夜城板块）不夜城板块：除苏河湾外，其余项目皆围绕闸北火车站分布，以小户型产品为主，价格低于同区域公寓均价。大宁板块：仅一个项目在售，距不夜城板块较近、主要依托自身商业闸北区酒店式公寓分布项目名称主力户型成交均价成交套数存量套数华侨城苏河湾155-2894966145（新开）104中海万锦城49-822850067383五月花广场49-772884814263华森钻石广场62-131305021895嘉利商业广场65-7829281252（新开）76单价多在3万左右，以小户型产品为主。注1：成交数据为2013年1-6月金赢108苏河湾五月花万锦城苏河壹号火车站南广场不夜城板块解析

办公市场：集中于火车站南广场，沿天目西路分布。品质不高、租金低，以低预算小公司为主

租赁市场：由于区域手机批发市场、三叶眼镜市场、羊毛衫批发市场较多。租赁市场旺盛。但整体印象低档、混乱、不安全火车站以南，不属于区域办公集群，做办公物业存在问题。借交通及产业市场，不夜城区域能出现酒店式公寓，但区域整体品质不佳，故区域酒店式公寓不会有太高的租金，影响了其定价项目名称成交套数去化率苏河湾45（新开）54%万锦城6789%五月花1421%苏河壹号1876%金赢108252（新开）92%故少部分项目外.大部分项目去化良好(苏河湾为另一类特例）

华侨城-苏河湾物业类别

商住公寓项目特色:

地铁沿线,投资地产物业级别

其他开发商:华侨城环线位置

内环以内所属商圈

不夜城建筑面积

450，000平方米开间面积

150-260平方米物业公司：戴德梁行物业费

8.80元/平方米·月物业地址

上海市闸北区北苏州路912号万华侨城苏河湾是大型中央企业华侨城集团在上海城市核心区域打造的大规模地标级滨水城市综合体项目。华侨城苏河湾东起河南中路，西临西藏路，北至天潼路，沿上海母亲河—苏州河1公里岸线，拥有轨道交通M8、M10、M12换乘点，交通便捷。项目东临外白渡桥800米，与邮电总局、浦江饭店（原礼查饭店）、外滩一脉相连，与陆家嘴金融贸易区隔江相望，距离人民广场、南京路、淮海路等成熟商圈均仅十分钟车程，拥有城市中心苏州河、黄浦江以及陆家嘴等稀缺景观资源。华侨城苏河湾内还拥有丰厚的历史人文资源，曾经上海呼风唤雨的商业首脑机关—上海总商会、第一个官办庙宇—天后宫、苏州河沿岸的银行仓库群等等，都印证着这里曾经繁华的历史文脉。华侨城苏河湾整个项目由世界顶尖设计团队Foster+Partner担纲规划设计，涵盖超高层豪华住宅、宝格丽奢华酒店、顶级会所、精品商业、行政公馆、艺术家工作室、国际一流美术馆等多种业态，是一个融合艺术、人文、时尚、商业、居住及都市娱乐功能为一体的大型城市综合体。周边配套综合商场：中粮上海大悦城、上海新世界广场、南京东路步行街、来福士广场、上海第一百货商场；

银行：农行天潼支行、工商银行天潼支行、农商银行天潼支行、交行北京东路支行、建行福建路支行、中行北京东路支行、招商银行、深发展银行、中信银行；

医院：外滩地段医院、上海市口腔病防治院、上海市黄浦区中医医院、南京东路地段医院、不夜城特殊案例：大规模区域改造(难以复制)金赢108（嘉利国际）周边配套

商场:伍绿折扣店红双喜专卖店

超市：联华超市大润发超市

银行：建行、工商、浦发、中国银行

酒店:镜泊湖宾馆红冠宾馆

餐饮:桂都铭泽酒楼静安面包房

医院：建桥医院

其他:闸北公园物业类别

单栋塔楼项目特色

服务式公寓物业级别

其他开发商上海北亚华欣置业有限公司环线位置

内中环所属商圈

不夜城建筑面积

100000平方米开间面积

40-80平方米物业公司中建嘉利明珠城物业管理物业费

5元/平方米·月物业地址

闸北平型关路138号金赢108创意广场地处闸北区中心区域，东至平型关路，南至俞泾港路，西至乐业公寓，北至民和路，是一座集大卖场、体验式餐饮步行街、LOFT办公为一体的一站式广场。其建设规模约100，000平方米，其中地上建筑面积约60，000平方米，地下建筑面积约40，000平方米。金赢108创意广场近10000平方米的体验式餐饮步行街，一条以餐饮为主、融合其它多种业态的主题性步行商业街。底层挑高米的珍稀旺铺，是按照餐饮要求量身打造的，完美地平衡景观、建筑和人流的关系。同时，以休憩长椅、景点小品等手段，提供了充分的停留空间；以大卖场+特色餐饮美食形态，形成体验式、情感化和个性化的消费氛围，从而实现整体价值的最大化。体验式餐饮步行街还采用了科学、合理的动线设计，让内部形成人流循环，使得大卖场顾客、商务办公人群、周边居民和专业市场顾客，形成良性互动、相互呼应的消费关系；庞大的流动性与消费的日常性相结合，生意自然源源不断。金赢108创意广场还建有2栋18层LOFT办公楼和1栋5层商办楼，约50，000平方米LOFT办公空间，充分满足工作和商务活动的需要；别具匠心的米层高设计，空间想象力丰富，专为高品位的商业精英量身定制。不夜城特殊案例：(借不夜城租赁需求，环境优于不夜城)闸北区酒店式公寓现状（特指不夜城板块）租赁市场区域房地产市场项目剖析闸北区酒店式公寓（中环内）区域配套故区域内酒店式公寓可存活区域配套成熟轨交1#、8#穿行以首改、再改产品为主非传统意义上豪宅认知区外来人口密集租赁市场旺盛现状主要以小面积的投资、租赁性酒店式公寓产品为主此类产品主要围绕火车站分布，其产品价格或难有突破。中信虹港名庭嘉和美舍蓝海城市家复旦软件园虹口&杨浦项目名称产权性质所属板块主力户型层高成交均价总成交套数（20131-6）复旦软件园办公北外滩62-655.52532896蓝海城市家办公五角场56-693.62568688杨浦公寓均价：37，324元//㎡杨浦办公均价：29，825元/㎡项目名称产权性质所属板块主力户型层高成交均价总成交套数（20131-6）中信虹港名庭办公24852137-1423.2364223嘉和美舍办公2129135-704212919虹口公寓均价：44，855元//㎡虹口办公均价：24，573元/㎡虹口区（2个在售）仅2个项目在售，中信虹港名庭为以公寓为主社区，酒店式公寓作为类住宅产品去化。嘉合美舍为商办综合体，其酒店式公寓为小面积，低总价的服务式公寓。杨浦区（2个在售）仅2个项目在售，均为综合体项目、小户型产品，为依托于周边配套及交通的服务式公寓项目名称主力户型成交均价成交套数存量套数复旦软件园62-652532896（新开盘）327蓝海城市家56-692568659400耀江国际广场188-27523509725中信虹港47-5024852184单价皆不到3万，小户型产品为主注1：成交数据为2013年1-6月中信虹港名庭嘉和美舍蓝海城市家复旦软件园杨浦、虹口区解析

办公市场：围绕五角场以及北外滩有部分甲级办公，其它区域办公分布较散；以乙级、丙级办公居多.多为机械、货代、外贸公司，需求面积较小

租赁市场：区域专业市场并不发达，而以五角场为核心的创意产业园，人员收入较高，住房自有率较高，对服务式公寓无太大的租赁需求。同时虹口杨浦区外来人口不多，租赁需求也并不旺盛。五角场北外滩两区内大部分区域，很难存活高品质的办公物业。但作乙级、丙级办公则无问题。区域内租赁市场不旺盛，导致区域内对服务式公寓的需求并不高。项目名称成交套数去化率复旦软件园96（新开盘）22.6%蓝海城市家5939%耀江国际广场7(开盘2年)77%中信虹港18(开盘2年)97%故区域内酒店式公寓产品较少、且多数去化不佳(中信为特例)（区域内办公物业，更多做乙级、丙级办公楼）中信虹港名庭物业类别

商住公寓项目特色:

地铁沿线,投资地产物业级别

其他开发商:中信集团环线位置

内中环所属商圈

曲阳建筑面积

56940平方米开间面积

47-57平方米物业公司：天虹物业物业费

3.20元/平方米·月物业地址

虹口物华路118弄中信虹港名庭位于市中心虹口区北外滩地段，北依物华路，南靠通州路，西邻胡家木桥路，被沙泾港景观河道环绕。社区内可远眺黄浦江、陆家嘴，近赏沙泾港河湾美景，距文化名人故居汇集的山阴路、溧阳路约1000米，与益民纪念馆为邻，文化氛围浓郁。四川北路商业街举目可见，外滩商圈散步即到。中信虹港名庭建筑风格采用新古典主义帕拉第奥母题设计风格，既符合现代人的审美趣味，又能体现新古典主义建筑的特色。在立面造型处理上，采用挺拔的线脚和柱式，半圆形拱券，以及欧式铸铁花饰。建筑色彩和材料上，以经典的高级面砖为主，底部基座采用干挂天然花岗岩。滨河商铺以充满海派韵味的石库门建筑语汇营造出具有海派特色的河滨景观休闲街。周边配套学校：虹口区第二中心小学、华师大一附中、继光中学、瑞虹中学

综合商场：物美、易买得

医院：第一人民医院

其他：中国邮政、中国农业银行虹口特殊案例：居住氛围浓厚(处于居住社区内)虹口&杨浦区酒店式公寓现状租赁市场区域房地产市场项目剖析两区酒店式公寓（中环内）区域配套未来难有期待区域配套成熟轨交10#、8#穿行以首改、再改产品为主非传统意义上豪宅认知区租赁需求并不旺盛两区150-200万能购买80㎡二手房-----同总价酒店式公寓刚需客考虑不多虹口&杨浦租赁市场普通，租金一般----酒店式公寓投资回报并不显著区域内酒店式公寓的作为投资品，在全市中环范围内，无明显竞争优势项目名称产权性质所属板块主力户型层高成交均价总成交套数（20131-6）天汇广场办公真如45-803.4-4.522822210源达大厦（CITY155）办公长寿67-2003.73141845浅水湾恺悦大厦浅水湾1600办公长寿60-4003.72831410汇银铭尊办公长风98-1242.723310123普陀公寓均价：42，339元//㎡普陀办公均价：30，150元/㎡天汇广场浅水湾1600源达大厦汇银铭尊普陀区酒店式公寓（4个在售）：浅水湾直面苏州河，属于文化地产项目，但项目较老源达大厦属于传统的内普陀区域，配套佳；有外籍人士租赁需求；汇银铭尊主要依托长风办公集群，同时周边配套较好天汇广场与本案区域环境类似，但主要以小户型产品为主普陀区酒店式公寓分布项目名称主力户型成交均价成交套数存量套数浅水湾恺悦50-450283141070源达大厦67-200314184557天汇广场45-6022822210132汇银铭尊98-12423310123260注1：成交数据为2013年1-6月小户型为主.主力总价在100-300万之间普陀南京西路中山公园曹安商圈市中心办公外延长风生态商贸圈大虹桥外贸商圈中环组团商贸圈桃浦长征真如曹杨光新万里

办公市场：主要分三块，武宁长寿办公为市中心外延，但整体规划未实现，入驻企业品质不高；长风商贸圈办公，尚处于规划发展阶段；中环办公商贸圈，相对发展较好。其它区域则无做办公市场的基础。（整体缺乏办公需求）

租赁市场：普陀整体作为一个大型居住社区，板块内产业支撑较少（主要为铜川路海鲜、曹安纺织品，以及桃浦的中小企业），租赁市场并不算旺盛。而长寿板块一段联结闸北不夜城，影响了其整体居住品质。闸北不夜城普陀内大部分区域，现有规划及产业凝聚力较弱，做办公都有一定的问题。多有办公项目考虑做酒店式公寓。长寿板块居住环境有一定问题，相对南京西路、静安寺这类CBD区域，其服务式公寓难以做到同样级别。导致其价格也难有突破。项目名称成交套数去化率浅水湾恺悦1024%源达大厦4573%天汇广场210（新开盘）61%汇银铭尊12355.2%故区域内，天汇以及汇银铭尊均只能借助概念去化，而浅水湾、源达单纯凭借租赁市场销售，由于周边环境不佳，去化缓慢浅水湾1600源达大厦天汇广场汇银铭尊普陀区整体解析天汇广场周边配套

综合商场：亚新生活广场、调频壹广场、友谊商场（长寿店）、芳汇广场、悦达889广场等

银行：中国银行，建设银行，农业银行，工商银行，交通银行，浦发银行，华夏银行，兴业银行，平安银行，招商银行

医院：静安区中心医院，上海市儿童医院、普陀区妇幼保健院

邮局：普陀区长寿路邮局

物业类别

商住公寓、高层项目特色

服务式公寓物业级别

其他开发商上海真东置业有限公司

环线位置

内中环所属商圈

真如建筑面积

160，000平方米开间面积

50-180平方米物业公司高丽国际物业费

4.09元/平方米·月物业地址

普陀兰溪路900弄天汇广场是目前真如城市副中心规划中，唯一在售的16万平米城市综合体。由世界500强企业绿地集团和香港上市公司合景泰富联袂打造。产品涵盖小面积酒店式公寓、奢装大宅、稀缺鎏金商铺、高品质总部办公楼，配合专业团队精心打造的5万平米超级时尚购物中心，影院、美食、购物、休闲应有尽有。同时天汇广场交通优势非常明显，地处内环边内中环及沪宁高速出入口车行5分钟即达，5条轨道交通围绕，还有上海西站的规划，1小时即达长三角，成熟的社区环境，几十条公交路线到达各中心区域。投资、自住都是您在当下最具性价比的选择。天汇广场地处规划的真如城市副中心核心位置。分为两期开发，一期产品为小面积酒店式公寓、奢装大宅以及部分底铺和1幢总部办公楼。二期是一个5万方的商业广场、准甲办公楼和公寓式办公楼。目前主打产品是小面积酒店式公寓，总价100万都不到，可以自住也可以办公。同时产品是干挂石材外墙，高力物业的高端服务。同时还有面积153-195平米的住宅产品，房型设计合理，装修标准高端，二梯二户。二期的商业广场中，将会引进全上海第三个IMAX影院，还有招商知名品牌的餐饮、服饰、休闲、娱乐，可享受到娱乐、购物、餐饮、休闲。普陀特殊案例：借真如城市副中心概念炒作普陀区酒店式公寓现状租赁市场区域房地产市场项目剖析两区酒店式公寓（中环内）区域配套成交活跃-多借规划概念区域配套成熟轨交11#、13#穿行以再改产品为主区域内逐步出现豪宅类产品长寿、长风区域租赁需求活跃其它板块普通天汇广场-----真如城市副中心发展带来的板块提升源达大厦、浅水湾----苏州河一线办公带来的商务居住需求汇银铭尊----长风办公区发展带来的商务居住需求，以及投资潜力板块内酒店式公寓，借投资概念炒作居多，但除部分区位良好项目外，后续上多有一定问题。（运营、价格支撑）卢湾区酒店式公寓分布项目名称产权性质所属板块主力户型层高成交均价总成交套数（20131-6）日月光中心办公打浦桥62-1233.153849835华丽家族汇景天地办公打浦桥62-1133.053603113城市一品苑办公淮海中路150-180349386（11年价格）1瀛通绿地大厦（浦江湾壹号）办公打浦桥100-2203.2整体收购卢湾公寓均价：/元//㎡卢湾办公均价：63，087元/㎡卢湾区酒店式公寓：城市一品苑处于淮海路一线，属于传统的服务式公寓租赁市场，有固定的租赁需求华丽家族与日月光中心区位相近；日月光中心SOHO处于商场楼上；而汇景天地SOHO处于居住社区，造成居住认知有较大差异城市一品苑日月光中心汇景天地浦江湾壹号淮海中路板块打浦桥板块项目名称主力户型成交均价成交套数存量套数日月光中心63-1233818934250汇景天地60-1133603113132城市公寓156-30575524145多为老项目，成交表现并不佳，实际成交总价也在150-350万之间注1：成交数据为2013年1-6月卢湾卢湾区整体解析城市一品苑日月光中心汇景天地浦江湾壹号淮海中路板块打浦桥板块

办公市场：淮海中路为传统的上海甲级写字楼分布区域，板块内办公物业通常作写字楼。但打浦桥板块写字楼市场始终没有发展，故打浦桥板块反而能出现部分酒店式公寓产品。

租赁市场：淮海中路板块整体租赁市场优越，配套较好，也有足够的商务租赁需求。未来卢湾区酒店式公寓产品，将会存在于淮海中路板块一些旧改楼项目，更多的会存在于打浦桥板块由于打浦桥板块整体居住环境较好，其公寓产品也是往豪宅方面打造，其酒店式公寓产品能向服务式公寓方向发展，也可能出现类豪宅产品项目名称成交套数存量套数日月光中心34250汇景天地13132城市公寓145虽然有存量，但华丽家族汇景天地主要由于好户型去化完毕所导致，而日月光则主要由于产品问题。客观来说，打浦桥板块酒店式公寓市场前景向好。华丽家族汇景天地