常州星河国际项目整体定位与物业发展

常州●星河国际整体定位与物业发展建议星河地产，影响常州未来10年！差异。引领。创新。【回顾】：上轮沟通达成的共识2、项目定位，基于客户与市场的研究；1、开发策略的明确；3、物业发展建议；基于前次会议讨论达成的共识，本项目城市超级大盘的属性决定了它所承载的特殊使命，本报告将着重探讨以下4大核心问题：【核心问题】：本轮报告重点4、启动区策略。差异1差异化竞争突围，凸现自身优势！差异化定位。A——回答：我们是什么？品牌愿景开发历程：2005年后星河提速发展，不断追求精品、追求创新，不断自我突破。01994年成立1998年 星河明居62000年 星河雅居782002年 星河华居92003年 星河国际102005——CocoPark、星河世纪、丽思卡尔酒店11234曾开发怡和山庄、沙尾盛兴苑、红旗岭综合楼、怡和楼、裕亨花园、海悦华城、国都高尔夫一期、长城畔山花园等物业15星河发展路径2006——星河丹堤122009——星河本项目、星河民乐品牌愿景企业品牌目标：由“区域级精品地产开发商”向“全国级品质地产运营商”转型、升级。珠三角长三角面临着企业能级的提升，由珠三角至长三角，由区域开发提升为全国布局的开发企业。品牌愿景企业品牌愿景：区域级精品地产开发商项目品牌使命：肩负企业走出区域，提升能级的战略意义，必须一战成名，一炮而红！全国级品质地产运营商（1、企业能级提升；2、品牌知名度扩大；3、项目价值最大化。）星河一直是城市价值的引领者，区域焦点的制造者，生活方式的提升者。现在将这种先导精神带入常州，打造星河布局全国的第一作品！2006——星河丹堤在一个非主流市场通过“制造焦点”扭转区域价值2005——星河世纪挪用的物业形态在中心区市场“制造焦点”2006——CoCoPark“制造焦点”—新型商业形态制造中心区商业地产明星2002——星河国际在相对平谈的市场上制造焦点”实现项目价值福田中心区星河——深圳中心轴向发展图星河地产，影响常州居住10年!重新定义城市豪宅标准！差异化开发模式。B——回答：我们怎么干？项目基础技术指标:项目区位位于常州武进区湖塘板块，东沿武宜路，北起定安路，西临长沟路。经济技术指标

总用地面积1204.5亩，其中可建设用地约为980亩，总建面200万方。新城区中心地段的超级大盘1234567地块编号占地面积容积率建筑面积用地性质建筑限高建筑密度172082.02.0-3.0144164-216246商住混合10045%229577.459154.8-88732.2452798.1105596.2-158394.3629751.259502.4-89253.6712926.12.0-2.525852.2-32315.25528755.02.0-3.057510-86265居住10025%35193.30.4-0.82077.32-4154.64市政设施2430%合计231083/453857-675361///（备注：1-7号地块为已知的一期控规，二期控规尚无。）开发目标约150万方的可售面积，销售期预计至少8-10年，年均销售量需15~20万方，如何实现？？苏宁模式中海国际社区威尼斯水城（高）天润城（低）天华硅谷（中）碧林（林海美墅）蓝岸（公寓）差异化细分客户独立项目全面截杀客户梯度明显同步独立销售“破”——多盘驱动模式大盘启动模式主要分两种：“合”or“破”？开发模式小户型公寓（09年）莱蒙城普通公寓（07年）别墅（08年）根据市场环境及营销节点各物业类型分批次推售“合”——单盘持续模式分组团交替推售泰晤士小镇以特色旅游统领按营销节点分批次推售“以小博大”——聚焦客户感知点倾力展示，以适度体量渗透市场，建立影响力，多元化产品线持续跟进。“以点带面”——以适度体量按产品线独立操盘，立势后各自为战联动开发。总体布局：各组团自身形成半围合式布局,相互之间通过植物和生态区分隔，但又以各组团之间的主题广场保证了其交流沟通;

建筑朝向正南正北;

道路与建筑朝向以45度相交,最大限度的保证了每户对景观的共享;产品档次由上到下逐步提高交通：车行道路既划分了地块又形成了矩形路网，使地块内实现人车分流。

总体布局··景观中轴中轴水景景观中轴蜀西路土龙路体育公园板块城市及商业公建板块整体规划，分期分区推出，灵活性强，富有层次。碧林：森林主题蓝岸：海洋主题橙郡：城市主题学校市级商业酒店医院国际生活板块高档住宅区域（靠近公园）发展定位——“人文生态”化的国际生活社区

案例：中海国际社区启动位置：以位置较优的低容积率高端产品及形象起到标识作用项目由北向南分为三大板块,一期位于项目核心的国际生活板块,首先启动的蓝岸A段位于一期的中心位置,拥有丰富的水资源和景观环境。差异化国际配套:陆续呈现,07年内完成集中商业区、滨河体育公园、医院、酒店、公交车站、农贸市场、双语国际学校、成都外国语小学,附属幼儿园等。启动产品:多种组合,独特新颖蓝岸产品:多层+花园多层景观洋房+独栋小高层板式洋房+少量精装房组合面市;且产品立面风格新颖多变,个性独特,品质感较高。展示先行:小区主要绿化已经基本呈现,自然式花园打造,景观优美。项目整体启动策略：以位置较优的低容积率高端产品（蓝岸A段）启动，多产品组合，现场实景展示到位，配套先行。

案例：中海国际社区项目整体推售策略：抓中高端市场主流，以低容积率高端产品及形象起到标识作用，中高端的高容积率产品控制面积和总价加快销售速度。

案例：中海国际社区整体推售思路：各类型产品搭配推出，保证产品均好性。多盘驱动模式大盘启动策略：依托明星产品启动，主动占位第一梯队、并通过一系列手段奠定和不断拔升项目价值大盘整体开发策略1：成功开发策略：明星产品创新产品现金流产品多元化产品对应条件：景观资源产品力配套成熟社区

案例总结大盘整体开发策略2：双盘驱动——以波托菲诺作为统一形象，形成纯水岸与天鹅堡两个不同类型的楼盘交替开发三盘驱动——以国际社区作为统领，形成碧林，蓝岸，橙郡三盘，交替开发开发模式最后经过现行市场的论证，本项目应选择“多项目驱动”，才能保证销售目标的达成！路劲旗下“御城”与“天隽峰”合计2008年销售8.6万方、2009年1~10月销售9万方，至年底有望突破10万方。武进市场目前最佳的年去化量为4~5万方左右，如双盘同时销售的话可达到10万方左右。常州市场目前最佳的年去化量为5~12万方。按常州市场的最佳销售销售速度计，预计保持双盘同时销售最优结果可达到15~20万方/年，则可完成8~10年的销售计划。。开发目标：8~10年销售期，年销售目标15~20万方（预计2010年~2020年）开发模式：多盘驱动【1】差异化的使命：重新定义常州城市豪宅标准！【2】差异化的模式：多盘驱动此前所想，皆属平常！2引领引领未来常州的生活方式！基于以下的研究，得出我们超越、创新与引领的方向：客户研究：刚需+改善，各自特征及需求起势紧抓区域内主流：改善为主，刚需为辅产品研究：商业+公寓+别墅，各自发力点趋势前瞻，培养区域外客户：刚需先导，改善跟进公寓：刚需产品提升赠送尺度，改善产品提升居住品质。别墅：独栋限量定制化；联排、双拼主流产品升级（尺度扩大与功能性提升）；经济型产品全面创新。商业：打造常州独一无二的，特色型、创新型目的地商业。附件一：《客户研究定位及需求特征》附件二：《产品研究及定位》“城市愿景//人文大盘//多元物业形态”——“城市愿景”，区域赋予的属性，常武一体化的趋势，融城轨道交通规划利好，区域城市化进程的加速。凸显城市感与国际感。——“人文大盘”，项目自身的庞大气魄，春秋古韵之上的城市大盘；——“多元物业形态”，整体开发策略下，多种物业形态赋予项目更多元的生活方式。项目整体属性[定位]城市融合：常武一体化发展城市多元化发展城市由单中心向城市群发展以高端住宅、休闲商业为核心的综合新城常州新一代的城市未来的城市副中心代言城市未来，引领城市新趋势项目价值与城市价值星河国际城市豪宅的领先标签关键点打造：标签1：产品品牌系列化标签2：项目规划领先标签4：完善的教育产业链标签7：公共配套增值标签5：全会所概念标签6：户型产品优化标签3：独特的滨水特色文化美食街标签1：产品品牌系列化星河品牌整合●产品系列化：建议将企业产品线系列化，利于全国化复制的同时，形成各自鲜明的特征，利于品牌的传播与打响。星河系列星河丹堤星河国际城市型中高端社区资源型豪宅社区分级原理分级标准系列命名命名原则适用项目起刚需为主无印系列“无”为一切万物的起始点。星河国际承刚需兼改善六合系列“六”为和顺、美满的象征。星河国际转改善为主十乐系列“十”为十全十美、圆满之意。星河国际、星河丹堤合改善及享受型九仰系列“九”是古代数字最高的象征。星河国际、星河丹堤将中国经典传承的思想理念注入项目乃至企业品牌中，打造“品质＋品味”、内外兼修的品牌特征。星河国际●项目划分与分级：建议划分为6个项目开发，按地块自身影响因素，可将项目价值排序A>B>C>D>E>F（F相对独立考虑）。分级原理分级标准系列项目定位起刚需为主无印系列F承刚需+首次改善为主六合系列D、E转首次改善+再次改善为主十乐系列B、C合改善及享受型九仰系列AEDBAFC地块c地块d地块a地块e地块b地块f地块c:综合性产品组合，结合特色水岸商业，起树立片区形象的作用；地块d:刚需和首改产品，主打教育和自住，是现金流产品；地块b:首改和再改产品，主打低密度和水景资源，是明星产品；地块e:刚需和首改产品，配合完善的配套和居住氛围，为主力回现产品；地块a:再改和享受型产品，主打水景资源和完善大盘，是溢价产品；地块f:首置和投资型产品，根据旁边地块迪卡侬的经营情况确立入市时机；项目定位与产品的组合标签2：项目规划领先项目地块分析：具体各地块的用地性质和技术指标如下：规划布局基础：地块编号占地面积容积率建筑面积用地性质建筑限高建筑密度172082.02.0-3.0144164-216246商住混合10045%229577.459154.8-88732.2452798.1105596.2-158394.3629751.259502.4-89253.6712926.12.0-2.525852.2-32315.25528755.02.0-3.057510-86265居住10025%35193.30.4-0.82077.32-4154.64市政设施2430%合计231083/453857-675361///（备注：1-7号地块为已知的一期控规，二期控规尚无。）7123456地块特征：水系丰富、地势平缓、分区较多。优势资源：整个地块地势平缓，水系丰富，运河分支长沟河贯穿整个地块，并在二期北侧地块形成较大面积水域，水资源丰富，可利用空间大。周边为居民区或新建项目，未来环境宜居。保留建筑地势平缓水系劣势资源：内部道路与水系将地块划分成众多分区，整体性较弱。目前为拆迁部分工业厂房居多，存在化工污染的印象。Block1Block2Block3Block4Block6Block5Block7Block8Block9地块价值评价——划分组团组团确立原则资源条件容积率限制区域的位置性区域的独立性与环境的可塑性价值分区原则权重B1B2B3B4B5B6B7B8B9进入性15%10109985888昭示性15%10109978878完整性5%107995106810资源的可利用性30%8993101010108景观的可利用性20%6875910898噪音影响15%5554810799价值实现7.98.185.78.598.48.88.3价值排序867931425BLOCK6>BLOCK8>BLOCK5>BLOCK7>BLOCK9>BLOCK2>BLOCK3>BLOCK1>BLOCK4规划建议——道路调整为了最大化水景资源，需要微调长沟路，预计增加用地12500-13000平米，将增建40000-45000平米直接临水的高层；原长沟路规划建议——地块c、f

户均面积户数户数比例建筑面积建面比例建面比例地块c高层80（2房）48023.32%3840014.02%86.86%90（2房）27013.12%243008.87%100（3房）48023.32%4800017.52%140（3房）54026.24%7560027.60%180（4房）1205.83%216007.89%250（4房）1205.83%3000010.95%别墅300（连排）281.36%84003.07%5.48%330（双拼）200.97%66002.41%商业

210007.67%7.67%总计

2058100.00%273900100.00%

地块c公寓501000

5000083.33%商业1000016.67%

总计6000050㎡一房公寓——地块小，靠近大中型商业330㎡双拼——水岸别墅300㎡连排——园景别墅高层大楼王——31层，2T2，户均250㎡高层小楼王——31层，2T2，户均180㎡改善型高层——31层，2T3，户均90-140㎡首置型高层——31层，2T4，户均80-100㎡商业规划建议——地块d学校高层小楼王——31层，2T2，户均180㎡改善型高层——31层，2T3，户均90-140㎡首置型高层——31层，2T4，户均80-100㎡商业户均面积户数户数比例建筑面积建面比例建面比例（不含商业配套）高层80（2房）60021.28%4800013.26%15.09%90（2房）48017.02%4320011.93%13.58%100（3房）60021.28%6000016.57%18.87%140（3房）96034.04%13440037.13%42.26%180（3房）1806.38%324008.95%10.19%商业、学校

4400012.15%

总计

2820100.00%362000100.00%

规划建议——地块b330㎡双拼——水岸别墅300㎡连排——园景别墅高层大楼王——31层，2T2，户均250㎡高层小楼王——31层，2T2，户均180㎡改善型高层——31层，2T3，户均90-140㎡会所、幼儿园商业

户均面积户数户数比例建筑面积面积比例面积比例（不含商业、配套）高层90（2房）39023.24%3510012.75%13.18%140（3房）78046.48%10920039.65%40.99%180（4房）18010.73%3240011.76%12.16%250（4房)18010.73%4500016.34%16.89%别墅300(连排）1388.22%4140015.03%15.54%330（双拼）100.60%33001.20%1.24%商业、会所

70002.54%

幼儿园

20000.73%

1678100%275400100%266400规划建议——地块e高层小楼王——31层，2T2，户均180㎡改善型高层——31层，2T3，户均90-140㎡商业首置型高层——31层，2T4，户均80-100㎡

户均面积户数户数比例建筑面积面积比例面积比例（不含商业）高层80（2房）90031.91%7200024.14%24.44%90（2房）30010.64%270009.05%9.16%100（3房）90031.91%9000030.18%30.55%140（3房）60021.28%8400028.17%28.51%180（4房）1204.26%216007.24%7.33%

商业

36001.21%

总计

2820

298200

294600规划建议——地块a

户均面积户数户数比例建筑面积面积比例面积比例（不含商业、配套）高层90（2房）24016.19%216008.33%8.39%140（3房）48032.39%6720025.90%26.11%180（4房）48032.39%8640033.31%33.56%250（4房）1208.10%3000011.56%11.65%别墅300（连排）1087.29%3240012.49%12.59%330（双拼）543.64%178206.87%6.92%400（独栋）50.34%20000.77%0.78%会所

20000.77%

总计

1482100%259420100%257420400㎡独栋——岛居别墅330㎡双拼——水岸别墅300㎡连排——园景别墅高层大楼王——31层，2T2，户均250㎡高层小楼王——31层，2T2，户均180㎡改善型高层——31层，2T3，户均90-140㎡会所低密度组团规划建议—组团分析由天然河道、景观水系、物业类型自然形成若干组团；基本分为低密度组团、高端混合组团、高层中心组团和高层普通组团;其中低密度组团、高端混合组团占有主要景观资源，住宅价值最高；高层中心组团有较大的园林空间可以打造中心园林，住宅价值次高；高端混合组团高层中心组团高层普通组团规划建议——多盘开发的大节奏各分项目以资源条件和定位逐步上升为前提，按照自住与改善型交错推售的原则开发；各项目相互衔接，保证同时面市产品的差异化，避免内部竞争；规划布局和建议地块c地块d地块a地块e地块b地块f

产品组合商业、配套用地建筑面积片区综合容积率

别墅高层（31-32层）

独栋双拼连排4房3房2房1房面积400-500㎡320-360㎡280-300㎡230-270㎡160-200㎡130-150㎡100-120㎡90-100㎡80-90㎡40-60㎡地块c

1117642739002.45地块d

1216833620002.97地块b

1504532754001.83地块e

911412982003.28地块a

1783782594201.47地块f

12926600004.64总计

66634515289202.30

产品组合商业、配套用地建筑面积片区综合容积率

别墅高层（31-32层）

独栋双拼连排4房3房2房1房面积400-500㎡320-360㎡280-300㎡230-270㎡160-200㎡130-150㎡100-120㎡90-100㎡80-90㎡40-60㎡地块c

11176427-28万2.3-2.5地块d

12168335-37万2.8-3.0地块b

15045326-28万1.8-2.0地块e

9114129-31万3.2-3.4地块a

17837825-27万1.4-1.6地块f

129265-7万4.5-4.8总计

666345152.5-153万2.30要素：水景系统（水道、桥梁、水岸、水岸广场）园林。入口广场不仅仅是增加展示空间，增强对消费者的诱惑。而是——水岸生活的场所。水系改造以提升资源价值为原则，包括增加人工水道和局部设置景观桥梁；天然水系人工水道1：制造整盘标杆——岛屿别墅人工水道2、3、4：分别隔离子项目b、a中的高层与别墅，削弱高层对别墅的私密性的干扰；增加临水别墅的比例和价值；桥梁：为水岸特色商业增添趣味性和景观价值天然水系的居住价值有限——整体抬高由于天然水系两侧的大部分地块低于水岸标高0.5-1米，同时还有15米的退河道红线，导致在天然河道两侧布置水岸低密度住宅的价值较低；价值1：整体抬高水岸两侧的地面一层，如果能够作为地下车库报建，则可以作为提升体密度产品附加值的方式，同时提升低密度对水景的利用；价值2：由于特色水岸商业对整盘价值的提升作用，可以利用抬高的地下兼作特色水岸商业；剖面图整体抬高后剖面图水岸商业水岸商业私人水岸生活对人工水道的利用没有限制，可以打造多姿多彩的滨水私人生活；动感水岸丰富多彩的水岸形态丰富观者对运河的感知，改变常见的运河印象；水岸生活肆意坐卧的水岸平台，狂野迷人的水岸餐座给游客一个流连忘返、徘徊不去的理由，一个不一样的水岸生活体验；桥：在跨越水岸、岛屿之间形成了奇妙的过渡和穿越的趣味性，亦连接了多个组团园林。强化整盘的完整性。标签3：独特的滨水特色文化美食街常州是沪宁线上知名的餐饮发达的城市，且常州人极其热爱美食，美食街开一条火一条。小隐隐于野，大隐隐于市。一座座个性的房子藏匿在林间、水边，需要于迂回行进中、于曲径通幽处相遇一个又一个的惊喜。是时尚、是潮流生活的引领，亦是充满风情、生态休闲的生活方式。滨水特色商业街——风情、时尚、生态、具有文化底蕴的滨水特色美食街“运河上-名堂”打造常州独一无二的滨水特色美食街：风情、时尚、具有文化底蕴。将禅意文化融入其间，注入文化韵味，每一间小盒子都是一间独特的主题餐厅，可以是“梧桐墅“、“竹语堂”、“青石斋”、“梅林坊”等。常州商业名片滨水风情美食街“运河上-名堂”闲适，浸润在每一寸肌理中。相对于传统商业浓浓的物质味，这个掩映在绿树中、袒露在碧水边的天地似乎更柔情。标签4：完善的教育产业链在调研与访谈过程中发现，常州人对子女的教育及其看重，愿意为培养子女的全面发展付出大量的财力与时间，因此建议在社区中设置一条完整的、创新的教育产业链条，以提升项目的营销卖点，聚集人气。儿童职业体验中心+英语村：新型商业体验中心“星游城”通过游戏的方式，儿童得以体验真实的经济社会活动，了解现代社会的组织架构，提早与喜欢的工作邂逅，从而发现未来的择业方向，搭建从兴趣到乐业之间的桥梁。在体验未来职业的同时，还可以进行简单的英语学习，藉此提高学习英语的兴趣。区域城市名称长三角上海星期八小镇世博园内（在建）苏州大未来南京柠卡王国杭州嘟嘟城环渤海北京欢乐之都西部成都Babyboss（台湾连锁）亚洲第一大，投资6亿元中南部长沙酷贝拉昆明宝贝梦想城各地生意均十分火爆，吸引客流量大，规模一般在8000~20000平米，门票在60~340元不等。项目的精神核心所在：传承当地历史人文与苏南“水文化”，将淹城“三城三水”的特征引入规划设计中，并设置相关人文展示节点。新型商业体验中心“星游城”楼层业态定位1F餐饮、零售百货2F儿童体验购物场所（芭比、好时等）3F儿童职业体验中心+英语村（约10000平米）学校幼教方面，建议引入高质量的国际双语幼儿园，九年制教育方面，建议与常州知名重点中学合作分校。（目前武进最好的前黄中学尚无分校）从卖点营造及社区配套需求的角度考虑，需设置一所九年制义务教育学校，并须与当地知名小学与中学合作。名牌附属学校小学建议：局前街小学or实验学校中学建议：常州一中Or前黄中学按未来社区入住人口计算，至少需建立2所幼儿园，建议引入国际性双语幼儿园。国际双语幼儿园常州人日益重视子女的英语教育，周末还可衍生出英语培训服务。D项目将形成完善的教育产业链条，成为本项目最大的卖点之一。英语村“星游城”名牌附属学校国际双语幼儿园儿童职业体验中心“星游城”学校在双休日成为寓教于乐型的培训班业主享有学位配额聘请外教，在体验中心指导英语，同时可能是幼儿园的老师学校在双休日成为寓教于乐型的培训班周一~周五是优质的课堂教育，双休日是寓教于乐的快乐体验式教育。全家出动，目的地型消费，长时间停留。标签5：全会所概念常州目前会所普遍配备简单，缺乏亮点，本项目可为空间大。创新“全会所”概念会所星河国际四大主题会所是项目的精神（多元.城市.融合.创造）最完美的体现空间，她是一个真正属于生活的空间。除了看的，还有听的，说的，交流的，参与的，调侃的……所处位置会所类型经营方式主要功能主要服务对象邻里中心家庭综合会所引进“金宝贝”、“普普兰木绘馆”等经营机构，后期对外部客户开放亲子游乐场儿童及家长女主人会所家庭妇女老人之家老人室内恒温游泳池所有客户B地块沿河养生馆引入专业养生、医疗机构，后期对外部客户开放养生、SPA、社区医疗、体检所有客户A地块沿河私家顶级会所十乐会所引入顶级会所经营机构私家藏品馆、红酒吧、雪茄吧仅A地块客户F地块动感馆引入专业健身公司对外经营健身房从儿童到老年人邻里中心延续水岸风情街风情水广场，给予业主交流与分享的空间；同时兼具对外展示项目形象、吸引人气的作用1、家庭会所亲子中心女主人会所老人之家运动休闲四大功能分区

“金宝贝”早教驱动因素：满足常州人重视子女教育的心理家庭会所金宝贝早教中心发展状况：Gymboree金宝贝，1976年成立于美国，是全球早教第一品牌，2003年正式进入中国，目前已在全国成立接近150个教育中心，分布在上海，广州，深圳，哈尔滨，大连，无锡，苏州，杭州，宁波，温州，济南，成都，武汉等各大城市营业面积及规格会因门店的规模（旗舰店、豪华店及標准店）而有所区别，本项目建议设置在500平米左右。使用者：儿童与家长育乐——运用一些基础而又引人入胜的活动，帮助孩子开发智能、社交能力和身体技能艺术——让宝宝们自己动手，参与绘画、雕塑、素描、拼贴画、歌曲、角色扮演以及其他富于想象的活动环球宝贝——为期12周的「环球旅行」，内容涉及游戏、音乐、舞蹈、民俗和来自金宝贝国际社区的活动学校技能——专为3-5岁宝宝设计的亲子教育课程能帮助宝宝学习社会生活所必须的关键的社会和智力技能

家庭会所“金宝贝”早教家庭会所蒲蒲兰绘本馆—儿童图书馆蒲蒲兰绘本馆国内发展状况：蒲蒲兰绘本馆由日本最大的儿童专业出版社(白杨社）的中国子公司创办，目前蒲蒲兰北京、上海品牌授权店已开张。面积：约150-300㎡家庭会所主要功能：特色书店，吸引孩子的优秀绘本洞状活动室，孩子的看书乐园儿童教育专家讲座

蒲蒲兰绘本馆—儿童图书馆女性会所宠物论坛插花班使用者：女主人自身装饰课堂在会所中设置专门为家庭中的女主人提供服务的功能房，旨在丰富其社区生活、促进邻里之间的交流，提高其自生活质量，形成积极、和谐的生活氛围。SPA美容馆家庭会所理财课堂、心理咨询课堂老杨在这里的生活很有规律：早上去湖边打太极；中午陪老伴做饭；下午伺弄心爱的花草；偶尔出门去社区茶室同老邻居聊天；晚饭后散步。乐天的老杨很享受退休生活；“老伴总是操心孩子们，我就告诉他：‘儿子给我们买了这里的房子就是让我们享福的，你看看这大阳台、这大房间，想开点啦，儿孙自有儿孙福，没你给他们做饭，他们乐得自由’。我们的任务就是享福了！老人之家棋牌室世外种植园使用者：家庭中的老年人滨水垂钓台遛鸟场家庭会所恒温泳池家庭会所养生馆“生如花”孕婴体验中心国内发展状况：2007年6月在北京开业，是国内首家以情感父母学，情感胎教为核心的孕婴机构，是国际情感父母学组织在中国的合作伙伴。主要功能：孕产期课程培训、体验等面积：1000平米左右综合体检赴服务中医推拿等特色服务养生顾问服务健身教练服务专业护理员服务。。。。。。全套专业级的体检设备，提供最专业的养身计划养生馆健康管理中心、老年人24小时医疗中心为社区所有业主建立永久电子健康管理档案中老年慢性病防治针对性防治心脑血管疾病高血压糖尿病脂肪肝高血脂白领健康管理亚健康测评与疗复脑血栓危象的预报妇科常见疾病的诊断优生优育、产期保健…儿童成长健康管理视力健康跟踪管理饮食营养结构管理微量元素检测心理健康管理…健康管理指的是对个人或人群的健康危险因素进行全面检测、分析、评估、预测以及预防的全过程。包括三部分：健康体检。患病危险性评价。开具个性化的健康管理处方养生馆3.私人会所邀请国际大师设计，建议由星河自主管理，形成可复制的星河高端会所品牌，并营造武进乃至常州财富圈层聚集的顶级会所。建议规模在3000平米左右。典型案例：兰会所(北京)，意大利籍的设计鬼才菲利普-斯塔克担任设计总监，规模约6000㎡私人会所星会所会所内有餐饮、雪茄吧、红酒坊、商务包间、私家藏品室等奢华的装饰品：3万一只的水晶杯，18万一把椅子，40万一盏吊灯……标签6：户型产品优化1住宅物业细分住宅高层别墅提升户型价值的创新基本原则:

扩大阳台和露台的尺度

露台以提升产品品质为主要目标，设置应适当考虑实际使用中改房的可能，提高产品得房率和实用性，达到提升产品价值的目的。入户花园设置应避免窄长形，以免成为过道，奇偶层布置，以增加赠送面积，提升产品价值；入户花园位置选择应具有适当独立性，并具有改房的可能，以提高产品得房率和实用性。

内庭院可考虑双层高的设置方式，提高面积赠送效率；内庭院宜靠近客厅餐厅设置，考虑与卧室区联系便利，方正，提高其实用性。

凸窗宜采用落地步入式凸窗，增加房间可用空间，结合露台共同设置，可提升产品品质感；凸窗应最大化设置，提升空间舒适感，增加产品实用性，提升产品价值。2房小户型及公寓建议基本特征——客厅和主卧开间3.6-3.9m，次卧面积8-12㎡至少客厅和1房朝南创新方向——赠送系列不遗余力付送面积，提升小面积产品的竞争力赠送率>=20%对应客户群——1.武进中心区域内普通员工首次置业的刚性需求2.武进中心区域、湖塘区域购买力适中的原住民及动迁户（婚房或给子女购房）3.市中心部分外来人口的价格外溢户型设计建议——2房小户型（80-90㎡）中海·金溪园销售面积90㎡，赠送面积20㎡将落地凸窗用到极致，每个空间均有设置2.19m的多功能间，面积全赠送，并预留管道，可改为走入式衣橱，或主卧卫生间创新点：层高低于2.2m的多功能间赠送全面积赠送一半面积花池面积全赠送，与阳台相连，便于改房小3房户型建议基本特征——户型紧凑实用，一般仅设一个卫生间客厅和主卧开间约3.6-3.9至少一个次卧面积≥10㎡创新方向——通过赠送附加值，提高舒适度大面宽,全南向户型赠送空中花园及大阳台,户外面积≥15㎡主卧设置观景阳台、设置景观主卧卫生间内花园可改房间变四房主卧卫生间≥6㎡、餐厅≥8㎡客厅跃层设计对应客户群——1.武进区科级及以下公务员2.武进事业单位普通职工、武进区高新区企业中层管理者、高级职员3.周边有购买力的原住民及动迁户餐厅客厅客厅朝北，卧室朝南宽景设计，南北通透景观生活，两全其美卧室卧室卧室世联操作案例户型设计建议——小3房户型（100-120㎡）创新点一：卧室全朝南，充分满足常州客户对朝向的偏好凸窗最大化设置凸窗、阳台提升空间舒适度，增加产品实用性南北通透、三阳台设计、体现舒居感；南向朝向充分利用，露台、凸窗全面向南延伸

主卧带书房设计及270度转角凸窗南北通透空间感好户型设计建议——小3房户型（100-120㎡）创新点二：凸窗、阳台最大化设置风临美丽湾户型：三室两厅两卫可改4房，赠送30平赠送大面积挑高露台，可改房间大3房户型建议基本特征——南向、景观良好、方正实用、南北通透主卧带独立卫生间客厅开间≥4m，主卧开间3.6-3.9创新方向——舒适系列，运用豪宅元素大面宽,全南向户型赠送空中花园及大阳台运用主卧套房、主仆分区等豪宅元素增设情趣空间对应客户群——1.武进区处级及以上公务员2.周边区域事业单位中高管、高新区企业高级管理人员3.周边购买力较强的原住民及动迁户户型设计建议——大3房户型（130-140㎡）创新点一：高舒适度、豪宅化双阳台设置，同时提供客厅和主卧的舒适度，并保持相对的私密性亮点之一大面入户花园，赠送更一般面积，可改房亮点之二设有工人房，满足特定客户群需求亮点之三客厅与餐厅相连，南向开间达7.2m亮点之四12234户型设计建议——大3房户型（130-140㎡）创新点二：大阳台、情趣空间三房130㎡凸窗最大化设置凸窗、阳台提升空间舒适度，增加产品实用性南北通透、体现舒居感；主卧带270度转角凸窗南北通透空间感好4房大户型建议基本特征——南向、景观良好、方正实用、南北通透主卧设置衣帽间、设置工人房和储藏间主卧≥20㎡、所有功能房全部南向创新方向——功能性、情趣性空间丰富系列超大厨房，厨房≥10㎡，可设置中西厨赠送空中花园及大阳台或大入户花园强调功能性：客房独立主卧室套书房家庭厅对应客户群——1.武进区处级及以上公务员2.周边区域事业单位中高管、高新区企业高级管理人员3.周边购买力较强的原住民及动迁户4.部分武进大区域内区私营业主绿色走廊系列:环绕型/可参与性（观赏型+使用型）的花园组合1322阳光早餐厅4独立客房创新关键点：生态走廊+户内花园系列错层露台入户花园专属私家电梯共享大院+私家院落设计基本理念超级无敌视野超级的空间享受（如多面采光、阳光室、空中花园、绝对的通透性）豪华功能享受（如桑拿房、景观卫生间）户型设计建议——4房户型（160-180㎡）创新点一：空中院落南北双向多重露台亮点之一预设工人房空间，并实现主仆分到，彰显主人身份亮点之二亮点之三主卧带豪华主卫，与大露台相连，景观视野佳户型设计建议——4房户型（160-180㎡）大露台大露台改工人房工作阳台主仆分道景观主卫创新点二：彰显身份的功能设置楼王建议基本特征——南向、景观良好、方正实用、南北通透所有功能房全部南向设置双套房、主卧设置观景阳台、工人房设置卫生间客厅开间≥4.5m主卧≥30㎡、主卧卫生间≥6㎡创新方向——奢侈系列赠送空中花园及大阳台,户外面积≥20㎡各功能空间完全景观餐厅≥12㎡设置宽大厨房、面积≥10㎡，餐厅与厨房整体考虑、统一设计设置入户花园，且面积≥6㎡对应客户群——1.武进区高级公务员2.周边区域事业单位高管、高新区企业高级管理人员3.周边购买力较强的原住民及动迁户4.武进中心区域的私营业主、部分武进大区域内区私营业主5.部分市区内因追求环境品质而主动溢出客户官邸大宅经典十字户型，每室均有独立卫生间小轩户型奢华气派户型设计户型设计建议——楼王产品（200-300㎡）空中花园可改房主卧大露台早餐厅电梯直接入户创新点：大开间、多阳台、电梯直接入户官邸大宅经典十字户型，每室均有独立卫生间小轩户型奢华气派十字内廊将空间划分为四个区域：礼仪区、社交区、家庭活动区、休息区。无论主卧还是次卧，均独享卫生间。户型设计帕拉迪奥式新古典主义户型设计建议——楼王产品（200-300㎡）官邸平层大宅为主,奢侈四房户型设计在功能分布上，最大的设计特点是将美式别墅居住形态融入其中，比如：有非常细化的功能分配，一个房间或者一个空间只有一种功能，房间功能及其细化，设计单一，适当的空间浪费，则是一种奢华的表现。十字走廊&起居室餐厅&家庭室独特的双餐厅设计早餐厅、正餐厅。一个可供十人就餐正餐厅，空间很大，而且在每个人后面留出站服务员的空间。开门后直通室外，也可在室外就餐，是家人会客的场所。早餐厅则满足平时一家几口简单用餐。双厨设计：中厨、西厨。西厨对着家庭室的，形成很好的家庭氛围。同时考虑到女主人做饭时，照顾到小孩的场景，设计非常人性化，而中厨是完全封闭的。拥有的男、女单独分开的步入式衣柜。主卫生间超大，内有：双人浴缸，双人淋浴，双洗手盆、座便器、洁身器。为主人提供舒适的洗漱空间。在卫生间内沐浴、座便都可以看到园林景观。豪华主卫每个卫生间里除淋浴房外都不设单独的地漏，主要是防止地漏散发异味、滋生虫豸。吊顶分步在走廊与房间四周，主要空间都不做造型。佣人房有窗，可以放标准尺寸的床、卫生间带淋浴、单独的洗衣间。和主人活动区域有门相连。户型设计建议——楼王产品（200-300㎡）别墅建议基本特征——南向、景观良好、方正实用、南北通透所有功能房全部南向设置双套房、主卧设置观景阳台、工人房设置卫生间客厅开间≥4.5m主卧≥30㎡、主卧卫生间≥6㎡创新方向——奢侈系列赠送空中花园及大阳台,户外面积≥20㎡各功能空间完全景观餐厅≥12㎡设置宽大厨房、面积≥10㎡，餐厅与厨房整体考虑、统一设计设置入户花园，且面积≥6㎡对应客户群——1.武进中心区域的私营业主、部分武进大区域内私营业主2.部分带有投资意向的外地客户跃庭（240㎡）2F-3F怡庭（211㎡）4F-5F荣庭（182㎡）1F居住主体——“超级明星”——联庭别墅（180－240㎡左右）明星产品居住主体——“创新产品”——L型联排（270-320㎡左右）创新点：大开间短进深、多露台、层层叠进主题院落+公共设施的围合空间/有中心，完全私密，通过绿植、水系与其他区域分开

私家岛屿居住主体——“限量作品”——大师个性化设计引入了港湾、码头、半岛、岛屿的构成形式，高尚居住区环抱在由水面、岛屿、绿色缓冲带组成的绿色空间里，不仅消除了道路带来的噪音的不利影响，而且为当地居民提供了宜人的活动空间，使其共享绿色空间。一条水系穿梭围绕且与湖面相连接。河道和两岸的各种树木组成宽阔的绿化带不仅可以增加休闲区域，而且还可以进一步改善城市空气质量和局部小气候。

私家岛屿——主题院落湖墅临湖别墅设计力求最大化湖景资源，通透、大气，同时有灰空间的设计使建筑与湖有机融为一体，命名为“湖墅”临湖别墅与湖有机融为一体，通透、大气

私家岛屿——主题院落标签7：公共配套增值步骤1：产品价值提升

产品细节步骤2：定制化满足客户需求

户型单元不同层级适宜需求尺度打造步骤3：高端物业管理体系

高标准的礼宾式服务产品增值创新：擒获客户的视觉感知——赢取好感豪宅客户对配置的感知，首先存在于一些几何尺度和材质质地上，对于使用功能的记忆尚不清晰。因此需要在这些关键点上需要形成高标准。感知点感知因素感知结果公共配置社区大门高度、宽度、容积、墙面材质、社区通道大尺度带来大气势（玻托菲诺）专属性带来尊贵感（香蜜湖1号）入户大堂厅高、柱子的粗细、地面材质、配饰的造价（吊灯、台面）厅高：6-8m（常规），8-10m（高品质，香蜜湖1号）高造价配饰（华府天地千万水晶吊灯）地下空间采光、通风、通道宽窄、舒适性、便利性阳光景观车库、通过车库由电梯进入大堂或住宅而无需绕行电梯厅高度、采光、墙面材质、地面材质●高电梯厅（9-12m)、装饰水晶吊灯、金碧辉煌的色调电梯轿箱轿箱高度、容积、品牌、速度轿箱：普通宽度0.9m，高度2.3m；大尺度的设计宽度1.1-1.2m，高度2.5m及以上（翠湖天地）单元内部配置门窗居室门的宽、高、材料，五金配件尺度、光泽、材质材质：实木复合门（胡桃、樱桃、花梨）、铝合金门窗大尺度的门：高2.5m，宽1.5m玻璃透光感、厚度、装饰效果8mm-10mm(较大厚度)地板质地、色泽——产品增值建议细节与尺度在楼王等部分高端产品中，结合对客户需求的细分把握，创新产品空间/功能，与客户生活将形成极好的匹配，美誉度的至高点。定制化的产品满足客户的个性化需求客户需求细节亮点单元内部设置卫生间（浴室）多设置些挂钩，用于女主人挂首饰等使用洗衣机位与烘干机位的统一设计主卧配备超大衣帽间（7.2米宽）公共空间设施汽车大堂内设置司机休息室入户大堂内设置访客接待室楼王地下设置部分宽大车位（适用如陆虎揽胜长4950×宽2191×高1863mm

，奔驰S600长5205×宽1870×高1485mm）从硬件的细节完美角度，时刻使客户享受到被服务与关注的尊贵感产品增值建议细节与尺度定制化的产品满足客户的个性化需求目前普遍对车位的配比关注较多，但对车位的配置关注较少，细节缺失严重。产品增值建议细节与尺度问题关注点问题客户需求车位尺寸一般车位尺寸3*5但豪宅客户车位标准应该放大豪华车型的车位尺寸应满足如奔驰S600陆虎揽胜车位与住宅的距离停车空间与住宅相隔较远希望车位就在自家住宅楼下，直接通过电梯到家，避免绕行过远距离车库环境漆黑/沉闷的空气希望车库内空气流通，光线明亮车库服务忧虑安全情况/服务空白地带封闭管理/保安巡逻诸如设置一些类似超市中的购物推车，否则大包小包下车十分狼狈车行流线人行/车行混杂人行/车行分流，减少安全隐患公交引入保姆/老人的难以出行引入公交路线/不愿意搭乘保姆外出高标准的礼宾服务为项目增值产品增值建议物管服务中海物业专门针对香蜜湖1号开发的深蓝服务体系服务体系设置细节分类主要内容搭建专署价值体系提升居住价值将常规服务执行到极致，让物业历久弥新首创社区“氛围管理”，通过引导和感化来实现管理有序，同时营造社区尊贵氛围和高尚气质扩大投资价值为业主提供专业化的物业保养服务，持续提升服务与管理，提高项目的投资及珍藏价值关注合作价值在各个领域内寻找最为顶级的业者与之合作，整合众多社会资源，提供专属服务，超越单纯的居住实行服务分级物业经理人为最高级别服务，负责社区各项事务，极高职业素养，协助处理礼仪、社交、物业投资、物业保养等多个领域问题；物业私人助理最直接面对业主的服务者，提供私人助理服务，24小时在线，包括生活顾问、出游安排、代为缴费、房屋代管等全方位服务社区卫士经过社区卫士培训基地严格培训，各负专职，具有极强的职业敏感性及对事物的洞察力；分为园区双人巡警/隐性特卫队/护卫仪仗队深度礼宾式指南针服务对生活消费场所进行全面调查，设计消费服务菜单，提供生活顾问健康服务为业主建立家庭健康档案/提供24小时医疗急救援助/定期举办健康知识讲座/私人陪护服务/提供健康顾问，心理咨询等异地SOS服务在港澳及国内开通中海物业地区服务热线，提供异地紧急援助前置服务设立沟通大使/收楼大使/装修大使等，在购楼过程中提供全程服务个性化服务私人随护/四点钟学校/爱心服务/物业理财/保姆培训/家居服务/代办服务……着眼于细节，在将传统豪宅物业服务基础上将程度提升到极致的同时，再从高端客户的切身需求出发，制订出专署的私有化的服务体系及内容，创新3开创常州创新的营销体验方式！启动区产品分布310-350㎡双拼别墅280-320㎡连排别墅230-270㎡4房（31层高层）170-190㎡4房（31层高层）130-150㎡3房（31层高层）95-105㎡3房（31层高层）85-95㎡2房（31层高层）75-85㎡2房（31层高层）组团一组团二组团三地块名称产品栋数标准层梯户比户型户数户均面积建筑面积户数比例面积比例用地面积分容积率组团一临武宜路4480平米2房240801920028.57%20.51%

100平米3房2401002400028.57%25.64%

临水4390平米2房120901080014.29%11.54%

140平米3房2401403360028.57%35.90%

商业

6000

6.41%

总计8

840

93600

297513.15组团二临水双拼102330平米5房20330660041.67%44.00%

连排83或4300平米4房28300840058.33%56.00%

总计18

48

15000

292150.51组团三临武宜路4480平米2房240801920020.51%11.62%

100平米3房2401002400020.51%14.52%

临广电西路5390平米2房150901350012.82%8.17%

140平米3房3001404200025.64%25.41%

临水小楼王22180平米4房1201802160010.26%13.07%

临水大楼王22250平米4房1202503000010.26%18.15%

商业

15000

9.07%

总计13

1170

165300

527983.13总计

2058

273900

170-190㎡4房（31层高层）130-150㎡3房（31层高层）95-105㎡3房（31层高层）85-95㎡2房（31层高层）75-85㎡2房（31层高层）地块d产品分布启动区目标：奠定项目形象，树立企业品牌，主流产品快速引爆&回现！启动区策略：配套先行，展示未来生活场景，稳健的组合物业推售，多次推盘，保持热销及市场关注度，持续抬升企业品牌影响力。1、大盘首批推货量不宜少，起势必须保证一定量的成交。2、以体现价值的明星产品（别墅）起势，树立价值标杆。3、以冲量的现金牛产品跟进，实现快速回现，和品牌知名度的确立。4、别墅因其稀缺性，具有长期的升值潜力，因此建议相对拉长其销售周期，以实现利润的持续拉升。启动区策略双盘驱动，刚需、改善、低密度产品搭配入市，计划从2010年9月至2013年底，合计推售约61万方。启动区推售策略11

2010年9月2011年3月2011年9月2012年3月2012年9月2013年3月合计第1批第2批第3批第4批第5批第6批C区高层刚需223204464022320

89280高层改善45570

458803410031000113000156550联排4200

42008400双拼2640

39606600D区高层刚需

223203348033480

89280高层改善

34410114704588057350149110合计74730