别墅市场调研报告

沈阳别墅市场调研报告沈阳别墅分布格局沈阳别墅发展历程别墅板块研究高端客群分析1234别墅市场研究5沈阳别墅分布格局桃仙机场浑河蒲河棋盘山沈阳自然资源分布沈阳别墅分布格局机场别墅区浑南别墅区桃仙机场浑河农业高新别墅区蒲河棋盘山别墅区棋盘山北部别墅区沈阳五大别墅区沈阳别墅分布格局沈阳主要别墅分布区域项目名称棋盘山别墅区保利十二橡树庄园、首创琥珀湾、首创棋盘山一号、万科惠斯勒、中旅国际、沈阳奥林匹克花园、亿达玖墅、新希望、世茂诺丁山、国王湖、沈阳碧桂园机场别墅区富力塞戈维拉、上置香岛原墅、城建花溪山庄、听雨观澜、美地庄园、麗山国际小镇浑南别墅区中海龙湾、郡原旺庄、奥园国际城、格林观堂、绿城全运村、红星威尼斯庄园、沈阳孔雀城、碧桂园凤凰城农业高新别墅区越秀岄湖郡、绿地大溪地、泰盈九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山北部别墅区碧桂园太阳城、龙湖香醍漫步、三盛颐景园、人杰水岸、七星龙湾、汇置尚岛、新湖仙林金谷沈阳别墅分布格局经济型别墅舒适型别墅豪华型别墅150万以下100-250平米联排别墅碧桂园中旅国际小镇孔雀城150-300万250-400平米以上双拼、独联体首创棋盘山一号富力塞戈维拉300万以上400平米以上双拼、独栋别墅保利十二橡树国王湖唯美十方等产品特点代表项目以总价划分沈阳现有项目沈阳主要别墅分布沈阳别墅分布格局经济型舒适型豪华型客群数量对生活态度对别墅的要求金字塔顶端数量最少行业顶端企业主对生活有顶级追求看中“顶级”“喜欢”是重要决策因素品味是其标签对环境有苛刻要求对项目理念、开发商品牌、使用材料、物业管理有高要求对私密性要求高买不买是相对的，没有喜欢的产品才是主要原因客群相对狭窄有独立产业行业上位者40岁以上较为传统更沉稳谨慎通常三代同堂选择第二居所的前提是环境对居住功能性和舒适性要求高保险意识强，很注重安全客户最广泛别墅市场生力军社会新知富阶层靠智慧获得财富事业上升期35岁左右对生活要求高追求健康生活有品质生活投资眼光独到对性价比要求高在总价一定的前提对购买别墅所带来的生活方式的改变最关注沈阳主要别墅分布沈阳别墅分布格局别墅板块研究五大别墅区棋盘山别墅区辉山别墅区桃仙别墅区北部别墅区浑南别墅区机场别墅区区农业高新别别墅区棋盘山别墅墅区森林公园景景区自然景观人文景观世园会景区区秀湖景区东陵景区沈棋路旅游游观光带浑河景观带带蒲河景观带带盛京高尔夫夫区域资源分分布棋盘山别墅墅区市场案例-保利十二橡橡树庄园地址浑南区双园路108-109号（沈棋路盛京高尔夫东1500米）开发商沈阳广田房地产开发有限公司户型面积联排230-280、独栋280-335建筑类型别墅销售价格9500-15000元/平建筑面积90000平方米占地面积250000平方米开盘时间2011.10.30入住时间2012.6容积率0.38绿化率40交通状况168欧陆风情小镇下车；地铁一号线东延长线.配套学校：二台子小学、上园一小、沈阳市二十八中学、沈阳市第五中学、沈阳二中、沈阳育才

医院：骨科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204医院、245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院

周边配套：中小学:二台子小学、上园一小、沈阳市二十八中学、沈阳市第五中学、沈阳二中、沈阳育才医院:骨科医院、沈阳第十医院、东陵区中心医院、204医院、245医院、201医院、辽宁省医学会肿瘤医院世博园、鸟岛、棋盘山风景区、盛京高尔夫俱乐部作为别墅开开发区，区区域前景、、交通配套套、自然资资源、人文文景观、旅旅游资源、、区域知名名度都远高高于其他别别墅区，前前景无限棋盘山别墅墅区同时为为本市生态态文化示范范区，自然然资源丰富富，居住环环境极佳地铁一号线线的开通将将使别墅区区距离市区区更为便利利，居住配配套更加完完善在沈阳别墅墅群中，棋棋盘山在人人们传统印印象中景观观资源更加加，在棋盘盘上上的别别墅位置更更优区域别墅是是目前本市市档次最高高，客户最最认可的别别墅居住区区。棋盘山别墅墅区棋盘山高端端别墅供应应量分析小小结联排产品占占供应主体体棋盘山区域域高端别墅墅供应量共共675套，其中联联排产品占占供应主体体，总比例例达到73.33%，双拼别墅墅产品最少少。各项目目的产品类类型也主要要为独栋别别墅和联排排别墅，仅仅保利十二二橡树庄园园和首创琥琥珀湾有双双拼产品供供应，供应应量也极少少。面积在200-300平米的产品品占供应主主体200-250平米和250-300平米的联排排产品供应应量最大，，分别达到到40.59%和33.78%。200-300平米的联排排产品和300-400平米的独栋栋产品供应应较为集中中，竞争较较为激烈。。各类型产品品价格相近近，竞争激激烈独栋产品中中，万科兰兰乔圣菲和和保利十二二橡树庄园园的产品价价格较为接接近；双拼拼产品中保保利十二橡橡树庄园和和首创琥珀珀湾的产品品价格较为为接近；联联排产品中中万科兰乔乔圣菲、保保利十二橡橡树庄园和和首创琥珀珀湾的产品品价格较为为接近；各各类产品都都存在直接接竞争。总价在150-300万元的产品品占供应主主体总价范围在在150-300万元的产品品占供应主主体，整体体达到近70%，总价在200-250万元和250-300万元的联排排别墅产品品供应较为为集中，市市场竞争较较为激烈。。棋盘山高端端别墅销售售量分析销售产品类类型分析项目名称独栋双拼联排销售合计比例供应量销售率奥林匹克花园33

17921243.98%26380.61%首创琥珀湾

118193.94%6728.36%保利十二橡树庄园43410615331.74%18383.61%销售合计1265351482100.00%67571.41%比例26.14%1.04%72.82%100.00%

供应量1728495675

销售率73.26%62.50%70.91%71.41%

棋盘山区域域高端别墅墅在售产品品的消化量量共482套，其中联联排产品占占消化主体体，总比例例达到72.82%，这主要是是由于产品品供应量较较大。各项目消化化量中奥林林匹克花园园由于供应应量较大，，产品价格格较低的优优势，消化化量最高；；保利十二二橡树庄园园由于其品品牌实力和和产品性价价比较高，，销售率达达到83.61%，是目前区区域内消化化情况最好好的项目。。各产品类型型的消化情情况普遍较较好，其中中独栋产品品销售率达达到73.26%，消化情况况相对较好好。棋盘山高端端别墅销售售量分析小小结联排产品占占销售主体体，销售相相对较好棋盘山区域域高端别墅墅在售产品品的消化量量联排产品品占消化主主体，总比比例达到72.82%，这主要是是由于产品品供应量较较大。各产产品类型的的消化情况况普遍较好好，其中独独栋产品销销售率达到到73.26%，消化情况况相对较好好。奥林匹克花花园销售量量最大，保保利十二橡橡树庄园销销售率领先先各项目消化化量中奥林林匹克花园园由于供应应量较大，，产品价格格较低的优优势，消化化量最高；；保利十二二橡树庄园园由于其品品牌实力和和产品性价价比较高，，销售率达达到83.61%，是目前区区域内消化化情况最好好的项目。。畅销产品面面积在250平米以下，，总价在150万元以内双拼产品目目前供应面面积段在250-400平米，销售售情况一般般；联排产产品中，面面积在250平米以下的的产品销售售情况较好好。独栋产品销销售情况受受市场大环环境影响，，销量普遍遍较差；双双拼产品目目前销售情情况一般；；联排产品品中，总价价在150万元以下的的产品销售售情况较好好。辉山别墅区区辉山高新区区板块区域项目分分布辉山高新区区板块主要要由农业高高新技术开开发区构成成板块由农业业深加工产产业带支撑撑，区域内内人气升温温明显区域内基本本以蒲河景观带带为界，依据据上风上水水的风水理理念，景观观带以北普普遍为高端端别墅产品品（如：龙龙湖滟澜山山、九如溪溪谷、皇第第龙邸等）），以南则则为中低端端普通住宅宅产品。农产品深深加工产产业带农产品深深加工产产业带蒲河景观观带高端项目目区辉山市场案例例-龙湖滟澜澜山地址沈北新区辉山通顺街开发商龙湖房地产开发有限公司户型面积70000平方米建筑类型别墅销售价格9500-11000建筑面积70000平方米占地面积80000平方米开盘时间2010.8.25入住时间2013.10.1容积率0.8绿化率60%交通状况铁4号线蒲河岛站；公交线路：179路（蒲河——五爱街）公交站名：蒲河大路。383路（依路——工农路）公交站名：蒲河镇。177路（沈阳北站—大溪地）公交站名：人和街。驾车路线：路线1：辉山大街—榆林大街—沈铁路—联合路—惠工街—北站。路线2：浦河大路—虎石台大街—望花北街—小北关街—中街。路线3：浦河大路—鸭绿江街—小北关街—中街配套学校：育才、二中、翔宇中学、辉山学校（一般义务教育，小学及初中）综合商场：人和街商业银行：建行辉山支行、农业银行、工行蒲河支行、辉山邮政储蓄邮局：邮政（蒲河邮政支局）医院：沈北盛京医院（在建）、辉山医院其他：中国人寿保险、中国移动、中国网通辉山营业厅娱乐：棋盘山风景区、棋盘山水库、沈阳森林野生动物园、大洋山森林公园、本山影视基地、关东影视城、沈阳怪坡、七星山旅游风景区、石人山自然生态区、石台子山城文化遗址辉山高新新区板块块高端项目目信息汇汇总项目名称占地（平米）建面（平米）容积率物业类型目前规划价格（元/平米）产品卖点越秀岄湖郡大溪地99万51万0.71别墅、多层洋房首期规划有19栋联排、14栋多层洋房联排8800；洋房：500015万平生态公园泰盈九如溪谷原香墅18.7万22.5万目前0.65别墅、多层洋房5栋联排11000高绿化龙湖滟澜山产品供应应面积分分析面积区间（平米）独栋双拼联排叠加小计（套）比例150-200117214124612.6%200-25061673339201217848.6%250-300838277319.9%300-3506387166718.3%350-40000400-450220.6%合计366目前辉山山高端别别墅项目目供应户户型主要要以联排排别墅产产品为主主，并且且户型面面积段相相对偏小小，以经经济型小小户型为为主，户户型面积积段主要要集中在在200-250平米，而而400平米以上上的大户户型产品品该板块块高端项项目涉及及极少。。200-250平米的联联排产品品供应较较为集中中，存在在较为激激烈的竞竞争，而而独栋产产品由于于该板块块开发时时间较晚晚，开发发商普遍遍受用地地属性限限制，独独栋产品品稀缺严严重。辉山高新新区板块块在售典典型高端端项目销销售量分分析桃仙附近近别墅区区桃仙机场场板块区域典型型项目分分布与特特点板块内高高端项目目基本分分布在沈丹公路路两侧的以以及周边边区域板块内特色自然然资源相相对匮乏乏板块内高高端项目目产品格格局相对对过时富力塞戈戈维拉美地庄园园沈丹公路路上置香岛岛原墅城建花溪溪山庄听雨观澜澜麗山国际际小镇月份项目名称成交面积成交套数成交均价套均价成交金额排名1沈阳孔雀城1307.6987084.001158055.679264445.32沈阳孔雀城长堤湾484.7227880.001910014.513820029.02麗山国际小镇175.8516900.001213365.001213365.00美地庄园456.3727671.001750508.883501017.752沈阳孔雀城1063.9867504.011330686.737984120.40沈阳孔雀城碧桂园凤凰城495.8227952.001971380.323942760.64长堤湾244.219000.002197800.002197800.00美地庄园228.817685.001758328.001758328.003沈阳孔雀城1063.9867504.011330686.737984120.40沈阳孔雀城碧桂园凤凰城495.8227952.001971380.323942760.64长堤湾244.219000.002197800.002197800.00美地庄园228.817685.001758328.001758328.004碧桂园1686.42313840.677780392.3623341177.08美地庄园富力·仙湖国际1462.54212677.299270519.7218541039.44香格蔚蓝1361.2958492.152312056.2211560281.08玫瑰园368.9818658.003194628.843194628.84美地庄园3142.72147505.271684782.4523586954.255沈阳孔雀城1333.4687477.481246365.139970921.04沈阳孔雀城香格蔚蓝1035.9238012.172766655.688299967.04美地庄园695.3637670.821777993.765333981.28富力·仙湖国际542.98211288.623064747.356129494.70碧桂园504.6428000.002018560.004037120.00玫瑰园379.87110236.003888349.323888349.326香格蔚蓝1070.4448068.482159206.378636825.46沈阳孔雀城沈阳孔雀城1032.1266919.751190334.777142008.64美地庄园907.8846219.961411744.005646976.00玫瑰园748.8524620.471730018.383460036.76富力·仙湖国际523.88210200.932672032.505344065.00合计95套

1.98亿桃仙机场场板块上上半年成成交数据据桃仙机场场板块典型项目目美地苹果果园富力仙湖湖国际孔雀城玫瑰园项目建筑筑风格为为后现代代地中海海浪漫主主义风格格，外立立面采用用陶瓦及及天然的的木纹砂砂岩搭配配STACOO工艺涂料料，砂岩岩上的图图案是纯纯手工精精心雕刻刻而成的的，这些些建筑颜颜色和材材质都是是越久越越有质感感。立面上的的窗檐、、屋檐下下多层建建筑线条条及优质质砂岩浮浮雕装饰饰，充分分体现了了原欧洲洲别墅的的地道感感观，极极具品质质感。别墅市场场富力塞戈戈维拉典型项目目客群特点点：项目产品品多以大大面积户户型为主主，总房房款较高高，故客客群多以以实力雄雄厚的私私营业主主等高端端人群为为主，依依然以沈沈河、和和平为主主；但项项目地理理位置与与周边配配套较一一般，给给客群心心里造成成一定压压力。项目点评评：项目以大大型纯别别墅居住住为卖点点，极力力打造高高端品质质社区，，但项目目地处桃桃仙板块块，交通通较为一一般且周周边生活活商务配配套发展展尚未完完善，这这也就无无形中造造成了项项目销售售的压力力，且项项目产品品面积户户型不乏乏700平以上的的户型面面积，不符合合市场客客群定位位需求，，也造成成了项目目剩余较较多大面面积产品品难以去去化。别墅市场场富力塞戈戈维拉典型项目目高端别墅墅产品供供应面积积分析面积区间（平米）独栋双拼联排叠加小计（套）比例150-20040405.48%200-2502212162.19%250-30022262468282220828.5%300-35016141204619626.85%350-4001061681303020027.4%400-45010104243.29%450-500110.14%500-600151162.19%600-70000700-80025253.42%1000以上440.54%合计730100%板块内高高端别墅墅项目供供应面积积较为丰丰富，但但户型面面积段主主要集中中在250-400平米，而而400平米以上上的大面面积产品品主要为为富力仙仙湖国际际的独栋栋产品。。整体上250-400平米的联联排产品品供应量量最大，，但针对对目前联联排产品品户型特特点来看看，户型型规划有有些偏大大，导致致总价偏偏高，并并不利于于产品消消化。桃仙机场场板块在在售典型型项目供供应量分分析桃仙机场场板块高高端项目目市场认可可度偏低低。板块内高高端项目目存量产产品偏大大，销售情况况一般。主要以联联排产品品占供应应主体，，并且面面积在100-250平米的产品占占供应主主体。双拼产品品与其他他别墅产产品相比比较具有有明显优优势，整整体供求求表现较较好。区域内各各高端项项目主要要依托本本身区域域自身的的自然资源源优势，在在结合自自身特点点分别开开发出豪豪华型、、舒适型型、经济济型等适适用不同同客群需需求的高高端产品品。桃仙机场场板块小小结高端客群群分析高端客群群现居所所和居住住物业情情况：客户多在在市内居居住普通通三、四四居（第第一居所所）；被调研客客群目前前多居住住于沈河河区、和和平区；；外地客户户占有一一定比例例，主要要来自鞍鞍山、本本溪、抚抚顺。客户基本本特征高端客群群年龄及及家庭构构成购买高端端产品的的客户年年龄集中中在36岁—45岁之间，，所占比比例高达达61%。三口之家家所占比比例最高高，43%；三代同堂堂的家族族式居住住较少7%。客户所从从事的行行业种类类繁多；；商业贸易易行业、、金融行行业最多多；政府机关关房地产产、矿产产业也存存在大量量潜在客客群。私企业主主具备了了强劲的的购买力力；其余的高高消费者者基本都都是各企企业的中中高层领领导，也也包括部部分大学学教授、、公务员员。受访客户户年龄集集中在36岁—45岁之间，，多为三三口之家家；相对受教教育程度度较高，，多为大大专以上上学历；；高端客户户主要来来自商业业贸易行行业、金金融行业业、政府府机关、、房地产产、矿产产等行业业；在各自单单位担任任法人或或高层管管理者，，家庭收收入多在在50万以上，，拥有1~3辆私家车车；受访客户户沈阳定定居者居居多，外外地主要要来自周周边城市市（抚顺顺、鞍山山、本溪溪）；多在市内内安置第第一居所所，购买买物业时时除舒适适度要求求外，便便捷性是是最主要要的购买买条件。。客户基本本特征总总结客户需求求面积多多在200-300平米之间间，150-300平米也占占有较大大比例；；300平米以上上需求客客户占23%。客户对居居室的需需求较为为正常，，大部分分客户需需要三个个卧室即即可（82%）。产品需求分析媒体渠道分析飞机上主主要阅读读的杂志志为《航空画报报》《南方航空空》。客户出行行主要乘乘坐南航航飞机，，其次是是国航。。别墅成交交研究目前沈阳阳别墅类类产品单价主要要集中在在7000-8000元/平方米，占五成的比例,以联排为为主。目前沈阳阳别墅类类产品总总价段多多集中在在400万元以下下；大部分分客户所所能承受受的心理理价位在在201-300万的价格格区间。面积在301-350平方米消化情况况最好，，251-300平方米的的户型也也较易被被客群接接受。面积适适中的户户型接受受度较高高。开发商信信誉、品品牌和实实力，周周边生活活配套、、物业等因素为为购房者者首要考考虑条件件。客户接受度别墅市场场分析|成交特征征别墅市场场分析-小结欧式风格格是主流流纵观全市市别墅产产品，风风格主要要以欧式式为主或或中西结结合，西西班牙及及北欧风风格建筑筑是目前前市场的的主流，，也是人人们乐于于接受的的产品。。三大板块块引领城城市别墅墅发展沈阳别墅墅区目前前已形成成规模的的有棋盘盘山风景景区、沈沈北辉山山和桃仙仙机场区区域区域板块块属性明明显棋盘山风风景区板板块占尽尽环境优优势，以以度假旅旅游别墅墅为主，，是沈阳别别墅市场场代表区区域，客户认可可度高总价150万以下，，面积100-250平为市场场主流产产品目前沈阳阳别墅类类产品总总价段多多集中在在200万元左右；大部分分客户所所能承受受的心理理价位在150万左右的价格区区间，面积在100-250平方米消消化情况况最好开发商信信誉、品品牌和实实力，周周边生活活配套、、物业等等因素为为购房者者首要考考虑条件件。未来市场场预判沈阳别墅墅板块分分布图机场别墅墅区辉山别墅墅区市内别墅墅高端物物业棋盘山别别墅区北部别墅墅区保利十二二橡树庄庄园、首首创琥珀珀湾、首首创棋盘盘山一号号、万科科惠斯勒勒、中旅旅国际、、沈阳奥奥林匹克克花园、、亿达玖玖墅、新新希望、、世茂诺诺丁山、、国王湖湖、沈阳阳碧桂园园富力塞戈戈维拉、、上置香香岛原墅墅、城建建花溪山山庄、听听雨观澜澜、美地地庄园、、麗山国国际小镇镇越秀岄湖湖郡、绿绿地大溪溪地、泰泰盈九如如溪谷、、原香墅墅、龙湖湖滟澜山山金地长青青湾中海龙湾湾华润橡树树湾……整体来看看：别墅墅类产品品及市内内高端产产品存货货量“大大”，经经济型产产品项目目遍地开开花，会会导致市市场竞争争空前激激烈。碧桂园太太阳城、、龙湖香香醍漫步步、三盛盛颐景园园、人杰杰水岸、、七星龙龙湾、汇汇置尚岛岛、新湖湖仙林金金谷未来市场场走势受经济大大环境影影响，经经济乏力力，置业业需求削削弱，整整体别墅墅产品销销售乏力力；沈阳主流流走量别别墅产品品为100万-150万联排产产品，150-200平产品；；未来沈阳阳不会出出现大规规模别墅墅型产品品放量；；目前经济济逐渐回回暖，未未来整体体市场成成交量走走高的情情况下，，别墅市市场会提提升销售售速度。。谢谢谢12月-2204:20:5204:2004:2012月-2212月-2204:2004:2004:20:5212月-2212月-2204:20:522022/12/314:20:529、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。04:20:5204:20:5204:2012/31/20224:20:52AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2204:20:5204:20Dec-2231-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。04:20:5204:20:5204:20Saturday,December31,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2204:20:5204:20:52December31,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。31十二月月20224:20:52上午04:20:5212月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月224:20上上午午12月月-2204:20December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/314:20:5204:20:5231December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。4:20:52上上午4:20上上午04:20:5212月-229、没有失败败，只有暂暂时停止成成功！。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。04:20:5204:20:5204:2012/31/20224:20:52AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2204:20:5204:20Dec-2231-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份