现代大型商业+住宅规划设计技术方案

济南海信九麓府A5，A6地块项目规划设计方案116.93EN36.6501东南向鸟瞰图东南向鸟瞰图0104西南向鸟瞰图01西北向鸟瞰图05T6大高透视图010701T4大高透视图17F透视图17F透视图0106集中商业透视图宏观区位项目区位01市中心区域西客站区域项目基地直线距离6.4km直线距离9.7km西站客大明湖黄河济广高速二环北路二环西路项目位于济南市天桥区，大区位在济南的西北方向。项目背景蓝翔中路魏新路二环西路A5地块A6地块地块西侧紧邻二环西路，介于蓝翔中路和魏新路之间，交通便利海信在A2,A3地块的销售经验使A5,A6地块也有一个明确的目标，在效益最优的基础上品质有所提升。周边现状大魏明都A3地块A2地块幼儿园学校A4商业地块A5地块A6地块地块南侧是回迁小区大魏明都，退界不足，西北是集团文斌总做的大型商业地块，北侧是集团为海信做的A2,A3地块，已经售罄，正在施工建设，迫切开发A5,A6地块，想三个月拿到施工许可，竖向分析SITELOCATION26.326.226.025.825.325.025.0场地竖向南底北高，高差1.5m，充分利用高差有利于项目的溢价。场地数据SITELOCATION地块A-5用地面积：项目规划建设用地面积约31602㎡（以实测为准）；用地性质：居住；容积率：地上容积率不大于3.5、不小于2.2，地下容积率不大于1.4；配建2400平米的副食品市场。地块A-6用地面积：项目规划建设用地面积约20846㎡（以实测为准）；用地性质：居住、商业商务；容积率：地上容积率不大于3.6（其中居住建筑地上容积率不大于3.0、商业建筑地上容积率不大于0.6）、不小于2.8，地下容积率不大于1.6；地块比较狭长，A6容积率为3.6，要解决12500平米的商业，A5容积率3.5，要配建2400平米的副食品市场75m119m容积率3.6容积率3.5场地数据SITELOCATION

地块狭长，规划受限

南侧违建退界不足，变向侵占住宅用地范围高容积率与高品质的矛盾如何解决?我们地块遇到的问题：地块狭长，规划受限，容积率高，开发强度大，南侧违建退界不足，变向侵占住宅用地范围体块生成SITELOCATION?根据前期的基地分析，我们对这个地块进行思考体块生成SITELOCATION40m40m南侧违建，导致地块有40m的区域无法规划住宅，把地块分为配套和住宅两部分体块生成SITELOCATION26.326.226.025.325.025.026.526.5结合场地竖向，把住宅地块南侧抬高1.5m，用足场地竖向体块生成SITELOCATION34m66m66m23333230F30F34F6F规范62mm规范62mm33.5333.531#2,3#A4地块根据规划部门的意见，A6地块尊重城市规划，顺应A4地块的规划，布置三栋高层，利用住宅间距布置独立商业，实现商住分离。1#楼贴线布置带来的问题是端户只有两面宽，2,3#楼T3户型中间户比端户多半个面宽，面宽分配不合理，住宅间布置商业小区景观品质较低体块生成SITELOCATION

62m62m34m3间距用足间距用足333333.533333.51#2,3#1#楼南移八米，住宅间距满足规范即可，1#楼端户由两面宽优化为三面宽，2,3#楼选用T6户型，端户优化为3.5面宽，利用南侧商业与住宅的间距设置底层商业，所有商业配套集中设置，满足规划部门要求体块生成SITELOCATION34F34F18F18F18F18F18F18F18F18F46.6m39.1m15.0m日照不足强排测算—南底北高规划结构A5地块首先结合A61#楼进行日照分析，得出北侧两栋高层的最优面宽，然后用18F产品测算土地的强度，量能满足，但日照情况很差，方案不成立体块生成SITELOCATION强排测算—U形规划结构30F30F34F34F34F30F30F33F33F33F沿基地东侧增加高层，优化间距，日照满足要求，但规划形态结合南侧现状成回字形，18F产品出于“低谷”，规划品质较低体块生成SITELOCATION强排测算—L形规划结构33334433进一步优化，结合A6布置高层，18F沿东侧布置，符合城市规划布局的同事，还优化出两栋四面宽产品，进一步提升了小区的品质和溢价。01东南向鸟瞰图东南向鸟瞰图最终形成了一版符合城市规划，满足甲方效益的方案。方案设计04总平面图地块总建筑面积24万平米。单体设计SitePlan4面宽3面宽3.5面宽所有户型均满足基本的三面宽，在此基础上A6地块优化出3.5面宽大高，A5地块优化出4面宽小高5.5面开敞客厅单体设计SitePlan125+105+115标准层平面图A6地块端户做到3.5m面宽，客户可以尊受面宽5.5m的开敞客厅6.9横厅+生活休闲双阳台电梯独立入户单体设计SitePlan140+125标准层平面图A5地块所有的17产品均实现电梯独立入户，140户型做到了4面宽，实现6.9m横厅加生活休闲双阳台，概念：树塔TreeTower单体设计SitePlan立面设计引入树塔的概念，强调竖向的生长性和顶部线脚的收缩，古典雅致概念：树塔TreeTower单体设计SitePlan确定规划和单体平面后，我们还用su全模对小区的空间，景观，细部进行推敲，以达到所见即所得的效果景观分析SitePlan核心景观组团景观儿童乐园运动天地景观分析SitePlan0104西南