办公楼物业管理服务规范之绿化摆放和养护

办公楼物业管理服务规范第九章绿化摆放与养护服务主讲人：汪辉【本章概要】

【标准条款】

【条款理解】

1、办公楼物业服务应体现“以顾客为关注焦点”的原则，满足顾客的需求是物业管理服务最基本的要求。

2、室内绿化的基本要求：（1）室内绿化应布局合理，层次分明，高低错落有致。（2）绿色植物及花卉的形态应正常，发现伤残枝、过密枝、直立枝等不正常现象时应及时予以处置或更换。（3）绿色植物应长势良好，叶色翠绿，花色鲜艳。（4）绿化工应每日养护绿化，保持室内绿化生长正常。【标准条款】

1、修剪、整形：用剪、锯、疏、捆、绑、扎等手段，使树木长成特定形状的技术措施。

2、修剪、整形是处置室内绿化生长形态常见的几种方式之一。

3、绿色植物出现伤残枝、过密枝、直立枝等不正常现象时应及时予以处置或更换。【修剪、更换】

1、叶：绿色植物的叶子应健壮，叶色翠绿、有光泽，在正常的条件下不可留有枯枝与黄叶、不焦叶、不落叶。

2、花：花卉一般都具有较高的观赏价值，保持其丰富的色彩和香味，才能达到美化、改善工作环境的目的。

3、土壤：土壤表层无杂物（烟蒂、纸屑等）、无枯叶。

4、造型：整体造型应与所选品种的观赏效果一致。常见的树冠形状有：塔形、圆柱形、圆锥形、杯形、伞形、圆顶形、半球形、拱枝形等。【绿化外观】

1、根据顾客需要或合同约定在公共部位摆放绿化。

2、室内绿化摆放的基本要求：

①布局合理、均匀、疏密有度。

②盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大小、装饰氛围及功能相协调。

3、室内绿化布局的原则：【摆放】

（1）大堂、大厅绿化布置：大堂是整个办公楼绿化布局的重点，因为大堂是宾客进出的必经之地，最容易给人留下深刻印象，因此在绿化装饰中既要使人感到大方、朴实、充满活力，又要使人感觉开朗、亲切，我们可选用一些较大型的观叶植物，如垂叶榕、散尾葵、棕竹、细叶棕竹、国王椰子、刺葵、龙血树、橡皮树等，以营造出大堂美好的环境氛围。（2）电梯、走廊绿化布置：在楼梯与走廊处由于人流量大，空间相对较小。在绿化布置中以满足使用功能为主，选用一些中小型观叶植物来装饰空间，既不防碍人们的视线，又让人行动自如。可选用鹅掌柴、棕竹、花叶万年青等。

（3）会客室室绿化化布置置：会客室室的绿绿化布布置应应充分分考虑虑所接接待客客人的的不同同规格格，全全面考考虑会会客室室的绿绿化装装饰，，而不不宜选选用繁繁杂的的植物物，以观叶叶植物物为主主，插插花、、盆花花为辅辅，突出出大方方、端端庄的的气氛氛。可可选用用朱蕉蕉、袖袖珍椰椰子、、变叶叶木、、竹芋芋、万万年青青、水水塔花花、南南洋杉杉、凤凤梨等等。（4）会议室室绿化化布置置：会议室室的绿绿化布布置突突出““严肃肃、庄庄重””的气气氛。。会议议室的的绿化化布置置整体体上要要协调调统一一，摆摆放的的植物、、插花花等要起起到烘托渲渲染气气氛的作用用。（5）办公室室绿化化布置置：办公室室的绿绿化布布置追追求““清静静优雅雅”的的气氛氛。绿绿化装装饰要要注意意植物物与建建筑、、家具具的协协调，，其次次根据据不同同性质质的办办公室室灵活活自然然的安安排。。如大套套办公公室，，在比较较醒目目的地地方布布置较较大型型木本观观叶植植物或或草本本观叶叶植物物。在在花架架上可可点缀缀几盆盆兰花花、造造型盆盆景等等，既庄庄重典典雅，，又体体现出出自然然温馨馨、生生机盎盎然，，充满满了艺艺术情情趣。。对于面面积较较小的的办公公室，，则可可充分分利用用空闲闲处点点缀少少量植植物。。1、“三度度”：：光度（（照度度）、、温度度及湿湿度。。2、“二观观赏””：观赏性性强，，观赏赏周期期长。。3、“一管管理””：便于管管理。。4、室内内绿化化的常见品品种有：棕棕竹、、亮丝丝草（（广东东万年年青））、铁铁线蕨蕨、凤凤梨、、观音音莲、、南洋洋杉、、蜘蛛蛛抱蛋蛋（一一叶兰兰）、、秋海海棠、、孔雀雀竹芋芋、澳澳洲栗栗、袖袖珍椰椰子、、散尾尾葵、、吊兰兰、七七彩朱朱蕉、、苏铁铁、孔孔雀木木、巴巴西铁铁、金金边富富贵竹竹、绿绿萝、、一品品红、、银边边垂叶叶榕。。【选种种】1、肥料：：无毒、、无害害、无无味、、园艺艺型肥肥料。。2、存活率率：存活率率达到到100%。3、病虫害害防治治：以预防防为主主，发发现病病变、、虫害害、枯枯萎应应及时时更换换。4、造景、、修剪剪：（略））。【其它它】【标准准条款款】【标准准条款款】【标准准条款款】1、存活率率：一级绿绿化养养护应应达到到绿地地或花花坛内内各类类乔木木、灌灌木、、草等等绿化化存活活率100%。2、设施及及景观观：保持完好。3、观赏效效果：：植物群群落完完整，，层次次丰富富，“黄土土不露露天””，有整整体观观赏效效果。。【总要要求】黄土不不露天天：利用草草坪等等地被被植物物对绿绿地内内和树树冠下下的裸裸露土土地进进行覆覆盖，，以达达到绿绿化、、美化化、抑抑尘和和保墒墒的目目的。。4、长势：：植物季季相分分明，，色彩彩艳丽丽，生生长茂茂盛。。1、修剪、、整形形：用剪、、锯、、疏、、捆、、绑、、扎等等手段段，使使树木木长成成特定定形状状的技技术措措施。。2、修剪剪是对对乔、、灌、、草生生长发发育的的一种干干预。通过过修剪剪，调节植植物生生理过过程，保证证树木木生长长丰满满健壮壮，花花繁果果茂，，从而而实现现养护护的目目的。。【修剪剪】3、修剪剪的目的：①美化树树形。。②调节树树势。。③给树木木创造造良好好的生生长条条件。。④增强抗抗灾能能力。。⑤构成有有特色色的绿绿化景景观。。【修剪剪】4、修剪剪的原则：①对树木木继续续生长长发育育有害害的，，如伤伤残枝枝；②导致树树木生生长衰衰弱的的，如如过密密枝；；③影响树树形的的多余余枝条条，如如直立立枝、、徒长长枝；；④为促进进开花花结果果宜疏疏去余余花余余果；；⑤影响安安全及及整体体环境境的。。5、不同同绿化化的修修剪要要求：：①草坪：：年普修修8遍以上上，草屑屑即时时清，，及时时切边边整理理，草草坪边边缘线线清晰晰，草草高度度不应应超过过5cm，草坪坪常年年保持持平整整无杂杂草、、无缠缠绕、、无空空秃。。②树、乔乔木：：要求树冠圆整、、美观观，分分枝点点合适适，枝枝条粗粗壮，，主侧侧枝分分布匀匀称，，无枯枯枝死死杈；；内膛不乱，，通风风透光光，45度剪口口靠节光滑。③花、灌灌木：：开花及及时，，株形形丰满满，花花后修修剪及及时合合理、、无残残花，，针叶叶树应应保持持明显显顶端端优势势。④绿篱：：绿篱修修剪应应保持持观赏赏面枝枝叶丰丰满、、茂密密、平平整、、整齐齐一致致，整整型树树木造造型雅雅观。。1、浇水：：水是树树木、、花草草生命命中最最敏感感、最最直接接的因因子，，植物物靠根根部吸吸水，，由叶叶子不不断蒸蒸发水水分。。2、浇水量量：浇水宜宜用中等水水量，浇灌灌需持持续较较长时时间，，要浇透透。上海海地区区5月中旬旬以后后常出出现高高温，，因此此，如如遇高温天天气，不仅要增增加浇水的的次数，而而且可以采采用对树冠和树干干喷淋等措施。3、草坪灌溉：：保持供水、、充分生长长、地形平平整、排水水流畅。【灌溉】1、中耕除草：：树木根部的的土壤应保保持疏松，，结合中耕耕铲除乔、、灌木周围围的大型野野草、缠绕绕性、攀缘缘性杂草。。要定期及及时的除草草，做到除除早、除小小、除了，，也可用化化学除草剂剂，杀灭杂杂草。2、在绿地内内采用化学药剂除除草时，必须慎慎重，应先先试验，再再应用。【中耕除草草、松土】1、施肥时间：：树木栽春季季和夏初需需肥较多，，因而是施施肥的好时时机。同时时可配合浇浇水，利于于树木吸收收和利用。。2、施肥方法：：撒施、沟施施、翻施施绿肥。【施肥】3、施肥的注意事项：①解决树木黄黄化现象。。②有机肥在施施用过程中中易产生灼灼烧根部现现象，在高高温季节慎慎用。③要注意采用用肥料的空空气和环境境污染问题题。4、土壤理化化性状：①土壤酸碱度度（PH值）：A）对作物生生长发育和和土壤微生生物活动有有密切关系系，一般用用“PH”符号表示。。B）PH值分为1-14级（<4.5为极强酸性性；为强酸性；；为中性；为碱性；；为强碱性；；为酸性；>9.5为极强碱性性）。C）PH值测试方法法：取土壤少许许(约黄豆大)，弄碎后放放在白磁盘盘中，滴入入土壤混合合指示剂数数滴，到土土壤全部湿湿润，并有有少量剩余余。震荡磁磁盘，使指指示剂与土土壤充分作作用，静置置1分钟，和标标准比色卡卡比色，即即得出土壤壤的酸碱度度。②土壤溶液电电导率（conducityvityofsoilsolution）：用于度度量土壤中中可溶性离离子的总量量，用EC值表示，单单位为毫西西门子﹒厘米-1（mS﹒cm-1）。EC值的大小代代表土壤溶溶液中可溶溶性盐类的的多少。EC值愈高，表表示土壤溶溶液中可溶溶性盐类愈愈多，因此此愈不利于于植物的生生长及水分分和养分的的吸收。一一般而言，，若土壤饱饱和抽出液液之EC＞4dS/m，则可能造造成盐害问问题，土壤壤EC值可利用电电导度计来来测定。1、病害：一一般分为非侵染性病害和侵染性病害两种。。①非侵染性病病害是由不不适宜的环环境条件引引起的。②侵染性病害害是由生物物寄生引起起的，大多多数侵染性性病害由真真菌、细菌菌、病毒及线虫虫等生物寄寄生引起。。2、虫害：一一般分为四种：①食叶性害虫：取食食植物叶片片、花、嫩嫩芽和小枝枝条等。②刺吸性害虫：通过过刺吸式口口器刺吸树树叶、花、、果实等部部位的汁液液的害虫。。③钻蛀性害虫：通过过树皮下虫虫道进入木木质部进行行危害的咀咀嚼式害虫虫。④地下害虫：以取食植植物根部为为主的害虫虫幼虫。3、防治：①生物防治：：是指利用一一种（有益益）生物来来控制一种种（有害））生物的方方法，见效效缓慢，但但对园林植植物、生态态环境安全全。②物理防治：：常用的方法法是利用光光、色诱杀杀害虫。③植物性药物物防治：最大优点是是安全和无无药害，例例如菜籽饼饼水、烟草草制剂等。。③化学药剂防防治：是指用化学学药剂防治治的方法。。但如果使使用不当会会引起环境境污染、使使某些害虫虫产生耐药药性等。1、加强每年年防台时的的巡检、加加固工作，，避免因养养护问题造造成的不良良后果。2、在台风来来临前，以以预防为主主，综合防防治的原则则，进行适适当的疏枝枝、立支柱柱、绑扎、、打地桩、、加土、扶扶正等工作作。【扶正、加加固】1、绿期：250天以上。2、绿地保存率率：斑秃黄萎率率<5%。3、保洁要求：：无白色垃圾圾、绿化生生产垃圾（（如树枝、、树叶、草草屑等）。。4、其它：无积水，无无干旱。【其它要求求】办公楼物业业管理服务务规范主讲人：汪汪辉第十章仓仓储与搬运运【本章概要要】【标准条款款】1、办公楼的的仓储物资资一般可分分为以下几几类：1）五金类：铁钉、螺栓栓、门锁等等。2）水暖类：角弯、水笼笼头、延时时冲水阀等等。3）电器类：空气开关、、电线、日日光灯管等等。4）消防用品：：灭火机、防防毒面罩、、消防水枪枪头等。5）化工材料：：油漆、香蕉蕉水等。6）工具类：活动扳手、、螺丝刀、、尖嘴钳等等。2、仓储物资资应堆放整齐、稳固、安安全、可靠靠。1）“四号定定位”：：用四层固固定的号码码确定一个个货位，即即库号、架架号、层号号、位号。。2）“五五堆堆码”：堆堆放物资时时，以”五五“为基本本计算单位位，根据物物资的不同同特点，在在摆放时，，每行每层层力求整数数以”五““、”十““或其倍数数堆码。3、帐、卡、物物保持一致致。仓储物资的的入库、保保管、出库库应严格办办理相关手手续，确保保帐、卡、、物保持一一致，这也是仓储储管理的一一项基本要要求。1、温度、湿度度：适宜。2、不合格品及及废弃物的的处置：及时（ISO14001贯标单位在在处置危险险废弃物时时要执行““五联单””制度）。。3、物品的摆放要求：定置管理（“5S”管理）。定定置管理起起源于日本本，由青木木龟男先生生始创。他他从50年代开始，，根据日本本企业生产产现场管理理实践，潜潜心钻研，，提出了定定置管理这这一新的概概念，后来来，日本企企业管理专专家清水千千里先生把把定置管理理总结和提提炼成为一一种科学的的管理方法法，并于1982年出版了《定置管理入入门》一书。随后后，这一科科学方法在在日本许多多公司得到到推广应用用，都取得得了明显的的效果。定置管理是是对生产现现场中的人人、物、场场所三者之之间的关系系进行科学学地分析研研究，使之之达到最佳佳结合状态态的一门科科学管理方方法。它以物在场场所的科学学定置为前前提，以完完整的信息息系统为媒媒介，以实实现人和物物的有效结结合为目的的，通过对对生产现场场的整理、整顿顿，把生产中中不需要的的物品清除除掉，把需需要的物品品放在规定定位置上，，使其随手手可得，促促进生产现现场管理文文明化、科科学化，达达到高效生产、、优质生产产、安全生生产。定置管理是是“5S"活动的一顶顶基本内容容，是"5S"活动的深入入和发展。。【标准条款款】【条款理解解】危险化学品品的采购应应做到即买即用。危险化学品品的贮存应应符合GB15603《常用危险化化学品贮存存通则》的规定。化学危险品品的分类化学危险品品贮存方式1、危险化学学品的采购购：即买即用。2、危险化学学品的贮存存应符合GB15603《常用危险化化学品贮存存通则》的规定。3、《通则》条款摘要：1）贮存化学学危险品应应遵照国家家法律、法法规和其他他有关的规规定。2）化学危险险品应贮存存在经公安安部门批准准设置的专专门的化学学危险品仓仓库中，经经销部门自自管仓库贮贮存化学危危险品及贮贮存数量必必须经公安安部门批准准。未经批准不不得随意设设置化学危危险品贮存存仓库。3）化学危险险品按GB13690的规定分为八类：：a．爆炸品；；b．压缩气体体和液化气气体；c．易燃液体体；d．易燃固体体、自燃物物品和遇湿湿易燃物品品；e．氧化剂和和有机过氧氧化物；f．毒害品；；g．放射性物物品；h．腐蚀品。。4）化学危险险品露天堆放，应符合防防火、防爆爆的安全要要求，爆炸炸物品、一一级易燃物物品、遇湿湿燃烧物品品、剧毒物物品不得露露天堆放。。5）贮存化学学危险品的的仓库必须须配备有专业知识的的技术人员员，其库房及及场所应设设专人管理理，管理人人员必须配配备可靠的的个人安全全防护用品品。4、《通则》主要内容：1）

化学危危险品贮存存的基本要求：资格、人人员、标志志、方式等等。2）贮存场所的要求求：建筑物要要求、对周周边环境影影响、电器器安装、温温度、湿度度通风等。。3）贮存安排排及贮存量限制制：（略）4）化学危险险品的养护：（略）5）化学危险险品出入库管理理：建立制度度（入库前前、入库人人员、搬运运时等）。。6）消防措施：：配置消防设设备设施和和灭火药剂剂。并配备备专、兼职职消防人员员，根据仓仓库条件安安装自动监监测和火灾灾报警系统统。条件允允许，应安安装灭火喷喷淋系统（（遇水燃烧烧化学危险险品，不可可用水扑救救的火灾除除外）。7）废弃物处理理：禁止堆积可可燃废弃物物品；泄漏漏或渗漏危危险品迅速速转移；按按化学危险险品特性处处理废弃物物品，不得得任意抛弃弃、污染环环境。8）人员培训：：持证上岗。。5、《上海市危险险化学品安安全管理办办法》内容摘要：第二十二条条（储存存管理）危险化学品品应当储存存在专用仓仓库、专用用场地或者者专用储存存室（以下下统称专用用仓库）内内，并按照照相关技术术标准规定定的储存方方法、储存存数量和安安全距离，，实行分类类、分隔储储存。禁止止将危险化化学品与禁禁忌物品混混合储存。。危危险化学品品专用仓库库应当符合合相关技术术标准对安安全、消防防的要求，，设置明显显标志，并并由专人管管理。危险险化学品出出入库应当当进行核查查登记，并并定期检查查。少少量存存放危险化化学品的学学校、医院院、科研院院所等单位位的安全管管理规范，，由市安全全生产监督督管理部门门会同有关关部门制定定。第二十三条条（特殊殊场所作业业管理）从事危险化化学品储罐罐检修、油油轮清洗或或者在可能能产生有毒毒有害气体体的场所内内作业的，，应当遵守守下列规定定：（（一一）制定安安全作业方方案和事故故应急救援援预案，经经企业负责责人批准后后，依法向向有关部门门办理相关关手续；（（二）采采取有效的的隔离、通通风等措施施，并对作作业环境安安全进行分分析、监测测；（（三）有有两名以上上监护人员员，并配备备必要的通通讯、救援援设备；（（四四）作业人人员正确使使用符合国国家标准的的劳动防护护用品。第二十四条条（废弃弃处置管理理）废弃危险化化学品的处处置，按照照固体废物物污染环境境防治法和和国家有关关规定执行行。环境保保护部门应应当对废弃弃危险化学学品的处置置情况进行行监督。危危险化学品品单位应当当及时处置置废弃危险险化学品。。无法自行行处置的，，应当委托托具有相应应资质的专专业单位代代为处置；；所需费用用，由产生生废弃危险险化学品的的单位承担担。有有关部部门在行政政管理活动动中发现、、收缴的废废弃危险化化学品，由由发现、收收缴的部门门委托具有有相应资质质的专业单单位进行处处置，并可可以向相关关责任人追追缴处置费费用。公公众上交交的废弃危危险化学品品，由公安安部门依法法接收，并并委托具有有相应资质质的专业单单位进行处处置。【标准条款款】【条款理解解】1、消防器材材的分类：1.1灭火器的种种类很多，，按其移动方式可分为：手手提式和推推车式；1.2按驱动灭火火剂的动力来源可分为：储储气瓶式、、储压式、、化学反应应式；1.3按所充装的灭火火剂可分为：泡泡沫、干粉粉、卤代烷烷、二氧化化碳、酸碱碱、清水等等。2、各类消防防器材应严严格按照使使用说明要要求的温度度、湿度等等储存条件件贮存。如：泡沫灭火器器应选择干燥燥、阴凉、、通风并取取用方便之之处，不可可靠近高温温或可能受受到曝晒的的地方，以以防止碳酸酸分解而失失效；冬季季要采取防防冻措施，，以防止冻冻结；并应应经常擦除除灰尘、疏疏通喷嘴，，使之保持持通畅。【标准条款款】【条款理解解】物资堆放人力搬运平板车搬运运电梯载物1、物资堆放：：整齐，必要要时进行防防护。2、物资放置置高度：不超过三三倍的包装装叠加高度度。3、物资放置置水平：不超过两两倍的叠加加宽度。4、易损、易碎碎、压力容容器：按规范及及说明书操操作。1、人力搬运：：搬运物资单单人单次的的重量不宜宜超过50kg。2、平板车搬运：：物资单次搬运运的重量不应应超过平板车车核定搬运重重量的2/3。3、电梯载物：搬运物品单次次装载的总重重量不应超过过电梯核定装装载量的50%，且叠加高度度不应超过2.8m，装载平稳。。4、供应商在雨天天送货：应对搬运的物物资采取必要要的防淋措施。搬运时注意意对搬运人员员的安全培训训和监督。【标准条款】【条款理解】禁止无关人员员进出仓库；；库区严禁烟火火无危险化学品应配置相应数数量的消防器器材发生紧急情况况，应按应急急预案采取措措施禁止无关人员员进出仓库；；库区严禁烟火火，如确需动动火的，应得得到主管部门门批准，并将将该区域的易易燃易爆物资资、危险化学学品搬离之后后方可进行；；库区应配置相相应数量的消消防器材，定定期检查消防防器材的有效效使用情况；；并对电线绝绝缘情况进行行检查；产生紧急情况况时，应按应应急预案迅速速做出反映，，及时报告主主管人员，并并做好记录。。【标准条款】【条款理解】环境保持的内内容保持环境的要要求环境保持的方方法保持仓库地面、墙面及各类设施、照明设备无灰尘、、污垢、划痕痕、污渍、霉霉点等现象，，接缝处无积积尘；保持空气流畅，并保证证物资干燥，，防止受潮；；定期对仓库进行适适当清理；对不合格品或或废弃物应严严格按照相应规定定予以处理；固体废弃物的回收实施率率应达到100%。谢谢！9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。04:27:5404:27:5404:2712/31/20224:27:54AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2204:27:5404:27Dec-2231-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。04:27:5404:27:5404:27Saturday,December31,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2204:27:5404:27:54December31,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。31十十二月20224:27:54上午午04:27:5412月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月224:27上上午12月-2204:27December31,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/314:27:5404:27:5431December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:27:54上午4:27上上午04:27:5412月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。04:27:5504:27:5504:2712/31/20224:27:55AM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2204:27:5504:27Dec-2231-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。04:27:5504:27:5504:27Saturday,December31,202213、不知香积积寺，数里里入云峰。。。12月-2212月-2204:27:5504:27:55December31,202214、意意志志坚坚强强的的人人