养老度假富力红树湾第四季度营销思路

富力红树湾洋房销售推广策略建议渠道发力，购买减压，噱头诱惑PART1.现状分析A.项目现状B.市场现状A.项目现状1、销售萎靡，产品去化受阻。富力红树湾9月销售5套,10月黄金周认购2套。几乎是海南旺季滞销底线，面临回笼资金的巨大销售压力。2、看房客流冷淡，吸引客户到场成首要难题。

A.项目现状客户挖掘困难，主要受全国楼市整体萎靡、购房积极性不高，尤其度假楼盘购买受阻的影响；其次，其他项目（如澄迈泉倾天下）明显降价幅度吸引大批客流。A.项目现状3、即将应市降价，6000元低价制造营造噱头，12月前认购再打9折。

一方面，不降价将与一部分购房者对立，置于孤立无援的境地；另一方面，对于红树湾高端楼盘而言，降价幅度、降价方式都需更谨慎把握，降幅大不利于产品后续价值提升，大喊大卖地降价营销也将客群整体层次拉下来，反而不利于销售。项目小结NO3.价格策略。

NO1.走量能力。NO2.客户吸引。第四季度开篇明义三大营销问题1、政策高压，首套房贷利率上浮，楼市成交走低，中端楼盘销售受阻。限购、限贷政策发挥效用，房价下降，购房者购房信心略有提升然而，首套房贷利率上浮，降价力度不足一段时间内购房观望等降的状况仍持续，楼市成交将持续走低。B.市场现状B.市场现状2、常规销售方式难以形成突破，外拓成本高昂效果难以估算。

海南地产组团岛外巡展效果不明显，项目巡展、岛外分销成本高，不适合低迷现状下的楼市。岛内热季，度假客流增多，为该阶段渠道核心。B.市场现状3、“降价”呼声走强，促销打折吸引客群。“降价”，已成为楼市不可逆转的趋势。促销打折手段迎合购房者降价期待心理，降价后的楼盘普遍销售状况良好，销售量有所回升。特价房的推出吸引更多客户抢购，成交情况明显好于不降价的房源。市场小小结NO3.噱头诱诱惑。。NO1.渠道发发力。。NO2.购买减减压。。第四季季度营销思思路三大应应对核核心加大客客户接接触面面，促促进走走量释放客客户资资金压压力，，鼓励励购买买吸引引灵活促促销组组合，，价格格之外外更多多诱惑惑PART2.应应对策策略A.渠渠道发发力B.购购买买减压压C.噱噱头诱诱惑客户基基数是是销售售成果果的基基础。。A.渠渠道发发力在大众众媒体体效力力降低低的客客观情情况下下直接针针对目目标客客群，，进行行小众众渗透透。从产品品端到到达客客户端端的最最直接接途径径。★★★营销重重点：：1、老老客深深挖2、新新客截截留锁定意意向，，关键键人物物“引引”客客拓宽通通路覆覆盖，，共同同利益益“引引”客客1、老老客深深挖对富力力·红红树湾湾有一一定的的了解解和认认识。。对项目目未来来的发发展抱抱以正正确的的态度度和信信心。。有一定定的高高端客客户资资源，，可以以对周周边人人群产产生较较强影影响。。愿与项项目形形成利利益共共同体体。关键人人应具具有的的特点点：1、老老客深深挖关键人人人群群范围围：富力老老业主主：挑选已已经多多次介介绍购购买成成功的的业主主销售人人员：挑选销销售精精英富力合合作公公司：销售代代理公公司、、广告告公司司的客客户群群合作媒媒体：媒体体合作作单位位中的的关键键性人人物，，媒体体如：：特区区报、、新浪浪房产产网、、海航航杂志志客户户等协会、、机构构：高尔尔夫球球会、、游艇艇会、、银行行、车车友会会等。。1、老老客深深挖老客深深挖方方式———a、老带新新激励励措施施介绍情况每成交一套（以签定购房合同为准）连续30天内每累积成交三套（以购房合同日期为准）激励措施2000元购物卡奖金10000元老客深深挖方方式———b、定向组组织抄抄底团团购1、老老客深深挖针对富富力地地产合合作单单位，，银行行、媒媒体等等人员员，组组织团团购活活动。。折扣+优惠惠，根根据参参团预预订人人数决决定折折扣量量，人人数越越多，，折扣扣越多多。购买一定的的购物优惠惠卡，赠予予参团抄底底人员，以以争取参团团客群配合合。老客深挖方方式——c、意向业主联联谊推介1、老客深深挖举办富力红红树湾“至至尊”联谊谊会活动，，邀请30名意向业业主相聚红红树湾，进进行至尊尊卡授权仪仪式，至尊尊卡需意向向客户签名名生效，即即刻免费享享有红树湾湾配套物业业服务。邀请老业主主进行购房房经验分享享，进行项项目推介。。进行推介的的老业主获获得奖金，，意向业主主签约拥享享8.8超超值折扣。。老带新业主主联谊高尔夫联谊谊会2、新客截截留建议a.扩扩容岛外分分销网络，，利益结合合，加大抢抢客力度。。为更广泛、、更深入地地启动代理理中介渠道道，建议加加大激励力力度，为富力红树树湾销售目目标达成做做出更大贡贡献。实施主题：：“赢在当下下——富力力·红树湾湾疯狂转介介第四季””2011年年11月1日-2012年2月31日日活动期限：：活动亮点：：高额佣金回回馈，鼓励励富力现场场销售人员员、其他二二三线转介介同事的工作热热情，全力拓拓展营销活力力。佣金额度：一般代理销售售额度为3%—5%，鼓鼓励提高代理理额度为7%，建议提高房价2%，将其转化化为转介渠道道启动金，激激励销售。“赢在当下———富力·红红树湾疯狂转转介第四季””2、新客截留留建议b.着力力登岛客户截截留，机场截截留，旅游景景点截留机场通路路旅游点通路路旅游客群登岛岛第一站，也也是产品抢占占第一印象分分的战略重点点。树立形象象、增加好感感、引起关注注，为机场通通路截杀重点点。海口周边著名名旅游点、高高消费地，是是黄金周购房房客群集中区区，在这些点点上展开营销销，倡导高端端品质旅游、、提供便捷旅旅游观光服务务，必能赢得得客群。机场客流阻截截红树湾美兰机场机场出口通路路上，设置小小休息接待点点，赠送免费费海南特色饮饮品，邀请看看房。兑换服务点，，用过的机票票可兑换免费费乘看房车回回海口的车票票，车上可派派发红树湾相相关宣传物料料。旅游点客流阻阻截贵族游艇会万绿园美视高尔夫球球会火山口海口贵族游艇艇会，设立形形象宣传点，，免费提供冷冷饮、水果服服务。海口高尔夫球球会，设立形形象宣传点，，免费提供冷冷饮、水果服服务，或可邀邀请至红树湾湾球场挥杆体体验。2、新客截留留建议c.与旅旅行社合作，，鼓励旅游团团带客探访，，采取带客奖奖励，成交佣佣金的方式刺刺激。联合海南中国国青年旅行社社、海之缘国国际旅行社、、三亚旅行社社等大型旅游游团，将红树树湾作为生态态旅游景点，，鼓励观光体体验。每带团30人人来现场，奖奖励导游现金金200元，，每成交一人人，旅行社按按2%佣金提提成。B.购买减压压★★降低政策对客客户的影响，，排除客户的的心理问题。。目标通过部分首付付款性质转化化或担保融资资等方式,将将实质首付减减至2-3成成。缓解客户的资资金压力，让让客户的购房房需求得以满满足。★实施施策策略略1、、内内部部支支付付措措施施2、、外外部部购购买买减减压压灵活活资资金金方方式式，，减减少少融融资资阻阻力力高额额购购买买回回报报，，增增强强购购买买鼓鼓励励1、、内内部部支支付付措措施施建议议减减压压方方式式————a、、按揭揭购购房房分分期期优优惠惠与银银行行合合作作，，允允许许购购房房者者分分期期付付款款买买房房。。推出出细细化化分分期期付付款款模模式式，，根根据据不不同同首首付付区区间间，，无无息息分分期期付付款款。。比如如，，首首付付50%，，享享9折折优优惠惠，，剩剩下下的的房房款款可可分分三三年年分分期期付付清清；；首首付付20%，，余余款款分分12个个月月分分期期付付清清，，无无优优惠惠。。1、、内内部部支支付付措措施施建议议减减压压方方式式————b、、增加加一一次次性性付付款款优优惠惠，，鼓鼓励励一一次次性性付付款款推出出一一次次性性付付款款优优惠惠政政策策。。比比如如，，额额外外1%一一次次性性付付款款折折扣扣，，限限时时限限量量1%折折扣扣，，春春节节期期间间三三重重购购房房优优惠惠计计划划等等促促销销手手段段。。1、、内内部部支支付付措措施施建议议减减压压方方式式————c、、主动动为为客客户户联联系系小小额额贷贷款款与小额额信信贷贷公司司合合作作，，主主动动为为客客户户提提供供小小额额信信贷贷渠渠道道，，让让客客户户低低利利息息、、低低门门槛槛融融资资购购房房。。小额额信信贷贷风风险险小小，，额额度度为为15万万以以下下，，开开发发商商甚甚至至可可以以将将首首付付折折扣扣转转化化为为小小额额信信贷贷，，购购房房者者还还一一部部分分，，开开发发商商还还一一部部分分，，减减轻轻购购房房者者融融资资压压力力。。2、、外外部部购购买买减减压压建议议减减压压方方式式————a、、更多多礼礼惠惠返返还还购房房返返礼礼，，首首付付越越多多返返礼礼越越大大，，减减轻轻客客户户首首付付消消极极心心理理，，鼓鼓励励购购买买。。比如如，，首付付4-6成成，，补补贴贴3年年物物业业管管理理费费；；首首付付5-10成成，，补补贴贴6年年物物业业管管理理费费。已缴缴纳纳意意向向金金的的客客户户，，首首付付30%以以上上，，送送10000元元油油卡卡，，或或购购房房礼礼包包等等。。2、外部部购买减减压建议减压压方式———b、限时购买买送大礼礼代金券券限时限量量减压优优惠，凡凡11月月15日日—11月31日至项项目现场场缴纳意意向金的的客户，，日后购购买洋房房可获首首付2万万抵4万万、5万万抵10万的特特大优惠惠。鼓励励到场，，首付款款转化，，减轻购购买压力力。2、外部部购买减减压建议减压压方式———c、老客户介介绍减压压机制针对灵活活的分期期付款方方式，鼓鼓励老客客户带客客买房，，所获奖奖金可兑兑换为购购房折扣扣及优惠惠。比如，鼓鼓动““太太团团”老带带新，享享更多分分期付款款折扣，，带一个个新客户户，分期期余款可可无息延延期一年年，同时时享有首首付折扣扣优惠。。C.噱头头诱惑为产品价价值找一一个统领领点！为购房者者找一个个利益点点！★★为促销找找一个爆爆破点！！★核心：价价格诱惑攻略略1、一周周一房2、五五重礼礼·体体验季季特价房房，产产品价价格包包装多重优优惠引引客组组合3、辞辞旧迎迎新超超级竞竞拍行行现场引引客，，转换换营销销话题题1、一一周一一房一周一一套特特价房房，超超值特特价，，9折折再加加折上上折，，挑战战底线线，吸吸引购购房者者注意意。制造营营销话话题，，统领领阶段段营销销重点点。以价换换量，，特价价房挑挑战极极限！！1、一一周一一房操作方方式每周一一套，，刺激激购买买。引爆市市场话话题，，如““探底底楼市市拐点点”、、“十十万赢赢百万万”等等。媒体释释放与与渠道道传播播整合合传播播，特特价房房报广广、户户外、、网络络通栏栏、宣宣传单单张等等，强强势宣宣传。。2、五五重礼礼·体体验季季打包各各项优优惠措措施，，包装装成““五重重大礼礼”，，制造造噱头头的同同时，，也更更具吸吸引力力，便便于推推广。。将红树树湾洋洋房销销售与与旺季季度假假旅游游相结结合，，包装装成旅旅游景景点，，开展展游船船、灌灌水、、高尔尔夫等等现场场体验验活动动，提提高客客群兴兴趣，，吸引引购买买。厚礼强强推，，留住住客群群，抢抢占焦焦点！！操作方方式———五五重礼礼（1））9折折购房房优惠惠。（2））首付付50%送送三年年物业业费。。（3））三人人以上上团购购9折折之后后再打打9折折，并并赠送送5000元海海南游游现金金红包包。（4））老客客户介介绍，，老客客户享享10000元元至尊尊礼卡卡，新新客户户享3年无无息分分期付付款优优惠。。（5））购房房参与与现场场抽奖奖，100%中中奖率率，最最高5000元元现金金奖。。2、五五重礼礼·体体验季季操作方方式———体体验季季（1））观林林。开开辟红红树林林栈道道与看看台，，边上上设小小茶座座。（2））游船船。红红树林林中灌灌水，，购置置5条条小游游览船船，尽尽量由由项目目讲解解人员员划船船。（3））挥杆杆。为为旅游游客户户开辟辟专门门挥杆杆体验验场。。（4））养生生。洋洋房样样板间间开设设养生生馆，，瑜伽伽、茶茶道、、插花花艺术术鉴赏赏。2、五重礼礼·体验季季3、辞旧迎迎新超级竞竞拍行不被预定的的价格，想想象之外的的“惊喜””，更能俘俘获眼球。。制造话题，，集中目标标客群，到到场促销！！跳脱一般活活动推广的的俗套，更更具客群针针对性，通通过一种理理性竞争的的方式销售售房子，更更被受众青青睐。选出三套洋洋房保底竞竞拍，制造造热点，广广发邀请。。网络拍卖与与现场竞拍拍同步进行行，网络汇汇聚人气，，现场吸引引到场。邀请媒体加加强推广，，造势热销销。3、辞旧迎迎新超级竞竞拍行操作要点：：9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。03:58:1203:58:1203:5812/31/20223:58:12AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2203:58:1203:58Dec-2231-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。03:58:1203:58:1203:58Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2203:58:1203:58:12December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20223:58:12上午午03:58:1212月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月223:58上上午12月-2203:58December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/313:58:1203:58:1231December202217、做前，能能够环视四四周；做时时，你只能能或者最好好沿着以脚脚为起点的的射线向前前。。3:58:12上上午3:58上上午03:58:1212月-229、没没有有失失败败，，只只有有暂暂时时停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有结结果果，，但但是是不不努努力力却却什什么么改改变变也也没没有有。。。。03:58:1203:58:1203:5812/31/20223:58:12AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2203:58:1203:58Dec-2231-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。03:58:1203:58:1203:58Saturday,December31,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2203:58:1203:58:12December31,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。31十十二月20223:58:12上午午03:58:1212月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月223:58上午午12月-2203:58December31,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12/313:58:1203:58:1231December202217、空山新雨后