房地产开发与经营 第03章 房地产开发用地的获取

RealestateDevelopment&management房地产开发项目前期工作阶段一般是指项目投资决策后到正式施工之前的一段时间。广义的房地产开发前期工作主要包括落实开发资金、获得土地使用权和项目的规划设计（即第3-5章）；而狭义的前期工作则主要是指办理各种规划报批手续，取得开工所需的行政许可证照。1.选址意见书《城乡规划法》（2008年1月1日起施行）第三十六条：按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。建设单位提出建设用地选址书面申请，并附送相关文件、图纸。同意选址立项的项目，建设单位将取得《建设项目选址意见书》及附图，并附规划设计条件。2.

建设用地规划许可证《城乡规划法》（2008年1月1日起施行）第三十七条在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。2.

建设用地规划许可证《城乡规划法》（2008年1月1日起施行）第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。3.

建设工程规划许可证《城乡规划法》（2008年1月1日起施行）第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。4.

建筑工程施工许可证房地产开发企业在取得了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》后，还必须取得《建筑工程施工许可证》，才能动工进行建设。《建筑法》

第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

《施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证。

《建筑工程施工许可管理办法》（2001年）第二条：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整。4.

建筑工程施工许可证建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：已经办理该建设工程用地批准手续。在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。施工场地已基本具备施工条件，需要拆迁的，其进度符合施工要求。已经确定施工企业。有满足施工需要的施工图低及技术资料，且已按规定进行了审查。有保证工程质量和安全的具体措施。按照规定应该委托监理的工程已委托监理。建筑资金已经落实。法律、行政法规规定的其他条件。通过合法的方式获得房地产开发用地（土地使用权），是开发项目前期工作的重要内容。如果获得的是增量土地（生地），需要首先办理土地征收手续，并支付原集体土地所有者一定的补偿费用；如果获得的是存量土地（毛地），则需要进行房屋拆迁，并对被拆迁人进行一定的补偿、安置。土地通过“招拍挂”方式公开出让，虽为房地产企业提供了公平竞争的机会，但在土地报价中，决策者既要有胆量，更要有科学的土地报价决策方法和依据。房地产开发用地概述房地产开发用地的取得方式开发建设中的农地征收开发建设中的城市房屋拆迁实务：房地产企业参与土地竞标土地所有权和土地使用权土地用途管制土地利用总体规划和年度计划土地收购储备房地产开发用地的含义房地产开发用地的类型3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.1土地所有制和土地所有权3.1.1.2土地使用制和土地使用权3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.1土地所有制和土地所有权土地所有制

土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。《宪法》（2004修正，第十条）《土地管理法》（2004修正）《物权法》（2007，第四十七条）第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.1土地所有制和土地所有权土地所有制

土地所有制是在一定的社会条件下，拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律的体现形式是土地所有权。土地公有制国家所有制集体所有制城市市区土地农村和城市郊区土地征地国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。房地产开发必须依法申请使用国有土地，而且只能取得国有土地使用权。3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.1土地所有制和土地所有权土地所有权土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。土地所有权的权能构成包括：占有权使用权收益权处分权土地所有权土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权依法对土地的实际支配和控制的权利依法对土地实际利用的权利所有权人依法享有的从占有、使用、处分财产中取得经济利益（孳息）的权利一般所说的处分权泛指处置土地的权利，包括对土地占有权、使用权、收益权等各项权能的处置，如土地（使用权）出租、转让、抵押、典当等。特征：1）完整意义的物权；2）垄断性和排他性；3）限制性。3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.2土地使用制和土地使用权土地使用制任何一个社会，只要存在着土地所有权，土地的使用就不是自由和任意的。尤其是在土地所有权和土地使用权分离的情况下，土地所有者和土地使用者必须按照一定的规范来确定双方的权利和义务。土地使用制是对土地使用的程序、条件和形式的规定，是土地制度的另一个重要组成部分。我国现行的城市土地使用制度是有偿使用与行政划拨并存的“双轨制”。《土地管理法》第二条：国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。3.1房地产开发用地概述3.1.1土地所有权和土地使用权3.1.1.2土地使用制和土地使用权土地使用权土地使用权是土地使用制的法律表现形式，是依法对一定土地进行占有、使用并取得部分收益、处分的权利。我国的国有土地使用权，不仅仅是指使用人利用土地的权利，土地使用权的权能构成有土地的占有、使用、收益和部分处分四项权能。土地使用权是一种他物权和用益物权。对于出让方式取得的土地使用权，具有派生性、从属性、有偿性、有期限性、可转让性等基本特征。3.1房地产开发用地概述3.1.2土地用途管制我国1999年开始实行土地用途管制制度。1998年修订的《土地管理法》第四条：国家实行土地用途管制制度。

土地用途管制核心内容是：依据土地利用总体规划对农用地转为建设用地实行严格限制，以控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。土地用途管制取代了原来的分级限额审批制度，将土地利用总体规划审批权、农用地转用和征地审批权集中在中央和省级政府，从而强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的效力。国务院：耕地1000亩、其他2000亩以上省（区、直辖市）：省辖市（自治州）：县：耕地3亩、其他10亩以下3.1房地产开发用地概述3.1.3土地利用总体规划和土地利用年度计划3.1.3.1地利用总体规划在我国，土地利用总体规划是落实土地宏观调控和土地用途管制、规划城乡建设和统筹各项土地利用活动的重要依据，是实行最严格的土地管理制度的纲领性文件，土地利用总体规划由各级政府组织编制，分为国家、省、市、县和乡（镇）五级，国土资源行政主管部门具体承办。土地利用总体规划的一般性内容包括：规划背景与土地供需形势分析，土地利用战略，规划主要目标确定，土地利用结构、布局和节约集约用地的优化方案等。不同层级的土地利用总体规划，在内容的侧重点上有所不同。3.1房地产开发用地概述3.1.3土地利用总体规划和土地利用年度计划3.1.3.2土地利用年度计划土地利用年度计划—国家对计划年度内新增建设用地量（包括建设占用农用地和未利用地）、土地开发整理补充耕地量以及耕地保有量的具体安排。国土资源部会同发改委提出全国土地利用年度计划总量控制指标建议，经国务院审定后下达执行。土地利用年度计划指标包括：新增建设用地计划指标土地开发整理计划指标耕地保有量计划指标3.1房地产开发用地概述3.1.4土地收购储备3.1.4.1土地收购储备的含义3.1.4.2土地收购储备的运作3.1房地产开发用地概述3.1.4土地收购储备3.1.4.1土地收购储备的含义2007年《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号）：本办法所称土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。本质：国家以国有土地所有者的身份，通过强化土地处分权与供应权的垄断，采取行政行为与市场配置相结合的手段，对城市土地进行调整和再供应的一项管理制度。3.1房地产开发用地概述3.1.4土地收购储备3.1.4.2土地收购储备的运作城市政府设立专门机构（土地储备中心），采用征收、收购、置换、到期收回、土地整理等方式，将城市规划用地及那些被闲置或低效使用的土地集中起来，纳入土地储备库，然后再根据城市规划和土地利用计划，以公开出让等方式将其重新投入市场。3.1房地产开发用地概述3.1.5房地产开发用地的含义根据《城市房地产管理法》第二条：房地产开发用地是指在城市规划区内依法取得（使用权）的、进行基础设施和房屋建设的国有土地。城市规划区范围包括：城市建成区因城市建设和发展需要必须实行规划控制的区域3.1房地产开发用地概述3.1.5房地产开发用地的含义根据《城市房地产管理法》第二条：房地产开发用地是指在城市规划区内依法取得（使用权）的、进行基础设施和房屋建设的国有土地。《土地管理法》第四十三条规定：除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业经依法批准可使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地）。3.1房地产开发用地概述3.1.6房地产开发用地的类型按照土地利用的性质和功能划分按照开发用地的来源分类（存、增）开发程度（生、熟）3.1房地产开发用地概述3.1.6房地产开发用地的类型按照土地利用的性质和功能划分农用地建设用地未利用地商服用地住宅用地工矿仓储用地工业用地商业、旅游、娱乐用地……城镇单一住宅用地城镇混合住宅用地国有土地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权转让其他合法方式4.2房地产开发用地的获取方式4.2.1土地使用权划拨4.2.1.1土地使用权划拨的含义4.2.1.2房地产开发中涉及到的土地使用权划拨4.2房地产开发用地的获取方式4.2.1土地使用权划拨4.2.1.1土地使用权划拨的含义土地使用者使用土地非市场获得，而是向政府提出用地申请，在缴纳土地补偿、安置补助等费用后，由政府将该幅土地交付其使用，或由政府将土地使用权直接无偿交付给土地使用者使用。4.2房地产开发用地的获取方式4.2.1土地使用权划拨4.2.1.1土地使用权划拨的含义依据《土地管理法》第五十四条，这里的土地使用者包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。4.2房地产开发用地的获取方式4.2.1土地使用权划拨4.2.1.2房地产开发中涉及到的土地使用权划拨实物配租货币补贴政府新建、收购的住房腾退的公有住房社会捐赠的住房其他渠道筹集的住房廉租住房建设用地，采取划拨方式供应。4.2房地产开发用地的获取方式4.2.1土地使用权划拨4.2.1.2房地产开发中涉及到的土地使用权划拨项目法人房地产开发企业政府确定的经济适用住房管理实施机构直接组织建设招标中标房地产开发企业通过行政划拨方式取得开发用地。在商品住房小区中配套建设4.2房地产开发用地的获取方式4.2.2土地使用权出让4.2.2.1土地使用权出让的含义4.2.2.2土地使用权出让年限4.2.2.3土地使用权出让方式4.2.2.4土地出让的程序4.2房地产开发用地的获取方式4.2.2土地使用权出让4.2.2.1土地使用权出让的含义

1987年9月9日，中国大陆首块体现有偿使用原则的商品土地在深圳以协议方式出让；1990年国务院颁发《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地出让制度在我国基本确立。出让人（土地所有者）（政府）（主体特定）受让人（土地使用权人）（房地产开发商）规定用途、使用年限的国有土地使用权（地表、地上、地下）支付土地出让金土地使用权出让合同4.2房地产开发用地的获取方式4.2.2土地使用权出让4.2.2.2土地使用权出让年限《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号）

第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。4.2房地产开发用地的获取方式4.2.2土地使用权出让4.2.2.3土地使用权出让方式土地出让方式非市场出让方式公开出让方式招标出让方式拍卖出让方式挂牌出让方式协议出让方式4.2房地产开发用地的获取方式4.2.2土地使用权出让4.2.2.4土地出让的程序签订国有建设用地使用权出让合同按出让合同约定付清全部出让价款办理土地登记取得国有建设用地使用权证书4.2房地产开发用地的获取方式4.2.3土地使用权转让土地转让4.2房地产开发用地的获取方式4.2.4其他方式4.2.4.1联建4.2.4.2土地作价入股4.2房地产开发用地的获取方式4.2.4其他方式4.2.4.1联建通常所谓“联建”即一方出地，一方出资联合开发房地产。其中出地的一方多是拥有划拨土地的国有企事业单位；出资的一方一般为具有房地产开发资格的房地产公司。开发完成后，其中一部分归提供土地的一方，以集资建房名义分给职工，另一部分由出资一方（开发商）作为商品房销售。根据《房地产转让管理办法》第三条，房地产转让方式除买卖、赠与外，其他合法方式包括下列行为：（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

……因此，联建从本质上来说，相当于划拨土地使用权的转让，也应当遵守有关划拨土地使用权转让的有关规定，即原土地单位或者开发商应补交土地出让金、补办了土地出让手续。4.2房地产开发用地的获取方式4.2.4其他方式4.2.4.2土地作价入股通过土地作价入股进行房地产开发，既是房地产开发的一种方式，也是取得房地产开发用地的一种途径。根据《房地产转让管理办法》第三条，房地产转让方式除买卖、赠与外，其他合法方式包括下列行为：

（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；

……从本质上来说，土地作价入股也属于土地使用权转让的一种形式。征地的含义及主要法律依据农地征收的特点农地征收的程序农地征收的费用取得增量国有土地使用权的途径及费用构成4.3开发建设中的农地征收4.3.1征地的含义及主要法律依据征地土征地用土征地收为了公共利益的需要，政府依靠国家权力强制转移集体土地所有权或使用权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为。4.3开发建设中的农地征收征地土征地用土征地收4.3.1征地的含义及主要法律依据

2004年3月宪法修正案，将《宪法》第十条第三款：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”修正为：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”4.3开发建设中的农地征收征地土征地用土征地收《土地管理法》（2004）：第二条第四款：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”第四十七条“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。”4.3.1征地的含义及主要法律依据4.3开发建设中的农地征收征地土征地用土征地收

《物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”《物权法》第四十四条：“因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。单位、个人的不动产或者动产被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。”《物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”4.3.1征地的含义及主要法律依据4.3开发建设中的农地征收4.3.2农地征收的特点强制性转移性（权属）补偿性4.3开发建设中的农地征收4.3.3农地征收的程序征收土地农地征收非农地征收征地审批农地转用审批&征地审批公告征地方案组织实施拟定、公告、报批征地补偿安置方案根据《土地管理法》第四十五条：“征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（三）其他土地超过70公顷的。征用前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”4.3开发建设中的农地征收4.3.3农地征收的程序征收土地农地征收非农地征收征地审批农地转用审批&征地审批公告征地方案组织实施征收农用地，先行办理农用地转用审批：国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批；省级政府批准农用地转用的，同时办理征地审批；超过征地批准权限的，另行办理征地审批。拟定、公告、报批征地补偿安置方案4.3开发建设中的农地征收4.3.4农地征收的费用征地费用征地补偿费用征地的税费土地补偿费安置补助费青苗补偿费地上附着物补偿费耕地占用税新菜地建设基金其他征地费用征地时按照被征土地的原用途给与补偿。耕地的土地补偿费，为该耕地被征前三年平均年产值的六至十倍。土地补偿费归农村集体经济组织所有。安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口