04前期物业管理服务合同（集团规范）

顾问工作手册第9页共9页（特别提示：示范文本中蓝色字体部分为提示内容，在合同正式编制时应删除）前期物业管理服务合同（示范文本）甲方：法定代表人：地址：联系电话：乙方：法定代表人：资质等级：证书编号：地址：联系电话：根据《物业管理条例》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_______________________________（物业名称）提供物业管理服务事宜，订立本合同。下列词语在本合同中，所赋予的定义是：专有部分指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性的独立空间或区域，包括上述空间或区域内专用的计量设施和管线接驳端以内的相关设施设备。共用部位指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构、部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。共用设备指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、共用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋。共用设施指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。房屋交付使用指业主收到书面入住通知并办理完结开发商指定的相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。本合同标的物：物业名称：______________物业类型：______________座落位置：______________市______________区______________路（街道）______________号四至：东至__________________________，南至：__________________________，西至__________________________，北至：__________________________。占地面积：______________平方米；建筑面积：______________平方米，其中住宅______________平方米，商场_____________平方米，办公楼______________平方米，工业厂房__________平方米其他：第一章物业管理服务期限自_______年_______月_______日起至（物业名称）业主委员会成立后与物业公司签定新的物业管理服务合同生效时终止。第二章物业服务事项、要求和标准物业管理服务事项：（注意以下事项需与成本测算相适应，结合各项目的具体情况选择，通常包括以下事项）物业服务内容物业服务标准物业共用部位、共用设备设施维护建立设备房巡查制度建立设备管理台帐停水停电提前通知（市政突发停水停电除外）二次供水水箱清洗：____次/年，水质合格电梯困人：分钟到达现场处理房屋外观定期巡查，对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。公共秩序维护安全岗位实行24小时值班和巡逻制度对偷盗、抢劫、意外伤害、火灾等突发事件有相应预案经营性停车场有合法手续，有交通标识和进出凭据。消防演习：____次/年定期开展消防和居家安全宣传清洁卫生维护服务时间：_每天:00-:00__楼道清洁：清扫_____次/天拖洗_____次/？天公共场所、绿地、道路：清扫_____次/天沟渠池井、标识牌、信报箱：清洁_____次/周垃圾清运：____次/天消杀：蚊虫消杀____次/月（夏）____次/月（冬）公共雨、污水管道疏通：一次/年雨雪天气后及时清扫积水积雪流行性病毒及SARS期间：电梯按钮、公共扶手、游乐设施等公共区域公共设施每（）天消毒一次泳池水质合格绿化养护花草树木长势良好，修剪整齐美观，及时防治病虫害做好防风防寒工作乔木修剪：____次/年灌木修剪：____次/年草坪修剪：____次/年客户服务报修服务时间：24小时，急修：______分钟到达向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。适应业主需求，开展有偿代办服务，公示服务项目及价格。设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次客户满意度调查客户投诉：收到投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处理情况社区文化活动：每季度开展一次每季度公布管理服务报告每季度公布服务费收支情况，每年12月公布物业服务资金年度预算（采用酬金制的公司公布年度收支情况和预算时要先经过业委会确认）每季度公布维修资金收支情况第三章物业管理服务费用的收取物业管理服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅：多层_______元/月•平方米、高层_______元/月•平方米、别墅_______元/月•平方米；办公楼：_______元/月•平方米；商业：_______元/月•平方米；会所：_______元/月•平方米（会所属全体业主共有的除外）；其他：_____________；物业管理服务费于本物业交付使用之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理服务费，由开发商全额交纳。物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月（季、半年）_______日前向乙方交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的_______作为滞纳金。停车场服务费用物业内车位所有权属依照法定或业主与开发商签订的房屋买卖销售合同约定。乙方不承担车辆保险及车内物品的保管责任。车位数量：露天车位：_______个，车库车位：_______个。1、停车场属于全体业主共有的，使用人应按照下列标准向乙方交纳车位使用服务费：1）露天车位：_______元/次；_______元/小时；_______元/日；_______元/月2）车库车位：_______元/次；_______元/小时；_______元/日；_______元/月2、停车场属于开发商所有或业主个人购置车位的，建设单位或业主应根据建筑面积，按照下列标准向乙方交纳车位服务费：1）露天车位：_______元/平方米•月2）车库车位：_______元/平方米•月3）_____________________________3、收益分配方式：停车场收入的%计入管理费开支，%纳入维修管理基金。会所经营管理服务费用和管理规定：（各地结合项目具体情况确定会所管理规定、收费标准）1、收费标准：2、管理规定：（附深圳四季花城管理处会所管理规定作参考，季节性开放的设施如游泳池等，应在管理规定里明确）1）会所实行对业主开放，对会员优惠的原则。2）会所全体员工应做到热情服务，礼貌待客；业主对会所员工有不礼貌的行为可以向管理处投诉。3）业主需购票或凭卡到会所各功能厅和泳池进行活动；1.1米——1.4米的儿童实行半价收费，1.4米以上收全票，1.1以下儿童需在大人陪同下方可进入。4）夕阳红的会员凭夕阳红卡，购卡到会所进行消费；夕阳红卡的消费时间为星期一至星期五早上6：30——下午18：00。5）会员需保持会所的环境清洁，不可随地吐痰，乱扔垃圾，禁止大声喧闹或影响他人的正常活动和娱乐。6）为了保证他人健康，会员不得在贴有禁烟标志的场所吸烟。7）进入会所不得携带任何食品和饮料，不得携带散发异味或可传染环境的物品，不得携带可损伤设施的利器以及其它具有危险性的物品；宠物和童车等请勿带入会所。8）未经许可，不得改变各场所的使用功能，不得做与场所活动内容不符的活动；会所员工有权制止任何不文明的行为。9）使用各类设施器具均须爱护并注意安全，如有损坏需照价赔偿。10）对不按照规定和要求使用设施，不听从工作人员指导或因自身健康原因导致的意外损失或伤害，均由会员个人负责，会所不承担任何法律责任及赔偿；贵重物品请自行妥善保管，或交会所工作人员代管，以防发生意外或不必要的损失。乙方接受委托按照政府规定的标准代收如下费用：水费，标准：电费，标准：供气费，标准：供热费，标准：通讯费，标准：有线电视费，标准业主、物业使用人应于每月___日前向乙方交纳上述费用。第四章乙方服务报酬本物业采取（酬金制、包干制）方式收取物业服务费用。条实行包干制收取物业服务费用的，乙方向甲方业主、物业使用人按照第三章的约定收取物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方承担。条实行酬金制收取物业服务费用的，乙方根据物业管理服务收入（物业服务费、停车费、会所等其他收入）应收费总额的_______%计提当年酬金，每月（季、半年）计提物业服务费年终不足、节余的处理方式（适用于酬金制收取物业服务费用的方式）：1、年度物业服务费发生不足的，选择以下种方式处理。A、由甲方补贴不足部分B、由乙方承担C、由甲方业主承担2、本年度物业服务费节余的，转入下年继续使用。（乙方不得将节余部分作为收入利润或以此缴纳所得税）业主自用部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与甲方业主和物业使用人另行约定。（各项目结合实际制定。）除车场外其它共用部位、共用设施的经营，乙方按照收入的%提取代理服务费，并在扣除成本、代理服务费后，甲乙双方约定按以下种方式处理。1、全部纳入管理费开支。2、全部纳入维修基金。3、%纳入管理费，%纳入维修基金。第五章专项维修资金的筹集、管理与使用专项维修资金用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的公用设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新、改造费用开支。物业专项维修资金的筹集：甲乙双方约定按以下第_______种方式筹集专项维修资金（可多种方式同时使用）：1、由业主一次性交纳。2、由甲方业主每月向乙方按建筑面积每平方米_______元交纳专项维修资金。3、由开发商一次性交纳。4、由开发商、业主交纳。维修基金不足部分待业主大会成立后由甲方负责续筹。在_____（物业名称）成立业主大会/临时业主大会之前，专项维修资金按照国家和当地法规和政策规定的方式使用和分摊。当地法规或政策无规定的，按照以下约定使用和分摊：1、由拥有或涉及相关权益的2/3以上业主通过可以使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主分摊。2、突发情况需要即时处理的，由物业管理处决定使用，使用完后，由拥有或涉及此部分权益的业主确认和分摊。相关业主不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由相关业主承担。相关业主同意后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。第六章双方权利义务甲方的权利和义务1、监督检查乙方各项方案和计划的实施。2、可以与乙方共同聘请专业机构对本合同期内的和物业服务资金的收支情况进行审计，审计相关费用由甲方承担。（适用于酬金制方式）3、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。4、制定《业主临时公约》，并在物业买卖合同中要求物业买受人书面承诺遵守。5、督促业主和物业使用人交纳物业服务费用。6、督促业主、物业使用人不得乱堆杂物，乱弃垃圾，高空抛物，随意践踏绿化用地，乱图乱画，悬挂任何形式的宣传牌、广告牌。7、告之业主、物业使用人正确处理通风、采光、给排水、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。8、要求业主、物业使用人对异产毗连部位的维修提供通行和维修的便利，因此造成的损害，由责任人承担。9、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。10、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动。11、不得擅自改变本物业的公共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，确因完善本物业的配套设施而需改变公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用功能，应取得本物业三分之二的业主同意后报有关部门批准实施。12、不得侵占物业共用部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。13、在物业交付使用前_______日内，向乙方提供和移交下列物业资料：1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2）物业产权资料3）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料。4）物业质量保证文件和物业使用说明文件。5）物业管理所必需的其他资料。14、在物业交付使用前_______日，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备检查验收，甲方应保证交付使用的物业竣工验收合格。15、在物业交付使用前_______日内，甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房_______平方米（建筑面积），其中办公用房_______平方米（建筑面积），住宿用房_______平方米（建筑面积），其他用房_______平方米（建筑面积）。管理用房产权归属全体业主所有，由乙方在物业管理服务期内无偿使用。16、对甲方应承担的房屋、设施设备保修责任，按以下方式处理：1）甲方接到维修要求后日内进行返修。2）与乙方签订合同委托乙方返修。3）17、指定专人负责跟踪、协调、处理房地产建设、房地产开发的遗留问题：1）______________2）______________18、当项目具备成立业主大会条件后，甲方应当向项目所在地的区房地产行政主管部门，街道办事处提出成立业主大会的申请。乙方的权利义务乙方履行以下权利和义务，则完全充分地满足了甲方及业主的监督权和知情权1、结合本物业的实际情况，编制年度工作计划、年度费用预算。2、编制房屋、设施设备大中修方案报业主大会批准后实施。3、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。4、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。5、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等合法手段催收、催缴。未交纳管理费超过月的，乙方依法向人民法院起诉。7、建立物业管理档案，及时记载变更情况。8、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应及时予以整改。9、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。10、明示物业管理服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。11、及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每_______个月公布一次物业服务费用收支账目（采取包干制的不需要公布，政府有要求的按政府要求）。12、应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。13、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。14、对业主或和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，有权采取、劝阻、、制止、在小区公示，要求赔偿经济损失、报告业委会、诉讼等方式进行处理。15、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。16、本合同终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料。第七章违约责任双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。3、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。。4、因甲方业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主公约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害。。5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。6、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害。7、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。8、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。8、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托