前期物业服务实战篇王榇睿

好的开始成功一半

---前期物业服务实战篇假设我们刚刚受命组成一个管理团队去接管某项目磨刀不误砍材工前人植树，后人乘凉准备迎接挑战……接管新盘你最需要掌握的是什么？前期物业服务

新的成功新的开始前期物业服务包含哪些阶段？

新项目总体流程图调研规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心（管理处）成立至交付交付半年内第一阶段第五阶段什么叫前期介入前期介入——物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。前期介入施工建设阶段营销策划阶段规划设计阶段

新项目总体流程图第一阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心（管理处）成立至交付交付半年内第一阶段：规划设计阶段安防、消防交通布局照明交流设计员工宿舍安全模式垃圾中转站管理用房整体布局需要关关注的的焦点点问题题———春眠眠不觉觉晓处处处闻闻啼鸟鸟武器：：形形成项项目的的物物业管管理设设计要要点依据：：政政策法法规、、项目目特点点、业业主关关注焦焦点注意：：跟跟进方方法、、时机机、手手段、、介入入质量量焦点一一、安安防系系统———围围墙高高度，，闭路路监控控探头头，夜夜间红红外补补偿功功能、、红外外周界界防越越系统统、组组团封封闭、、门禁禁对讲讲系统统、出出入口口门的的形式式（电电动门门、磁磁力门门的利利弊））、物物防设设施规划设设计阶阶段第一阶阶段：：规划划设计计阶段段焦点一一：安安防系系统与物业业管理理方案案中的的安防防体系系相适适应必须坚坚持的的内容容：周边围围墙及及朝向向区外外一楼楼业主主围栏栏的红红外报报警系系统主出入入口及及车场场出入入口的的闭路路监控控系统统断电后后电控控门禁禁系统统的开开启考虑资资源的的合理理利用用（探探头与与围合合红外外，滚滚动开开发项项目的的技防防设施施前置置利用用）组团封封闭，，防爬爬刺、、防爬爬网、、围墙墙高度度安防系系统周界红红处线线报警警系统统闭路监监控系系统门禁系系统对讲系系统广播系系统巡更系系统车辆道道闸系系统居家安安防系系统物防设设施物防设设施－－优先先关注注，稳稳定、、可靠靠、后后期成成本低低——围围墙：：围栏栏比照照表示示意——防防爬刺刺（网网）：：围墙墙、采采光井井、燃燃气管管箱等等——出出入口口——组组团封封闭技防设设施———分分布合合理，，非多多多益益善关键镜镜头的的确定定人防优优化、、沙盘盘推演演安防介介入侧侧重点点采光井井等重重要部部位安安装防防爬设设施防爬刺刺设置置采光井井的隐隐形防防盗网网，联联接至至中心心3楼平平台相相通，，说服服地产产安装装防爬爬网监控镜镜头分分布合合理；；关键镜镜头的的确定定；固定摄摄像机机、三三可变变摄像像机和和一体体化摄摄像机机的选选择适适当；；红外报报警的的位置置：关关注工工地围围板，，同步步设置置联动动照明明；控制中中心的的选址址门太低低，外外接商商业，，好看看不实实用大树构构成了了新的的攀爬爬危险险源大堂\单元元玻璃璃门地地弹簧簧前期是是90度限限位,经经常造造成门门敞开开,门门禁系系统形形成虚虚设,顾客客很不不满意意,也也存有有较大大安全全隐患患;后后期改改为无无限位位地弹弹簧;焦点二二、交交通布布局———业业主关关注人人车分分流，，特别别是规规划有有学学校的的路段段；；开放放与封封闭的的协调调；防防范车车辆乱乱停放放的设设施大门的的设置置考虑虑成本本停车场场的集集中分分布标识问问题高峰期期车辆辆流量量开放式式小区区车辆辆的控控制需要关关注的的焦点点问题题———与规规划设设计部部门一一起探探讨早早作功功夫第一阶阶段：：规划划设计计阶段段焦点二二道道路路交通通系统统可移动动止车车石：：控制制主要要车道道乱停停车，，焦点三三、照照明交交流设设计———要要考虑虑节能能和控控制的的方便便，多多路控控制，，商铺单单独控控制焦点四四、垃垃圾中中转站站及垃垃圾捅捅平面面布置置垃圾捅捅的实实用性性焦点五五、消消防中中心、、控制制中心心的设设置以以及““二合合一””要求求焦点六六、管管理用用房、、员工工宿舍舍、社社区配配套用用房（（关注注国家和地地方政政策法法规））需要关关注的的焦点点问题题———与规规划设设计部部门一一起探探讨早早作功功夫第一阶阶段：：规划划设计计阶段段焦点六六物物业管管理用用房开发商商不重重视，，通过过持续续的沟沟通解解决问问题以法规规为依依据：：形成成地产规规划要要点报政府府部门门批准准管理用用房的的标准准，当当地法法规有有规定定的，，从其其规定定；当当地法法规没没有规规定的的，开开发商商应按按照项项目总总建筑筑面积积千分分之二二比例例（不不足50平平方米米的按按50平方方米计计）向向物业业公司司提供供管理理用房房，不不足部部分由由物业业公司司自行行解决决，由由此产产生成成本应应在物物业管管理费费测算算时统统筹考考虑。。装修标标准;不低低于500元每每平方方米，，由开开发商商支付付管理用用房装装修时时间：：预留留至少少3个个月，，重视视解决决水电电问题题——确确保入入住后后工作作正常常开展展；管理用用房布布局：：“前前店后后厂””，““一站站式服服务””，集集中式式分布布员工宿宿舍——难难！痛痛苦!影影响响大！！】解决决办法法：——通通过管管理用用房富富余解解决；；——会会所与与管理理用房房对调调解决决；——架架空层层解决决，注注意通通风问问题、、产权权纠纷纷及业业主感感受——地地产提提供商商业用用房解解决——直直接建建一栋栋综合合楼，，最佳佳方案案但实实现很很难（（荣和和山水水美地地项目目）焦点六六物物业管管理用用房焦点七七、单单车、、摩托托车停停放点点、公公共洗洗手间间焦点八八、其其他个个案，，如水水景、、山体体、商商业布布局与与业态态控制制，商商业排排污管管直径径、排排烟、、化粪粪池、、灯箱箱设置置，商商业导导向及及识别别系统统需要关关注的的焦点点问题题———与规规划设设计部部门一一起探探讨早早作功功夫绿化带带无排排水沟沟，黄黄泥水水外流流交付时时已作作好排排水沟沟施工阶阶段已已经完完成少少量变变更物业补补硬化化，效效果总总差一一点垃圾桶桶：大大、盖盖、留留缝排排臭、、有烟烟灰缸缸，底底部要要硬化化左边为为施工工阶段段作好好，右右边为为物业业后期期硬化化。假如一一次成成型？？与设计计部门门对接接，后后期增增加了了安全全隔离离装置置减速坡坡、凸凸镜、、斑马马线、、导向向系统统的前前期介介入一期油油棕挡挡住商商户视视线，，开放放性较较差，，商户户意见见大二期乔乔木美美观实实用休休闲，，且对对商户户视线线和开开放性性无影影响小区路路灯、、草坪坪灯等等公共共照明明分片片区、、分种种类、、分路路控制制（如如1路路控制制1、、3、、5号号灯，，2路路控制制2、、4、、6号号灯））便于于以后后故障障时不不影响响小区区照明明；同同时，，路灯灯的灯灯罩采采用透透明玻玻璃，，以提提高小小区公公共部部分的的照明明亮度度；对生长长茂盛盛,郁郁蔽性性强的的乔木木,要要充分分考虑虑种植植密度度,在在树底底下种种植一一些较较耐阴阴的植植物,不要要铺设设草皮皮接线盒盒：草草坪内内有一一些接接线盒盒，是是竖起起装，，易被被人踩踩坏和和绊脚脚；改为平平接埋埋地，，并封封蜡防防水，，既美美观又又实用用采光井井:前前期做做法是是种植植绿化化,由由于此此处阴阴森,绿化化非常常难生生长,且需需经常常施肥肥浇水水,造造成此此处不不但绿绿化生生长不不好,同时时,要要大量量投入入人力力物力力养护护,且且易滋滋生蚊蚊虫,顾客客也经经常投投诉后期改改造成成硬化化后,即减减少蚊蚊虫的的滋生生,也也减少少成本本投入入,顾顾客也也满意意，改改造时时无反反对意意见。。各组经经验分分享请各组组举出出一个个规划划设计计阶段段介入入的典典型案案列（成功功或失失败）），与与大家家一起起分享享。讨论5分钟钟，各各组发发言3－5分钟钟新项目目总体体流程程图第二阶阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第二阶阶段：：营销销支持持策划划物业管管理策策划物业管管理模模式销售承承诺营销支支持服务标标准合同签签订创新设设想管理费费业主文文件策划模模式时时，要要考虑虑项目目定位位，并并与营营销策策划相相结合合，并并可作作为卖卖点项目规规划定定位项目环环境特特点客户群群体特特征与与服务务需求求物业管管理方方案策策划第二阶阶段：：营销销支持持策划划模式设设计调研分析构想概念内容模式设设计第三阶阶段：：营销销策划划阶段段模式大致适用物业“共管模式”两个以上（含两个）业主的物业“酒店式”管理模式中高档高层物业，白领消费群体“无人化管理”模式智能化成熟的中高档物业“个性化管理服务”模式高档物业，富裕消费群体“同心圆计划”管理模式多层、大型社区“区域客户助理”管理模式多层、大型社区荔景大大厦酒酒店式式服务务模式式荔景大大厦酒酒店式式管理理模式式背景：：大厦96年年入伙伙，为为当时时的高高档商商住楼楼，地地处中中心地地带，，楼高高30层，，其中中1－－4层层为商商业，，5－－9层层为写写字楼楼，10层层以上上为住住宅，，业主主多为为中高高层白白领。。有两个大大堂：写写字楼大大堂和住住宅大堂堂酒店式管管理：设设立门童童，提供供MORNINGCALL,提行行李，代代叫出租租车、代代洗衣服服等时尚尚服务，，并在大大堂设立立商务中中心，创创造宾至至如归的的感觉。。原因地产项目目开发的的客户同同质化问问题物业服务务的同质质化问题题物业管理理前后期期管理脱脱节问题题模式设计计的地产产销售促促动问题题销售支持持与销售售承诺规规范营销支持持：在编制销销售包装装设计任任务书和和营销工工作方案案时，需需要物业业管理概概念及模模式研究究作为项项目策划划的一部部分，以以满足销销售包装装设计内内容的要要求销售人员员培训物业管理理常识及及物业的的品牌优优势项目物业业管理服服务特色色销售过程程中物业业管理相相关注意意事项（（违章承承诺、配配套承诺诺、服务务承诺等等）销售承诺诺、图片片、展板板、提交交报告资资料等注注意存档档与客户相相关文本本的制定定前期物业业管理合合同业主临时时公约与当地法法规的融融合物业管理费测算工作计划表序号表格名称测算内容责任人完成时间审核人完成时间1小区情况表小区所有与成本相关的数据

2成本标准表所有成本标准

3安全管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

4清洁管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

5绿化管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

6设备管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

7设施管理费用表人员配置\材料费用\设备配置

8公用电费表用电器\功率\运行时间

9公用水费表用水设备\功率\运行时间

暖气费用表

10客户服务费用表人员配置\材料费用\设备配置

11人事行政后勤费用表人员配置\材料费用\设备配置

12经营性收支预算表收入\支出\节余

13人工费用汇总表因人工成本占比重较高,参考用

14折旧费用表

15管理费测算总表

前期物业业管理合合同签订主体体：开发发商与物物业公司司签订。。签订时间间：新建现售售商品房房项目应应当在现现售前30日完完成（各地法法规不同同）；预售商品品房项目目应当在在取得《《商品房房预售许许可证》》之前完完成；备案：如如当地法法规规章章政策有有要求与客户签签订：以销售合合同附附件方式式（不鼓鼓励）以补充条条款方式式：摘要要有关业业主权利利义务重重要条款款前期物业业管理合合同内容填写写的重要要性填写错误误不当承诺诺（突发发事件为为0、设设备完好好率100%等等）注意事项项：物业管理理费缴纳纳时间项目类型型的全面面性（会会所、学学校等））不同产权权的车位位的不同同标准与与收益分分配利用公共共部位与与公共设设施获得得的经营营收入按按约定纳纳入维修修基金附件中物物业构成成部分两个问题题：前期维修修资金能能否使用用违约金物物业是否否有权减减免业主临时时公约内容：约定业主主之间共共同遵守守的规定定，不应应包括物物业公司司或开发发商的权权利义务务。性质为业业主的承承诺，而而非业主主与物业业公司或或开发商商或三者者之间的的协议明示：由开发商商在物业业销售现现场与销销售合同同一起向向物业买买受人明明示，并并予以说说明。签订：时间：开开发商在在与业主主签订房房屋买卖卖合同时时，应当当要求业业主对遵遵守业主主临时公公约予以以书面承承诺。主体：业业主单方方签确认认函即可可，物业业公司或或开发商商不应当当签字/盖章或或作其他他承诺。。新项目总总体流程程图第三阶段段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第三阶段段：开工工建设至至项目开开盘施工工程程介入地产关系系地产设施施的管理理开盘遵循经营营市场化化委托关系系契约化化业务关系系制度化化物业与地地产关系系地产关系系地产物业物业进入入可行性性研究物业管理理概念和和模式研研究物业管理理方案和和物业管管理费用用商业、管管理用房房前期介入入、接管管验收、、集中入入住、开开荒费、、水电热热差额、、差价地产拥有有产权的的空置房房、车库库、商铺铺、项目目部办公公室、卖卖场、会会所及娱娱乐场所所、食堂堂、地产产车辆、、住户巴巴士、尾尾盘销售售、物业业租赁、、房屋维维修、采采购、临临时用工工行政关系系经营考核核委托管理理、经营营、代理理、临时时服务业业务项目物业业管理委委托关系系物业与地地产关系系示意图图委托契约约与地产关关系的理理顺服务内容容与地产各各部门业业务对接接方式流程与操操作规范范费用结算算方式物业管理理前期开开办服务务协议物业管理理前期介介入服务务协议物业管理理零星服服务协议议开盘准备备示范区开开荒销售处现现场布置置人员及车车辆管理理制定应急急预案双向八车车道市政政公路项目工地地地产项目目部销售大厅厅在销售厅厅与排队队等候区区之间设设置隔离离区域排队区设设护栏，，避免排排队争议议，准备备足够的的坐椅、、雨伞为排队等等候人员员提供面面包，饮饮料等排队人员员认购时时分批进进入，出出入口分分开设置置设置足够够的车辆辆交通指指挥岗设置足够够的停车车区域，，必要时时可考虑虑市政公公路的可可能性在销售厅厅外与销销售厅内内分别设设接待区区，隔离离处理客客户争议议与突发发事件配备足够够的安全全岗位将集会的的信息知知会警署署，设置置现场办办公点，，挂置横横幅对讲机分分配、移移动厕所所、午餐餐安排、、车辆不不入内、、拆迁办办现场办办公、便便衣机动动人员安安排工程施工工跟进范围：主要侧重重于项目目土建工工程的尾尾声，即即在设备备、门窗窗安装阶阶段，时时间上大大致在竣竣工验收收前3－－5个月月。目的：质量监控控、设备备设施功功能的提提前学习习、随时时提出功功能改进进建议内容(设设备安装装与隐蔽蔽工程)了解委托托项目各各类机电电设施设设备配置置或容量量、设施施设备的的安装调调试、各各类管线线的分布布走向、、隐蔽工工程、房房屋结构构等，并并指出设设计中缺缺陷、遗遗漏的工工程项目目；加强常见见工程质质量通病病及隐蔽蔽工程等等特殊过过程的监监控。从业主使使用功能能角度，，注意完完善相关关设计规规划缺陷陷，包括括各类开开关、空空调位（（孔）、、插座、、排水、、预留电电源、排排烟道、、门的开开启方向向等。接管验收收流程内容注意意事项资料（交交接清单单，分类类归档））公共设施施（新版版销售合合同约定定更为严严格）细部检查查应地产要要求，为为地产提提供服务务结果性检检查全面质量量检查参考：细细部检查查可按照照1元每每平方米米由地产产支付费费用入伙前模模拟接管管验收的的重要性性验收时间间及频次次：提前前3个月月开始，，组织2－3次次模拟验验收主导单位位：地产产公司、、物业服服务中心心参加单位位：项项目目部、总总包单位位、施工工单位、、监理公公司重点事项项：验收收内容验收标准准、分组组人员确确定定期召开开验收沟沟通会议议，确定定整改时时间和要要求作用：——提提早发现现，提早早解决，，提高产产品交付付质量，，提升客客户满意意度，融融洽客户户关系——客客户受益益，地产产受益，，物业受受益接管验收收常见问问题及对对策渗漏水：：提前3个个月作淋淋水试验验、暴雨雨天气查查看现场场、及时时整改或或确定口口径。交付标准准与销售售合同及及附图是是否一致致：要特别关关注，如如是否有有缺漏项项，阳台台露台等等标准是是否与合合同相符符、入户户花园地地面是否否符合合合同等，，否则存存在赔付付及法律律隐患。。园建等观观感设施施：绿化提前前植苗、、道路是是否下沉沉积水、、配套设设施是否否按交付付标准及及时到位位等门窗五金金工程：：常见问题题，门窗窗能否关关闭、把把手、门门锁等接管验收收常见问问题及对对策土建工程程：是否存在在空鼓、、墙面地地面平整整度、楼楼层标高高、坡度度、排水水设施水电工程程：通水通电电试验、、水管线线路走向向标注通球试验验：所有公共共排污、、雨水管管道和套套房户内内连接公公共管道道之间的的管道全全部要作作通球试试验，保保证无建建筑垃圾圾堵塞，，避免后后期装修修和使用用时发生生纠纷。。其他：智能化系系统及配配置是否否符合、、空调位位设置是是否合理理在恢复供供水后，，由于废废弃水箱箱与供水水水箱连连通阀打打开时，，导致水水箱水位位超高溢溢出，造造成2＃＃楼地下下水泵房房被淹，，积水达达50cm，漫漫过2＃＃楼地下下室高、、低压配配电室门门槛，流流入电缆缆沟。因因地下室室及配电电房排污污管网的的管径只只有50mm，，在系统统设备全全部启动动后，流流量无法法满足排排水要求求。2005年5月月30日日，某小小区维修修部接到到客服中中心电话话“有业业主反映映家中停停水”，，立即派派人前往往检查，，发现9＃楼地地下主供供水管爆爆裂，造造成业主主家停水水。除管理责责任之外外，还应应吸取哪哪些教训训：废弃水箱箱的处理理？水箱的水水位报警警？积水池的的水位报报警？水泵房有有被淹的的可能是是常识，，但配电电房是需需要有防防止止进水的的，存在在被淹的的隐患向向地产提提出过吗吗？排污管网网管径，，只有50mm？新项目总总体流程程图第四阶段段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第四阶段段：服务务中心成成立至交交付工作移交交组织架构构物资装备备管理流程程入住策划划证照印鉴鉴管理用房房装修公共关系系前期介入入持续推推进交付前一一个月物物业管理见面面会入住前工工作计划划制定详细细工作计计划细化，落落实到人人，时间间及要求求严格控控制经理对关关键结点点和关键键事项的的控制前期事务务繁杂，，建议每每天简单单碰头核核实落实实情况人员招聘聘：岗位名称建议到位时间备注服务中心经理入伙前6个月前期介入主管入伙前3-6个月普通管理人员入伙前3个月维修技术员入伙前2个月保洁员入伙前1个月安全员入伙前1个月会所服务员入伙前1个月进度：编制项目目的人员员招聘与与培训计计划对招聘的的认识来源：新老结合合成份均衡衡实用与潜潜力结合合考虑淘汰汰率心态：培养意识识关注素质质与能力力人员培训训：老项目体体验引导人制制度团队氛围围理念职业训炼炼(微笑笑)在工作中中指导工工作方法法后勤管理理及物资资装备食堂住宿、娱娱乐物资装备备劳动保障障（服装装、防护护用具、、防暑降降温等））与地产的的沟通公共关系系建立与工商、、税务、、物价部部门建立立良好的的公共关关系，办办理项目目工商注注册登记记、物价价申报工工作。与公用事事业单位位建立良良好的公公共关系系，包括括：自来来水公司司、供电电局、煤煤气公司司、有线线电视、、电信局局、邮政政局、供供暖公司司等，办办理水、、电、煤煤气、有有线电视视、电话话、网络络、通邮邮、供暖暖等。与辖区派派出所、、街道办办事处、、居委会会（社区区工作站站）、市市容环卫卫、交管管、消防防部门等等建立良良好的往往来联系系，协调调理顺项项目管理理事务：：辖区派出出所：协调项目目治安外外援方案案，咨询询外来人人员管理理办法和和犬类管管理办法法。街道、居居委会：：理顺项目目所属街街道、户户籍管理理、计生生工作等等关系。。协调项目目商铺管管理、装装修管理理违章处处理程序序，争取取对住户户违章、、纠纷行行为的制制止和执执法支持持。环卫：协调落实实项目自自有垃圾圾堆放清清运及周周边环卫卫责任范范围等事事宜。交管：规范项目目内道路路及主出出入口各各类交通通标识、、安全运运作规则则。消防：与消防部部门取得得联系，，参与项项目消防防的验收收接管，，取得其其日常对对项目的的技术支支持和指指导。管理系统统建设业务细分分岗位确定定流程图作业指导导书入伙前完完成管理理系统的的建立以以及培训训管理事务务档案管理理物资装备备管理用房房现场标识识印鉴证照照办理物业管理理系统准准备类别证照名称证照主体颁证单位办理要求组织机构类营业执照正副本服务中心、停车场工商局注册分局必须申办组织机构代码证服务中心、停车场技术监督局必须申办统计登记证正副本、信息卡服务中心、停车场统计信息局必须申办机动车停车场许可证停车场交通管理局必须申办公章印鉴类申请刻制印章登记卡服务中心、停车场公安局也可在公司印鉴卡上登记公章服务中心、停车场公安局必须申办业务专用章服务中心公安局根据业务需要申办收费专用章停车场公安局根据业务需要申办发票专用章停车场公安局根据业务需要申办税务收费类国税登记证、登记表服务中心国家税务局登记分局必须申办地税登记证、登记表服务中心、停车场地方税务局登记分局必须申办收费许可证、价目表服务中心、停车场物价局必须申办设备设施类对讲机执照服务中心无线电管理委员会一机一证电梯安全检验合格证服务中心技术监督局电梯维护的公司代办环境卫生类卫生许可证（会所或泳池）服务中心卫生防疫站必须申办卫生许可证（食堂）服务中心卫生防疫站供水设施清洗消毒合格证服务中心水务局其它房屋租赁许可证服务中心辖区租赁所根据业务需要申办由于地产产整改时时间的拖拖延，留留给物业业进行开开荒的时时间由原原定的20天变变10天天，且此此期间地地产仍要要进行零零星的整整改作业业；物业员工工在你们们的亲自自带领下下，付出出极大的的努力，，有些员员工甚甚甚至48小时未未合眼，，终于在在入伙前前3天完完成了初初步的开开荒工作作；但是由于于和施工工单位交交叉作业业的问题题，许多多已完成成开荒的的住宅，，不得不不进行第第二次开开荒作业业；在管理人人员进行行的随机机抽查中中，10户中有有两户受受到施工工人员污污染，其其中有一一户内的的马桶中中甚至发发现了大大便！此时离入入住仅有有两天的的时间了了；开荒组织织对策控制钥匙匙控制施工工整修量量（地产产项目经经理签字字）整修跟踪踪，完成成后全面面检查入住前24小时时封盘全面检查查每户清清洁情况况紧急组织织二次清清洁封盘后全全面检查查客户关系系见面会的的目的？？交付前物业管理理见面会会物业管理理见面会会目的认识客户户，提前前掌握客户户需求为管理服服务提供供依据客户关系系关键词：：营销结合合——规规模、连连贯、营营销费用用互动、座座谈、形形式轻松松活跃便民服务务卡规划设计计师畅谈谈装修讲座座物业服务务介绍小礼品准准备沟通无极极限……………见面会的的方式及准备入住组织织资料准备备展板制作作流程设计计入住培训训（流程程、注意意事项、、统一说说词）场地布置置模拟演练练与流程程优化现场组织织应急预案案及问题题处理小小组客户大使（（有条件的的项目）物业管理方方案前期介入服务筹备入住准备物业管理方方案前期介入服务筹备入住准备需考虑问题题：接待区域及及咨询台导引标识展板放置位位置等待区域入住手续办办理区域及及各业务流流程的具体体位置验房陪同人人员等待区区域资料存放区区域争议处理区区域流程接待引导岗岗迎宾协调岗岗验收、填写写业主资料料（主要验验收原始资资料）验房（南方方地区先验验房，后收收费）填写资料（（利用业主主验房的间间隙填写资资料）验收资料（（核验填写写是否正确确）收费发放钥匙礼礼品装修办理、、燃气现场场开通等流程条业主收房验验收注意事事项验房小组（（设立客户户大使）：：验房小组由由工程口、、销售口、、物业维修修口联合组组成；制定入伙统统一口径：：制定遗留问问题、设计计问题、配配套问题、、物业管理理收费标准准、收费项项目、服务务内容、业业主关注问问题等方面面统一口径径，准备相相关法律法法规文件供供重点投诉诉客户查看看，全员培培训，避免免口误；验房问题记记录表：适当解释，，小问题安安排尽快整整改，记录录清楚，验验房表不要要交给客户户；户内通水试试验：有条件的话话，对排污污、洗手间间、雨水系系统进行当当场试验，，业主签收收确认。准备一套验验房工具：：如试电灯、、水桶、试试电笔、毛毛巾等，给给业主以良良好感受。。新项目总体体流程图第五阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第五阶段：：交付使用用半年内装修管理返修管理客户关系遗留问题水电抄表办办理非住宅物业业会所商业街！！！高频度学校幼儿园园业务管理非住宅物业业：商业街街管理商业街管理理灯箱排污排油餐饮独立设设置管径大小及及管网设置配套商户需求商业导示系系统化粪池、隔隔油池业态控制招商口径非住宅物业业：商业街街管理原设计非住宅物业业：商业街街管理业主拆除原原设计后改改造非住宅物业业：商业街街管理物业呼吁后后增补商业业导示系统统非住宅物业业：学校幼幼儿园学校幼儿园园上学放学高高峰校内物业管管理？周边交通安安全安全性导向向产权第一阶段第五阶段规划设计阶段

营销策划阶段

施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内装修返修管管理9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。04:26:5604:26:5604:2612/31/20224:26:56AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2204:26:5604:26Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。04:26:5604:26:5604:26Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2204:26:5604:26:56December31,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。31十二二月20224:26:56上上午04:26:5612月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月224:26上上午午12月月-2204:26December31,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/314:26:5604:26:56