高层+叠拼+售楼处居住区规划设计方案

村地块项目方案设计户型落位

01

前期分析区位分析Location

analysis

02

规划策略控规解读Interpretation

of推盘逻辑Push

logic

05

产品设计产品策略Product

Strategy产品展示Product

demonstration配套分析Matching

analysis交通分析Traffic

analysis周边现状Status

quo

of

the

baseSWOT分析SWOT

analysisregulatory

planning解题思路Problem

solvingstrategie解题策略Problem

solvingstrategies市场分析market

analysis

03

规划设计总图展示General

show06

立面策略风格意向Style

intention立面意向Facade

intention

04

示范区打造示范区总平General

layout

of

demonstration

areaLocation

of

house

type

示范区立面

Elevation

of流线分析

demonstration

areaStreamline

analysis日照分析Sunshine

analysis地库平面Basement

plan

01基础分析区位分析Location

analysis配套分析Matching

analysis交通分析Traffic

analysis周边现状Status

quo

of

the

baseSWOT分析SWOT

analysisYUEQING

IMPRESSION柳市印象实力YUEQING

IMPRESSION柳市印象和谐YUEQING

IMPRESSION柳市印象文化1柳市镇北白象镇翁垟街道乐成街道城南街道

区位分析Location

analysis5.7KM3.5KM1天罗山顶

苏吕工作区

柳州客运中心

柳州镇政府

柳州市税务分局

柳州市海关大楼

SITE

黄华枢纽项目位于温州市乐清市柳市镇，属于镇区核心地段，未来发展潜力巨大。柳市镇随着重大项目建设逐步落地，居住价值得到进一步凸显。

区位分析Location

analysis11231453

21

类型教育资源

配套设置1.精益中学2.柳市镇第一中学3.柳市小学1.乐清市第三人民医院2.体育馆（规划中）生活配套景观配套3.现代广场4.体育馆5.恒隆广场1.西凰屿生态公园2.2KMSITE

配套分析Matching

analysis电器城大道1SITE交通环境较好，地块北面靠近溪桥路，距离南面主干道中心大道约200米，整体路网四通八达交通分析

Traffic

analysis1南侧：民房西侧：长江路，空地东侧：体育馆（规划），山

北侧：溪桥路，民房

SITE地块现状

地块周边多为民房，城市界面

较差；临靠大道，交通便利

周边现状Status

quo

of

the

base11.地块东侧的体育馆目前规划中，预计下半年开工，修建后，板块能级得以提升，地块周边形象面拉升1.地块周边庙宇距离近且影响面较大（天王殿）；威胁THREATS机会OPPORTUNITIES优势STRENGYTHS劣势WEAKNESSES1.上坤新隆·云溪风华、上坤&津西博远地块、瑞鑫·卓越城三个项目即将入市，体量共计约33万方，未来竞争压力大；2.市场容量不高，地块体量较大，去化周期拉长；（外部因素）

1.地块方正，便于排布；

2.地块交通环境较好，整体路网四

通八达；

3.地块周边有一定配套基础；（内部因素）SWOT分析

SWOT

analysis

02规划策略控规解读Interpretation

ofregulatory

planning解题思路Problem

solvingstrategie解题策略Problem

solvingstrategies市场分析market

analysis推盘逻辑Push

logic2

用地面积74493.62㎡容积率

2.5建筑密度

27%

建筑限高14≤H≤54计容面积186234.05㎡项目位置：乐清市柳市镇浃底村，东为18米规划道

路；南为12米规划路；西为24米规划道

路；北为40米规划道路。

地块设计

用地面积74493.62㎡，容积率2.5，

条件：

计容建筑面积186234.05㎡，建筑密

度27%，绿化率35%，建筑限高54米，

商住用地性质

备注：

（1）住宅建筑高度14米以上，建筑高度54

米以下且住宅层数不小于4层

（2）其中养老助残服务用房建筑面积≥800

㎡；社区卫生服务用房建筑面积≥150㎡；

3000㎡≤商业建筑面积≤4000㎡；社区文化

服务中心建筑面积≥500㎡；（合计约4450

㎡）

（3）车行出入口方位：地块东侧、南侧、

西侧项目地块幼儿园柳市新民农贸市场

西凰屿生态公园乐清市第三

人民医院

碧桂园桃李

东方苑

体育中心（规划中）天王殿项目位于乐清市柳市镇浃底村，位于新风路南侧和长江路东侧，用地面积7.45公顷。

控规解读

Interpretation

ofregulatory

planning2沿路商业价值较好，内部最差，地块东北角商业价值最优，后期可服务本小区与天王殿游客。

幼儿园

碧桂园桃李

东方苑

体育中心（规划中）

天王殿

西凰屿生态公园

乐清市第三

人民医院

控规解读

Interpretation

of

regulatory

planning商业价值由高到低2地块中心居住价值最好，紧邻地块周边无优质景观

幼儿园

碧桂园桃李

东方苑

体育中心（规划中）

天王殿

西凰屿生态公园

乐清市第三

人民医院

控规解读

Interpretation

of

regulatory

planning居住价值由高到低解

题

思

路方案思考如何在该板块实现产品溢价如何树立新鸿乐清轻奢宅配新标杆推盘+解题优化总图布局及产品功能，实现全方位溢价打造大尺度中心景观长廊2用地较为方正周边资源有限利用自身资源

打造极致中央大花园核心资源楼王体系楼栋错位视野最佳落位最优化全方位溢价

极致面宽

极致内求中央景观

解题策略Problem

solving

strategies2

全18F排布楼栋密集，逻辑欠缺

资源利用不足

18F+11F排布

满容条件下三面宽11F产品力不足

日照不过

全18F排布

资源利用充足

空间秩序感强局部楼栋超面宽

√

解题策略Problem

solving

strategies只有这些还不够

回归客群客户价值如何体现H

OW

T

O

R

E

F

L

E

C

T

C

U

S

TO

M

E

RVALUE2

碧桂园·桃李东方苑容

积

率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代简约建筑风格115㎡

3室2厅2卫140㎡

4室2厅2卫190㎡

4室2厅2卫市场分析Market

analysis2瑞鑫·卓越城容

积

率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代建筑风格89㎡2+1室2厅2卫99㎡

3室2厅2卫128㎡

4室2厅2卫市场分析Market

analysis2

旭信·雍尚园容

积

率：2.50建筑类型：高层楼盘风格：现代中式建筑风格104㎡2+1室2厅2卫128㎡3+1室2厅2卫138㎡

4室2厅2卫市场分析Market

analysis21地缘刚需型客户

便捷·舒适FASHION·COMFORTABLE

教育·配套QNAUITY·COST-EFFECTIVE主城自住型客户3

品质·前景INFRASTRUCTURES·CONVENIEN

T高端投资客户4·客户人群·区域发展下带来的外来务工客户、

经商客户（新柳市人）交通便利、品质生活看中地段、价格、品质等；乡镇居住品质较差、刚需居住需求、结婚需求等·区域前景

区域前景可期，“四个柳市”建设

逐步兑现是置业的首要因素301010客群总结

主要客户人群：

——诉求：改善型，自住型为主

外来客户+地缘自住客户

购买动机：2新柳市客户

教育·舒适EDUCATION·COMFORTABLE50推盘逻辑

Push

logic2客群分析

客户

目标客群◼

一般为名下无房或拥有一套住宅物业；◼

25-40岁的中青年群体，一般家庭成员3-4个；◼

主要看重地段、价格、品质等；◼

乡镇居住品质较差、刚需居住需求、结婚需求是其换房的主要因素。推盘逻辑

Push

logic2客群理解

认知上

◼轻奢不仅停留在物件上

BEYOND

OBJECT

◼

摒弃‘传统居所’思维

THINKING

◼

追求纯粹的细节感知

DETAIL推盘逻辑

Push

logic2客群理解

心理上

◼现代时尚的审美品味

TASTE

◼美学文化的情感需求

EMOTION

◼文化理念的社会认同

RECOGNITION推盘逻辑

Push

logic

纵

深

式

的

景

观

纽

带景观纽带

文

化

型

的

圈

层

核

心示范

区

科

技

型

的

智

慧

空

间户型设计

价

值

感

的

建

筑

立

面立面设计

花

园

式

的

居

住

场

所总图空间

03规划设计总图展示General

show户型落位Location

of

house

type流线分析Streamline

analysis日照分析Sunshine

analysis地库平面Basement

plan250M75M整

体

策

略

SPACE

DESIGN大面宽策略WIDE

VIEW塔楼尽量沿基地周边布置

打造极致化面宽产品，优于市场现有产品，结合场地资源打造独特观景产品景观资源最大化Form

a

good

atrium

space

to

maximize

the

visual

distance

and

landscape

quality

of

each

house,appreciate

the

Atrium

within,

the

appearance

of

therive

核心配套软硬件设施齐全

极致景观长廊超大尺度，共享空间

私密级小组团私密性，少数人的专属空间3方案一总平面图

MASTER

PLAN

总图特点

PRODUCTS

ADVANTAGES

内部景观利用最优

面宽极致化

产品力最优

花园尺度最优

示范区展示面佳

地库经济性最优高层错跃社区卫生服务用房社区文化服务中心其中其中地下机动车位非人防车位人防车位扣除赠送住宅非机动车停车位商业及物业用房非机动车停车位3

方案一经济技术指标Technical

and

economic

indicators

温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案一)

项目

总用地面积

总建筑面积

可售比

计容建筑面积

住宅建筑面积

其中

商业

幼儿园

配套用房

养老助残服务用房其中

体育健身场地

物管用房

消控室

开闭所

配电房

风井、排烟井

公共文化设施用房

非计容建筑面积

架空层面积

地库主体范围面积（S1)

非机动车库面积

其中

普通车库面积

人防区车库面积

非地库主体范围塔楼投影面积

高层

洋房

全地下面积（S)

容积率

建筑密度

建筑占地面积

住宅

商业以及

配套

绿地率

住宅总户数

总人数

建筑层数

机动车停车位

地面机动车位其中

其中

单车位指标其中

未扣除赠送

非机动车停车位其中

数量

74493.62248339.45

73.09%186234.05177517.29

137037.3

40480.0

4000.000

0.000

4716.76

800.00

150.00

500.00

0.00

1310.00

80.00

150.00

1350.00

200.00

176.76

62105.4

0

62105.4

5826.00

44439.40

11840.00

0.00

0.00

0

62105.40

2.50

23.71%

17665

11665

6000

35.00%

1473

4714

1-18F

1674

0

1674

1362

312

37.1

37.1

37.10

2913

54

2859

单位

备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)

㎡

规划条件

㎡

总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

3000㎡≤S≤4000㎡

㎡

㎡

㎡

规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2‰配置养老用房且≥300㎡）

㎡

规划条件

㎡

规划条件

㎡

不少于0.3㎡/套配建室内场地或不少于0.9㎡/套配建室外场地

㎡

地上总计容的7‰配置

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

住宅总套数，不少于0.12㎡/套配建，且应不少于50㎡

㎡

非计容面积=地上非计容面积+S1

㎡

㎡

㎡

2.0㎡/个

㎡

㎡

地面总建筑面积的7%

㎡

S2*0.7

㎡

高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7

㎡

多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7

㎡

S=S1+S2*0.7

R≤2.5

%

≤27%（住宅建筑净密度≤22%)

㎡

㎡

㎡

%

≥35%

户

人

3.2人/户

层

限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4层）

个

个

个

个

个

（S1-扣减面积）/地下车位数

集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊㎡/个

设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或

地域要求情况而设的设备房；㎡/个

S1/地下车位数

个

个

个3图例：

95户型

108户型

125户型

140户型

160户型

商业及配套

配电房

产品类型高层/小高层

要求面积段（㎡）

95（2+1房2厅2卫）

108（3房2厅2卫）125（3+1房2厅2卫）140（3+1房2厅2卫）

160（4房2厅3卫)

户数

96

356

737

248

361473

户数比

6.5%

24.2%

50.0%

16.8%

2.4%100.0%

户型落位Location

of

house

type3图例：

流线分析

Streamline

analysis城市道路消防车流线消防出入口回车场登高场地3

日照分析

Sunshine

analysis日照满足大寒日2小时要求

图例：

0小时

1小时

2小时

3小时

4小时

5小时

6小时3目前示范区下方用于停车，为满足一层地库要求。地库平面

Basement

plan3方案二总平面图

MASTER

PLAN

总图特点

PRODUCTS

ADVANTAGES

内部景观利用较优

面宽极致化

产品差异化

花园尺度较优

地库经济性较优高层错跃幼儿园配套用房其中地下机动车位非人防车位人防车位扣除赠送3

方案二经济技术指标Technical

and

economic

indicators

温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案二)

备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)规划条件总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积3000㎡≤S≤4000㎡规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2‰配置养老用房且≥300㎡）规划条件规划条件不少于0.3㎡/套配建室内场地或不少于0.9㎡/套配建室外场地地上总计容的7‰配置估算估算估算估算住宅总套数，不少于0.12㎡/套配建，且应不少于50㎡非计容面积=地上非计容面积+S12.0㎡/个地面总建筑面积的7%S2*0.7高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7S=S1+S2*0.7R≤2.5≤27%（住宅建筑净密度≤22%)≥35%3.2人/户限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4层）（S1-扣减面积）/地下车位数

集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或地域要求情况而设的设备房；S1/地下车位数

项目

总用地面积

总建筑面积

可售比

计容建筑面积

住宅建筑面积

其中

商业其中

养老助残服务用房

社区卫生服务用房

社区文化服务中心

体育健身场地

物管用房

消控室

开闭所

配电房

风井、排烟井

公共文化设施用房

非计容建筑面积

架空层面积

地库主体范围面积（S1)

非机动车库面积

其中

普通车库面积

人防区车库面积

非地库主体范围塔楼投影面积

高层

洋房

全地下面积（S)

容积率

建筑密度

建筑占地面积

其

住宅

中

商业以及配套

绿地率

住宅总户数

总人数

建筑层数

机动车停车位

地面机动车位其中

其中

单车位指标其中

未扣除赠送

非机动车停车位

住宅非机动车停车位

其中

商业及物业用房非机动

数量

74493.62249563.75

72.73%186234.05177512.43

145312.4

32200.0

4000.000

0.000

4721.62

800.00

150.00

500.00

0.00

1310.00

80.00

150.00

1350.00

200.00

181.62

63329.7

0

63329.7

5996.00

45493.70

11840.00

0.00

0.00

0

63329.70

2.50

23.71%

17665

11665

6000

35.00%

1514

4844

1-18F

1707

0

1707

1395

312

37.1

37.1

37.10

2998

0

2998

单位

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

%

㎡

㎡

㎡

%

户

人

层

个

个

个

个

个㎡/个㎡/个

个

个

个

产品类型高层/小高层要求面积段（㎡）

95

108

125

140

160

户数

96

504

684

230

01514

户数比

6.3%

33.3%

45.2%

15.2%

0.0%100.0%3方案三总平面图

MASTER

PLAN

总图特点

PRODUCTS

ADVANTAGES

示范区位于街角

内部景观利用最优

面宽极致化

产品力最优

花园尺度最优

地库经济性最优高层错跃幼儿园配套用房其中地下机动车位非人防车位人防车位扣除赠送住宅非机动车停车位商业及物业用房非机动车停车位3

方案三经济技术指标Technical

and

economic

indicators

温州柳市镇浃底村经济技术指标地块济技术指标表(方案三)

项目

总用地面积

总建筑面积

可售比

计容建筑面积

住宅建筑面积

其中

商业其中

养老助残服务用房

社区卫生服务用房

社区文化服务中心

体育健身场地

物管用房

消控室

开闭所

配电房

风井、排烟井

公共文化设施用房

非计容建筑面积

架空层面积

地库主体范围面积（S1)

非机动车库面积

其中

普通车库面积

人防区车库面积

非地库主体范围塔楼投影面积

高层

洋房

全地下面积（S)

容积率

建筑密度

建筑占地面积

其

住宅

中

商业以及配套

绿地率

住宅总户数

总人数

建筑层数

机动车停车位

地面机动车位其中

其中

单车位指标其中

未扣除赠送

非机动车停车位其中

数量

74493.62248339.45

73.09%186234.05177517.29

137037.3

40480.0

4000.000

0.000

4716.76

800.00

150.00

500.00

0.00

1310.00

80.00

150.00

1350.00

200.00

176.76

62105.4

0

62105.4

5826.00

44439.40

11840.00

0.00

0.00

0

62105.40

2.50

23.71%

17665

11665

6000

35.00%

1473

4714

1-18F

1674

0

1674

1362

312

37.1

37.1

37.10

2913

54

2859

单位

备注（填写概念方案版与投前版数值差异原因)

㎡

规划条件

㎡

总建筑面积=计容建筑面积+非计容建筑面积

㎡

㎡

㎡

㎡

㎡

3000㎡≤S≤4000㎡

㎡

㎡

㎡

规划条件，（地上计容住宅总建筑面积的2‰配置养老用房且≥300㎡）

㎡

规划条件

㎡

规划条件

㎡

不少于0.3㎡/套配建室内场地或不少于0.9㎡/套配建室外场地

㎡

地上总计容的7‰配置

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

估算

㎡

住宅总套数，不少于0.12㎡/套配建，且应不少于50㎡

㎡

非计容面积=地上非计容面积+S1

㎡

㎡

㎡

2.0㎡/个

㎡

㎡

地面总建筑面积的7%

㎡

S2*0.7

㎡

高层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7

㎡

多层非地库主体范围塔楼投影面积*0.7

㎡

S=S1+S2*0.7

R≤2.5

%

≤27%（住宅建筑净密度≤22%)

㎡

㎡

㎡

%

≥35%

户

人

3.2人/户

层

限高54M,(14M≤住宅建筑高度≤54M且≥4层）

个

个

个

个

个

（S1-扣减面积）/地下车位数

集团限额要求备注：扣减面积=赠送业主的面积+特殊㎡/个

设备房面积特殊设备房：除常规的水池水泵房，变配电房及发电机房外，特殊条件或

地域要求情况而设的设备房；㎡/个

S1/地下车位数

个

个

个

产品类型高层/小高

层要求面积段（㎡）

95

108

125

140

160

户数

96

356

737

248

361473

户数比

6.5%

24.2%

50.0%

16.8%

2.4%100.0%

04示范区打造示范区总平General

layout

ofdemonstration

area示范区立面Elevation

ofdemonstration

area示范区选址分析321SITE1234561234567精神堡垒沿街广场入口广场停车场商业售楼处后场庭院

742M示范区总图-SITEPLAN

展示区用地面积：5000平

示范区建筑面积：1600平

230M36M策略一：用足展示面，营造街角广场和入口广场，体现项目品质感和展示性示范区动线分析12345人行流线车行流线

6

7策略二：示范区建筑采用大面宽，大广场，营造简洁大气，识别性