假日广场营销策略提案

益田•假日广场星彦地产顾问POSITIONING谨希望为项目营销提供方向性支持2023/1/121深圳，中国改革开放二十年的精华华侨城，深圳城市中的精华区域假日世界：华侨城最不可复制的城市资源假日广场：假日世界中的最精华部分精华中的精华将由益田人来创造!2023/1/122因为我们为创造精华而思考!因为我们为降低客户风险而思考!因为我们为实现地块最大价值而思考!我们很荣幸：2023/1/123关于超高层的思考“创造精华”的思维路径相关市场分析综合策划定位物业相关发展建议2023/1/124(一)关于超高层的思考超高层在深圳发展情况国内外相关案例借鉴超高层价值如何实现关于超高层的思考相关市场分析综合策划定位2023/1/125超高层在深圳----(1)项目区位价格核心价值位置君豪阁香蜜湖15000东海豪宅片区，香蜜湖，深圳湾LD港丽豪庭彩田南12000地标性建筑，生活区域氛围不浓LD擎天华庭景田8500地标性建筑LD赛格广场华强北13000城市商务区及商业区中心BD+CD地王大厦蔡屋围28000城市商务区及商业区核心BD+CD招银大厦车公庙150元/平城市商务区及商业区核心BD+CD假日广场华侨城9000城市旅游区，居住区，商业区LD+CD2023/1/126超高层在深圳----(2)超高层开发两种方向：住宅+写字楼开发的共性：城市地标性，城市结点区域写字楼消化不是市场阻力点2023/1/127超高层在深圳----(3)超高层开发住宅物业存在不同程度的问题大户型物业难于消化，价格难于实现；超高层住宅价值=地标性+景观+超豪华形象超高层价值对于价格的支撑点不足“商务+度假+景观+硬件”对于写字楼+公寓有一定支撑2023/1/128超高层物业开发方向(4)开发方向典型案例纯住宅擎天华庭，君豪阁，港丽豪庭纯公寓-------------纯写字楼地王大厦，招银大厦，赛格广场，新时代广场住宅+公寓-------------住宅+写字楼-------------公寓+写字楼-------------2023/1/129国内外相关案例借鉴(1)户外观光电梯住友迎宾馆日本住友泉花园2023/1/1210超高层物物业多出出现城市市CBD核心区区域，商商务价值值极高国内外相相关案例例借鉴(2)2022/12/3111上海宾宾馆的的深圳圳中心心广场场，高高250米米，60层层国内外外相关关案例例借鉴鉴(3)2022/12/3112国内外外相关关案例例借鉴鉴(4)地王大大厦标标准平平面图图港丽豪豪庭标标准平平面图图2022/12/3113本项目目超高高层发发展方方向是是什么么？超高层层最佳佳的结结合形形式是是什么么？此结合合形式式市场场是否否存在在空间间？超高层层物业业所引引发的的思考考我们需需要确确实的的市场场依据据2022/12/3114(二)相相关关市场场分析析深圳写写字楼楼市场场深圳酒酒店市市场深圳酒酒店式式公寓寓市场场华侨城城区域域市场场关于超超高层层的思思考相关市市场分分析综合策策划定定位2022/12/3115深圳写写字楼楼市场场未来市市场发发展前前景各区域域特点点及相相应卖卖点市场相相对差差异性性及价价格支支撑目标结结论2022/12/3116深圳写字楼楼市场(1)科技园蛇口华侨城车公庙中心区华强北蔡屋围国贸深圳共分八八大办公组组团南山罗湖福田2022/12/3117深圳写字字楼市场场(2)区域可售量售价租金卖点标准层从事行业硬件标准国贸800001100080商务氛围1100金融物流★★★★蔡屋围600001250090商务氛围1300金融证券★★★★华强北150000950050商务氛围1000商贸投资★★★★中心区4685291200060中心规划1400金融投资★★★★★车公庙214382880050新兴商务1200设计代理★★★★华侨城70生态办公1400高科证券★★★★★科技园50000600070科技集中1100高科电子★★★★蛇口40000650035商务氛围1000外资贸易★★★2022/12/3118深圳写字字楼市场场(3)商务圈代表物业客户群优劣势国贸国贸，深房广场港资，海内外驻深机构成熟商务，交通不便蔡屋围地王，发展银行跨国，外资，大型公司成熟商务，景观缺乏华强北赛格，群星广场通讯，电子，IT小公司成熟商务，交通阻塞中心区投资，国际商会金融证券，信息产业规划前景，配套不全中心西喜年，招银大厦金融证券，设计贸易交通便利，配套不全华侨城汉唐大厦个性广告，设计公司生态特点，氛围不足科技园联想，长城大厦科技研究，科技实业科技为主，特征鲜明2022/12/3119华侨城区区域市场场(4)区域特点点：国际际化，具具有生态态、人文文的办公公环境客户群特特征：小小型设计计公司，，高科技技公司、、广告公公司需求特点点：大区区域氛围围，独特特个性的的发展型型企业市场差异异性：独独特的生生活区域域，商务务价值价格支撑撑点：区区域的稀稀缺性(生态态+景观观+旅游游)价格预期期：9500——10000元元/平米米(保保守预计计)2022/12/3120深圳酒店市场场分析深圳酒店业发发展特点华侨城酒店经经营模式华侨城酒店未未来发展空间间是否为酒店式式公寓提供发发展空间目标结论2022/12/3121深圳酒店市场场(1)华侨城华强北国贸酒店物业与商商务圈及旅游游圈发展相关关大梅沙2022/12/3122深圳酒店市场场(2)区域酒店星级客房量日租金特色面积入住率福田圣廷苑★★★★★298690商务25-3270%新世纪★★★★350430商务22-3565%南山深圳湾★★★★308430度假22-3065%威尼斯★★★★★376770度假25-3072%海景★★★119310商务2550%罗湖阳光★★★★★

307650商务25-3560%富临★★★★★541400商务22-3265%盐田雅兰★★★★192430度假35-4055%2022/12/3123深圳酒店市场场(3)深圳酒店业发发展以圈层划划分酒店店业业发发展展依依附附于于旅旅游游区区域域华侨侨城城独独特特的的商商务务旅旅游游的的酒酒店店业业模模式式2022/12/3124华侨侨城城酒酒店店市市场场(4)华侨侨城城酒酒店店有有四四家家星星级级酒酒店店华侨侨城城酒酒店店平平均均入入住住率率已已达达65%酒店集团形成成为定位提供供市场基础度假休闲性质质商务公寓在在市场上并不不多见2022/12/3125深圳酒店式公公寓分析酒店式公寓的的发展空间酒店式公寓的的价格支撑酒店式公寓的的后续问题相关的硬件配配置目标结论2022/12/3126深圳酒店式公公寓(1)传统意义的酒酒店式公寓：：起源于欧洲，，在旅游区内内租给游客供供其临时休憩憩的物业；专门管理公司司统一管理，，酒店的性质质相当于个人人住家现代意义的酒酒店式公寓：：提供酒店的服服务与管理，，兼有居住和和办公的功能能；是将住商家有有机结合，作作为连接酒店店和私人公寓寓的桥梁2022/12/3127深圳酒店式公公寓(2)区域项目位置售价客户物管服务标准租金福田嘉汇新城上海宾馆10000贸易庐山★★★80-90江苏大厦中心区8500证券服务世邦魏★★★★85-90罗湖丹枫白露沿河北路11000电子三九★★★★45-56名仕阁蔡屋围11000商贸梁行★★★★★75-90地王大厦蔡屋围11000办事处建设★★★★★100爵士大厦和平路12000贸易服务梁行★★★★75-90中民时代笋岗路13000服务中介梁行★★★45-50南山好来居南油大道5700投资客★★30-40东方假日南山7900电子服务★★★★50-602022/12/3128酒店式式公寓寓发展展(3)深圳是是最早早兴起起酒店店式公公寓的的城市市1993年年，万万科开开发的的荔景景大厦厦首提提酒店店式服服务公公寓概概念1995年年，地地王大大厦，，云峰峰花园园、庐庐山大大厦相相继提提出1997年年，汇汇展阁阁一个个月售售完，，最高高价39000/平平米创创天价价1998年年，大大量酒酒店式式公寓寓概念念楼盘盘上市市-----2002年年，丹丹枫白白露产产权式式酒店店公寓寓红遍遍鹏城城2022/12/3129酒店式式公寓寓客户户类型型(4)客户类型需求特点海内外商务人员要求私密性强，活动空间自由，将居住空间与办公室结合，所需的户型面积较小，驻深圳商务人员国内及海外不少商务人员往来深圳，会选择酒店，也可能住商住楼或酒店式公寓，方便居住和办公投资客深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，选择户型面积较小，总价低物业，投资客较喜欢此投资方式小企业SOHU族深圳小企业多，少数盈利强的小企业会购买或租用酒店式公寓，用于办公、休息及接待客户居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓可用于家庭居住，总价和物业费较高影响购买2022/12/3130酒店式式公寓寓位置置要求求(5)位于高高级写写字楼楼附近近，交交通方方便位于酒酒店密密集的的繁华华市区区邻近写写字楼楼，有有较完完善的的商业业2022/12/3131酒店式式公寓寓需求求分析析(6)酒店式式公寓寓分布布有规规律性性，在在城市市商务务圈及及旅游游圈，，以酒酒店式式管理理为后后盾，，以商商务商商业氛氛围做做为物物业价价格支支撑；；价格支撑点点：地段+商务氛围围+交通+配套华侨城具备备较强的旅旅游商务氛氛围，酒店店林立，为为区域内酒酒店式公寓寓的开发提提供了市场场空间，而而此类客户户又与写字字楼那部分分追求异类类工作空间间的客房存存在明显差差异；需求价值：：酒店式服服务+度假假商务氛围围，寻找差差异性满足足价格预期：：8500—9000元/平平方米(保保守估计)2022/12/3132(二)相相关市场场分析市场综合定定位写字楼与公公寓面积配配比价格支撑点点的寻找超高层消防防问题的处处理关于超高层层的思考相关市场分分析综合策划定定位2022/12/3133超高层开发发假设市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本纯住宅★★★★★★★★★★★★★★公+住★★★★★★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★写+住★★★★★★★★★★★★★★★★写+公★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★2022/12/3134小高层开发发假设市场风险实现价格地块价值硬件配置投入成本纯住宅★★★★★★★★★★★写字楼★★★★★★★★★★★★★★★★★★公寓★★★★★★★★★★★★★★2022/12/3135本项目开开发方向向开发原则则：风险险最小化化，利润润最大化化，成本本最优化化开发方向向，小高高层，纯纯写字楼楼，超高高层，写写字楼+公寓开发创新新：观光光功能+开发商商形象展展示中心心+生态态功能2022/12/3136市场分析析综合结结论超高层：：价值=景观+区域+商务氛氛围，（（地标性性建筑)核心均价价8500—9000写字楼：：价值=纯粹+侨城特特色+少少量+景景观（（差异））核心均价价=9500——10000酒店式公公寓：价价值=区区域+酒酒店+商商务+软软件服务务（差异异）核心均价价=8500——9000开发过程程中既要要弱化住住功能，，又要回回避纯写写字楼形形象，写字楼：：生态型型+智能能化+全全景观办办公空间间公寓寓：全景景观+超超豪华+度假式式酒店公公寓2022/12/3137整体形象象定位第四代商商务空间间革命---5L+5A生态态智能商商务空间间第一代厂房式商务空间第二代满足基本商务交流第三代5A智能化商务空间第四代5A+5L生态化商务2022/12/3138生态价值值的体现现中庭，中中外广场场相结合合空中花园园的设计计复式办公公间的设设计层高设计计的考虑虑可呼吸的的幕墙2022/12/3139智能价值值的体现现建筑物自自动化系系统(BA—buildingautomation)办公自动动化系统统(OA—officeautomation)通讯智能能化系统统(CA—communicationautomation)火警自动动化系统统(FA—fireservicesautomation)防盗自动动化系统统(SA—securityautomation)2022/12/3140创新价值的体体现纯生态型办公公空间户外观光电梯梯的设计企业形象展示示厅设计2022/12/3141写字楼与公寓寓面积配比小高层：12194平米米标准层面积：：1424平平米会所：800平米公寓：9969平米办公：1424平米超高层：52806平米米标准层面积：：1372平平米目前方案尚未未明确写字楼楼与公寓的面面积比例2022/12/3142写字楼与公寓寓面积配比根据我司写字字楼及公寓定定位：小高层与超高高层局部定位位为写字楼物物业；超高层其余部部分为酒店式式公寓物业写字楼面积：：约26000平米，占占总面积40%公寓面积积：约39000平米，，占总面积60%写字楼销售额额：26000*9500=2.4亿元公寓销销售额：39000*9000=3.5亿元住宅销销售额：33000*7500=2.4亿元8.3个亿亿综合均价85002022/12/3143起高层消防防问题相关关处理国标是属于于强制性技技术规定，，是约束业业主，设计计单位，施施工单位和和验收单位位的共同标标尺；超高层建筑筑无相应国国标，在实实际中只能能参照有关关国标及国国际标准，，按照当地地主管部门门意见，本本着安全第第一的精神神，尽量仔仔细周详地地完成设计计工作。国标规定：：超高层建建筑为消防防特级保护护对象2022/12/3144起高层消防防问题相关关处理消防内容相关要求火灾探测器保护面积为40-50平，气体灭火装置及缆式烟感器报警手段车库及厨房增加燃气体探测器，一层专设119电话报警探测器几超过5平米设探测器，电气竖井需要逐层设置避难层消防需设两个避难层，正压进风系统，每层防火分区挡烟垂壁地下及裙楼各层设置，与消防连动控制柜相连火灾报警系统采用智能型地址编码探测器，每条回路预留30%电动防火门超隔离作用，一种是隔离式，一种是疏散式2022/12/3145(三)假日日世界品牌牌承接性假日世界：：国际，街街区，生活活假日湾湾：国国际街区生生活核心假日广场：：国际精英英寓所及国国际休闲主主题购物中中心假日公寓：：深圳市罕罕有的国际际主题式休休闲公寓2022/12/3146(四四)项项目目运运作作过过程程的的KPI假日日广广场场的的入入市市时时间间假日日广广场场的的推推广广方方式式公寓寓、、住住宅宅、、写写字字楼楼的的推推广广节节奏奏公寓寓与与住住宅宅推推广广的的提提前前预预警警系系统统2022/12/3147Thankyou祝假假日日广广场场项项目目开开发发获获得得圆圆满满成成功功！！深圳圳市市星星彦彦地地产产顾顾问问有有限限公公司司2003.92022/12/3148最为命运所屈屈辱的人，只只要还抱有希希望，便无所所怨惧。这个世世界并并不在在乎你你的自自尊，，只在在乎你你做出出来的的成绩绩，然然后再再去强强调你你的感感受。。12月月-2212月月-2203:27以爱为为凝聚聚力的的公司司比靠靠畏惧惧维系系的公公司要要稳固固得多多。珍惜今今天的的拥有有，明明天才才会富富有。。一个公公司要要发展展迅速速得力力于聘聘用好好的人人才，，尤其其是需需要聪聪明的的人才才。3岁前后后严格格管理理，做做孩子子的家家长；；13岁前后后逐步步放手手，做做孩子子的朋朋友。。有效效的教教育是是先严严后松松，无无效的的教育育是先先松后后严。。有效效的激激励是是朝五五晚九九，无无效的的激励励是朝朝九晚晚五。。12月月-2212月月-2203:2712月月-22怀疑和否否定之海海，围绕绕着人们们小小的的岛屿，，而信念念则鞭策策人，使使人勇敢敢面对未未知的前前途。12月-2212月-2212月-2212月-22对人才的的运用，，仅仅限限于收罗罗是远远远不够的的，重要要的是对对人才不不仅要善善于识别别其长处处，而且且要敢于于大胆地地使用，，以让其其充分显显示自己己的才能能。微软公司司在用人人上所表表现出的的胆略与与气魄是是别的公公司无可可比拟的的。因为有了了感谢之之心，才才能引发发惜物及及谦虚之之心，使使生活充充满欢乐乐，心理理保持平平衡，在在待人接接物时自自然能免免去许多多无谓的的对抗与与争执。。只有一条条路不能能选择03:27:2603:27:26一个人在在科学探探索的道道路上，，走过弯弯路，犯犯过错误误，并不不是坏事事，更不不是什么么耻辱，，要在实实践中勇勇于承认认和改正正错误。。业精于勤，，荒于嬉。。12月-2212月-224903:27:2612月-22合作是一切切团队繁荣荣的根本。。我知道什么么是劳动:劳动是世界界上一切欢欢乐和一切切美好事情情的源泉。。世间没有一一种具有真真正价值的的东西，可可以不经过过艰苦辛勤勤劳动而能能够得到的的。03:2703:27:2612月-2203:27靠制订和管管理标准吃吃饭的，有有什么样的的判断就会会有什么样样的产品，，有什么样样的标准就就会有什么么样的人才才。讲到国家的的政治，根根本上要人人民有权；；至于管理理政府的人人，便要付付之于有能能的专家们们。只要有坚强强的持久心心，一个庸庸俗平凡的的人也会有有成功的一一天，否则则即使是一一个才识卓卓越的人，，也只能遭遭遇失败的的命运。有信念不一定定成功，没信信念一定会失失败。12月-2212月-2212月-2212月-22我这一一生基基本上上只是是辛苦苦工作作，我我可以以说，，我活活了七七十五五岁，，没有有那一一个月月过的的是舒舒服生生活，，就好好象推推一块块石头头上山山，石石头不不停地地滚下下来又又推上上去。。2022/12/313:2703:2703:27:26一次良良好的的撤退退，应应和一一次伟伟大的的胜利利一样样受到到奖赏赏。有非凡凡志向向，才才有非非凡成成就。。3:27:26上上午12月月-2203:27:26我的人人生哲哲学是是工作作，我我要揭揭示大大自然然的奥奥秘，，并以以此为为人类类服务务。我我们在在世的的短暂暂的一一生中中，我我不知知道还还有什什么比比这种种服务务更好好的了了。抓住时时机并并快速速决策策是现现代企企业成成功的的关键键。最有有希希望望的的成成功功者者，，并并不不是是才才华华最最出出众众的的人人，，而而是是那那些些最最善善于于利利用用每每一一时时机机发发掘掘开开拓拓的的人人。。31十十二二月月202231-12月月-22一个个伟伟大大的的企企业业，，对对待待成成就就永永远远都都要要战战战战兢兢兢兢，，如如覆覆薄薄冰冰。。如果果强强调调什什么么，，你你就就检检查查什什么么；；你你不不检检查查，，就就等等于于不不重重视视。。为了能拟拟定目标标和方针针，一个个管理者者必须对对公司内内部作业业情况以以及外在在市场环环境相当当了解才才行。03:2703:27:26十二月22诚恳待人人是迈向向成功的的唯一途途径。这这与没有有尝过辛辛苦，而而获得成成功的滋滋味迥然然不同。。不下功功夫，却却能成功功，根本本是不可可能的事事情。管理关系系就是人人的关系系。03:272022/12/313:27创新是惟惟一的出出路，淘淘汰自己己，否则则竞争将将淘汰我我们。危机不仅仅带来麻麻烦，也也蕴藏着着无限商商机。人生是尊尊贵的。。大家重重新励志志，努力力奋斗，，为时应应犹未晚晚。观念决决定思思路，，思路路决定定出路路。12月月-222022/12/313:27:26谢谢各各位！！9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:27:2603:27:2603:2712/31/20223:27:26AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2203:27:2603:27Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:27:2603:27:2603:27Saturday,December31,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2203:27:2603:27:26December31,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。31十十二二月月20223:27:26上上午午03:27:2612月月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。十二月月223:27上上午午12月月-2203:27December31,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/313:27:2603:27:2631December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:27:26上上午3:27上上午03:27:2612月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。03:27:2603:27:2603:2712/31/20223:27:26AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2203:27:2603:27Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:27:2603:27:2603:27Saturday,December31,202213、不知香积