不动产经济学(9)房管(3学分)

不动产经济学第三部分不动产经济宏观分析1第三部分学习内容1、不动产与宏观经济

2、不动产市场的宏观调控3、不动产税收的经济学分析2不动产市场的宏观调控3第三节专题讨论：中国房地产价格与调控1第一节不动产领域的市场失灵

2第二节不动产市场的政府干预3学习目标掌握房地产市场失灵的各种现象及原因掌握宏观调控的目标和手段能够借助模型分析宏观调控的效果4“无形手，有形手，手拉手，向前走”为什么要调控？调控的目标是什么？怎么调控？效果如何？5为什么要调控？市场的调节不是万能的市场的弱点和缺陷

自发性盲目性滞后性外部性垄断信息不完全公共物品6

房地产开发的外部不经济

科斯（Coase,1996）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用不为零时，产权的明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。房地产外部性分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。7房地产的垄断性容易导致价格歧视

房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。房地产商就很容易对购房者实行价格歧视（PriceDiscrimination），这在房地产行业是普遍存在的现象。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不公平的。比如某房地产商开发了一个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出最高价格的购房者。8信息不对称：生产者垄断，消费者分散

对于房地产市场而言，消费者始终处于弱势群体。特别在监管不到位的情况下，消费者常常由于信息不对称，饱受房地产开发商以及中介机构的盘剥。上文提到的房地产商的价格歧视就是典型的案例。目前，在我国房地产市场中存在数量众多的房地产中介公司,这些中介公司对活跃房地产市场、促进房地产市场流通是有功劳的。但是，由于房地产中介公司在市场中存在逐利的动机，在政府监管疏忽的情况下，会对房价的上涨起到推波助澜的作用。面对房地产行业的高额利润，很多房地产中介公司已经不甘心于收入一定比例的中介费，而是大张旗鼓地参与到房地产市场的投资过程中来，一方面，他们凭借自己与房地产开发商的关系，获取整个楼盘的销售权，直接帮房地产商销售楼盘，赚取差价。或者凭借自己的信息优势，获取价格相对低的房源，再转手卖出，获取大量的差价。9

房地产具有公共产品属性

公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突出，现在该反思廉租房等福利性住房问题了。10赶不上趟11鸡蛋产量猛增鸡蛋涨价有利可图自发扩大养殖规模市场调节具有自发性后果产生不正当经济行为扩大收入差距，造成两极分化经营分散力量单薄无法掌握供求信息盲目扩大养殖规模市场调节具有盲目性后果造成经济波动和资源浪费规模扩大蛋市供过于求蛋价下跌损失惨重市场调节具有滞后性后果导致经济波动和资源浪费12

调控的目标是什么？总量供求均衡目标：实现区域内的供求总量均衡；不动产市场供应与其他商品供应的相对均衡，居民对居住的需求与其他商品的消费相协调；不动产业与整个国民经济特别是地区经济发展比例均衡。优化结构目标：不动产业的发展与其他产业发展相协调；不动产业内部结构协调。投机抑制目标福利保障目标13怎么调控？经济手段行政手段：计划、规划和管理法律手段收入政策：土地租金，房地产税收支出政策：购买支出：政府购买和政府投资转移支付：财政补贴，财政贴息，税收支出金融政策

14不动产市场调控的主要政策手段

土地政策：主要是城市土地政策。措施集中在三方面：土地供应总量调控、土地供应结构调控、对不同区域的土地供应进行调控。住房政策:住房需求政策和住房供给政策。货币政策：具体调控有两个方面—供给与需求。税收政策：主要通过调整税种、税率、附加和减免来改变不动产供求双方主体的收益水平。其他政策：如产业政策、投资政策等等。15一、土地政策

（一）土地政策概述

土地政策是政府为了一定的目标而制定的计划、准则，由政策主体、政策目标和政策手段（或工具）三个要素构成；是国家和政党等政治实体为了实现土地管理任务和土地利用目标而规定的用以调整土地关系的一系列规范和准则。16

一、土地政策（二）土地政策参与宏观调控的内涵从广义上，土地政策参与宏观调控的内涵指的是国家从土地供给与需求入手，实现土地市场的总平衡；对土地收益分配调控，使中央政府与地方政府之间、不同区域的地方政府之间、地方政府与土地使用者之间的土地收益得以合理分配；同时通过土地调控、固定资产投资、产业结构等，促进经济社会和资源环境的协调发展。17一、土地政策狭义上的土地政策参与宏观调控是指从土地供给和土地需求两个方面入手，在土地供给与土地需求的作用下，形成真正反映土地市场价值的土地价格，实现土地供给和土地需求的总体平衡和国民经济的稳定发展。在我国，土地政策参与宏观调控的内涵多数情况下是从狭义的层面理解的。18土地供应机制资产价格机制约束引导机制土地政策的调控机制一、土地政策（三）土地政策的调控机制19一、土地政策（四）我国土地政策发展土地政策参与宏观调控主要表现在四个方面。土地政策参与宏观调控开展土地储备收购2001开发区清理整顿2003实施土地出让“招拍挂”政策2002-2006收紧土地审批权限，整治土地市场，遏制过度投资2004-200620一、土地政策小结：我国土地政策经历了从无偿到有偿，从低偿到完全市场化，从总量控制到结构调控的演进过程。土地政策形成采用自下而上的方式，富有探索性。如土地有偿使用政策先在深圳、珠海等地试行，才上升为全国政策。善于和敢于借鉴，如土地有偿使用政策、土地用途管制政策、土地批租政策等都是借鉴或移植其他国家或地区的土地政策。政策执行采取先试点再推广，如土地登记政策、土地使用权转让政策。21一、土地政策（五）主要土地政策及其经济分析（1）收购储备政策及经济分析

土地的收购储备政策，是指土地收购储备机构，将需要盘活的国有土地使用权依法收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和承担政府委托的土地使用权供应准备工作，实现土地资产保值增值，合理配置土地资源。22一、土地政策征收存量土地增量土地划拨土地出让土地收回收购置换开发储备出让市场土地收购储备政策作用机理23一、土地政策PQP2P1P0Q1Q0S1S0D1D0E0E1图1土地收购储备的供求曲线及地价的变动

24一、土地政策PQP1P0Q1Q0S1S0D1D0图2土地收购储备的供求曲线及房价的变动

25一、土地政策（2）“招拍挂”政策及经济分析S1S2S2D1D1P1P2PE2E1QO图3土地“招拍挂”政策调控效果

26二、住房政策（一）住房政策概述

在西方经济学中，一般把中央和地方政府干预及解决住房问题的手段和方法统称为广义的“住宅政策”；

狭义上的住房政策，是政府在一定的社会、经济和政治形势下，为了改善住房的数量、质量、价格以及所有权和使用权状况，为适应不同时期的住房需求和住房供应模式而设计的调节和干预措施。27二、住房政策住房政策根据不同标准可以做不同的类型划分：根据住房主体：针对中等收入以上的居民的住房政策，即商品房政策；针对中低收入居民的住房政策，即公共住房政策。根据政策作用对象：住房需求政策和住房供给政策。根据政策调控范围：一般性政策和具体政策。28二、住房政策（二）我国住房政策的发展1998年34号文的发布，宣告住房制度改革全面展开，住房实物分配被取消，实行住房分配货币化。而自2003年18号文的发布，国家政府已经认识到，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，必须“坚持住房市场化的基本方向”。2005年的“国八条”，第一次把稳定住房价格写入了国务院文件。2006年的“国六条”则把调整住房结构作为调控重点。再到2007年24号文，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。从这一条线看下来，我们可以看出，房改十年，房改的重点一变再变，最终，政府把干预范围自我限制在廉租房、经济适用房等社会保障性住房之内，政府不再对市场领域直接进行干预，市场规律将发挥真正的调节作用。29二、住房政策（三）主要的住房政策及其经济分析

住房需求政策：住房需求政策是政府为了满足社会各阶层的住房消费，刺激住房需求采取的向中低收入者提供住房货币补贴，提高中低收入者的购房能力的举措，如我国的住房公积金制度。30二、住房政策住房数量非住房商品数量图4住房货币补贴政策的经济分析BDOCAEE1U3U2U131二、住房政策住房数量住房价格P图5住房货币补贴归宿AOEFD′DE′S补贴后价格P′补贴前价格P032二、住房政策住房供给政策：按照政府的介入程度可以分为政府直接介入住房供给和政府间接介入住房供给。直接介入有两种供给方式：一是政府通过直接自建提供公共住房给中低收入家庭居住，如“廉租房政策”；二是政府通过向开发商提供补贴来增加公共住房的供给，如“经济适用房政策”。33二、住房政策P图6政府直接介入住房供给OEQ0D′QE′SP1P0S′Q134二、住房政策P图7政府间接介入住房供给OQ0DQAUC1AUC0Mc0Q1间接介入是通过提供优惠贷款、减免税收、降低土地成本、简化管理程序等形式减少投资成本，间接增加住房供给。Mc135三、货币政策（一）不动产货币政策的概念

是指国家通过货币政策的制定和调整，利用金融、信贷手段对不动产业进行间接调控，为实现既定基本方针而采取的相应措施。（二）分类一般性货币政策与选择性货币政策扩张性、紧缩性和中性货币政策36利率存款准备金率货币供应量不动产信用控制优惠利率货币政策的调控机制（三）货币政策的调控机制三、货币政策37三、货币政策（四）我国房地产货币政策1996年以前。从单位投资、集团消费、金融政策都有很强的计划经济特色。从1990年开始，银行政策松动开始加大对房地产金融的投入。1992年起人民银行每年从全社会信用计划中单独安排一块规模用于专业银行的房地产信贷部用于委托贷款。当时全国盛行“开发区”热、圈地热，商业银行通过绕规模贷款，违规拆借和自办公司等用于圈地、炒地。到1993年到达顶点。1993年国家开始整顿房地产并实行从紧的货币政策。1993年人行规定专业银行的新增房地产贷款安排纳入当年的信用计划和固定资产投资计划，并开始清理绕规模贷款、违规拆借和自办经济实体，1996年房地产周期到达第一个谷底。

38三、货币政策1996年到1998年。1996年以后货币政策开始松动，利率由高开始回落。1996年以后到2002年人行八次下调利率从1996年开始，建设银行根据利率下调的信号，结合市场的需要，开始加大个人住房贷款的投放力度。随着国家1998年下半年停止实物分房，以单位为主体的购房交易和消费达到新的峰值。1998年至今。1998年以后，中国真正进入以个人购买住房为主体的时代。房地产金融开始进入四大国有商业银行为主，以争夺按揭业务的自由竞争时期。

39四、税收政策（一）不动产税收政策的内涵不动产税收政策是国家调控房地产的重要政策。积极的房地产税收政策，可以增加政府的财政收入，为城市建设积累资金，还可以引导居民消费，优化市场结构，改善供需关系，促进房地产经济快速、健康、稳定的发展。40四、税收政策（二）税收政策的传导机制税收政策税率税基土地开发和房屋建设成本房地产购买成本、转让成本房地产投资规模房地产保有成本供给需求市场供求关系41四、税收政策（三）税收政策的经济分析P1P0P2Q1Q0S1S0QACBDP图8不动产开发税收的局部均衡分析42四、税收政策P1P0P2Q1Q2E1E0QSDP图9不动产转让所得税的局部均衡分析E2D143我国房地产市场宏观调控概览1993-1996年：我国第一次对房地产业进行宏观调控

现状：首次出现房地产热——房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，尤其是海南、广西北海等地，形成了较严重的房地产泡沫，经济运行出现严重过热态势和通货膨胀。对策：1993年，国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年系列出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和《住宅担保贷款管理试行办法》颁布。效果：全国房地产开发的增长速度明显放缓，通货膨胀得到遏制。经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落。经过3年努力，中国经济终于在1996年成功实现“软着陆”。

问题：此次调控给房地产业一记重创。泡沫破裂后，海南等地房地产市场元气大伤，进入持续数年的低谷期。44我国房地产市场宏观调控一览1998-2002年：促进住宅业成为新的经济增长点，核心是房改现状：1997年亚洲金融危机爆发后，我国经济开始出现“通货紧缩”，房地产市场也随之进入低潮。对策：为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。效果：随着各项政策措施贯彻落实，大大激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。问题：这一时期存在住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等问题。为打击“囤地”、“倒地”现象，规范土地交易市场《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，全国范围内“商业、旅游、娱乐和商品住宅用地等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”，这一政策出发点是“从源头上防治腐败，降低不合理的房价”，但实际操作缺乏统一规范，为其出现新的高房价问题埋下了隐患。45我国房地产市场宏观调控一览2003-2005年：确立房地产为国民经济支柱产业

现状：从2003年开始，我国房地产投资快速增长，再次出现经济过热迹象。由于2003年土地使用权全面施行招挂拍卖方式取得，导致土地价格和房价大幅上涨。而从98年开始的房地产信贷给尚不完善的中国银行金融体系带来了巨大的潜在风险。对策：2003年6月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。效果：18号文件确立的“国民经济的支柱产业”是对1998年23号文件所确立的“新的经济增长点”的升级，也标志着新一轮房地产宏观调控正式开始。问题：两份意见向左的文件相继出台，将政府既害怕房地产价格和投资增长过快又希望继续拉动经济增长的摇摆不定的矛盾心态展露无遗。而各级政府主导的“圈地热”、日渐增大的金融信贷风险等原先大量潜在的问题也随着楼市的火爆而集中暴露出来。46我国房地产市场宏观调控一览2005-2007年：调控以稳定房价为主要诉求

现状：全国众多城市房价迅猛上涨，房价成为社会关注的焦点。对策：2005年3月底，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知(简称“国八条”)，建立政府负责制，将稳定住房价格提升到政治高度。4月，国务院常务会议提出，当前加强房地产市场引导和调控要采取八项措施(简称“新国八条”)，对“国八条”进一步细化、延伸。2006年5月，国务院常务会议通过有针对性的六项措施(简称“国六条”)，将调整住房供应结构作为调控着力点。随后出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(简称“九部委‘十五条’”)对“国六条”进一步细化。其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称作“限价房”——以期解决中等收入夹心层群体的住房问题。2007年，以稳定房价为诉求的房地产调控进一步深化。土地、信贷、税收等为房地产市场降温的各项调控新政密集推出。效果：房地产市场出现了一些积极变化，开发投资实现平稳增长，住宅开发结构得到一定改善。但是房价调控效果并没立即显现出来，反而出现边调控边上涨的现象。问题：“国六条”提出的“规范发展经济适用房”方针，将门槛提高至城镇低收入阶层，试图构建一种“最低收入阶层靠廉租房，低收入阶层靠经济适用房，其他阶层靠房地产市场”的解决方案。这意味着，自2003年调控以来，政府保障房惠及的人群范围进一步缩小，政府将更多的人的住房问题扔给了市场。从供需关系上看，这一方针的确立势必推动房价上涨。"47我国房地产市场宏观调控一览2008-2011年：调控反复，GDP是调控指标现状：2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率”齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。本来在前期调控政策和金融危机的影响下，房地产投资迅速减少，国际热钱纷纷撤出，房地产市场进入观望状态，成交量日减，房价也有所下降。然而，在调控效果刚刚显现时，政策再次松动，最终导致前功尽弃。2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。2010年第一季度，房市神话继续上演，房价持续攀高。对策：2009年12月，中央政府决定不再延长2008年年底出台的二手房营业税减免优惠政策，将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复至5年，遏制炒房现象。随后提出了“增加普通商品住房的有效供给；继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；加强市场监管；继续大规模推进保障性安居工程建设”四条具体措施(简称“国四条”)。2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”)。此间，限购、限贷、房产税等系列措施陆续出台，被称为“史上最严厉的调控政策”。效果：由于各级部门的落实问题和房地产市场的复杂实况，国十条的威力未能完全释放。

问题：由于前几次调控政府政策摇摆不定，购房者对此次房地产调控信心不足，以至于在房地产市场经过4个多月的观望僵持后又现回暖迹象。48我国房地产市场宏观调控一览2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。限购政策：在2010年住建部出台了一线城市全面限购政策的基础上，2011年8月18日，住建部公布了二三线城市限购标准，标志着限购升级。49考试安排期末考核占总成绩的30%（考核结构见绪论的课件）考核分两部分：笔试+口试（1班，18周进行；2班，17、18周进行）1、笔试(50%)=问题设计+问卷调查：请同学们从本学期所学内容中自行设计四个问题并完成问卷（发布在网路平台上），每题10分，四个问题所涉及的知识点不能重复，即，所出的问题不能只集中在某个章节

（16周上交问题和问卷，必须手写，言简意赅，避免长篇大论。封皮统一用毕业论文的标准样式）。评分：1、如此设计问题的背景—“研究什么”2分