广汉商贸国际广场发展战略报告123

[广汉商贸国际广场]城市综合体项目投资发展战略报告四川·广汉市中国大港集团控股有限公司HOPSCA城市综合体,城市传奇将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通、电子商务等城市功能之间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落。HOPSCAHOTEL

酒店OFFICE

办公楼PARK城市公园SHOPPINGMALL购物中心APARTMENT

公寓CLUB商务娱乐会所HOPSCA城市综合体定义世界知名HOPSCA城市综合体项目巡礼纽约洛克菲勒中心新加坡新达城北京国贸中心日本福冈博多运河城购物中心剧场最大程度借景五星级酒店世界知名HOPSCA城市综合体项目巡礼北京知名HOPSCA综合体项目巡礼华贸中心是北京市60项重大工程之一,项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、约16万平米“水主题”国际商城、20万平方米国际公寓和占地约15公顷的运动主题公园组成。北京万达广场（二期）总建筑面积20万平米，由三栋面朝东长安街颇具雕塑感的塔楼组成，其建筑以德国理性主义设计理念为主导，关注细部节点及功能上的应用，其中西座为白金五星级酒店，中座与东座为国际标准超5A写字楼。建外SOHO总建筑面积约70万平方米。建外SOHO被媒体称为北京"最时尚的生活橱窗"，由20栋塔楼、4栋别墅，l6条小街组成。建外SOHO没有围墙，16条小街在占地约17万平方米的建筑群中流动，制造出充满人情味的小街文化。金地中心，集两座超百米国际甲级写字楼和时尚购物中心于一体，总建筑面积15万平方米。独具特色的建筑外观，168米的绝对高度，卓越超凡的国际品质与专业一流的物业管理，共同构建全球领先企业理想办公平台，与成功企业共享未来。HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENTHOPSCA城市综合体特点功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性整体统一性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可巨大的社会效应/升值潜力内外部联系完整性HOPSCA城市综合体的特点－续空间连续性土地使用均衡性1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用；1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果；2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性；3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合；对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力HOPSCA,城市传奇——广汉引进[城市综合体]发展模式将创造城市传奇前景PART1广汉：西三角經濟圈及川渝城市群的核心圈层，成德绵经济发展带重要的城市发展战略要地；广汉市：西三角經濟圈及川渝城市群的核心圈层；四川成德绵重要经济发展带之上，位置优越，地势平坦，为省府向北第一门户，是重要的城市发展战略要地；开放发展：改革开发步伐中，广汉人最早利用其重要地理位置发展第三产业，第一上市公司……开放、接纳、尝试、创新——广汉人走出了自己的特色；历史渊长：三星堆文化，古蜀文化发源地，内在的文化气质让城市更增添了神秘和魅力。城市发展到现阶段，需要一个资源共生、聚合增值的地产模式，一个城市的精神引领，将生活资源融入其中。HOPSCA是广汉城市发展的必然产物工业区商业区居住区文教区功能分区社会运行成本增加经济运行效率降低土地使用效率降低人与人隔离加大生活成本空间/时间隔裂土地资源大量浪费缺乏景观和活力广汉出现HOPSCA城市综合体开发模式的必然性现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向广汉现代城市发展与HOPSCA城市综合体开发模式的契合性“城市——区域”一体化城市空间多中心化城市功能多样化城市形象特色化城市环境生态化城市资源集约化HOPSCA对区域经济具有联动与推动性对城市中心具有强化作用具有复合性、多样化功能体现城市特色、城市形象土地集约利用、环境友好体现快捷信息交流HOPSCA城市综合体地产模式的价值体现HOPSCA将为广汉城市带来巨大的增值价值现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合、协同发展。HOPSCA在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式。无论从业态组合还是资源聚合的本质，HOPSCA对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式。HOPSCA是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；HOPSCA更是个核心，影响甚至能带动整个城市发展HOPSCA是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源这就是HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式HOPSCA代表一种新城市时代的生活方式HOPSCA业态集合了城市的电子商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源、居住资源，各个业态既相对独立又相互影响互补HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性.使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活.HOPSCA城市综合体写字楼公寓酒店商业电子商务、展览……

[广汉商贸国际广场]

城市综合体项目发展定位PART2城市标杆名片商务商业客厅购物时尚天地休闲娱乐潮流电子商务平台初步经济指标项目规模设想：占地150亩，容积率为2.2，地上总建面22万平方米。地下车位约2850个。建成将是广汉体量最大、拥有业态最齐全、商业氛围最浓厚、商业设施最完备的城市综合体项目。规划设计：广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型业态的商用裙楼和二幢甲级高层办公楼、一幢星级酒店。商业采用订单式的商业地产运作模式。包括超大型高端商业、甲级写字楼、星级酒店、电子商务平台等，涵盖购物、休闲餐饮、娱乐、办公、酒店、电子商务等功能。引入大型超市、品牌百货、知名家居、影城、书城、电子数码城、KTV、品牌餐饮名店。包括吃、喝、玩、乐、购、商、行，打造多元化、多样性、一站式、24小时全天候的城市综合体。

[广汉商贸国际广场]

城市综合体项目愿景及设想广汉商贸国际广场广汉商贸国际广场示意图占地150亩，容积率为2.2，总建面22万平方米。电子商务平台2栋甲级写字楼1栋星级酒店电子数码城大型超市、品牌百货、知名家居、影城、书城、KTV、品牌餐饮名店大型超市、品牌百货、知名家居、影城、书城、KTV、品牌餐饮名店广汉商贸国际广场占地建议150亩容积率建议2.2高度控制在100米以内总建筑面积（地上）22万平方米地下车库面积约10万平方米约2850个车位地上部分1、星级酒店及配套（5F-28F）43200平方米约300个房间1800平方米/层标准层高3米2、电子商务平台甲级写字楼（2栋5-24F）68400平方米1800平方米/层层高4米每栋34200平方米3、电子数码广场（A写字楼裙楼1-4F）16000平方米4000平方米/层层高6米4、商业部分B写字楼、酒店2栋商业裙楼1-4F32000平方米4000平方米/层层高6米2栋商业独立体（1-6F）60000平方米5000平方米/层层高6米总经济指标广汉商贸国际广场广汉商贸国际广场商业部分B写字楼、酒店2栋商业裙楼1-4F32000平方米4000平方米/层层高6米2栋商业独立体（1-6F）60000平方米5000平方米/层层高6米业态示意商业人流分析及亮点规划名牌首饰(如:Tiffany,Cartier)高级品牌化妆品(如:Channel,Lancome)名表店(如:Rolex,IWC,Cartier)名牌时装總數(如:IT,SwankShop)商业人流分析及亮点规划2/F潮流服饰、国际流行产品新潮流行饰物流行服裝(如:Benetton,卡路&约翰,卡佛连)商业人流分析及亮点规划国际美食城、高档餐饮巴西烧烤店地中海风味餐厅印度餐厅韩国料理(如:人参煲鸡汤,石头饭)中價日本餐厅(如:元气寿司/回转寿司）商业人流分析及亮点规划品牌皮具店(如:Dunhill)男士用品专门店(如:St.Dupont,Monrblanc)商业人流分析及亮点规划麦当劳甜品屋冰激凌房等儿童喜爱食品各种主题游艺场所吸引成千儿童、众多的家庭，将此视作周末度假的理想场所商业人流分析及亮点规划大型影视产品销售场地电影、影音、视产品销售CD\VCD\DVD及明星相片、海报等电影题材玩具\模型影视娱乐城四季美景主题影场商业：大型影院、KTV广汉商贸国际广场电子商务平台

甲级写字楼（2栋5-24F）68400平方米1800平方米/层层高4米每栋34200平方米外墙采用：氟碳喷涂铝合金型材，大面积中空LOW-E玻璃幕墙形式，有效地阻隔了热量的传导和紫外线的穿透公共部分：铺设有高级地毯，墙面为高级石材、铝合金、不锈钢装饰，部分还铺设有高级墙纸，配石膏天花板；独立新风系统、12部锋速电梯、24小时综合安全系统的配备；室内装修：玻璃幕墙内设置遮阳窗帘，地面铺设100×100㎝高级地毯；部分地面铺设有抬高15㎝的OA网络架空地板，广汉商贸国际广场

电子数码广场（A写字楼裙楼1-4F）16000平方米4000平方米/层层高6米空间形态源自国际著名IT企业澳洲总部研发中心，透天透天式共享中庭、景观生态广场、商务休闲PLAZA、混凝土草坪、夏威夷高杆绿化景观树等一流商务生态环境指标，开启绿色景观商务平台新境界。首创专业IT商城与高科技甲级写字楼一体化的服务模式。DIY配件、数码精品、笔记本等各类IT产品应有尽有，物美价廉，是消费者首选的IT购物天堂。

电子数码广场特色1、DIY装机超市

各种DIY配件一应俱全，提供最令顾客满意的售后服务！2、笔记本大世界、笔记本一条街

囊括IBM、富士通、SONY、HP、ACER、BENQ等所有知名笔记本品牌，专业推荐各价位购本方案。3、数码中心区

汇聚最新最强最热的数码产品，涉及MP3、MP4、数码相机、数码摄像机、PDA、汽车导航仪等方方面面，提供最具品质保证的服务。4、学生装机卖场暨游戏体验中心

游戏、装机、影音数字生活——自助娱乐体验，玩味全方位数字生活。广汉商贸国际广场星级酒店及配套（5F-28F）43200平方米约300个房间5F-8F：酒店大堂、餐饮、娱乐康体、会议及宴会厅顶级酒店管理公司引进保障会所星级酒店及配套（5F-28F）43200平方米约300个房间•二十四小时接待处•机场接送（根据要求提供）•保姆服务（根据要求提供）*•酒吧•商务中心服务*•便利商店•速递服务*•每日早餐•每日客房清洁服务•干湿洗服务*•小超市/超市•餐馆•来往班车•上网区•按摩池•会议室*•阅览室•住客会所•住客活动•桑拿室•蒸汽浴室•乒乓球*•网球场*项目投资和效益分析——广汉引进[城市综合体]发展模式将创造城市传奇前景PART3占地建议150亩容积率建议2.2总建筑面积（地上）22万平方米投资成本计算地下车库面积约10万平方米2500元/平方米25000万元地上部分1、星级酒店及配套（5F-28F）43200平方米约300个房间6500元/平方米（带3800元/平方米装修）28080万元2、电子商务平台甲级写字楼（2栋5-24F）68400平方米5500元/平方米（带2300元/平方米装修）37620万元3、电子数码广场（A写字楼裙楼1-4F）16000平方米8800万元4、商业部分B写字楼、酒店2栋商业裙楼1-4F32000平方米17600万元2栋商业独立体（1-6F）60000平方米33000万元合计总投资约15亿（不计土地成本），4年完成主体投资。总投资计算（不计土地成本）15亿

[广汉商贸国际广场]社会效益分析

物业持有方租金收益入驻经营收益

1、星级酒店及配套（5F-28F）43200平方米约300个房间1、地上建筑面积平均90元/月.平方米，综合租赁23.5%，地上面积为22万平方米，年租金为23760万。2、车位租金300元/月.个，年租金为1026万。3、以上合计年租金24786万。4、每年可向政府缴纳综合租赁税5825万元。酒店客房消费400元/天，平均入住率70%，年经营额3066万，工作人员约300人。年度总经营额度27.5亿，按照综合营业税等10%每年将缴纳税费2.75亿元，入驻经营工作人员近9000人（包括物业、租赁方约300人）2、电子商务平台甲级写字楼（2栋5-24F）68400平方米按照500平方米/每间公司面积，可入驻企业约140家，年经营额度按照每家公司800万，年经营额度总计11亿。每家企业约30人，工作人员4200人。3、电子数码广场（A写字楼裙楼1-4F）16000平方米按照200平方米/每间商家面积，可入驻商家约540家，年经营额度按照每家公司300万，年经营额度总计16.2亿。每家商家约8人，工作人员4320人。4、商业部分B写字楼、酒店2栋商业裙楼1-4F32000平方米2栋商业独立体1-6F60000平方米5、地下车库约2850个车位项目将提供9000人就业机会，每年入驻企业商家可产生经营额度为30亿，每年可向政府缴纳综合税费3.3亿元。[广汉商贸国际广场]

城市标杆名片商务商业客厅购物时尚天地休闲娱乐潮流电子商务平台项目因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力；土地使用均衡性使城市综合体建立一种相互依存，相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、多元复杂而统一的建筑群落；现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈来愈清晰，其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化,从某种意义上来讲，21世纪国际竞争的基本单位，既不是企业，也不是国家，而是大城市圈。在做大做强城市的同时，通过城与区域的联动发展，实现城市与区域的一体化，将成为现代城市的主要努力方向；项目是一个强大的磁场，她融汇城市各种资源业态集合了城市的电子商务办公资源、商业资源、景观资源、休闲娱乐资源，各个业态既相对独立又相互影响互补；HOPSCA特有的城市精神——“融汇、交流、影响”，一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式；HOPSCA不仅能满足人们在生活上各方面的需求，业态与业态之间的互动及依赖，更体现出HOPSCA地产开发模式的科学性及联动性，使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。大港集团介紹ASurveyofDaGang中国大港集团，是由一支具有丰富大型商业运营及专业市场开发经验的运营团队组建而成。公司的股东具有雄厚的资金实力和清晰的战略规划，以及先进的大市场运营管理经验。公司开发团队有着近二十年市场运营管理经验，在长三角和东北地区有着相当大的社会影响力和良好的信誉。开发团队上世纪90年代初起步于长江三角洲，凭借近二十年先进市场的运营管理经验，先后成功运营十余个商业综合体及专业市场：上海恒大、苏州恒大、杭州亿丰、嘉兴信源、镇江亚太……在广大商家心中形成了良好的口碑，同时积累了丰富的品牌商家资源，成为城市综合体及专业市场开发的引导