朝来科技园定位

朝来科技园定位专题

目录项目现状分析客户群体分析市场定位思路项目现状分析项目概况项目位置周边交通区域配套项目特点项目概况朝来高科技产业园位于中关村电子城科技园西区，是一个集科研、办公、辅助配套功能于一体的高科技产业园区，园区坐落在北京市朝阳区来广营中街甲一号，总占地面积8.3万平方米，总建筑面积约15万平方米，绿化率达到30%，产权属性为乡产。园区享受中关村科技园三减三免政策。外商投资企业、高新技术企业等自开办之日起，三年内免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税，期满后，减按15%税率缴纳企业所得税，简称“三减三免”。项目位置园区与望京商业圈毗邻，虽然不属于核心商务区，但周边有欧尚超市、百安居建材超市、爱家家居、北纬40度居住区、博雅国际酒店、慧魅力高尔夫、望京科技创业园等，具备了一定规模的高端商务氛围。园区紧邻北五环、首都机场高速、京承高速和新建的14号地铁线，多条公交线路直达，交通十分便利。也为商务办公奠定了顺畅的交通基础。项目交通项目位于朝阳区望京-来广营中街甲一号紧邻地铁14号线来广营站（2014年底开通），周边有630、966、939、422、415、404、682、855、409、415等多辆公交。同时项目紧邻东五环、机场高速、京承高速入口，可以方便的进入快速交通路线。朝来京承高速首都机场高速东北四环东北五环地铁5号线地铁15号线地铁14号线区域配套写字楼配套：叶青大厦、博雅国际中心、启明国际大厦、洛娃大厦、中辰大厦等。银行配套：工商银行营业部、中国银行营业部、交通银行ATM、浦发银行ATM、平安银行ATM等。超市配套：欧尚超市、屈臣氏、京客隆超市、景山超市、华彩购物中心。餐饮配套：眉州东坡酒楼、香丰园、肯德基、东来顺、赛百味、味多美、呷脯呷脯、吉野家等。目前朝来科技园周边的配套整体配套较为完善，生活、商务等基础设施基本满足，但配套相对朝来科技园本身步行距离稍远，配套依然主要依赖望京商务区的临近配套，自身园区配套一般。项目特点建筑风格：新型欧式建筑，立体多元电费：1.2元/度水费:7.15元/吨供暖费：42元/米/年（中央空调供暖）车位：地下二层共170个停车位，300元/月/个（年付）物业公司:北京朝来绿色家园物业管理有限公司物业费：0.41元/米/天地上租赁价格：5.0元/天/平米（含物业费、取暖、发票）地下租赁价格：2.5元/天/平米（含物业费、取暖、发票）付款方式：押二付六租赁年限：3-10年（递增再议）项目特点享受政策：享受中关村科技园三减三免政策。外商投资企业、高新技术企业等自开办之日起，三年内免征企业所得税，第四年至第六年减半征收企业所得税，期满后，减按15%税率缴纳企业所得税，简称“三减三免”。园区入住客户：华油能源、罗德与施瓦茨中国有限公司、寰宇工程、弘高设计、天道游戏、蓝岸通讯等。项目特点朝来科技产业园B01地块基本情况楼座地上层数地上建筑面积（㎡）地下一层建筑面积（㎡）本栋总建筑面积（㎡）177557106086242662489997253366248999725347755710608624558470169810173641269430741577275407178048568540717804856977010983800010662489997253116624899972531277557106086241号连廊281840312232号连廊281840312233号连廊290042513274号连廊29004251327地下二层（车库）002948829488小计

8741545635133050项目三期目前共有12栋楼，4栋7层、4栋6层、3栋5层，1栋4层。其中最大的地上建筑面积达到1万平以上，最少的地上建筑面积为4000平米。从目前项目租赁部得到的信息是对外只整栋租赁，不进行散租，但是其实存在一定的二次转租行为。项目总结项目临主要交通干道，项目外部展示面良好；项目目前已进入运作中期，受益于望京商务区辐射利好，项目周边已形成一定的商务氛围；区域商务规划长期向好，必将引导区域人群结构升级；在区域商业氛围逐渐成熟的趋势下，项目在业态组合、消费环境、和多元化配套方面仍存在较大提升空间；未来项目在产品差异化升级方面存在机会。客户群体分析核心商务区外溢企业已完成孵化的创业型企业外地外资企业北京区域总部重视形象展示的企业北京市大中型企业的部分职能部门客户群体分析逻辑中小型企业客户层级中大型企业起步期企业开拓期企业发展期企业成熟期企业200平米以下200至500平米500至1000平米1000平米以上散租户型整层户型就本案而言，这些企业以处于成长阶段的企业为主互动式发展组合户型半层户型创业型企业核心商务区外溢企业泛CBD区域及望京区域外溢原因：核心商务区现在商办办公空间基本饱和，没有多余空间满足发展型企业不断增加的办公需求。逐年上涨的租金压力迫使部分中小型企业迁出核心区，选择更具性价比的办公区域。核心商务区日益拥堵的交通环境已无法满足商务办公需要的快捷交通，时间成本持续增加。中关村商圈已完成孵化的创业型企业客群需求：处于相关行业的龙头企业的辐射区域。能够享受到更多的优惠政策。能够得到技术、服务、融资等支持。能够享受到更多的公共服务配套。具备更有竞争力的租赁价格。更自由方便的交通环境。外地或外资企业北京区域总部客群需求：外地大型企业为了吸引高新人才，在北京设立研发或运营机构。提升企业形象，办公场所形象展示效果明显。有足够的场地可以满足企业进行产品展示以及生产仓储的条件。交通便利，尤其与出入京高速路以及火车站、机场等公共交通等具备良好的通达性。重视形象展示的企业客群需求：能够有独栋或者多栋的办公大楼来满足企业足够的办公空间。能够获得建筑立面及建筑顶层的企业冠名权。所选的企业地址具有主流商业氛围，被市场普遍接受和认可。有独立的停车位、员工餐厅、休闲娱乐设施等商务附加配套。北京市大中型企业的部分职能部门客群需求：一些大中型企业的部分职能部门如：研发中心、培训中心、数据处理中心、展示中心等。具有良好的交通通达性。具有较为安静的商务环境。拥有足够的私属仓储空间。企业所属行业的上下游企业办公氛围。客群总结经过前面的分析，我们认为该项目的主要客户群都具有降低办公成本、提升企业形象、改善办公环境、寻找便捷交通等方面的需求，该项目的客户群应为以下几类：具有成长性的、中小研创型企业，但前期主要以地缘性客群为主，随着项目规模的扩大、品牌的推广再延伸扩展到其它区域。

北京市中心大、中型企业的部分职能部门，如研发中心、培训中心、数据处理中心、展示中心等。外地和外资企业特别是都市制造型企业在京或在华北地区设立的区域总部或展示中心。

部分泛CBD区域、望京商务区域、中关村商务区域等核心商务区域的外溢企业。市场定位思路项目sowt分析项目整体定位配套设施建议项目总结项目sowt分析S（优势）距离五环等高速路近，交通便利，通达性好。园区规模及商务氛围基本形成。紧邻望京商务区，共享完善配套。享受国家及地方政策，具有一定竞争力。O（机会）借势国家“全民创业”政策，紧抓创业客户群。核心商务区租金连续上涨，紧抓外溢客户群。W（劣势）区域相对较远，客户群体有局限性。非核心商务区，项目影响力有待开发。项目自身配套较少。项目前期定位模糊，客户群复杂。T（威胁）同类型商务园区发展迅速，市场竞争压力较大。近郊区（通州、亦庄等）低价售卖型独栋、写字楼等办公物业销售火爆，容易造成客户分流。项目sowt分析抓住机会转化威胁发挥优势规避劣势树立高端商务办公理念，品质看齐核心区，环境优于核心区。丰富园区配套设施，优化创客企业附加服务。走差异化路线，打造自身园区个性，增加竞争力。借园区优惠政策推动招商，将势力品牌企业率先引进。引进园区一二期优质企业的上下游企业。深化推广便捷的交通优势，面向优质交通依赖较强的企业。明晰项目的整体定位，树立商务园区个性标杆。丰富园区便利性配套，引进优质快销商家。项目整体定位办公、商业、休闲娱乐为一体的商务综合功能，满足办公、生活各项所需配套完善“去工业化”，生态化、高绿化率，营造园林式、花园般的园区环境环境与形象产品设计和企业品牌、文化相结合，植入企业品牌，展现文化内涵品牌植入注重工业旅游的开发，使之成为营销宣传的重要手段，有效促进区域增值，区域认识度快速提升工业旅游项目的定位依据以人为本高品质、人性化办公满足多种企业人群需求朝来商务花园根据项目本身的具体情况及未来客户的需求情况，我们建议该项目的物业档次定位为中高档。配套设施建议展示体验馆不间断网络通信科学的停车规划专属物流仓储空间甲级办公标准满足公共餐饮多功能播放厅清新的绿化环境基础配套配套设施建议商务服务配套公共健身中心休闲娱乐中心便利超市银行、提款机商务中心专业物业管理定制化办公空间企业交流互动项目总结朝来科技园项目目前处于运作中期，整体项目形象已经成型，后期做太大改变投入成本较大，所以建议从软性定位包装，外部景观、小品设计入手进行调整；