【商业地产】安徽天徽古玩城商业行销报告73

山东新泰商业街筹划方案上海升合房地产经济第一章、古玩城的推广需以整体工程为着力点古玩城消费者分析■本地专业古玩收藏者■省内外各城市专业古玩收藏者■省内业余收藏爱好者■来合肥及周边景点观光的旅游者■合肥本地群众消费群体古玩城分析古玩城经营者分析■在合肥本地经营多年古玩的经营者■省内、外周边城市专业经营者■具有较长远开展眼光的投资者■爱好古玩，拥有较强经济实力的收藏者古玩城分析经营者的需求对于商家而言，选择了好的店址，开店几乎就成功了一半。古玩城分析从古玩城消费者的分析来看这一群属的消费者与其它商业形式的消费者相比数量较少，远缺乏以支撑一个工程的销售经营。同时古玩的经营对人流量有着严格的要求。从这一方面来说，我们建议在一期古玩城的宣传推广还是以整体工程推广为主，以期吸引足够人群，带动古玩城工程的销售小结：合肥市旅游业状况统计预测旅游总收入单位：亿元摘自：?合肥市统计公众信息网?综合市场分析合肥市各区属接待游客量摘自：?合肥市统计公众信息网?综合市场分析从工程综合性商业集群的整体角度去宣传推广，借助政务区作为合肥新兴的政治和文化中心这个跳板，不仅能够吸引本地消费者，同时还会吸引大量的外来游客，从而为本工程带来更多的消费群体，给经营者以足够的信心。小结：经营者类别－－消费接触度:市场决定商业经营者分析消费者需求理想商业模式文化、旅游(22%)娱乐休闲(17%)餐饮效劳(16%)一站式购物(21%)现代快捷购物(24%)置换商业模式:我们通过消费者对不同的商业类型接触度和消费情况分析，置换出本相目的商业业态配比经营者需求分析工程各商业比列:我们通过对消费者消费习惯的分析，来对本工程业态进行大致的配比。小结充足的消费群体是我们首先考虑的，而单一的古玩城远远吸引不了那么多人群，只能通过整体工程商业的推广，利用整体所有的优势，来吸引充足的消费人群；其次才是市场环境和完善的配套效劳；而优厚的政策也大大鼓励经营者的信心。工程要满足投资者和经营者的需求，必须充分考虑如何达成客户的经济利益！本章总结:业主和投资者消费群体天徽·商业地产项目商家的决定性因素给予投资者的信心者完成项目销售项目最直接的需求者商业经营者第二章、古玩城及工程整体的定位分析整体工程定位问题本案第一局部，我们从整体着手,首先进行整体工程市场消费者定位及他们的需求定位分析；其次重点阐述工程整体的文化特色；最后就是在特有的文化下如何进行业态划分和工程的文化细节打造。第一局部的大篇幅扩展主要是为了突出一期古玩城的开发、销售与推广。总体目标概念3新规划新商业街风貌新多元化空间新主力店定位开创土地最高价值短期经营策略商店街主题广场休闲娱乐中心古玩城根底建设资金回收创造话题炒热成交总体定位作业规划总体经营方案规划长期经营策略长期物业管理3新规划浑然一体根底建設资金回收创造话题炒热成交一、本工程的文化特征整合经济产业社会效益优化商业结构城市形象名片文化产业切合文化政策导向经济效益天徽商业项目投入低回报高增强综合竞争力舒适的购物气氛+合理业态分布+独创文化区域+完善的配套效劳+专业的商业经营管理文化核心概念：政区首席商业基地=〔1〕本工程以文化产业定位务文化◎业态分布合理，购物环境高雅，娱乐、休闲、购物一站式效劳文化气氛配套效劳商业布局建筑政务新区首席商业、文化基地营销诉求〔2〕本工程是政务文化新区的文化核心

〔3〕本工程是安徽的产业文化核心安徽产业文化省会合肥蚌埠芜湖亳州政务文化新区二、工程整体的业态分布和业态特色工程各商业类别占工程总体的大

致比重二、工程整体的业态分布和业态特色本项目理想业态配比种类物业细分配比购物精品商场30%-35%品牌专卖购物街餐饮服务高档餐饮20%-25%特色饮食快餐娱乐K歌城40%左右电玩城大型网吧休闲酒吧咖啡馆、茶馆文化古玩城旅游酒店、宾馆古玩城工程具体问题在这一局部中我们主要是解决一期古玩城工程在市场、销售、业态规划及后期推广等一系列问题。首先还是从古玩城消费者分析开始，分析他们需求；其次是我们古玩城的业态分布情况与分析；接下来就是我们对工程后期管理所做的建议；最后是我们将如何进行工程的后期推广。古玩城的消费者是谁天徽·古玩城合肥本地群众消费群体工程周边稳定的生活消费人群来合肥及周边景点观光的旅游者省内及周边大城市文化市场的专业消费群体省内、外各城市业余的收藏爱好者强调未来开展的重要消费群体，给予古玩经营者以足够的信心1.古玩城业态分布理由：负层灯光设计规格更完美，且古玩字画对光线敏感，对收藏展览有一定的环境要求国。也是为了突破负一层工艺品区客流量。负二层：拍卖厅艺术品展览厅仓储工程前期古玩城文化特色理由：负一层能为特色手工、仿古工艺品提供较大空间，房租较廉价。而特色手工的主要消费群体是年轻人，负一层的区位对于消费的影响较其它年龄要小一些。负一层：特色手工艺品

仿古工艺品街区一层：书画街区古玩精品商区玉器、珠宝专卖区理由：以古玩精品和珠宝等精致物品吸引客流，一层主要是奠定工程的形象，吸引各层面的消费者，其中主要的消费人群是合肥当地高端人群，主要的带开工程整体人气理由：二层招入合肥本地及外地古玩老店、名店，打造成我们工程的名片，吸引收藏者与游客，及艺术品爱好者。是古玩城最核心的地方。二层：古玩字画、文化商品、工艺品文化艺术衍生产业理由：交易大厅民、文化鉴定主要是针对专业、高端客群需要一定的私密性、平安性，同时可带动一、二、的客流三层：交易大厅文物鉴定动手吧

三层：制陶区丝绣区风筝区珠串区剪纸区中国结区理由：三层开发动手吧，就是中国传统民间手工艺表达中心，分为制陶、剪纸、珠串、刺绣等等区域，将开发成为本工程的体验传统文化特色中心，在工程营销中着重突出，大力宣传发扬传统文化，做为事件营销的一大文化特点。陶吧剪纸吧珠串吧中国结坊第三局部：工程整体招商问题本案第一局部根据工程体量的大小及销售需要。就招商方式：本地现有市场招商+本地开发型招商+外地市场招商。本地现有市场的加盟和本地市场的再开发，是为本市场前期聚集人气的最好途径，然而外地市场招商将会是整个招商环节的重点，提高本市场的知名度与美誉度，必须落到对外地市场的招商力度上。所以我们对招商的方式、策略和活动等作了系列建议。一、招商策略●楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原那么，进行局部科学规整合。●严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。●店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。●店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。●与合肥政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购置行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。二、品牌形象定位鉴于本案商业潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国内业界知名品牌会聚的大舞台。以效劳品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播天徽古玩城在业内行业标志与先驱的形象地位。三、招商方案成立商贸公司市场的招商和经营都有赖于合理机构的成立，而商贸公司具备了展开上述业务的功能，因此，建议尽快成立商贸公司，以便对经营和招商方案进行审核，制定详细可行的经营和招商政策，并展开操作和执行。确立市场经营模式经营模式决定了市场经营的方式，经营模式确立，方可确定招商的政策，是联营还是引资、是租赁还是自营、或多种方式的结合。因此，经营模式必须尽快确立，否那么具体的招商工作将很难展开。〔一〕制定具体的招商政策——招商的目标和原那么；——招商工作的各项规章制度；——制定不同商户〔规模和经营商品等〕的招商政策；——制定不同商户的准入条件；——确定招商合同样本；——确定租金标准和联营等条件；——确定优惠幅度和条件；——局部大工程的招商方案；——招商区域以合肥为主，大客户和品牌客户的招商区域为全国〔二〕招商区域和目标客户确定——招商的目标客户参见市场定位；〔三〕大客户及品牌商户的招商——招商策略采用以大带小，以品牌带动一般商户的策略，以此提高市场招商效果，因此针对大客户及品牌商户的招商工作应提前展开，预计在五月末即可展开；——收集大客户及品牌商户的招商的资料，采用发函、邮寄招商手册、洽谈、招商参谋拜访等推介程序展开招商；——由经营公司抽调专业人才，成立大客户及品牌商户的招商小组，负责客户的招商和合作谈判；〔四〕市场招商的全面展开——针对大客户及品牌商户的招商工作启动后，面向中小商户的招商工作全面启动；——针对中小商户招商，主要利用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开人员推介；——该阶段工作在五月十五日前应全面展开；〔五〕商户的登记和初选——制定商户登记表〔主要包括经营商品和面积等〕；——所有意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；——对登记的经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；——对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划；——审查经营类型；——审查经济实力；——审查经营能力；——审查品牌优势；——优先商户和淘汰商户确定；——确定首批进驻商户；——其余商户视招商情况决定是否入场；〔六〕商户资格审查第四章、详细的经营活动参见经营策略1、设立古玩城客户效劳中心，对招商入住的商家进行跟踪，并提供后续的优质效劳。效劳包括以下具体内容：

---租赁中介、代办营业执照、相关营业证件；

---制定古玩城管理章程，标准经营方向；；

----统一开业方案。装修方案，开业时间、试业及开业日程方案；

---组织实施宣传推广活动方案；

---建立和维护古玩城的商业品牌；

---维护商户关系，制止恶性竞争；

---维持商业秩序，杜绝假冒伪劣商品；

---设立投诉专线、处理客户购物投诉；

一、繁荣古玩城措施4、工程每逢节假日，商业管理公司你联合相关部门，引入社会资源，利用古玩城的场地，举办精心组织的现场活动，增强人气，营造古玩城的商业气氛。2、不定期举行广场名牌商品特价拍卖。3、不定期举行名牌广场现场促销会。

二、工程的经营管理综合商业管理=商业经营管理+商业物业管理经营管理：完善的综合商业管理二招商统一开业方案组织实施宣传推广活动方案建立和维护商场品牌维护商户关系与维持商业秩序制止恶性竞争处理客户投诉经营管理上，注重文化活动引导，通过人气聚集财富。完善的综合商业管理一物业管理：紧急事件处理建筑物与装修的维护物业配套设备的维护物业消防与平安的管理环境清洁卫生管理车辆及交通的管理小结：工程必须经由专业的商业经营管理公司进行管理运营、管理公司提出开展战略，制定好开展规划，规划好整个步行街的商业业态布局，根据功能定位合理组织商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例，运用城市经营理论，运用市场手段，执行建筑规划，组织社会力量建设综合性商业文化工程。

第五章、整体工程的营销推广在本工程的销售我建议以事件营销为主要形式进行推广，结合年度热门事件，进行有利于工程品牌打造，也有利于社会效益的形成的推广销售活动。在带动销售的同时，推动政务文化新区的文化、商业开展。在活动中以电视、报纸、DM单页等传统形式为辅助宣传，来促进工程的推广和销售。一、建立多元化的立体宣传网络：诉求载体群众媒体户外广告公关推广口碑宣传目标客户核心概念工程诉求事件营销二、本工程宣传媒体选择：媒体具体投放选择投放比例事件营销以事件营销为切入点，带动整体项目销售30%电视分众传媒楼宇电视、公交移动电视20%航空杂志、速递刊物针对高端人群，进行有目的宣传15%投递单页全国主要古玩市场、合肥古玩市场、高档消费场所等10%户外合肥全市主干道、高速公路312国道、飞机场10%报纸以《新安晚报》《合肥晚报》为主，主要考虑这些媒体的发行量和到达率10%其他其他开拓性宣传5%

我们建议筹划一系列与工程特质紧密结合的SP活动，配合工程的销售进程和宣传主题促进宣传和销售效果。以下是我们对开盘阶段SP活动的一些初步设想。三、天徽工程推广活动

2021金石文化系列活动：以奥运奖牌金镶玉为点展开，联手政府文化部门、行业协会、文化组织一场以“金石文化〞为主题的文化盛宴，联合新安晚报、?收藏??中国收藏?对活动全程进行报道，加强与社会的互动。包涵：金石文化展、金石文化征文比赛、金石藏品慈善拍卖会、金石文化论坛、金石产品交易会、金石矿采风旅游等，多角度全方面的开发金石文化，且于2021年奥运相联系，给工程增加更多的亮点、特色和关注度活动名称内容目的备注名人金石义卖邀请知名的收藏家，进行个人金石的义卖活动，所筹集的款项可以捐赠给失学儿童、下岗职工或生活困难的某些（个）人。义卖所得可用于今后业主的经营和发展基金。金石交易会、拍卖会邀请省内著名收藏家选送金石文物在项目现场展出，协同合省博物馆举办了“名家名作作品展销”，进行著名书画大家名家真迹珍品入场展销。向社会大众提供文化大餐。扩大本项目知名度，泻染项目文化氛围向收藏者提供“书画真迹鉴定证书”。赛宝暨专家金石鉴宝大会邀请省内外知名的鉴赏家和收藏家对收藏品进行鉴赏。扩大项目在专业人员中的知名度，帮助项目顺利进入市场。杂志先行进行宣传、报纸跟踪报到。金石文化与书法篆刻展邀请著名书法篆刻家、爱好者展开讲座，进行名家书法篆刻展览，展示中国传统文化的相辅相成、源远流长。扩大项目在专业人员中的知名度，帮助项目快速占领市场。艺术长廊个人作品展在古玩城艺术长廊内开展个人藏品展览，根据项目销售的情况，选送不同的作品进行展览。通过不同收藏品的展览，增强与社会大众的互动，吸引不同阶层的客流例如：字画、古玩、红色收藏、邮币等等。中国传统民间艺术节邀社会各界参加传统民间艺术动手节，材料由项目提供，根据个人兴趣选择剪纸、风筝、制陶、金石雕刻等等通过动手节的举办，让消费者体验各种民间艺术，来吸引年轻人与旅游者，带动项目人气通过此次活动，吸引大量的客群，同事对我们项目的文特色做进一步宣传2021金石文化活动：在系列活动中，进行商业运作金石文化，在系列活动中突出传统金石文化及相关的中国传统文化等等。渲染中国博大精深的传统文化。突出儒商的文化气氛，在系列活动中宣传我们工程的文化商业的定位，通过对一期工程古玩城的宣传，奠定整体工程文化产业的定位，促进工程销售。总结

本营销筹划方案只是对本工程方向性的内容作一初步概述，在实际执行中将根据本工程的实际情况和市场情况适时调整，并制定出相应的决策和对策。

安徽博智营销筹划集中式商业销售模式案例研究我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。产权返租模式店中店销售模式基金整售模式工程信托启动方式介绍案例选取标准：工程总体规模超过5万平米商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区商业以全部销售为目标产权返租模式1操作方式——客户购置时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。开展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从开展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购〞条款。典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。建设部?房地产销售管理方法?规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常兴天虹商场楼层：1——5层。主力店：天虹开展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期国债3.37%〕与天虹租约：15年年租金增长率：2%现状：在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%资料来源：国土局网站销售公示。开展商保存1层高租金楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。销售状况不佳。销售率约占推出局部的47%。此工程现仍返租，但已经不能作按揭。店中店销售模式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作方式——开展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购置人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。典型案例——赛格电子市场缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾案例：赛格电子市场简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约3万平方米，共7层，租户约1500家。铺位形式：专柜及铺位主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材现状：4—7层出租，1—3层在经营情况稳定后出售给大客户基金整售模式3操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金〞方案。基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：投资者基金经营者使用者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益整售的适用条件1、已投入使用并收益稳定的商业2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的工程，基金也有信心购置3、对于散售的商业，基金购置的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，到达国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购置4、租约年限的根本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。5、新加坡来的基金主要是要求工程的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10％以上。来源：亚信行总经理萧福泰访谈解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难到达价格和快速回笼资金的目标。嘉德置地的“中国商业地产基金〞方案2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产工程的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将到达28家，然后把这些工程打包成“中国商业地产基金〞方案在新加坡上市。进展情况：2004年12月23日，与深国投合作，以亿元人民币收购了6家商场，嘉德占股份51%，深国投占股份49%；2005年1月4日，嘉德斥资亿元人民币100%收购了北京华联旗下的安贞华联商厦和望景华联商厦；２月底，凯德置地以５.５亿元拿下北京东直门１.４７万平方米的综合用地地块；３月初，凯德置地又以１８.３７亿元买下中环世贸中心Ａ、Ｂ两栋甲级写字楼。工程信托方式房地产工程信托是一种新的融资方式。在已实现的几个房地产工程信托个案中，出现了金融和房地产销售结合的趋势。例如：北京苹果社区、深圳万科十七英里、深圳百仕达.红树西岸。信托的适用条件一、新型房地产信托产品将楼盘销售和信托结合在一起，在信托产品的设计中参加购房优惠权和优先购置权；二、信托适用于有融资需求的开展商，严格来说，和楼盘销售相结合的信托是一种工程启动模式；三、目前政策规定信托份额最大不得超过200份，且必须通过银监会审批；四、银监会出台的?信托投资公司房地产信托业务管理暂行方法〔征求意见稿〕?提出对局部管理标准、经营水平高的信托投资公司开展房地产业务给予放松200份限制的政策优惠。工程信托可以同时达成开展商融资和营销蓄客的目的，在可能的情况下，我们建议采用信托模式进行启动，但是信托审批严格，且在商业领域内没有先例，审批难度无法预测。案例1——万科十七英里2004年6月9日，深圳万科与新华信托达成总额亿元、为期2年、年利率为4%的贷款协议，用于深圳十七英里工程的开发。该贷款资金由新华信托发行“新华信托—万科十七英里工程集合资金信托方案〞的方式筹集。信托方案的投资者在购置该产品的同时，不仅享有通常意义的投资收益，还可以获得对该房产的优先购置权和购房价格的高折扣率。案例2——百仕达.红树西岸2004年10月10日，百仕达与知名信托公司新华信托合作的红树西岸信托方案〔2年期〕开始发行，方案发行信托200份，每份80万元，这200名买家还能获得折的购房优惠。客户投资80万元购置信托产品，除了获得年2.8%的固定回报外，还能享受到高达折的购房优惠。〔折后价不低于万元/平方米〕信托投资权益与购房优惠权益可以灵活转让，客户可以将两个权益一起或单独转让，也可以只保存信托权益，购房优惠那么过渡给受让人。四种模式的比照四种销售模式适用条件业主风险前期销售速度销售价格操作难度和本项目拟和度产权返租模式政府已明令禁止高快高低×店中店模式1、发展商期望通过商业直接获取利润2、周边商业氛围已成熟，商圈地位基本确定中中较高中基金整售模式1、发展商对价格要求不高2、商业促进写字楼的销售低慢低较高×项目信托模式1、发展商有融资需求2、发展商有足够的品牌支撑3、项目前景看好低快较低高拟合度最高拟合度最低注：大客户的整体购置属于个案，在此不做分析。营销模式和目标的关系首要目标营销模式1快速融资信托+店中店2提前实现价值店中店3带动二期经营整售集中式商业销售模式案例研究我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。产权返租模式店中店销售模式基金整售模式工程信托启动方式介绍案例选取标准：工程总体规模超过5万平米商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区商业以全部销售为目标产权返租模式1操作方式——客户购置时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。开展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从开展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购〞条款。典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。建设部?房地产销售管理方法?规定：2001年６月１日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。案例：常兴天虹商场楼层：1——5层。主力店：天虹开展商年租金回报率变化：4.8%—6%—2.8%〔低于三年期国债3.37%〕与天虹租约：15年年租金增长率：2%现状：在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数/总铺位个数销售个数比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%资料来源：国土局网站销售公示。开展商保存1层高租金楼层，通过1层租金弥补回报率，可维持4.8%左右。现通过主力店提供回报，投资回报率2.8%，低于三年期国债利率。销售状况不佳。销售率约占推出局部的47%。此工程现仍返租，但已经不能作按揭。店中店销售模式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作方式——开展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购置人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。典型案例——赛格电子市场缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾案例：赛格电子市场简介：依托华强北电子产业形成的电子产品交易市场，营业面积约3万平方米，共7层，租户约1500家。铺位形式：专柜及铺位主要业态构成：电子元器件、电脑配件、电脑网路器材、通信器材现状：4—7层出租，1—3层在经营情况稳定后出售给大客户基金整售模式3操作方式——基金/大客户直接收购商场，然后租给大型商业，获取投资收益。典型案例——嘉德置地的“中国商业地产基金〞方案。基金整售销售模式下的价值链模型和利益传导模型：投资者基金经营者使用者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益承租物业购买产品获取销售利润开发商获取现金获取投资收益整售的适用条件1、已投入使用并收益稳定的商业2、目前在国内对于那些还没有经营成熟，但是招商租约已经签订、主打的品牌商户已经签订租约的工程，基金也有信心购置3、对于散售的商业，基金购置的兴趣不大，但是如果开发商几年后可以回购，到达国外基金的租金回报率要求的，基金也会考虑购置4、租约年限的根本要求是该商场大的租户租期5年以上，小的租户租期2年以上。5、新加坡来的基金主要是要求工程的稳定经营，对租金回报率的要求较低一般在6％左右就可以了，而欧美的基金要求租金回报率一般在10％以上。来源：亚信行总经理萧福泰访谈解决了持续经营和销售之间的矛盾，但很难到达价格和快速回笼资金的目标。嘉德置地的“中国商业地产基金〞方案2004年底，嘉德置地开始大规模的商业地产工程的收购。嘉德置地的策略是与沃尔玛三大中国合资企业之一深圳国际信托投资结成战略同盟，最终涉及的购物中心将到达28家，然后把这些工程打包成“中国商