2012-4-24-海王星辰大厦投资价值分析提交

最中心，最价值“海王星辰大厦〞投资价值分析中原地产事业二部A组根底阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段DevelopmentGrowthMaturityDeclineGROWTH需求及人口增长曲线一年三年六年九年TIME根底设施建设城市规划设计遗留问题处理产业开展新区建设交通开展旧城改造经济圈层多元化交通实现可持续开展聚集效应步行系统高抗灾能力优势效应公交优先快速开展阶段可持续开展阶段商务、商业价值升级深圳湾价值开展轴线深圳湾开展经历根底阶段、快速开展阶段，已经全面进入了可持续开展阶段，前期规划、市场培育、基建配套建设全面完成，未来在产业快速开展的大背景下，依托高端豪宅不断入市，不断刷新市场眼界，通过高端配套不断完善，总部规划价值兑现，深圳湾时代全面到来。深圳湾目前已经进入由总部经济带来的价值二次腾飞阶段！以住宅作为区域开展先驱＋国际级视野规划吸引塔尖人群深圳湾豪宅开展经历三级跳，前期规划、培育期已全面过渡，未来住宅规划以全国顶级豪宅标准为根底，以国际前沿豪宅为方向，超级工程不断刷新市场眼界，成为全球性富人区。深圳湾已经跃升华侨城、香蜜湖成为深圳乃至国际豪宅典范！利好规划期规划想象期价值兑现期时间轴距：08-09年时间轴距：09年-11年时间轴距：11年底-14年置业特征：豪宅开展雏形阶段入门级豪宅客户为主要局部，入门级豪宅客户以及资深投资客代表工程：卓越维港、皇庭港湾置业特征：区域快速开展阶段开展型豪宅客户大量进入出现大量非顶层复式、突破型平面产品；价格攀升，中级产品出现分流，少量利用低总价博取资金回笼的经济型产品受到追捧。代表工程：三湘海尚、宝能太古城、君汇新天、鸿威海怡湾置业特征：区域价值全面兑现，区域开展进入巅峰阶段；顶级豪宅客户全面进入，跨境塔尖客户开始出现；产品向全国乃至全球顶端豪宅靠拢；户均面积逐渐放大，超级产品不断释放；代表工程：深圳湾一号、招商海上世界工程深圳湾住宅价值开展轴线皇庭港湾卓越维港富力曦湾颐安阅海百丽湾初级阶段〔08年-09年中〕中级阶段〔09年中-11年〕进入深圳湾的3万时代！深圳湾处于初级起步阶段，卓越维港的高调入市，为湾区豪宅标签奠定了坚实根底——下一个深圳湾，再等100年！高级阶段〔11年中-14年〕深圳湾住宅价值开展轴线三湘海尚鸿威海怡湾君汇新天宝能太古城进入深圳湾的5万时代！初级阶段〔08年-09年中〕中级阶段〔09年中-10年〕深圳湾中级阶段以三湘海尚为价格标杆，四大豪宅集中发力，一举突破5万/㎡大关，深圳湾，一举奠定深圳富豪居住区的地位；高级阶段〔11年中-14年〕深圳湾住宅价值开展轴线君汇新天，目前在售价格46000元/平米宝能太古城，目前在售价格50000元/平米阳光海滨工程，预计2021年入市澳城2期，预计2021年入市新润园地产，预计2021年入市汉森房地产，预计2021年入市富力地产，预计2021年入市金龙地产，预计2021年入市绿海湾工程，预计2021年入市翡翠海岸工程，预计2021年入市三湘海尚，目前在售价格60000元/平米曦湾，入伙时间2021年12月皇庭港湾，入伙时间2021年11月鸿威·海怡湾，目前在售价格53000元/平米颐安阅海，入伙时间2021年12月卓越维港，入伙时间2021年3月已开发工程未开发工程随着下一代工程产品革新，超级工程层出不穷，塔尖客户全面进入，深圳湾随即步入全球“九大〞富人居住区行列，深圳湾——不曾不再！初级阶段〔08年-09年中〕中级阶段〔09年中-10年〕高级阶段〔11年中-14年〕深圳湾价值腾飞将向全国一线豪宅看齐！深圳湾住宅价值开展轴线以总部产业保证区域开展持续力＋国际级龙头企业吸纳上、下游经济开展深圳湾总部基地高起点规划，大量总部企业进驻，并且目前多数进入施工阶段，规划的价值兑现指日可待，而由总部级企业以及高端产业快速开展所带来的上、下游企业全面进驻，将快速推高区域价值。深圳湾总部金融中心已经跃升与福田CBD、前海中心区成为深圳三大产业聚集区之一！中心区深圳湾地王金融商务圈赛格电子商务圈中心区高端商务圈中心西成长型企业商务圈南山CBD科技园高新企业商务圈

宝安CBD多中心共同开展的商务格局全面形成，但由于政策规划方向不同，各区域产业特征差异明显。深圳湾商务价值开展轴线前海中心深圳政治、经济、文化中心商务格局构成：金融机构：拥有362家分支机构〔营业网点〕，占全市40%；111家金融机构总部〔含区域总部〕，占全市57%，聚集了深圳57%的银行、80％的创投机构、65%的证券公司和94%的基金公司、84%的保险公司；总部企业：深圳CBD入驻各类企业近3800家，就业人员15万人，其中聚集国内外知名企业总部380家,世界500强企业105家,51%总部企业。作为蔡屋围金融圈的升级区域，福田中心区对于金融机构的吸纳能力强劲，并且占尽市民中心以及少年宫、音乐厅、深圳书城等高端行政、文化、教育配套等先天优势，吸引到全市近半金融机构，以及总部企业入驻。成熟、完善的商务气氛大势已成。以市民中心为政治核心，福田中心区目前已经形成成熟的商务气氛、开展速度趋缓。福田CBD深圳湾商务价值开展轴线以前海粤港合作平台，推进与香港的紧密合作和融合开展，逐步把前海建设成为粤港现代效劳业创新合作示范区，但目前尚处于规划初级阶段，价值兑现周期将在8年以上。目前前海粤港现代效劳业创新合作示范区规划方案已完成。据悉，其商务办公重点工程将包括国际金融中心、人民银行结算中心、前海法律大厦、动漫影视媒体创作基地、深港科技创新效劳枢纽中心、国际环境能源交易所、国际商品期货交易所、国际电子展示交易中心等。前海中心深圳湾商务价值开展轴线前海中心积极推进产业和城市融合开展，重点开展金融、现代物流、科技创新、信息效劳等四大主导产业，致力产业创新、城市创新、生态创新，突出前海城区的滨水个性、紧凑集约、产业活力、立体交通、低碳生态等特色，将前海合作区打造成为现代化国际化先进城市的新窗口。将以深港两地合作形式，重点开展现代效劳产业。规划以深港澳金融效劳为先导，全面吸纳总部级企业，产业聚集主要集中在金融效劳、贸易等第三产业。东滨路地铁2号线沿海RBD发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心：内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆南山商务金融中心未来规划打造60栋总建筑面积超过400万平方的写字楼，其中商务办公面及达230万平。总部基地50万平，未来将吸纳总部级企业及由此产生的上、下游产业开展所带来的大量新兴需求。将以高起点、总部规划、将成为关内总部经济开展以及高端商务置业热点片区。后海CBD深圳湾商务价值开展轴线中国航天科技集团：航天国际中心，占地10458平米，建面15万平米，成交价亿元，楼面地价3300元/平米。2021年10月13日开工奠基。中海油南方地区总部：占地12713平米，建面20万平米，成交价8亿元，楼面地价4000元/平米。天虹总部：占地6212平米，建面万平米，成交价亿元，楼面地价8500元/平米。新百丽鞋业总部：占地2764平米，建面万平米，成交价亿元，楼面地价5428元/平米。华润总部：建筑面积近55万平米，据了解此地块为华润开发深圳湾体育中心所获赠，非公开途径获取。钢构企业总部(中国钢构)：占地3412平米，建面万平米，起拍价亿元，起拍楼面地价8677元/平米。食品企业总部(喜之郎)：占地4727平米，建面万平米，起拍价亿元，起拍楼面地价9789元/平米。海王星辰大厦(海王星辰/一致药业)：占地4139平米，建面万平米，起拍价亿元，起拍楼面地价9420元/平米。阿里巴巴南方总部迈瑞总部后海商务区，国内百强企业总部，总部经济聚集地，多个顶级企业的总部全面落户深圳湾商务价值开展展望本工程480米设计的深圳新地标，将打造含写字楼、商业、豪宅等多种物业类型超越华润万象城的都市综合体华润总部根底数据：工程位置：深圳湾体育中心旁工程指标：占地面积万、建筑面积55万，其中市科技馆新馆4万、创新大厦万华润总部设计480米，超越京基100，全国第三高〔深圳平安金融大厦646米、上海环球金融中心〕造型与南山体育中心相匹配，将成为深圳湾滨海休闲带上的天际线顶点，华润总部与华润万家总部将落户于此目前华润集团已委托美国SOM、KPF等国际一流建筑事务所进行方案的前期研究该工程的规划建设将不仅仅定位于彰显企业形象和实力，而是一个充分表达深圳新形象和新中心效劳功能的公共型都市综合体华润总部将打造成地标性综合体——含写字楼、商业、豪宅等多种物业类型的高尚工程，超越华润万象城的都市综合体深圳湾商务价值开展展望将成为集团公司在珠三角的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心、国际经济技术合作交流中心中国航天科技集团总部深圳“航天国际中心〞占地面积1万余平方米，总建筑面积为万平方米，规划分为主副两栋塔楼，主楼高米，副楼高129米，总投资约18亿元人民币功能定位：该中心建成之后，将成为集团公司在珠三角的总部管理中心、军民两用产业技术研发中心、国际经济技术合作交流中心。航空中心还将为集团公司航天高科技产业的集中管理，科技成果的转化和国际交流与合作提供优良的平台，进而形成航天的高科技产业集群，实现产业升级限制条件：“本工程建筑面积自用率必须到达60％以上，且该局部建筑面积10年内不准对外出售；其余40％销售对象仅限于土地使用权人内部全资、控股或参股企业。深圳湾商务价值开展展望中海油大厦是集办公、商业于一体的超高层综合体工程，将作为中国海洋石油总公司南方区域总部中海油南方地区总部工程位置：该地块位于南山区后海滨路东侧工程指标：占地面积为12712平方米,总建筑面积为266000平方米建筑高度米，建筑层数45层,为双塔5A智能建筑，取意为“海洋旗舰〞总投资35亿，建设期5年，方案2021年竣工建筑面积自用率须到达70%以上,且该局部建筑面积10年内不准对外出售企业总部或勘探开发、工程研究中心及南方综合性区域总部等设于深圳工程定位：中海油大厦是集办公、商业于一体的超高层综合体工程，将作为中国海洋石油总公司南方区域总部功能定位：中国海油在深单位生产经营和研发使用，以满足生产指挥、勘探开发、海油工程、数据传输、研发试验人员对工作场地的需求，成为华南海上油气田生产指挥中心、应急指挥中心、研发及实验中心、勘探开发中心——政府要求深圳湾商务价值开展展望天虹集团总部将在南山后海中心区建设企业总部，将建设公司运营中心，公司总部将迁入该工程位于深圳市南山后海中心区东滨路以北、后海滨路以南，占地面积平方米，计容建筑面积56000平方米，建筑容积率，建筑覆盖率70%，使用年限40年；工程建筑面积约80000平方米；其中办公面积：16400平方米，将主要用于建设公司运营中心，公司总部亦将迁入；写字楼面积：5200平方米，将进行出租；商业面积：39600平方米，用于建设公司旗舰店；地下车库及设备用房面积：24000平方米；工程2021年年底开工建设，2021年年底竣工。经济效益分析：工程总投资亿元，含购置土地、建设、购置设备等费用，进驻工程开设高端百货，强占深圳第二个中心区的商业制高点，完善天虹在深圳的网点布局战略。天虹总部深圳湾商务价值开展展望工程总建面271740㎡，容积率，涵盖写字楼、商业、顶级公寓、酒店的综合体的稀缺工程迈瑞总部总建筑面积：271740㎡容积率：超高层高度：308米办公：68000㎡酒店：15000㎡公寓：150000㎡商业：40000㎡公共配套：2580㎡本工程是金融商务区拥有写字楼、商业、顶级公寓的综合体工程27万超大规模，打造综合体新巅峰别墅+湾区顶级综合体景观河道+内湾公园湖景+海景绝版海景+城市景观资源国际化外立面，超大面积幕墙设计工程根本指标深圳湾商务价值开展展望工程产品定位：比肩世界的滨海商务新标杆、全海景顶级酒店、湾区纯大户豪宅、高端商业配套办公国际金融湾区，TOP财富中心比肩世界的滨海商务新标杆国际滨海商务新标杆全球顶级酒店一切为海效劳，设计围绕将海纳入私享展开海成为社区的一局部，可从酒店屋顶花园饱览绝佳海景在特色的泳池和spa中与海亲密接触顶级豪宅癫峰纯大户型+别墅的定位，湾区豪宅巅峰顶级装修标准，大师级别高标准精装修4万平米高端商业大师级园林+现代商业空间奢华品牉+高端餐饮酒店商业住宅迈瑞总部深圳湾商务价值开展展望阿里巴巴集团国际运营总部和南方总部；百度国际总部、南方总部、研发中心都落户后海传云网络技术〔深圳〕竞得0018地块，规划建筑面积43800平米，将建设阿里巴巴集团国际运营总部和南方总部传云科技〔深圳〕竞得0019地块,规划建筑面积37600平米，将建设阿里巴巴商业云计算研发中心工程阿里巴巴深圳后海国际云计算运营总部阿里巴巴集团在深圳投资建设国际运营总部、南方总部、商业云计算研发中心，总投资约亿元百度国际总部其中两块地捆绑出让，其是同位于南山高新区填海六区的T204-0120、T204-0121。T204-0120占地5995.14㎡、建面71910㎡；T204-0121占地8148.2㎡、建面99280㎡百度把国际总部、南方总部、研发中心放到深圳，已决定放在后海片区

百度、阿里巴巴深圳湾商务价值开展展望其他企业总部：包括新百丽鞋业总部、钢构企业总部、中铁南方总部都将搬迁至后海各金融总部祥细介绍深圳湾商务价值开展展望喜之郎、海王星辰、大成基金、中山证券、阳光保险等总部也将落户后海各金融总部祥细介绍深圳湾商务价值开展展望“行业领袖〞世界級的企业进驻，将后海成为金融、商务、总部经济的黄金区域，同时高自用比例将保证区域商务的高端纯粹性。已确定进驻和即将进驻的企业总部：中海油全球总部;

中石油亚洲总部;

中石化研发总部;

中国航天

国家开发银行华南总部;

华润集团全球总部;

中国人寿全球总部;

渣打银行中国总部;

苏格兰银行大中华区总部;

瑞士银行大中华区总部;

东亚银行亚洲总部;

星洲银行大中华区总部;

德意志银行太平洋开展基金总部;

法国AMTA商业亚洲总部;

……深圳湾商务价值开展展望时间发展程度1234基础设施建设整体区域建设城市功能升级重点项目建设建设初期全面建设期快速升级期成熟期商务商业价值提升南山中心区经过单纯指标规划阶段，首轮中、低端投资客、中、小企业进驻完成，首轮高能耗、低产出的企业入驻，完成区域的商务气氛的雏形。初级阶段的商业配套到位，由雏形的商务气氛催生的商业配套进驻，高端商业配套出现断档，商业配套升级以及更新换代需求明显。高占位政府规划到位，高端住宅及高端豪客进入，市场关注度空前高涨，价值膨胀速度空前。大体量、综合体工程层出，内部产业链、业态链逐步完善，同时借助综合体的优势以及区位规划，高端商业及商服品牌逐步进入，区域价值具备无法复制的优势。城市功能、配套、道路交通、城市形象升级全面完成，总部规划全面落定，价值中心地位奠定。城市升级阶段性示意图深圳湾所处开展阶段对于自用比例以及出让条件限制的苛刻，根本上限制了仅有财务实力的普通企业，以及高端财团型投资客户进入，片区商务稀缺性及纯粹性凸显。深圳湾商务价值开展轴线以国际级商服配套满足区域基建高需求＋高端文化配套刷新人文视野深圳湾配套歌剧院、保利剧院、F1摩托艇、春茧等高端人文配套，同时继海岸城、凯宾斯基酒店后，将有凯德高端综合体等大量商业全面运营，将进一步刷新区域的高端消费以及人文需求。深圳湾将取代深圳书城、市民中心成为深圳首个国际级人文聚集区！深南大道北环大道接广深公路接宝安大道（往机场）广深高速（往机场）滨海大道东滨路接沿江高速南海大道科苑南路沙河西路西部通道城际铁路地铁一号线地铁二号线蛇口港、蛇口金融区西部通道口岸区本项目快速干道地铁及轻轨城市干道及支路国际级商服配套城市快速干道、地下交通、高铁、城市干道及微循环道路全面完成，可在短时间内快速抵达深圳重要区域、香港乃至全国重要城市，提供国际级商务聚集区所需的高效、便捷的立体交通网络。西部通道：深圳唯一VIP通关口岸，唯一的一地两检、全亚洲最大的陆路口岸，深港同城生活、半小时经济圈指日可待从深圳侧蛇口东角头填海区跨海至香港侧元朗鳌堪石，其中深圳侧桥长1238米，换道立交匝道长2224米总容车量：万，日可通关车辆万辆次，全国约50%的出入境车辆配套：一地两检模式的联检大楼，80多条过境通道，日处理6万人次过关西部通道口岸西部通道对区域价值影响力带动西部滨海区的联动开展，强化西部滨海区在珠江东岸黄金走廊的枢纽位置西部通道，形成深港半小时创新圈，加快深港同城化进程为后海带来1800万人流，使后海成为粤港重要咽喉国际级商服配套景观资源：国际级都市规划，稀缺土地资源核心地带打造立体、生态绿化系统，绝无仅有。“一湖〞即内湾湖：占地70万平方米，水域面积36万平米的内湾湖像镶在区域内的一块蓝宝石，目前已经开发成F1摩托艇世界锦标赛赛场，是区域的代表性景观亮点之一；“三带〞即三条绿化带15公里滨海休闲带，位于东部沿海，由北至南以此规划有小沙山、追随风滑轮公园、流花山、弯月山谷、日出露天广场、观桥公园、海风体育公园等休闲景点西面沿中心路有一条南北贯穿整个深圳湾填海区的宽90米的带状公园；中部沿科苑大道深圳口岸是一个宽70米的城墙公园。国际级商服配套体育中心：耗资30亿着力打造，大运会主场馆的深圳湾体育中心“春茧〞，科技含量与鸟巢齐名耗资：超过30亿占地面积：公顷总建筑面积：万平米作为2021年第26届大学生运动会主场馆，春茧呈椭圆形，它在体育场东侧完整的椭圆形上大胆地“切〞出了一个通透的“落地窗〞，被称为“海之门〞，坐在体育场里就可以看到大海及对面的香港。国际级商服配套F1摩托艇世界锦标赛场：投资40亿，堪比上海嘉定新城，打造F1摩托艇世锦赛亚太区总部和F1摩托艇世界锦标赛博物馆深圳唯一的国际级赛事2021年，深圳迎来第三次F1摩托艇世锦赛。后海内湾湖，总面积到达70万平方米，内水湖面积约37万平方米。比赛场地的单圈长度为1588米，共设有5个浮标。2004年F1摩托艇世锦赛在上海举行时，赛场周边的土地增值25倍，上海的城市形象和国际知名度通过F1获得巨大提升。国际级商服配套商业中心：成熟的商业配套，为企业办公以及商务往来提供高端配套的同时，吸引到全市高端消费人流。南山商业文化中心各项物业指标办公面积：358800平米商业面积：183900平米酒店面积：43000平米文化及展馆面积：76200平米保利剧院海岸城shoppingmall凯宾斯基酒店海岸城东座海岸城西座保利文化广场天利一期天利二期大板步行街国际级商服配套文化中心：深圳歌剧院、深圳现代艺术馆，成就深圳首个国际级文化中心，吸引高品位、高消费、高学历的顶级消费人群。原方案完成时间：2021年，投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用。2021年，占地万平米的深圳现代艺术馆和城市规划展览馆建成；据悉目前仍处于图纸规划设计阶段，整体施工时间预计3—5年；深圳歌剧院：由一个2000座左右的歌剧场、一个800座左右的中型歌舞剧场、一个350座左右的实验剧场和配套假设干个排练厅。占地50000平米，总建筑面积62150平方米，方案投资亿元。深圳现代艺术馆：现代艺术作品展示、收藏、研究、教育、交流，含展厅、库房、办公等，占地29800平方米，总建筑面积万平方米，方案投资亿元。国际级商服配套国际级商服配套【深圳湾经济体】岿然形成，产业链价值全面释放。“八大城市资源体系〞比肩国际湾区1最兴旺的交通：交通，决定一个城市的开展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络……深圳湾必将成为深圳的开展重心2最高端的商务规划：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济开展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域开展与国际接轨3最顶级的商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济开展和国际化进程，大力提升区域商务气氛4最顶端的全球总部基地：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的会聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力最中心，最价值—深圳湾商务价值最繁华的商业配套：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心最世界级的休闲资源：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场，如果不是看好区域的发展潜力，岂能落户深圳湾？最国际的人文高度：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中……名校林立，成为深圳人文浓度的制高点最生态的城市环境：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆5678“八大城市资源体系〞比肩国际湾区最中心，最价值—深圳湾商务价值北接深圳湾金融中心＋南邻深圳湾滨海住宅区【海王星辰大厦】近地缘，将成为承接豪宅高端配套、高端消费人群与总部基地产业经济圈价值首站海王星辰大厦价值凝练深圳湾口岸工程根本指标与四至南面与三湘海尚、君汇新天、宝能太古城等高端豪宅仅隔东滨路，商务高端居住及商业需求得到满足和释放；四周紧邻喜之郎、百丽总部、天虹总部，商务气氛浓厚，具备强大的商务开展潜力东：天虹总部〔施工初期〕南：市政设施〔尚未开工〕西：新百丽鞋业总部〔尚未开工〕北：绿地登良地铁站28条公交线路+地铁2号线+2条快速主干道+2条快速支干道+1条支干道，工程所在区位的交通内外循环流畅，可快速从工程直达全市各区，交通的高度通达性提供更为便捷、高效的商务价值，打造区域核心地段，主要公交线路37路：海上世界–同乐村72路：世界之窗–东角头总站90路：世界之窗–深圳湾口岸109路：海上世界–皇岗口岸245路：深圳湾口岸–梅林联检站229路：宁水花园–南头火车西站334路：华南城–东角头总站355路：宝安机场–海运大厦B605路：南山中心区总站–桃花源总站J1路：蛇口总站–东部华侨城机场8线：深圳湾口岸–宝安机场海王星辰大厦价值凝练地铁2号线登良站海月站公交站点地铁站最快三分钟到公车站最快五分钟到地铁站本案本案后海滨路纵向主干道之一，道路串联海岸城、保利广场、天利中央广场所共同构成的南山文化中心相连东滨路横向主干道之一，主要负责区域内住宅区内交通，并于前海相连。科苑大道纵向主干道之一。道路串联深圳湾体育中心、F1摩托艇世界锦标赛深圳站赛场滨海大道双向八车道,绿化总面积约83万平方米,形成深圳市南端的城市绿化景观线,成为南山连接福田、罗湖的主要快速干道和深圳市重要的海滨自然风景带,沿路还可欣赏深圳湾、红树林自然保护区、深圳湾大桥和香港的元朗。后海大道纵向主干道之一，主要连接学府路、白石路。与深圳大学、世界之窗等区域内重点功能分区相连。深圳湾一街凯宾斯基酒店海岸城皇庭威尼斯人广场本案海王星辰大厦价值凝练海岸城等3个大型购物广场、宝能allcity、深圳湾一街、卓越大道、皇庭威尼斯人广场等豪宅区内部大型商业，形成“四环三带〞商业网络，提供全面、高档、高品位的商务配套，满足高端商务人士的商务需求。保利剧院南山文化中心包括有天利中央广场、海岸城、保利广场。拥有凯宾斯基酒店〔五星级〕；太兴、俏江南、汉拿山、星巴克、江南厨子等一线餐饮品牌；Cabbeen、Kaltendin、DanielHechter、Levi’s、GXG等一线服饰品牌；海岸影城、太平洋影城、保利影城、保利剧院、KTV等休闲娱乐场所。宝能AllCity宝能AllCity卓越大道AllCity〔宝能太古城商业〕宝能太古城规模11万平方米的宝能allcity大型购物中心有望明年开业，目前已与华润零售集团签约，将为其打造量身定做的商超主力店。华润零售集团拥有众多的主力店品牌，如华润万家、华润苏果、欢乐颂、Ole’、blt、Vango、Leonardo等，该主力店总面积7600平方米，特别引入有机食品、特色进口食材、环保日用品等，并会增加进口商品的占比。海王星辰大厦价值详解交通循环兴旺：紧连公共停车环道及地下公共停车环道入口，交通循环兴旺强大昭示性：开放广场及商业步行街等沿街开启面大，昭示性强，商业的高开放度能够有效地聚集人气和吸引高端品牌，为大型商家提供硬件支持配套完善：本身具备商业步行街，更有无缝连接天虹百货，配套兴旺配备商务平台：办公生态循环系统良好，屋顶花园的的可进入性，为短时间内的商务沟通提供较好的洽谈平台⑤立体生态系统3F、4F屋顶花园、退台花园、空中花园，形成立体的生态系统，在提供更为绿色、生态的办公环境，同时，形成独特的花园形态外观，彰显独特昭示性。总平面图总平面图海王星辰大厦价值详解商务设置商务基建完善：共23层标准层，配备3部消防梯、2部观光电梯、6部高速电梯，紧邻通道，大大减少候梯时间，保证快捷有效的商务效率形象尊贵：挑高式大堂的设计，提供更为高端的商务形象展示需求独特商务体验：观光电梯的设置，提供更为独特的商务体验，建立客户对企业的直观感受顶级空间尺度：候梯厅、走廊、公共空间的尺寸阔绰，打造顶级写字楼的空间尺度负一层电梯通道一层商铺核心筒电梯大堂二层大堂上空电梯核心筒三层核心筒大堂上空电梯海王星辰大厦价值详解奇偶标准层空间利用率高：标准层形状方正，便于合并与分割，单套无死角，便于平面的排布及空间利用空间灵活：单套面积分布合理，可拼可合，满足大型企业对于办公、融资、扩张的多样化需求资金效率最大化：空中花园在提高办公效率及舒适度的同时，还为企业提供可拓展面积，提高企业的资金利用率降低本钱：采用VRV分户计量模式，更为灵活高效，帮助企业节省运营本钱高实用率：核心筒较小，同时空中花园不计入面积，提高了实用率，提升企业资本效率奇数标准层偶数标准层办公办公办公办公办公办公“4大体系〞领衔总部中心1配套多元化：业态链完整，毗邻商业中心与高端住宅区，交通体系兴旺，尽享多态资源，满足高端商务人士对于办公效率及生活享受的双重追求2形象国际化：打造顶级商务中心大堂、电梯、空中花园等公共空间，自身商业配套较大，满足高端商务企业的形象展示要求3生态立体化：4层屋顶退台花园+2层屋顶花园打造全息生态立体化，提供高效舒适的办公环境4资金高效化：标准层面积适应主流需求，单套面积划分合理，在满足企业形象展示的同时，更易于使用，有效地提高企业的资金利用率海王星辰大厦价值凝练海王星辰大厦写字楼及商业价值预判静态均价：区域三级市场类比工程推导。动态均价：区域溢价预测。判断方法★★★★★上调存款准备金率，控制流动性，导致多个银行无款可贷加息，增加置业本钱，压缩投资盈利空间；不断提高首付比例，置业门槛不断提高十二五3600万套，2021年1000万套，李克强亲自督导各地强制执行，地方政府与中央政府签下“军令状〞公共租赁房占据未来保障房主流位置，发挥保障功能★★★★★★★★“国八条〞规定全国直辖市、省会城市、方案单列市全面执行限购政策，其中户籍限购2套，非户籍限购1套目前全国已有39个城市出台新版限购令及执行细那么二、三线城市将推行限购政策年初出台2021年房价控制目标，全年涨幅不得超过当年GDP增幅8月1日起，深圳市场将实现“环比零增长〞的限价目标★★★金融调控保障房限购限价税收★★评估价过户，严格收取营业税；个人所得税强制征收住宅市场进入调控年，调控政策层出不穷，力度一波强过一波写字楼价值预判——政策研判政策影响四维分析准入制度进入门槛利润空间投资本钱政策调控从购置到交易等多个环节进行遏制，从从心理上，经济本钱上打击住宅投资客户的信心住宅投资价值逐渐削弱明显高于其他城市“新增控制〞政策的“总量控制〞政策，直接从准入门槛上彻底阻断投资资金的进入，对于资金实力雄厚的屡次置业的成熟投资客抑制作用明显。屡次提高首付比例，并且追溯到新政出台之前的贷款记录，不断提升住宅投资的进入门槛，增加投资进入难度。屡次加息、二手房严格评估价过户，个税、营业税的全额缴纳均增加了住宅投资本钱，通过压缩利润空间打击客户投资信心由于限价所导致的价格上涨空间，与投资本钱不断增加之间共同导致投资住宅的利润空间明显压缩，打击住宅客户投资信心。写字楼价值预判——政策研判政策调控下，各类型物业表现出截然不同的抗跌能力，商用物业上升趋势稳定，上升跨度逐步升级。政策调控下各物业类型的市场表现具备投资、收藏价值的强势资源型豪宅——稀缺性凸显，限价因素下高价无法备案，客户屡次妥协，签订购置意向商用物业〔包括写字楼、商铺等〕——出货速度快，价格实现较高受到限价影响，深圳湾豪宅、别墅工程推广处于停滞状态，但仍有不俗的成交。三湘海尚近期成交一套207平米，一套170平米单位，单价到达7万/㎡。和黄都汇轩商务公寓万/㎡均价，共600套，开盘当天销售400套。深圳湾一号商铺，最高价格30万/㎡，均价15万/㎡，开盘当天首批单位售罄。写字楼价值预判——政策研判商务市场成交量、价同步上升，上升跨度明显增大，高端工程市场承接能力明显深圳写字楼年度成交价格走势（2004--2010年）深圳历年写字楼供求情况（2004--2010年）深圳写字楼成交量行政区分布（2010年）从图表中可见，商务市场在供给量有所减少的情况下，价格一路走高。深圳写字楼成交档次分布（2010年）商务市场数据表现写字楼价值预判——政策研判写字楼的市场抗跌能力非常强；政策周期后价格反弹明显，同时反弹跨度大；供给受政策影响较大，但是需求保持较高的增长率5年住宅政策调控，写字楼客户成长迅速，住宅投资客户的商业投资意识培育逐渐成熟，投资边界逐步模糊，写字楼投资客户质、量上升速度飞快。客户逐步转型小型商务投资客传统住宅投资客大型投资客、自用客户受益于住宅投资，具备初级资本积累，对于房地产投资忠诚度高，但随着住宅市场调控不断深入，需求无法释放，具备商业投资意识培育根底，属于入门级客户。具有商用物业的投资经验，同时受益于近年商务市场的稳步上升，财富积累到达一定程度，具备购置中、大面积的购置实力，属于升级型客户经济实力雄厚，对于商务市场的考量和选择更多的是投资回报空间，对于高端工程，升值溢价空间大的综合体工程，属于成熟型客户写字楼价值预判——政策研判写字楼价值预判——推导步骤价格五元法一手楼在售价格推导工程入市价格区间二手楼价格比照法推导二手楼租金反推法区域比照法深圳市写字楼价格走势参考写字楼价值预判——一手楼比照法4、计算均价P=(A1÷B1×C1)*X

=53684元/平方一手楼比照方法由于区域内以高端豪宅销售为主，尚无写字楼入市销售，无参考价格，故根据规划的占位，选取可比照区域的典型写字楼工程价格以及与典型豪宅物业价格比进行推算。写字楼价值预判——二手楼售价比照法4、计算均价P=(A1÷B1×C1)*X=51285元/平方写字楼价值预判——二手楼租金反推法工程初始租金为：192元/月/㎡回报率：5%〔工程未入伙前深圳投资客普遍可接受的回报率水平〕售价＝单位租金×12个月÷回报率那么：销售均价：46378元/㎡标志投资大厦新华保险大厦国际商会中心。。。安联大厦荣超经贸中心凤凰大厦。。。代表工程大中华国际交易广场金中环现代国际大厦。。。大中华国际金融中心卓越世纪中心政府造势根底设施建设政策扶持。。。政府搬迁写字楼土地大量供给商业土地出让。。。写字楼大量入市大型购物商场建成公共配套完善。。。城市经济金融中心政策倾斜力度加大战略性地位提升。。。阶段规划期初建期高速开展期总部规划落地物业类型公共根底设施住宅和局部写字楼政府公共设施大量写字楼局部豪宅大型商业大量综合体不断涌现由于区域的总部级规划将彻底颠覆商务价值，而区域内目前尚无任何价格指标指导，应选取具备典型意义的福田中心区开展演变过程，作为区域商务价值预判的重要参考依据。福田中心区开展轨迹价格涨幅13000200006300035%68%写字楼价值预判——动态比照标志--海王星辰大厦保利大厦。。。代表工程天利中央海岸城华润总部百度总部迈瑞总部。。。政府造势根底设施建设政策扶持。。。政府搬迁写字楼土地大量供给商业土地出让。。。写字楼大量入市大型购物商场建成公共配套完善。。。城市经济金融中心政策倾斜力度加大战略性地位提