房地产估价-第5章-收益法-6.2

房地产估价桂林理工大学博文管理学院土木与建筑工程学院任课教师：农素婷第5章收益法思考1：案例中的房地产具有什么特点？房地产实例1：桂林市秀峰区乐群路35号1-20号商铺

使用情况：建筑物原为该单位区域办事处，原为办公用途，因所在位置于1998年前后规划改造成为正阳路步行街，经市政府同意变更实际使用用途，房屋所有权证登记用途为住宅、办公，实际用途为商业，目前出租给某服装品牌用作经营场所，出租后，该服装品牌经销商以每个建筑平方米每月租金415元的价格租用。建筑面积为47.87平方米，分摊土地面积为11.24平方米，土地使用权终止日期为2038年3月19日。

委托方要求：了解市场价格房地产交易实例2：桂林市象山区崇信路50-1号1-1商铺

使用情况：该建筑物建成于2010年，法定用途与实际用途均为商业用途，曾经于2014年出租给某超市当作经营场所，当时每月、每建筑平方米租金为100元，但由于经营不善，超市关闭，目前该商铺是闲置的无人使用的商业用途房地产。

委托方要求：了解市场价格上述两个案例中，能否判断出两者的价格孰高孰低？房地产的价格与它能够产生的效益是否有关？第五章收益法收益法的内涵在估算房地产未来若干年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象未来收益还原为评估基准日收益总和的一种方法。5.1收益法的基本思路及适用范围第五章收益法收益法评估房地产的前提：待评估的房地产预期收益和风险都可以量化，而且纯收益为正值适用于：具有收益或者存在潜在收益的，可以正常经营使用的房地产。5.1基本思路及适用范围第五章收益法1.收集、验证房地产的相关经营、财务状况的信息资料2.计算和对比分析有关的收益、费用指标及其变化趋势3.预测房地产的预期资产净现金流，确定折现率4.估算待评估房地产的收益价值5.2收益法的评估程序第五章收益法

5.3常用公式第五章收益法

5.3常用公式学习重点：收益的确定、收益法的应用学习难点：客观租金的确定、还原率的测算、年总费用的测算第五章收益法5.4收益法指标的估算1.纯收益——房地产除去各种费用之后的收益，一般以年为计算单位纯收益=总收益-总费用其中，总收益分为客观收益和实际收益。刚刚所看到的两个案例中，有两个租金收益的价格，哪个价格是实际收益，哪个价格属于客观收益？x第五章收益法5.4收益法指标的估算2.总费用的估算为了获得出租房地产取得的收益，还有各项支出需要考虑。例如：房地产租赁过程中的管理费、维护费、保险费、税金。如出租时候收取押金，押金还会产生银行利息等等；当然，还有一些风险也要进行量化，例如：出租空置率1.管理费=年租金收入×3%2.维修费=房屋重置价格×2%3.保险费=房屋现值×0.2%4.税金：按年租金收入征收相应税率下对应的税费金额。个人出租住宅房屋的税率：6.65%；个人出租商铺和非住宅房屋的税率：11.51%第五章收益法费用估算过程中，常见的费率和项目第五章收益法5.4收益法指标的估算3.折现率的估算将房地产的纯收益还原成为房地产价格的利率或比例，实质上是一种资本投资的期望回报率。估价的对象不同，可以采用不同的折现率，例如：土地折现率、建筑物折现率、综合折现率第五章收益法案例中测算的步骤：1.先确定收益年限2.确定租金水平3.确定年纯收益4.确定折现率房屋耐久年限与土地使用权剩余年限中，选择相对